Ухвала

іменем україни

25 січня 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Гулька Б.І., Журавель В.І.,

Закропивного О.В., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» до Литвиненко Марії Олексіївни, фермерського господарства «Журавель», третя особа - Семенівське районне управління юстиції Полтавської області, про визнання договорів оренди поновленими, визнання додаткових угод про поновлення договору оренди землі укладеними, визнання договорів оренди землі недійсними, скасування державної реєстрації договорів оренди землі, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 28 березня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 21 квітня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «Семаль» (далі - ТОВ «Семаль») звернулось до суду із вказаним вище позовом, у якому просило визнати договори оренди землі від 11 квітня 2008 року, укладені з ОСОБА_3 та зареєстровані 15 липня 2010 року у Семенівському районному відділі державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» за номерами 93 та 92, поновленими на той самий строк та на тих самих умовах, а додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі - укладеними, визнати недійсними договори оренди землі від 16 липня 2015 року № № 22 та 23, укладені між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Журавель» (далі - ФГ «Журавель»), скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Семенівського районного управління юстиціїПолтавської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 та 16 липня 2015 року № № 23077266 та 22927617 відповідно.

На обгрунтування своїх вимог позивач посилався на те, що 05 липня 2010 року був зареєстрований договір оренди землі між державним підприємством «Семаль» (далі - ДП «Семаль»), правонаступником якого є ТОВ «Семаль», та чоловіком ОСОБА_3 - ОСОБА_4, який помер ІНФОРМАЦІЯ_1. Правонаступником прав і обов'язків за вказаним договором оренди землі є ОСОБА_3, яка прийняла спадщину після смерті чоловіка.

15 липня 2010 року був зареєстрований аналогічний договір оренди землі, укладений із ОСОБА_3

Згідно з умовами зазначених вище договорів строк їх дії закінчувався 15 липня 2015 року, тому на виконання п. 8 договорів та вимог Закону України «Про оренду землі» 13 червня 2015 року ТОВ «Семаль» було направлено на адресу ОСОБА_3 листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на оренду землі та додано до нього проекти додаткових угод.

На вказані листи-повідомлення відповідачка ОСОБА_3 відповіді не надала.

Їм стало відомо, що 16 та 23 липня 2015 року ОСОБА_3 уклала нові договори оренди землі з ФГ «Журавель», які були зареєстровані у день їх укладення.

Посилаючись на те, що відповідачкою порушено його (позивача) переважне право на оренду землі, просив позов задовольнити.

Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 24 березня 2016 року, залишеним без зміни ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 21 квітня 2016 року, у задоволенні позовних вимог ТОВ «Семаль» відмовлено.

У касаційній скарзі ТОВ «Семаль», посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Відповідно до п. 6 розд. XII«Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Судове рішення апеляційного суду не повністю відповідає зазначеним вимогам закону.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Судом установлено, що 11 квітня 2008 року чоловік ОСОБА_3 -ОСОБА_4 та ДП «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», уклали договір оренди землі терміном на 5 років, який був зареєстрований у Семенівському районному відділі державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» Полтавської області 15 липня 2010 року (а. с. 7-9).

Відповідно до п. 8 вказаного договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 43 договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Орендодавець ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1, спадщину після його смерті прийняла дружина ОСОБА_3 та отримала свідоцтво про право на спадщину від 21 березня 2014 року.

11 квітня 2008 року ОСОБА_3 також уклала договір оренди земельної ділянки площею 1,82 га з ДП «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», на умовах, аналогічних договору, укладеному її чоловіком. Вказаний договір був зареєстрований 15 липня 2010 року (а. с. 10-12).

13 червня 2015 року ТОВ «Семаль» на адресу ОСОБА_3 направило листи-повідомлення за № № 329 та 334 про намір продовжити договори оренди землі на новий строк та додало до листів проекти додаткових угод до договорів оренди землі (а. с. 15-18).

Згідно з картками про вручення поштового відправлення ОСОБА_3 отримала листи-повідомлення та проекти угод 23 червня 2015 року (а. с. 13-14).

ОСОБА_3 не надала позивачеві відповіді на пропозицію подовжити договори оренди й 16 та 23 липня 2015 року уклала нові договори оренди земельних ділянок № № 22 та 23 із ФГ «Журавель», державну реєстрацію яких здійснено Реєстраційною службою Семенівського районного управління юстиції Полтавської області 16 та 23 липня 2015 року відповідно (а. с. 28-29).

Відмовляючи у задоволенні позову ТОВ «Семаль», суд першої інстанції виходив із того, що товариство не дотрималось процедури поновлення договору на новий строк, зокрема на порушення ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» надіслало повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди з порушенням місячного строку до спливу строку дії договору оренди, встановленого законом.

Суд апеляційної інстанції погодився з рішенням суду першої інстанції, залишив його без змін. При цьому, суд зазначив, що договори були зареєстровані 15 липня 2010 року, тому строк їх дії закінчувався 15 липня 2015, орендар був зобов'язаний повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди не пізніше ніж за 1 місяць до спливу строку договору оренди землі.

Проте з висновком апеляційного суду повністю погодитися не можна.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Як вбачається з матеріалів справи сторони дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок, скріпивши 11 квітня 2008 року договори своїми підписами, що і є моментом укладення договорів.

За таких обставин, договори оренди землі припинили свою дію після закінчення п'ятирічного строку, який розпочинається з моменту їх укладення, а не з моменту їх державної реєстрації, оскільки державна реєстрація вказує на чинність договорів (набрання юридичної сили) і не може змінювати момент їх укладення.

Висновок апеляційного суду про те, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої державної реєстрації - 15 липня 2010 року, тому строк їх дії закінчувався 15 липня 2015 року, є помилковим.

Такі висновки апеляційного суду не узгоджуються з правовою позицією, яка викладена в постанові Верховного Суду України від 16 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13.

Відповідно до правової позиції, висловленої у постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Окрім того, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носіями таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

З матеріалів справи вбачається, що з 11 квітня 2015 року ТОВ «Семаль» безперешкодно продовжував користуватися і виконувати свої зобов'язання за згаданими вище договорами оренди, що свідчить про автоматичну пролонгацію їх дії на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені умовами цих договорів.

Апеляційний суд, розглядаючи спір, на зазначене вище уваги не звернув.

За загальними вимогами процесуального права, закріпленими у ст. ст. 57-60, 131, 132, 137, 177, 179, 185, 194, 212-215 ЦПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, розрахунків, з яких суд виходив при вирішенні позовів.

Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Апеляційний суд на порушення вимог ст. ст. 212-214 ЦПК України на викладене уваги не звернув, не встановив фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, а зробив висновки, які прямо протирічать правовій позиції Верховного Суду України.

Враховуючи допущені судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального та процесуального права, ухвалене ним судове рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, у зв'язку із чим відповідно до ст. 338 ЦПК України таке рішення підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 21 квітня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: Б.І. Гулько

В.І. Журавель

О.В. Закропивний

С.П. Штелик