Справа № 396/79/17
Провадження № 2/396/145/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.02.2017 року Новоукраїнський районний суд Кіровоградської області

у складі: головуючого Шепетько Володимир Іванович

з участю секретаря Корольової Ю.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Новоукраїнка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання договорів оренди поновленими,

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання договорів оренди поновленими, посилаючись на те, що між ним та Новоукраїнською районною державною адміністрацією в Кіровоградській області 22.11.2006 року було укладено договір оренди землі, кадастровий номер НОМЕР_1 загальною площею 25,79 га та кадастровий номер НОМЕР_2 загальною площею 2,99 га, зареєстровані 22.11.2006 року за №11 строком на 10 років за рахунок земель сільськогосподарського визначення державної власності на території Лісківської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. В поновленні вказаних договорів оренди землі Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області йому було відмовлено.

05.12.2016 року позивачем було одержано листи - повідомлення № 32-11-0.6-16173/2-16 від Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про те, що в зв'язку з недосягненням домовленості щодо орендної плати і терміну дії оренди землі прийнято рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі, тому позивач просить суд визнати поновленим договір оренди землі, на тих самих умовах. Оскільки вирішити спір в добровільному порядку неможливо, позивач вимушений звертатись до суду з даним позовом.

Позивач в судове засідання не з'явився, але надав суду заяву, в якій просив справу слухати у його відсутність. Вимоги, викладені в позовній заяві, підтримав в повному обсязі. В разі неявки відповідача не заперечував проти заочного розгляду справи.

Представник відповідача управління Держгеокадастру у Кіровоградській області в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, повідомлений належним чином, про що свідчить зворотне повідомлення, надавши суду письмове заперечення на позов, в якому пояснив наявність у нього дискреційних повноважень та права на власний розсуд вирішувати питання, пов'язані із передачею землі в оренду.

Суд вважає, що справу можливо розглянути у відсутність сторін на підставі письмових доказів, згідно положень ч.2 ст.197 ЦПК України.

Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов обґрунтований і підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що предметом спору в даній справі є правовідносини щодо оренди землі, який підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

22.11.2006 року між головою Новоукраїнської районної державної адміністрації Кіровоградської області та позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 25,79 га, розташованої на території Лісківської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано 22.11.2006 р. за №11 у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» у Новоукраїнському районі Виходячи з дати укладення договору, термін його дії закінчується 22.11.2016 року (а.с.7-8).

22.11.2006 року між головою Новоукраїнської районної державної адміністрації Кіровоградської області та позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,99 га, розташованої на території Лісківської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано 22.11.2006 р. за №12 у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» у Новоукраїнському районі Виходячи з дати укладення договору, термін його дії закінчується 22.11.2016 року (а.с.25-26).

Позивач належно виконував свої обов'язки за договорами, що підтверджується довідками виконкому Лісківської сільської ради Новоукраїнського району від 02.06.2016 року та 23.08.2016 року (а.с.21,36).

ЗУ "Про оренду землі» передбачає, що договір оренди землі потребує обов'язкової державної реєстрації, а набирає чинності з моменту його укладення, тобто з 20.10.2006 року, згідно правової позиції ВСУ від 19 лютого 2014 р. у справі № 6-162ц13.

Частиною 4 статті 4 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Статтею 1, ч. 1 ст. 2, ст. 3, ч. 4 ст. 4, ч. 1, абз. 2 ч.2 ст.5, ч. ч.1,2 ст.6 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями земельних ділянок можуть бути: громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи,міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону.

Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

ЗУ «Про оренду землі» є спеціальним законом переважно перед іншими законодавчими актами, що регулюють земельні правовідносини в Україні, а отже цей Закон підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, що склались між сторонами.

Зазначені вище договори були зареєстровані в КРФ ДП ЦЗК 22.11.2006 року за № 11 та 12, тому вони відповідно до ст.640 ЦК України (в редакції чинній на день підписання договору) є укладеними 22.11.2006 року і були чинними до 22.11.2016 року.

Позивач 15 червня 2016 року, тобто в установлений ст.33 ЗУ "Про оренду землі", звернувся до відповідача з листами - повідомленнями про свій намір скористатися переважним правом укладення договорів на новий строк, додавши до них всі необхідні документи, в тому числі додаткові угоди, що підтверджується описом державного адміністратора сектору надання адміністративних послуг Новоукраїнської РДА (а.с. 22,37).

08.07.2016 року відповідач надіслав позивачеві листи - повідомлення, в яких запропонував погодити орендну плату в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, не надавши конкретної відповіді по суті звернення позивача (а.с.24).

Фактичну відповідь на пропозицію позивача про поновлення договорів оренди земельних ділянок відповідач надав у листі на повідомлення позивача 05.12.2016 року (а.с.39), яким заперечив проти поновлення договорів оренди.

Лист відповідача № 32-11-0.6-16173/2-16 Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 05.12.2016 року про відмову в поновленні зазначеного вище договору оренди землі надісланий позивачеві із порушенням встановленого місячного строку, і також судом оцінюється як безпідставний, оскільки наведені в його тексті підстави відмови є необгрунтовані, а посилання на лист Держгеокадастру від 08.07.2016 року №М-9938/0-6331/0/6-16 щодо недосягнення згоди про строк дії договору оренди та визначення орендної плати на рівні не менше 8% від нормативної грошової оцінки є невмотивованими, зважаючи на наступне.

Згідно ст.1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Як неодноразово зазначав ЄСПЛ у своїх рішеннях, судам необхідно визначати необхідність втручання в мирне володіння майном, визначення підстав та умов такого втручання й про критерії визначення хиткої межі для дотримання балансу між суспільними і приватними інтересами, щоб не покласти на одну зі сторін непомірного тягаря.

Крім цього, згідно рішення ЄСПЛ від 26.03.2013 року у справі "Рисовський проти України", було зазначено, що "державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (п.71). На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах «Лелас проти Хорватії» (п.74).

Відповідно пункту 288.5 Податкового кодексу України, розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди. При цьому сума платежу за рік оренди не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Отже, на переконання суду, відповідні листи управління Держгеокадастру про необхідність збільшення орендної плати до 8% від нормативної грошової оцінки землі мають виключно рекомендаційний характер.

Позивачем надано технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з якої вбачається, що реальна вартість земельної ділянки зросла, а отже й збільшиться фактичний розмір орендної плати, й у цьому разі не буде порушень суспільних інтересів.

Згідно ч.6 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Це положення стосується також і визначення та погодження сторонами строків дії договору оренди земельної ділянки.

Використання земельних ділянок для сільськогосподарських потреб із метою підвищення родючості грунтів, за загальним правилом, потребує значних матеріальних затрат і проведення меліоративних робіт, у зв'язку із чим орендар - землекористувач вправі розраховувати на тривалий період використання земельних ділянок із метою відшкодування понесених витрат і отримання прибутку, а тому суд вважає безпідставною вимогу відповідача про укладення договору оренди земельних ділянок на менший строк - 7 років, порівняно із попередніми договорами, в яких строк оренди становив 10 років.

Суд приходить до висновку, що у разі поновлення строку дії договорів оренди земельних ділянок не буде порушення суспільних інтересів, оскільки позивач як орендар належно виконує умови договорів, доказів порушення умов договорів відповідачем не представлено, земельні ділянки систематично використовуються за цільовим призначенням, у зв'язку з чим суспільство в особі Лісківської сільської ради Новоукраїнського району отримує дохід від цих земельних ділянок, а держава в цілому, зусиллями позивача забезпечується необхідною сільгосппродукцією.

Позивач по справі по закінченню строку, на який було укладено договори оренди землі, як орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договорів і має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), до спливу строку договорів оренди землі у строк, встановлений цими договорами, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договорів оренди землі, повідомив про це орендодавця.

Договір оренди землі поновлюється у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору та має намір в подальшому орендувати земельну ділянку і звертається з відповідним клопотанням до орендодавця, а продовжується у випадку, коли орендар звертається з клопотанням до орендодавця про намір в подальшому орендувати земельну ділянку до закінчення терміну дії договору. Продовження договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк має відбуватися шляхом укладення додаткової угоди до основного договору оренди землі до закінчення терміну дії договору.

У випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За вимогами ст.654 ЦК України додаткова угода до договору оренди землі, укласти яку просить позивач, повинна бути укладеною у тій же формі, що і договір оренди землі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Європейський суд з прав людини, розглядаючи справу «Стреч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. The United Kingdom) рішення від 24 червня 2003 року установив порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції. Як зазначено у рішенні заявнику у справі не було продовжено договір оренди земельної ділянки після закінчення строку його дії, не дивлячись на те, що договір таке право передбачав, порушень зобов'язань з боку заявника допущено не було. Національні суди не захистили право заявника. У рішенні наголошується, що «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Виходячи зі змісту пунктів 32, 35 цього рішення, майном у значенні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції».

Верховний суд з цього приводу висловив правову позицію у постанові від 25.02.2015 року у цивільній справі №6-10цс15 від 25 лютого 2015 року, зокрема вказав наступне.

Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319,626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 ЗУ «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою п'ятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Судом встановлено, що позивач (орендар) належно виконував свої обов'язки за договорами оренди землі, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк, як орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, у встановлений строк повідомив про це орендодавця, умови договорів оренди землі на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.

Також відповідач не представив доказів на підтвердження свого наміру укласти договір оренди землі з іншим орендарем на більш сприятливих умовах, а тому наявність у відповідача дискреційних повноважень та права на власний розсуд вирішувати питання щодо надання землі в оренду повинні використовуватися із метою забезпечення як приватних, так і суспільних інтересів.

Зважаючи на вищенаведене, із метою захисту приватних інтересів, враховуючи вимоги ст.3 Конституції України (права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, держава відповідає перед людиною за свою діяльність, утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов'язком держави), слід задовольнити позов.

Згідно ст.88 ЦПК України, суд залишає судові витрати за позивачем, оскільки останній не наполягав на їх стягненні із відповідача.

Керуючись ст.ст. 212-215 ЦПК України, ст.ст. 319,764 ЦК України, ст.ст. 93,122 ЗК України,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати незаконним рішення, викладене в листі-повідомленні Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 5 грудня 2016 року № 32-11-0.6-16171/2-16 щодо заперечення у поновленні договору оренди землі від 22.11.2006 року, укладеного між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» у Новоукраїнському районі 22.11.2006 року № 11.

Визнати поновленим на десять років, а саме з 22.11.2016 року по 22.11.2026 року, строк дії договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року, укладеного між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» у Новоукраїнському районі 22.11.2006 року №11, з урахуванням всіх змін і доповнень, які були чинними до моменту поновлення договору.

Визнати незаконним рішення, викладене в листі-повідомленні Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 5 грудня 2016 року № 32-11-0.6-16173/2-16 щодо заперечення у поновленні договору оренди землі від 22.11.2006 року, укладеного між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» у Новоукраїнському районі 22.11.2006 року № 12.

Визнати поновленим на десять років, а саме з 22.11.2016 року по 22.11.2026 року, строк дії договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року, укладеного між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» у Новоукраїнському районі 22.11.2006 року №12, з урахуванням всіх змін і доповнень, які були чинними до моменту поновлення договору.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, яка може бути подана до апеляційного суду Кіровоградської області через Новоукраїнський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: В. І. Шепетько