У х в а л а

іменем україни

29 березня 2017 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Червинської М.Є.,

суддів: Коротуна В.М., Мазур Л.М.,

Писаної Т.О., Попович О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «БМУ-2-ЛТД», треті особи: комунальна організація «Обласний фонд сприяння інвестиціям та будівництву», ОСОБА_4, про визнання обов'язку щодо внесення грошових коштів виконаним та зобов'язання виконати обов'язки з передачі майнових прав, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення апеляційного суду Вінницької області від 10 листопада 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2016 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом, який уточнив в ході розгляді справи, та остаточно просив: визнати факт виконання ним договору купівлі-продажу майнових прав № 71 від 03 червня 2014 року в частині здійснення грошових внесків в повному обсязі (здійснення оплати 100 % вартості майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав № 71 від 03 червня 2014 року) та зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «БМУ-2-ЛТД» (далі - ТОВ «БМУ-2-ЛТД») виконати договір купівлі-продажу майнових прав № 71 від 03 червня 2014 року в частині здійснення перерахунку вартості об'єкта нерухомості за результатами обмірів БТІ та передачі йому майнових прав на об'єкт нерухомості шляхом підписання акту прийому-передачі.

На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_3 посилався на те, що 03 червня 2014 року між ним та ТОВ «БМУ-2-ЛТД» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 71, відповідно до п. п .2.1, 2.2 якого він купив майнові права на об'єкт нерухомості з наступними характеристиками: квартира № 71, поверх 3, кількість кімнат 2, загальна площа 74,97 кв. м, житлова площа 35,79 кв. м, ванна/туалет 2,14/4,18 кв. м, кухня 14,91 кв. м, коридор 11,76 кв. м, балкон/лоджія 6,12 кв. м; будівельна адреса - АДРЕСА_1.

Позивач вказував, що за умовами цього договору майнові права на об'єкт нерухомості передаються за актом приймання-передачі не пізніше 20 днів з дати настання останньої з подій: здійснення оплати 100 % вартості майнових прав, введення об'єкта будівництва в експлуатацію, здійснення розрахунків.

Посилаючись на те, що ним здійснено свій обов'язок за договором щодо оплати вартості майнових прав, а об'єкт введено в експлуатацію, проте відповідач ухиляється від виконання своїх зобов'язань за договором, ОСОБА_3 просив задовольнити позовні вимоги.

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 11 серпня 2016 року позов задоволено частково.

Зобов'язано ТОВ «БМУ-2-ЛТД» виконати договір купівлі-продажу майнових прав № 71 від 03 червня 2014 року в частині здійснення перерахунку вартості об'єкта нерухомості за результатами обмірів БТІ та передачі майнових прав на об'єкт нерухомості ОСОБА_3 шляхом підписання акту прийому-передачі.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Вінницької області від 10 листопада 2016 року апеляційну скаргу ТОВ «БМУ-2-ЛТД» задоволено, рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 11 серпня 2016 року скасовано та відмовлено у задоволенні позову.

У касаційній скарзі ОСОБА_3, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідно до п. 6 розд. XII«Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та заперечення на неї ТОВ «БМУ-2-ЛТД», колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, частково задовольняючи позов, встановив виконання покупцем свого обов'язку щодо оплати вартості майнових прав, а також виходячи з того, що договір є чинним, об'єкт введено в експлуатацію та здійснена інвентаризація 2 під'їзду багатоповерхового будинку по АДРЕСА_1, дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову в частині зобов'язання ТОВ «БМУ-2-ЛТД» виконати договір купівлі - продажу майнових прав №71 від 03 червня 2014 року в частині здійснення перерахунку вартості об'єкта нерухомості за результатами обмірів БТІ та передачі майнових прав ОСОБА_3 шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, виходив з того, що грошові кошти, передбачені до сплати позивачем, як покупцем, фактично ТОВ «БМУ-2-ЛТД», як продавцю, не надійшли, а вартість майнових прав за укладеним між сторонами у справі договором збільшилась, проте ОСОБА_3 відмовляється її сплачувати, а тому врахувавши, що позивач не з'явився до відповідача для підписання додаткової угоди, суд дійшов висновку, що на час розгляду справи остаточна вартість майнових прав є невизначеною та непогодженою між сторонами договору.

Згідно зі ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувались вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Колегія суддів суду касаційної інстанції вважає, що зазначеним вимогам рішення суду апеляційної інстанції не відповідає з наступних підстав.

Судами попередніх інстанцій установлено та підтверджується матеріалами справи, що 03 червня 2014 року між ТОВ «БМУ-2-ЛТД» та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі - продажу майнових прав № 71, відповідно до умов якого ТОВ «БМУ-2-ЛТД» продає, а ОСОБА_3 купує майнові права на об'єкт нерухомості з наступними характеристиками: квартира № 71, поверх 3, кількість кімнат 2, загальна площа 74,97 кв. м, житлова площа 35,79 кв. м, ванна/туалет 2,14/4,18 кв. м, кухня 14,91 кв. м, коридор 11,76 кв. м, балкон/лоджія 6,12 кв. м; будівельна адреса - АДРЕСА_1. Майнові права на об'єкт нерухомості передаються за актом приймання-передачі не пізніше 20 днів з дати настання останньої з подій: здійснення оплати 100% вартості майнових прав, введення об'єкта будівництва в експлуатацію, здійснення розрахунків.

У п. п. 4.1, 4.2 договору визначено загальну вартість майнових прав у розмірі 562 275 грн, в т.ч. ПДВ 20 %, а також порядок і строки розрахунків, зокрема, при укладанні договору, покупець сплачує продавцю аванс в розмірі 21% вартості об'єкта будівництва 120 000 грн, а решту вартості 79% - 442 275 грн покупець вносить частками щомісячно до 10 числа згідно графіка, викладеного в додатку № 2.

На виконання умов договору ОСОБА_3 03 червня 2014 року відкрив рахунок у публічному акціонерному товаристві «Златобанк» (далі - ПАТ «Златобанк») та надав доручення ОСОБА_4, який є комерційним директором TOB «БМУ-2-ЛТД», на право перерахування коштів з рахунку № НОМЕР_1 у відділенні ПАТ «Златобанк» на рахунок TOB «БМУ-2-ЛТД» у цьому ж відділенні банку за № 6606 та вніс кошти в сумі 120 000 грн, що підтверджується випискою по особовим рахункам, а 08 липня 2014 року позивач вніс на свій рахунок у ПАТ «Златобанк» черговий платіж в розмірі 30 000 грн.

22 серпня 2014 року між комунальною організацією «Обласний фонд сприяння інвестиціям та будівництва» (далі - Фонд) та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 3-22-31 на будівництво житлового будинку, за умовами п. 1.1 якого Фонд зобов'язувався надати позивачу кредит в сумі 200 000 грн на будівництво квартири за адресою АДРЕСА_1, і на забезпечення зобов'язань за яким ОСОБА_3 зобов'язався укласти договір іпотеки на протязі 10 днів з дня отримання свідоцтва про право власності на житло (а. с. 21-22, т.1).

26 серпня 2014 року Фондом в рахунок оплати за договором № 71 перераховано 200 000 грн на рахунок ТОВ «БМУ-2-ЛТД» у публічному акціонерному товаристві «Мегабанк», що підтверджується платіжним дорученням № 30 (а. с. 23, т. 1), проте 29 серпня 2014 року вказані кошти були повернуті відповідачем Фонду, як зайво перераховані.

01 вересня 2014 року Фондом перераховано 200 000 грн. на рахунок ОСОБА_3 у ПАТ «Златобанк» з призначенням платежу за договором № 71, що підтверджується платіжним дорученням № 34 (а. с. 25, т. 1).

На виконання умов додаткової угоди № 1 до договору № 71 від 11 грудня 2014 року ТОВ «БМУ-2-ЛТД» повідомило ОСОБА_3 про зміни в роботі ПАТ «Златобанк», внаслідок чого платежі здійснювались нерегулярно та несвоєчасно, а також зобов'язалося повідомити реквізити іншої банківської установи для подальшого зарахування авансових внесків покупця, що підтверджується листом за вих. № 36/01 від 23 лютого 2015 року.

29 грудня 2014 року між ОСОБА_3 та ТОВ «БМУ-2-ЛТД» було укладено додаткову угоду № 29, відповідно до умов якої були внесені зміни до договору № 71, внаслідок чого загальна вартість майнових прав складала 594 116 грн та був змінений графік внесення авансових платежів (додаток № 2), починаючи з грудня 2014 року.

Після отримання повідомлення ПАТ «Златобанк» про можливість здійснення грошового переказу в межах банківської установи, ОСОБА_3 перерахував грошові кошти в сумі 350 000 грн на рахунок ТОВ «БМУ-2-ЛТД» в цьому банку, що підтверджується платіжним дорученням № 1 від 30 січня 2015 року.

19 січня 2015 року на вимогу ТОВ «БМУ-2-ЛТД» ОСОБА_3 була складена заява-анкета на відкриття рахунку в ПАТ «ОТП банк» та 20 січня 2015 року на ім'я ОСОБА_4 була видана довіреність на право розпорядження коштами на даному рахунку.

19 січня, 17 лютого, 16 березня, 02 квітня та 13 травня 2015 року позивачем були здійснені авансові внески на відкритий рахунок в ПАТ «ОТП банк» в сумі 27 124 грн кожен, на загальну суму 135 620 грн.

Листом № 7/01 від 30 січня 2015 року ТОВ «БМУ-2-ЛТД» повторно запропоновано позивачу відкрити рахунок в ПАТ «ОТП банк» та внести на нього авансові платежі за листопад-грудень 2014 року, а також планові внески за 2015 рік, листом № 04-04/05 від 04 лютого 2015 року позивача повідомлено про неприйняття платежу в сумі 350 000 грн, який було зараховано на його рахунок в ПАТ «Златобанк», та його повернення; листом № 36/01 від 23 лютого 2015 року позивача повідомлено про зростання вартості квартири, майнові права на яку придбавалися за договором № 71, до 825 010 грн та в якому було запропоновано з'явитись для підписання додаткової угоди.

Листом від 27 лютого 2015 року позивач повідомив ТОВ «БМУ-2-ЛТД» про порушення останнім обов'язку щодо прийняття оплати за договором № 71, заперечив проти вимоги ТОВ «БМУ-2-ЛТД» та просив надати інформацію про стан заборгованості та хід будівництва.

Листом № 38/01 від 11 березня 2015 року ТОВ «БМУ-2-ЛТД» повідомило ОСОБА_3 про наявність заборгованості по квартирі № 71 в розмірі 825 010 грн станом на 23 лютого 2015 року та в розмірі 863 729 грн станом на 10 березня 2015 року; а листом №54/01 від 22 травня 2015 року позивача повідомлено, що авансові платежі на рахунок ТОВ «БМУ-2-ЛТД» з липня 2014 року по січень 2015 року не надходили, в результаті чого договір № 71 розірвано з причин порушення умов договору зі сторони ОСОБА_3 (а. с. 40, 43).

Судами встановлено, що спірному будинку присвоєно адресу: АДРЕСА_1, була проведена інвентаризація другого під'їзду цього будинку, а згідно декларації про готовність об'єкта до експлуатації ВН 69 від 02 жовтня 2015 року ТОВ «БМУ-2 ЛТД» закінчено будівництвом об'єкт в АДРЕСА_1.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 24 листопада 2015 року задоволено позовну заяву ОСОБА_3 про визнання дій протиправним, зобов'язання вчинити дії, визнано безпідставними та неправомірними дії ТОВ «БМУ-2-ЛТД» щодо неприйняття від ОСОБА_3 платежу в 350 000 грн, збільшення вартості майнових прав та наявності заборгованості за авансовими платежами по договору купівлі-продажу майнових прав №71 від 03 червня 2014 року та визнано відсутність у ТОВ «БМУ-2-ЛТД» підстав для складання та направлення ОСОБА_3 письмового повідомлення №54/01 від 22 травня 2015 року про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав у зв'язку із порушенням його умов, визнано дії ТОВ «БМУ-2-ЛТД» зі складання та направлення такого повідомлення безпідставними та неправомірними та зобов'язано ТОВ «БМУ-2-ЛТД» виконати свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав № 71 від 03 червня 2014 року в повному обсязі.

В задоволенні зустрічного позову ТОВ «БМУ-2-ЛТД» до ОСОБА_3, за участю третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача комунальної організації «Обласний фонд сприяння інвестиціям та будівництву», про визнання особи такою, що втратила право купівлі майнових права на об'єкт нерухомості, розірвання договору, стягнення збитків - відмовлено (а. с. 89-91, т. 1).

Рішенням апеляційного суду Вінницької області від 10 лютого 2016 року рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 24 листопада 2015 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3 скасовано, в цій частині ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, в іншій частині рішення суду залишено без змін.

При цьому апеляційним судом встановлено відсутність порушень з боку ОСОБА_3 строків оплати майнових прав за договором купівлі-продажу від 03 червня 2014 року, а тому він погодився з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні зустрічних вимог ТОВ «БМУ-2-ЛТД» про визнання ОСОБА_3 таким, що втратив право купівлі майнових прав, розірвання договору та відшкодування збитків (а. с. 92-96, т. 1).

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва не існує на момент виникнення майнових прав, а тому не може існувати й право власності на нього.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Новостворене нерухоме майно стає об'єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким суб'єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб'єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі ст. 392 ЦК України.

Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Колегія суддів суду касаційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції, який належним чином оцінив копії банківських виписок з ПАТ «Златобанк» та ПАТ «ОТП банк», що свідчать про виконання позивачем своїх зобов'язань щодо внесення платежів по договору купівлі-продажу від 03 червня 2014 року №71 та забезпечення наявності коштів у повному обсязі, відповідно до додаткової угоди № 29 від 29 грудня 2014 року до зазначеного договору, а також довіреності ТОВ «БМУ-2 ЛТД» на ім'я ОСОБА_4 та кредитний договір № 3-22-31 на будівництво житлового будинку, який є чинним, дійшовши обґрунтованого висновку, що ТОВ «БМУ-2 ЛТД» повернуло Фонду вчасно перераховані для будівництва житла в інтересах ОСОБА_3 кошти в сумі 200 000 грн саме як зайво перераховані, у зв'язку із чим Фонд здійснив повторний платіж цих коштів на рахунок ОСОБА_3, розпоряджатися яким у ПАТ «Златобанк» мав змогу ОСОБА_4 (фінансовий директор ТОВ «БМУ-2 ЛТД»), а тому продавець мав змогу і достатньо часу для освоєння цих кредитних коштів за їх цільовим призначенням.

Зважаючи на вищевикладене суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що ОСОБА_3 свій обов'язок щодо внесення коштів в сумі, згідно додаткової угоди № 29 від 29 грудня 2014 року до договору купівлі-продажу від 03 червня 2014 року №71, виконав в повному обсязі саме відповідно до умов укладеного між сторонами договору та подальшого погодження їх виконання, а тому враховуючи вимоги ст. ст. 15, 16 ЦК України, наявні правові підстави для зобов'язання ТОВ «БМУ-2-ЛТД» виконати договір купівлі-продажу майнових прав № 71 від 03 червня 2014 року в частині здійснення перерахунку вартості об'єкта нерухомості за результатами обмірів БТІ та передачі майнових прав на об'єкт нерухомості ОСОБА_3 шляхом підписання акту прийому-передачі.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов, апеляційний суд при дослідженні доказів у справі, які були досліджені місцевим судом з додержанням норм матеріального та процесуального права відповідно до вимог ст. 212 ЦПК України, вдався до їх переоцінки, у зв'язку із чим дійшов помилкового висновку про те, що кошти в сумі 244 116 грн знаходяться на особистому рахунку покупця ОСОБА_3, а тому його вимоги про визнання виконаним зобов'язання щодо внесення грошових коштів та зобов'язання продавця виконати свій обов'язок з передачі майнових прав, не передбачені як договірними умовами, так і законом.

Колегія суддів дійшла висновку, що під час встановлення фактичних обставин справи судом першої інстанції дотримані норми процесуального права, рішення суду відповідає вимогам матеріального права, а тому скасовано апеляційним судом помилково.

Відповідно до положень ст. 339 ЦПК України, установивши, що апеляційним судом скасовано судове рішення, ухвалене згідно із законом, суд касаційної інстанції скасовує судове рішення суду апеляційної інстанції і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції.

Зважаючи на вищевикладене та керуючись ст. ст. 336, 339, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргуОСОБА_3 задовольнити.

Рішення апеляційного суду Вінницької області від 10 листопада 2016 року скасувати, а рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 11 серпня 2016 року залишити в силі.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.Є. Червинська

Судді: В.М. Коротун

Л.М. Мазур

Т.О. Писана

О.В. Попович