УХВАЛА

іменем україни

12 квітня 2017 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Журавель В.І., Закропивного О.В.,

ХоптиС.Ф., Штелик С.П.

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_3, фермерського господарства «Журавель», третя особа - Семенівське районне управління юстиції Полтавської області, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди землі за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 20 травня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 25 липня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Семаль» (далі - ТОВ «Семаль») звернулося до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 19 липня 2010 року було зареєстровано (укладено) договір оренди землі між ДП «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», та ОСОБА_4, яка померла у 2012 році. Правонаступником прав і обов'язків за вказаним договором оренди є ОСОБА_3, який прийняв спадщину після її смерті на підставі заповіту.

Позивач вказував на те, що договір оренди було укладено на 5 років, строк його дії закінчувався 19 липня 2015 року, а тому товариство вирішило скористатися своїм переважним правом на поновлення договорів оренди на новий строк та 18 червня 2015 року направило власнику земельної ділянки ОСОБА_3 лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на оренду та додало до нього проект додаткової угоди. На вказаний лист-повідомлення ОСОБА_3 у строки, зазначені у ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відповіді не надав.

Надалі позивачу стало відомо, що ОСОБА_3 20 липня 2015 року уклав новий договір оренди землі з фермерським господарством «Журавель» (далі - ФГ «Журавель»), який було зареєстровано у той же день. У зв'язку з чим позивач вважав, що його переважне право на продовження дії договору оренди землі було порушено.

З урахуванням зазначеного, позивач просив визнати договір оренди землі, укладений між ТОВ «Семаль» та ОСОБА_4, правонаступником якої є ОСОБА_3, поновленим на той самий строк та на тих самих умовах; визнати додаткову угоду до договору оренди землі про поновлення договору оренди укладеною; визнати недійсним договір оренди землі, укладений 20 липня 2015 року між ФГ «Журавель» та ОСОБА_3

Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 20 травня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 25 липня 2016 року, у задоволенні позову ТОВ «Семаль» відмовлено.

У касаційній скарзі ТОВ «Семаль», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати вказані судові рішення, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивач не виконав приписів закону про завчасне повідомлення орендодавця про свої наміри скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, тому визнавати поновленим договір оренди землі та визнавати додаткову угоду про поновлення договору оренди укладеною немає законних підстав, а тому відсутні підстави для визнання недійсним нового договору між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель», як і підстави для скасування рішення про його державну реєстрацію.

При цьому суди виходили із того, що 19 липня 2015 року закінчувався строк дії договору оренди, 18 червня 2015 року TOB «Семаль» на адресу ОСОБА_3 направив лист-повідомлення про намір товариства продовжити договір оренди, однак вказаний лист був отриманий орендодавцем 23 червня 2015 року, тобто із пропуском строку передбаченого п. 8 договору оренди.

Проте із такими висновком судів погодитись не можна.

Статтею 213 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судом установлено, що 10 квітня 2008 року між ОСОБА_4 та ДП «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», було укладено договір оренди землі терміном на 5 років. Вказаний договір зареєстровано в Семенівському районному відділі ПР ДДП «Центр Державного земельного кадастру» Полтавської області 19 липня 2010 року.

Орендодавець ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1, а спадщину після її смерті прийняв ОСОБА_3, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 24 жовтня 2013 року

18 червня 2015 року TOB «Семаль» на адресу ОСОБА_3 направив лист-повідомлення про намір товариства продовжити договір оренди землі на новий строк та додало до листа проект додаткової угоди до договору оренди землі, який відповідач отримав 23 червня 2015 року.

20 липня 2015 року, після закінчення строку дії договору оренди від 10 квітня 2008 року, між ОСОБА_3 та ФГ «Журавель» було укладено новий договір оренди земельної ділянки, державну реєстрацію якого здійснено 20 липня 2015 року.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що орендар має переважне право поновлення його нам новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст. ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Відповідно до ст. 255 ЦК України, якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.

Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього для строку, вважаються такими,що здані своєчасно.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій суд у порушення вимог ст. ст. 212-214, 315 ЦПК України, не врахували зазначені вимоги закону, не звернули уваги на те, що п. 8 договору оренди і ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов'язок орендаря письмово повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору оренди не пізніш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, що і було зроблено позивачем шляхом письмового повідомлення відповідача.

Так, 19 липня 2015 року закінчувався строк дії договору оренди і 18 червня 2015 року TOB «Семаль» на адресу ОСОБА_3 направило лист-повідомлення про намір товариства продовжити договір оренди землі на новий строк та додало до листа проект додаткової угоди до договору оренди землі.

Крім того, суди не врахували, що на вказаний лист-повідомлення ОСОБА_3 у строки, зазначені у ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відповіді не надав.

Також суди не звернули уваги на те, що ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 9 вересня 2015 року у справі № 6-531цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України (з подальшими змінами і доповненнями) має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Таким чином, судами попередніх інстанцій при розгляді позовних вимог неповно з'ясовані обставини справи і не надано їм належної оцінки, за таких обставин рішення судів підлягають скасуванню з підстав, передбачених ст. 338 ЦПК України, з передачею справи на розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» задовольнити частково.

Рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 20 травня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 25 липня 2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: В.І. Журавель

О.В. Закропивний

С.Ф.Хопта

С.П.Штелик