Ухвала

іменем україни

15 лютого 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Ткачука О.С.,

суддів: Гримич М.К., Кафідової О.В.,

УмновоїО.В., Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро» до Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області, ОСОБА_4, третя особа - Реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції в Черкаській області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим з попереднім орендарем та укладання додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки, за касаційною скаргою представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 - на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 17 лютого 2016 року та рішення апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро» на рішення апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року

в с т а н о в и л а:

У травні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро» (далі - ТОВ «Долинка-Агро») звернулось до суду із указаним позовом, мотивуючи його тим, що 01 листопада 2007 року між товариством та Монастирищенською районною державною адміністрацією (далі - РДА) Черкаської області було укладено договір оренди земельної ділянки площею 26 га із земель резервного фонду, що розташована за межами населеного пункту с. Долинка в адміністративних межах Долинківської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області, на термін до 16 січня 2013 року.

Вказував на те, що 20 жовтня 2008 року та 01 березня 2011 року між сторонами було укладено додаткові угоди до вказаного договору оренди землі, якими за взаємною згодою сторін змінено умови договору щодо орендної плати (п. 9 договору) та щодо обов'язків орендаря (п. 31 договору).

Звертав увагу на те, листом від 12 листопада 2012 року ТОВ «Долинка-Агро» повідомило Монастирищенську РДА Черкаської області про свій намір поновити дію договору оренди землі на той самий строк (5 років) та на тих самих умовах.

Враховуючи те, що на момент укладення договору не виготовлялась ні технічна документація із землеустрою, ні проект відведення земельної ділянки, 16 листопада 2012 року ТОВ «Долинка-Агро» звернулося до орендодавця з листом про надання дозволу на розроблення технічної документації.

Вказував на те, що орендодавцем було задоволено його заяви, проте до 31 грудня 2012 року дозволу на розробку технічної документації та поновлення договору оренди видано не було.

Листом Головного управління Держземагентства (далі - ГУ Держземагентства) в Черкаській області від 18 серпня 2014 року у задоволенні заяви товариства про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки, проведення державної реєстрації земельної ділянки та укладання з ТОВ «Долинка-Агро» додаткової угоди про поновлення строку договору оренди землі було відмовлено, у зв'язку із закінченням строку дії договору та відсутністю документів, що підтверджують його пролонгацію, посилаючись на те, що вирішення порушеного питання можливо лише за результатами проведення земельних торгів.

Вказував на те, що з моменту реєстрації договору оренди користувався земельною ділянкою, на якій у грудні 2014 року було завершено збір врожаю кукурудзи, своєчасно та у повному обсязі сплачував орендну плату за землю, а орендодавець приймав передбачену договором орендну плату та не заперечував щодо користування земельною ділянкою орендарем.

При цьому 24 грудня 2014 року голова Монастирищенської РДА Черкаської області повідомив, що орендодавець не направляв на адресу ТОВ «Долинка-Агро» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 01 листопада 2007 року.

Посилаючись на те, що земельна ділянка знаходилась у користуванні ТОВ «Долинка-Агро», разом з тим ГУ Держземагентства в Черкаській області видало накази від 29 січня 2014 року про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою та від 16 червня 2014 року про затвердження документації із землеустрою та надання в оренду ОСОБА_4 терміном на 20 років земельної ділянки площею 25,9963 га, що розташована в адміністративних межах Долинківської сільської ради за межами населеного пункту.

16 червня 2014 року на підставі зазначеного наказу між ГУ Держземагентства у Черкаській області та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі, який зареєстрований реєстраційною службою Монастирищенського РУЮ Черкаської області, про що в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про реєстрацію іншого речового права від 19 червня 2014 року, та підписаний акт приймання-передачі об'єкта оренди та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Посилаючись на порушення переважного права на поновлення договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, ТОВ «Долинка-Агро», з урахуванням уточнень позовних вимог, просило визнати незаконним та скасувати наказ ГУ Держземагентства у Черкаській області від 16 червня 2014 року про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду; визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ГУ Держземагентства в Черкаській області та ОСОБА_4 16 червня 2014 року; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 25,9963 га, яке зареєстроване за ОСОБА_4 19 червня 2014 року; визнати поновленим договір оренди землі, укладений між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 01 листопада 2007 року, що зареєстрований в Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2008 року, з додатковими угодами до нього від 20 жовтня 2008 року, що зареєстровані у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті по земельних ресурсах, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 12 грудня 2008 року та від 01 березня 2011 року, зареєстровані у відділі Держкомзему у Монастирищенському районі Черкаської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 березня 2011 року за № 44; вважати укладеною додаткову угоду № 1 до договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, що зареєстрований 16 січня 2008 року, з додатковими угодами до нього від 20 жовтня 2008 року, що зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті по земельних ресурсах, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 12 грудня 2008 року та від 01 березня 2011 року, що зареєстрована у відділі Держкомзему у Монастирищенському районі Черкаської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 березня 2011 року з моменту набрання чинності рішенням суду, на умовах проекту додаткової угоди.

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 17 лютого 2016 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 16 червня 2014 року, укладений між ГУ Держземагентства в Черкаській області та ОСОБА_4

Скасовано державну реєстрацію права на оренду земельної ділянки площею 25,9963 га, яке 19 червня 2014 року зареєстроване за ОСОБА_4

Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською РДА Черкаської області, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди земельної дялінки від 01 листопада 2007 року тадодатковими угодами до нього від 20жовтня 2008 року.

У задоволенні решти позову відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською РДА Черкаської області, скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про закриття провадження у справі на підставі п. 1 ч. 1 ст. 205 ЦПК України.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

У касаційній скарзі представник ОСОБА_4 - ОСОБА_5 - посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині задоволених позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.

У касаційній скарзі ТОВ «Долинка-Агро», посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали цивільної справи, доводи касаційних скарг, колегія суддів дійшла висновку, що касаційні скарги представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 - та ТОВ «Долинка-Агро» підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Судами встановлено, що 01 листопада 2007 року між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською РДА Черкаської області було укладено договір оренди земельної ділянки площею 26 га із земель резервного фонду, що розташована за межами населеного пункту с. Долинка в адміністративних межах Долинківської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області, на термін до 16 січня 2013 року.

20 жовтня 2008 року та 01 березня 2011 року між сторонами було укладено додаткові угоди до вказаного договору оренди землі, якими за взаємною згодою сторін змінено умови договору щодо орендної плати (п. 9 договору) та щодо обов'язків орендаря (п. 31 договору).

Листом від 12 листопада 2012 року ТОВ «Долинка-Агро» повідомило Монастирищенську РДА Черкаської області про свій намір поновити дію договору оренди землі на той самий строк (5 років) та на тих самих умовах.

16 листопада 2012 року ТОВ «Долинка-Агро» звернулося до орендодавця з листом про надання дозволу на розроблення технічної документації.

Станом на 31 грудня 2012 року дозволу на розробку технічної документації та поновлення договору оренди Монастирищенською РДА Черкаської області видано не було.

Листом ГУ Держземагентства в Черкаській області від 18 серпня 2014 року у задоволенні заяви товариства про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки, проведення державної реєстрації земельної ділянки та укладання з ТОВ «Долинка-Агро» додаткової угоди про поновлення строку договору оренди землі було відмовлено, у зв'язку із закінченням строку дії договору та відсутністю документів, що підтверджують його пролонгацію, посилаючись на те, що вирішення порушеного питання можливо лише за результатами проведення земельних торгів.

24 грудня 2014 року голова Монастирищенської РДА Черкаської області повідомив, що орендодавець не направляв на адресу ТОВ «Долинка-Агро» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 01 листопада 2007 року.

Наказом ГУ Держземагентства в Черкаській області від 29 січня 2014 року надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою, а відповідно до наказу від 16 червня 2014 року затверджено документацію із землеустрою та надано в оренду ОСОБА_4 земельну ділянку площею 25,9963 га, що розташована в адміністративних межах Долинківської сільської ради за межами населеного пункту, терміном на 20 років.

Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Долинка-Агро» належно виконувало обов'язки за умовами договору оренди від 01 листопада 2007 року, дотрималося порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри поновлення договору оренди землі, у зв'язку із чим має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк у відповідності до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською РДА Черкаської області, та закриваючи провадження у справі в цій частині, суд апеляційної інстанції виходив з того, що позовні вимоги в указаній частині не підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства.

Колегія суддів суду касаційної інстанції не може повністю погодитися з такими висновками судів попередніх інстанцій з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

За положеннями ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 16 квітня 2014 року, укладеного між ГУ Держземагентства в Черкаській області та ОСОБА_4, ТОВ «Долинка-Агро» не є стороною зазначеного договору.

Разом з тим позивач як орендар цієї ж земельної ділянки має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи вбачається, що п. 8 договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, укладеного між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською РДА Черкаської області, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Цивільний кодекс України передбачає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Так, за змістом положень ч. 1 ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди, а саме: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Разом з тим Законом України від 06 вересня 2012 року № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», який набрав чинності 1 січня 2013 року, внесено зміни до Земельного кодексу України.

Так, відповідно до ст. 122 ЗК України повноваження щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності покладено на центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи.

Статтею 123 ЗК України визначено порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування.

Згідно з ч. ч. 2, 3 цієї статті особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Згідно з ч. 2 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.

19 серпня 2012 року набрав чинності Закон України від 5 липня 2012 року № 5077-VI «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону», яким викладено у новій редакції ст. ст. 135 - 139 ЗК України та врегульовано порядок проведення земельних торгів (аукціонів).

Враховуючи умови договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Долинка-Агро» та Монастирищенською РДА Черкаської області, щодо строку його дії, який пов'язано із затвердженням порядку проведення земельних торгів, та набрання 19 серпня 2012 року чинності законом, яким врегульовано порядок проведення таких торгів, можна дійти висновку про неможливість його поновлення у порядку, встановленому ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» інформація про об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) є істотною умовою договору. Зміна такої умови договору тягне за собою наслідки, передбачені ч. 10 ст. 33 цього Закону, якою установлено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції, з висновками якого в цій частині погодився і апеляційний суд, на зазначене уваги не звернув, не врахував, що зміна фактичної площі і межі земельної ділянки з присвоєнням їй нового кадастрового номера, що відбулося після укладення договору оренди землі з ОСОБА_4, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому ч. ч. 1, 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

За загальними положеннями ЦПК України на суд покладено обов'язок під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача, та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

Таким чином, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а також правильно витлумачив ці норми.

Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, судами не встановлені, судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційні скарги представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро» задовольнити частково.

Рішення Монастирищенского районного суду Черкаської області від 17 лютого 2016 року та рішення апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.С. Ткачук

Судді: М.К. Гримич

О.В.Кафідова

О.В.Умнова

І.М.Фаловська