Номер провадження: 22-ц/785/1375/17
Головуючий у першій інстанції Тюмін О. Г.
Доповідач Сегеда С. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.02.2017 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Сегеди С.М.,

суддів: Заїкіна А.П.,

Калараш А.

за участю секретаря Цихиселі Л.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3, в особі представника ОСОБА_4, на рішення Кілійського районного суду Одеської області від 17.03.2016 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Сільськогосподарського виробничого кооператива «Маяк», третя особа реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції в Одеській області, про визнання недійсним договору оренди земельних ділянок,

встановила:

17 серпня 2015 року позивач ОСОБА_3 звернувся до суду із позовом до Сільськогосподарського виробничого кооператива «Маяк» (далі - СВК «Маяк»), в якому після неоднарозових уточнень, у тому числі від 22.02.2016 року, просив:

- визнати недійсним договір оренди земельних ділянок, кадастрові номера НОМЕР_1 і НОМЕР_2, укладений між ОСОБА_3 і СВК «Маяк» 25 березня 2015 року та зареєстрований реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеській області (далі - Договір оренди);

- зобов'язати СВК «Маяк» повернути йому як безпідставне набуте майно належні позивачу земельні ділянки площею 1,94 га і 0,89 га (а.с. 77).

Свої вимоги мотивував тим, що позивач є власником двох земельних ділянок площею 1,94 га і 0,89 га, які передані йому у власність для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі Державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3, виданого Кілійською районною державною адміністрацією 01.06.2005 року.

Позивача, як власника земельних ділянок, не влаштовують умови Договору оренди, які були у СВК «Маяк» раніше і тому він вирішив передати земельні ділянки ТОВ «Південь Агро Холдинг», з яким уклав договори оренди земельних ділянок (а.с. 20), однак після цього позивач дізнався про те, що право оренди вже зареєстровано за СВК «Маяк».

Також зазначив, що Договір оренди земельних ділянок, укладений між позивачем та СВК «Маяк» 25 березня 2015 року та зареєстрований реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеської області не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з відсутністю всіх істотних умов, з наступних підстав:

1.) в п.2 Договору оренди зазначено що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,83 га із зазначенням двох кадастрових номерів, які є індивідуальними для кожної ділянки, а згідно державного Акту на право приватної власності на землю, позивачу належить дві земельні ділянки площею 1,94 га і 0,89 га, а тому позивач вважає, що на кожну земельну ділянки повинен бути складений окремий договір;

2.) в п.4 Договору оренди відсутнє зазначення відомостей разом з чим або без чого передається земельна ділянка;

3.) в п. 5 Договору оренди зазначена грошова оцінка земельної ділянки в розмірі 76 382 грн., виготовлення витягу про яку позивач не замовляв;

4.) в п. 6 Договору оренди не зазначені відомості про наявність або відсутність недоліків земельної ділянки, які можуть перешкоджати її ефективному використанню;

5.) в п. 7 Договору оренди не зазначені інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини;

6.) в п. 9 Договору оренди не вказана натуральна форма орендної плати;

7.) в п. 14 Договору оренди не вказані строки внесення орендної плати;

8.) в п. 19 Договору оренди не зазначені інші умови передачі земельної ділянки в оренду;

9.) на порушення п. 20 Договору оренди передача земельної ділянки відбулася до 05.06.2015 року (до спливу 3-денного строку після державної реєстрації договору);

10.) в п. 26 Договору оренди зазначено що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження та інші права третіх осіб , але не зазначено , які саме обмеження встановлені або про відсутність таких обмежень;

11.) в п. 28 Договору оренди (права орендодавця … обов'язки орендодавця ) зазначені права орендодавця , які не передбачені положеннями ст. 24-25 Закону України «Про оренду землі»;

12.) в п. 43 Договору оренди відсутні відомості про орган, який провів реєстрацію договору;

13.) в Договорі оренди відсутні невід'ємні частини договору - план, схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень в її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі.

Представники позивача у судовому засіданні зазначили, що в Договорі оренди від 25.03.2015 року порушені наступні суттєві умови договору оренди:

1) невизначена орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

2) відсутні умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

3) відсутні існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

4) відсутня відповідальність сторін, яка закріплена Законом «Про оренду землі»;

5) відсутні умови передачі у заставу та внесення до статного фонду права оренди земельної ділянки;

6) в п. 26 Договору оренди не вказано, чи встановлено обмеження та інші права третіх осіб на земельну ділянки чи ні;

7) зазначені в п. 28 Договору оренди права орендодавця не передбачені ст.ст. 24-25 Закону України «Про оренду земля», що вказує на те, що Договір оренди не відповідає вимогам закону та є недійсним;

8) в п. 43 Договору оренди відсутні відомості про орган, який провів його реєстрацію;

9) в Договорі оренди відсутні невід'ємні його частини: план та схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень в її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі.

Посилаючись на відсутність істотних умов, представники позивача просили визнати Договір оренди недійсним та на підставі ст.ст.1212-1215 ЦК України зобов'язати відповідача повернути позивачу безпідставно набуте майно - земельні ділянки.

Представник відповідача з позовом не погодився та пояснив, що 25.03.2015 року між позивачем та СВК «Маяк» було укладено Договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав СВК «Маяк» в оренду дві земельні ділянки, які належать йому на підставі одного Державного акту. Під час укладення Договору оренди сторонами було досягнуто згоди за всіма істотними умовами, що знайшло своє відображення в тексті Договору. Відповідно до умов Договору орендар - СВК «Маяк» прийняв земельні ділянки в оренду, використовував їх відповідно до їх цільового призначення та відповідно до його умов здійснив нарахування та виплату орендної плати частково - в натуральній формі, часткового - в грошовій формі.

Справа була розглянута у відсутність представника третьої особи - Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції в Одеській області.

Рішенням Кілійського районного суду Одеської області від 17.03.2016 року позовні вимоги ОСОБА_3 були залишені без задоволення.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 ставить питання про скасування даного судового рішення із ухваленням нового про задоволення його вимог, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечень проти неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність відмови в задоволенні апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

Ті обставини, що позивачу на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,83 га у межах згідно з планом, розташована на території Кілійської міської ради, передана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка складається з двох ділянок, яким надані кадастрові номери НОМЕР_1 та НОМЕР_2, площею відповідно 1,94 га та 0,89 га, згідно Державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3, виданого 01 червня 2005 року Кілійської районною державною адміністрацією, на підставі розпорядження Кілійської районної державної адміністрації Одеської області від 22 листопада 2004 року № 699, підтверджені матеріалами справи та визнані сторонами, а тому у відповідності до ч. 1 ст. 61 ЦПК України вважаються встановленими і не підлягають доказуванню.

З цих же підстав не підлягає доказуванню те, що 25.03.2015 року між позивачем ОСОБА_6 та СВК «Маяк» укладено Договір оренди вищевказаної земельної ділянки.

Спірними в даному випадку є питання стосовно того, чи були порушені суттєві умови вказаного Договору оренди земельної ділянки та чи є підстави для визнання цього Договору оренди недійсним із зобов'язанням відповідача повернути земельну ділянку позивачу.

Ухвалюючи судове рішення про відмову в позові, суд першої інстанції виходив із того, що суттєві умови Договору оренди порушені не були, сторони належним чином виконували його умови.

З таким висновком суду повністю погоджується колегія суддів, з огляду на наступні обставини.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Разом з тим, законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є спеціальний Закон України «Про оренду землі».

Суд першої інстанції обгрунтовано послався на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19.02.2014 р., у справі № 6-162цс13, згідно якої, вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв'язку з відсутністю в ньому передбаченої ч. 1 ст. 15 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161 - ХІУ «Про оренду землі» істотної умови, застосуванню підлягає ст. 15 цього Закону в редакції, яка була чинною на момент укладення договору оренди, а не на момент його державної реєстрації.

Враховуючи, що оскільки договір оренди земельної ділянки сторони уклали 25 березня 2015 року, застосуванню підлягає ст. 15 Закону від 06.10.1998 року № 161-ХУІ «Про оренду землі», в редакції Закону № 406-18 від 11.08.2013 року, згідно якої істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або зниження об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Таким чином, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених вищезазначеною нормою права, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, невід'ємною частиною договору є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

-кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання - передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони досягли всіх вищезазначених суттєвих умов Договору оренди землі.

При цьому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно того, що відсутність в п. 4 відомостей про об'єкти нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, в п. 6 - про наявність або відсутність недоліків земельної ділянки, які можуть перешкоджати її ефективному використанню, в п. 7 - відомостей про інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, в п. 19 - інших умов передачі земельної ділянки в оренду, на які посилається позивач як на підстави визнання Договору оренди недійним, свідчить не про недійсність Договору оренди землі, а про відсутність на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, відсутність недоліків та інших особливостей ділянки, інших умов.

Більш того, зазначені умови не були передбачені як суттєві ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, а тому необхідності узгоджувати й зазначати такі умови в Договорі оренди не було.

Що стосується грошової оцінки земельної ділянки, яка визначена в п. 5 Договору оренди в сумі 76 382 грн., то суд дійшов правильного висновку про те, що позивач, укладаючи Договір оренди, погоджувався із вказаною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Крім того, зазначене положення Договору оренди не віднесене до категорії істотних умов договору оренди, визначених в ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, а тому необхідності узгоджувати й зазначати такі умови в Договорі оренди не було обов'язковим.

Що стосується доводів представника апелянта ОСОБА_3 - ОСОБА_4 про те, що вартість земельної ділянки в 2016 році склала 61 884,25 грн. та 28 190,55 грн., а всього 90 074,80 грн., з посиланням на Витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок (а.с.191, 192), то колегія суддів зазначає, що дана вартість була визначена на 2016 рік і не стосується вартості земельних ділянок на 2015 рік, яку сторони за погодженням встановили у розмірі 76 382 грн.

У відповідності до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є також орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

З цих підстав слід зазначити, що в п.п. 9,10,11 спірного Договору оренди сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем щорічно з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та затвердженими Кабінетом Міністрів України формами у грошовій або натуральній формах - 2 292,00 грн., але не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься після збирання врожаю два рази на рік. В п.13 Договору оренди передбачено умови перегляду розміру орендної плати.

Та обставина, що в п. 9 Договору оренди після цифр «2 292,00» не вказано букв «грн.», то це є не що іншим як опискою і сторони усвідомлювали, що мова йде саме про національну валюту України, якою є гривня, а не про іншу валюту (а.с.24).

В п.14 Договору оренди не зазначено розміру пені, яка повинна справлятися у випадку невнесення орендної плати у строки, визначені договором, що свідчить про те, що відповідальність за несвоєчасне внесення орендної плати договором не була передбачена.

Також, відповідно до п.41 Договору оренди за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Зазначеним пунктом спростовуються доводи апелянта з приводу того, що Договором оренди не передбачена відповідальність сторін за невиконання цього договору.

Що стосується умов та строків передачі земельної ділянки орендарю, про відсутність яких стверджує позивач та апелянт, то вони врегульовані наступними положеннями Договору оренди:

відповідно п.18-20 Договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, у 3-денний строк після державної реєстрації договору за актом її приймання - передачі;

відповідно до п.29 Договору орендодавець зобов'язаний у триденний строк після реєстрації договору передати в користування та володіння орендарю земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору та придатному для використання за цільовим призначенням.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно з актом приймання - передачі земельної ділянки, передача останньої здійснена 25.03.2015 року, тобто в день підписання Договору оренди, що не суперечить вищевказаному п. 29 Договору, а також відповідає вимогам ст. 17 Закону України «Про оренду землі».

Що стосується укладення одного Договору оренди землі, предметом якого є дві земельні ділянки, яким присвоєні самостійні кадастрові номери, то зазначені обставини не суперечать вимогам закону України «Про оренду землі», оскільки згідно правовстановлюючого документу - Державного акту на право власності на землю серії НОМЕР_3 у власність позивачу передана земельна ділянка площею 2,83 га, яка складається з двох земельних ділянок, але є єдиним об'єктом права власності. Крім того, це прямо передбачено ч. 6 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин.

Що стосується посилання апелянта на те, що згідно п. 26 Договору оренди на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження та інші права третіх осіб, то колегія суддів зазначає, що сторонами не надано суду жодних доказів існування встановлених, але не зазначених в Договорі обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки, у зв'язку з чим відсутність таких відомостей у спірному Договорі не є порушенням вимог ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин.

Посилання позивача на невідповідність зазначених в п.п. 28, 29 спірного Договору прав та обов'язків орендодавця правам , визначеним в ст.ст. 24-25 Закону України «Про оренду землі», як на підставу визнання Договору оренди землі недійсним, є також безпідставними, оскільки положення ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, не передбачає перелік прав орендодавця в якості істотних умов Договору оренди землі.

Що стосується вказівки в п. 28 Договору про права орендодавця, як своєчасно вносити орендну плату, на що посилається апелянт, то це є очевидною опискою, яка не може свідчити про недійсність Договору.

Також безпідставним є посилання позивача і апелянта на відсутність невід'ємних частин Договору оренди: плану, схеми земельної ділянки, кадастрового плану, акту визначення меж земельної ділянки в натурі, оскільки в Державному акті на право власності на земельну ділянку є план меж земельних ділянок із зазначенням кадастрових номерів, меж ділянок, до Державного акту додані Акт про передачу та прийом земельної частки (паю) в натурі з додатком, який складається з ситуаційної схеми, плану меж земельних ділянок (а.с.5, 6).

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов Договору, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин.

При цьому, кожного із сторін влаштовували умови Договору і кожен із них виконував їх належним чином.

Так, уклавши Договір оренди, позивач передав відповідачу земельну ділянку, а останній сплачував позивачу орендну плату за користування цією земельною ділянкою.

В серпні 2015 року ОСОБА_3 отримав в рахунок орендної плати 800 кг пшениці на суму 1440 грн. (а.с. 88-102).

В жовтні 2015 року ОСОБА_3 отримав в рахунок орендної плати 50 кг рисової крупи на суму 400 грн. (а.с.88-102).

29 жовтня 2015 року ОСОБА_3 отримав в рахунок орендної плати 3 000,00 грн. (а.с. 88-102).

В листопаді 2015 року ОСОБА_3 отримав в рахунок орендної плати 140 кг насіння соняшнику на суму 840 грн. (а.с. 88-102).

В свою чергу, позивач не оспорює розмір, порядок та строки сплати орендної плати, не стверджує про їх порушення та про наявність умов для настання відповідальності орендаря.

Твердження позивача про те, що ці виплати є не орендною платою, а відшкодуванням шкоди, є безпідставними, оскільки між сторонами виникли та існують правовідносини з приводу оренди землі, а не відшкодування шкоди.

Також позивачем не надано доказів порушення його законних прав як орендодавця внаслідок відсутності в договорі такої істотної умови, як передача в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, відсутність якої може обмежувати лише права орендаря а не орендодавця.

З огляду на викладене, слід дійти висновку про те, що стороною позивача, який є орендодавцем, не наведено обставин, які свідчать про дійсне порушення його законних прав внаслідок відсутності в Договорі оренди вищезазначених істотних умов, тобто наявність підстав для захисту порушеного права, передбачених ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ЦК України.

Таким чином, судом першої інстанції встановлена відсутність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 25.03.2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та СВК «Маяк».

Позовна вимога про зобов'язання відповідача - СВК «Маяк» повернути земельні ділянки позивачу, є похідною, у зв'язку з чим також не підлягає задоволенню.

На думку колегії суддів позовні вимоги ОСОБА_3 пов'язані з його бажанням будь-яким чином розірвати Договір оренди земельної ділянки, укладений з СВК «Маяк», або визнати його недійсним, щоб мати змогу укласти Договір оренди з ТОВ «Південь Агро Холдинг», умови Договору оренди з яким, на думку позивача, є значно кращими, про що ним особисто зазначено в позовній заяві.

Однак, зазначені обставини не можуть бути підставою для визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_3 і СВК «Маяк».

Згідно ч.ч. 1,2,3 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги не надав суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог та доводів апеляційної скарги.

У відповідності до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід відхилити, оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.1 ч.1 ст. 307, п.1 ч.1 ст. 308, ст.ст. 313 - 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

ухвалила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3, в особі представника ОСОБА_4, відхилити.

Рішення Кілійського районного суду Одеської області від 17.03.2016 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили безпосередньо до суду касаційної інстанції України.

Судді апеляційного суду Одеської області: С.М. Сегеда

А.П. Заїкін

А.А. Калараш