Справа № 393/547/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2017 року смт.Новгородка

Новгородківський районний суд Кіровоградської області

у складі:

головуючого судді Рачкелюка Ю.В.,

за участю секретаря Шупрудько К.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Новгородка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою та стягнення боргу за договором оренди,

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача звернувся до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та стягнути заборгованість з відповідача по орендній платі в розмірі 63565,88 грн. Свої вимоги мотивував тим, що 22.10.2013року позивач та відповідач уклали договір оренди торгового місця (далі по тексту - Договір) відповідно до якого позивач передав в Оренду відповідачеві 18 кв. м. торгового місця під розміщення торгового павільйону, яке знаходиться на території ринку в смт. Новгородка Кіровоградської області. Відповідач розмістив торговий павільйон на орендованому торговому місці та здійснює торгову діяльність на власний розсуд. В свою чергу, позивач являється користувачем земельної ділянки на якій знаходиться ринок в смт.Новгородка відповідно до договору оренди землі від 02.03.2012 року за яким Позивач має право користуватися земельною ділянкою площею 0,037га в комерційних цілях.

Відповідно до ОСОБА_3 позивач та відповідач погодили розмір орендної плати в сумі 720грн. за 1 місяць (пункт 4.1. ОСОБА_3) та встановили випадки корекції орендної плати, а саме у випадку коли нормативно-грошова оцінка земельної ділянки збільшиться на суму більш ніж 5% (пункт 4.2. ОСОБА_3). На час укладення договору оренди нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становила 30805,78грн., в 2014році нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становила 81182,22грн., в 2015році нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становила 101396,59грн., в 2016році нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становила 145301,32грн. Так як Орендодавець сплачує орендну плату за земельну ділянку виходячи з нормативної-грошової оцінки земельної ділянки і у випадку збільшення вартості нормативно-грошової оцінки земельної ділянки автоматично збільшується і вартість оренди торгового місця, яке являється складовою частиною основної земельної ділянки.

Таким чином починаючи з 2014року передбачено корекцію розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Виходячи з викладеного вартість оренди торгового місця мала становити: в 2014році - 1897,34 грн. з врахуванням відсоткового збільшення нормативної грошової оцінки землі; в 2015році - 2369,8 грн. з врахуванням відсоткового збільшення нормативної грошової оцінки землі; в 2015році - 3396,02 грн. з врахуванням відсоткового збільшення нормативної грошової оцінки землі.

Так як відповідач протягом 2014-2016 років сплачував по 720грн., а з липня 2016року взагалі перестав сплачувати орендну плату, то на даний час виникла заборгованість за договором оренди торгового місця по сплаті орендної плати яка становить: за 2014рік - 14128,08грн., за 2015 рік-19797,60 грн.; за 2016рік - 29640,20 грн.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні. В судовому засіданні уточнив позовні вимоги просив стягнути заборгованість по орендній платі з липня 2016 року по вересень 2016 року. Крім того зазначив, що посилаючись на підстави поновлення договору оренди торгового місця відповідач не взяв до уваги положення статті 777 ЦК України в якій визначено, що наймач (відповідач по справі), який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, але для того щоб скористатися своїм правом він повинен виконати умови передбачені статтею 777 ЦК України, а саме: наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Ніякого повідомлення про намір поновити договір оренди від відповідача не надходило і таким чином він не висловив свого бажання для поновлення договору оренди. Не дочекавшись пропозицій та повідомлень про поновлення договору оренди позивач надіслав листа з вимогою переглянути розмір орендної плати, а якщо наймач не погоджується то відповідно до положень тієї ж статті 777 ЦК України: у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймачу було добре відомо про те, що він тривалий час до завершення договору оренди не сплачував орендну плату з його ж сторони жодних письмових зауважень до наймодавця до завершення договору оренди землі не надходило. Стосовно розміру орендної плати, яку позивач просить стягнути з відповідача відповідно до умов договору оренди то сума зазначена в позовній заяві позивачем вирахувана позивачем з врахуванням положення п. 4.2 ОСОБА_3 який зазначає, що орендна плата коректується при зміні курсу валют, а також при зміні нормативної грошової оцінки землі. В даному випадку настали дві умови для корекції курсу і позивач обрав найбільш прийнятний для себе варіант корекції курсу так як відповідач не виявив бажання взяти участь в розрахунку корекції розміру орендної плати, жодного дозволу чи погодження у відповідача для проведення корекції курсу орендної плати договором не вимагається. Посилання на відсутність в позивача права на односторонню зміну умов договору необґрунтоване так як в даному випадку, проводячи корекцію розміру орендної плати позивач виконував умови договору погодженого з відповідачем, а саме п. 4.2 ОСОБА_3. Також просив врахувати ту обставину, що зі змісту вищезазначеного положення договору передбачено обов'язкову корекцію при настанні відповідних умов, які настали обидві як зазначено вище. Посилання на відсутність формули для корекції розміру орендної плати, на його думку, не може бути перешкодою для такої корекції так як можливо вирахувати відсоткове збільшення розміру як курсу валюти так і нормативно-грошової оцінки землі і пропорційно збільшити розмір орендної плати як і було зроблено.

Представник відповідача ОСОБА_4 позовні вимоги не визнав, заперечував щодо їх задоволення. Свої заперечення мотивував тим, що 35 місячний строк дії договору оренди мав закінчуватися 22 вересня 2016 року. Оскільки від позивача, як орендодавця, заперечення щодо продовження дії оренди, в порядку та термін визначений п.2.2. ОСОБА_3 оренди не надходили, вказаний Договір оренди є діючим, так як строк його дії подовжився автоматично ще на 35 місяців, тобто до 22 серпня 2019 року. Відповідач на законних підставах, на підставі ОСОБА_3 оренди користується предметом оренди, що визначений п.1.1. ОСОБА_3 оренди та перешкод в користуванні земельною ділянкою позивачеві не чинить і чинити не може. Тому позовна вимога про усунення перешкоди в користуванні, є безпідставною.

Не є правомірною позовна вимога про зобовязання відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою користувачем якої є позивач шляхом звільнення земельної ділянки від встановленого відповідачем торгового павільйону, так як предметом оренди не є земельна ділянка. Договір оренди не містить будь-яких застережень про те, що позивач не є власником предмету оренди, який він передав у тимчасове, строкове, платне користування відповідачеві, який вважав позивача власником нього предметом оренди. Встановлення торгового павільйону відповідачем відбувалося правомірно на підставі ОСОБА_3 оренду, за його ж рахунок, який і є складовою ОСОБА_3 оренди.

Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості по орендній платі в розмірі 63 565, 88 грн., то пунктом 4.1. ОСОБА_3 оренди передбачено, що орендна плата становить на місяць 720 грн. за 18 кв.м. ОСОБА_3 оренди сторони погодили істотні умови, орендну плату вказавши її в твердому грошовому виразі 720 грн. на місяць. Будь-яких застережень при встановленні розміру орендної плати чи її розрахунку первісно привязки до нормативно-грошової оцінки землі, як і її вартісний вираз, Договір оренди не містить. Тобто позивач не має права в односторонньому порядку змінювати умови ОСОБА_3 оренди, у тому числі в частині збільшення в односторонньому порядку розміру орендної плати. Посилання позивача на п.4.2 ОСОБА_3 оренди, як на підставу збільшення розміру орендної плати, є безпідставним, оскільки він не передбачав початково будь-якої формули здійснення перерахунку орендної плати та порядку чи механізму перегляду сторонами ОСОБА_3 оренди розміру орендної плати (обмін листами, строки розгляду, наслідки відмови тощо). Тягар по збільшенню розміру орендної плати за користування земельної ділянки позивачем перед Новгородківською селищною радою, за умовами діючої редакції ОСОБА_3 оренди, не може бути перекладений на відповідача, оскільки це порушує умови ОСОБА_3 оренди. Як вбачається з доданої позивачем до позову довідки від 08.09.2016 року за вих.№ 01-16/633 виданої Новгородківською селищною радою, позивач сам дізнався про розмір грошової оцінки земельної ділянки в 2012-2016 р.р. лише з дати отримання даної довідки, тобто з 08.09.2016 року. Враховуючи вищевикладене просив відмовити в задоволенні позову.

Суд заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню зі слідуючих підстав.

22.10.2013 року між позивачем ОСОБА_1 і відповідачем ОСОБА_2 був укладений Договір оренди торгового місця, за змістом п.1.1. якого, позивач передав у строкове, платне користування на правах оренди відповідачу торгове місце площею 18 кв.м. торгового павільйону №1.7. встановленого за рахунок відповідача з його матеріалу та його силами, яке знаходиться на території ринку в смт.Новгородка Кіровоградської області.

Між сторонами ОСОБА_3 оренди виникли правовідносини найму (оренди), які регулюються главою 58 ЦК України.

Згідно з п.2.1., укладеного між позивачем і відповідачем ОСОБА_3 оренди, Договір укладається на строк 35 (тридцять пять) місяців та починає діяти з моменту передачі орендарю торгового місця.

35 місячний строку дії ОСОБА_3 оренди закінчився 22 вересня 2016 року.

Відповідно до п.2.2. ОСОБА_3 оренди при відсутності зауважень з боку орендаря строк дії договору оренди торгового місця подовжується автоматично на термін, що вказаний в п.2.1. ОСОБА_3 оренди.

Момент передачі орендарю торгового місця сторони ОСОБА_3 оренди визначили згідно з п.1.5 ОСОБА_3 оренди, моментом підписання ОСОБА_5 прийому - передачі, який є Додатком № 2 до ОСОБА_3 оренди, як невідємна частина цього ОСОБА_3 оренди. ОСОБА_5 приймання - передачі підписаний сторонами та датований 22 жовтня 2013 року.

Відповідно до ОСОБА_3 позивач та відповідач погодили розмір орендної плати в сумі 720грн. за 1 місяць (пункт 4.1. ОСОБА_3).

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно вимог пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до вимог статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається (ст. 525 ЦК України).

Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.

Згідно зі ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до вимог ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно з ст. 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо

сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами.

За ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст.760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Предметом договору найму можуть бути майнові права.

За змістом ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Як зазначено в ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, у кладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. ОСОБА_3 або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

За нормою ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Що стосується вимоги позивача про зобовязання відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою, користувачем якої є позивач, шляхом звільнення земельної ділянки від встановленого відповідачем торгового павільйону то дана вимога задоволенню не підлягає. Оскільки від позивача, як орендодавця, заперечення щодо продовження дії оренди, в порядку та термін визначений п.2.2. ОСОБА_3 оренди не надходили. Вказаний Договір оренди подовжився автоматично ще на 35 місяців, тобто до 22 серпня 2019 року. Відповідач на підставі ОСОБА_3 оренди користується предметом оренди, що визначений п.1.1. ОСОБА_3 оренди.

Що стосується вимоги позивача про стягнення заборгованості по орендній платі в розмірі 63565,88 грн., то дана вимога підлягає частковому задоволення на суму 2160 грн. ( 3 х 720 грн.) так як заборгованість виникла з липня 2016 року по вересень 2016 року, як уточнив сам представник позивача в судовому засіданні. Посилання позивача на п.4.2 ОСОБА_3 оренди, як на підставу збільшення розміру орендної плати, є безпідставними, оскільки він не передбачав початково будь-якої формули здійснення перерахунку орендної плати та порядку чи механізму перегляду сторонами ОСОБА_3 оренди розміру орендної плати (обмін листами, строки розгляду, наслідки відмови тощо.)

Відповідно до ст.88 ЦПК України з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судові витрати в розмірі 551,20 грн. пропорційно до задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 509, 526, 530, 626, 628, 638, 639, 759-761, 763-764 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 11, 88, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Цивільний позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою та стягнення боргу за договором оренди задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 2160 грн. та судові витрати в сумі 551,20 грн.

В задоволенні інших позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Кіровоградської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10 денний строк з дня його проголошення.

Головуючий суддя Ю. РАЧКЕЛЮК