Справа №: 398/3808/16-ц
провадження №: 2/398/819/17
РІШЕННЯ

Іменем України

"13" квітня 2017 р. Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Ковальової О.Б.

за участю: секретаря Дудченко О.Ю.,

представників:позивача - ОСОБА_1,

третьої особи ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Олександрії цивільну справу за позовом ОСОБА_3, в інтересах якого діє за довіреністю представник ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, де третя особа: Олександрійська районна державна адміністрація про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною, -

В С Т А Н О В И В :

18.11.2016 року позивач звернувся до суду з позовом, де просить визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ОСОБА_4 додаткову угоду до договору оренди землі від 23 вересня 2011 року, зареєстрованого 18 жовтня 2011 року за №00884 у наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований за №00884 від 18 жовтня 2011 р.

__ __________2016 року

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, від імені якого діє ___________________________________________________________________, в подальшому «Орендодавець», з однієї сторони, та громадянин ОСОБА_3, в подальшому «Орендар», з іншої сторони, уклали додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований за №00884 від 18 жовтня 2011р., виклавши їх в слідкуючій редакції:

В Розділі «Обєкт оренди» пункти 2, 4

викласти в наступній редакції:

2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 25,50 га ріллі.

Кадастровий номер :02:000:9101.

4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки проіндексована на 01.01.2016 року 813 555грн.

В Розділі «Строк дії договору» пункт 7

викласти в наступній редакції:

7. Договір укладено на 10 (десять) років з моменту реєстрації додаткової угоди про внесення змін до договору. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В Розділі «Орендна плата» пункт 8

викласти в наступній редакції:

8. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі: у грошовій формі в розмірі 4,0 відсоток від нормативної грошової оцінки землі, що становить 32542,2грн. за рік.

Зміни до вказаного договору укладено у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у

орендодавця Головне управління

другий у орендаря ОСОБА_3

третій у реєстраційній службі

Зміни до вказаного договору набирають чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації.

Реквізити сторін

Орендодавець

Головне управління Держгеокадастру України у Кіровоградській області

Адреса: 25030, м. Кропивницький, вул. Академіка Корольова,26

Орендар

ОСОБА_3

паспорт серії СН №816115, ІПН НОМЕР_1

Адреса: 01010, АДРЕСА_1

Підписи сторін

Орендодавець Орендар

_________________ _______________

Позов мотивує тим, що 23.09.2011 року між Олександрійською районною державною адміністрацією та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Бандурівської сільської ради, Олександрійського району Кіровоградської області, загальною площею 25,50 га, в тому числі рілля 25,50 га, кадастровий номер :02:000:9101, терміном на 5 років, зареєстрований в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 жовтня 2011 року №00884.

25.08.2016 року він подав до Центру надання адміністративних послуг Олександрійської РДА Кіровоградської області лист-повідомлення з проханням про поновлення Договору оренди на 10 років. Головне управління Держгеокадастру України у Кіровоградській області надало позивачу лист-повідомлення про заперечення у поновлені Договору оренди від 21.10.2016 року, тобто з порушенням строків розгляду таких повідомлень. Зазначає, що земельною ділянкою позивач користується і на даний момент. Посилаючись на ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», у порядку реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди, позивач звернувся до суду з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Позивач та його представник підтримали позов з підстав вказаних в ньому, посилаючись на те, що позов ґрунтується на ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та просять його задовольнити. Представник позивача також пояснив, що договір оренди укладений 23.09.2011 року, але перебіг початку дії договору починається з дати його державної реєстрації, яка відбулася 18.10.2011 року, у зв'язку з чим позивач вважає час закінчення дії договору 18 жовтня 2016 року, а відтак і наміри щодо подальшого зобов'язання та часу повідомлення про це, пов'язували з цією датою. В подальшому позивач та представник позивача подали заяву про проведення судового засідання без його участі, де вказали, що позовні вимоги підтримують в повному обсязі та просять задовольнити.

Відповідач Головне управління Держгеокадастру в Кіровоградській області, належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, на розгляд справи не зявилися, причини неявки не повідомили. До суду було надано письмові заперечення на позовну заяву, де відповідач просить відмовити в задоволенні позовних вимог, у звязку з тим, що обґрунтування позовних вимог переважним правом на поновлення договору оренди землі є незаконним, так як передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ч. 1 ст. 777 ЦК України, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. 21.10.2016 року листом №32-11-0.6-14533/2-16 Головне управління повідомило позивача про прийняте рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі, зареєстрованого 18 жовтня 2011 року за №00884 на території Бандурівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області. Вважають, що позивачем не було вчинено необхідних та достатніх дій, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», направлених на укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, у звязку з чим відсутні підстави для визнання поновленим спірного договору оренди на підставі наведеної правової норми.

Представник третьої особи пояснив, що залишає вирішення даного спору на розсуд суду.

В подальшому надав до суду заяву про розгляд справи без його участі.

Заслухавши пояснення осіб, які приймали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позов та заперечення, обєктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

23 вересня 2011 року між позивачем та Олександрійською РДА Кіровоградської області укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 25,50 га, в тому числі рілля 25,50 га, кадастровий №:02:000:9101, яка розташована на території Бандурівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області (далі - Договір оренди) (а. с. 7 12).

Відповідно до п. 7 Договору оренди, договір оренди укладено на 5 (п'ять) років.

Згідно з п. 39 Договору оренди, цей договір оренди набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до ч.4 ст.4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Орендодавцем за Договором у даній справі, станом на дату його укладення була Олександрійська районна державна адміністрація, що узгоджувалось з пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України в редакції, чинній на дату укладення договору. В силу Закону України від 06.09.2012 №5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 10.05.2012 №258, Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.01.2013 №40, Наказу Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру №20 від 03.03.2015 та Положення про Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, на території Кіровоградської області віднесено до повноважень Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

18 жовтня 2011 року зазначений Договір оренди зареєстрований в управлінні Деркомзему у Олександрійському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено відповідні записи (а. с. 10). Цього ж дня між сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки (а. с. 13).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Враховуючи правові позиції Верховного Суду України, висловлені у постановах від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16, від 18.01.2017 року у справі №6-2777цс16, які згідно зі ст. 360-7 ЦПК України мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права, суд приходить до висновку, що строк Договору оренди закінчується 18 жовтня 2016 року.

Пунктом 7 Договору оренди передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10 цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Позивач належно виконує свої обовязки за Договором оренди, що підтверджується довідкою виконкому Бандурівської сільської ради від 25 листопада 2016 року №1186 (а. с. 28); до закінчення строку дії Договору оренди повідомив відповідача в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення Договору оренди на новий строк, так як 25 серпня 2016 року через ЦНАП Олександрійської РДА Кіровоградської області звернувся до відповідача з відповідним листом-повідомленням, до якого додав відповідні документи в тому числі і проект додаткової угоди, де в п.7 вказав, що договір укладено на 10 років з моменту реєстрації додаткової угоди (а. с. 26, 17).

21 жовтня 2016 року листом-повідомленням №32-11-0.6-14533/2-16 відповідач повідомив позивача про прийняте рішення стосовно заперечення щодо поновлення договору оренди. Свою відмову у поновленні Договору оренди відповідач мотивував їм рекомендовано переглянути діючі договори оренди на предмет дії договору оренди не більше 7 років, а також встановлення річної орендної плати у розмірі 8 відсотків від її нормативно грошової оцінки. Заперечення відповідача, надані після спливу строку, встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не можуть вплинути на поновлення договору.

Таким чином, всупереч вимог ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в місячний термін з моменту звернення позивача про поновлення Договору оренди, тобто до 25 вересня 2016 року, відповідач лист-повідомлення про прийняте рішення орендарю (позивачу) не направив.

У випадку не реалізації орендодавцем протягом встановленого Законом України «Про оренду землі» строку свого права на подання заперечень проти поновлення договору оренди та за наявності інших обставин, які передбачені ст. 33 Закону, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше укладеним договором. Тобто, пролонгація договору оренди відбувається автоматично.

При цьому, суд приймає до уваги те, що статтею 30 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Згідно зі ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Таким чином, волевиявлення є важливими чинником, без якого неможливе вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, установленою ст.627 ЦК України.

Суд в даному випадку зважає на те, що в додатковій угоді до договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований за № 00884 від 18.10.2011 року позивач запропонував нові умови договору, оскільки поставив питання про продовження строку його дії на 10 років.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди є істотною умовою договору та згідно ч.3 ст.19 КК України при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років (ч.3 ст.19 у редакції Закону України від 12.02.2015 року № 191-VIII).

Згідно ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» - при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Суд вважає, що зміна строку дії договору оренди на 10 років, як вказано в додатковій угоді унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору оренди землі у порядку, передбаченому ч. ч. 1-5, 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Позивач вимог щодо визнання договору оренди від 23.09.2011 року поновленим не заявляв, а згідно ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог.

Враховуючи, що право оренди позивача не визнається відповідачем, останній ухиляється від укладення додаткової угоди, а тому відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, ст. 4 ЦПК України, невизнане право підлягає захисту шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 23 вересня 2011 року.

Оскільки на час виникнення спору та в даний час повноваження щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування (ст. 122 ЗК України) покладено на Головне Управління Держгеокадастру в Кіровоградській області позивач обґрунтовано заявив вимоги до Головного Управління Держгеокадастру в Кіровоградській області, яке згідно вимог ч. ч. 6, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повинне укласти з позивачем додаткову угоду про поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені зазначеним договором.

Цивільне законодавство передбачає загальний принцип свободи договору (пункт 3 статті 3 ЦК України) і не встановлює такого способу захисту цивільного права чи інтересу, як зобовязання примусового укладення договору.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Обовязковість укладення у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення передбачено ч.8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Отже, враховуючи, що нормами законодавства України прямо встановлена обовязковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди (ст. 640 ЦК України, ст. 125 Земельного кодексу України), суд вважає, що позивачем правильно обрано спосіб захисту свого цивільного права, який відповідає вимогам статті 16 ЦК України, шляхом визнання укладеною додаткової угоди на умовах, передбачених договором оренди землі від 23.09.2011 року.

Як зазначалась вище, 25.08.2016 року позивач звернувся до відповідача із листом - повідомленням про поновлення дії договору оренди земельної ділянки площею 25,50 га, кадастровий номер :02:000:9101, та надав проект додаткової угоди, де в п.7 вказано договір укладено на 10 років, в п.4 - нормативно грошова оцінка землі проіндексована на 01.01.2016 року становить 763 831 грн., в п.8 орендна плата 4,0 відсотка від нормативно грошової оцінки землі, що становить 30553,24 грн. (а.с. 17, 18, 26).

В позові позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, загальною площею 25,50га ріллі, кадастровий номер :02:000:9101, де в п.4 зазначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки проіндексована на 01.01.2016 року - 813 555 грн.; в п.7 договору договір укладено на 10 (десять років) з моменту реєстрації додаткової угоди про внесення змін до договору та в п.8 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 4,0 відсотків від нормативно грошової оцінки землі, що становить 32 542,20 грн. за рік.

27.03.2017 року було подано заяву, де позивач уточнив свої вимоги (а.с.93-94).

Тобто, позивач просить визнати укладеною додаткову угоду, де змінено строк дії договору, так як строк договору встановлений у договорі оренди 5 років та на час розгляду справи не може бути меншим 7 років, відповідно до ст.19 ЗУ «Про оренду землі», але він вказав строк дії договору - 10 років, що за своєю юридичною природою є пропозицією про внесення змін до істотних умов договору оренди землі, на яку не поширюється дія статті 33 Закону України "Про оренду землі", а крім того, зміст в пунктах 4, 8 додаткової угоди, яка була направлена відповідачу 25.08.2016 року та яку просить в позові визнати позивач різняться як щодо нормативно грошової оцінки земельної ділянки, так і щодо грошового розміру орендної плати.

Тому в даному випадку суд не може визнати додаткову угоду укладеною, оскільки вважає, що зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - строку дії договору оренди та орендної плати, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення відповідача.

Таким чином, позивачем запропоновано змінити істотну умову договору оренди землі, а не визнати додаткову угоду за наслідками поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, а тому в задоволенні позову слід відмовити.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, оскільки в задоволенні позову відмовлено, то понесені позивачем судові витрати відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 154, 209, 212 215, 218 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити в позові ОСОБА_3, в інтересах якого діє за довіреністю представник ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, де третя особа: Олександрійська районна державна адміністрація про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в повному обсязі.

Скасувати заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 04.01.2017 року у виді заборони Головному управлінню Держгеокадастру у Кіровоградській області вчиняти будь які дії, спрямовані на передачу в оренду або у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Бандурівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, загальною площею 25,50га ріллі, кадастровий номер :02:000:9101, після набрання рішенням суду законної сили.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 10 днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Кіровоградської області через Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області, а особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: