Категорія: 23 Доповідач: Бовчалюк З. А.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 березня 2017 року місто ОСОБА_1

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Волинської області в складі:

головуючого - судді Бовчалюк З.А. ,

суддів - Стрільчука В.А., Матвійчук Л.В.

секретар судових засідань ОСОБА_2,

з участю представника позивачів ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6- ОСОБА_7,

відповідача ОСОБА_8, та його представників ОСОБА_9, ОСОБА_10,

представника Луцької міської ради та Виконавчого комітету Луцької міської ради - ОСОБА_11,

представника відповідача ОСОБА_12- ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 до ОСОБА_12, ОСОБА_8, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог, щодо предмета спору - Виконавчий комітет Луцької міської ради, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна, за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" до ОСОБА_12, ОСОБА_8, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Виконавчий комітет Луцької міської ради про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна за апеляційними скаргами представника відповідача ОСОБА_12 - ОСОБА_1, відповідача ОСОБА_8 та його представника ОСОБА_10, представника Луцької міської ради - ОСОБА_13 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 27 січня 2017 року,

ВСТАНОВИЛА:

В грудні 2016 року ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 звернулись до суду з позовом про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна.

Покликались на те, що їм на праві приватної власності належать квартири № 3, 5, 6, 7 у будинку №41 по вул. Коперніка у місті Луцьку. 05 лютого 2015 року було зареєстроване Обєднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ) «Коперніка 41», що знаходиться за адресою: Волинська обл., м. Луцьк, вул. Коперніка, буд. 41, номер запису 1 008819, підтвердженням чого є виписка з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 10.02.2015р.

Протоколом № 1 установчих зборів ОСББ «Коперніка 41», було прийнято рішення про взяття житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку на баланс ОСББ «Коперніка 41». Рішенням Луцької міської ради № 72/4 від 25.03.2015р. було дано згоду про передачу житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку з балансу ЖКП № 3 на ОСББ «Коперніка 41» у порядку, передбаченому чинним законодавством. Підтвердженням цього є акт приймання-передачі житлового будинку або його частини з балансу на баланс від 15.04.2015р.

Відповідно до рішення виконавчого комітету від 17.12.2014р. № 745-11 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул. Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_12 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014 р. № 71 на термін з 21.12.2014 р. до 30.11.2017р., включно, для розміщення гончарної майстерні.

Вважаючи свої права порушеними та стверджуючи, що передані в оренду приміщення є допоміжними приміщеннями, рівноправними співвласниками яких вони є, просили визнати недійсними договори оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014р. №71 та від 18.02.2015р. № 94.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" подало аналогічний позов, просило суд визнати недійсними вказані договори оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014р. №71 та від 18.02.2015 року №94 з підстав порушення при їх укладенні ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду», ЗУ «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» та ст. 215 ЦК України.

Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 27 січня 2017 року позов ОСОБА_3 Л,В., ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та третьої особи ОСББ "Коперніка 41» в даній справі задоволено.

Ухвалено визнати недійсними договір оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Луцьк, вул. Коперніка, 41 загальною площею 22,6 кв.м., укладений між відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_12, 17.12.2014р. №71.

Визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Луцьк, вул. Коперніка,41 загальною площею 22,6 кв.м., укладений між відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_8, 18.02.2015 року №94.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційних скаргах представник відповідача ОСОБА_12 - ОСОБА_1, відповідач ОСОБА_8 та його представник ОСОБА_10, представник Луцької міської ради - ОСОБА_13, кожен зокрема, покликаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими просять скасувати це рішення і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_3 Л,В., ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та третьої особи ОСББ "Коперніка 41» відмовити.

Заслухавши осіб, які беруть участь у справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційні скарги слід задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи договори оренди недійсними, суд першої інстанції констатував, що спірні приміщення не належали Луцькій міській раді на час укладення договорів оренди , а їх власниками були позивачі . Вважав, що приміщення, які передавались в оренду, мали статус допоміжних, а відтак при укладені договорів оренди мала бути отримана згода власників квартир, за відсутності якої такі договори слід визнати недійсними на підставі п. 1 ст. 215 ЦК України.

Проте погодитися з такими висновками суду не можна, оскільки такі зроблені з порушенням норм матеріального права та при неповному зясуванні всіх обставин справи.

Відповідно до рішення виконавчого комітету від 17.12.2014р. № 745-11 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул. Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_12 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014р. № 71 на термін з 21.12.2014 р. до 30.11.2017рр., включно, для розміщення гончарної майстерні. Предметом даного договору стало нежитлове приміщення за адресою вул. Коперніка, 41 в м. Луцьку загальною площею 22, 6 кв.м., що розміщене в підвальному приміщенні та обладнане водопостачанням та електроенергією.

Також, відповідно до рішення виконавчого комітету від 18.02.2015р. № 95-15 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул. Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_8 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 18.02.2015р. № 94 на термін з 01.03.2015р. до 31.01.2018р. включно, для розміщення художньої майстерні. Предметом даного договору стало нежитлове приміщення за адресою вул. Коперніка , 41 в м. Луцьку загальною площею 22, 6 кв. м., що розміщене в підвальному приміщенні та обладнане водопостачанням та електроенергією.

Згідно зі статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою .

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За змістом даної норми права підставою звернення до суду є належність особі відповідного права підтвердженого належними та допустимими доказами.

Звертаючись до суду з позовом про визнання договорів оренди недійсними, як позивачі фізичні особи - власники квартир 3, 5, 6, 7 так і сама юридична особа ОСББ «Коперніка 41» стверджували, що приміщення, які передані в оренду ОСОБА_12С та ОСОБА_8 є допоміжними приміщеннями, рівноправними співвласниками яких є позивачі, як власники квартир.

Відповідно до ст. ст. 10, 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В порушення наведеної норми позивачі не надала належних та допустимих доказів на підтвердження заявлених ними вимог, натомість їхні твердження спростовуються зібраними судом доказами, матеріалами інвентаризаційної справи на обєкт нерухомого майна та нормами матеріального права, що регулюють дані правовідносини.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до реєстраційного посвідчення на домоволодіння, Луцьким міжміським бюро технічної інвентаризації посвідчено, що домоволодіння №41 по вул. Коперніка в м. Луцьку зареєстровано за Луцькою міською радою народних депутатів на підставі Рішення Луцької міської ради від 17 лютого 1950 року №92.

ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 є власниками квартир № 3, 5, 6, 7 у будинку № 41 по вул. Коперніка у місті Луцьку, що підтверджено матеріалами інвентаризаційної справи та правовстановлюючими документами.

05 лютого 2015 року зареєстровано обєднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі ОСББ) «Коперніка 41», яке знаходиться за адресою: Волинська обл., м. Луцьк, вул. Коперніка, буд. 41, номер запису 1 008819, про що свідчить виписка з Єдиного державно реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 10.02.2015р.

Установчими зборами ОСББ «Коперніка 41» було прийнято рішення про взяття житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку на баланс ОСББ «Коперніка 41», раніше даний житловий будинок знаходився на балансі ЖКП №3.

Рішенням Луцької міської ради № 72/4 від 25.03.2015р. було дано згоду на передачу житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку з балансу ЖКП № 3 на баланс ОСББ «Коперніка 41», про що свідчить акт приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 15.04.2015р.

За змістом даного акту на баланс ОСББ, в тому числі передані, крім семи квартир, підвальні приміщення площею 87,1 кв. м, інші технічні приміщення площею 41,9кв.м., що за адресою: м. Луцьк, вул. Коперніка, 41.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

Статтею 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.

Суб'єктами права власності у багатоквартирному будинку, власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов'язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.( с. 4 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»).

Допоміжні приміщення ( підвали, сараї, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у власність громадянам одночасно з приватизацією ними квартир ( кімнат у гуртожитку) багатоквартирних будинків.

Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення обєднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатись ними в межах, встановлених чинним законодавством.

З матеріалів інвентаризаційної справи вбачається, що будинок № 41 по вул. Коперніка в м. Луцьку складається з підвального приміщення та першого, другого поверхів ( а.с. інвент. 8-12). При цьому відповідно до генерального плану, який є непогашеним, ( а.с. інвент. 4) зроблено відмітку про те, що підвал є жилим. Також відповідно до плану поверхів (а.с. інвент. 11) у підвалі вказано про наявність у ньому квартири № 1, 2.

Відповідно до розрахунку загальної площі по квартирах в будинку № 41 по вул. Коперніка в м. Луцьку, що складений 13.08.2010 року ( а.с. інвент. 96) у даному будинку наявні сім квартир загальною площею 240, 2 кв. м. , в число яких входить квартира № 1 площею 22, 6 кв. м та квартира № 2 площею 22. 6 кв. м.

Беручи наявність семи квартир у будинку № 41 по вул. Коперніка в м. Луцьку їх співвласниками є позивачі, яким належить кожному зокрема чотири квартири та Луцька міська рада, якій належить три квартири( 1, 2, 4).

Як вбачається з матеріалів справи на баланс ОСББ «Коперніка» було передано сім квартир загальною площею 226 кв. м таким чинному в дану площу ввійшли саме спірні приміщення, які перебувають в оренді відповідачів ОСОБА_8 та ОСОБА_12 Дані приміщення перейшли згідно акту саме як приміщення квартир, а не як допоміжні приміщення.

З матеріалів цивільної справи та інвентаризаційної справи вбачається, що квартира № 1 значиться, як однокімнатна (підвальне приміщення) з 1971 року, що використовувалась як службова ЖЕК № 2, мешканців відселено 04.04.1979 року, а квартира № 2 , яка є також однокімнатною з 1966 року по 1976 рік використовувалась, як житлове приміщення .

В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що статус спірних приміщень у передбачений законом порядок та спосіб змінювався.

Висновок судової будівельно-технічної експертизи від 08.07.2016 року колегією суддів оцінюється в сукупності з іншими доказами, що дослідженні, а тому за відсутності в матеріалах інвентаризаційної справи підтверджуючих документів про статус спірних приміщень, як допоміжних, сам по собі висновок не може встановлювати, що такі приміщення є допоміжними.

Таким чином Луцька міська рада, будучи власником приміщень № 1 та № 2 у будинку № 41 по вул. Коперніка в м. Луцьку, в межах своїх повноважень розпорядилась ними передавши їх в оренду ОСОБА_8 та ОСОБА_12

Крім того, на час укладення оспорюваних договорів оренди нерухомого майна, балансоутримувачем такого майна було ЖКП № 3, а не ОСББ «Коперніка 41».

При цьому слід зауважити, що оскаржувані договори оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014 року № 71 та від 18.02.2015 №94 укладені між відділом управління майном комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_8, ОСОБА_12 на підставі рішень виконавчого комітету від 17.12.2014 № 745-11 та від 18.02.2015 № 95-15 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул. Коперніка, 41». Дані рішення виконавчого комітету, що стали підставою для укладення договорів, прийняті виконавчим комітетом в межах повноважень та у спосіб, передбачений чинним законодавством, є чинними та будь-ким не оскаржені. В силу ст. 73 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» дані рішення є обовязковими до виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами , а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Беручи до уваги викладене, спірні приміщення, які є ізольованими та визначеними в матеріалах інвентаризаційної справи, як квартири є самостійним обєктом нерухомого майна, що належить Луцькій міській раді, могли бути передані такою в оренду інших осіб, шляхом укладення відповідних договорів.

Вимоги про визнання правочину недійсним можуть заявлятися як сторонами правочину, так і будь-якою заінтересованою особою в разі, якщо таким правочином порушено її права чи законні інтереси.

Звертаючись до суду з позовом, позивачі не надали жодних доказів, які б свідчили, що укладені договори оренди нежитлових приміщень порушують їх законні права та інтереси, як власників квартир у будинку № 41 по вул. Коперніка в м. Луцьку.

Поданий позивачами акт №1 від 29 лютого 2016 року про огляд і усунення засмічення внутрішньої каналізаційної мережі будинку не можна вважати допустимим доказом, оскільки такий складений у відсутності відповідачів ОСОБА_8 та ОСОБА_12 та без їх відповідного повідомлення. За його змістом не можна зробити однозначного висновку, щодо порушення прав позивачів у звязку з орендою відповідачами спірних приміщень.

Оскільки позивачами в силу ст.10, 60 ЦПК України, не доведено того, що приміщення, які є предметом спірних договорів оренди - є допоміжними приміщеннями, і що дані договори суперечать актам цивільного законодавства, то колегія суддів приходить до висновку, що в задоволені позову ОСОБА_3 Л,В., ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та Обєднання співвласників багатоквартирного житлового будинку «Коперніка-41» слід відмовити.

Судом першої інстанції помилкового до спірних правовідносин застосовано положення ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду».

Як вбачається з матеріалів інвентаризаційної справи право на приватизацію, визначене обумовленим законом, було використане на квартиру № 3 - 15.01.1999 року, а позивачем ОСОБА_4 у власність квартира набута 02.02.2015 рокуАДРЕСА_1 приватизована 26.10.2001 року, а набута ОСОБА_3 у власність 14.04.2010 року АДРЕСА_2 була приватизована 28.07.1993 року, а набута позивачем ОСОБА_6 у власність 28.03.2011 рокуАДРЕСА_3 приватизована 15.10.204 року, а набута ОСОБА_5 у власність 04.04.2014 року.

Відтак дані квартири набуті позивачами не в процесі приватизації згідно з ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду», а на вторинному ринку.

Беручи до уваги наведене, колегія суддів приходить до висновку, що при передачі на баланс ОСББ «Коперніка 41» будинку № 41 по вул. Коперніка в м. Луцьку не відбулось приватизації чи зміни власника обєкта нерухомого майна, а було змінено лише балансоутримувача, що цілком узгоджується з положеннями ЗУ «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку». Відтак будучи власником спірних приміщень, Луцька міська рада у передбачений законом спосіб передала їх в оренду.

Враховуючи, що неправильне застосування судом норм матеріального права призвело до неправильного вирішення спору, судове рішення слід скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові ОСОБА_3 Л,В., ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та позову Обєднання співвласників багатоквартирного житлового будинку «Коперніка-41».

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 313, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів

ВИРІШИЛА:

Апеляційні скарги представника відповідача ОСОБА_12 - ОСОБА_1, відповідача ОСОБА_8 та його представника ОСОБА_10, представника Луцької міської ради - ОСОБА_13 задовольнити.

Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 27 січня 2017 року в даній справі скасувати та ухвалити нове рішення.

В позові ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 до ОСОБА_12, ОСОБА_8, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог, щодо предмета спору - Виконавчий комітет Луцької міської ради, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна відмовити.

В позові Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" до ОСОБА_12, ОСОБА_8, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Виконавчий комітет Луцької міської ради про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий

Судді