ухвала

іменем україни

17 травня 2017 року м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ у складі:

головуючого суддів: Демяносова М.В., Іваненко Ю.Г., Маляренка А.В., Леванчука А.О., Ситнік О.М.,
розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6, ОСОБА_7 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» про зобов'язання видати довідку і стягнення грошових коштів, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 липня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Київської області від 10 листопада 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2016 року ОСОБА_6, ОСОБА_7 звернулися до суду з даним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 26 лютого 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» (далі - ТОВ «Петрівський квартал») і ОСОБА_6, ОСОБА_7 укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, проектна загальна площа квартири 109,5 кв. м, кількість кімнат - 2.

27 лютого 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду, ціна майнових прав визначена у розмірі 506 651 грн, позивачі у повному обсязі сплатили вказані кошти.

05 квітня 2015 року сторонами підписаний акт прийому-передачі квартири.

Однак відповідач відмовляється видавати довідку про повне виконання покупцем обов'язків з виконання договору, що позбавляє їх права звернутися до органу Державної реєстраційної служби України та отримати свідоцтво про право власності на квартиру.

Так, в порушення умов основного договору ТОВ «Петрівський квартал» виставляє нові вимоги у вигляді підписання додаткової угоди, за якими покупець квартири погоджується із змістом технічного паспорта на квартиру, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» від 17 грудня 2014 року № 01084, в якому зазначено, що загальна площа становить 125,0 кв. м.

Позивачі вважають, що загальна площа їх квартири становить 110,9 кв. м, що підтверджується даними технічного паспорта від 25 лютого 2015 року № 02-25/02/15-КТІ на цю квартиру, який був виготовлений ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана» на замовлення позивачів.

Оскільки остаточний розмір квартири перевищує обумовлену в договорі площу лише на 1,85 кв. м, а не на 15,95 кв. м, як вказував забудовник, тому частина суми, яка покупцем перерахована на рахунок продавця у якості доплати за додаткову площу квартири, а саме 15,95 кв. м, підлягає поверненню позивачам шляхом їх стягнення з ТОВ «Петрівський квартал».

Уточнивши позовні вимоги, позивачі з посиланням на вимоги ст. ст. 525, 610, 612, 626, 629 ЦК України просили зобов'язати ТОВ «Петрівський квартал» видати їм довідку про повне виконання ними обов'язків згідно з договором для оформлення правовстановлюючих документів на спірну квартиру; стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на їхню користь 57 146 грн 29 коп. зайво сплачених грошових коштів у розрахунку 4 646,04 грн за 12,3 кв. м площі спірної квартири.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 липня 2016року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 10 листопада 2016 року, позов задоволено.

Зобов'язано ТОВ «Петрівський квартал» видати ОСОБА_7 і ОСОБА_6 довідку про повне ними виконання за договором № 32/ЛУ4-А обов'язків для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1

Стягнуто з ТОВ «Петрівський квартал» на користь ОСОБА_7 і ОСОБА_6 57 146 грн 29 коп. зайво сплачених коштів з розрахунку 4 646 грн 04 коп. за 12,3 кв. м квартири АДРЕСА_1, а саме по 28 573 грн 14 коп. кожному з позивачів.

У касаційній скарзі ТОВ «Петрівський квартал» просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII«Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи, викладені у касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, на таких підставах.

Відповідно до вимог ст. 213 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що остаточна площа спірної квартири становить 110,9 кв. м, що підтверджується даними технічного паспорта від 25 лютого 2015 року № 02-25/02/15-КТІ, виготовленого ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана», та висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, і саме з цього розміру квартири повинні відбутися остаточні розрахунки між сторонами, відповідно до п. 3.2 договору, позивачі повинні доплатити відповідачу за 1,85 кв. м.

Проте з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій повністю погодитися не можна виходячи з наступного.

Як установлено судами попередніх інстанцій, 26 лютого 2014 року між ТОВ «Петрівський квартал» і ОСОБА_6, ОСОБА_7 укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, проектна загальна площа квартири 109,5 кв. м, кількість кімнат - 2.

Вказаним договором не передбачено наявність тераси у вказаній квартирі, однак у проектній документації до квартири, яка скріплена печаткою відповідача, зазначено, що це двокімнатна квартира з індивідуальним двориком.

27 лютого 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду, ціна майнових прав визначена у розмірі 506 651 грн, у подальшому позивачі у повному обсязі сплатили вказані кошти, про що 06 березня 2014 року відповідач видав попередню довідку. 05 квітня 2015 року сторонами підписаний акт прийому-передачі квартири.

Відповідно до положень п.п. 5.3.1, 5.2.4 укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26 лютого 2014 року та п. 1 додаткової угоди від 27 лютого 2014 року, одночасно з укладенням акта прийому-передачі квартири продавець зобов'язується надати довідку про виконання зобов'язань покупцем за цим договором після повного перерахування ціни майнових прав на квартиру у розмірі 506 651 грн, але не раніше здійснення оплати за даними технічної інвентаризації БТІ.

Пунктом 3.2. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26 лютого 2014 року передбачено, що у разі, коли остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) перевищуватиме її площу, визначену в договорі (тобто 109,05 кв. м), більше ніж на 0,5 кв. м, продаж квартири буде здійснюватися за умови оплати покупцем вартості зазначеного перевищення остаточної площі квартири.

Згідно з даними технічного паспорта № 02-25/02/15-КТІ на квартиру, яка є предметом договору, що був виготовлений ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана» 25 лютого 2015 року, її загальна площа становить 110,9 кв. м.

На підтвердження остаточної площі спірної квартири у розмірі 125,0 кв. м, ТОВ «Петрівський квартал» посилається на дані технічного паспорта № 01084 виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» від 17 грудня 2014 року, за яким спірна квартира має терасу площею 12,7 кв. м.

Згідно з висновками експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, відповідно до результатів натурного обстеження загальна площа спірної квартири складає 110,9 кв. м, враховуючи, що тераса у квартирі відсутня, а індивідуальний дворик та водостік загального користування до загальної площі досліджуваної квартири не входить.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як на підставі доказів сторін.

Статтею 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. ст. 303, 304 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Так, у статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до п. 1.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна від 24 травня 2001 року № 127 (далі - Інструкція), проведення інвентаризації перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів.

Замовником будівництва згідно з декларацією про початок виконання будівельних робіт на будинок за адресою: АДРЕСА_1 виступало ТОВ «Петрівський квартал», а тому є і замовником проведення технічної інвентаризації.

На виконання умов договору та Інструкції, відповідач після отримання технічного паспорта від 17 грудня 2015 року, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд», отримав Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації № КС 68, зареєстровану Департаментом ДАБІ у Київській області.

Згідно з п. 2.2. Інструкції прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

Суд першої інстанції належним чином не встановив усіх обставин справи, не з'ясував, чи входить тераса до переліку приміщень, які можуть бути прибудовою, чи включається до загальної проектної площі кватири згідно з вимогами чинного законодавства та умовами укладеного сторонами договору, а також не встановили усіх технічних характеристик квартири з індивідуальним двориком, зокрема статусу індивідуального дворика (чи тераси), яким чином дана площа включається до загальної площі квартири, та дійшов передчасного висновку про задоволення позову.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд на вказані порушення уваги не звернув, належним чином не перевірив доводів апеляційної скарги та помилково залишив рішення суду першої інстанції без змін.

Таким чином, оскільки суди не встановили фактичних обставин справи, від яких залежить її правильне вирішення, ухвалені у справі судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 337, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» задовольнити частково.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 липня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Київської області від 10 листопада 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий0Головуючий0 Головуючий М.В. Демяносов
Судді: Ю.Г. Іваненко А.О. Леванчук А.В. Маляренко О.М. Ситнік