САДГІРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ЧЕРНІВЦІ
Справа № 726/1538/16-ц
Провадження №2/726/37/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.03.2017 м. Чернівці

Садгірський районний суд м. Чернівців у складі: головуючого судді Мілінчук С. В., при секретарі Сківернічук А.М. розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства "Приватбанк" та товариства з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг", третя особа: приватний нотаріус Дніпропетровького міського нотаріального округу ОСОБА_2 та Чернівецька міська рада про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,-суд

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернувся до суду із позовом до ПАТ КБ «Приватбанк», ТзОВ «Естейт Селлінг» в якому вказує, що 18 лютого 2016 року мїж ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку №207 по вул. Я.Мудрого (ОСОБА_3) у ОСОБА_4 загальною площею 68,80 кв.м ,житловою площею 51,30 кв.м. ,що належить на праві власності позивачу - ОСОБА_1.

Позивач вважає , що даний договір порушує його права у звязку із наступним.

В договорі купівлі-продажу, що оспорюється було зазначено нотаріусом, який посвідчував його, таке: «Сторони цей договір укладають на підставі рішення Садгірського районного суду м.Чернівці від 19.12.2008 року (справа №2-848/2008) , що вступило в закону силу 28.01.2009 року відповідно до якого встановлено, що в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором CVFMG100000010 від 19.07.2007року звернути стягнення на предмет іпотеки житловий будинок з господарчими будівлями, який розташований за адресою Чернівецька область місто Чернівці, вулиця Ярослва Мудрого буд.207, шляхом продажу предмету іпотеки Публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» з укладанням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою покупцем, а також надання ПАТ КБ «Приватбанк» усіх повноважень необхідних для здійснення продажу.

Отже існувало посилання на рішення Садгірського районного суду м.Чернівці від 19.12.2008 року про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Однак, після вказаного рішення суду, тільки у 2016 році відповідачі за цим договором уклали договір купівлі-продажу. Позивач зазначає, що продаж будинку було вчинено без повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу та зазначений договір суперечить вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким прямо встановлено заборону примусового стягнення нерухомого житлового майна, яке вважається предметом застави, якщо таке майно виступає як забезпечення зобовязань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є обєктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (обєкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Зазначає, що спірне нерухоме майно відповідає вимогам вказаного закону, щодо заборони його примусового стягнення. З огляду на викладене, рішення суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає виконанню на час дії Закону № 1304-VII.

Крім того, приватний нотаріус (третя особа), посвідчуючи договір купівлі-продажу, у п.1.2 спірного договору зазначив, що житловий будинок, який відчужується за даним договором розташований на земельній ділянці площею 0,0612, кадастровий номер земельної ділянки :55:005:1029 за адресою : Чернівецька обл., м.Чернівці, вул. Ярослава Мудрого,207 на вказаній земельній ділянці розташовані: житловий будинок літ «А», дерево, загальною площею 68.9 кв.м, житловою площею 51.30 кв.м, сарай літ «Б», дерево. Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку право власності на дану земельну ділянку ні за ким не зареєстроване, а тому нотаріус не мав права переоформити право власності на земельну ділянку.

Враховуючи викладене, позивач просить визнати недійсним договір купівлі продажу житлового будинку №207 по вул.Я.Мудрого у м.Чернівці загальною площею 68,80 кв.м ,житловою площею 51,30 кв.м., що належить на праві власності ОСОБА_1, який був укладений 18 лютого 2016 року між ПАТ КБ "Приватбанк" та ТзОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ».

В судовому засіданні представник позивача дав пояснення аналогічні викладеним в позові, позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Позивач в судове засідання не зявився, хоча належним чином був повідомлений про час та дату розгляду цивільної справи.

Представник ПАТ КБ «Приватбанк» в судовому засіданні подав письмові заперечення проти позову в яких вказує, що позовні вимоги позивача є безпідставними, оскільки до вказаних правовідносин, Закон України № 1304-VII може бути застосований тільки у разі примусового виконання рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим, існує рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке було ухвалене до прийняття закону № 1304-VII, а оскільки закон не має зворотної дії в часі та він не може бути застований до спірних правовідносин. Окрім того, позивач не надав доказів, що він проживає у спірному будинку та вказаний будинок є його єдиним місцем проживання.

Представник ТзОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» в судові засідання не зявився, хоча належним чином був повідомлений.

Третя особа подала до суду письмові заперечення проти позову, в яких зазначає, що Закон України № 1304-VII не встановлює мораторій на відчуження майна без згоди власника. Окрім того посилання позивача про відчуження земельної ділянки є безпідставним, оскільки предметом договору купівлі-продажу є тільки житловий будинок.

Суд дослідивши матеріали справи, вислухавши доводи сторін, оцінивши належність, допустимість та достовірність доказів, приходить до висновку про обґрунтованість позову та необхідність його задовольнити в повному обсязі з наступних підстав.

Судом встановлено, що відповідно до кредитного договору № CVFMG100000010 від 19.07.2007 року ЗАТ «Приватбанк» надав ОСОБА_1 кредитні кошти у розмірі 52000,00 доларів США на споживчі цілі, а саме купівлю житла, а також 13000,00 доларів США на сплату страхових платежів, передбачених п.п.2.1.3., 2.2.7. договору.

Відповідно до договору іпотеки від 08.08.2007 року укладеного між ЗАТ «Приватбанк» та ОСОБА_1, останній, в якості забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором, передав в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно у вигляді будинковолодіння № 207 по вул. Я.Мудрого (ОСОБА_3) у м.Чернівці, а саме житловий будинок літ «А», дерево, загальною площею 68.9 кв.м, житловою площею 51.30 кв.м, сарай літ «Б», дерево, що належить на праві власності позивачу - ОСОБА_1.

Вказані обставини знайшли своє відображення в рішеннях Садгірського районного суду м. Чернівці від 19.12.2008 року у справі № 2-848/2008 та від 15.12.2009 року у справі № 2-337/2009. Вказаними рішеннями звернуто стягнення на предмет іпотеки за вказаним кредитним договором на будинковолодіння № 207 по вул. Я.Мудрого (ОСОБА_3) у ОСОБА_4 шляхом надання права ЗАТ КБ «Приватбанк» реалізувати предмет іпотеки шляхом продажу вказаного предмету іпотеки з укладанням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою покупцем.

Згідно з ч. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 3 ЗУ «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Взаємні права і обовязки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

У відповідності до ст. 5 ЗУ «Про іпотеку»

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів

нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Як передбачено ст.7 ЗУ «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.

Встановлено, що 18 лютого 2016 року мїж ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку №207 по вул. Я.Мудрого (ОСОБА_3) у м.Чернівці загальною площею 68,80 кв.м, житловою площею 51,30 кв.м, що належить на праві власності позивачу - ОСОБА_1.

Посилання позивача про те, що нотаріус не мав права переоформити право власності на земельну ділянку, на якій знаходиться будинковолодіння не відповідає дійсності, оскільки предметом договору купівлі-продажу був тільки житловий будинок та будь-яких нотаріальних дій щодо земельної ділянки нотаріусом не вчинялось.

Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який набув чинності 7 червня 2014 року передбачено, що протягом дії цього Закону:

1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобовязань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є обєктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (обєкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Поняття мораторій у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов'язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України).

Таким чином, установлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобовязань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника).

Встановлюючи можливість застосування норм Закону № 1304-VII до спірних правовідносин, судом враховується наступне.

Спірне майно є предметом іпотеки та виступає як забезпечення зобовязань громадянина України за споживчим кредитом наданим йому кредитною установою - резидентом України в іноземній валюті відповідно до вищевказаних договорів.

Як встановлено із акту № 139 від 30.05.2016 року комісії зі складу ПП «Садгора-Сервіс», ОСОБА_1 разом із своєю дочкою ОСОБА_5 постійно з 2005 року проживає ІНФОРМАЦІЯ_1 без реєстрації.

Аналогічні відомості встановлено із письмових пояснень ОСОБА_6 та ОСОБА_7, сусідів ОСОБА_1М, які підтверджують той факт, що останній станом на 19.12.2016 року проживає ІНФОРМАЦІЯ_2.

Таким чином, на підставі письмових доказів, пояснень позивача та його представника, судом встановлено, що ОСОБА_1 використовує будинковолодіння по вул. Я.Мудрого, 207 у м. Чернівці, як місце свого постійного проживання.

Окрім того, відповідно до витягу із реєстру прав власності на нерухоме майно № 19595027, будинковолодіння по вул. Я.Мудрого, 207 у м. Чернівці загальною площею 68,80 кв.м, житловою площею 51,30 кв.м., належить ОСОБА_1 Відомості про інше нерухоме майно, яке перебуває у власності позивача у реєстрах відсутні.

Як вбачається із довідки № 455 від 23.03.2017 року виданої ЧМКБТІ, згідно даних інвентаризаційних справ, право власності за ОСОБА_1 на інше нерухоме майно не зареєстровано.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позивач постійно проживає у спірному будинковолодінні по вул. Я.Мудрого, 207 у м. Чернівці загальна площа якого не перевищує 250 м.кв, у його власності немає іншого нерухомого майна та він не давав своєї згоди на відчуження спірного майна.

Позивач ОСОБА_1 не є субєктом Закону України "Про засади запобігання і протидії корупції".

Окрім того, що правовідносини, які склались між сторонами підпадають під дію закону Закону № 1304-VII, спростовуючи заперечення відповідача, суд вважає за необхідне вказати про наступне.

Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 9 вересня 2015 року ухвалив постанову у справі № 6-483цс15в якій вказав, що, установлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобовязань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника).

Оскільки вказаний Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов'язань, то й не може бути мотивом для відмови в позові, а є правовою підставою, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його чинності.

Разом з тим рішення суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає виконанню.

За своїм змістом Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» встановлює порядок вирішення спорів щодо примусового звернення стягнення на предмети застави та іпотеки, а саме: визначає, що за певних умов та протягом певного проміжку часу таке стягнення не проводиться.

Така правова позиція викладена в постановах Верховного суду України № 6-44цс15 від 25.03.2015 року, № 6-1102цс15 від 23.09.2015 року, № 6-483цс15 від 9.09.2015 року, № 6-58цс15 року від 15.05.2015 року.

Таким чином, ПАТ КБ «ПриватБанк» використав належне йому право на захист своїх порушених прав та судом правомірно задоволено вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки. Однак, вказане рішення суду не може бути виконано на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Окрім того, відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки такожвиникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Згідно ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підповідно до п. 38, 38 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 5 від 30.03.2012 року «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» у випадку, якщо іпотекодержатель не реалізував способів позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачав би передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов'язання (стаття 37 Закону України "Про іпотеку"), він має право звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до статті 39 цього Закону.

Відповідно до частини першої статті 590, статті 578 ЦК звернення стягнення на предмет застави/іпотеки здійснюється лише за рішенням суду, якщо для укладення такого договору щодо майна фізичної особи вимагалось отримання згоди чи дозволу іншої особи чи органу.

Статтєю 39 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються:

загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;

опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;

спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;

початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації та інше.

Стаття 38 ЗУ «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Представником ПАТ КБ «ПриватБанк» надані письмові докази про письмове повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу спірного майна, однак судом не виявляється можливим встановити чи належним чином був повідомлений позивач, оскільки відсутні підтвердження отримання ним вказаного повідомлення.

Вказаними вище нормами чинного законодавства, встановлено два способи реалізації права вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки - шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (відчуження в добровільному порядку, зі згоди іпотекодавця) та на підставі рішення суду (тобто відчуження майна в примусовому порядку, без згоди іпотекодавця)

Реалізуючи право на задоволення своїх вимог, ПАТ КБ «ПриватБанк», як заставодержателю, вказаними вище рішеннями Садгірського районного суду надано право звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» шляхом продажу предмета іпотеки самим іпотекодержателем від імені ОСОБА_1 з укладенням договору купівлі-продажу з іншою особою покупцем. Таким чином, відповідачу, надані всі повноваження із виконання рішення суду із вказівкою на конкретні виконавчі дії та заходи, спрямовані на примусове виконання такого рішення, а саме примусового стягнення на майно (відчуження без згоди власника).

До події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Заборона зворотної дії є однією з важливих складових принципу правової визначеності.

Водночас Конституція України передбачає зворотну дію законів та інших нормативно-правових актів у часі лише у випадках, коли вони помякшують або скасовують юридичну відповідальність особи.

За своїм змістом Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» встановлює порядок вирішення спорів щодо примусового звернення стягнення на предмети застави та іпотеки, а саме: визначає, що за певних умов та протягом певного проміжку часу таке стягнення не проводиться.

Разом з тим мораторій у юридичному розумінні має значення відстрочки виконання певних обовязків, відкладення певних дій на визначений чи невизначений період на підставі спеціального акта.

За таких умов, положення вказаного закону унеможливлює виконання рішення суду відповідачем, якому надано право самостійно примусово (без згоди власника) реалізувати майно (предмет іпотеки), яке є власністю іпотекодавця, який підпадає під дію цього Закону на період його чинності.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про обґрунтованість позову та необхідність визнати вказаний договір купівлі-продажу недійсним.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 203, 215 ЦК України, Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ст.ст. 1, 3, 5, 7, 33, 36, 38, 39, Закону України "Про іпотеку», ст.ст. 10, 11, 60, 86, 88, 209, 214, 215, ЦПК України, Закону України «Про судовий збір», суд, -

ВИРІШИВ :

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку №207 по вул.Я.Мудрого (ОСОБА_3) у м.Чернівці загальною площею 68,80 кв.м ,житловою площею 51,30 кв.м., що належить на праві власності ОСОБА_1, який був укладений 18 лютого 2016 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТзОВ «Естейт Селлінг».

Стягнути з ПАТКБ «Приватбанк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 275,50 гривень.

Стягнути з ТзОВ «Естейт Селлінг» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 275,50 гривень.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Чернівецької області шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції протягом десяти днів з дня його проголошення.

Головуючий суддя ОСОБА_8