Справа № 505/795/16-ц
Провадження № 2/505/12/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28.03.2017 року Котовський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого судді Нікітішина В.П.

при секретарі Бондаренко Н. І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Подільську Одеської області цивільну справу за позовом Агенства з нерухомості "Атланта" Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафу,

встановив:

Позивач ОСОБА_2 з нерухомості "Атланта" ТОВ звернулось 24.02.2016 року в суд з цим позовом, вказуючи, що 13 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 з нерухомості "Атланта" ТОВ (далі Позивач), ОСОБА_1 (далі Відповідач) та ОСОБА_3 (далі Набувач), був укладений Договір №121/2 про намір укласти угоду (далі Договір).

Відповідно з п. 1.1 Договору Власник (Відповідач) та Набувач зобовязуються у майбутньому укласти та нотаріально посвідчити договір відчуження, відповідно до якого Відповідач передає Набувачу у власність майно: двокімнатну квартиру та приміщення-кладову, яке розташоване за адресую: Одеська область, м. Одеса, вул. Бреуса, 63/1, яка належить йому на праві власності, а Набувач в свою чергу сплатити Відповідачу ціну за майно на умовах, передбачених Договором.

Відповідно з п. 1.2 Договору ОСОБА_2 (Позивач) зобовязується надати Відповідачу організаційно-інформаційний супровід, необхідний для забезпечення укладання в майбутньому договору відчуження майна.

Так, Позивач виконав всі необхідні дії, для забезпечення укладання договору, та відповідно з п. 2.5. Договору угода про відчуження повинна була відбутися не пізніше 20 жовтня 2015 року.

Але, 16 жовтня 2015 року Відповідач повідомила про відмову укладати угоду відчуження майна у звязку з переїздом.

Згідно з п. 4.5. Договору у випадку невиконання Власником (Відповідачем) своїх зобовязань, в т.ч. і у випадку, якщо неможливість такого виконання викликана тим, що на момент укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження майна, Власник не може розпоряджатися майном, або відмова Власника від виконання зобовязань, він в триденний строк з моменту предявлення відповідної вимоги зобовязаний повернути Набувачу отриману від нього згідно з Договором суму Авансу та сплатити штраф в розмірі 100% від суми Авансу, а ОСОБА_2 (Позивачу) сплатити штраф в розмірі 3% від ціни майна, вказаної в п. 2.1. Договору.

Відповідно до п. 2.1. Договору ціна майна, узгоджена Сторонами, складає грошову суму в гривнах, яка еквівалентна 62000,00 доларам США згідно з офіційним курсом на день укладання договору відчуження.

Станом на 16.10.2015 року Національним банком України було встановлено офіційний курс гривні до 100 доларів США, який складав 2169,0618 грн.

Таким чином штраф 3% складає 40 344,55 грн. із розрахунку:

62000,00 х 21,690618 = 1 344818,316 грн. - (ціна майна),

1 344818,316 грн.х 3% = 40 344,55 грн.

З урахуванням зазначеного позивач просив постановити рішення суду, яким стягнути з відповідача ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 з нерухомості "Атланта" ТОВ () суму в розмірі 40 344 (сорок тисяч триста сорок чотири) грн. 55 коп. на розрахунковий рахунок 4184 в ПАО «Банк Восток»; стягнути з Відповідача ОСОБА_1 судові витрати на користь ОСОБА_2 з нерухомості "Атланта" ТОВ () на розрахунковий рахунок 4184 в ПАО «Банк Восток».

Представник позивача за довіреністю ОСОБА_4 в судове засідання не зявилась. Надала заяву про розгляд справи у її відсутність, в якій на позові наполягала.

Відповідач ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ІПН: НОМЕР_1, яка зареєстрована на постійне місце проживання за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2, у судове засідання не зявилась. Надала письмові заперечення, згідно яких вказувала, що 13.10.2015 року в результаті переговорів між сторонами було досягнуто згоди щодо спільних намірі про співробітництво щодо укладання договору купівлі - продажу квартири, та укладено договір 121/2 про наміри укласти угоду. Такий документ може породжувати правові наслідки лише за умови, що він відповідає всім ознакам попереднього договору передбаченого ст. 635 ЦК України. Суть договору, його зміст визначений правами та обовязками сторін відповідає вимогам попереднього договору та не відповідає вимогам договору про наміри (протоколу про наміри). Форма договору не відповідає вимогам які закон висуває до попереднього договору бо в такому випадку він підлягає нотаріальному посвідченню. Оскільки договором №121/2 від 13.10.2015 року на сторони покладено зобовязання укласти договір відчуження нерухомого майна (квартири), а статтею 635 ЦК України для таких договорів передбачено форму яка встановлена для основного договору (договору купівлі-продажу), то він підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню. Недотримання форми правочину в даному випадку має наслідком його нікчемність. Крім того, оскільки договору між сторонами щодо відчуження квартири не укладено, то п. 4.4. щодо авансу не відповідає вимогам законодавства. У звязку з вищенаведеним, просила відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Представник відповідачки за довіреністю ОСОБА_5 у судовому засіданні позов не визнав. Підтримав письмові заперечення надані відповідачем, та просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Вислухавши пояснення представника відповідача та дослідивши письмові докази у справі, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову.

Судом становлено, що 21 квітня 2015 року між ОСОБА_2 з нерухомості "Атланта" ТОВ, з однієї сторони, ОСОБА_1, з другої сторони, та ОСОБА_3, з третьої сторони, було укладено договір про намір укласти угоду №121/2.

Згідно п. 1.1. вказаного договору Власник та Покупець зобовязуються у майбутньому (в строк вказаний у п.2.5. Договору) заключити та нотаріально посвідчити договір відчуження, згідно якого Власник передає Покупцю у власність квартирута приміщення-кладову, яке розташоване за адресую: Одеська область, м. Одеса, вул. Бреуса, 63/1, яка належить йому на праві власності, а Набувач в свою чергу сплатити Відповідачу ціну за майно на умовах, передбачених Договором.

Відповідно з п. 1.2 Договору ОСОБА_2 зобовязується надати Відповідачу організаційно-інформаційний супровід, необхідний для забезпечення укладання в майбутньому (в строк вказаний у п.2.5. Договору) договору відчуження майна.

Відповідно до п. 2.1. Договору ціна майна, узгоджена Сторонами, складає грошову суму в гривнах, яка еквівалентна 62000,00 доларам США згідно з офіційним курсом на день укладання договору відчуження.

Відповідно з п. 2.5 Договору угода про відчуження Обєкту повинна була відбутися не пізніше 20 жовтня 2015 року.

16 жовтня 2015 року Відповідач повідомила своєю заявою позивача про відмову укладати угоду відчуження майна, у звязку з переїздом.

Підставою для застосування штрафу за Договором №121/2 Позивачем визначений пункт 4.5. Договору.

Згідно з п. 4.5. Договору у випадку невиконання Власником своїх зобовязань, в т.ч. і у випадку, якщо неможливість такого виконання викликана тим, що на момент укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження майна, Власник не може розпоряджатися майном, або відмова Власника від виконання зобовязань, він в триденний строк з моменту предявлення відповідної вимоги зобовязаний повернути Набувачу отриману від нього згідно з Договором суму Авансу та сплатити штраф в розмірі 100% від суми Авансу, а ОСОБА_2 сплатити штраф в розмірі 3% від ціни майна, вказаної в п. 2.1. Договору.

Таким чином, відповідачем була розрахована сума штрафу 3% у розмірі 40344,55 грн. із розрахунку:

- 62000,00 (ціна майна) х 21,690618 (офіційний курс гривні до 100 доларів США встановлений Національним банком України станом на 16.10.2015 року) = 1344818,316 грн. - (ціна майна),

- 1 344818,316 грн. х 3% = 40 344,55 грн.

Відповідно до змісту ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Договором № 121/2 визначено істотні умови основного договору:

- обєкт нерухомості, що має бути відчуженим (квартира та приміщення-кладова, яка розташована за адресую: Одеська область, м. Одеса, вул. Бреуса, 63/1);

- ціна основного договору (сума коштів у гривні, еквівалентна 62000,00 доларів США на день нотаріального посвідчення основного договору);

- строк укладання основного договору (до 20.10.2015 року).

Також сторонами було обумовлено умови забезпечення виконання Договору № 121/2 та відповідальність за його порушення, а також зобовязання укласти в обумовлений строк основний договір на умовах, встановлених Договором № 121/2.

Таким чином Договір № 121/2 є попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до ст. 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже і Договір № 121/2 як попередній договір мав бути нотаріально посвідченим.

Наслідки недодержання сторонами вимог закону щодо нотаріального посвідчення договору передбачені ч. 1 ст. 220 ЦК України, а саме такий договір є нікчемним.

Згідно з ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Суд погоджується з твердженнями відповідача про те, що вказаний договір порушує публічний порядок.

Так, в п. 3.1.7 Договору на власника покладено обовязок звільнити належне йому приміщення, тобто фактично вирішено питання щодо речового права на майно без укладення основного договору.

Пунктами 3.1.4 та 3.1.8 Договору взято зобовязання надати згоду сусідів та інших співвласників на реалізацію квартири. Таким чином, п. 3.1.8 Договору суперечить вимогам ст. 65 СК України вимогам статті 627 ЦК України, оскільки на ОСОБА_1 покладається відповідальність за згоду іншого з подружжя.

Вимоги пунктів 3.1.4. та 3.1.8 Договору суперечать діючому законодавству, бо згода сусідів та інших співвласників є їх індивідуальним рішенням.

Відповідно до вимог ст. 19 Конституції України ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

В цій частині угода спрямована на примушування стороною угоди інших осіб, які не є сторонами, до надання згоди на реалізацію нерухомого майна.

Відповідно до статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження обєктами права власності українського народу землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу обєктів цивільного права тощо.

Вказана правова позиція викладена в постанові ВСУ від 13 квітня 2016 року (справа №6-1528цс15).

На підставі вищевикладеного вбачається нікчемність Договору № 121/2.

Оскільки Договір № 121/2 є нікчемним, він не породжує жодних правових наслідків для його сторін, в тому числі і тих, що передбачені п. 4.5. Договору. Отже правових підстав для застосування до відповідача штрафу, передбаченого п. 4.5. Договору № 121/2 відсутні, оскільки цей пункт є нікчемним як і весь договір.

При таких обставинах, позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст.10,60,88,212-215 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

ОСОБА_2 з нерухомості "Атланта" Товариство з обмеженою відповідальністю у позові до ОСОБА_1 про стягнення штрафу відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст.223 ЦПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області через суд, який його постановив на протязі 10 днів з дня його проголошення, а особами які не були присутніми у судовому засіданні протягом 10 днів з дня отримання його копії.

С у д д я-