Провадження №2/389/2277/16
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2017 року Знамянський міськрайонний суд Кіровоградської області у складі:

головуючого судді Берднікової Г.В.,

при секретарі Чукановій О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду у м. Знамянка Кіровоградської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до Фермерського господарства ОСОБА_2, в якому просить визнати недійсним на майбутнє договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством ОСОБА_2, який зареєстровано в Знамянському відділі Державного підприємства «Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру» при Держкомземі України 22 липня 2011 року за №00391, а також зобовязати відповідача повернути позивачу земельну ділянку площею 5,17 га кадастровий номер :02:000:0506 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Трепівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області.

Вимоги обґрунтував тим, що він є рідним онуком ОСОБА_3, яка померла 01 липня 2010 року. За життя останній належала на праві приватної власності земельна ділянка площею 5,17 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Трепівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР №027431 від 30 червня 2002 року. Вказану земельну ділянку після ОСОБА_3 успадкував його батько ОСОБА_4, який також помер 10 жовтня 2011 року. В подальшому він успадкував її після смерті ОСОБА_4 Його право власності на вказану земельну ділянку зареєстровано у встановленому законом порядку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 30 травня 2015 року №38361810.

При цьому, в липні 2016 року він дізнався про факт нібито укладення ОСОБА_3 з ФГ ОСОБА_2 договору оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Знамянському районі 22 липня 2011 року за №00391.

Вважає, що вказаний договір оренди землі укладений з порушенням вимог закону, а тому підлягає визнанню недійсним з огляду на наступне. Так, позивач вважає, що на момент укладення оспорюваного договору (22 липня 2011 року) власником землі був його батько ОСОБА_4, померлий 10 жовтня 2011 року, який прийняв спадщину ОСОБА_3 у встановленому законом порядку, але за життя не оформив своїх спадкових прав, однак в силу приписів ст.1218 ЦК України мав всі передбачені законодавством права на вказану земельну ділянку. Тобто, батько не виявляв волевиявлення на укладення указаного договору і не підписував його. З огляду на те, що ОСОБА_3 померла 01 липня 2010 року, а договір оренди землі укладений від її імені 22 липня 2011 року, більш ніж через рік після смерті, є всі підстави стверджувати, що підпис у графах «Орендодавець» в договорі оренди землі та акті прийому передачі земельної ділянки виконані не ОСОБА_3, а іншою особою, що є порушенням приписів ч.ч.3,3 ст.203 ЦК України.

Крім того, у спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова, передбачена ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», а саме про передачу в заставу права оренди земельної ділянки, що є підставою для визнання недійсним договору за правилами ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі». Також відсутня плану схема земельної ділянки. В свою чергу, умовами договору оренди землі передбачено, що невідємними частинами договору є зокрема, план або схема розміщення земельної ділянки. Зі змісту оспорюваного договору вбачається відсутність плану (схеми) розміщення земельної ділянки. Про відсутність у договорі плану (схеми) розміщення земельної ділянки свідчить і лист управління Держгеокадастру у Знамянському районі від 17 серпня 2016 року. Тобто відсутність у договорі оренди землі істотної умови обєкта оренди, є підставою для визнання такого договору не дійсним в силу положень ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі». Порушення прав позивача відсутністю вказаної істотної умови договору полягає у незаконному користуванні земельною ділянкою відповідачем, оскільки фактично відбулася не передача земельної ділянки, а правовстановлюючих документів з додатками. Також відсутність плану схеми розташування земельної ділянки порушує право позивача на інформацію про місце розташування його земельної ділянки. Відсутність такої інформації у договорі може утруднити реалізацію його права позивача на повернення ділянки саме згідно тих даних, які зазначені у правовстановлюючих документів, оскільки не ідентифіковані межі самої земельної ділянки.

Представники позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримали, посилаючись на обставини, викладені у позові.

Представник відповідача позовні вимоги не визнав. Вказав, що договір оренди був підписаний особисто орендодавцем ОСОБА_3 в 2010 році, а зареєстрований після її смерті, що не може бути підставою для визнання недійсним договору оренди. Крім того, представниками позивача не доведено обставин порушення прав позивача у звязку з відсутністю в договорі оренди умов про заставу та плану-схеми земельної ділянки. Тим більше, що аналіз положень чинного законодавства дає підстави до висновку про те, що відсутність у договорі оренди істотної умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, не може бути підставою для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_3, померла 01 липня 2010 року (а.с. 11), ОСОБА_4 помер 10 жовтня 2011 року (а.с. 10).

Позивачу 13 травня 2015 року видано свідоцтво про право на спадщину ОСОБА_4 за законом. Спадщина на яку видане вказане свідоцтво складається з земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0506, загальною площею 5,1721 га у межах згідно з планом, що розташована на території Трепівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що належала на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР №027431 виданого 30 червня 2002 року Трепівською сільською радою - ОСОБА_3, яка померла 01 липня 2010 року, спадкоємцем якої був її син ОСОБА_4, який прийняв спадщину, але не оформив своїх спадкових прав на неї (а.с. 12).

Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності свідчить про те, що за ОСОБА_1 30 травня 2015 року зареєстроване право власності на земельну ділянку, землі сільськогосподарського призначення, площею 5,1721 га, яка розташована на території Трепівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0506, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Реєстраційний номер обєкта нерухомого майна:2 (а.с.13).

З наявної в матеріалах справи копії договору оренди землі вбачається, що між ОСОБА_3 як орендодавцем та Фермерським господарством «ОСОБА_2Г.» як орендарем, в 2010 році укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Трепівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області. Обєкт оренди земельна ділянка загальною площею 5,17 га, у томі числі ріллі 5,17 гектарів, згідно державного акту ІІІ-КР 027431, кадастровий номер :02:000:0506. Договір укладено на 10 років. Пунктом 40 договору оренди передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Місце укладення договору - село Долино Камянка Знамянського району Кіровоградської області. У договорі містяться підписи як орендаря так і орендодавця. Договір зареєстрований в Знамянському відділі Державного підприємства «Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру» при Держкомземі України про що у книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис від 22 липня 2011 року за № 00391 (а.с.15).

Додатками до цього договору були копія Державного акту на право приватної власності на землю ІІІ-КР №027431, яким посвідчується право власності ОСОБА_3 на передану в оренду земельну ділянку та в якому міститься план зовнішніх меж земельної ділянки та опис меж, а також підписаний сторонами акт прийому - передачі земельної ділянки в оренду (а.с.17,18). План схема розміщення земельної ділянки до договору оренди землі не долучалась (а.с. 19).

Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку площею 5,1721, кадастровий номер :02:000:0506, розташовану на території Трепівської сільської ради свідчить про те, що вказана земельна ділянка належить на праві власності ОСОБА_1, відповідно до свідоцтва про право на спадщину виданого 30 травня 2015 року. Вказана земельна ділянка знаходиться в оренді ФГ Максимова ОСОБА_5. Державна реєстрація речового права здійснена відділом Держкомзему у Знамянському районі. Дата державної реєстрації речового права 22 липня 2011 року (а.с. 20-21).

За клопотанням представників позивача ухвалою суду від 06 лютого 2017 року у справі призначалась судова почеркознавча експертиза. На вирішення експерту було поставлено питання з метою ідентифікації особи, якою підписано оспорюваний договір оренди від імені орендодавця, а саме чи виконано підпис від імені ОСОБА_3 у договорі оренди землі від 2010 року, укладеному між ОСОБА_3 та ФГ "ОСОБА_2Г.",зареєстрованому в Знам'янському відділі Державного підприємства "Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру" 22 липня 2011 року за № 00391, а також акті прийому-передачі до цього договору, самою ОСОБА_3, чи іншою особою.

У висновку експерта Кіровоградського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру від 09 березня 2017 року зазначено, що вирішити поставлене перед експертом питання не представляється можливим, оскільки підписи в об'єктах дослідження та представлених на експертизу зразках не співставні за транскрипцією (у досліджуваних «В-вертикальний без літерний штрих+розчерк-2 додаткових штриха», у зразках «М-Г+е+2 дугові без літерні штрихи+розчерк» та «Г-е+т+ь+м+а+н+е+ц+ь).

Відповідно до ч.2 ст.59, ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ст.58 ЦПК України).

Частина 1 ст.15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст.1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

За положеннями ч.4 ст.32 Закону України "Про оренду землі", перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Таким чином, смерть фізичної особи-орендодавця не є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов'язки за договором оренди.

Відповідно до ст.ст.6,202,203 ЦК України, правочином визнається дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Правочин є дійсним, якщо:

- його зміст не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;

- особа, яка його вчиняє, має необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- волевиявлення учасників є вільним і відповідає їх внутрішній волі;

- він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У ч.1 ст.627 ЦК України проголошено принцип свободи договору, якою передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Недотримання хоча б однієї із зазначених умов дійсності правочину може тягнути його нікчемність, з застосуванням відповідних правових наслідків, або слугувати підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку відповідно до положень ст.215 ЦК України.

Договір оренди земельної ділянки теж є правочином, а тому, сторони у ньому повинні дотримуватися зазначених правил і, крім того, положень Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями), в тому числі, і норм, що стосуються обовязкового зазначення в договорі його істотних умов.

Так, відповідно до вимог ч.4 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно із ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За ч.3 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК України відносини, повязані з орендою землі, регулюються законом.

Таким спеціальним законом, що регулює орендні земельні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст.14 Закону, в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин).

При цьому, вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у звязку з відсутністю в ньому передбаченої ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотної умови, застосуванню підлягає ст.15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, а не в момент його державної реєстрації.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі №6-162цс13, яка згідно зі ст.360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

За правилами ст.15 вищевказаного Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час укладення оспорюваного договору) такими істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або зниження об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених вищезазначеною нормою права, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, невід'ємною частиною договору є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

-кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання - передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Згідно правового висновку Верховного Суду України по справі № 6-94 цс 13 від 25 грудня 2013 року, однією з обов'язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв'язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Згідно з п.14 розділу «Перехідних положень» Земельного кодексу (в редакції, яка була чинною на момент укладення договору) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Відповідно до ч.2 ст.4 ЗУ «Про заставу» предметом застави може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення.

Аналіз наведених вище норм дає підстави суду дійти висновку про те, що відсутність у договорі оренди істотної умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, не може бути підставою для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним. Крім того, стороною позивача не надано доказів порушення його законних прав як орендодавця внаслідок відсутності в договорі такої істотної умови, зрештою відсутність якої може обмежувати лише права орендаря, а не орендодавця.

Посилання позивача на відсутність невід'ємних частин договору оренди: плану, схеми земельної ділянки, суд вважає безпідставними, оскільки в державному акті на право власності на земельну ділянку є план зовнішніх меж земельної ділянки та опис меж, до договору оренди додано акт про передачу та прийом земельної ділянки в оренду. І знову ж таки стороною позивача не надано доказів порушення його законних прав як орендодавця внаслідок відсутності плану-схеми земельної ділянки.

Відповідно до ст.ст.18,20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час укладення спірного договору), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

У період дії цього Закону, а саме з 1 січня 2004 року, набрав чинності Цивільний кодекс України, ст. 182 якого передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, а порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість і підстави відмови в ній установлюються законом.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Дана правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 19 лютого 2014 року справі №6-162ц13.

Реєстрація договору є адміністративним актом і ніяким чином не вливає на факт його укладання (правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-127 цс від 18 грудня 2013 року).

Отже, для вирішення судом спору про визнання договору недійсним з підстав відсутності у сторони волі на його укладення правове значення має наявність такої волі на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації, вчиненням правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, а одностороння незгода сторони з реєстрацією раніше підписаного нею договору не може визнаватися обставиною для визнання його недійсним із підстав, передбачених частиною третьою статті 203 та частиною першою ст.215 ЦК України. Саме про це зазначено в постанові Верховного Суду України № 6-118цс13 від 25 грудня 2013року.

У п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що угода може бути визнана недійсною лише з підстав і за наслідками, передбаченими законом.

У п.8 вказаної постанови судам роз'яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України саме на момент вчинення правочину.

Отже, судом встановлено, що у 2010 році між тодішнім власником земельної ділянки ОСОБА_3 як орендарем та ФГ «ОСОБА_2Г.» як орендодавцем у простій письмовій формі було укладено оспорюваний договір оренди. Обидві сторони обумовлений договір підписали, що не було спростовано в ході судового розгляду, він пройшов державну реєстрацію 22 липня 2011 року, та виконується сторонами (зазначена обставина стороною позивача не оспорювалась).

До договору оренди земельної ділянки додано копію державного акта з зазначенням плану зовнішніх меж земельної ділянки та їх опису, а також акт прийому передачі земельної ділянки в оренду.

При укладенні договору, сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, передбаченихст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин.

Та обставина, що договір оренди землі був зареєстрованим після смерті орендодавця сама по собі не є безумовною підставою для визнання договору недійсним. В момент державної реєстрації договору оренди землі набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору. Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб. Водночас, сторонами не оспорювався сам факт передачі в оренду земельної ділянки відповідно до договору оренди. В свою чергу, позивач не оспорює і розмір, порядок та строки сплати орендної плати, не стверджує про їх порушення та про наявність умов для настання відповідальності орендаря.

Таким чином, судом встановлена відсутність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «ОСОБА_2Г.», а тому суд відмовляє як у задоволенні відповідних первісних вимог, так і у задоволенні похідних від них вимог щодо повернення земельної ділянки.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України судові витрати суд відносить на рахунок позивача.

Керуючись ст.ст. 3,10,11,60, 88, 212, 213-215 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до фермерського господарства ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки відмовити.

Судові витрати віднести на рахунок позивача.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення через даний суд до Апеляційного суду Кіровоградської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя Г.В. Берднікова