Провадження № 2/522/3679/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 березня 2017року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Бойчука А. Ю.

при секретарі Журавицькому А. С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» про визнання незаконним та скасування запису про реєстрацію права власності та визнання недійсним договору, -

В С Т А Н О В И В :

До Приморського районного суду м. Одеси звернувся позивач ОСОБА_1 з вимогами до комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД, Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест» про визнання незаконним та скасування запису про реєстрацію права власності на обєкт незавершеного будівництва, та недійсним договору іпотеки нерухомого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 11 квітня 2005р. між ОСОБА_1 і ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД було укладено договір комісії №86 на будівництво обєкта нерухомості. За умовами вказаного договору ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД зобовязалося за плату та за рахунок в тому числі ОСОБА_1 здійснити від свого імені всі фактичні та юридичні дії (правочини), необхідні для будівництва обєкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу цілорічної дії, розташованого у прибережній зоні в районі 8-ї станції Великого ОСОБА_2 в м. Одесі, пров. Морський, 2 з метою передання у власність ОСОБА_1 частини зазначеного обєкту - апартаментів №102 загальною площею 109,8 кв. м., розташованих на 1-поверсі, 20-ти поверхового корпусу зазначеного сімейно-оздоровчого комплексу. В свою чергу, ОСОБА_1 свої зобовязання щодо перерахування обумовлених сум виконав у повному обсязі, сплатив на користь ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД 293447,44грн. Таким чином, позивач, повністю виконав всі свої зобовязання за укладеним договором комісії, спрямовані на виникнення необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт.

04 листопада 2011р. Комунальне підприємство «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації обєктів нерухомості», правонаступник Комунальне Підприємство «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», зареєструвало право власності на обєкт незавершеного будівництва сімейно-оздоровчий комплекс за адресою м. Одеса, провулок Морехідний,2/2 за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, що підтверджується інформаційною довідкою про витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно від 31 липня 2015р. (реєстраційний номер майна №34043211, номер запису 36 в книзі 1-нс62, форма власності приватна, частка власності-1/1, підстава виникнення права власності р.4007, 29 жовтня 2010р., договір оренди землі/договір про зміни №1 до договору оренди землі/13 травня 2011р., 1299/ ОСОБА_3 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу). Оскільки відповідач ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД під час реєстрації права на обєкт незавершеного будівництва не повідомив державного реєстратора про наявність майнових прав ОСОБА_1, як сторону правочину договору комісії, та приховав від позивача обставину реєстрації за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД 1/1 права на обєкт незавершеного будівництва, вважає вказані підстави достатніми для визнання незаконною та скасування запису про реєстрацію права власності на обєкт незавершеного будівництва за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД. Зазначаючи при цьому, що рішення Комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації обєктів нерухомості» є правовим актом органу державної влади індивідуальної дії, який має не суперечити актам цивільного законодавства і не порушувати цивільні права або інтереси власників нерухомого майна. Оскільки уклавши з ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД договір комісії та виконавши свої зобовязання щодо сплати грошових коштів, у строки і розмірі, зазначеному у договору, ОСОБА_1 придбав майнові права на обєкт нерухомості і став співвласником нерухомого майна обєкту незавершеного будівництва.

Вказуючи на підстави для визнання недійсним договору іпотеки обєкту незавершеного будівництва позивач зазначив, що передача в іпотеку обєкту незавершеного будівництва, у якому у ОСОБА_1 є майнові права, і він є його співвласником, можлива тільки за його згодою. ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД уклало оспорюваний правочин за відсутності згоди позивача, чим порушило вимоги закону.

Відповідач - Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради, що є правонаступником комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації обєктів нерухомості», проти позову в частині визнання незаконним та скасування запису про реєстрацію права власності на обєкт незавершеного будівництва заперечувало. Вказуючи, що у своїй діяльності щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно реєстратори БТІ керувалися Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004р. №1952-ІV та Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002р., зареєстроване в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за №157/6445, яке втратило чинність 01 січня 2013р. Реєстрація права власності на обєкт незавершеного будівництва за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД відбулась на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення обєкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис обєкта незавершеного будівництва. Замовник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, разом із замовленням про державну реєстрацію прав на обєкт незавершеного будівництва, за адресою: м. Одеса, пров. Морехідний,2/2, від 29.06.11р. №268082.72.11, надав договір оренди землі, посвідчений ОСОБА_3, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, від 29.10.2010р., Договір про зміни №1 до договору оренди землі, посвідченого 29.10.2010р. ОСОБА_3. Н.Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за №4007 від 13.05.2011р. за №1299, проект сімейно-оздоровчого комплексу на 8-й станції ОСОБА_2 в м. Одесі від 2004р., Дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області на виконання будівельних робіт від 24.01.2011р. №29 виданий ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД на виконання будівельних робіт з будівництва сімейно-оздоровчого комплексу на 8-й станції Великого ОСОБА_2 у м. Одесі та Опис обєкту незавершеного будівництва від 22.06.2011р. №232526.55. Таким чином , реєстрація права власності за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД на обєкт незавершеного будівництва «сімейно-оздоровчий комплекс», за адресою: м. Одеса, пров. Морехідний,2/2, була проведена на підставі поданих документів, що підтверджується витягом про державну реєстрацію від 04.07.2011р. №30493184, номер запису 36. В КНИЗІ: 1С-62.

Відповідач ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД проти позову заперечував у повному обсязі, зазначаючи при цьому, що майнове право, що є предметом договору комісії, укладеним між ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД та ОСОБА_1, це обумовлене право набуття у майбутньому прав власності на нерухоме майно, яке виникне за умови виконання його сторонами всіх умов договору комісії, тобто права які належать позивачу є зобовязальними. Вирішальним є створення обєкта нерухомості та введення його до експлуатації. І лише після цього позивач отримає майнові (речові) права на виготовлену (створену) річ у вигляді апартаментів. Таким чином, твердження позивача про те, що він є співвласником нерухомого майна є хибним. Комісіонер ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД здійснює спорудження обєкту у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу, який складається з декількох окремих будівель, в тому числі 10-ти поверхової секції, будівлі паркінгу, окремих трирівневих апартаментів (котеджів), що разом і складає сімейно-оздоровчий комплекс. Частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивача. Таким чином, предметом договору комісії є апартаменти в обєкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації обєкта будівництва, стають окремим майном (окремим обєктом права власності), на яке виникають майнові (речові) права. В даному випадку у позивача є майнове (зобовязальне) право вимагати від ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД надання (передачі) речі після її створення і це право відповідачем не оспорюється та не заперечується. Таким чином відповідач вважає, що реєстрація обєкту незавершеного будівництва за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД жодним чином не порушує прав позивача щодо отримання у майбутньому прав власності на відповідні апартаменти за укладеним договором комісії.

Щодо підстав для визнання недійсним договору іпотеки обєкту незавершеного будівництва відповідач ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД зазначав, що згода позивача щодо передачі в іпотеку сімейно-оздоровчого комплексу не потрібна, оскільки в іпотеку було передано не майнові права, а безпосередньо зареєстрований обєкт незавершеного будівництва, право власності на який було зареєстровано одноосібно за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД. Договір іпотеки був укладений у повній відповідності із діючим законодавством. Окрім того, іпотекодержателя ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» було повідомлено про наявність осіб, які придбали майнові права за договорами комісії.

ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» до суду не зявився, було повідомлено належним чином.

Вислухавши пояснення осіб, які брали участь у справі, дослідивши матеріали справи та наявні докази, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Рішенням Одеської міської ради № 14 квітня 2010 року № 5848-V Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД передано у довгострокову оренду, строком на 25 років, в тому числі на 5 років для завершення будівництва, земельну ділянку, площею 3.14 га, за адресою: м. Одеса, 8-станція Великого ОСОБА_2, для завершення будівництва сімейно-оздоровчого комплексу, із земель, які раніше були надані ВАТ «Чорноморський регіональний центр туризму». Рішенням Одеської міської ради від 8 квітня 2011 року № 620-V внесені зміни у вказане рішення Одеської міської ради в частині уточнення адреси земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво сімейно-оздоровчого комплексу, а саме: «8-станція Великого ОСОБА_2 (узбережжя Чорного моря) у м. Одесі», було змінено на «провулок Морехідний, 2/2».

ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД э замовником будівництва Сімейно-оздоровчого комплексу на 8-й станції Великого ОСОБА_2 у м. Одесі, провулок Морехідний, 2/2 та виступає комісіонером за укладеними договорами комісії. Вказаний сімейно-оздоровчий комплекс передано в іпотеку Товариству з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест».

За договором комісії комісіонер зобов'язується за дорученням комітента за плату вчинити один або декілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Комітент зобов'язаний забезпечити комісіонера усім необхідним для виконання обов'язку перед третьою особою. Реалізація доручення комітента за укладеними договорами комісії здійснюється комісіонером шляхом укладання з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості, вводу його до експлуатації та передачі апартаментів від комісіонера комітенту у власність.

Відповідно до договору комісії №86 від 11 квітня 2005р., комісіонер в особі ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД зобов'язувався за плату та в тому числі за рахунок комітента ОСОБА_1, здійснити усі фактичні та юридичні дії, необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно - оздоровчого комплексу цілорічної дії. Зазначений договір було укладено з ціллю передачі у власність комітенту, частини вказаного об'єкта нерухомості, а саме апартаментів за будівельним №102 загальною площею 109,8 кв.м., розташованих на 1 поверсі 20-ти поверхової секції сімейно - оздоровчого комплексу, за що комітент сплачує комісіонеру комісійну плату, що складає 0,5 % від загальної ціни договору.

Згідно ст.1011 ЦК України, за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Зазначена норма не містить жодних обмежень щодо сфери застосування договорів комісії.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. З Закону). Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Комісіонер здійснює спорудження обєкта у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу. Частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивача. Таким чином, предметом договору комісії є апартаменти в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації обєкта будівництва, стають окремим майном (окремим обєктом права власності) на яке повною мірою виникають речові права.

У відповідності до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У відповідності до ч.1, ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Отже законодавець ототожнює права власності з речовими правами.

Речові права, це одна з правових форм реалізації відносин власності. Речові права визначаються як ті права, що надають їх власникові можливість безпосереднього (незалежно від будь-якої іншої особи) впливу на річ. Суб'єкт речового права може здійснювати в своєму інтересі дії щодо володіння, користування та розпорядженню річчю самостійно.

Правовий аналіз положень ЦК України, дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом договору комісії, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Майнові права на апартаменти, що є предметом договору комісії, не вважаються речовими правами, а також не вважаються правом власності, оскільки обєкту (апартаментів) юридично не існує. Тому порушень прав позивача на час реєстрації обєкту незавершеного будівництва не відбулось. Окрім того, реєстрація права власності на обєкт незавершеного будівництва за забудовником ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД в жодному разі не виключає у майбутньому набуття права власності позивачем на окрему складову обєкту будівництва апартаментів після завершення будівництва та введення до експлуатації обєкту будівництва до експлуатації. Тому суд вважає заявлені позовні вимоги в цій частині безпідставними.

Щодо визнання недійсним договору іпотеки.

Судом встановлено, що 17 липня 2014р. між ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД та ТОВ «УІБК «Укрспортбудінвест» було укладено договір іпотеки обєкту незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4

У відповідності до ст.583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Умови передачі нерухомого майна в іпотеку, зазначені у статті 6 Закону України «Про іпотеку» зазначають, що у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку. Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.

Судом встановлено, що предметом іпотеки є не майнові права на обєкт незавершеного будівництва, а безпосередньо зареєстрований у відповідності до встановленого на той час порядку обєкт незавершеного будівництва в цілому на підставі витягу з реєстру прав на нерухоме майно №34043211 від 04 липня 2011р.

За фактичними обставинами справи обєкт нерухомого майна, частиною якого є апартаменти, не завершено будівництвом. Так, згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Сторонами визнано та підтверджено зібраними доказами по справі, що будівництво комплексу триває, та відповідно комплекс не здано в експлуатацію. Окрім того, Іпотекодержатель був повідомлений про існування прав третіх осіб. Стаття 16 Закону України «Про іпотеку» зазначає, що «у разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Зазначене вище та в цілому, враховуючи наявні у справі докази та встановлені на їх підставі обставини справи, положення чинного законодавства України, а також практику Верховного суду України, суд приймає рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Окрім того, слід звернути увагу позивача, що посилання на постанови ВСУ є помилковим, та не можуть бути застосовані до спірних правовідносин у спосіб обраний позивачем, оскільки не враховують специфіки спірних правовідносин.

Згідно з ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

З частини 1 статті 60 ЦПК України випливає, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 206, 212 -214, 223-226 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» про визнання незаконним та скасування запису про реєстрацію права власності та визнання недійсним договору- відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Приморський районний суд м. Одеси шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Особи які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення рішення можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії.

Суддя А. Ю. Бойчук