Справа №766/402/17
Пров. №2/766/113/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.03.2017

Херсонський міський суд Херсонської області у складі:

головуючого судді - Гаврилова Д.В.,

за участю секретаря Підгрушко О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2017 року позивачі звернулись до суду з даним позовом, посилаючись на те, що 13.03.2013 року за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, укладеного між позивачами та ОСОБА_4, вони набули право власності на приміщення нежитлової будівлі, розташованої по вул. Комкова,89 в м. Херсоні. Про те, що між ПП ОСОБА_4 та ПП ОСОБА_3 укладено договір оренди приміщення позивачам стало відомо від отриманої в кінці серпня 2013 року позовної заяви ПП ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном. Так як до нових власників перейшли права та обовязки орендодавця за даним договором оренди, позивачі звернулись до суду з вимогами про поновлення порушеного права власників. Предметом договору оренди приміщення №31 від 01.10.2002 року, укладеного між ПП ОСОБА_4 та ПП ОСОБА_3, є нежитлове приміщення площею 423 кв.м. на другому поверсі будівлі №89 по вул. Комкова в м. Херсоні. Позивачі як власники спірного майна та як набувачі прав та обовязків за договором оренди майна не погоджуються із умовами даного договору та вважають його укладеним без дотриманням норм чинного законодавства та просять визнати його та додатки до нього недійсними.

В судовому засіданні представники позивачів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 доводи, викладені в позовній заяві, повністю підтримали, просили позов задовольнити. Підтримуючи позовні вимоги, вони посилалась на відсутність досягнення між сторонами договору усіх істотних умов. Зокрема, зазначили про відсутність ціни договору, визначеного складу і вартості майна, про відсутність акту прийому-передачі приміщення. Вказали на те, що згідно технічного паспорту приміщення з площею 423 кв.м не існує на другому поверсі спірної будівлі. Також на їх думку, орендна плата має включати амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна, чого в договорі не було передбачено.

Позивач ОСОБА_2 позовні вимоги також підтримала в повному обсязі та просила позов задовольнити.

В судовому засіданні представники відповідача ПП ОСОБА_5 позовні вимоги не визнали в повному обсязі, наголошували на тому, що позивачі використали своє право на звернення до суду із зустрічним позовом про усунення перешкод у користуванні майном у справі №667/6080/13-ц за позовом ПП ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_6, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про розірвання договору оренди, стягнення збитків, де їм у позові було відмовлено. Звертали увагу суду на пропущення строку звернення із даним позовом до суду. Додатково пояснили, що предметом договору оренди приміщення №31, укладеного 01.10.2002 року між ПП ОСОБА_4 та ПП ОСОБА_3, є нежитлове приміщення площею 423 кв.м. на другому поверсі будівлі №89 по вул. Комкова в м. Херсоні, які ОСОБА_5 займав, використовував у своїй підприємницькій діяльності, здійснював ремонті роботи та роботи по газифікації і електропостачання даного приміщення, тому підстави для визнання договору недійсним відсутні.

Через канцелярію суду надійшли письмові пояснення відповідача ОСОБА_4 щодо заявлених позовних вимог, відповідно до яких відповідач підтвердив укладання спірного договору оренди нерухомо мого майна № 31 та зазначив, що в договорі оренди не було конкретизовано: яке саме приміщення виступало предметом договору. По цьому питанню згоди досягнуто сторонами не було. Акт прийому-передачі приміщення не складався. Крім того, загальний розмір орендної плати не було визначено. У звязку з вказаними неточностями договору між сторонами виникали суперечки. Проти задоволення позову він не заперечував та просив розглянути справу за його відсутності.

Вивчивши та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 13.03.2013 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1, ОСОБА_6 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу приміщень нежитлової будівлі №89 по вул. Комкова в м. Херсоні. Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу ОСОБА_7 за реєстровим номером № 324.

15.08.2013 року ОСОБА_6 передав належну йому частину вищеозначених нежитлових приміщень у власність ОСОБА_2 за нотаріально посвідченим договором дарування.

За іншим договором купівлі-продажу майна, укладеного 13.03.2013 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1А, останній набув право власності на інші приміщення другого поверху вказаної будівлі.

01.10.2002 року між ПП ОСОБА_4 та ПП ОСОБА_3 укладено договір оренди приміщення №31, відповідно до якого орендодавець ПП ОСОБА_4 передав, а орендар ПП ОСОБА_5 прийняв у тимчасове володіння частину нежитлового приміщення загальною площею 423 кв.м, що розташоване на ІІ поверсі будівлі по вул. Комкова, 89, у м. Херсоні для торгівельної діяльності меблями.

Із наданої суду копії технічного паспорту на нежитлову будівлю № 89 по вул. Комкова в м. Херсоні приміщення площею 423 кв.м другого поверху відсутнє. Приміщення, яким користувався ПП ОСОБА_5 за договором оренди майна №31, на яке посилаються представники відповідача - приміщення №4 другого поверху площею 435,5 кв.м.

Відповідно до п. 3.2. договору передача приміщення здійснюється за актом прийому-передачі, підписання якого свідчить про фактичну передачу таких в оренду.

Відповідно до п.4.1. договору термін оренди складається з моменту прийняття приміщення, що орендується, за актом прийому-передачі і становить 20 років терміном до 2022 року.

Акт прийому-передачі приміщення, як це передбачено п.п. 3.2., 4.1. договору оренди, відсутній.

Відповідно до п. 5.1 договору оренди №31 ціна за 1 кв.м становить 5,00 грн. Пунктом 5.2 договору визначено, що розмір орендної плати може переглядатися 1 раз на рік, але не може перевищувати еквіваленту 1 у.є. (дол. США) за курсом Національного банку України. В п. 5.5 договору оренди сторони узгодили, що орендна плата сплачується на рахунок орендодавця наперед не пізніше 15 числа кожного місяця за послідуючий місяць.

Умовами п.7.2. договору оренди передбачено право орендаря за попередньою згодою із орендодавцем на власний розсуд та власні кошти обладнати приміщення; здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого приміщення та інше.

Посилання представника відповідача ОСОБА_5 на здійснення капітального ремонту, проведення комунікацій за власний рахунок в орендованому приміщенні, посилання на надані документи та фото в обґрунтування свої доводів судом не береться до уваги у звязку із відсутністю письмової згоди орендодавця на проведення ремонтних робіт, неможливістю ідентифікувати приміщення, місце і час здійснення фото.

Відповідно до наданих додаткових угодах до договору оренди №31 від 01.10.2002 року відсутні відомості щодо дати їх укладання.

Вказані обставини позбавляють суд встановити фактичну дату укладання даних додаткових угод до договору. Відповідачем не доведено та не надано відповідних доказів щодо дати укладання додаткових угод до договору оренди №31.

Як вбачається із показань допитаного в судовому засіданні свідка ОСОБА_8, він з 2003 року працював у ПП ОСОБА_4А та виконував адміністративні обовязки. В його обовязки також входило пошук орендарів та контроль за використанням орендованої площі. ПП ОСОБА_5 орендував частину приміщення будівлі № 89 по вул. Комкова, даний договір був укладений формально. Між сторонами не було досягнуто домовленості по розміру орендної плати, самої площі приміщення, яка має бути орендована, у звязку з чим між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 виникали суперечки.

Згідно ст.4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, який набрав чинності з 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України з 01.01.2004 року, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

До правовідносин, які виникли на підставі укладеного між відповідачами договору оренди №31 від 01.10.2002 року слід застосовувати положення законодавства, яке було чинним на дату зазначену в договорі, як дату його укладення 01.10.2002 року, а саме: Цивільний кодекс Української РСР (1963 р.) та Закону СРСР «Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду» від 23.11.1989 року.

Згідно ст.153 ЦК України (1963р.) договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Для укладання такого виду договорів не достатньо однієї згоди сторін. Необхідно передача певного майна.

Відповідно до ст. 256 ЦК України (1963р) за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Згідно вимог ст. 268 ЦК України (1963р.) при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.

На підставі укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна ОСОБА_1 та ОСОБА_2, як нові власники спірного нерухомого майна, набули в порядку правонаступництва статус орендодавця за договором оренди №31 від 01.10.2002 року.

Відповідно до ч. 1 ст.7 Закону СРСР «Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду» основним документом, який регламентує відносини орендодавця з орендарем, є договір оренди. Він укладається на засадах добровільності і повної рівноправності сторін.

Частиною 2 ст. 7 Закону встановлено, що у договорі оренди передбачаються: склад і вартість майна, що передається в оренду, розмір орендної плати, строки оренди, розподіл обов'язків сторін щодо повного відновлення і ремонту орендованого майна, обов'язок орендодавця надати орендареві майно в стані, який відповідає умовам договору, обов'язок орендаря користуватись майном відповідно до умов договору, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві в стані, обумовленому договором.

Частиною ч. 4 ст. 1 цього ж Закону передбачено, що вартість орендованого майна визначається в договорі виходячи з оцінки цього майна на момент його здачі в оренду з урахуванням фактичного зношення. Строк майбутньої служби майна, що здається в оренду, встановлюється угодою сторін, але не більше від нового повного амортизаційного строку, який відповідає діючим нормам амортизації.

Згідно ст. 8 Закону орендна плата включає амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна. При оренді землі та інших природних ресурсів амортизаційні відрахування не провадяться. Розмір амортизаційних відрахувань, які включаються в орендну плату, визначається в договорі оренди виходячи із встановленого в ньому розподілу обов'язків сторін щодо відтворення переданого в оренду майна. Орендна плата може встановлюватись за все орендоване майно в сукупності або окремо по кожному об'єкту в натуральній, грошовій або змішаній формах. Умови, строки внесення і рахунки перерахування орендної плати визначаються договором. Розміри орендної плати можуть змінюватись за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на п'ять років. Вони можуть бути переглянуті достроково на вимогу однієї з сторін у випадках зміни встановлюваних централізовано цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами Союзу РСР і союзних республік.

Отже, діючим на момент укладення оспорюваної угоди законодавством були чітко визначені істотні умови, які є необхідними для договору оренди, серед яких, в тому числі і вимоги щодо визначення вартості майна, що передається в оренду, розміру орендної плати, порядку її обрахування, сплати і можливості зміни.

Спірний договір оренди №31 від 01.10.2002 року вищеозначеним вимогам не відповідає. Не визначено вартість майна на час передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу, яке передавалося в оренду ПП ОСОБА_3, вістуні будь-які вказівки на проведення його оцінки.

Також зі змісту оскарженого договору оренди не вбачається, що між сторонами під час укладання договору досягнуто домовленості щодо такої істотної для даного виду угод умови, як розмір орендної плати. Положення п.5.1 не вказують на домовленість сторін щодо розміру орендної плати, оскільки «ціна» є істотною умовою договору купівлі-продажу, а не договору оренди (найму).

Також суд звертає увагу на те, що доповнення до договору №31 від 01.10.2002 року щодо надання згоди орендодавцем на реконструкції орендарем другого поверху орендованих приміщень та щодо підключення їх до електромереж, а також зміни до договору стосовно зміни статусу орендодавця з приватного підприємця на фізичну особу є недійсними, оскільки відсутність у вказаних правочинах дати їх укладення не дає можливості встановити момент змін у правовідносинах між сторонами, що є прямим порушенням загальних засад цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 48 ЦК України (1963 року) недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

Згідно вимог ст. 59 ЦК України (1963 року) угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення.

Відповідно до ст. 7 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України до позовів про визнання заперечуваного правочину недійсним і про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, право на пред'явлення якого виникло до 1 січня 2004 року, застосовується позовна давність, встановлена для відповідних позовів законодавством, що діяло раніше.

За приписами ст. 71 ЦК України (1963р.) загальний строк для захисту права за позовом особи, право якої порушено (позовна давність), встановлюється в три роки. Статтею 76 ЦК України (1963р.) встановлено, що перебіг строку позовної давності починається з дня виникнення права на позов. Право на позов виникає з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. У відповідності до положень ч.ч. 1, 3 ст. 79 ЦК України (1963р.) перебіг строку позовної давності переривається пред'явленням позову в установленому порядку. Після перериву перебіг строку позовної давності починається спочатку; час, що минув до перериву, до нового строку не зараховується.

З огляду на наведене в силу приписів ст. 79 ЦК України (1963р.) позивачами не пропущено строк позовної давності для звернення до суду з відповідними вимогами.

Відповідно п. 1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України № 475/91- ВР від 17 липня 1997 року, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи.

Стаття 13 Конвенції гарантує кожному, чиї права та свободи було порушено, право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі.

Стаття 8 Загальної декларації прав людини закріплює право кожної людини на ефективне поновлення у правах компетентними національними судами в разі порушення її основних прав, наданих їй конституцією або законом.

Статтею 1 ЦПК України визначено, що завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно ч.1 ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України гарантує кожній особі має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. У відповідності до ст.88 ЦПК України з відповідача підлягає стягненню судовий збір.

Відповідно до положень ст. 88 ЦПК України з відповідачів на користь позивачів підлягають стягненню судові витрати, які складаються з судового збору.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3,10,11,16,60-61,88,114,119,120,213-215, 224 ЦПК України, ст.ст. 15,16, ЦК України, ст.ст. 48,59, 71,76,79,153 ЦК УРСР (1963 року), Закону СРСР «Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду», суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди приміщення № 31, укладений 01.10.2002 року між приватним підприємцем ОСОБА_4 і приватним підприємцем ОСОБА_3, з усіма додатками і доповненнями.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 судові витрати витрати, які складаються з судового збору в розмірі 320 грн., по 160 грн. з кожного.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судові витрати, які складаються з судового збору в розмірі 320 грн., по 160 грн. з кожного.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Херсонської області.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

СуддяОСОБА_9