П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 березня 2017 року м. Київ

Судові палати у цивільних та господарських справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Охрімчук Л.І.,
суддів:Берднік І.С.,Ємця А.А.,Лященко Н.П.,
Гуменюка В.І.,Жайворонок Т.Є.,Романюка Я.М.,
розглянувши на спільному судовому засіданні справу за позовом прокурора Ємільчинського району Житомирської області в інтересах держави до ОСОБА_1, Головного управління Держземагентства у Житомирській області, реєстраційної служби Ємільчинського районного управління юстиції Житомирської області, третя особа - Державна інспекція сільського господарства у Житомирській області, про визнання незаконними наказів Головного управління Держземагентства у Житомирській області, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок за заявою ОСОБА_1 про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 червня 2016 року, ухвали Апеляційного суду Житомирської області від 27 січня 2016 року та рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 22 вересня 2015 року,

в с т а н о в и л и:

У червні 2015 року прокурор Ємільчинського району Житомирської області звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, Головного управління Держземагентства у Житомирській області, реєстраційної служби Ємільчинського районного управління юстиції Житомирської області (далі - реєстраційна служба Ємільчинського РУЮ) про визнання незаконними наказів Головного управління Держземагентства у Житомирській області, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок.

Позивач зазначав, що Головне управління Держземагентства у Житомирській області у листопаді-грудні 2013 року відповідними наказами надало дозволи ОСОБА_1 на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду за рахунок земель сільськогосподарського призначення, що розташовані на території Ємільчинського району Житомирської області, з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, а в січні 2014 року наказами затвердило проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду для ведення фермерського господарства ОСОБА_1 загальною площею 896,9435 га.

27 січня 2014 року між Головним управлінням Держземагентства у Житомирській області та ОСОБА_1 укладено договори оренди спірних земельних ділянок строком на 49 років, а в березні 2014 року реєстраційна служба Ємільчинського РУЮ провела державну реєстрацію права оренди.

Позивач також зазначав, що вказані накази Головного управління Держземагентства у Житомирській області є незаконними, оскільки землю надано відповідачу для ведення фермерського господарства не єдиним масивом, а 31 ділянкою; проте у своїх заявах відповідач не обґрунтував розмірів необхідних йому земельних ділянок з урахуванням можливості їх обробки та діяльності фермерського господарства.

Крім того, фактично ці земельні ділянки були отримані не для ведення фермерського господарства, а для використання їх товариством з обмеженою відповідальністю «Агрохолдинг» без проведення земельних торгів та отримання позитивних висновків обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації.

Посилаючись на те, що оспорювані договори оренди є похідними від незаконних, на думку прокурора, наказів та укладені всупереч установленому законом порядку, оскільки на момент їх укладення не було проведено нормативної грошової оцінки земель, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди землі, прокурор просив на підставі частини першої статті 203 <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_843241/ed_2016_02_28/pravo1/T030435.html?pravo=1>, частини першої статті -215 Цивільного кодексу України (далі ЦК України <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_843253/ed_2016_02_28/pravo1/T030435.html?pravo=1>), статей 15 <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_778725/ed_2015_11_24/pravo1/T980161.html?pravo=1>, 21 Закону України «Про оренду землі» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_778385/ed_2015_11_24/pravo1/T980161.html?pravo=1>, частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» <http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/an_167/ed_2015_06_28/pravo1/T031378.html?pravo=1> визнати незаконними та скасувати зазначені накази Головного управління Держземагентства у Житомирській області; визнати недійсними вказані договори оренди земельних ділянок; скасувати державну реєстрацію права оренди земельних ділянок та зобов'язати відповідача повернути 31 земельну ділянку загальною площею 896,9435 га.

Ємільчинський районний суд Житомирської області рішенням від 22 вересня 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 27 січня 2016 року, позовні вимоги прокурора Ємільчинського району Житомирської області в інтересах держави задовольнив частково: визнав недійсними 31 договір оренди земельних ділянок, укладені 27 січня 2014 року між Головним управлінням Держземагентства в Житомирській області та ОСОБА_1 строком на 49 років для ведення фермерського господарства; скасував рішення реєстраційної служби Ємільчинського РУЮ про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок за ОСОБА_1 та зобов'язав його повернути земельні ділянки загальною площею 896,9435 га. У задоволенні решти позовних вимог суд відмовив.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 1 червня 2016 року судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишила без змін.

У заяві про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 червня 2016 року, ухвали Апеляційного суду Житомирської області від 27 січня 2016 року та рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 22 вересня 2015 року ОСОБА_1 просить скасувати зазначені судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції з передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підстави неоднакового застосування судами касаційної інстанції статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, статті 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 15 Закону України «Про оренду землі», постанови Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 року № 1724 «Деякі питання оренди земель», що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

На обґрунтування заяви ОСОБА_1 надав копії постанов Вищого господарського суду України від 29 жовтня 2014 року, 5 та 12 березня 2015 року.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві

ОСОБА_1 доводи, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України дійшли висновку про те, що заява підлягає задоволенню з огляду на таке.

За положенням пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Згідно із частиною першою статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень за наявності однієї з підстав, передбачених частиною першою статті 355 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що Головне управління Держземагентства у Житомирський області наказами від 21 і 26 листопада, 17 і 19 грудня 2013 року надало дозволи ОСОБА_1 на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду на території Ємільчинського району Житомирської області з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства.

Наказами від 16 січня 2014 року Головне управління Держземагентства у Житомирський області затвердило проекти землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 земельних ділянок в оренду для ведення фермерського господарства загальною площею 896,9435 га в Ємільчинському районі Житомирської області.

27 січня 2014 року відповідно до статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України; тут і далі - у редакції, яка була чинною на час укладення договорів оренди земельних ділянок) між Головним управлінням Держземагентства у Житомирський області та ОСОБА_1 укладено 31 договір оренди земельних ділянок на території Сімаківської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області (за межами населеного пункту) строком на 49 років для ведення фермерського господарства.

Згідно з інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначені договори оренди земельних ділянок зареєстровані за ОСОБА_1

Ємельчинська районна рада рішенням від 12 листопада 2014 року затвердила технічну документацію з розрахунку нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог прокурора, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, вважав, що оспорювані договори оренди земельних ділянок укладені з порушенням вимог закону, оскільки на момент їх укладення не було проведено нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка є основою для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а відтак у договорах відсутня одна з істотних умов договору оренди - орендна плата, визначена у встановленому законом порядку, що суперечить вимогам статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі», статті 13 Закону України «Про оцінку земель», вимогам статей 203, 215, 632 ЦК України та є підставою для визнання договорів недійсними, скасування їх державної реєстрації та повернення земельних ділянок власнику. При цьому суд не встановив підстав для визнання незаконними наказів Головного управління Держземагентства у Житомирський області про надання дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду та про затвердження цих проектів землеустрою.

Разом з тим у постанові Вищого господарського суду України від 29 жовтня 2014 року, наданій заявником для порівняння, суд касаційної інстанції зазначив, що чинне законодавство не пов'язує дійсність договору оренди землі з наявністю або відсутністю затвердженої у встановленому законом порядку технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, це не було також істотною умовою договору оренди землі, відсутність якої може свідчити про недотримання відповідачами вимог чинного законодавства при укладенні спірного договору оренди землі. Крім того, на час розгляду справи відповідач ужив заходів щодо усунення порушень стосовно проведення нормативної грошової оцінки земель, замовивши технічну документацію на земельну ділянку. Суд також указав, що оскільки договір оренди землі укладається на виконання рішення органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади, то без скасування таких рішень у встановленому законом порядку відсутні правові підстави для визнання відповідних договорів недійсними.

У постанові Вищого господарського суду України від 5 березня 2015 року, наданій заявником для порівняння, міститься висновок про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, не входить до вичерпного переліку істотних умов договору оренди землі, встановленого частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», а тому невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у спірному договорі не породжує юридичних наслідків та не зумовлює його недійсність.

Аналогічний висновок міститься й у наданій заявником для порівняння постанові Вищого господарського суду України від 12 березня 2015 року із зазначенням про те, що нормативну оцінку спірної земельної ділянки було проведено, матеріали оцінки своєчасно (до укладення договору) направлено на розгляд райради й розглянуто радою лише через два місяці після укладення договору.

Отже, існує неоднакове застосування судами касаційної інстанції статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, статті 13 Закону України «Про оцінку земель» (тут і далі - у редакції, яка була чинною на час укладення договорів оренди земельних ділянок), статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, яка була чинною на час укладення договорів оренди земельних ділянок), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні зазначених норм матеріального права до подібних правовідносин, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України виходять з такого.

Визнання угоди недійсною є одним зі способів захисту прав на землю, передбаченим частиною третьою статті 152 ЗК України.

За положеннями частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відносини, пов'язані з орендою землі для ведення фермерського господарства регулюються відповідними нормами ЦК України, ЗК України, законами України «Про фермерське господарство», «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до положень статей 22, 31, 93, 124 ЗК України землі сільськогосподарського призначення можуть надаватися громадянам для ведення фермерського господарства та використовуватися цим господарством, зокрема, на умовах оренди. За правилом статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється за результатами проведення земельних торгів.

Частинами другою та третьою статті 134 ЗК України визначені випадки, коли земельні торги не проводяться, а передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу. Зокрема, земельні торги не проводяться при передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства.

Отже, стаття 123 ЗК України врегульовує загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування в тих випадках, коли згідно із законом земельні торги не проводяться; визначає вимоги до змісту клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; забороняє компетентним органам вимагати інші, ніж установлені цією статтею матеріали та документи; установлює загальні підстави для відмови в наданні такого дозволу.

Разом з тим відносини, пов'язані зі створенням, діяльністю та припиненням діяльності фермерських господарств, регулюються крім ЗК України Законом України «Про фермерське господарство» та іншими нормативно-правовими актами України (стаття 2). У таких правовідносинах Закон України «Про фермерське господарство» є спеціальним нормативно-правовим актом, а ЗК України - загальним.

Так, згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

Передача в оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Крім того, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов'язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

У справі, яка переглядається, прокурор оспорює дійсність договорів оренди землі, укладених 27 січня 2014 року між Головним управлінням Держземагентства у Житомирській області та ОСОБА_1, з підстави відсутності нормативної грошової оцінки землі, яка є предметом зазначених договорів оренди землі.

Відповідно до абзацу 13 статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частиною п'ятою статті 5 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно із частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка - конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

У справі, яка переглядається, суди виходили з того, що на момент укладення спірних договорів оренди земельних ділянок не було проведено нормативної грошової оцінки цих земельних ділянок і ця обставина є безумовною підставою для визнання вчинених правочинів недійсними.

Разом з тим поза увагою судів залишилась та обставина, що в подальшому сторони оспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначених правочинів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які передавались в оренду (рішення Ємельчинської районної ради Житомирської області від 12 листопада 2014 року № 493), та уклали додаткові угоди, якими були внесені зміни до спірних договорів із зазначеного питання.

Однак суди не дослідили у належний процесуальний спосіб існування відповідних обставин, як і не встановили, яке право орендодавця у зв'язку із цим порушене і чи це порушення відповідно до вимог статті 16 ЦК України зумовлює застосування такого способу захисту, як визнання правочинів недійсними.

При цьому суди не з'ясували, чи не суперечить положенням статті 632 ЦК України приведення сторонами договорів оренди у відповідність до вимог закону та чи відповідає вимогам Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка землі, яка є предметом оспорюваних договорів.

Крім того, у справі, яка переглядається, прокурор звернувся до суду в інтересах держави з позовом до ОСОБА_1, Головного управління Держземагентства у Житомирській області, реєстраційної служби Ємільчинського РУЮ про визнання незаконними наказів Головного управління Держземагентства у Житомирській області, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок.

Відповідно до окремих актів законодавства України, крім органів, зазначених у статті 55 Конституції України, захист цивільних прав та інтересів (або сприяють їх захисту) здійснюють, зокрема, органи прокуратури.

За частиною другою статті 3 ЦПК України у випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси.

Одним з таких органів є прокуратура, на яку пунктом 2 статті 121 Конституції України (у редакції, чинній на час звернення прокурора з позовом) покладено представництво інтересів держави у випадках, визначених законом.

Статтею 45 ЦПК України передбачено, що прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави, та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також указує орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Однак, звертаючись до суду з позовом про визнання незаконними наказів Головного управління Держземагентства у Житомирській області, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок, прокурор не вказав органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Ця обставина залишилась також поза увагою судів при вирішенні зазначеної справи.

Крім того, з урахуванням положень статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів оренди земельних ділянок) суди не з'ясували, чи повноважний орган виступив орендодавцем земельних ділянок та уклав ці договори оренди земельних ділянок із ОСОБА_1

За таких обставин ухвалені у справі судові рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню відповідно до статті 3604 ЦПК України.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 57-60, 131-132, 137, 177, 179, 185, 194, 212-215 ЦПК України, визначено обов'язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову (дослідження обґрунтованості, наявності доказів, що їх підтверджують).

Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення в справі неможливо.

Водночас відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом. Згідно із частиною першою статті 3602 ЦПК України справи розглядаються Верховним Судом України за правилами, встановленими главами 2 і 3 розділу V цього Кодексу, а тому Верховний Суд України не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Відсутність процесуальної можливості з'ясувати дійсні обставини справи перешкоджає Верховному Суду України ухвалити нове судове рішення, а тому справу слід передати на розгляд до суду першої інстанції згідно з підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 3604 ЦПК України.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої, частиною третьою статті 3603 , частиною першою, підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 3604 ЦПК України, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л и:

Заяву ОСОБА_1 задовольнити.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 червня 2016 року, ухвалу Апеляційного суду Житомирської області від 27 січня 2016 року та рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 22 вересня 2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої

статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Л.І. Охрімчук
Судді:І.С. Берднік В.І. Гуменюк А.А. Ємець Т.Є. Жайворонок Н.П. Лященко Я.М. Романюк