У Х В А Л А

іменем україни

05 квітня 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Ткачука О.С.,

суддів: Висоцької В.С., Кафідової О.В.,

УмновоїО.В., Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до відділу Держгеокадастру у Жовківському районі, ОСОБА_4, відділу Державної виконавчої служби Жовківського районного управління юстиції Львівської області, приватного підприємства «Нива-В.Ш.», ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання прилюдних торгів і протоколу про проведення прилюдних торгів щодо реалізації земельної ділянки та незавершеного будівництва недійсним, визнання свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів недійсним, визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, витребування земельної ділянки та незавершеного будівництва із чужого незаконного володіння, визнання права власності за касаційною скаргою ОСОБА_6 на рішення Жовківського районного суду Львівської області від 02 грудня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Львівської області від 04 жовтня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У вересні 2013 року ОСОБА_3 звернулася до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що вона на підставі договорів купівлі-продажу від 01 травня 2009 року, укладених з ОСОБА_4, придбала земельну ділянку площею 0,0684 га по АДРЕСА_1, а також розташований за вказаною адресою незавершений будівництвом житловий будинок, готовність якого складає 10 %. 09 грудня 2011 року між ними було укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 травня 2009 року, згідно з умовами якого п. 8 договору викладено в наступній редакції: «Право власності покупця згідно ст. 126 ЗК України посвідчуватиметься цим договором, додатком до якого є державний акт про право власності на земельну ділянку, реквізити якого зазначено в п. 1 цього договору, з відмітками про відчуження земельної ділянки, вчиненими в порядку, встановленому чинним законодавством, нотаріусом та органом, що здійснює державну реєстрацію земельної ділянки (а у випадку його заміни покупцем - новий державний акт на право власності на земельну ділянку).

Нею були виконані всі вимоги законодавства, які регулюють набуття права власності. Зокрема, приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Дитюк Г.М. зробила відмітку на державному акті на право власності на земельну ділянку від 11 вересня 2008 року, серії НОМЕР_1 про перехід права власності на спірну земельну ділянку ОСОБА_3, та Управлінням Держкомзему у Жовківському районі Львівської області 11 грудня 2011 року внесено до поземельної книги відповідні записи про нового власника.

З метою реєстрації свого права власності на незавершене будівництво на спірній земельній ділянці вона звернулася до Реєстраційної служби Жовківського районного управління юстиції Львівської області, проте їй було відмовлено у задоволенні заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), оскільки державний реєстратор Шубеляк І.Я. встановив, що заявлене право вже зареєстроване. Зазначену відмову було оформлено рішенням про відмову у задоволенні заяви від 03 липня 2013 року.

Згодом їй стало відомо, що у 2012 році з прилюдних торгів була продана земельна ділянка ОСОБА_5, на підставі чого 11 вересня 2012 року приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Гусак Р.Т. видав свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Спірна земельна ділянка була продана з прилюдних торгів за борги її колишньої власниці ОСОБА_4

27 березня 2013 року ОСОБА_5 відчужив земельну ділянку ОСОБА_6

Посилаючись на те, що вона є власником земельної ділянки та незавершеного будівництвом житлового будинку, проте фактично позбавлена можливості розпоряджатися ними, позивачка просила визнати прилюдні торги та протокол про проведення прилюдних торгів від 29 серпня 2012 року щодо реалізації земельної ділянки та розташованого на ній незавершеного будівництвом житового будинку недійсними, визнати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів від 11 вересня 2012 року недійсним, визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки від 27 березня 2013 року недійсним, витребувати земельну ділянку та розташований на ній незавершений будівництвом будинок із чужого незаконного володіння, визнати за нею право власності на земельну ділянку та незавершений будівництвом житловий будинок.

Справа судами розглядалася неодноразово. Останнім рішенням Жовківського районного суду Львівської області від 02 грудня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Львівської області від 04 жовтня 2016 року, позов ОСОБА_3 задоволено частково. Визнано прилюдні торги та протокол про проведення прилюдних торгів щодо реалізації земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_1, площею 0,0684 га, та розташованого на ній незавершеного будівництва, недійсними. Визнано свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів від 11 вересня 2012 року, видане приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Гусаком Р.Т., щодо зазначеної вище земельної ділянки та розташованого на ній незавершеного будівництва недійсним. Витребувано вказану земельну ділянку із чужого незаконного володіння ОСОБА_6 на користь ОСОБА_3 В іншій частині позову відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_6 просить скасувати судові рішення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовити.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що прилюдні торги проведені на підставі звітів про оцінку майна, які втратили чинність, оскільки від дня їх складання (01 вересня 2011 року та 31 жовтня 2011 року) до дня реалізації майна (29 серпня 2012 року) пройшло більше шести місяців, що є порушенням ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження». Крім того, суд послався на те, що у результаті недійсності результатів прилюдних торгів ОСОБА_5 не набув право власності на майно, а тому не мав повноважень для його подальшого відчуження.

Апеляційний суд погодився із висновком районного суду, вказавши при цьому також про те, що ОСОБА_3 набула право власності на спірну земельну ділянку після державної реєстрації цього права 22 грудня 2011 року шляхом здійснення напису на державному акті на право власності на земельну ділянку, а прилюдні торги проведені 29 серпня 2012 року за інформаційною довідкою з Реєстру прав власності на нерухоме майно від 08 червня 2011 року, відповідно до якої право власності на це майно належало ОСОБА_4

Проте повністю з таким висновком апеляційного суду погодитись не можна.

Статтею 213 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону судове рішення апеляційної інстанції не відповідає.

Судами встановлено, що 01 травня 2009 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено договори купівлі-продажу, відповідно до якого остання придбала земельну ділянку площею 0,0684 га по АДРЕСА_1 та розташований за вказаною адресою незавершений будівництвом житловий будинок готовністю 10 %.

09 грудня 2011 року між ними було укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 травня 2009 року, згідно з умовами якого п. 8 договору купівлі-продажу земельної ділянки викладено в наступній редакції: «Право власності покупця згідно ст. 126 ЗК України посвідчуватиметься цим договором, додатком до якого є державний акт про право власності на земельну ділянку, реквізити якого зазначено в п. 1 цього договору, з відмітками про відчуження земельної ділянки, вчиненими в порядку, встановленому чинним законодавством, нотаріусом та органом, що здійснює державну реєстрацію земельної ділянки (а у випадку його заміни покупцем - новий державний акт на право власності на земельну ділянку).

09 грудня 2011 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу на державному акті про право власності на землю було здійснено запис про перехід права власності на спірну земельну ділянку до ОСОБА_3, а 22 грудня 2011 року Управлінням Держкомзему у Жовківському районі Львівської області - реєстрацію вказаних змін в Поземельній книзі.

У 2012 році з прилюдних торгів спірна земельна ділянка була продана ОСОБА_5, на підставі чого 11 вересня 2012 року приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Гусак Р.Т. видав свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Земельна ділянка продана з прилюдних торгів за борги її колишньої власниці ОСОБА_4

27 березня 2013 року ОСОБА_5 відчужив земельну ділянку ОСОБА_6

Пред'являючи позов, ОСОБА_3 посилалась на те, що прилюдні торги проведені з порушенням вимог діючого законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з нормами ч. 4 ст. 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (ст. ст. 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів, передбачених Тимчасовим положенням.

Порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (ст. ст. 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього Закону) підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст.26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, ст. ст. 55, 85).

Частиною 3 ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними ст. 58 цього Закону.

За ч. 1 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Відповідно до ч. 5 ст. 58 вказаного Закону звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Частиною 5 ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження», п. 7.1 Тимчасового положення, абз. 3 п.п. 5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5, передбачено підстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядок уцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця та з інших, визначених Тимчасовим положенням, причин прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаються повторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але не більше ніж на 30 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем у десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися, після чого реалізація майна за вказаною ціною повинна бути проведена впродовж місяця з дня проведення уцінки.

За правилами проведення прилюдних торгів, передбачених Тимчасовим положенням, спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги за експертною оцінкою та інші відомості. Визначення стартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна за результатами проведеної оцінки майна незалежним суб'єктом оціночної діяльності.

Тобто на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, для визначення вартості об'єкта оцінки звіт про оцінку майна повинен бути дійсним.

Ураховуючи зазначене, можна зробити висновок про те, що повторні прилюдні торги повинні відбутись у межах шестимісячного строку з моменту підписання звіту про оцінку майна. Після збігу цього шестимісячного строку обов'язковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме ч. 5 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», п. п. 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

Проведення переоцінок (уцінок) спірного майна державним виконавцем у зв'язку з тим, що прилюдні торги не відбулися, не може вважатися новою оцінкою у розумінні положень ч. 5 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження».

З огляду на зазначене можна зробити висновок про те, що проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є підставою для визнання цих торгів недійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

При цьому, установивши, що при проведенні прилюдних торгів відбулося порушення норм Закону України «Про виконавче провадження» та Тимчасового положення, судам слід перевіряти, чи вплинули ці порушення на результати торгів, зокрема, чи підвищилася вартість майна, що реалізовувалося на спірних прилюдних торгах, з огляду на те, що торги були проведені більше ніж через 6 місяців з моменту підписання звіту про оцінку реалізованого майна; чи порушені внаслідок цього права і законні інтереси позивача, який оспорює результати торгів, оскільки підставою для пред'явлення позову про визнання прилюдних торгів недійсними є наявність порушення норм закону при проведенні торгів водночас із порушенням прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній в постанові № 6-1749цс15 від 25 листопада 2015 року, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Суд апеляційної інстанції на наведене уваги не звернув та у порушення ст. ст. 212-214, 303, 315 ЦПК України не перевірив, чи вплинули порушення при проведенні прилюдних торгів на їх результати, зокрема, чи підвищилася вартість майна, що реалізовувалося на спірних прилюдних торгах, з огляду на те, що торги були проведені більше ніж через 6 місяців з моменту підписання звіту про оцінку реалізованого майна та чи порушені внаслідок цього права і законні інтереси позивача.

Крім того, висновок апеляційного суду про те, що ОСОБА_3 були виконані всі вимоги закону з набуття права власності на земельну ділянку є передчасним, оскільки відмітку про перехід права власності зроблено на державному акті про право власності на земельну ділянку, а відповідно до ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору купівлі-продажу) підставою для державної реєстрації права власності на земельну ділянку є саме нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а не державний акт (ч. 2 ст. 126 ЗК України).

Вчинення в такому разі на державному акті (визнаному судом недійсним) відмітки про відчуження земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу не змінює суті такого державного акта.

Указаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 16 січня 2012 року № 6-81цс15 і відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для всіх судів України.

При цьому суд апеляційної інстанції у порушення ст. ст. 212-214, 303, 315 ЦПК України не дав належної правової оцінки твердженням ОСОБА_6 про те, що 06 вересня 2011 року усе нерухоме майно ОСОБА_4 внесено до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, та не перевірив, чи могла позивачка набути право власності спірні земельну ділянку та незавершений будівництвом житловий будинок, які на час укладення договору купівлі-продажу 09 грудня 2011 року перебували під обтяженням.

Отже, суд апеляційної інстанції у порушення ст. ст. 212-214, 303, 315 ЦПК України не встановив фактичних обставин, від яких залежить правильне вирішення справи, та норми права, які регулюють ці правовідносини, не перевірив доводів та наданих сторонами доказів, належним чином не перевірив правильності й справедливості рішення суду першої інстанції.

Ураховуючи те, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, судом апеляційної інстанції не встановлені, судове рішення апеляційного суду не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування з передачею справи на новий апеляційний розгляд.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду Львівської області від 04 жовтня 2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.С. Ткачук

Судді: В.С. Висоцька

О.В.Кафідова

О.В.Умнова

І.М.Фаловська