Провадження № 2/638/1030/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.12.2017 р. Дзержинський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Шестака О.І.,

при секретарі Гармаш К.В.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовною заявою Харківської міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі,-

встановив:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, в якому просив внести зміни до договору оренди землі від 06.12.2008 р. №9 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, що вказана нижче; стягнути з відповідача на користь позивача витрати по сплаті судового збору в розмірі 1378 грн.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що на підставі рішення Харківської міської ради від 16.04.2008 р. № 86/08 « Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» 03.11.2008 р. Харківською міською радою укладено договір оренди землі з ОСОБА_1 на відповідних підставах строком до 01.04.2058 р. В подальшому, як стверджує позивач, в звязку з внесенням змін до законодавства, розмір встановленої відповідно до укладеного з відповідачем договору орендної плати перестав відповідати вимогам законодавства; позивач звернувся до відповідача щодо укладання додаткової угоди щодо вказаного договору оренди землі, однак відповідач від цього відмовився, в звязку з чим позивач вимушений звернутись до суду з зазначеним позовом.

05.10.2017 р. представник відповідача подав до суду письмові пояснення і просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. В обгрунтування вказаної вимоги зазначив, що постановою Харківського окружного адміністративного суду від 25.07.2017 р. по справі №820/456/17 за позовом ОСОБА_1 до Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області, треті особи Харківська міська рада, залишеною без змін ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 25.07.2017 р., скасовано витяг Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 14.11.2013 р. №8 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Представник відповідача вказує, що предметом позову по цій справі є внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині розміру орендної плати, яка розраховується, виходячи із нормативної грошової оцінки земель м. Харкова, що розрахована і сформована Витягом №29 від 20.10.2014 р., який скасований вищевказаним судовим рішенням. Враховуючи вказане, вважає представник відповідача, підстави позову відпали.

В судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечувала.

Заслухавши учасників судового засідання, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов Харківської міської ради не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до договору оренди землі від 03.11.2008 р., зареєстрованого в реєстрі за №5974, укладеного між Харківською міською радою (Орендодавець) і ОСОБА_1 (Орендар), Орендодавець на підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 16.04.2008 р. №86/08 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Харків, вул. Комітетська, 10. Договір зареєстрований 06.11.2008 р. за №59 у Харківській регіональній філії Державного підприємства державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель.

Зазначений договір є чинним та обов'язковим для обох сторін.

Запропонована позивачем редакція Додаткової угоди призведе до значного зростання орендної плати з 2401,32 грн. до 132413,55 грн. на рік.

Статтею 652 ЦК України передбачено, що в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов 'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

В момент укладення Договору оренди ОСОБА_1 не могла передбачити, що в подальшому розмір орендної плати значно збільшиться. Також, відповідач не може усунути юридичних наслідків, що виникли на підставі законодавства внаслідок впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова та суттєвого збільшення у зв'язку з цим розміру орендної плати.

Фактично вимоги позову ґрунтуються на посиланні позивача на пункт 13 Договору оренди, яким передбачено, що розмір орендної плати переглядається в тому числі «в інших випадках, передбачених законом». Проте позовна заява не містить чіткого посилання на відповідну норму закону, а також - визначення такого випадку, з настанням якого заявлена вимога про внесення змін до Договору оренди.

Чинним Договором передбачена можливість зміни його умов виключно у разі зміни розміру земельного податку, а не будь-яких інших його елементів, визначених статтею 7 Податкового кодексу України та які можуть впливати на порядок розрахунку земельного податку.

Положеннями ст. 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу, відповідно до п. 288.5.1. ст. 288 ПК України, не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території.

Статтею 25 ПК України визначено, що ставкою податку визнається розмір податкових нарахувань на (від) одиницю (одиниці) виміру бази оподаткування.

Відповідно до пп. 271.1.1 п. 271.1ст. 271 ПК України, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.

Таким чином, станом на дату звернення позивача з вимогами про зміну умов договору в частині зміни орендної плати, відсутні матеріально-правові підстави для проведення таких змін в зв'язку з відсутністю зміни розміру земельного податку, як єдиної підстави зміни орендної плати протягом усього часу дії Договору оренди.

При посиланні на зміну розміру земельного податку, як на підставу зміни орендної плати позивачем здійснюється підміна понять «ставки земельного податку» і «бази оподаткування», якою є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що є динамічною і змінюється щорічно внаслідок індексації, або шляхом затвердження органами місцевого самоврядування нових розмірів нормативної грошової оцінки земель територіальної громади.

У відповідності до вимог п. 35 Договору оренди, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку. Ці положення відповідають вимогам ст.30 ЗУ «Про оренду землі».

Надані до позовної заяви розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р. №846/15 (надалі за текстом - Розрахунок), а також Витяг №29 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (надалі за текстом - Витяг) суперечать вимогам чинного законодавствам, є необґрунтованими і не можуть слугувати підставами для визначення нового розміру орендної плати по Договору оренди.

Зокрема, рішенням 19-ої сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 27.02.2008 р. №41/08 затверджено «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (надалі за текстом - Положення №41/08), пунктом 2.6 якого (з відповідними змінами та доповненнями), передбачено: орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: 1-10 років 100% від орендної плати, 11-15 років 90%, 16-20 років 80%, 21-25 років 70%, 26-50 років 60%.

При цьому в Розрахунку зазначено відсоток строку оренди в розмірі 60%, який всупереч наведеним приписам чинного законодавства фактично не застосований.

Окрім того, Рішенням 25-ої сесії Харківської міської ради 6-го скликання «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» від 03.07.2013 р. №1209/13 (надалі за текстом - Технічна документація №1209/13) передбачено врахування, під час визначення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів КмЗ для зон впливу локальних факторів, визначено їх перелік, граничні та прийняті значення (додаток №3).

Проте, при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки зазначені в Технічній документації №1209/13 локальні фактори та відповідні їм коефіцієнти не враховані, або враховані у більшому за максимально передбачене значення, що призвело до подальшого суттєвого завищення розміру орендної плати. Зокрема Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнт КмЗ для зони ґрунту з несучою спроможністю менше 1 кг/кв.см визначено у максимально допустимому розмірі 0,90, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,94059.

Аналогічним чином Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнт КмЗ для зон перевищення припустимого рівня шуму передбачений у максимально допустимому розмірі 0,97, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,983. Окрім того, Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнт КмЗ для зон забруднення атмосферного повітря передбачений у максимально допустимому розмірі 0,95, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,97642. Технічною документацією №1209/13 коефіцієнт КмЗ для зон вулиць без твердого покриття передбачений у максимально допустимому розмірі 0,95, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,98342. Технічною документацією №1209/13 коефіцієнт КмЗ для зон ареалу забруднення грунтів передбачений в максимально допустимому розмірі 0,95, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,99182.

Також при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки мають бути враховані передбачені Технічною документацією №1209/13 коефіцієнти КмЗ для земельної ділянки, що не забезпечена централізованим водопостачанням (0,90-0,95), не забезпечена каналізацією (0,90-0,95), централізованим теплопостачанням (0,90-0,95), централізованим газопостачанням (0,90-0,95).

Необхідність врахування локальних факторів та відповідних їм коефіцієнтів при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки зумовлюється приписами "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" (затверджено наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. №18/15/21/11, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за №388/12262), пунктом 3.8 якого визначено, що в межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів: неоднорідності функціонально-планувальних якостей території; доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку; рівня інженерного забезпечення та благоустрою території; рівня розвитку сфери обслуговування населення; екологічної якості території; привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико - культурних та природних пам'яток тощо.

Оскільки отримання в оренду земельної ділянки, не забезпеченої відповідним рівнем інженерного забезпечення та благоустрою території, зумовлює необхідність понесення орендарем додаткових витрат, спрямованих на створення відповідних необхідних умов використання земельної ділянки (прокладання водопроводу, каналізації, газопроводу, облаштування під'їздів і т.ін.) - відповідно цінність (нормативна грошова оцінка) такої ділянки має бути знижена шляхом застосування відповідних понижуючих коефіцієнтів, передбачених Технічною документацією №1209/13.

Однак всупереч наведеному, при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки зазначені локальні фактори і відповідні їм коефіцієнти взагалі не були враховані, що свідчить про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог в цій частині.

Також у вищезазначеному Витягу розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки проведений із врахуванням інших локальних факторів та відповідних їм коефіцієнтів в їх максимальному можливому (або взагалі не передбаченому Технічною документацією №1209/13) рівні.

Окрім того, Міською радою не надані належні докази направлення на адресу ОСОБА_1 витягу №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що є порушенням п. 1.1. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13, яким передбачалося, зокрема, що порядок регламентує процедуру надання інформації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок для обчислення орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Наведені обставини призвели до порушення прав ОСОБА_1 на оскарження зазначеного витягу.

Окрім того складання витягу №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, здійснене з порушенням пункту 2.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р. Складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки регулюється «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово - комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. №18/15/21/11, ЗУ «Про оцінку земель», Постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. №213 «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».

Витяг №29 від 19.11.2014 р. не відповідає об'єктивній дійсності, складений із порушенням зазначених вище нормативно-правових актів та не може братися до уваги судом, оскільки витяг складено без обстеження земельної ділянки, без надання відповідачу (орендарю) можливості надати свої пояснення та докази використання земельної ділянки.

Також позивачем на підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки не було надано суду форми №6-зем, № 6а-зем, № 6б-зем, № 2-зем.

В матеріалах справ також відсутні належні докази отримання ОСОБА_1 листа пропозиції №820/0/30-15 від 13.07.2015 р.«Про зміну договору оренди земельної ділянки» та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки. Відсутність таких доказів позбавляє позов відповідних матеріально-правових підстав для його задоволення, оскільки вказаними листами-пропозиціями визначено строк для належного реагування протягом «двадцятиденного строку після одержання листа пропозиції». Відсутність належних доказів направлення зазначених листів і їх отримання ОСОБА_1 зумовлює не настання відповідного строку, зі спливом якого у Міської ради виникло б право на звернення до суду із відповідним позовом.

Постановою Харківського окружного адміністративного суду від 31.05.2017 р. по справі №820/456/17 за позовом ОСОБА_1 до Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області, третя особа Харківська міська рада, про визнання дій незаконними, скасовано витяг Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 19.11.2014 р. №29 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 25.07.2017 р. постанову Харківського окружного адміністративного суду від 31.05.2017 р. по справі №820/456/17 залишено без змін.

Ухвала набрала законної сили.

Предметом позову по даній справі є внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині розміру орендної плати, яка розраховується, виходячи з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова.

У позовній заяві ХМР посилається на те, що згідно з п.2.1., п.2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого Рішенням ХМР від 25.09.2013 р. №1269/13 Департамент земельних відносин є власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013», здійснює, зокрема, розрахунки розміру орендної плати на землю та безпосереднє виконання робіт з укладення договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого Рішенням ХМР від 25.09.2013 р. №1269/13, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Також Позивач зазначає, що Департаментом земельних відносин Харківської міської ради виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2014 р. і одержано витяг №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підставі вказаних документів підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який направлено на адресу відповідача.

Так, безпосередня вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки сформована у Витязі №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Вартість орендної плати за рік, а також за місяць розрахована на підставі Витягу №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Тобто, підставою для внесення змін до договору оренди землі є Витяг №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Оскільки ухвала Харківського апеляційного адміністративного суду від 25.07.2017 р., якою залишено без змін постанову Харківського окружного адміністративного суду від 31.05.2017 р. про скасування Витягу №29 від 19.11.2014 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, набрала законної сили, відпали підстави позову.

Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЦПК України, судові рішення, що набрали законної сили, обовязкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обовязковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

З огляду на вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги Харківської міської ради щодо внесення змін до договору оренди землі від 06.11.2008 р. №59 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у відповідній редакції, яка по суті стосується розміру орендної плати, розрахованої на підставі Витягу №29 від 19.11.2014 p. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який скасовано, не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 7, 10, 11, 12, 13, 18, 76-83, 141, 259, 263-265, 268, 273, 355 ЦПК України, ст.ст.629,651, 652, 653,654 ЦК України, суд, -

вирішив:

В задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Апеляційного суду Харківської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а при оголошенні вступної та резолютивної частини судового рішення з дня складання повного тексту.

Головуючий: