АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/935/17Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 47 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 квітня 2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3, ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «АПК «Степ» на рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 28 лютого 2017 року у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «АПК «Степ» до ОСОБА_6 та приватного підприємства «Воронинці» про визнання недійсним договору оренди землі та про поновлення договору оренди землі,

в с т а н о в и л а :

ТОВ «АПК «Степ» звернулося до суду із вказаним позовом, яким просило визнати недійсним договір оренди землі від 22.09.2016, укладений між ОСОБА_6 та ПП «Воронинці», предметом якого є земельна ділянка, площею 2,6467 га, кадастровий №:02:001:1008, місцезнаходження Золотоношківська сільська рада Драбівського району Черкаської області; визнати поновленим договір оренди землі від 14.03.2006, укладений між ТОВ «АПК «Степ» та ОСОБА_6, що зареєстрований у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.09.2006 за №04.06.781.00247, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В обґрунтування вказано на те, що позивач 14.03.2006 уклав із відповідачем ОСОБА_6 договір оренди зазначеної земельної ділянки на 10 років із переважним правом поновлення його на новий строк. Відповідач за місяць до закінчення строку дії договору 10.02.2016 була повідомлена про намір поновити договірні стосунки та отримала додаткову угоду, заперечень проти якої не надавала, а уклала оспорюваний договір оренди цієї ж земельної ділянки з ПП «Воронинці». Такі дії відповідача ОСОБА_6 суперечать нормам ЦК України, ЗУ «Про оренду землі», так як порушують переважне право орендаря на продовження орендних правовідносин, а тому його слід визнати недійсним. Договір оренди від 14.03.2006 виконувався орендарем належним чином, зокрема, вчасно виплачувалась орендна плата, земельна ділянка оброблялась із дотриманням вимог земельного законодавства, вносились добрива, дотримувалась сівозміна.

Рішенням Драбівського районного суду Черкаської області від 28.02.2017 у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на помилковість висновків суду, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову. В обґрунтування вказано на те, що лист про намір продовжити орендні правовідносини апелянтом було направлено простим листом 10.02.2016, що підтверджується відповідним списком згрупованих поштових відправлень; також аналогічне звернення до орендодавця було направлено 08.08.2016 цінним листом з описом вкладення, який вручено 13.08.2016; листи орендодавця про відсутність наміру продовжити орендні правовідносини з апелянтом направлялися більше як через місяць після одержання відповідних звернень орендаря, чим порушено строки, встановлені ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»; відповідно до правового висновку ВСУ від 10.06.2015 у справі №6-70цс15 заперечення власника землі продовжити орендні правовідносини не створюють правових наслідків згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»; суд невірно послався на те, що 12.09.2016 орендодавець відповів на лист апелянта від 08.08.2016 про намір продовжити орендні правовідносини, оскільки ця відповідь відправлена за межами місячного строку, передбаченого законодавством; суд не врахував, що апелянт фактично продовжив користуватися земельною ділянкою, переданою в оренду, після закінчення строку дії договору; договір оренди землі, укладений з позивачем, відповідає вимогам законодавства, чинним на момент його укладення; апелянт належним чином виконував у мови договору оренди землі; у договорі, укладеному із новим орендарем, занижено вартість земельної ділянки, крім того, пропозиція апелянта на продовження орендних правовідносин передбачає можливість збільшення орендної плати та урахування індексів інфляції, отже висновки суду першої інстанції про те, що новий договір оренди містить більш вигідні умови є помилковими.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які зявилися у судове засідання, вивчивши та обговоривши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав та мотивів.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивач не довів наявність у нього переважного права на продовження орендних правовідносин з орендодавцем.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду та вважає, що встановивши дійсні обставини справи, суд першої інстанції дав належну оцінку зібраним доказам, правильно застосував норми матеріального права, не допустив порушень норм процесуального права, які призвели б до неправильного вирішення справи, та ухвалив у справі законне і обґрунтоване рішення, підстав для скасування якого колегія суддів не вбачає, виходячи з наступного.

При розгляді справи встановлено, що ОСОБА_6 є власником земельної ділянки, площею 2,65 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адмінмежах Золотонішківської сільської ради на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серія ІІІ-ЧР №006187 від 09.07.2003. Як встановлено з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.10.2016 №71129875, уточнена площа земельної ділянки, належної ОСОБА_7, складає 2,6467 га, їй присвоєно кадастровий №:02:001:1008.

14.03.2006 між ТОВ «АПК «Степ», як орендарем, та ОСОБА_6, як орендодавцем, укладено договір оренди землі щодо вищевказаної земельної ділянки строком на 10 років, який зареєстрований у Драбівському РВ Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 15.09.2006, та за умовами якого розмір орендної плати сторонами встановлено у 1,5% вартості паю.

22.09.2016 відповідачі уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки, площею 2,6467 га в адмінмежах Золотонішківської сільської ради, на 7 років, який зареєстрований 20.10.2016 приватним нотаріусом ОСОБА_8 за №31948603, та за умовами якого розмір орендної плати сторонами встановлено у 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлена на день підписання даного договору.

Позивач надав суду копію листа-повідомлення від 10.02.2016 відповідачу ОСОБА_7, в якому повідомив останню про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, посилаючись на п.8 договору оренди землі від 15.09.2006, пропонував встановити орендну плату в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки землі та додавав проект додаткової угоди. Надав також копію листа-нагадування про намір продовжити договірні стосунки від 13.04.2016 та листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі аналогічного змісту від 08.08 2016.

Представник ОСОБА_6 за довіреністю ОСОБА_9 26.04.2016 направив позивачу повідомлення від імені ОСОБА_6, в якому зазначав, що 15.09.2006 закінчується строк договору оренди з позивачем і вона заперечує проти укладення нового договору, оскільки має намір укласти договір оренди на кращих умовах. 10.08.2016 представником відповідача ОСОБА_9 повідомлено ТОВ АПК «Степ» про закінчення дії договору оренди 15.09.2016 та викладено заперечення проти обробітку земельної ділянки ОСОБА_7 та укладення нового договору оренди та направлено проект договору з ПП «Воронинці». 12.09.2016 представником відповідача направлено відповідь на лист від 08.08.2016, в якому відхилено пропозицію ТОВ АПК «Степ» по оплаті орендної плати в розмірі 8%.

Договір оренди землі, укладений між ТОВ «АПК «Степ» та ОСОБА_6 на 10 років, зареєстрований у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 15.09.2006, тобто він втратив чинність 15.09.2016. Обчислення строку дії договору саме з моменту державної реєстрації, а не з моменту підписання договору, відповідає правовій позиції ВСУ від 13.06.2016 справа №6-643цс16.

Згідно п.8 договору оренди землі від 14.03.2006 після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вірно вказано судом першої інстанції, відповідно до ст.14 Конституції України, право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Згідно ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частинами першою - п'ятою ст.33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частиною шостою ст.33 Закону передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У контексті наведених вище норм Конституції України та ЦК України, переважне право на поновлення договору оренди землі законодавцем не зводиться виключно до дотримання процедури направлення орендарем пропозицій, як гарантії поновлення договору за відсутності заперечень орендодавця, а передбачає обмеження у волевиявленні орендодавця у випадках, коли він має намір передавати ділянку в оренду іншій особі, проте пропозиції орендаря є рівними з іншими пропозиціями, або більш вигідними для орендодавця. Відсутність альтернативи для орендодавця, який по закінченню строку дії договору оренди має намір передавати знову в оренду свою земельну ділянку, суперечитиме його конституційному праву як власника, що не відповідає принципу верховенства права.

Згідно ч.4 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. При цьому слід врахувати, що переважне право виникає лише за пропозиції рівних або кращих умов.

Відповідно ч.1 ст.777 ЦК України, умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Таким чином виникнення переважного права повязано не лише із дотриманням процедури повідомлень та узгоджень умов договору, а й із волевиявленням сторін, тобто досягнення або недосягнення домовленості щодо умов договору. Це узгоджується із правовою позицією ВСУ України у справі № 6-70цс15 від 10.06.2015, в якій суд вказав, що, виходячи з приписів статей 319,626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою ст.33 ЗУ «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

У світлі вищевикладеного, враховуючи, що новий орендар (ПП «Воронинці») запропонував власнику землі (орендодавцеві) більш вигідні умови укладення договору оренди землі менший строк та вищу орендну плату, ніж попередній орендар (ТОВ «АПК «Степ»), отже власник землі діяв правомірно, укладаючи спірний договір оренди землі, так як переважне право орендаря на продовження орендних правовідносин за таких обставин перешкод для укладення цього договору не становило у звязку із наявністю більш вигідної пропозиції для орендодавця.

Сама по собі наявність у поточного орендаря переважного права на продовження орендних правовідносин та дотримання встановленої процедури для його реалізації, про що доводить апелянт у даній справі, не може перешкоджати орендодавцеві більш вигідно реалізовувати своє право на передачу земельної ділянки в оренду іншому орендареві. Переважне право поточного орендаря щодо предмету оренди має пріоритет лише за наявності однакових пропозицій щодо умов оренди, що у даному випадку не мало місця, адже новим орендарем власнику землі запропоновано більш вигідні умови її оренди.

Колегія суддів вважає, що апеляційні доводи з посиланням на дотримання апелянтом процедури реалізації переважного права оренди земельної ділянки щодо направлення відповідних звернень орендодавцеві, відсутність заперечень останнього, які були б надані у місячний строк після одержання відповідних звернень орендаря, продовження використання апелянтом після закінчення строку дії договору орендованою земельною ділянкою, відповідність договору оренди, укладеному за апелянтом, вимогам чинного на момент його укладення законодавства, належне виконання апелянтом умов договору, не свідчать про наявність перешкод у власника землі укладати договір щодо її оренди на більш вигідних умовах ніж ті, що запропоновано орендарем, який має переважне право на продовження орендних правовідносин.

Колегія суддів звертає увагу апелянта на те, що згідно правового висновку ВСУ від 10.06.2015 у справі №6-70цс15, на який вказує апелянт, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, наявне при укладенні договору оренди, зокрема, у разі укладення з новим орендарем договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права. Однак у даній справі встановлено, що новий орендар запропонував орендодавцеві більш вигідні умови оренди ніж апелянт.

При цьому необхідно також врахувати, що позивач ТОВ «АПК «Степ» не предявило позову до приватного підприємства «Воронинці», визначивши його як третю особу без самостійних вимог на стороні відповідача.

Суд першої інстанції правильно не взяв до уваги наказ № 46 від 07.09.2016 року ТОВ «АПК «Степ» відповідно до якого головного бухгалтера зобовязували проводити нарахування орендної плати за 2017 рік в розмірі 9,7% від нормативної грошової оцінки землі. Такий розмір орендної плати в проекті додаткової угоди ОСОБА_6 не пропонувалось. Наказ не є спільною частиною із договором і може бути змінений в будь-який час.

Також правильно не враховано розмір нормативної грошової оцінки землі вказаний в проекті договору ТОВ «АПК «Степ» і в договорі ПП «Воронинці». Вказані розміри не встановлювалися відповідно до Закону України «Про оцінку землі».

Посилання апелянта на те, що його пропозиція орендодавцеві щодо продовження орендних правовідносин передбачає можливість збільшення орендної плати та урахування індексів інфляції, на думку колегії суддів не спростовує правильності висновків суду у даній справі, адже теоретична можливість зміни у майбутньому правовідносин між сторонами не впливає на їх чинний зміст та не зумовлює виникнення тих чи інших прав та обовязків всупереч чинним домовленостям.

Інші доводи апеляційної скарги є несуттєвими, правильності висновків суду першої інстанції не спростовують і не дають підстав для скасування рішення суду, яке є законним та обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення з одних лише формальних міркувань.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 308, 313, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів,

у х в а л и л а :

апеляційну скаргу відхилити.

Рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 28 лютого 2017 року у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «АПК «Степ» до ОСОБА_6 та приватного підприємства «Воронинці» про визнання недійсним договору оренди землі та про поновлення договору оренди землі - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає чинності з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 20 днів з дня її проголошення.

Головуючий :

Судді :