АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Номер справи 766/1482/16-ц Головуючий в І інстанції Рядча Т.І.
Номер провадження 22-ц/791/507/17 Доповідач: Орловська Н.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 березня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючого Орловської Н.В.

суддів: Кутурланової О.В.

ОСОБА_1

секретар Цулукіані І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на заочне рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 20 вересня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа ОСОБА_3, про визнання договору недійсним, зняття заборони на нерухоме майно і виключення запису про його обтяження

В С Т А Н О В И Л А :

У квітні 2016 року ОСОБА_2 звернулась з позовом до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі ПАТ «Укрсоцбанк»), третя особа: ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, зняття заборони на нерухоме майно і виключення запису про його обтяження.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилалась на те, що 10.01.2006р., між нею та ТОВ «Південенерго» у письмовій формі укладено договір № 229 про часткову участь у будівництві з метою фінансування витрат на будівництво трикімнатної квартири АДРЕСА_1.

На підставі кредитного договору від 22.09.2006р., укладеного із ПАТ «Укрсоцбанк», вона отримала кредит, для забезпечення виконання зобовязань за яким між тими ж сторонами укладений договір іпотеки майнових прав від 22.09.2006р. За умовами іпотечного договору в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру №17, загальною площею 170 кв.м., розміщену на третьому поверсі будинку, який будується за адресою: м. Херсон, вул. І. Куліка, 131-А.

Оскільки редакція ст. 5 Закону України «Про іпотеку», що діяла на час укладання договору іпотеки від 22.09.2006р., майнові права у незавершеному будівництві, яке не здане в експлуатацію, не визнавались предметом іпотеки, а тому договір іпотеки укладений із ПАТ «Укрсоцбанк» з порушенням вимог законодавства. Просила визнати недійсним такий договір, а також скасувати заборону на предмет іпотеки і виключити запис в реєстрі про його обтяження.

Заочним рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 20 вересня 2016р.задоволені позовні вимоги ОСОБА_2.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, оскільки при розгляді справи судом порушені норми процесуального законодавства і не враховані всі обставини та неправильно застосовані норми матеріального права.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах визначених ст.303 ЦПК України, встановлені такі обставини.

10.01.2006р. між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_2 укладено договір про часткову участь у будівництві № 229, за яким учасник зобовязалась надати забудовнику кошти в розмірі та на умовах, передбачених цим договором на будівництво квартири у шестиповерховому 50-квартирному житловому будинку № 131-А по вул. І.Куліка в м. Херсоні, а забудовник зобовязався завершити будівництво вказаного будинку, ввести його в експлуатацію та передати учаснику у власність квартиру на умовах, визначених цим договором.

Сторони у п.2.2.1 договору визначили вартість квартири - 390150 грн. (2295грн. за кв.м.), що складає договірну ціну трикімнатної квартири №17, загальна площа якої - 170 кв.м., та п. 2.2.2 встановлено строк внесення коштів учасником, а саме на розрахунковий рахунок забудовника має бути внесено 90150 грн. до 20.09.2006р., а сума 300 000 грн. до 22.09.2006р.

З матеріалів справи вбачається, що визначені договором кошти, повністю внесені учасником, оскільки за касовим ордером № 164 від 20.09.2006р. позивачем сплачено 90150 грн., а решта 300 000 грн. сплачена за рахунок коштів, отриманих ОСОБА_2 за кредитним договором від 22.09.2006р., укладеного нею та АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк» (а.с.136-138,142-147, 151-153).

За умовами вказаного кредитного договору, кредит надано позичальнику на строк до 21.09.2021р. за погодженим сторонами графіком щомісячних платежів із сплатою 18 відсотків річних на умовах забезпеченості кредиту майновими правами на квартири №17, площею 170 кв.м., в жилому будинку, що будується за адресою: м. Херсон, вул. І.Куліка,131-А.

З метою забезпечення виконання основного зобовязання позичальника за вказаним кредитним договором 22.09.2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 було укладено Договір іпотеки, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме: майнові права на квартиру №1, загальною площею 170 кв.м., в будинку №131-А по вул. І.Куліка в м. Херсоні.

Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно, предметом іпотеки буде квартира, майнові права на яку за цим договором є предметом іпотеки. Зазначений договір визначає порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи недійсним наведений договір іпотеки, суд першої інстанції, керувався тим, що ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором № 229 від 10.01.2006р. про часткову участь у будівництві житлового будинку, не могли бути предметом іпотеки.

Проте, з таким висновком погодитись не можна, оскільки у відповідності до положень частин 1 та 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку», яка діяла в редакції на час укладання спірного договору іпотеки від 22.06.2006р. не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном, як особливим обєктом, вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 року №6-168цс12)

Отже, виходячи із тих фактів, що станом на час укладання договору іпотеки 22.09.2006р. іпотекодавцем, ОСОБА_2 повністю виконала грошові зобовязання перед забудовником, повністю оплатила вартість трикімнатної квартири у незавершеному будівництвом житловому будинку, тобто здійснила стовідсоткову передоплату, у звязку із чим вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва, що у відповідності до змісту ч.1 та 7 ст.5 Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» надавало право передати в іпотеку належні ОСОБА_2 майнові права на нерухомість, будівництво, якої не завершено в забезпечення її ж кредитного зобовязання.

Суд першої інстанції, обґрунтовуючи свій висновок про недійсність договору іпотеки зазначив, що наведений Закон регулює відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, який був укладений позивачкою 22.09.2006р. Крім того, суд послався на правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 2.12.2015р №6-1502цс15, де зазначено, що Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, тому до спірних правовідносин не застосовується.

Однак, слід зазначити, що у наведеній постанові, Верховний Суд України зробив свій висновок у справі у якій предметом договору іпотеки були майнові права забудовника, юридичної особи, яка організовує спорудження нерухомості для передачі її у власність іншим особам.

Забудовник у цій справі, укладаючи іпотечний договір забезпечував свої кредитні зобовязання перед Банком, передаючи в іпотеку майнові права на частину квартир у незавершеному будівництві, де він, як забудовник організовував будівництво не для власник потреб.

Однак у справі, що є предметом апеляційного перегляду встановлено, що позивачка є іпотекодавцем за визначенням ч.7 ст.5 Закону №979-ІV, як особа, яка передала в іпотеку свої майнові права на квартиру яка будується, та стане її власністю після завершення будівництва, оскільки на час укладення договору іпотеки вона здійснила стовідсоткову передоплату, сплативши повну вартість квартири за договором із забудовником, а такі її дії, в силу ст.2.1.4 та 4.4 Договору про часткову участь у будівництві № 229 від 10.01.2006р., є достатньою підставою для отримання нею права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва.

Отже, вказані майнові права могли бути предметом іпотеки, як засоби забезпечення кредитних зобовязань позивачки.

Враховуючи, що суд першої інстанції допустив помилку у застосуванні норм права, які регулюють спірні правовідносини, а тому висновок щодо недійсності оспореного позивачкою договору іпотеки, суперечить фактичним обставинам справи та наведеним нормам матеріального права, що є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення, про відмову у задоволенні позовних вимог із викладених вище підстав.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити.

Заочне рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 20 вересня 2016 року скасувати і ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа ОСОБА_3, про визнання договору недійсним, зняття заборони на нерухоме майно і виключення запису про його обтяження залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» понесені судові витрати в сумі 1846,25 грн.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає чинності негайно з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий ________________ Н.В.Орловська

Судді: ________________ О.В.Кутурланова

________________ ОСОБА_1