Справа № 395/131/17 Провадження № 2/395/237/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 грудня 2017 року м. Новомиргород

Новомиргородський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді - Орендовського В.А.,

при секретарі - Сотченко Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Новомиргороді цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

ВСТАНОВИВ:

До суду з вказаним позовом звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», вказавши, що ОСОБА_1 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку належить земельна ділянка площею 3,19 га., кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 05 грудня 2008 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_1 не повідомив позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін. 03 червня 2013 року та 28 квітня 2014 року позивач направив ОСОБА_1 листи - повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення. Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування. В 2015 році позивачу стало відомо, що відповідачі між собою уклали договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Уточнивши позовні вимоги, позивач просить суд: визнати недійсним договір оренди землі № б/н від 05.09.2014 року, укладений між відповідачами щодо зазначеної вище земельної ділянки; визнати поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» щодо згаданої вище земельної ділянки; стягнути з відповідачів судові витрати.

Представник позивача повідомлений у встановленому законом порядку про час та місце розгляду справи в судове засідання не з'явився, проте направив до суду заяву з проханням розглядати справу без його участі, позов підтримує повністю та просив суд задовольнити його.

Представник відповідача ОСОБА_1 заперечила проти задоволення позову у зв'язку з його безпідставністю, подала письмові заперечення.

Представник відповідача ТОВ «Агро-Рось-Інвест» заперечив проти задоволення позову у зв'язку з його безпідставністю, подав письмові заперечення.

Заслухавши пояснення представника відповідача ОСОБА_1, дослідивши письмові докази, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позову, враховуючи наступні обставини.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 05 грудня 2008 року між ОСОБА_1, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п'ять років. Пунктом 14.1 передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору здійснена 24 червня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00080 та скріплено печаткою вказаного органу.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 05 вересня 2014 року ОСОБА_1 уклав договір оренди землі № б/н з ТОВ «Агро-Рось-Інвест», державну реєстрацію договору здійснено 02.10.2014 р., відповідно до якого ОСОБА_1 передав в оренду товариству спірну земельну ділянку строком на десять років.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Вказана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором від 05 грудня 2008 року та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та на незаконність укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем ТОВ «Агро-Рось-Інвест».

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3 ст.215 ЦК України).

Зміст оспорюваного договору оренди № б/н від 05.09.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» свідчить про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною цього договору. Разом з тим, позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки вважає, що цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 цього договору оренди землі, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Як свідчать матеріали справи, строк дії договору оренди землі, укладеного 05 грудня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» - до 24 червня 2014 року.

Представник позивача у позові вказав, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди, двічі було направлено орендодавцю ОСОБА_1 листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме від 03.06.2013 р. за № ЛП 1/2 та від 28.04.2014 року за № 103/8. Проте докази направлення листа повідомлення від 03 червня 2013 року позивач не надав. Що стосується листа-повідомлення від 28 квітня 2014 року, то він в дійсності 11 червня 2014 року був направлений рекомендованим листом з проектом додаткової угоди № 1 ОСОБА_1 позивачем, оскільки представник позивача на підтвердження своїх доводів надав суду копію фіскального чека.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 пояснила, що ОСОБА_1 згідно ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та п.3.2 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н», у листопаді 2013 року направляв позивачу лист про те, що не бажає продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору оренди землі, але відповіді на нього не отримував.

Копію листа-повідомлення щодо відмови у продовженні договору оренди землі від 25 листопада 2013 р., оригінал якого та квитанція про його направлення поштою орендарю, оглянуті в судовому засіданні, підтверджується направлення листа-повідомлення ОСОБА_1 директору ТОВ «Агроконтракт-Н», в якому відповідач повідомив про своє небажання продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору від 05 грудня 2008 року.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» не встановлено порядок надіслання такого листа-повідомлення на адресу орендодавця, але захищено права орендодавця як власника земельної ділянки, а тому не вказано, що це має бути лише формальною процедурою. Відповідно до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, думка орендодавця з приводу поновлення договору оренди землі є обов'язковою і суттєвою для подальших взаємовідносин між сторонами договору, а питання щодо підтвердження факту отримання орендодавцем такого листа-повідомлення є суттєвим для вирішення спору про переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Наведені обставини свідчать про те, що позивач не дотримався вимог ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки своєчасно (не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору оренди землі) не повідомив ОСОБА_1 відповідно до п.3.2 договору оренди землі від 05 грудня 2008 року про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі після закінчення строку його дії.

У свою чергу, ОСОБА_1 відповідно до п.3.2 договору оренди землі від 05 грудня 2008 року, тобто більш ніж за шість місяців до його закінчення, направив позивачу лист-повідомлення про те, що не бажає продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору оренди землі, при цьому відповідь на нього не отримав.

Враховуючи викладене, суд вважає, що позивач не використав своє право, передбачене ст.33 ч.ч.1-5 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк після закінчення строку його дії, а тому переважне право орендаря припинилося.

У зв'язку з наведеним, суд також не вбачає, що укладенням спірного договору оренди землі № б/н від 05.09.2014 року між відповідачами порушені права позивача, оскільки ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 05 грудня 2008 року мав право укладати договір оренди щодо своєї земельної ділянки з іншими товариствами без будь-яких обмежень, при цьому не повинен був повідомляти позивача про свої наміри та дії.

Враховуючи викладені, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Відповідно до ст.88 ЦПК України у зв'язку з відмовою у позові судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 208, 209, 214, 215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Кіровоградської області через Новомиргородський районний суд Кіровоградської області шляхом подачі до суду першої інстанції апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя /підпис/

Згідно з оригіналом:

Суддя Новомиргородського районного суду

Кіровоградської області В.А. Орендовський