Справа № 382/878/15-ц Головуючий у І інстанції Литвин Л. І.
Провадження № 22-ц/780/46/17 Доповідач у 2 інстанції Кулішенко Ю. М.
Категорія 26 08.02.2017
УХВАЛА

Іменем України

08 лютого 2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

головуючого судді: Кулішенка Ю.М.,

суддів: Ігнатченко Н.В., Яворського М.А.,

за участю секретаря: Топольського В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали цивільної справи за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДМ Естейт», ОСОБА_2 на рішення Яготинського районного суду Київської області від 23 березня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_6 до Публічного акціонерного товариства "ПроКредит Банк", ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "ДДМ Естейт", реєстраційної служби Яготинського районного управління юстиції Київської області, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання договорів недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію та про внесення змін до запису державного реєстру,

ВСТАНОВИЛА:

У травні 2015 року позивач ОСОБА_5 звернулась до суду з вказаним позовом. Свої вимоги мотивувала тим, що 13 травня 2005 між ЗАТ «ПроКредит Банк» і та нею було укладено рамкову угоду № 2367, за умовами якої банк зобов'язаний був кредитувати позичальника на умовах цієї угоди та кредитних договорів. Для належного виконання зобов'язання між Банком та ОСОБА_6 було укладено Договір іпотеки від 19.05.2005 №2367-ІД 01, за умовами якого в іпотеку передана спірна нежитлова будівля площею 74 кв.м.

Заочним рішенням Яготинського районного суду Київської області від 06.06.2014 року звернуто стягнення на предмет іпотеки на суму заборгованості за кредитними зобов'язаннями в розмірі 2 028 146,30 грн. та суму судового збору в розмірі 3654 грн. Цим судовим рішенням також встановлено спосіб реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах, з початковою вартістю, що буде встановлено суб'єктом оціночної діяльності в межах виконавчого провадження.

24 грудня 2014 року між банком і ОСОБА_2 укладено Договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях. Відповідно до п. 2 цього договору банк передав новому кредитору ОСОБА_2 частину права вимоги з загальної суми заборгованості, визначеної рішенням суду у справі №382/849/14-ц, у фіксованому розмірі 310 000 грн., а ОСОБА_2 став кредитором виключно на вказану суму. Пунктом 3 цього ж договору передбачено, що первісний кредитор передає новому кредитору, а новий кредитор (ОСОБА_2.) приймає усі права за іпотечним договором від 19.05.2005 №2367-ІД01. При цьому, пунктом 3.3 даного Договору вартість предмета іпотеки, тобто спірної нежитлової будівлі, визначена сторонами договору в сумі 84083 грн.

19 березня 2015 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ДДМ ЕСТЕЙТ» укладено договір купівлі-продажу спірної нежитлової будівлі.

Вчинення зазначених правочинів підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 27.03.2015.

Вважає, що договори, укладені 24 грудня 2014 року та 19 березня 2015 року, відбулись без її відома як власника нежитлової будівлі та порушують її права.

Просила визнати недійсним договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях від 24 грудня 2014 року, укладений між публічним акціонерним товариством «ПроКредит Банк» та ОСОБА_7, застосувати наслідки недійсності договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях від 24.12.2014, укладеного між публічним акціонерним товариством «ПроКредит Банк» та ОСОБА_7, шляхом повернення кожною стороною іншій стороні всього одержаного майна за недійсним договором, визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину «Евріка» від 19.03.2015, укладений між ОСОБА_7 і товариством з обмеженою відповідальністю «ДДМ ЕСТЕЙТ», застосувати наслідки недійсності договору купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину «Евріка» від 19 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_7 і товариством з обмеженою відповідальністю «ДДМ ЕСТЕЙТ», шляхом повернення кожною стороною іншій стороні всього одержаного майна за недійсним договором.

Рішенням Яготинського районного суду Київської області від 23 березня 2016 року позов ОСОБА_6 задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину "Евріка" від 19 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_7 і Товариством з обмеженою відповідальністю "ДДМ Естейт", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі № 589, скасувавши державну реєстрацію даного договору.

Скасовано рішення про державну реєстрацію № НОМЕР_2 від 6 березня 2015 року, проведену державним реєстратором Козинець С.С. щодо державної реєстрації нежитлової будівлі магазину "Евріка", що розташований в АДРЕСА_1, за ОСОБА_2 (реєстраційний запис об"єкта нерухомого майна НОМЕР_1), номер запису про право власності НОМЕР_3.

Скасовано рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № НОМЕР_4 від 16.03.15 року, проведену державним реєстратором Козинець С.С. щодо державної реєстрації нежитлової будівлі магазину "Евріка", що розташований в АДРЕСА_1, за ОСОБА_2 (реєстраційний запис об"єкта нерухомого майна НОМЕР_1) номер запису про право власності НОМЕР_3. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням ТОВ «ДДМ Естейт», ОСОБА_2 звернулись з апеляційними скаргами в яких просять рішення скасувати, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким в задоволені позову відмовити.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, приходить до висновку, що апеляційні скарги не підлягають до задоволення з таких підстав:

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно з законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, що були досліджені в судовому засіданні.

Вирішуючи вказаний спір та часково задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив із того, що ТОВ «ДДМ ЕСТЕЙТ» придбало магазин «Евріка», який був зареєстрований за продавцем ОСОБА_2 без законних підстав та являв собою об'єкт нерухомості з елементами самочинного будівництва, тому угода купівлі-продажу від 19.03.2015 року підлягала визнанню недійсною.

З вказаним висновком погоджується колегія суддів з наступних підстав:

Відповідно до вимог ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 11.02.10 державна реєстрація прав проводиться на підставі : 1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом; 2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; 3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішень судів, що набрали законної сили; 6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою. 2. Державна реєстрація обтяжень здійснюється на підставі: 1) встановленої законом заборони користування та/або розпорядження нерухомим майном; 2) рішень судів, що набрали законної сили; 3) постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно; 4) накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом; 5) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об'єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду; 6) інших актів відповідних державних органів та посадових осіб згідно із законом; 7) договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюються за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В силу ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Судом встановлено, що 13.05.2005 року між ЗАТ «ПроКредит Банк» і ОСОБА_6 було укладено рамкову угоду № 2367, за умовами якої банк зобов'язаний кредитувати позичальника на умовах цієї угоди та кредитних договорів. З метою належного виконання кредитних зобов'язань за Рамковою угодою та укладеними в її межах кредитними договорами між ПАТ «ПроКредитБанк» та ОСОБА_6 укладено Договір іпотеки від 19.05.2005 № 2367-ІД01, за умовами якого в іпотеку передана спірна нежитлова будівля площею 74 кв.м. Заочним рішенням Яготинського районного суду Київської області від 06.06.2014 року в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором в розмірі 2 028 146,30 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки - спірну нежитлову будівлю, шляхом його реалізації на прилюдних торгах, з початковою вартістю, що буде встановлено суб'єктом оціночної діяльності в межах виконавчого провадження.

24.12.2014 року між банком і ОСОБА_2 було укладено договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях. Відповідно до п. 2 цього договору банк передав новому кредитору ОСОБА_2 частину права вимоги з загальної суми заборгованості, визначеної рішенням суду від 06.06.2014 року, у фіксованому розмірі 310 000 грн., а ОСОБА_2 став кредитором виключно на вказану суму. Пунктом 3 цього ж договору передбачено, що первісний кредитор передає новому кредитору, а новий кредитор ОСОБА_2 приймає усі права за іпотечним договором від 19.05.2005 року №2367-ІД01.

Відповідно до п.2 даного договору відповідач ОСОБА_2 отримав від ПАТ «ПроКредит Банк» частину права вимог до ОСОБА_5 виключно на суму 310 000,00 гривень.

Відповідно до п.3.2 договору звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставах, передбачених діючих законодавством.

Відповідно до п.п. 3.3. зазначеного договору вартість предмета іпотеки, тобто спірної нежитлової будівлі, визначена сторонами договору в сумі 84083 грн..

Усі та будь-які інші права вимоги первісного кредитора до боржника за кредитним договором, окрім тих, що є предметом відступлення за цим договором у розмірі заборгованості та у фіксованій сумі 310 000 гривень, у тому числі залишок заборгованості за кредитним договором та рішенням суду, а саме: залишок капіталу, проценти, проценти за фактичне неправомірне користування простроченим капіталом, пеня, залишаються за первісним кредитором і не відступаються за цим договором, а первісний кредитор має необмежене право отримати задоволення своїх вимог у порядку встановленому чинним законодавством. Відповідно до п.п. 3.1 пункту 3 первісний кредитор - Публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк», передає новому кредиторові - ОСОБА_2, а новий кредитор приймає усі права за іпотечним договором, а саме: у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов (зобов'язань) кредитним договором в межах суми заборгованості в розмірі 310 000 гривень та/або договором іпотеки новий кредитор вправі задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки

19.03.2015 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДМ ЕСТЕЙТ» було укладено договір купівлі продажу за умовами якого відповідно до п.п. 1.1 пункту 1 продавець продав, а покупець купив, нежитловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 117,4 кв.м.

З Витягу про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об"єктів нерухомого майна вбачається, що 19.05.2005 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ніколенко В.М. зареєстровано обтяження на нерухоме майно- нежитлову будівлю, магазин «Евріка», вхідний ганок, під літ.А-1, загальна площа 74,00 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, власником якого є ОСОБА_6, підстава: договір іпотеки, 2457 від 19.05.2005 р.

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що ОСОБА_7 06.03.2015 року звернувся з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нежитлову будівлю магазин «Евріка». За результатами розгляду заяви та на підставі договору про відступлення права вимоги, відступлення прав за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях № 4495 від 24.12.2014 року укладеного між Публічним акціонерним товариством «ПроКредит Банк» та ОСОБА_7 було проведено державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю магазин «Евріка».

06.03.2015 року ОСОБА_2 звернувся з заявою про зміну внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За результатами заяви на підставі договору про відступлення права вимоги, відступлення прав за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях укладеного 24.12.2014 року між публічним акціонерним товариством «ПроКредит Банк» та ОСОБА_7 було внесено зміни до запису про іпотеку щодо уточнення прізвища іпотекодавця нежитлової будівлі магазин «Евріка». 06.03.2015 року ОСОБА_2 звернувся з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. За результатами розгляду заяви та на підставі договору про відступлення права вимоги, відступлення прав за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язаннях № 4495 від 24.12.2014 року укладеного між Публічним акціонерним товариством «ПроКредит Банк» та ОСОБА_7 було проведено державну реєстрацію обтяження на нежитлову будівлю магазин «Евріка». 16.03.2015 року ОСОБА_2 звернувся з заявою про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За результатами заяви на підставі технічного паспорта на магазин «Евріка» та довідки ФОП ОСОБА_10 № 1403 від 14.03.2015 року було внесено зміни до запису про нерухоме майно щодо уточнення площі нежитлової будівлі магазин «Евріка», а з довідки ФОП ОСОБА_10 вбачається, що під час інвентаризації магазину, який знаходиться за адресою:АДРЕСА_1 зафіксовано зменшення загальної площі магазину з 184 кв.м. до 117,4 кв.м., самочинно побудовані будівлі відсутні. 21.03.2015 року ОСОБА_2 звернувся з заявою про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За результатами розгляду заяви та на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі № 589 від 19.03.2015 року укладеного між ОСОБА_7 та товариством з обмеженою відповідальністю «ДДМ ЕСТЕЙТ» було внесено зміни до запису про нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером НОМЕР_1 щодо уточнення назви.

Суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що реєстрацію права власності на нежитлову будівлю магазин «Евріка» яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 загальна площа якого становить 74 кв.м. за ОСОБА_2 було проведено реєстраційною службою Яготинського районного управління юстиції Київської області було всупереч Закону « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Договори, укладені 24.12.2014 року та 19.03.2015 року, відбулись без відома власника нежитлової будівлі в порушення вимог п.3.2 іпотечного договору.

Разом з тим, рішенням Яготинського районного суду Київської області від 06.06.2014 року в рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_6 «ПАТ «ПроКредит Банк» звернено стягнення на магазин «Евріка», розташований за адресою: АДРЕСА_1 шляхом продажу: на прилюдних торгах з початковою вартістю, що буде встановлено суб'єктом оціночної діяльності в межах виконавчого провадження. Вказане рішення вступило в закону силу і є обов'язковим для виконання для всіх органів державної влади, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян.

В зв'язку з цим перехід права власності до третіх осіб можливий лише шляхом визначеним рішенням районного суду від 06 червня 2014 року.

Ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає такої підстави як договір про відступку прав власності та відступлення прав за іпотечним договором.

Договір про відступлення права вимоги, відступлення прав за іпотечним договором та заміну сторони у зобов'язанні не передбачав перехід права власності на предмет іпотеки, а лише уступку права вимоги за договором іпотеки та рамковою угодою.

Посилання апелянта ОСОБА_2 на те, що оспорюванні правочини та реєстраційні дії щодо магазину «Евріка» не порушують прав позивача вже були предметом дослідження судом першої інстанції і обґрунтовано визнані безпідставними.

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюються за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

В силу п. 3.5 Договору про відступлення права власності, відступлення права за іпотечним договором на заміну сторони у зобов'язанні від 24.12.14 в випадку продажу предмету іпотеки за більшу суму, ніж сума заборгованості, залишок грошових коштів від його продажу новий кредитор повертає іпотекодавцю.

Відповідно до свідоцтва про права не нерухоме майно від 14.10.2004 ОСОБА_5 належав магазин «Евріка» площею 74,00 кв.м.

Саме магазин з такою площею і був предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки №2367-1801 від 19.05.2005 року і саме магазин з такою площею повинен був реалізовуватися з прилюдних торгів відповідно до рішення Яготинського районного суду Київської області від 06.06.14.

При внесенні змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.03.15, площа магазину «Евріка» чомусь збільшилось з 74 кв.м. до 117,4 кв.м.

В рішенні від 16.03.15 року про внесення змін до запису відсутнє посилання на будь -який документ, який би дав підстави реєстратору збільшити в інтересах ОСОБА_2 площу спірного магазину з 74 кв.м. до 117,4 кв.м.

Суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що державний реєстратор Козинець С. зареєстрував самочинне будівництво, що відповідно до вимог діючого законодавства не відноситься до функцій реєстраційної служби. Договір купівлі- продажу даного магазину від 19.03.15, вчинений між ОСОБА_2 та директором ТОВ «ДДМ ЕСТЕЙТ» ОСОБА_2 порушує права позивача так як продавець не набув право власності на спірний об'єкт.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції, розглядаючи спір повно та всебічно дослідив і оцінив обставини справи, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, та прийшов до обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Докази та обставини, на які посилаються апелянти в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального та процесуального права.

Підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення колегія суддів не вбачає.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 303, 307, 308 ЦПК України, колегія суддів,

УХВАЛИЛА:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДМ Естейт», ОСОБА_2 - відхилити.

Рішення Яготинського районного суду Київської області від 23 березня 2016 року - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: