Справа № 361/4317/16-ц
Провадження № 2/361/240/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 квітня 2017 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

судді - Сердинського В.С.

при секретарі - Латенко Л.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 підприємства «Броварипромжитлобуд», Товариства з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд», третя особа: Міська громадська організація «Спілка інвесторів Черняховського 21-Б» про визнання недійсним договору купівлі-продажу,

установив:

ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОП «Броварипромжитлобуд», ТОВ «Північзахідтрансбуд», третя особа: Міська громадська організація «Спілка інвесторів Черняховського 21-Б» про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Позивач зазначав, що на підставі договору оренди земельної ділянки від 14 серпня 2006 року Орендне підприємство «Броварипромжитлобуд» залучало кошти пайовиків - фізичних осіб у будівництві житлового будинку №21-Б по вул. Черняховського у місті Бровари Київської області, на правах забудовника та замовника.

22 серпня 2006 року між позивачем та ОП «Броварипромжитлобуд», був укладений договір № 10П про пайову участь у будівництві житлового будинку №21-Б по вул. Черняховського, м. Бровари, Київська область.

Відповідно до умов договору, пайовик приймає дольову участь у будівництві багатоквартирного житлового будинку шляхом внесення грошових коштів в інвестування своєї частки (нежитлове приміщення у цокольному поверсі 2-секції загальною площею 130,4 кв.м.), з подальшим отриманням її у свою власність, а ОП «Броварипромжитлобуд» виконує комплекс заходів по правовому, технічному та організаційному забезпеченню будівництва. Отже, орендне підприємство «Броварипромжитлобуд» виконує будівельні роботи за рахунок коштів пайовиків - фізичних осіб.

Вартість об'єкту нерухомості, згідно п.2.5 договору становить - 652000,00 грн. (шістсот пятдесят дві тисячі) гривень.

22 серпня 2006 року, на виконання умов договору №11П, позивачем була проведена оплата у розмірі 652 000,00 грн., на розрахунковий рахунок ОП «Броварипромжитлобуд», що підтверджується банківською квитанцією №4. Таким чином, він виконав умови договору, щодо оплати обєкта інвестування у повному обсязі.

Згідно п.1.2. договору запланований строк здачі об'єкту будівництва - перше півріччя 2009 року. А п. 6.3. договору передбачено, що за порушення його умов винна сторона відшкодовує спричинені цим збитки в порядку, передбаченому чинним законодавством. Умови цього договору можуть бути змінені за взаємною згодою сторін з обов'язковим складенням відповідної додаткової угоди. Жодна із сторін не має права передавати свої права і обов'язки за цим договором третій стороні без письмової згоди на це другої сторони.

16 серпня 2007 року між ОП «Броварипромжитлобуд» та ТОВ «Північзахідтрансбуд» був укладений договір №2/Ч про дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Черняховського, м. Бровари.

Відповідно до п. 1.3. договору 2/Ч, ОП «Броварипромжитлобуд» передало, а ТОВ «Північзахідтрансбуд» прийняло функції забудовника, замовника та землекористувача на період будівництва. В свою чергу, в якості компенсації ТОВ «Північзахідтрансбуд» на підставі п. 1.4 даного договору, після здачі будинку в експлуатацію, залишає у своєму розпорядженні площу обєкта, на яку нею особисто, або залученими інвесторами, внесено інвестиції. Сума внесених інвестицій входить у загальну вартість будівництва та має бути документально підтверджена.

У п.2.4. договору 2/Ч зазначено, що проінвестовані квартири є власністю інвесторів та відповідно до п.5.1.5. договору №2/Ч ОП «Броварипромжитлобуд» зобовязується протягом 15 днів передати ТОВ «Північзахідтрансбуд» перелік пайовиків, які прийняли участь у фінансуванні обєкту будівництва, із зазначенням номеру квартири та нежитлових приміщень. В свою чергу, ТОВ «Північзахідтрансбуд» у відповідності до п.6.1.6. зобовязується передати інвесторам будівництва та іншим пайовикам, закінчені будівництвом приміщення на підставі акту прийому - передач приміщень.

31 серпня 2007 року, на виконання умов договору 2/Ч, між позивачем та відповідачами була підписана тристороння додаткова угода до договору про пайову участь у будівництві житлового будинку, про зміну сторони договору, із ОП «Броварипромжитлобуд» на ТОВ «Північзахідтрансбуд».

04 жовтня 2007 року між відповідачами укладено договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, а саме: багатоквартирний (301 кв.) житловий будинок з вбудованими приміщеннями соціально-культурної сфери, готовністю 6 %, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вулиця Черняховського, буд. б/н», який посвідчено приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу ОСОБА_3 у реєстрі нотаріальних дій за № 1807.

15 жовтня 2007 року вказаний договір купівлі-продажу Комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» було внесено в реєстр прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу, продавець (ОП «Броварипромжитлобуд») зобовязався передати у власність покупцю (ТОВ «Північзахідтрансбуд») обєкт незавершеного будівництва, а покупець зобовязувався прийняти обєкт та сплатити за нього 5 780 308,00 гривень.

В силу діючого законодавства та укладеного з позивачем договору, він після внесення адресних (цільових) коштів у 100% розмірі, став співвласником даного незавершеного будівництва. Відтак, при вчинені будь-яких правочинів, що стосуються зазначеного обєкту нерухомості потрібна була його згода.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області по справі №361/8818/14-ц від 06 лютого 2015 року визнано за ОСОБА_1 майнові права на частку в обєкті незавершеного будівництва у розмірі проінвестованого нежитлового приміщення у цокольному поверсі 2 секції загальною площею 135 кв.м., за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул.. Черняховського, буд. №21-Б; та майнове (речове) право на отримання в натурі обєкта інвестування - нежитлового приміщення у цокольному поверсі другої секції загальною площею 135 кв.м. за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул.. Черняховського, буд. №21-Б.

Ухвалою від 25 грудня 2015 року розяснено резолютивну частину вказаного рішення: частки ОСОБА_1 становить 652/54291.

Так, він не надавав свою згоду на продаж обєкту незавершеного будівництва, не був проінформований про наміри продати його часту в обєкті фінансування.

Відтак, є підстави зробити висновок, що укладений договір купівлі-продажу від 04 жовтня 2007 року укладено всупереч бажанню позивача.

Додатковим доказом того, що він не надавав згоду ОП «Броварипромжитлобуд» на продаж є пункт 1.4 договору купівлі-продажу від 04.10.2007 р., в якому зазначено, що «Продавець стверджує, що ... треті особи не мають прав на предмет договору ... продавець стверджує, що на будівництво предмету договору продавцем не були залучені інвестиційні кошти».

В свою чергу ТОВ «Північзахідтрансбуд» теж було достовірно відомо про існування інвесторів - пайовиків, адже договір №2/Ч від 16.08.2007 р. року та тристоронню додаткову угоду від 31.08.2007 р., про зміну сторони договору про пайову участь у будівництві житлового будинку, із ОП «Броварипромжитлобуд» на ТОВ «Північзахідтрансбуд» було укладено до укладання спірного договору купівлі-продажу.

Таким чином, при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу і продавець, і покупець приховали інформацію від нотаріуса про існування третіх осіб (і зокрема позивача), які мають право на предмет договору, та про те, що будинок будується за залучені інвестиційні кошти на будівництво даного обєкту.

Оскаржуваний договір не містить порядок розподілу площі приміщень/квартир, після вводу будинку в експлуатацію, між всіма учасниками які приймали участь у будівництві даного обєкту недобудови, а саме: не розписано які саме квартири та приміщення перейдуть фізичним особам (учасникам/пайовикам), що сплатили 100% вартість приміщень, а які залишаться у розпорядженні нового власника будівництва.

Позивач стверджує, що оскаржуваний договір купівлі-продажу фактично припинив дію договору №10П від 22.08.2006р., про пайову участь у будівництві житлового будинку, який є договором про спільне будівництво.

Відповідно до ч. 2 ст. 1131 ЦК України, за договором про спільну діяльність, учасники зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети.

Відповідно до ч.1 ст. 1131 ЦК України, договір про спільну діяльність вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Договір про спільну діяльність укладається в письмовій формі.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, істотними умовами договору про спільну діяльність є умови про предмет договору, щодо яких має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 1134 ЦК України, за договором спільної діяльності виникає лише права спільної власності на майно, створене в результаті спільної діяльності. Користування спільним майном учасників здійснюється за їх спільною згодою.

Відповідно до статті 1135 ЦК, у відносинах із третіми особами повноваження учасника вчиняти правочини від імені всіх учасників посвідчується довіреністю, виданою йому іншими учасниками, або договором простого товариства. Рішення щодо спільних справ учасників приймаються учасниками за спільною згодою, якщо інше не встановлено договором простого товариства.

Відповідно до ст. 1141 ЦК, договір про спільну діяльність припиняється у разі: досягнення його мети; закінчення строку дії (якщо такий строк був визначений учасниками в договорі); прийняття рішення про припинення договору за загальною згодою його учасників; в інших випадках, передбачених законом або договором, чи за рішенням суду.

Отже, укладений договір про пайову участь у будівництві, свідчить про виникнення спільної власності учасників на створений обєкт незавершеного будівництва, та про те, що учасники даного договору, після завершення будівництва, стають співвласниками будівництва.

В результаті укладання оскаржуваного договору, відбулось відчуження обєкту будівництва, що в свою чергу, як наслідок, призвело до припинення дії договору про спільне (пайове) будівництво, через те що учасники договору втратили обєкт спільного будівництва, і як наслідок позивач втратив право співвласника обєкту будівництва.

За свідченнями свідків, на дату укладання договору 2/Ч від 16 серпня 2007 року, загальна сума коштів внесених фізичними особами інвесторами будівництва, становить 24 106 590,00 грн., що в 4 рази більше вартості проданого обєкту нерухомості ( 5 780 308,00 грн.)

Оскільки спірний договір купівлі-продажу був укладений без згоди позивача, то він має право оскаржити його, так як відповідачами було продано (куплено) зокрема частку, на яку він має майнове право.

Щодо строку звернення до суду, то оскаржуваний договір купівлі-продажу було укладено 04 жовтня 2007 року, проте, позивач дізнався про наявність цього договору у вересні 2014 року із постанови Київського апеляційного господарського суду від 19 грудня 2013 року, по справі №911/2185/13.

Отже тільки після винесення вказаного судового рішення, йому стало відомо та він отримав фактичну можливість звернутися з цим позовом.

Посилаючись на викладене, позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу об'єкту незавершенного будівництва, багатоквартирного (301 кв.) житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціально-культурної сфери, готовністю 6 %, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вулиця Черняховського, буд. б/н, від 04 жовтня 2007 року.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представники ОСОБА_4 і ОСОБА_5 позовні вимоги підтримали, надали пояснення аналогічні позовній заяві, просили про задоволення позову в повному обсязі.

В судовому засіданні представники відповідача ОСОБА_2 підприємства «Броварипромжитлобуд» ОСОБА_6 та ОСОБА_7 позовні вимоги не визнали, заперечували проти їх задоволення в повному обсязі, посилаючись на те, що положеннями ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна), особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Майнові права ОСОБА_1 на частку в обєкті незавершеного будівництва у розмірі нежитлового приміщення у цокольному поверсі другої секції загальною площею 135 кв.м., за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул. Черняховського, буд. 21-Б, виникли на підставі рішення Броварського міськрайонного суду Київської області по справі № 361/8818/14-ц від 06 лютого 2015 року за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «T-Фактор», з яким позивач перебував у договірних відносинах та який безпосередньо здійснював будівництво вказаного житлового будинку.

З огляду на послідовність дій позивача протягом останніх восьми років по укладенню та переукладенню договорів з ТОВ «Півнізахідтрансбуд», як з власником обєкта незавершеного будівництва та ТОВ «T-Фактор», як з правонаступником ТОВ «Півнізахідтрансбуд», позивач добровільно виражав свою волю щодо будівництва вказаного житлового будинку за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Черняховського, буд. 21-Б та повністю погоджувався з умовами укладених раніше правочинів.

При укладанні договорів з ТОВ «Північзахідтрансбуд» та ТОВ «T-Фактор», позивач не міг не знати про укладення договору від 04 жовтня 2007 року між ОП «Броварипромжитлобуд» та ТОВ «Північзахідтрансбуд» про продаж обєкта незавершеного будівництва, а саме: багатоквартирного 301 кв. житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціально-культурної сфери, готовністю 6 (шість) %, за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул.. Черняховського, буд. б/н, на підставі якого ТОВ «Північзахідтрансбуд» оформив свідоцтво на право власності на обєкт незавершеного будівництва, що свідчить про неправдивість відомостей, наданих позивачем до суду з метою введення суду в оману.

ОП «Броварипромжитлобуд» діяло з дотриманням норм чинного законодавства України та при укладені нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 04 жовтня 2007 року не було порушено прав жодної зі сторін договору, а тим паче прав чи інтересів ОСОБА_1 як члена суспільства чи просто людини, громадянина, а тому законних підстав для скасування раніше укладеного, нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу між ОП «Броварипромжитлобуд» та ТОВ «Північзахідтрансбуд» від 04 жовтня 2007 року - немає.

Посилаючись на викладене, просили суд в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Північзахідтрансбуд» ОСОБА_8 позовні вимоги не визнала, заперечувала проти їх задоволення, оскільки позивач не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу, не є співвласником обєкту незавершеного будівництва, йому належить виключно майнове право на частку в обєкті незавершеного будівництва, що відповідає проінвестованим коштам. Права та законні інтереси позивача договором купівлі-продажу не порушуються, обсяг прав та зобовязань позивача жодним чином не змінюється, оскільки: позивачу належить виключно майнове право на частку в обєкті незавершеного будівництва, що жодним чином не порушується при переході права власності на обєкт незавершеного будівництва від одного забудовника до іншого; обсяг прав та зобовязань позивача ніяким чином не залежить від зміни власника обєкту незавершеного будівництва, оскільки обсяг прав та зобовязань позивача встановлений договорами, які були укладені між позивачем та відповідачами в якості забудовників, а саме: договором № 10П про пайову участь у будівництві житлового будинку № 21-Б по вул. Черняховського, м. Бровари від 22 серпня 2006 року, який був укладений між позивачем та відповідачем ОП «Броварипромжитлобуд», додатковою угодою до цього договору, яка була укладена між позивачем, відповідачем ОП «Броварипромжитлобуд» та відповідачем ТОВ «Північзахідтрансбуд», які є дійсними станом на сьогодні.

Отже, у позивача фактично відсутнє право на звернення до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Крім того, відповідач ОП «Броварипромжитлобуд» та відповідач ТОВ «Північзахідтрансбуд» при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу дійшли повної згоди щодо предмету, ціни та строку дії договору, тобто щодо всіх його істотних умов. Наявність фізичних осіб-інвесторів обєкту незавершеного будівництва не є істотною умовою договору. При цьому, відповідачі не визнавали істотною умовою договору купівлі-продажу наявність фізичних осіб-інвесторів обєкту незавершеного будівництва.

Посилаючись на викладене, просила суд в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Крім того, 06 вересня 2016 року до суду надійшло клопотання від представника ТОВ «Північзахідтрансбуд» ОСОБА_9 про застосування строків позовної давності (а.с.47-49).

В судовому засідання представник третьої особи Міської громадської організації «Спілка інвесторів Черняховського 21-Б» ОСОБА_10 позовні вимоги підтримала у повному обсязі, просила про їх задоволення.

Судом встановлено, що між позивачем ОСОБА_1 та орендним підприємством «Броварипромжитлобуд» 22 серпня 2006 року було укладено договір № 10П про пайову участь у будівництві житлового будинку №21-Б по вул. Черняховського в м. Бровари Київської області (а.с.11-12).

Відповідно до п.1.1 та п. 4.1.1. цього договору, «Пайовик» приймає пайову участь у будівництві житлового будинку по №21-Б по вул. Черняховського в м. Бровари Київської області з метою отримання у власність нежитлове приміщення у цокольному поверсі 2-секції загальною площею 130,4 кв.м., а «Підприємство» виконує комплекс, обумовлених цим договором робіт по будівництву, з подальшою передачею нежитлового приміщення «Пайовику» шляхом підписання двостороннього акту приймання-передачі за умови виконання «Пайовиком» умов даного договору.

Згідно вимог п.п.4.1.1. договору, «Пайовик» зобов'язався провести оплату в строк до 22.08.2006 року та сплатити - 652000 грн. 00 коп.

На виконання умов договору, позивач 22 серпня 2006 року перерахував на розрахунковий рахунок ОП «Броварипромжитлобуд» грошові кошти у розмірі 652 000,00 грн., що підтверджується банківською квитанцією №4 КРУ TOB «Укрпромбанк», відділення №8 (а.с.13).

Таким чином, позивач ОСОБА_1 провів 100% оплату вартості нерухомості по договору №10П від 22.08.2006 р. про пайову участь у будівництві житлового будинку №21-Б по вул. Черняховського в м. Бровари Київської області, чим виконав умови договору щодо оплати вартості нерухомості у повному обсязі.

Вартість об'єкту нерухомості згідно п.2.5 договору становить - 652000,00 грн. і вартість внеску позивача становить 652000,00 грн.

Згідно п.1.2. договору №10П від 22.08.2006 р., запланований строк здачі об'єкту будівництва - перше півріччя 2009 року. Також п. 6.3. договору передбачено, що за порушення його умов, винна сторона відшкодовує спричинені цим збитки в порядку, передбаченому чинним законодавством. Умови цього договору можуть бути змінені за взаємною згодою сторін з обов'язковим складенням відповідної додаткової угоди. Жодна із сторін не має права передавати свої права і обов'язки за цим договором третій стороні без письмової згоди на це другої сторони.

31 серпня 2007 року була підписана тристороння додаткова угода до договору №10П від 22.08.2006 р. про зміну сторони договору із ОП «Броварипромжитлобуд» на TOB «Північзахідтрансбуд» (а.с.14).

16 серпня 2007 року між ОП «Броварипромжитлобуд» та ТОВ «Північзахідтрансбуд» був укладений договір №2/Ч про дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Черняховського, м. Бровари, Київська область (а.с.15-18).

Відповідно до п. 1.3. договору 2/Ч, ОП «Броварипромжитлобуд» передало, а ТОВ «Північзахідтрансбуд» прийняло функції забудовника, замовника та землекористувача на період будівництва. В свою чергу, в якості компенсації ТОВ «Північзахідтрансбуд» на підставі п. 1.4 даного договору, після здачі будинку в експлуатацію, залишає у своєму розпорядженні площу обєкта на яку нею особисто, або залученими інвесторами, внесено інвестиції. Сума внесених інвестицій входить у загальну вартість будівництва та має бути документально підтверджена.

У п.2.4. договору 2/Ч зазначено, що проінвестовані квартири є власністю інвесторів та відповідно до п.5.1.5. договору №2/Ч ОП «Броварипромжитлобуд» зобовязується протягом 15 днів передати ТОВ «Північзахідтрансбуд» перелік пайовиків, які прийняли участь у фінансуванні обєкту будівництва, із зазначенням номеру квартири та нежитлових приміщень. В свою чергу, ТОВ «Північзахідтрансбуд» у відповідності до п.6.1.6. зобовязується передати інвесторам будівництва та іншим пайовикам, закінчені будівництвом приміщення на підставі акту прийому - передач приміщень.

31 серпня 2007 року, на виконання умов договору 2/Ч, між позивачем та відповідачами була підписана тристороння додаткова угода до договору про пайову участь у будівництві житлового будинку, про зміну сторони договору, із ОП «Броварипромжитлобуд» на ТОВ «Північзахідтрансбуд».

04 жовтня 2007 року між відповідачами ОП «Броварипромжитлобуд» на ТОВ «Північзахідтрансбуд» укладено договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, а саме: багатоквартирний (301 кв.) житловий будинок з вбудованими приміщеннями соціально-культурної сфери, готовністю 6 %, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вулиця Черняховського, буд. б/н», який посвідчено приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу ОСОБА_3 у реєстрі нотаріальних дій за № 1807 (а.с.7-8).

15 жовтня 2007 року вказаний договір купівлі-продажу Комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» було внесено в реєстр прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідним витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с.10).

Відповідно до рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 06 лютого 2015 року, 24 січня 2011 року тристоронньою додатковою угодою до договору №10 П від 22.08.2006 р. була змінена сторона по договору із TOB «Північзахідтрансбуд» на TOB «Т-Фактор». 20 січня 2012 року між позивачем ОСОБА_1 та TOB «Т-Фактор» був підписаний договір №11/12П про участь у спільному будівництві житлового будинку за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Черняховського, 21-Б. За цим договором TOB «Т-Фактор» виступив правонаступником попереднього замовника по зобов'язаннях перед позивачем добудувати та, згідно п. 2.2 даного договору, здати в експлуатацію житловий будинок, після чого передати об'єкт нерухомості позивачу у власність у четвертому кварталі 2012 року. В зв'язку з тим, що у встановлений строк об'єкт будівництва добудований, але введений в експлуатацію не був, то 24 квітня 2013 року між позивачем та TOB «Т- Фактор» був укладений новий договір №11/12П про участь у спільному будівництві житлового будинку за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Черняховського, 21-Б та визначений новий строк закінчення будівництва і передачі у власність позивачу об'єкту будівництва - другий квартал 2014 року (а.с.28-34).

Згідно вищезазначеного рішення та ухвали Броварського міськрайонного суду Київської області від 25 грудня 2015 року, за ОСОБА_1 визнано майнові права на частку в обєкті незавершеного будівництва у розмірі проінвестованого нежитлового приміщення у цокольному поверсі 2 секції загальною площею 135 кв.м., за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул.. Черняховського, буд. №21-Б; та майнове (речове) право на отримання в натурі обєкта інвестування - нежитлового приміщення у цокольному поверсі другої секції загальною площею 135 кв.м. за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул.. Черняховського, буд. №21-Б. Розмір частки ОСОБА_1 становить 652/54291 (а.с.35).

Аналізуючи встановлені судом в рішенні від 06 лютого 2015 року обставини підписання між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Т-Фактор» договору про участь у спільному будівництві житлового будинку за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Черняховського, 21-Б, та тристоронньої додаткової угоди до договору №10 П від 22.08.2006 р. про зміну сторони по договору, суд приходить до висновку, що про існування договору купівлі-продажу від 04 жовтня 2007 року на той момент позивач ОСОБА_1 не знав і не міг знати, а підписував зазначені договори, опираючись на попередній досвід при укладенні 31 серпня 2007 року тристоронньої додаткової угода до договору №10П від 22.08.2006 р. про зміну сторони договору із ОП «Броварипромжитлобуд» на TOB «Північзахідтрансбуд».

В постанові Київського апеляційного господарського суду від 19 грудня 2013 року, зазначено, що обєкт незавершеного будівництва по вул.. Черняховського, 21-Б у с. Бровари, розташований на спірній земельній ділянці, був набутий у власність ТОВ «Північзахідтрансбуд» на підставі договору купівлі-продажу від 04 жовтня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстровим № 1807. 15 жовтня 2007 року Комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» зареєстроване право власності на обєкт незавершеного будівництва за TOB «Північзахідтрансбуд» (а.с.19-27).

Таким чином, суд вважає, що саме з постанови Київського апеляційного господарського суду від 19 грудня 2013 року позивач ОСОБА_1 повинен був дізнатися про існування договору купівлі-продажу від 04 жовтня 2007 року, а тому саме з того часу і повинен відраховуватися строк позовної давності.

ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом 29 липня 2016 року, а тому строк звернення до суду за захистом своїх прав позивачем пропущено не було.

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Водночас, відповідно до статті 190 ЦК України, майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість обєкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності це певний юридичний механізм, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на певні обєкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 ЦК України.

Позивач ОСОБА_1 виконав свої грошові зобовязання за договором від 22 серпня 2006 року № 10П про пайову участь у будівництві житлового будинку №21-Б по вул. Черняховського в м. Бровари Київської області, повністю сплативши вартість обєкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або для набуття майнових прав на цей обєкт.

Отже, в ситуації, коли законодавство не надає право учаснику договору про пайову участь у будівництві оформити право власності на належну йому частину обєкту нерухомості, тоді тільки договір про пайову участь у будівництві забезпечує юридичний захист учаснику такого договору та збалансовує інтереси всіх учасників.

З огляду на вищевикладене, суд вважає, що вчинення будь-яких правочинів ОП «Броварипромжитлобуд» відносно обєкту незавершеного будівництва - житлового будинку №21-Б по вул. Черняховського в м. Бровари Київської області, без згоди інвесторів цього будівництва, які є співвласниками обєкту будівництва, на підставі договорів про пайову участь у будівництві та власників майнових прав у обєкті незавершеного будівництва, може призвести до порушення їхніх законних та охоронюваних прав.

Відповідно до ч.1 ст.227 ЦК України, правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним.

Доказів того, що договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, багатоквартирного (301 кв.) житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціально - культурної сфери, готовністю 6 %, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вулиця Черняховського, буд. б/н, від 04 жовтня 2007 року, було укладено зі згоди всіх інвесторів власників майнових прав в обєкті незавершеного будівництва, відповідачами не надано, а судом не здобуто.

За таких обставин суд приходить до обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Крім того, керуючись ст.88 ЦПК України, суд вважає необхідним стягнути солідарно із відповідачів на користь позивача витрати по сплаті судового збору в розмірі 551,20 грн.

Керуючись ст.ст. 203, 215, 227, 331, 592, 1130-1135, 1141 ЦК України, Законом України «Про інвестиційну діяльність», ст.ст. 3, 10, 57-60, 88, 212, 214-215 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу об'єкту незавершенного будівництва, багатоквартирного (301 кв.) житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціально-культурної сфери, готовністю 6 %, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вулиця Черняховського, буд. б/н, від 04 жовтня 2007 року.

Стягнути солідарно із ОСОБА_2 підприємства «Броварипромжитлобуд», , юридична адреса: Київська область, місто Бровари, бульвар Незалежності, 14, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд», , юридична адреса: Київська область, місто Бровари, бульвар Незалежності, 14, на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, витрати по сплаті судового збору в розмірі 551, 20 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Київської області. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя В. С. Сердинський