АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Справа № 641/4038/16-ц Головуючий суддя І інстанції Боговський Д. Є.
Провадження № 22-ц/790/752/17 Суддя доповідач Пилипчук Н.П.
Категорія: Спори, що виникають із земельних правовідносин
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 березня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області у складі:

головуючого судді: Пилипчук Н.П.,

суддів - Гуцал Л.В., Кругової С.С.,

за участю секретаря - Прологаєвої А.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1, який діє і інтересах ОСОБА_2 на рішення Комінтернівського районного суду м. Харкова від 15 листопада 2016 року по цивільній справі за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди, зустрічним позовом ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди,

В С Т А Н О В И Л А :

Харківська міська рада звернулась до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 17.03.2010 року було укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» в Державному реєстрі земель від 27.04.2010 за № 26, у відповідності до умов якого Харківською міською радою передано, а ОСОБА_2 прийнято в оренду земельну ділянку загальною площею 0,0833 га за адресою: м. Харків, пров. Варламівський, 9, строком до 01.09.2059 року. Згідно п. 9 договору розмір орендної плати на рік складає 635,21 грн., а на місяць 52,93 грн. Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року. Згідно даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 гривень. Дане рішення вводиться в дію з 01 січня 2014 року. Відповідно до Рішення Харківської міської Ради від 25.09.2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», встановлено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листом-пропозицією від 30.04.2015 року направлено на адресу ОСОБА_2 Остання у добровільному порядку додаткову угоду до договору оренди землі не укладає, її ухилення від підписання додаткової угоди до договору оренди землі завдає значних збитків територіальній громаді міста Харкова. Позивач просив внести зміни до договору оренди землі № 26 від 27.04.2010, укладеного із ОСОБА_2, шляхом визнання договору про зміну до договору оренди землі укладеним у запропонованій редакції, відшкодувати судові витрати.

ОСОБА_2 подала до суду зустрічний позов, в якому просила розірвати договір оренди землі від 17.03.2010 року, укладений між нею та Харківською міською радою. Посилалася на те, що збільшення орендної плати з 0,9% до 3% від нормативної грошової оцінки на рік призведе до значного погіршення її фінансового стану, оскільки використання орендованої нею земельної ділянки не є комерційним, ніяких доходів з використання земельної ділянки, які вона могла б спрямувати на оплату оренди, не має. На початку вересня 2016 року ОСОБА_2 звернулась до Харківської міської ради із заявою про дострокове розірвання договору оренди, їй було запропоновано надати необхідний для цього пакет документів та відповідну заяву на імя міського голови. При цьому, за існуючою процедурою, укладанню угоди щодо дострокового розірвання договору оренди передує прийняття Харківською міською радою рішення про припинення договору оренди землі, після чого необхідно надати і інші документи з переліку, які її не стосуються. Крім того, ОСОБА_2 вважає, що Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 за № 960/12, не поширюється на договори оренди землі та угоди про розірвання договорів оренди, які підписані до набранні чинності цим Порядком, а тому вимоги Харківської міської ради щодо необхідності виконання нею цього Порядку необґрунтовані. ОСОБА_2 зазначає, що збільшення орендної плати більше ніж у 35 разів є істотною зміною обставин, а тому вона вправі вимагати розірвання цього договору.

Рішенням Комінтернівського районного суду м. Харкова від 15 листопада 2016 року позов Харківської міської ради задоволено частково. Внесено зміни до пунктів 2, 5, 9 договору оренди земельної ділянки, укладеного 17 березня 2010 року між Харківською міською радою та ОСОБА_2, зареєстрованого 27 квітня 2010 року за № 26, а саме: - пункт 2 доповнено наступним змістом «Кадастровий номер земельної ділянки :02:013:0007.»; - пункт 5 викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 61 від 29.12.2014 становить 600693 грн. (шістсот тисяч шістсот девяносто три гривні), а з урахуванням коефіцієнту індексації за 2014 рік складає 750 266 ( сімсот пятдесят тисяч двісті шістдесят шість гривень); - пункт 9 викладено в наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 351/15 від 10.02.2015 на рік становить 3 % від її нормативної грошової оцінки і складає 22507, 97 грн. або в місяць 1875,66 грн.». Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Харківської міської ради судовий збір в розмірі 1378,00 грн. В задоволенні інших позовних вимог відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_2 залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1, який діє в інтересах ОСОБА_2 просить скасувати вказане рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволені позову Харківської міської ради та задовольнити позов ОСОБА_2 у повному обсязі.

В обгрунтування скарги посилається на неповне зясування судом обставин, які мають значення для справи, порушення норм матеріального і процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи. Зазначає, що взаємної згоди на дострокове розірвання договору оренди землі не досягнуто, оскільки після подання ОСОБА_2 заяви на ім'я міського голови ОСОБА_3 про дострокове розірвання договору оренди з боку Харківської міської ради не відбулось жодних дій, які б свідчили про намір припинити дію договору. Наводить ті самі доводи, якими обґрунтовувала заявлені нею вимоги зустрічного позову.

У відповідності до статті 303 ЦПК України апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги.

Судова колегія вислухавши суддю доповідача, пояснення учасників судового засідання, відповідно до ст. 303 ЦПК України перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

При цьому у ст. 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається

Зміна або розірвання договору згідно до ст. 651 ЦК України допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Стаття 652 ЦК України передбачає наступне.

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Правові наслідки зміни або розірвання договору визначені у ст.. 653 ЦК України:

1. У разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

2. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

3. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

4. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Стаття 30 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін догові оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду, у тому числі на підставах, визначених законами України.

Судом першої інстанції встановлено, що 17.03.2010 року між Харківською міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_2 (Орендар) укладений договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» в Державному реєстрі земель від 27.04.2010 за № 26.

Відповідно до п.1, 2 договору Орендодавець на підставі рішення 36 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 30.09.2009 за № 217/09 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пров. Варламівський, 9, загальною площею 0,0833 га.

Пунктами 9, 11,13 договору передбачено, що плата за землю вноситься орендарем у вигляді орендної плати у грошовій формі на рахунок відділу Державного казначейства у Харківській області у розмірі 0,09% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 635,21 грн. на рік; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 52,93 грн. Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 468 від 17.10.2013 р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 7363761 гривень.

Згідно з пунктом 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до п.1.1 рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р.», базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова складає 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 Рішення № 1209/13 встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року.

В пунктах 2,3 рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013» зазначено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» вводиться в дію з 01.01.2014 року.

Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі. Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Згідно витягу № 61 від 29.12.2014 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Харків, пров. Варламівський, 9, складає 600693,00 грн.

Таким чином, при укладанні договору оренди землі 17 березня 2010 року сторони погодилися з тим, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у випадках, передбачених законом.

У звязку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки землі у місті Харкові Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив ОСОБА_4 разом з проектом додаткової угоди лист-пропозицію щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, але відповіді не надійшло.

Виходячи з наведеного, районний суд дійшов правильних висновків про наявність підстав для зміни договору оренди, однак при цьому суд в контексті зустрічного позову не зясував обставини справи, які перешкоджають такій зміні договору оренди, і не застосував норми права, які підлягали до застосуванню, що вимагають його розірвання

Так, апеляційним розглядом встановлено, що предметом договору оренди від 17 березня 2010 року є земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пров. Варламівський, 9, загальною площею 0,0833 га, яка є вільною від забудови.

Із внесенням змін до договору оренди про які просить позивач, орендна плата збільшиться з 0,09 % до 3 % від нормативної грошової оцінки землі, тобто у 33,33 рази.

ОСОБА_2 наполягає, що на момент укладання договору оренди землі не могла передбачити такого значного збільшення розміру орендної плати. Вказує, що використовувала орендовану земельну ділянку не за комерційним призначенням, отже висока орендна плата є для неї непомірною, вона ніколи б не уклала договір оренди на таких умовах, якби могла передбачити таке значне зростання орендної плати. Зазначені доводи ОСОБА_2 не спростовані позивачем.

Судова колегія вважає, що така зміна обставин зумовлена причинами, які позивач, як заінтересована сторона, не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності. При таких обставинах, подальше виконання умов договору призвело б до порушення співвідношення майнових інтересів сторін, оскільки позивач була б вимушена нести розходи, на які не розраховувала при укладенні договору, внаслідок сплати нею значно збільшеного розміру орендної плати за землю.

За таких обставин у районного суду були підстави для дострокового розірвання договору оренди землі, укладеного між сторонами 17 березня 2010 року.

Оскільки відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни чи розірвання договору в судовому порядку зобов'язання сторін змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, то у даному випадку при наявності підстав для розірвання договору оренди одночасна зміна його умов є неможливою.

Заперечуючи проти зустрічного позову представник Харківської міської ради письмово зазначав, що питання розірвання договорів оренди регламентовано п. 25 Порядку оформлення договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року № 960/12, якого ОСОБА_2 не дотрималась.

Між тим, зазначеною нормою регламентовано порядок розірвання договорів оренди за взаємною згодою сторін, в той час, як ОСОБА_2 звертається з вимогами про розірвання договору в судовому порядку на підставі ст. 652 ЦК України, оскільки звернувшись до Харківської міської ради з приводу розірвання зазначеного договору оренди землі ОСОБА_2 згоди на розірвання такого договору до вирішення питання про внесення змін до договору оренди не отримала.

Таким чином, оскільки районний суд неповно зясував обставини справи, що мають значення для справи, порушив і неправильно застосував норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи, то з передбачених п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України підстав апеляційний суд скасовує рішення суду першої інстанції і ухвалює нове рішення про відмову у задоволенні позову Харківської міської ради та про задоволення зустрічного позову про розірвання договору оренди.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, ст.ст. 309, 313, 315, 319, 323-325, 327 ЦПК України, судова колегія, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1, який діє і інтересах ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Комінтернівського районного суду м. Харкова від 15 листопада 2016 року скасувати.

У задоволенні позову Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди - відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 17.03.2010 року укладений між Харківською міською радою та ОСОБА_2, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» в Державному реєстрі земель від 27.04.2010 року за № 26.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, однак протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя:

Судді колегії: