З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
06.04.2017 м. Бар Вінницької області
Барський районний суд Вінницької області
в складі: головуючого судді Хитрука В.М.
при секретарі Гоменюк Л.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бар Вінницької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору найму житла недійсним
В заяві до суду позивач свої вимоги мотивувала тим, що вона є власником будинку № 16 по вулиці Фрунзе в селищі Івановецьке Барського району. Між нею та відповідачем 11 лютого 2014 року було укладено договір найму житлового приміщення у вказаному будинку. Згідно п. 1 Договору позивач здала в найм одну кімнату відповідачеві строком один рік до 11 лютого 2015 року. Одночасно у п. 3 Договору зазначено, що договір укладений безстроково. Тобто два пункти договору суперечать один одному. Окрім того, у договорі відсутня умова оплати за найм житла і не вказано, яку саме кімнату відповідач орендує. ОСОБА_2 зареєстрований у будинку позивача, однак тривалий час у ньому не поживає. Позивач просила суд визнати договір найму житла недійсним.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з'явилася, надала суду письмову заяву, у якій зазначила, що свої позовні вимоги підтримує повністю та наполягає на їх задоволенні, просила справу розглянути без її участі.
Відповідач по справі ОСОБА_2 в судове засідання жодного разу не зявився, причину неявки не вказав, а тому вона визнана неповажною. Позову не оспорив. Про час і дату розгляду справи був повідомлений належним чином рекомендованими поштовими повідомленнями.
Судом ухвалено проведення заочного розгляду даної справи.
Відповідно до ст. 197 ЦПК України фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, оскільки сторони не зявилися у судове засідання.
Суд, дослідивши матеріали справи та оцінивши докази, вважає, що уточнений позов доведений та обґрунтований і його необхідно задовольнити в повному обсязі. До такого висновку суд дійшов з наступного.
ОСОБА_1 є власником житлового будинку, який розташований за адресою: Вінницька область Барський район селище Івановецьке, вул.. Фрунзе, 16, на підставі свідоцтва про право особистої власності, яке видано 16 листопада 2000 року Гаївською сільською радою, зареєстрованого у КП «Барське районне бюро технічної інвентаризації» 16 листопада 2000 року в реєстровій книзі № 1 за реєстровим номером 76.
11 лютого 2014 року між позивачем та відповідачем було укладено договір найму житлового приміщення у вказаному будинку. Договір в порядку ст. 158 ЖК України зареєстровано у Гаївській сільській раді 11 лютого 2014 року за № 3.
Відповідач ОСОБА_2 зареєструвався у будинку позивача 24 травня 2014 року, що підтверджується записом у будинковій книжці.
Згідно п. 1 Договору ОСОБА_1 здала в найм одну кімнату відповідачеві ОСОБА_2 строком один рік до 11 лютого 2015 року. Одночасно у п. 3 цього договору зазначено, що договір укладений безстроково. Тобто два пункти договору суперечать один одному.
Окрім того, у договорі відсутня умова оплати за найм житла і не вказано, яку саме кімнату відповідач винаймає, що є порушенням вимог ст. 159 Житлового кодексу України, де зазначено, що предметом договору найму в будинку, що належить громадянину на праві особистої власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв'язана з іншою кімнатою загальним входом), а також частина кімнати.
Відповідно до ч.2 ст. 158 ЖК України договір найму жилого приміщення укладається між власником і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів. Вказаний договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права та обов'язки наймодавця та наймача та інші умови найму.
В порушення вимог ст. 162 Житлового кодексу України у договорі не зазначено розмір плати за користування найманим житлом та сплатою комунальних послуг.
Відповідач ОСОБА_2 тривалий час не поживає за місцем реєстрації, припинивши проживання не попередивши про це позивача. Вказане підтверджується актом N 276 від 25 вересня 2015 року, який складено комісією Гаївської сільської ради.
Відповідно до п. 3 Договору найму від 11 лютого 2014 року договір може бути розірвано з ініціативи Наймача або Наймодавцем у будь-який строк.
Згідно ст. 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом. Так, ст. 4 ч. 1 п. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з наступними змінами передбачено, що право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною, що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.
Якщо у договорі найму від 11 лютого 2014 року вказано, що договір укладається безстроково, тобто на час, більший як три роки, то цей договір повинен був бути зареєстрований у реєстраційній службі Барської районної державної адміністрації.
Згідно ч. 3 ст. 815 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Однак, відповідач не платить ні за житло, ні за комунальні послуги.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.825 ЦК України та ч.4 ст. 168 ЖК України невнесення наймачем плати за житло за шість місяців є підставою для розірвання договору найму за рішенням суду, оскільки свідчить про систематичність таких дій.
Договір найму є двостороннім, оплатним та консенсуальним, оскільки права та обовязки сторін виникають з моменту досягнення ними згоди з усіх істотних умов договору.
До істотних умов договору найму житла відноситься предмет договору, його оплатність, оскільки відповідно до ч.5 ст.626 та ч. 1 чт.810 ЦК України за договором найму житла власник житла передає наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Крім цього, відповідно до ч. 1 ст.820 ЦК України форма оплати за користування майном встановлюється договором найму, тому форму плати за користування майном також слід вважати істотною умовою договору, і відсутність відомостей про форму орендної плати в тексті договору є підставою для визнання договору оренди недійсним.
Відповідно до ч. 1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити положення Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного судочинства, а також моральним засадам суспільства.
Проте, при укладенні договору найму від 11.02.2014 сторони де досягли згоди (тобто не зазначили у договорі) щодо таких істотних умов як предмет договору та його відплатність. Так, в договорі взагалі відсутні відомості про конкретну житлову площу, яка здається в найом, що є неприпустимим, оскільки стосовно предмету найму житла існують певні обмеження, наприклад, щодо його розміру, характеристик приміщення (ст. 159 ЖК України). Крім цього, в договорі вказано про безоплатне користування житлом, що суперечить вищенаведеним вимогам закону та юридичній природі найму.
Відповідно до ч. І ст.215 ЦК України недодержання стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених 4.1-5 та ч.б ст.203 ЦК України, є підставою для визнання такого правочину недійсним, оскільки дії фізичних осіб, які хоч і спрямовані на встановлення (виникнення) цивільних прав та обов'язків, але не створюють цих наслідків, через невідповідність вчинених дій вимогам закону.
Недійсним такий правочин відповідно до ч. 1 ст.236 ЦК України є з моменту його вчинення.
Згідно ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, які пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, тобто двостороння реституція - повернення сторін у той стан, який передував укладенню спірного правочину, у даному випадку одна сторона (наймач) повинна звільнити та повернути житло, а інша сторона (наймодавець) - отримати житло для використання за призначенням.
На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 5, 10, 60, 88, 212, 213, 224, 225 ЦПК України, ст. 158 ЖК України, ст.ст. 820, 815, 210, 215, 228, 236 ЦК України, суд, -
Позов задовольнити повністю.
Визнати недійсним договір найму житлового приміщення у житловому будинку, який розташований за адресою: Вінницька область Барський район селище Івановецьке, вул.. Фрунзе, 16, укладений 11 лютого 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, зареєстрований у Гаївській сільській раді Барського району 11 лютого 2014 року за № 3.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 551,20 грн. понесених судових витрат при сплаті судового збору.
Заочне рішення може бути переглянуте за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання копії рішення суду.
Копію заочного рішення не пізніше трьох днів з дня його проголошення направити відповідачу.
Відповідач протягом 10 днів з дня отримання копії заочного рішення може подати до Барського районного суду Вінницької області письмову заяву про його перегляд.
Позивач протягом 10 днів з дня проголошення заочного рішення має право подати апеляційну скаргу на заочне рішення.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення це рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.
Суддя: