НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

29 березня 2017 рокуСправа № 322/1008/16

Новомиколаївський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Гасанбекова С.С.,

при секретарі судового засідання Гавриш О.А.,

за участю:

представника позивача ОСОБА_1,

відповідача ОСОБА_2,

представника відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 ОСОБА_5,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6»

до: ОСОБА_3;

ОСОБА_4;

ОСОБА_2

про: визнання договору недійсним,

та

за зустрічним позовом: ОСОБА_3

ОСОБА_4

до: товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6»

про: визнання договору оренди землі недійсним.

06 жовтня 2016 року до Новомиколаївського районного суду Запорізької області надійшов вищезазначений цивільний позов, в якому позивач просить суд:

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_2, щодо оренди земельної ділянки площею 6,9204 га, кадастровий номер :16:014:0003, яка розташована на території Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, речове право користування (право оренди) зареєстровано Реєстраційною службою Новомиколаївського районного управління юстиції Запорізької області 09.09.2015, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 11164804.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив наступне.

24.01.2012 між товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6» та ОСОБА_7 було укладено договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області, про що у державному реєстрі вчинено запис від 07.12.2012 за № 1250.

Пунктом 5 Договору оренди встановлений строк оренди 10 (десять) років.

Проте за інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, в серпні 2016 року стало відомо, що між ОСОБА_4, ОСОБА_3, як орендодавцями та ОСОБА_2, як орендарем було зареєстровано речове право користування (право оренди) вищезгаданої земельної ділянки Реєстраційною службою Новомиколаївського районного управління юстиції Запорізької області від 09.09.2015, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 11164804.

Таким чином, договір між відповідачами було укладено за наявності чинного Договору, який на момент подання цього позову діє, не розірваний та не визнаний судом недійсним.

Згідно з інформацією Державного земельного кадастру право власності у ОСОБА_4 та ОСОБА_3 виникло на підставі свідоцтв про право на спадщину після померлої ОСОБА_7, які видані 11.06.2015 приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_8, номери запису про право (в державному реєстрі прав) 9996868 та 9997110.

Перехід права власності на земельну ділянку до ОСОБА_4 та ОСОБА_3 в порядку спадкування, не є підставою ані для зміни, ані для припинення (розірвання) договору оренди.

Отже, за наявності чинного договору оренди землі, ОСОБА_4 та ОСОБА_3, як нові власники земельної ділянки, у порушення приписів законодавства України та чинного Договору оренди землі, уклали новий Договір щодо оренди земельної ділянки з ОСОБА_2

Виходячи з наведеного та посилаючись на норми ст.ст. 13, 203, 215, 770, 1216, 1218, 1225 ЦК України, ст.ст. 18, 25, 32, 33 Закону України «Про оренду землі», позивач просив задовольнити його вимоги.

07.11.2016 відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було предявлено зустрічний позов до товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6», в якому відповідачі просять визнати недійсним з моменту укладення договір оренди землі, укладений між ОСОБА_7 та ТОВ «Торговий ОСОБА_6» 24 січня 2012 року, зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області, про що в державному реєстрі вчинено запис від 07.12.2012 за № 1250.

В обґрунтування вимог за зустрічним позовом відповідачі зазначили наступне.

Позивач зазначає, що згідно п. 2 Договору йому в оренду передано земельну ділянку площею 6,9204 га, кадастровий номер 23236866:16:014:0003, але в самому договорі кадастровий номер земельної ділянки, яка передана в оренду, не зазначений взагалі. Так, як і не зазначена нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, що унеможливлює ідентифікувати земельну ділянку та визначити збільшення її вартості з роками.

Крім того, в п. 7 Договору вказано, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексації. Це, на думку відповідачів, означає, що орендну плату, зазначену в п.6 Договору в розмірі 3530,00 грн. у тому числі прибутковий податок, без застосування індексації вони будуть отримувати до кінця строку дії договору на рік за 6,9204 га.

До того ж, в п. 10 Договору не вказано в які строки може переглядатися розмір орендної плати, а зазначені тільки випадки перегляду, один з яких «- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів» одразу ж блокується п. 7 Договору.

Також п. 5 Договору, на думку відповідачів, не відповідає вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає можливість зміни умов договору при поновленні договору оренди землі за згодою сторін. А у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, Договором взагалі не передбачена істотна умова щодо передачі в заставу та внесення до статутного фонду орендарем права оренди земельної ділянки, натомість п. 21 Договору передбачено, що Орендодавець (власник землі) не має права заставляти орендовану ділянку і в односторонньому порядку орендарем доповнено пункт умовою: «та передавати до статутного фонду», що суперечить п. 28 Договору, який наголошує, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Пунктом 15 Договору передбачено, що після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівняні з тим, у якому він одержав її в оренду. В Акті прийому-передачі, доданому до Договору, взагалі відсутня інформація до якого договору він належить і яка ділянка за ним передана та в якому стані. До того ж в межах земельної ділянки знаходиться обєкт, який не підлягає використанню, про що повинно бути зазначено в акті прийому-передачі, але про це ніде не згадується.

Зі змісту Акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) також неможливо ідентифікувати земельну ділянку, оскільки він складений на земельну ділянку з чотирма межовими знаками, тоді як земельна ділянка, яка є предметом спірного договору відповідно до кадастрового плану має десять межових знаків (точки координат).

Виходячи з наведеного, та посилаючись на норми ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст.ст. 15, 33 Закону України «Про оренду землі», представник відповідачів просив задовольнити зустрічний позов та підтримав його у судовому засіданні.

Відповідач ОСОБА_2 у судовому засіданні підтримав позицію, викладену в зустрічному позові та просив відмовити в задоволенні первісного позову.

У судовому засіданні 29.03.2017 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, розглянувши матеріали та зясувавши обставини цивільної справи, заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, та дослідивши наявні в справі докази в їх сукупності,

встановив:

24.01.2012 між товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6» (орендар) та ОСОБА_7 (орендодавець) було укладено договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області, про що у державному реєстрі вчинено запис від 07.12.2012 за № 01250, строком на 10 років (п. 5 договору).

Обєктом оренди за договором від 24.01.2012 є земельна ділянка з кадастровим номером :16:014:0003, що випливає в сукупності з: 1 преамбули договору, в якій наведено посилання на правовстановлюючий документ державний акт серії ЯК № 900168 від 31.08.2010; 2 пункту 35 договору щодо його невідємних частин, якою, зокрема є кадастровий план земельної ділянки; 3 самого кадастрового плану земельної ділянки та схеми земельної ділянки, що додані до договору.

ОСОБА_7 померла 09 листопада 2014 року, а земельна ділянка, що належала їй на підставі Державного акту на право власності не земельну ділянку серії ЯК № 900168 від 31.08.2010, була успадкована в рівних частинах її дітьми ОСОБА_3 та ОСОБА_4, що підтверджується свідоцтвами про право на спадщину за законом від 11.06.2015 № 704 та від 11.06.2015 № 706, відповідно.

25 серпня 2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (орендодавці) та ОСОБА_2 (орендар) було укладено договір оренди землі, державну реєстрацію права оренди за яким проведено 09 вересня 2015 року, за номером 11164804.

Обєктом оренди за договором від 25.08.2015 є земельна ділянка з кадастровим номером :16:014:0003.

З огляду на викладене, в обох вищезазначених договорах оренди землі обєктом оренди є одна і та сама земельна ділянка.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення первісного позову, суд виходить з такого.

З огляду на положення ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України, при розгляді даної справи суд враховує правову позицію Верховного Суду України, викладену в постанові від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162ц13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 37520393), і приходить до наступних висновків.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі Закон № 161-XIV) в редакції, яка була чинною на момент укладення договору оренди землі від 24.01.2012, договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Таким чином, у даній справі ОСОБА_7 та ТОВ «ТД МИР» дійшли згоди щодо істотних умов Договору оренди, скріпивши 24.01.2012 його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Доказів припинення договору оренди землі від 24.01.2012 станом на день розгляду справи суду не надано.

Згідно з нормою статті 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав і обовязків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права і обовязки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, за виключенням тих прав і обовязків, що зазначені у статті 1219 ЦК України (статті 1218, 1231 ЦК України).

Часом відкриття спадщини є день смерті особи, або день, з якого вона оголошується померлою (частина друга статті 1220 ЦК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 16 Закону № 161-XIV в редакції, що була чинною станом на 09.11.2014, укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Відтак, з 09.11.2014 права та обовязки орендодавця за договором оренди землі від 24.01.2012 перейшли від ОСОБА_7 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4

Проте, 25.08.2015, тобто під час дії договору оренди землі від 24.01.2012, обєктом оренди за яким є земельна ділянка з кадастровим номером :16:014:0003, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі щодо цієї самої земельної ділянки з ОСОБА_2

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За правилами ст. 13 ЦК України: цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства (ч. 1); при здійсненні своїх прав особа зобовязана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб (ч. 2).

Відповідно до ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі (п. «а» ч. 1); власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію (п. «б» ч. 1).

Частиною другою статті 152 ЗК України визначено, що землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.

Згідно з п. «в» ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки може здійснюватися шляхом визнання угоди недійсною.

Виходячи з приписів ст. 95 ЗК України, за наявності укладеного договору оренди землі, власник земельної ділянки (орендодавець) не може під час строку його дії укладати інші договори оренди щодо цієї самої земельної ділянки без розірвання попереднього договору, оскільки це порушує права первісного орендаря. Відтак, такі дії власника суперечать нормам частини другої статті 13 ЦК України, у звязку з чим договір встановлення емфітевзису, укладений в межах строку дії первісного договору, підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 ЦК України.

З огляду на викладене суд визнає первісний позов таким, що підлягає задоволенню в повному обсязі.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення зустрічного позову, суд виходить з наступного.

За правилом ч. 1 ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Відповідно до частини третьої статті 10 та частини першої статті 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з частиною першою статті 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимогі на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

За змістом частин 2 та 4 ст. 60 ЦПК України, докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Щодо тверджень відповідачів про відсутність у спірному договорі оренди від 24.01.2012 кадастрового номеру земельної ділянки, грошової оцінки земельної ділянки, не зазначення кадастрового номеру ділянки в акті прийому-передачі обєкта оренди, та в акті визначення меж земельної ділянки в натурі, суд зазначає таке.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожного на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Таким чином, правом на звернення до суду наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд під час розгляду справи встановлює, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від установленого вирішує питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

У зустрічному позові не наводиться жодних обґрунтувань того, яким чином зазначені недоліки договору оренди від 24.01.2012 порушують права орендодавців. Сама по собі відсутність в договорі оренди землі якоїсь з істотних його умов, якщо це не призводить до порушення прав сторін цього договору, не свідчить про порушення прав особи в момент укладення договору та не є підставою для визнання договору недійсним. Про це неодноразово зазначалося Верховним Судом України, зокрема в постановах від 21.10.2016 по справі № 710/2296/14-ц (реєстраційний номер у ЄДРСР 62126263), від 09.12.2015 по справі 6-849цс15 (реєстраційний номер у ЄДРСР 54300969)

Відповідачі стверджують лише про теоретичну можливість порушення їхніх прав за умови настання певних обставин, але разом з цим відповідачі не наводять жодних фактичних обставин за яких позивачем були порушені їх права як орендодавців за договором від 24.01.2012. Так, відповідачі не надали суду доказів їхнього звернення до позивача з приводу перегляду розміру орендної плати, а отже не можна стверджувати те, яким чином позивач розгляне це питання. Посилання відповідачів на невідповідність п. 5 договору від 24.01.2012 вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі» суд визнає необґрунтованим, оскільки зазначене положення договору не позбавляє його сторони права на застосування згаданої норми Закону України «Про оренду землі». Не зазначення в договорі від 24.01.2012 стану земельної ділянки, в якому вона передавалася в оренду, також не є визначеною законом підставою для недійсності договору оренди землі, до того ж стан земельної ділянки визначається не договором, а за результатами агрохімічного обстеження ґрунту, зазначеними в агрохімічному паспорті земельної ділянки (ст. 37 Закону України «Про охорону земель», Закон України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», п. 2 Порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 № 536).

Виходячи з наведеного, суд дійшов висновку про те, що під час укладення спірного договору оренди від 24.01.2012, його сторони дійшли згоди по всіх істотних умовах, в тому числі і про обєкт оренди, оскільки в договорі наявна достатня інформація, що дозволяє ідентифікувати предмет договору.

З огляду на викладене, суд визнає зустрічний позов необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

Відповідно до частини першої статті 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

До первісної позовної заяви додано платіжне доручення від 05.10.2016 № 539, яким підтверджується сплата позивачем судового збору у розмірі 1378,00 грн., отже відповідна сума судових витрат підлягає стягненню на його користь з відповідачів у рівних частинах, а саме по 459,33 грн. з кожного.

Враховуючи вищезазначене та керуючись ст.ст. 88, 208, 209, 212 215, 218, 223, 294, 296, 367 ЦПК України, суд

вирішив:

1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6» до ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди землі від 25 серпня 2015 року, укладений між ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки з кадастровим № :16:014:0003, державну реєстрацію права оренди за яким проведено 09 вересня 2015 року, за номером 11164804.

2. Стягнути з ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6» судові витрати в розмірі 459,33 грн. (чотириста пятдесят девять гривень 33 коп.) з кожного.

3. В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий ОСОБА_6» про визнання договору оренди землі недійсним відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Запорізької області через Новомиколаївський районний суд Запорізької області.

Суддя С.С. Гасанбеков