Рішення

Іменем України

14 листопада 2017 року м. Теребовля Теребовлянський районний суд

Тернопільської області в складі:

головуючого судді Малярчук В.В.

при секретарі Зіньковській Н.Д.

розглянувши письмово у відкритому судовому засіданні в м. Теребовля цивільну справу за позовом ОСОБА_1 з обмеженою відповідальностю "Захід агропродукт" до ОСОБА_2, ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Аграрна марка", третя особа: відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Теребовлянської РДА про визначення договору оренди землі недійсним,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 з обмеженою відповідальностю "Захід агропродукт" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Аграрна марка", третя особа: відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Теребовлянської РДА про визначення договору оренди землі недійсним, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 16 вересня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка», скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 16 вересня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка», номер запису про інше речове право 16795723 від 16 вересня 2016 року, визнати поновленим договір оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Захід агропродукт» на умовах, визначених додатковою угодою до договору оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеної 30 вересня 2015 року, також стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка» в користь ОСОБА_3 «Захід агропродукт» судовий збір оплачений позивачем при зверненні з позовом до суду, посилаючись на мотиви викладенні у позовній заяві.

Представник позивача в судове засідання не зявився, однак подав до суду заяву про слухання справи у його відсутності позовні вимоги підтримав в повному обсязі, зіславшись на мотиви вказані в позовній заяві.

Відповідачка ОСОБА_2 в судове засідання не зявилася, однак подала до суду заяву, про те що справу слухати в її відсутності позовні вимоги визнала та виклала свої пояснення у відзиві на позов: у вересні 2015 року, під час видачі ОСОБА_3 «Захід агропродукт» орендної плати за земельний пай бухгалтер Птахофабрики ОСОБА_4 повідомила їй, що у вересні наступного року у неї закінчується договір оренди. Разом з тим, вона вручила їй повідомлення, згідно якого ОСОБА_3 «Захід агропродукт» бажає продовжити договір оренди. Разом з повідомленням їй було вручено додаткову угоду, яка вступала в силу з вересня 2016 року і продовжувала її попередній договір оренди ще на 10 (десять) років. Отримавши ці документи, вирішила підписати їх та віддала підписані додаткові угоди ОСОБА_4 На наступний рік, в кінці серпня 2016 до неї звернувся ОСОБА_5, який назвався директором ОСОБА_3 «Аграрна марка», запропонував їй віддати свій земельний пай йому в оренду. Вона повідомила йому, що її земля в оренді Птахофабрики. ОСОБА_5 запропонував їй, що якщо вона підпише йому договір оренди, то на наступний день він привезе їй 11 000 гривень. Зважаючи на крайню нехватку коштів, вона, усвідомлюючи що швидко отримає за це необхідні кошти, підписала договір, але коштів вона не отримала. Більше того, в середині вересня 2016 року, ОСОБА_5, повідомив, що неправильно зареєстрували її договір, і через це можуть когось вигнати з роботи. На запитання де її обіцяні гроші, він відповів, щоб вона піджписала документи, що саме підписувала вона не знала, тоді отримаєте свої гроші. Зважаючи на потребу коштів підписала все, що їй давав ОСОБА_5, після чого хотіла розірвати договір однак ОСОБА_5 категорично відмовився. ОСОБА_5 обманним шляхом, та враховуючи її важке матеріальне становище, спонукав її до підписання договору оренди. У ОСОБА_3 «Аграрна марка» зявилися нові власники, і вона не впевнена, що буде з її землею в майбутньому. Наскільки їй відомо, ОСОБА_3 «Захід агропродукт» і надалі обробляє її землю, платить за неї податок, то і пай має залишитися в оренді у Птахофабрики.

Представник відповідача ОСОБА_3 «Аграрна марка» в судове засідання не зявився, однак подав до суду письмове заперечення, у якому просить відмовити у позові так як вважає що договір між сторонами укладений на добрій волі та дотримано усіх істотних умов, які передбачені законом.

Суд, дослідивши та оцінивши докази вважає, що позов підлягає до часткового задоволення.

08 травня 2006 року між ОСОБА_3 «Гідіна ЗК Україна» правонаступником якого є ОСОБА_3 «Захід агропродукт» та ОСОБА_2, якій на підставі Державного акту на право власності на землю серія ЯА № 021490 належить земельна ділянка, кадастровий № :01:002:0055, площею 3,70 га., було укладено Договір оренди землі, згідно якого орендодавець передає орендарю в строкове платне користування згадану вище земельну ділянку терміном на 10 років з дня державної реєстрації. Договір був зареєстрований у Теребовлянському районному відділі Тернопільської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та права користування землею, договорів оренди вчинено запис від 15.09.2006 року за № 61. Як вбачається з контексту договору, термін його дії закінчувався 15 вересня 2016 року.

Згідно інформаційної довідки з державного реєстру речових справ на нерухоме майно від 08 грудня 2016 року № 75234744 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 3,7 га цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 021490.

Як вбачається з позовної заяви у вересні 2016 року, ОСОБА_3 «Захід агропродукт» маючи у своєму розпорядженні Додаткову угоду від 30 вересня 2015 року до договору оренди землі від 08 травня 2006 року з ОСОБА_2 про поновлення терміну його дії на 10 років на цю ж земельну ділянку, звернулося в Бучацьку Державну Нотаріальну Контору для внесення заяви та відповідно державної реєстрації продовження права оренди на землю. Після чого виявилось, що 16 вересня 2016 року державним реєстратором відділу реєстрації речових прав на нерухоме майно Теребовлянської РДА здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (кадастровий № :01:002:0055) згідно договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка» та внесено відповідні записи в реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно листа від 30 вересня 2015 року № 397 надісланого ОСОБА_2 ОСОБА_3 «Захід агропродукт» - орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0055 відповідно, до договору оренди землі від «08» травня 2006 року, вважає за, потрібне скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоді.

Згідно додаткової угоди до договору оренди землі укладеного між ОСОБА_3 «Захід агропродукт» та ОСОБА_2 від 08 травня 2006 року доповнено розділ договору оренди земельної ділянки від 08 травня 2006 року «Строк дії договору» п. 8.1 і викладено його в такій редакції: 8.1 поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 15 вересня 2006 року № 61) на 10 років.

Разом з тим, 16 вересня 2016 року між відповідачами укладено договір оренди, який цього ж дня і був зареєстрований відділом реєстрації речових прав на нерухоме майно Теребовлянської РДА.

Тому, ОСОБА_3 «Захід агропродукт», як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Так, з вище викладеного вбачається, що в користуванні ОСОБА_3 «Захід агропродукт», на підставі відповідного договору оренди землі, перебуває земельна ділянка, яка належать на праві приватної власності ОСОБА_2

Протягом всього часу користування вказаною земельною ділянкою і до сьогоднішнього дня позивач належно виконує взяті на себе договірні зобовязання, вчасно та в повному обсязі виплачує орендну плату, здійснює обробіток землі та використовує її в своїй господарській діяльності згідно та на умовах Договору.

30 вересня 2015 року ОСОБА_3 «Захід агропродукт» ОСОБА_2 наручно було вручено повідомлення, згідно з яким ОСОБА_1 заявило про намір продовжити оренду згаданої вище земельної ділянки. До повідомлення також було додано проект Додаткової угоди про продовження договору оренди на 10 років. Цього ж дня, ОСОБА_2 було надано згоду на продовження договору оренди землі та, відповідно, підписано Додаткову угоду.

Таким чином, в передбачені ч, 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та п. 8 Договору оренди землі від 08 травня 2006 року терміни Позивач скористався свої переважним правом на оренду землі, шляхом вручення письмового повідомлення та укладення відповідної Додаткової угоди.

Відповідно до ч.1 статті 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно п. 2 ч. 2 статті 16 ЦК України зазначено, що одним з видів захисту цивільних прав та інтересів судом є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч.1ст.202 ЦК України право чином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до ст.207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно ч.1 ст.215ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною(сторонами), вимог, які встановлені частинами першою- третьою, пятою та шостою ст.203 цього кодексу.

Згідно ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст.236 ЦК України, правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Згідно ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.16 Закону України Про оренду землі- укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Згідно ст.35 Закону Про оренду землі спори повязані з орендою землі вирішуються в судовому порядку.

Згідно ст.90 ЗК України власники земельних ділянок мають право передавати їх в оренду.

Відповідно до ст.93 ЗК України орендодавцем земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, повязані з орендою землі регулюються Законом.

Відповідно до ст..124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громади і юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки із орендарем.

Згідно ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку - ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Так, у ч. 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Із висновків Верховного Суду України, викладених в постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1, 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за І півріччя 2015 року випливає наступне: «Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону № 161-ХІУ та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.»

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. З ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим, наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права, укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати оренди для власних потреб.

Постановою Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15 встановлена наступна правова позиція: «Разом з тим в ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 листопада 2014 року та 27 листопада 2014 року, наданих заявником для порівняня, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій, які, вирішуючи спори в подібних правовідносинах і за подібних фактичних обставин, вважали, що переважне право орендаря (позивача) на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, якщо він до закінчення строку дії цього договору оренди надіслав орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися таким правом, а орендодавець не висловлював своїх заперечень із цього приводу в передбачені договором і законом спосіб і строки, є порушеним унаслідок укладення відповідачами договору оренди цієї самої земельної ділянки, та дійшли висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між відповідачами, на підставі статей 2, 15, 33 Закону України «Про оренду землі» та статей 203, 215, 777, 792 ЦК України.».

За таких обставин позов про визнання недійсним договіру оренди землі від 16 вересня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка» та скасування державної реєстрації договору оренди землі від 16 вересня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка», номер запису про інше речове право 16795723 від 16 вересня 2016 року підлягає до задоволення.

Також позивач в позові просить визнати поновленим договір оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Захід агропродукт» на умовах, визначених додатковою угодою до договору оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеної 30 вересня 2015 року.

Представник позивача не представив суду доказів, які б підтверджували обставини порушення відповідачем права ОСОБА_1 з обмеженою відповідальностю "Захід агропродукт" щодо не визнання поновлення договору оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Захід агропродукт» на умовах, визначених додатковою угодою до договору оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеної 30 вересня 2015 року.

Таким чином, вимога позивача про визнання поновленим договору оренди землі, укладеного між позивачем та відповідачкою ОСОБА_2, у звязку з порушенням його переважного права на поновлення договору оренди, не ґрунтується на вимогах закону.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Поновлення договору оренди, тобто реєстрація права оренди за позивачем могла бути здійснена на підставі додаткової угоди від 30.09.2015. Відмова у державній реєстрації права оренди (за її наявності) може бути оскаржена у порядку передбаченому законом.

Проте, чинне законодавство не передбачає такого способу захисту прав як визнання договору поновленим на умовах попередньо укладеної додаткової угоди, яку не намагалися зареєструвати у порядку, передбаченому законом, а відповідно і права та обовязки, які передбачені нею, не виникли.

За таких обставин позовні вимоги про визнання поновленим договору оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Захід агропродукт» на умовах, визначених додатковою угодою до договору оренди землі від 08 травня 2006 року, укладеної 30 вересня 2015 року слід відмовити у звязку з безпідставністю.

Також слід стягнути з відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Аграрна марка" в користь ОСОБА_1 з обмеженою відповідальностю "Захід агропродукт" судовий збір в розмірі 1600 грн. 00 коп.

Керуючись ст. ст. 10,11, 60, 14, 179, 355 ЦПК України, ст.ст. 202, 203, 204, 207, 215, 236, ЦК України, ст.ст. 90, 93, 124 Земельного кодексу України, ст.ст. 3, 4, 6,13, 16, 35 Закону України "Про оренду землі"суд,-

ВИРІШИВ:

Позов задоволити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 16 вересня 2016 року, який укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка».

Скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 16 вересня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 «Аграрна марка», номер запису про інше речове право 16795723 від 16 вересня 2016 року.

У решті позову відмовити у звязку з безпідставністю позовних вимог.

Стягнути з відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Аграрна марка" в користь ОСОБА_1 з обмеженою відповідальностю "Захід агропродукт" судовий збір в розмірі 1600 грн. 00 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Апеляційна скарга може бути подана протягом 10 днів з дня проголошення рішення до апеляційного суду Тернопільської області через Теребовлянський районний суд.

Головуючий :