Апеляційний суд Житомирської області
Справа №274/2561/16-ц Головуючий у 1-й інст. Хуторна І. Ю.
Категорія 20 Доповідач Косигіна Л. М.
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області

в складі: головуючої судді Косигіної Л.М.

суддів: Худякова А.М., Григорусь Н.Й.

при секретарі Гайдамащук Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1

на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 грудня 2016 року

в с т а н о в и л а :

У квітні 2016 року представник ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, вимоги якого під час слухання справи збільшував (а.с. 86), та остаточно просив:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1, посвідчений 25.02.2015 року приватним нотаріусом Сіранчук Р.В., зареєстрований за № 237;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу вищевказаного будинку, посвідчений 25.02.2015 року приватним нотаріусом Сіранчук Р.В., зареєстрований за № 234.

Зазначив, що 28.02.2007 року, на забезпечення виконання кредитного зобов'язання за договором №ZRSWGK00000124 від 28.02.2007 року, між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладений договір іпотеки, предметом якого є вищевказаний будинок. Договором іпотеки визначена мінімальна можлива ціна продажу будинку - 252500 грн. (п. 35.5).

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 08.10.2010 року звернуто стягнення на житловий будинок АДРЕСА_1, шляхом продажу предмета іпотеки ЗАТ КБ «ПриватБанк» з укладенням від імені ОСОБА_2 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, а також наданням Банку всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу (справа № 2-73/10). Дане рішення до виконання не зверталося.

25.02.2015 року Банк продав предмет іпотеки ОСОБА_3 за двома договорами купівлі-продажу, не повідомивши про це власника будинку, чим порушив вимоги ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Про вчинення даних правочинів ОСОБА_2 дізнався з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру обтяжень рухомого майна, отриманої під час розгляду справи № 274/6704/14-ц.

Позивач посилається і на те, що договір купівлі-продажу не містить всіх істотних умов, зокрема, кадастрового номеру земельної ділянки яка є комунальною власністю та на якій будинок розташований. Договір вчинено за ціною нижчою, ніж зазначено у договорі іпотеки та від імені Банку, а не від імені ОСОБА_2 Крім того, в порушення вимог ч. 7 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_2 не надіслано звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 23.05.2016 до участі в справі в якості співвідповідача залучено ОСОБА_3 (а.с. 27).

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 грудня 2016 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив рішення скасувати, ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Розглянувши справу в межах, визначених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів приходить до висновку, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

За положеннями ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Встановлено, що 28.02.2007 року між ЗАТ КБ «Приватбанк» (на даний час ПАТ КБ «ПриватБанк») і ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки, з метою забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором №ZRSWGK00000124 від 28.02.2007 року на суму 60000 доларів США, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку нерухоме майно - житловий будинок, загальною площею 78,6 кв.м, житловою площею 48,7 кв.м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.10-13 том 1). Майно передається в іпотеку з невід'ємними приналежностями, що знаходяться в ньому, а саме: житловий будинок літ А-1, ракушняк обкладений цеглою (п. 35.3 договору іпотеки). Право власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок, не оформлене.

Вартість предмета іпотеки становить 252500 грн. (п.35.5 договору іпотеки).

З п. 24 договору іпотеки вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 18.8.1, 18.8.2, 18.9 цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.

Відповідно до п. 29 Договору звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом, зокрема, продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в т.ч. на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, в т.ч. отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06.10.2010 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 09.12.2010 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок загальною площею 78,6 кв.м, житловою площею - 48,7 кв.м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, шляхом його продажу ЗАТ КБ «ПриватБанк» з укладенням від імені ОСОБА_2 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, а також наданням Банку всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу (а.с. 102-103, 160-161 том 1).

Крім того, рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 12.04.2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 22.08.2016 року, стягнуто зі ОСОБА_2 заборгованість за кредитним договором №ZRSWGK00000124 від 28.02.2007 року в сумі 231471,06 дол. США, що еквівалентно 2997550 грн. 19 коп. (а.с. 146-147 том 1).

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими ст. 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

З матеріалів справи вбачається, що 25.02.2015 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» (продавцем) і ОСОБА_3 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу 62/100 ідеальних частин житлового будинку АДРЕСА_1, який належав на праві власності ОСОБА_2 та є предметом іпотеки (а.с. 152-153, 155-156). Житловий будинок літ. А-1, загальною площею 78,6 кв.м, житловою площею - 48,7 кв.м, земельна ділянка, на якій розташований будинок, не приватизована (а.с. 174 том 1), продаж вчинено за 94721 грн., ціна встановлена за домовленістю сторін.

Крім того, в цей же день між ПАТ КБ «ПриватБанк» (продавцем) і ОСОБА_3 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу 38/100 ідеальних частин житлового будинку АДРЕСА_1, який належав на праві власності ОСОБА_2 та є предметом іпотеки (а.с. 155-156, 165-166 том 1). Житловий будинок літ. А-1, загальною площею 78,6 кв.м, житловою площею - 48,7 кв.м, земельна ділянка, на якій розташований будинок, не приватизована (а.с. 174 том 1), продаж вчинено за 36499 грн., ціна встановлена за домовленістю сторін.

Вищевказані договори укладено відповідно до вимог ст. 38 Закону, що підтверджується їх змістом. Доводи апелянта про те, що продати будинок можливо лише в межах процедури примусового виконання шляхом проведення торгів, є безпідставними, оскільки рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06.10.2010 року звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу, а не проведення торгів. Крім того, договором іпотеки передбачено право Банку продати будинок шляхом укладення відповідного договору купівлі-продажу.

Вартість предмета іпотеки визначена станом на 30.09.2014 року на підставі оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - ФОП ОСОБА_5 (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності НОМЕР_2, виданий Фондом держмайна України 21.09.2012 року, кваліфікаційне свідоцтво НОМЕР_1 від 07.06.2003 року), з якої вбачається, що вартість 62/100 ідеальних частин будинку - 59550 грн., а 38/100 - 36499 грн. (а.с. 184-187, 199-208 том 1). З висновків оцінки вбачається, що будинок 1982 року забудови, одноповерховий, матеріал зовнішніх стін - черепашник обкладений цеглою, перекриття дерев'яне, підлога - глиняна, інженерне забезпечення - електропостачання. Будинок після здачі в експлуатацію не використовувався для проживання, внутрішні роботи не проводилися, прилегла територія занедбана, земельна ділянка не приватизована.

Під час апеляційного розгляду представник ОСОБА_2 зазначав, що будинок не є житловим, оскільки не придатний для проживання, у ньому немає опорядження та необхідних зручностей.

Слід зазначити, що заперечуючи вартість проданого майна, апелянт посилається тільки на ціну будинку, зазначену у договорі іпотеки станом на 2007 рік, та не подає будь-яких доказів на спростування висновків оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності. Разом з тим, Законом України «Про іпотеку» передбачено, що у разі доведеності вимог щодо невідповідності ціни предмета іпотеки та порушення ст. 38 цього Закону, іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Що стосується повідомлення власника про продаж іпотечного майна, колегія суддів зважає на наступне.

Так, з витребуваних у нотаріуса матеріалів стосовно продажу будинку вбачається, що 26.11.2014 року ПАТ КБ «ПриватБанк» через приватного нотаріуса направляло ОСОБА_2 повідомлення про намір реалізувати предмет іпотеки, за всіма відомими адресами (а.с. 181-183 том 1). Проте відповідач їх не отримав. Таке повідомлення було розміщено і в газеті «Урядовий кур'єр» № 193 від 18.10.2014 року (а.с. 180 том 1).

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», у разі невиконання умови щодо повідомлення іпотекодавця про намір продати предмет іпотеки, іпотекодержатель несе відповідальність перед ним за відшкодування завданих збитків (за їх наявності). Вказана обставина не є підставою для визнання договору іпотеки недійсним.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою - третьою, п'ятою, шостою ст. 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

За змістом ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 6 ст. 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Установивши, що ОСОБА_2 не є власником спірної земельної ділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був (а.с. 66 том 1), а також не встановивши порушення законних прав позивача у зв'язку з відсутністю у спірних договорах купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що це не є підставою для визнання договорів недійсними.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду Україні у справі №6-194цс14, яка є обов'язковою для суду.

Доводи апелянта про те, що Банк не мав право продати будинок частками, оскільки в іпотеку було передано цілий будинок, а продаж частин створює спільну часткову власність, є безпідставними. Згідно п. 29 договору іпотеки Банк має право продати предмет іпотеки на умовах, визначених іпотекодержателем на власний розсуд. При цьому, чинним законодавством не передбачено заборони відчуження будинку частинами.

Також, не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними у зв'язку з невиконання Банком, на думку апелянта, положень ч. 7 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання звіту про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про безпідставність заявленого позову та правильно відмовив у його задоволенні.

Доводи апеляційної скарги висновки суду не спростовують, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 209, 303, 304, 307, 308, 313-315 ЦПК України, колегія суддів

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1 відхилити.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 05 грудня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуюча Судді