РІШЕННЯ

іменем України

"14" лютого 2017 р. 145/1704/16-ц

2/145/80/2017

Тиврівський районний суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Ратушняка І. О.

за участі секретаря Тихої О.Н.,

представника позивача ОСОБА_1,

представників відповідача ОСОБА_2, ОСОБА_3,

ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Тиврів цивільну справу за позовом ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 до ТОВ "Агробуг" про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та скасування державної реєстрації договорів оренди,

встановив:

ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 звернувся до суду із заявою, в якій вказує, що ОСОБА_5 є власником земельної ділянки № 227 площею 3,1225 га на підставі державного акта ЯА № 198170 від 14.04.2006; ОСОБА_6 є власником земельної ділянки № 178 площею 3,1246 га на підставі державного акта ЯА № 108145 від 27.04.2006; ОСОБА_7 є власником земельної ділянки № 233 площею 1,6477 га на підставі державного акта ЯА № 323046 від 11.07.2005. Усі ці земельні ділянки знаходяться на території Яришівської сільської ради.

Власникам земельних ділянок 26 січня 2007 року працівниками ТОВ «Агробуг» були видані примірники договорів оренди вказаних земельних ділянок, які були укладені між позивачами та відповідачем і у травні-серпні того ж року вони пройшли державну реєстрацію.

Вважають, що договори оренди не відповідають вимогам закону, тому повинні бути визнані недійсними, оскільки всіх договорах оренди не зазначено: внесення орендарем орендної плати з урахуванням індексу інфляції; умови збереження стану об'єкта оренди; сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини.

Так, відповідно до ч. 1 ст.15 та ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру та внесення орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції. Проте, у пункті 4.2 розділу 1 договору оренди землі в порушення вимог вказаного Закону прямо вказано про обчислення розміру орендної плати за землю без урахування індексу інфляції.

У пункті 5.3 1 договору оренди землі вказано, що умови збереження стану об'єкта оренди повинні відповідати нормативним вимогам. Проте, яким саме нормативним вимогам повинні відповідати ці об'єкти у договорі не вказано, що є істотною умовою укладання договору оренди землі та суттєво порушує права орендодавця, передбачені ст.24 Закону України "Про оренду землі".

Всупереч статті 15 ч. 1 та статті 11 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що стороною за ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди є орендодавець, у розділі 10 договору оренди землі вказано, що жодна із сторін не несе за це відповідальності.

Кожне з цих положень є істотною умовою договору оренди землі згідно з частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Частиною другою статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, всупереч статті 25 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено право орендаря закладати багаторічні насадження за письмовою згодою орендодавця, у пункті 9.3 зазначених договорів оренди землі вказано, що здійснювати таку діяльність орендар може без додаткової згоди орендодавця, як і передавати земельну ділянку у суборенду, що суперечить статті 8 вказаного закону.

Пунктом 4.1 договорів оренди землі передбачено що вартість земельної ділянки, з якої обчислюється розмір орендної плати, визначається за довідкою відділу земельних ресурсів. Проте, це суперечить вимогам ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", оскільки переоцінка, «розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-1 років.»

Вказані вимоги обумовлені тим, що за тривалий час перебування в оренді оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, що суттєво звужує майнові права власників земельних ділянок. Проте з часу укладання договорів оренди землі переоцінка земельних ділянок не проводилась.

З часу проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у 1995 році її індексували неодноразово. Загальний коефіцієнт індексації становить 3,2, який визначається, виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за минулі роки.

Також нормативну грошову оцінку землі постановою Кабінету Міністрів України № 1185 від 31 жовтня 2011 року було додатково збільшено з 1 січня 2012 року шляхом введення коефіцієнту змін у рентному доході у розмірі 1,756.

Отже, для розрахунку актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з якої обчислюється розмір орендної плати, необхідно її оцінку, встановлену у 1995 році, перемножити на коефіцієнт індексації 3,2 та на коефіцієнт рентного доходу 1,756.

Проте орендар не проводив індексацію землі та не збільшував у зв'язку з цим орендну плату за користування земельними паями громадян.

Крім того, п. 5 ст. 288 Податкового кодексу України встановлює, що річна сума орендного платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки землі. Але, всупереч вимогам цього закону та Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян -власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2.02.2002 р. № 92/2002, яким встановлено запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря, орендарем встановлено орендну плату у розмірі 1,5% від вартості земельної ділянки.

Виходячи з наведеного, вказані договори оренди землі є несправедливими, оскільки суттєво звужують майнові права громадян і тому повинні бути визнані недійсними.

Просять визнати договори оренди землі недійсними та скасувати їх реєстрацію.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги уточнив просить із підстав, зазначених в позові, визнати недійсними договір оренди земельної ділянки №297, укладений 26.01.2007 р. між ОСОБА_5 та ТОВ "Агробуг", договір оренди земельної ділянки №313, укладений 26.01.2007 між ОСОБА_6 та ТОВ "Агробуг", зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.05.2007, зареєстровані у Державному реєстрі земель 15.05.2007, а також договір оренди земельної ділянки №452, укладений 26.01.2007 між ОСОБА_7 та ТОВ "Агробуг", зареєстрований у Державному реєстрі земель 20.08.2007, та пояснив, що змін до договорів сторони не вносили , оплата оренди у більшому розмірі ніж зазначено в договорі не спростовує позовних вимог, не звільняє сторони від обговорення всіх передбачених ст. 15 Закону України "Про оренду землі» істотних умов.

Представники відповідача позовні вимоги не визнали, просять відмовити у його задоволенні.

Вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 26.01.2007 р. між ОСОБА_5 та ТОВ "Агробуг" укладено договір оренди земельної ділянки №297, зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.05.2007 за №13; між ОСОБА_6 та ТОВ "Агробуг" укладено договір оренди земельної ділянки №313, який зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.05.2007 за №14; між ОСОБА_7 та ТОВ "Агробуг" укладено договір оренди земельної ділянки №452, який зареєстрований у Державному реєстрі земель 20.08.2007, за №51.

Зміст правочину (його умови) насамперед не повинен суперечити вимогам як ЦК, так і інших актів цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У частині 3 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч.2 ст. 792 Ц К України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

В силу ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі і умови, що визначені законом як істотні.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка

була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 -6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Всупереч зазначеному закону в усіх укладених договорах не зазначено істотну умову про те, що орендна плата обчислюється з урахуванням індексації.

Також в договорах не зазначено сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди.

У п.7.1 договорів зазначено, що орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані не гіршому, порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, однак це не розкриває змісту всіх необхідних умов збереження земельної ділянки, що гарантують захист прав та є істотною умовою договору оренди землі згідно абзацу 6 ст.15 ЗУ "Про оренду землі».

Суд вважає, що оскільки в договорах оренди землі не вказано про індексацію орендної плати, умови збереження стану об'єкта оренди, сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини, в силу ч.1 ст.15 ЗУ "Про оренду землі" ця обставина є істотною умовою договору оренди і відсутність цієї умови є підставою для визнання такого договору недійсним відповідно до ч.2 ст.15 ЗУ "Про оренду землі".

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України в постанові від 06.02.2012 р. 6-104 цс 11, висновки якого є обов'язкові до застосування судами згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України (лист ВССУ України від 15.05.2012 р. № 648/0/4-12).

Відповідно до ч.1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Відповідно до наданих квитанцій кожен позивач сплатив судовий збір у сумі 1102, 40 грн. (551,20+551,20) та витрати на юридичну допомогу по 2270 грн. 00 коп. та оплата відрядження представника по 30 грн.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 212 -215 ЦПК України ст.ст.3,15,16, 203, 215, 638, 792 ЦК України, ст.15 ЗУ «Про оренду землі»,

вирішив:

Позов задоволити повністю.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №297, укладений 26.01.2007 р. між ОСОБА_5 та ТОВ "Агробуг", зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.05.2007, за №13.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №313, укладений 26.01.2007 між ОСОБА_6 та ТОВ "Агробуг", зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.05.2007 за №14.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №452, укладений 26.01.2007 між ОСОБА_7 та ТОВ "Агробуг", зареєстрований у Державному реєстрі земель 20.08.2007, за №51.

Скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, укладеного 26.01.2007 між ОСОБА_5 та ТОВ "Агробуг", зареєстрованого у Державному реєстрі земель 15.05.2007 за №13.

Скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, укладеного 26.01.2007 між ОСОБА_6 та ТОВ "Агробуг", зареєстрованого у Державному реєстрі земель 15.05.2007 за №14.

Скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, укладеного 26.01.2007 між ОСОБА_7 та ТОВ "Агробуг", зареєстрованого у Державному реєстрі земель 20.08.2007 за №51.

Стягнути з ТОВ «Агробуг» на користь ОСОБА_5 судові витрати у сумі 3402 (три тисячі чотириста дві) грн. 40 коп.

Стягнути з ТОВ «Агробуг» на користь ОСОБА_6 судові витрати у сумі 3402 (три тисячі чотириста дві) грн. 40 коп.

Стягнути з ТОВ «Агробуг» на користь ОСОБА_7 судові витрати у сумі 3402 (три тисячі чотириста дві) грн. 40 коп.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Вінницької області через Тиврівський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя Ратушняк І. О.