Роздільнянський районний суд Одеської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 511/2022/17

Номер провадження: 2/511/822/17

01 грудня 2017 року Роздільнянський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Панчук А. І.,

при секретарі Міщенко М.Ю.,

за участю позивача ОСОБА_1.

представника позивача ОСОБА_2,

відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 , третя особа відділ реєстраційної служби Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасуванння державної реєстрації .

ВСТАНОВИВ:

29.09. 2017 року позивач - ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеним позовом , просить визнати договір оренди земельного паю / ділянки / недійсним та скасувати державну реєстрацію.

Свої вимоги мотивує тим, що їй на праві приватної власності відповідно до Державного акту від 30.12.2002 року, серія НОМЕР_2 , належить земельна ділянка площею 3,41 га, кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_1 , розташована на території Степанівської сільської Ради Роздільнянського району Одеської області.

27.03.2017 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років та зареєстровано договір 06.06.2017 р. . Раніше відповідач здійснював користування земельною ділянкою без укладення договору оренди та проводив розрахунки по орендній платі.

Позивач зважала , що договір оренди земельного паю буде укладено на 5-7 років , а тому не заперечувала протии офіційного укладення договору оренди земельної ділянки саме на такий строк Мова йшла саме про строк в 5-7 років оренди. Коли підписала , а згодом після цього прочитала уважно , то дізналась про те , що строк оренди 49 років та текст договору не відповідає тексту і умовам Типового договору оренди земельних паїв. Крім цього грошова нормативна оцінка землі не була проведена , розмір оренди не відповідає фактичним розрахункам. Просить визнати договір оренди недійсним та скасувати його державну реєстрацію.

Позивач ОСОБА_1, представник позивача ОСОБА_4, повноваження яких перевірено , позов підтримали та просили вимоги задовольнити.

Відповідач ФОП ОСОБА_3 позов не визнав у судовому засіданні пояснив , що договір оренди земельної ділянки укладено добровільно, земельний пай належним чином обробляється, орендна плата зумовлена в договорі виплачується у встановлений договором термін . Заборгованність відсутня. Підстав для визнання договору недійсним не встановлено , просить в задоволенні вимог відмовити.

Третя особа відділ державної реєстрації Роздільнянської РДА Одеської області просив розглянути позов за їх відсутності , заперечень не надав.

Суд, дослідивши всі докази по справі у їх сукупності, вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно ст.3 ЦПК України особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 4 ЦПК України встановлює способи захисту, які застосовуються судом та визначає, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Згідно ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом. Стаття 11 ЦПК України визначає, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог, і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Статті 15 та 16 ЦК України передбачають право на захист цивільних прав та інтересів та захист цивільних прав та інтересів судом.

Судом встановлено та підтверджено наявними у справі доказами, що ОСОБА_1 на праві власності відповідно до Державного акту від від 30.12.2002 року, серія НОМЕР_2 , належить земельна ділянка площею 3,41 га, кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_1 , яка розташована на території Степанівської сільської Ради Роздільнянського району Одеської області. А.с. 12-15

27.03.2017 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років. Акт зареєстровано в Книзі реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі . Державна реєстрація вказаного договору оренди проведена 06.06.2017 р.. Свої зобов'язання за договором оренди позивач виконав та передав відповідачу згідно Акту приймання-передачі від 27.03.2017 року земельну ділянку, зазначену у договорі. А.С. 14

За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

З дослідженого в судовому засіданні договору оренди / який прошитий та підписаний ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_1 / вбачається, що він не розроблений на підставі типового Договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 р. №220, та у ньому не визначені і не зафіксовані письмово всі істотні умови :

- зокрема не визначено вартість земельної ділянки / , а саме в договорі вказано грошова оцінка 75466,37 грн , А.С. 9, а фактично повинна бути вказана 81787,57 грн А.С. Розмір орендної плати не встановлено , не вказано в грошовій формі , а саме записано вартість однієї тонни зерна , а якого саме зерна , якої культури не вказано.

Відповідно до договору оренди п.19 А.С. земельна ділянка / пай/ передається у 7/семи / денний строк після державної реєстрації . Строк у 49 років починається з дня державної реєстрації договору. Не передбачено в договорі умови збільшення розміру виплати орендної плати в залежності від проведеної щорічної грошової оцінки земельної ділянки .

Позивачем та його представником надано достатньо доказів , які дають суду підстави для задоволення позовних вимог.

Суд приходить до висновку , що договір укладено , орендна плата становить не зрозумілий розмір від вартості тонни зерна , а не від грошової оцінки земельної ділянки та повинен був би бути не меншим від 3 відсотків від грошової оцінки земельної ділянки . Оцінка - вартість земельної ділянки не відповідає дійсності та занижена, що впливає на розмір орендної плати та на розмір сплати податку з фізичних осіб до бюджету. Див.А.с. , Це є порушення договору оренди землі в частині сплати розміру орендної плати..

Відповідно до ст.2 Закону України "Про оренду землі"(далі - Закон) відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ст.526 ЦК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства. Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його не виконання або виконання з порушенням умов. За змістом ст.611 ЦК України правовим наслідком порушення зобов'язання є, зокрема, розірвання договору, якщо це передбачено договором або законом. За умовами договору сторони дійшли згоди про те, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яка істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до ст.32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Одним із основних обов'язків орендаря відповідно до ст.24 Закону України "Про оренду землі"є своєчасне внесення орендної плати. Цьому положенню кореспондуються умови щодо внесення орендної плати не пізніше 25 грудня поточного року.

Згідно з п. "а"ч.1 ст.96 ЗК України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. У свою чергу, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди -ст.24 Закону "Про оренду землі". Відповідно до ст.141 Земельного кодексу України, серед підстав припинення права користування земельною ділянкою зазначені такі як використання її не за цільовим призначенням, та систематична несплата орендної плати. Згідно зі ст.34 ЗУ "Про оренду землі"у разі припинення або розірвання договору оренди землі, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Відповідно до п.12 Типового Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно п.8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ"(зі змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 року №2) питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору.

Відповідно до ст.651 ЦК України договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та і інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Судом встановлено , що дійсно були істотно порушені права орендодавця , занижена вартість земельної ділянки , як наслідок це менша орендна плата , що позбавляє державу отримувати податки , а орендаря обов.язково їх сплачувати. Не проводилась обов.язкова нормативна грошова оцінка .

Зазначене положення ЦК України повністю відповідає захисту права власності, яке гарантується ст.1 Першого Протоколу до Європейської Конвенції з прав людини та основоположних свобод, що у відповідності до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства. Зміст цього конвенційного положення про захист права власності розкритий у ряді Рішень Європейського Суду з прав людини.

Відповідно до вимог ст.60 ЦПК України на сторони в процесі , в тому числі і позивача та його представників лежить обов.язок довести ті обставини на які він посилається , крім випадків відповідно до ст.61 ЦПК України .

Відповідно до вимог чинного законодавства в тому числі і ст.202-211 ЦК України вказаний договір / правочин / вчинено з порушенням прав орендодавця, а тому він не відповідає чинному законодавству. Підстави визнання недійсності вказаного договору відповідно встановлено - це істотні порушення .

Враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, орендодавця , а тому факт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленому законодавством, є підставою для визнання спірного договору недійсним.

Доводи щодо відсутності вартості земельної ділянки , як підстави для визнання договору недійсним підтверджуються невірним розрахунком орендної плати. За таких обставин суд приходить до висновку , що волевиявлення при укладенні правочину було не усвідомленим .

Оскільки при укладенні договору оренди земельного паю було допущено істотні ми порушення , встановлені на підставі досліджених доказів у судовому засіданні щодо цільового використання земельної ділянки та виплати орендної плати, то вимоги позивача про те ,що даний договір необхідно визнати недійсним та скасувати його реєстрацію необхідно задовольнити.

В зв,язку з задоволенням вимог позивача судові витрати суд покладає на відповідача. Судові витрати становлять 640 грн.

На підставі ст.ст.202- 221,215 , 526,610,611,651 ЦК України, ст.ст.25,32,34 Закону України "Про оренду землі", ст.96, ст.141 Земельного кодексу України, ст.17 Закону України "Про плату за землю", керуючись ст.ст. 10,11,60,209,212,214,215,218,223 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Вимоги ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 , третя особа відділ реєстраційнох служби Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасуванння державної реєстрації задовольнити повністю.

Визнати договір оренди земельної ділянки б/н від 27.03.2017 року укладеного між ОСОБА_1 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 , згідно Державного акту від 30.12.2002 року, серія НОМЕР_2 , земельна ділянка площею 3,41 га, кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_1 , яка розташована на території Степанівської сільської Ради Роздільнянського району Одеської області недійсним та скасувати його державну реєстрацію.

Стягнути з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 640 грн.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів після проголошення рішення , а в разі проголошення вступної та резолютивної частини в 10 денний термін з дня отримання повного тексту рішення.

Особи,які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, або його вступної та резолютивної частини можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення .

Суддя А. І. Панчук