печерський районний суд міста києва
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 лютого 2017 року Печерський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді Литвинової І.В.

при секретарі Бажан О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Боїнський комплекс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Енергія», Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ», треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ», Приватне підприємство «Під ключ», ОСОБА_2 про визнання майнових прав на нерухоме майно та зобов'язання видати документи для оформлення права власності, -

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2014 року позивач звернувся до суду із позовом, у якому, подавши заяву про уточнення позовних вимог від 30.09.2015, просив суд:

- визнати за ним майнові права на двокімнатну квартиру № 178 (секція 2, 15 поверх, загальною площею, згідно з проектом, 70,7 кв. м.) та на трикімнатну квартиру № 179 (секція 2, 15 поверх, загальною площею, згідно з проектом, 117,5 кв. м.), які є суміжними між собою, розташовані за будівельною адресою: АДРЕСА_1, у зв'язку із сплатою їхньої повної вартості (100 %), тобто повного виконання обов'язків збоку позивача як необхідних для отримання документів, після здачі об'єкта в експлуатацію, для реєстрації прав власності на вищезазначені квартири;

- зобов'язати солідарно замовників (забудовників): ТОВ «Енергія», ПрАТ «Боїнський комплекс», ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ», після введення в експлуатацію жилого будинку за адресою: АДРЕСА_1, діючих разом, як учасники договору про співпрацю № 8 від 21.12.2014 і Акту розподілу площ в Об'єкті до цього договору від 16.04.2015 між ПрАТ «Боїнський комплекс» і ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ»; та діючих разом як учасники договору про спільну діяльність у будівництві № 88 від 19.04.2010 і протоколу розподілу площ в Об'єкті до цього договору від 11.06.2010 між ПрАТ «Боїнський комплекс» та ТОВ «Енергія» - видати позивачу після здачі об'єкта в експлуатацію необхідні документи, на підставі майнових прав, для оформлення права власності на проінвестоване житло - двокімнатну квартиру № 178 та трикімнатну квартиру № 179 за вказаною адресою /т. ІІ а. с. 47-55/.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивачем наголошено, що його права порушено невиконанням відповідачами своїх договірних зобов'язань за договором поруки від 27.06.2014, укладеного між ТОВ «Енергія» та позивачем, та за договором про спільну діяльність у будівництві № 88 від 19.04.2010, укладеного ТОВ «Енергія» та ПрАТ «Боїнський комплекс».

У судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 позов підтримали та просили суд задовольнити його у повному обсязі.

Представник відповідача ПрАТ «Боїнський комплекс» ОСОБА_6 у судовому засіданні заперечив проти позову та просив відмовити у його задоволенні. 19.05.2015 до суду були подані письмові заперечення на позов /т. ІІ а. с. 123-125/.

Представник відповідача ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ» ОСОБА_7 заперечувала проти задоволення позовних вимог, просила відмовити у повному обсязі. 07.09.2015 представником відповідача подано заперечення на позов /т. ІІ а. с. 213-214/.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Енергія» ОСОБА_8 не заперечував проти задоволення позовних вимог, 21.04.2016 до суду була подана заява про визнання позову /т. ІІІ а. с. 33-34/.

Третя особа ОСОБА_2 у судовому засіданні висловив заперечення проти задоволення позову та просив відмовити у його задоволенні. 05.04.2016 представником третьої особи ОСОБА_9 подано письмові пояснення по суті позовних вимог /т. ІІ а. с. 227-228/.

Від третьої особи ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» представник не з'явився у судове засідання, будучи повідомленим належним чином про судовий розгляд, про причини неявки не повідомив і, відповідно до ч. 2 ст. 77 ЦПК України, вважається, що він не з'явився в судове засідання без поважних причин.

Представник третьої особи ПП «Під ключ» у судове засідання не з'явився, про час, дату, місце судового розгляду якого було повідомлено належним чином, проте із зазначеної адреси повернувся конверт з відміткою поштового зв'язку «за закінченням терміну зберігання».

Суд вважає, що неприбуття представника третьої особи до поштового відділення за одержанням судової повістки не свідчить про неналежне його повідомлення про дату час та місце розгляду справи, відповідно до ч.ч. 5, 8 ст. 74 ЦПК України.

Суд, заслухавши обґрунтування та заперечення представників сторін, думку третьої особи, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

22.07.2010 третя особа ПП «Під ключ» та позивач уклали попередній договір № 1-26к, відповідно до п. 1 якого, сторони договору зобов'язуються у майбутньому у строк до вересня 2013 року укласти договір купівлі-продажу належних ПП «Під ключ» жилих приміщень, а саме квартир № 146 (14 поверх, в осях 9-11, Г-Ж), загальною площею, згідно з проектом, - 73,20 кв. м., що складається з 2 жилих кімнат, та № 147 (14 поверх, в осях 11-14, Г-Ж), загальною площею, згідно з проектом, 123,20 кв. м., що складається з 3 жилих кімнат, розташованих за будівельною адресою: АДРЕСА_1 на умовах, встановлених даним договором /т. І а. с. 8-10/.

На виконання умов п. 2.6 та п. 3 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, згідно з яким позивач (покупець) зобов'язався сплатити загальну вартість приміщень шляхом перерахування коштів у національній валюті України до підписання основного договору та на підтвердження серйозності своїх намірів, позивачем було сплачено 16.08.2010 суму у розмірі 610 000,00 грн., 26.08.2010 суму у розмірі 560 000,00 грн., 02.09.2010 - 530 000,00 грн., 06.09.2010 - 590 000,00 грн., 09.09.2010 - 450 000,00 грн., 15.09.2010 - 206 000,00 грн., що підтверджується відповідними платіжними документами, копії яких наявні у матеріалах справи /т. І а. с. 13-18/.

Таким чином позивачем сплачено, на виконання п. 2.6 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, загальну суму у розмірі 2 946 000 грн.

Відповідно до четвертого абзацу укладеного попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, після внесення позивачем на рахунок третьої особи ПП «Під ключ» першої частини грошових коштів, останній зобов'язався закріпити за позивачем об'єкт інвестування та вилучити їх з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції ПП «Під ключ», для виключення можливості закріплення цього об'єкту за іншими покупцями.

За умовами п. 2.7 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, передача відчужуваних приміщень повинна була відбутися після державної реєстрації основного договору, але не раніше повної оплати вартості майна.

Відповідно до п. 6 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, у разі, якщо з вини третьої особи ПП «Під ключ» укладення основного договору не відбудеться у строк, встановлений п. 1 даного договору - до вересня 2013 року, воно зобов'язано сплатити позивачу неустойку у розмірі 0,01 % від загальної вартості приміщення за кожний день прострочення або повертає йому сплачені внески протягом 10 банківських днів з дня надходження відповідної вимоги від позивача.

Додатковою угодою № 1 до попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 Про зміну реквізитів третьою особою у справ ПП «Під ключ» та уточнення у зв'язку із цими змінами від 18.08.2010, забудовником (продавцем) ПП «Під ключ» та позивачем (покупцем) ОСОБА_1 погоджено зміни у попередньому договорі № 1-26к від 22.07.2010 реквізитів сторін договору, а також п. 2 додаткової угоди № 1 встановлено, що станом на 18.08.2010 позивачем ОСОБА_1 сплачено суму у розмірі 610000,00 грн. за попередніми реквізитами, що діяли до часу укладення додаткової угоди № 1. Також вказано в укладеній додатковій угоді № 1, що сума сплачених внесків у розмірі 610000,00 грн. зараховується ПП «Під ключ» у р рахунок загальної вартості відчужуваних приміщень, згідно з основним договором. Решту внесків позивач сплачує ПП «Під ключ» з 19.08.2010 за новими реквізитами /т. ІІ а. с. 211/.

Окрім того, додатковою угодою № 1 від 18.08.2010, згідно з п. 3, третя особа у справі ПП «Під ключ» закріпила за позивачем ОСОБА_1 об'єкти інвестування, згідно з п. 1, п. 2.2, п. 2, 3 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, та вилучила ці об'єкти з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції ПП «Під ключ», для виключення можливості закріплення цього об'єкту за іншими покупцями.

21.01.2011 позивачеві третьою особою ПП «Під ключ» видано довідку № 7 про 100 % сплату вартості майнових прав, визначених у п.п. 2.4, 3 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 на квартири № № 146, 147 за адресою АДРЕСА_1, а саме сплачено суму у розмірі 2946000,00 грн., у тому числі ПДВ 20 % - 491000,00 грн. /т. І а. с. 41/.

Відповідно до додаткової угоди № 2 до попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 Про зміну керівництва та реквізитів сторони 1 від 07.11.2012, сторонами у договорі погоджено зміни у реквізитах забудовника ПП «Під ключ», внесено зміни про директора юридичної особи з ОСОБА_10 на ОСОБА_11 А окрім того, п. 3 додаткової угоди № 2, ПП «Під ключ» підтвердило повну сплату (100 %) позивачем ОСОБА_1 вартості приміщень у зазначений в п. 3 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 термін - до 01.11.2010, що зараховано до загальної вартості відчужуваних приміщень в основному договорі /т. ІІ а. с. 212/.

За умовою п. 4 додаткової угоди № 2, забудовник - сторона 1 у договорі - третя особа у справі ПП «Під ключ» закріпила за позивачем - стороною 2 - ОСОБА_1 об'єкти інвестування, згідно з п. 1, п. п. 2.2, п. 2, 3 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 та вилучила ці об'єкти з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції ПП «Під ключ», для виключення можливості закріплення цього об'єкту за іншими покупцями.

У зв'язку із розробленням робочих креслень, у поверхових планах відбулися зміни ідентифікуючих ознак приміщень, тому третьою особою ПП «Під ключ» та позивачем укладено додаткову угоду № 3 Про зміну ідентифікуючих ознак приміщення до попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 /т. І а. с. 11-12/.

Згідно з п. 1 додаткової угоди № 3 від 26.12.2012, враховуючи зміни проекту та ідентифікуючих ознак приміщень сторони домовились, що позивач (покупець) дає згоду третій особі ПП «Під ключ» (продавцю) на заміну квартир № № 146, 147 на 14-му поверсі на квартири № № 45, 46 на 15-му поверсі, загальна вартість яких орієнтовно становить - 2868000,00 грн., у тому числі ПДВ 20 %, що становить 478000,00 грн.

Відповідно до п. 2 додаткової угоди № 3 від 26.12.2012, сторонами погоджено викласти абзац 1 п. 1 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 в іншій редакції, а саме, згідно із змінами, сторони зобов'язувалися у майбутньому у строк до вересня 2013 року укласти договір купівлі-продажу належних третій особі ПП «Під ключ» жилих приміщень, а саме квартир № 45 (15 поверх, в осях 12-14, Е-И), загальною площею, згідно з проектом 73,80 кв. м., що складається з 2 (двох) жилих кімнат та № 46 (15 поверх, в осях 11-14, Г-Ж), загальною площею, згідно з проектом 117,40 кв. м., що складається з 3 (трьох) жилих кімнат, розташованих за будівельною адресою - АДРЕСА_1.

Згідно з погодженими сторонами змінами, що внесено до попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 додатковою угодою № 3 від 26.12.2012 у п. 5, третя особа ПП «Під ключ» закріпила за позивачем об'єкт інвестування, згідно з п. 2, 3 додаткової угоди № 3 від 22.07.2010, та вилучила ці об'єкти з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції третьої особи ПП «Під ключ», для виключення можливості закріплення цього об'єкту за іншими покупцями /т. І а. с. 12/.

Додатковою угодою № 3 від 26.12.2012, яка є невід'ємною частиною попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 та діє з моменту її підписання сторонами, також було змінено абзац 1 п. 2.2 та п. 2.4 вказаного попереднього договору щодо загальної вартості приміщень.

У строк визначений умовами попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, а саме до вересня 2013 року, основний договір - купівлі-продажу не був укладений, та у дійсності об'єкти інвестування не були закріплені та виключені з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції третьої особи ПП «Під ключ», для виключення можливості закріплення цього об'єкту за іншими покупцями.

Як встановлено судовим розглядом, 19.04.2010 між Закритим акціонерним товариством «Боїнський комплекс», яким 01.06.2010 проведено державну реєстрацію зміни найменування юридичної особи з «закритого» на «приватне» акціонерне товариство «Боїнський комплекс» та замінено свідоцтво про державну реєстрацію, й відповідачем ТОВ «Енергія» укладено договір про спільну діяльність у будівництві № 88 /т. І а. с. 21-33/.

За погодженими умовами п. 2.1 договору про спільну діяльність у будівництві № 88, сторони договору зобов'язалися спільно діяти з метою будівництва, введення в експлуатацію жилого будинку з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом за будівельною адресою: АДРЕСА_1 На частині земельної ділянки, площею 3821 кв. м., що вважатиметься досягнутою із дня оформлення права власності сторін або залучених відповідачем ТОВ «Енергія» на умовах даного договору осіб на відповідні об'єкти інвестування в об'єкті, за визначеннями термінів у розділі 1 цього договору про спільну діяльність у будівництві № 88, відповідно до умов даного договору та вирішення питання експлуатації об'єкту.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.10.2015 встановлено, що 07.07.2010 сторони договору (ПрАТ «Боїнський комплекс» та ТОВ «Енергія») про спільну діяльність у будівництві № 88 від 19.04.2010, на виконання умов п. 4.2.1. договору, склали акт передачі приймання будівельного майданчика, згідно з яким ПрАТ «Боїнський комплекс» передав ТОВ «Енергія», а останній прийняв будівельний майданчик площею 3821 кв. м., розташований за адресою: АДРЕСА_1

16.07.2010 Інспекцією ДАБК у місті Києві видано ПрАТ «Боїнський комплекс», як замовнику будівництва, дозвіл на виконання підготовчих робіт № 2096-Пч/С зі строком дії до 16.07.2011.

22.12.2010 відповідачем ПрАТ «Боїнський комплекс» отримано позитивний висновок комплексної державної експертизи № 11-00204-10 проекту будівництва об'єкту.

20.06.2011 Інспекцією ДАБК у місті Києві видано відповідачу ПрАТ «Боїнський комплекс», як замовнику, та третій особі ТОВ «ПІД-КЛЮЧ», як генеральному підряднику, дозвіл на виконання будівельних робіт № КВ 1 із будівництва житлового будинку з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 відповідно до договору про спільну діяльність у будівництві № 88 від 19.04.2010.

Головним управлінням контролю за благоустроєм Київської МДА видано відповідачу ПрАТ «Боїнський комплекс» контрольну картку № 12060045-Пч на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення у зв'язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва об'єкта за адресою АДРЕСА_1 на термін виконання робіт з 29.03.2012 по 29.05.2013, продовжено до 29.08.2014.

02.09.2011 відповідачі ПрАТ «Боїнський комплекс» та ТОВ «Енергія» уклали додаткову угоду № 88/1 до договору про спільну діяльність в будівництві № 88 від 19.04.2010, відповідно до якого розділ 5 договору доповнено п. 5.12, 5.13, а розділ 7 п. 7.11 /т. І а. с. 183/.

У зв'язку із невиконанням ПП «Під ключ» взятих на себе зобов'язань за попереднім договором № 1-26к від 22.07.2010, а саме станом на серпень 2013 року було розпочато лише монтаж фундаментів частини будинку, при тому, що згідно з п. 1 договору, сторони зобов'язалися у майбутньому у строк до вересня 2013 року вже укласти договір купівлі-продажу належних ПП «Під ключ» жилих приміщень, а об'єкт безумовно не може бути зданий у вказаний строк в експлуатацію, позивач звернувся з письмовими заявами 06.08.2013 та 13.08.2013, 05.09.2013 до директора ПП «Під ключ» з вимогою повернути сплачені внески за квартири №№ 45, 46 /т. І а. с. 122, 123, 124/.

Як вбачається з направлених третьою особою ПП «Під ключ» позивачеві листів № 83 від 22.10.2013, № 99 від 18.12.2013 на заяви про повернення сплачених внесків, укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири № 45 (в осях 12-14, Е-И на 15 поверсі) та № 46 (в осях 11-14, Г-Ж на 15 поверсі) відтерміновувалося спочатку до 15.11.2013, а потім у місячний термін після отримання договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, одночасно відкликаючи попередній лист № 83 від 22.10.2013 /т. І а. с. 125, 126/.

Судом встановлено, що у жоден з вказаних ПП «Під ключ» строків основний договір з позивачем не було укладено.

04.02.2014 третьою особою ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» було запропоновано позивачу укласти договір № 2-26к купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п. 1.1 якого, третя особа ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» як продавець продає, а позивач як покупець купує майнові права на двокімнатну квартиру № 45, загальною площею 73,80 кв. м., що розташована в об'єкті капітального будівництва на 15 поверсі, секції 1 за будівельною адресою: АДРЕСА_1 /т. І а. с. 129-135/. Окрім того у п. 3.2. такого договору було вказано, що позивач ОСОБА_1 як покупець здійснює розрахунок за даним договором у розмірі 1107000,00 грн. до 30.08.2014.

Позивач письмово звернувся до ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» із вимогою роз'яснити п. 3.2 договору, а саме про яку оплату йде мова, оскільки ним було сплачено 100 % вартості приміщень за попереднім договором № 1-26к від 22.07.2010, на що відповіді не отримав.

Гарантійним листом вих. № 62/6 від 17.06.2014 відповідач ТОВ «Енергія» повідомило позивача, що станом на день надання відповіді відносно ПП «Під ключ» порушено справу про банкрутство, тому можливість укладення договору купівлі-продажу майнових прав відсутня. На підтвердження серйозності намірів збереження внесених позивачем коштів у рахунок оплати об'єктів інвестування (квартир №№ 45, 46 за будівельною адресою: АДРЕСА_1), ТОВ «Енергія» як замовник будівництва засвідчило у своєму вказаному гарантійному листі вих. № 62/6 від 17.06.2014, що у строк до 30.07.2014, відповідно до ст. 553 ЦК України, буде укладено договір поруки між позивачем та Генеральним підрядником ТОВ «ПІД-КЛЮЧ», який згідно з протоколу № 28 від 21.07.2011 має повноваження передачі майнових право на придбані інвесторами приміщення за договорами підписаними з ПП «Під ключ» та підписання необхідних документів для досягнення мети інвесторів з придбання у власність житлових приміщень, та гарантовано, що основний договір буде укладено з організацією щодо якої не порушено справу про банкрутство. Також у гарантійному листі вих. № 62/6 від 17.06.2014 директором ТОВ «Енергія» ОСОБА_12 підтверджено, що у випадку порушення ТОВ «Енергія» гарантійних умов, ПП «Під ключ», за заявою позивача, поверне кошти, сплачені за квартири №№ 45, 46 за попереднім договором № 1-26к від 22.07.2010 /т. І а. с. 136, 138-139/.

У доповнення до гарантійного листа вих. № 62/6 від 17.06.2014, ТОВ «Енергія» направило позивачу повідомлення вих. № 66/6 від 27.06.2014 про те, що договір поруки буде укладено у строк до 30.06.2014, а у випадку порушення вищевикладених гарантійних умов, ТОВ «Енергія», за заявою позивача, поверне кошти, сплачені за квартири №№ 45, 46 за попереднім договором № 1-26к від 22.07.2010 /т. І а. с. 137/.

Як встановлено судом, гарантоване ТОВ «Енергія» укладення основного договору з позивачем здійснено не було.

27.06.2014 позивачем та відповідачем ТОВ «Енергія» укладено договір поруки, відповідно до якого відповідач є поручителем за виконання обов'язку третьої особи ПП «Під ключ», що є підрядником по будівництву, та замовником будівництва житлового будинку з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом за будівельною адресою: АДРЕСА_1, а позивач - кредитором, відповідно до погоджених умов п. 1.1 договору поруки від 27.06.2014 /т. І а. с. 19-20/.

Окрім того, за п. 1.2 вказаного договору поруки, визнано, що боржник (третя особа ПП «Під ключ») порушив обов'язок за основним договором, яким, за п. 2.1 договору поруки, вважається попередній договір № 1-26к від 22.07.2010, у вересні 2013, щодо останнього порушено справу про банкрутство. Боржник та поручитель відповідають перед позивачем як солідарні боржники.

Відповідно до п. 3.2 договору поруки від 27.06.2014, відповідач ПрАТ «Боїнський комплекс», з метою остаточного вирішення питання оформлення відповідних договорів з приведенням їх у юридичну відповідність до фактичного стану, зобов'язався додатково (згідно з п. 1 ст. 554 ЦК України) у строк до 30.09.2014 укласти з позивачем договори купівлі-продажу майнових прав та передати йому, у день укладення договорів, підписані акти приймання-передачі майнових прав, довідки про 100 % оплату, на квартиру № 45 (15 поверх, в осях 12-14, Е-И), загальною площею, згідно з проектом 73,80 кв. м., що складається з 2 (двох) жилих кімнат та № 46 (15 поверх, в осях 11-14, Г-Ж), загальною площею, згідно з проектом 117,40 кв. м., що складається з 3 (трьох) жилих кімнат, 100 % вартості яких сплачено позивачем третій особі ПП «Під ключ» (з новим терміном здачі об'єкта в експлуатацію, встановленим відповідачем ТОВ «Енергія» як замовником будівництва та генеральним підрядником - до 30.12.2015).

За пунктом 3.3 договору поруки від 27.04.2014, у разі якщо відповідач ТОВ «Енергія» як поручитель не виконає своє зобов'язання за п. 3.2 цього договору в установлений строк, він за письмовою заявою позивача терміново повертає останньому суму сплачених внесків згідно з договірними умовами і зобов'язаннями основного договору, яким у розумінні п. 2.1 договору поруки є попередній договір № 1-26к від 22.07.2010.

Судовим розглядом встановлено, що, у зв'язку із коригуванням проекту будівництва, проінвестованими позивачем приміщеннями є двокімнатна квартира № 178 (секція 2, 15 поверх, осі 17-22, К-П, проектною площею 70,7 кв. м.) замість квартири № 45, та трикімнатна квартира № 179 (секція 2, 15 поверх, осі 15-22, Г-К, проектною площею 117,55 кв. м.) замість квартири № 46.

У подальшому позивачеві стало відомо з інформації наданої усно у відділі продажу БК «ГЕОС», що двокімнатна квартира № 45 та трикімнатна квартира № 46, що знаходяться на 15 поверсі у будинку за адресою будівництва по АДРЕСА_1 у м. Києві, задокументовані під №№ 178, 179 відповідно.

У той же час, постановою Господарського суду Черкаської області від 12.11.2015 (справа 04/01/1089/2011) визнано ПП «Під ключ» банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру /т. ІІ а. с. 157-161/.

21.12.2014 відповідачами ПрАТ «Боїнський комплекс» та ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено договір про співпрацю № 8, відповідно до п. 1.1 якого, сторони договору шляхом об'єднання спільних зусиль здійснюють діяльність на принципах партнерства з метою будівництва житлового будинку з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом за адресою по АДРЕСА_1, з метою отримання його у власність у відповідних частках або відчуження третім особам пропорційно визначеним сторонами часткам в об'єкті. Зазначеним договором про співпрацю № 8 затверджено передачу функцій замовника будівництва від ПрАТ «Боїнський комплекс» до ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ», права та обов'язки сторін договору, фінансування будівництва, його організація, порядок розподілу об'єкту будівництва, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором, та інші умови /т. ІІ а. с. 26-33/.

Судовим розглядом встановлено, що відповідачем ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ» та третьою особою у справ ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 178-2/К від 16.06.2015, предметом якого є майнові права на квартиру під будівельним № 178 в секції 2 у житловому будинку з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, відповідно до п. 1.1 договору /т. ІІ а. с. 13-17/.

Згідно з характеристиками квартири № 178, визначеними у п. 1.3 вказаного договору купівлі-продажу майнових прав № 178-2/К від 16.06.2015, квартира, майнові права на яку придбав третя особа у справі ОСОБА_2, складається з двох кімнат, розташована на 15 поверсі, має, згідно з проектом, загальну площу 70,7 кв. м.

Факт того, що майнові права на квартиру № 178 та № 179 були продані відповідачем ПрАТ «Боїнський комплекс» відповідачу ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ», який у свою чергу, продав двокімнатну квартиру № 178 фізичній особі - третій особі у справі ОСОБА_13, підтверджується у тому числі викладеними обставинами у заявленому представником ТОВ «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ» клопотанні про заміну об'єкту забезпечення позову відчужені квартири № № 178, 179 на квартири №№ 174, 175.

Встановлено судом, що рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.10.2015 (справа № 925/2168/14) розірвано договір про спільну діяльність в будівництві № 88 від 19.04.2010, укладений між ПрАТ «Боїнський комплекс» і ТОВ «Енергія», та зобов'язано ТОВ «Енергія» звільнити і передати ПрАТ «Боїнський комплекс» будівельний майданчик, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 3821 кв.м., яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.02.2016 за розглядом апеляційної скарги ТОВ «Енергія» та постановою Вищого господарського суду України від 12.04.2016 за розглядом касаційної скарги ТОВ «Енергія» /т. ІІ а. с. 140-154, т. ІІІ 67-73, 74-75/.

Господарський суд Черкаської області виходив з належного обґрунтування вимог позову, згідно з якими ПрАТ «Боїнський комплекс» визначив підставою розірвання договору порушення відповідачем зобов'язань, визначених підпунктами 3.3.1.1., 3.3.1.9., 3.3.1.12. пункту 3.3. договору, а саме ПП «Під ключ» не забезпечив фінансування будівництва об'єкту житлового будинку з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом за будівельною адресою: АДРЕСА_1, на частині земельної ділянки площею 3821 кв.м., право на строкове платне користування якою має ПрАТ «Боїнський комплекс» на підставі договору оренди від 29.05.2007, угоди про його поновлення від 22.08.2014 року та не завершив його у терміни, передбачені договором в 36-ти місячний термін на погоджених умовах, тобто до 20.06.2014, чим вчинив порушення істотної умови договору, завдає збитків ПрАТ «Боїнський комплекс» у виді витрат на сплату орендної плати за землю, позбавляє права на отримання у власність 25% частки об'єкта і розпоряджатись нею.

Вказаним рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.10.2015 встановлено, що ТОВ «Енергія» (сторона 2 у договорі про спільну діяльність в будівництві № 88 від 19.04.2010) частково виконало умови зазначеного договору /т. ІІ а. с. 143/.

Відповідно до встановлених рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.10.2015 обставин, 09.08.2010 ТОВ «Енергія», як замовник, уклав з ПП «Під ключ», як підрядником, договір підряду № 112 на капітальне будівництво. Згідно з предметом даного договору, підрядник зобов'язався власними та/або залученими силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором строк об'єкт будівництва - житловий будинок з вбудованим банним комплексом і приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом за будівельною адресою: АДРЕСА_1, Печерський район відповідно до затвердженої документації та умов даного договору, а замовник зобов'язався надати підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об'єкта та оплатити їх. Пунктом 5.3. договору його сторони погодили, що закінчений об'єкт будівництва повинен бути переданий замовнику і зданий робочій комісії на протязі 36 місяців з моменту початку робіт генеральним підрядником. Проміжні строки виконання робіт визначаються сторонами в Графіку виконання робіт, який є додатком № 2 до договору. Датою закінчення робіт за договором є дата здачі об'єкта Державній комісії та введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва. По акту приймання-передачі земельної ділянки від 09.08.2010 замовник передав, а генеральний підрядник прийняв земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Також, згідно з рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.10.2015, по акту приймання-передачі майнових прав № 1 від 30.08.2010 до договору підряду на капітальне будівництво № 112 від 09.08.2010 ТОВ «Енергія», як замовник, передав, а ПП «Під ключ», як підрядник, прийняло майнові права на житлові та нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1 в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об'єкт будівництва, відповідно до переліку: квартири №№ 45, 46, 48, 49, 52, 56-60, машиномісця №№ 26, 31, 48, 64, нежитлові приміщення площею 58,2 кв. м. на першому поверсі.

Таким чином встановлено, що спірні правовідносини позивача з відповідачами виникли на підставі укладеного ним з третьою особою ПП «Під ключ», яка 12.11.2015 визнана банкрутом, попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, додаткових угод №№ 1, 2, 3 до попереднього договору та договору поруки від 27.06.2014, укладеного позивачем з відповідачем ТОВ «Енергія», які були укладені як похідні від попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, внаслідок невиконання третьою особою ПП «Під ключ» виконати свої зобов'язання перед позивачем.

Як встановлено, ТОВ «Енергія» (замовник) уклав з ПП «Під ключ» (підрядник) договір підряду № 112 на капітальне будівництво 09.08.2010, тому ПП «Під ключ», не маючи статусу Управителя Фонду фінансування будівництва або забудовника не мало правоздатності на укладення 22.07.2010 з позивачем ОСОБА_1 попереднього договору № 1-26к.

Окрім того, жилі приміщення: квартира № 146 та № 147, розташованих за будівельною адресою: АДРЕСА_1, не належали ПП «Під ключ», на противагу вказаному у п. 2.2 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010.

З укладеного попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, вбачається, що сторонами взято на себе зобов'язання у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу належних ПП «Під ключ» жилих приміщень. Таким чином у попередньому договорі не було погоджено умов про укладання правочину з приводу майнових прав, оскільки у пункті 1 вказано про зобов'язання щодо належних стороні 1 - ПП «Під ключ» жилих приміщень, які, як встановлено, останньому не належали станом на день підписання попереднього договору.

Встановлено судом також, що лише 26.12.2012 третьою особою у справі ПП «Під ключ», із посиланням на зміни проекту та ідентифікуючі ознаки приміщень, запропоновано позивачу (покупцю) замінити квартири № № 146, 147 на 14-му поверсі на квартири № № 45, 46 на 15-му поверсі, на які ПП «Під ключ» отримало майнові права від ТОВ «Енергія» на підставі акту приймання-передачі майнових права № 1 від 30.08.2010 до договору підряду на капітальне будівництво № 112 від 09.08.2010.

Також є встановленим фактом, що основний договір мав бути укладений до вересня 2013 року, таким чином зобов'язання, встановлене попереднім договором, припинено, оскільки основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про його укладення до цього строку, а договір поруки між відповідачем ТОВ «Енергія» та позивачем укладено лише через дев'ять місяців - 27.06.2014, відповідач взяв на себе солідарний обов'язок відповідати перед позивачем як кредитором за порушення умов виконання попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010.

Із змісту листів-заяв від 06.08.2013, 13.08.2013, 05.09.2013 позивача вбачається, що він просив третю особу ПП «Під ключ» повернути сплачені ним внески, а не укласти основний договір /т. І а. с. 122-124/.

Як вбачається, у пункті 2.1. договору поруки від 27.06.2014, сторонами договору погоджено під основним договором у цьому договорі розуміти попередній договір № 1-26к від 22.07.2010, укладений між позивачем (кредитором, покупцем) та третьою особою ПП «Під ключ» (боржником, продавцем). Таким чином, термін «Основний договір» поширюється на попередній договір № 1-26к від 22.07.2010 лише у контексті з договором поруки від 27.06.2014, при інших умовах ознак основного договору, укладення якого було зобов'язанням за пунктом 1 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, він не набуває. Окрім того, основний договір

Статтею 3 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, якими, зокрема, є: свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Статтями 13 і 14 ЦК України встановлено, відповідно, межі здійснення цивільних прав та загальні засади виконання цивільних обов'язків. Зокрема, і цивільні права і цивільні обов'язки здійснюються (виконуються) в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

За змістом з ст.ст. 11, 15, 16 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини; кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення, або іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. ст. 11, 27, 60 ЦПК України, суд розглядає справу в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, особа яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

За приписами частин 1-3 статті 61 ЦПК України, обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, визнані судом загальновідомими, не підлягають доказуванню, а також обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Відповідно до ст. 212 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів в їх сукупності.

Відповідно до частини 1 статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

За приписами частини 3 ст. 635 ЦК України, зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Положення ч. 2 ст. 635 ЦК України містить спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору. Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно, що є окремими речами, їхньою сукупністю, а також майновими правами та обов'язками, згідно з частиною 1 статті 190 ЦК України.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14), а відповідно, і майнові права як об'єкт речового права.

Відповідно до частини 1 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема за п. 1 ч. 2 вказаної статті, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 ст. 511 ЦК України, зобов'язання не створює обов'язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов'язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Системним аналізом зазначених правових норм слід дійти до логічного підсумку, що невиконання попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 третьою особою ПП «Під ключ» не породжує обов'язку у відповідача ТОВ «Енергія» на виконання договору поруки від 27.06.2014, укладеного з позивачем після сливу терміну виконання попереднього договору, та договору про спільну діяльність у будівництві № 88 від 19.04.2010, укладеного ТОВ «Енергія» та ПрАТ «Боїнський комплекс», який розірваний рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.10.2015, яке набрало законної сили 02.02.2016, оскільки головна умова, з метою якої укладався попередній договір не була дотримана - у встановлений строк не укладено основного договору.

Отже попередній договір за своєю правовою природою не є договором, що може бути підставою для виникнення зобов'язань, в тому числі зобов'язань із передачі нерухомого майна / майнових прав на нерухоме майно. Сторони лише фіксують свою волю укласти договір у майбутньому. Сторони не можуть бути примушені до укладання основного договору, а договір, що не є підставою для виникнення зобов'язань, не може бути забезпечений, в тому числі забезпечений договором поруки.

Пунктом 6 попереднього договору, який передбачає, що, у разі, якщо з вини третьої особи ПП «Під ключ» не відбудеться укладення основного договору у строк, зазначений в п. 1 даного попереднього договору, ПП «Під ключ» сплачує на користь позивача ОСОБА_1 неустойку у розмірі 0,01 % від загальної вартості приміщення за кожний день прострочення або повертає їй сплачені внески протягом 10 банківських днів з дня надходження відповідної вимоги від позивача.

Окрім того, встановлено судом, що на час підписання попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 чинною була норма ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», в редакції від 14.01.2009 (з останніми змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 25.12.2008 N 800-VI), якою встановлено, що об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відтак, внесення грошових коштів на банківський рахунок ПП «Під ключ» і в касу ПП «Під ключ» на виконання попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 суперечило вимогам законодавства щодо порядку залучення коштів у будівництві.

Відповідно, позивач ОСОБА_1 у встановлений законом спосіб не набув правового статусу установника управління майном (статусу довірителя Фонду Фінансування Будівництва, або статусу власника сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю) - у відповідності до вимог частини 1 ст. 2, ст. 3, ст. 14 ч. 1, ч. 11 ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю.

На момент укладання попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, і на момент внесення позивачем грошових коштів на банківський рахунок ПП «Під ключ» і в касу ПП «Під ключ» і у період з 16.08.2010 по 15.09.2010) - отримувач грошових коштів - ПП «Під Ключ» не набув статусу управителя Фонд фінансування будівництва (Фонд операцій з нерухомістю) в розумінні ч. 1 статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», тобто ПП «Під ключ» не мала статусу фінансової чи банківської установи.

На момент укладання попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, і на момент внесення позивачем грошових коштів на банківський рахунок ПП «Під ключ» і в касу ПП «Під ключ» в період з 16.08.2010 по 15.09.2016) - отримувач грошових коштів - ПП «Під Ключ» не набув статусу власника (розпорядника) майнових прав об'єкта житлової нерухомості, не був стороною договору про спільну діяльність у будівництві, не мав жодних правових підстав приймати грошові кошти від позивача а ні на свій банківський рахунок, а ні тим більше через свою касу.

Таким чином судом встановлено порушення обов'язкових процедур, встановлених спеціальним Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», якими регулюються правовідносини, що склалися між сторонами у справі та третіми особами, при укладенні попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010, додаткових угод №№ 1-3, та як наслідок договору поруки від 27.06.2014.

Твердження позивача про те, що відповідач ТОВ «Енергія», як замовник і власник майнових прав, через дочірню фірму ПП «Під ключ», уклало з позивачем попередній договір підставне, оскільки попередній договір № 1-26к від 22.07.2010 було укладено позивачем ПП «Під ключ» від якого діяв на підставі довіреності від 04.03.2010, посвідченої приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Прімою Н. В., зареєстрованою за № 651, ОСОБА_10, інше з правочину не вбачається, а встановлення господарських взаємовідносин між відповідачем ТОВ «Енергія» та ПП «Під ключ» не є предметом розгляду у справі.

Довідка № 7 від 21.01.2011, видана третьою особою ПП «Під ключ», є неналежним доказом, оскільки у п.п. 2.4, п. 3 попереднього договору № 1-26к від 22.07.2010 не передбачено, що об'єктом основного договору будуть майнові права на об'єкти нерухомості.

Як вбачається третьою особою ПП «Під ключ» без належних на те підстав було укладено попередній договір № 1-26к від 22.07.2010 з позивачем та отримано від останнього грошову суму у розмірі 2 946 000 грн.

Відповідно до положень ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

За статтею 88 ЦПК України, у разі відмови у задоволенні позову, судовий збір, у тому числі понесені позивачем судові витрати, не відшкодовуються.

На підставі встановлених судом обставин, що мають вирішальне значення у справі, керуючись ст. ст. 3, 11, 13-16, 190, 509, 511, 526, 527, 530-532, 614, 635 Цивільного кодексу України, Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст. ст. 1-16, 28-32, 38-44, 57-63, 66, 79, 80, 88, 157-196, 28, 209, 212-215, 218 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Боїнський комплекс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Енергія», Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕОС ДЕВЕЛОПМЕНТ», треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ», Приватне підприємство «Під ключ», ОСОБА_2 про визнання майнових прав на нерухоме майно та зобов'язання видати документи для оформлення права власності - відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя І. В. Литвинова