Ухвала

іменем україни

22 березня 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Журавель В.І., Закропивного О.В.,

ХоптиС.Ф., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Лукашівка І К» до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, ОСОБА_3, третя особа - Реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області, про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та укладання додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди цієї земельної ділянки, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Лукашівка І К» на рішення апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «Лукашівка І К» (далі - ТОВ «Лукашівка І К») звернулось до суду із зазначеним вище позовом, у якому просило:

- визнати недійсним договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1), укладений 17 грудня 2014 року між Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області та ОСОБА_3;

- визнати поновленим договір оренди землі, укладений 12 березня 2007 року між ТОВ «Лукашівка І К» та Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 12 березня 2007 року;

- вважати укладеною додаткову угоду № 1 до договору оренди землі на умовах проекту додаткової угоди.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 12 березня 2007 року ТОВ «Лукашівка І К» уклало договір оренди земельної ділянки площею 33,0958 га, у тому числі 33,0958 га ріллі із земель резервного фонду, з Монастирищенського районною державною адміністрацією Черкаської області.

Земельна ділянка розташована за межами населеного пункту села Долинка у адміністративних межах Долинківської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

Договір оренди було укладено на 4 роки 11 місяців та зареєстровано у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Актом прийому-передачі земельної ділянки від 10 травня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв у користування земельну ділянку, що є предметом договору оренди землі від 12 березня 2007 року.

25 лютого 2009 року між ТОВ «Лукашівка І К» та Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12 березня 2007 року, згідно з якою змінено умови договору щодо орендної плати (п. 9 договору) та щодо обов'язків орендаря (п. 31 договору). Додаткова угода зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 02 червня 2009 року за № 25.

03 лютого 2012 року ТОВ «Лукашівка І К» повідомило Монастирищенську районну державну адміністрацію Черкаської області про свій намір поновити дію договору на строк 5 років 1 місяць на тих самих умовах. До листа-повідомлення було надано проект додаткової угоди, підписаної орендарем.

Ураховуючи те, що на момент укладення договору не виготовлялась ні технічна документація із землеустрою, ні проект відведення земельної ділянки, 21 листопада 2011 року ТОВ «Лукашівка І К» звернулося до Монастирищенської районної державної адміністрації Черкаської області з листом про надання дозволу на розроблення технічної документації, у тому числі й на вказану земельну ділянку.

23 квітня 2012 року головою Монастирищенської районної державної адміністрації Черкаської області видано розпорядження про надання дозволу ТОВ «Лукашівка І К» на розробку технічної документації із землеустрою.

На виконання вказаного розпорядження ТОВ «Лукашівка І К» уклало договір із фізичною особо-підприємцем ОСОБА_4 на розробку технічної документації із землеустрою, яка була виготовлена, проте до 31 грудня 2012 року не була затверджена Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області.

Відповідно до змін, внесених до земельного законодавства України, з 14 лютого 2013 року Головне управління Держземагенства у Черкаській області виконує функції розпорядника землями сільськогосподарського призначення та є правонаступником Монастирищеської районної державної адміністрації Черкаської області у частині розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності.

ТОВ «Лукашівка І К» не отримало у визначений законом строк листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі ні від Монастирщценської районної державної адміністрації Черкаської області до 31 грудня 2012 року, ні від Головного управління Держземагенства у Черкаській області, земельна ділянка фактично не поверталась орендодавцеві, сторони протягом 2012-2014 років продовжували виконувати умови договору оренди.

ТОВ «Лукашівка І К» з квітня 2012 року до грудня 2014 року користувалося земельною ділянкою, своєчасно та у повному обсязі сплачувало орендну плату за землю, а орендодавець приймав передбачену договором орендну плату та не заперечував щодо користування земельною ділянкою орендарем, у зв'язку і з чим вважає, що договір оренди, який укладений 12 березня 2007 року між Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області та ТОВ «Лукашівка І К», поновлений на новий строк на тих самих умовах.

28 травня 2013 року ТОВ «Лукашівка І К» звернулось до Головного управління Держземагенства у Черкаській області із листом про підписання на виконання вимог ч. 6 ст. 33 Закону додаткової угоди про поновлення дії договору оренди землі, на який відповіді не отримало.

10 лютого 2013 року ТОВ «Лукашівка І К» повторно звернулось до Головного управління Держземагенства у Черкаській області із клопотанням затвердити виготовлену технічну документацію, провести державну реєстрацію таких земельних ділянок та укласти з ТОВ «Лукашівка І К» додаткову угоду про поновлення строку договору оренди землі.

Листом від 22 вересня 2014 року Головне управління Держземагенства у Черкаській області відмовило ТОВ «Лукашівка І К» у поновленні договору оренди землі у зв'язку з закінченням строку дії договору та відсутністю документів, що підтверджують його пролонгацію із посиланням на те, що вирішення порушеного питання можливо лише за результатами проведення земельних торгів.

Незважаючи на те, що договір оренди землі є фактично поновлений відповідно до діючого законодавства, та на те, що ТОВ «Лукашівка І К» не повертало орендодавцю предмет оренди, орендодавець 17 грудня 2014 року уклав із ОСОБА_3 договір оренди вказаної земельної ділянки, земельну ділянку передав у користування останньому.

Зазначений договір Головне управління Держземагенства у Черкаській області та ОСОБА_3 уклали у той час, коли ТОВ «Лукашівка І К» продовжувало правомірно використовувати спірну земельну ділянку та сплачувати передбачену договором орендну плату.

На підставі вищенаведеного та ст. ст. 205, 651,792 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивач просив позов задовольнити.

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 17 лютого 2016 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 17 грудня 2014 року Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області з ОСОБА_3 (кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, площа земельної ділянки 33,0958 га).

Скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 33,0958 га, що зареєстроване за ОСОБА_3 14 січня 2015 року, номер запису 3374995.

Визнано поновленим договір оренди землі, укладений між ТОВ «Лукашівка І К» та Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 12 березня 2007 року, що зареєстрований у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель вчинено запис за № 13 від 10 травня 2007 року з додатковою угодою до нього від 25 лютого 2009 року, що зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті по земельних ресурсах, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 02 червня 2009 року за № 25.

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області на користь ТОВ «Лукашівка І К» судові витрати у розмірі 243 грн 60 коп.

Рішенням апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року скасовано рішення суду першої інстанції та ухвалено нове про відмову у позові.

У касаційній скарзі ТОВ «Лукашівка І К», посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення місцевого суду.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Рішення апеляційного суду не відповідає зазначеним вимогам закону.

Судом установлено, що 12 березня 2007 року ТОВ «Лукашівка І К» уклало з Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 33,0958 га ріллі із земель резервного фонду, яка розташована за межами населеного пункту села Долинка у адміністративних межах Долинківської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області. Договір зареєстрований у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті по земельних ресурсах, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 10 травня 2007 року за № 13. Договір оренди було укладено на 4 роки 11 місяців, тобто до 10 квітня 2012 року.

10 травня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв у користування земельну ділянку площею 33,0958 га, що є предметом договору оренди землі від 12 березня 2007 року, на підставі акта прийому-передачі земельної ділянки.

25 лютого 2009 року між цими ж сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12 березня 2007 року, яка також була зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Додаткова угода стосувалась розміру орендної плати та розширення обов'язків орендаря.

Відповідно до п. 8 договору оренди від 12 березня 2007 року після закінчення терміну договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

03 лютого 2012 року ТОВ «Лукашівка І К» направило на ім'я орендодавця - Монастирищенської районної державної адміністрації Черкаської області - лист-повідомлення про намір поновити дію договору оренди на строк 5 років 1 місяць на тих самих умовах. Одночасно з листом-повідомленням направлявся і проект додаткової угоди відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Додаткова угода з ТОВ «Лукашівка І К» укладена не була, оскільки для її укладення необхідно було виготовити технічну документацію.

17 грудня 2014 року між Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, терміном на 20 років.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що ТОВ «Лукашівка І К» належно виконувало обов'язки за договором оренди від 12 березня 2007 року, дотрималося порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри поновити договір оренди землі і має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у позові, апеляційний суд дійшов висновку про те, що ТОВ «Лукашівка І К» втратило переважне право на поновлення договору оренди землі. Дії Головного управління Держземагенства щодо передачі в оренду землі і, відповідно, договір оренди, укладений з ОСОБА_3, суд вважав такими, що відповідають вимогам чинного законодавства.

Проте з рішенням апеляційного суду повністю погодитися не можна.

За загальними положеннями ЦПК України на суд покладено обов'язок під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача, та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

Важливим є визначення правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин. Саме визначення цих правовідносин дає можливість суду остаточно визначитись, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким чином, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а також правильно витлумачив ці норми.

Відповідно до правової позиції, висловленої у постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Окрім того, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

З матеріалів справи вбачається, що з 2012 року ТОВ «Лукашівка І К» безперешкодно продовжувало користуватися і виконувати свої зобов'язання за згаданим вище договором оренди землі, проти чого не заперечував і відповідач.

Ухвалюючи рішення про відмову ТОВ «Лукашівка І К» у задоволенні позову, апеляційний суд, виходячи із положень Закону України «Про оренду землі», дійшов висновку про неможливість поновлення спірного договору оренди землі у зв'язку з неукладенням додаткової угоди до нього з Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області у місячний термін і закінчення строку договору оренди землі.

При цьому, суд апеляційної інстанції неправильно витлумачив Закон України «Про оренду землі», зокрема ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Крім того, суд не надав жодної правової оцінки та не врахував при ухваленні рішення лист Монастирищенської районної державної адміністрації Черкаської області від 24 грудня 2014 року, яким остання повідомила, що відповідно до порядку визначеного ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» Монастирищенська районна державна адміністрація Черкаської області не направляла на адресу ТОВ «Лукашівка І К» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 12 березня 2007 року, укладеного між ТОВ «Лукашівка І К» та Монастирищенською районною державною адміністрацією Черкаської області.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Лукашівка І К» зазначало, що протягом усього строку дії договору, як орендар, щорічно подає декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності), в яку включаються й зобов'язання щодо орендної плати по спірному договору оренди землі від 12 березня 2007 року. За весь час дії договору орендарем своєчасно та у повному обсязі сплачувалась орендна плата за землю, у тому числі і за період із квітня 2012 року до серпня 2016 року.

На порушення вимог ст. ст. 303, 316 ЦПК України на зазначені доводи позивача суд уваги не звернув та жодної оцінки їм не надав.

Водночас, правильно звернувши увагу на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, апеляційний суд, при цьому, неправильно її застосував, як і положення ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», умовами для якої є заперечення орендодавця, а не наявність укладення додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-4цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Апеляційний суд, вирішуючи спір, на зазначені вимоги закону уваги не звернув та вказану правову позицію Верховного Суду України не врахував, дійшов помилкового висновку про те, що ТОВ «Лукашівка І К» втратило переважне право на поновлення договору оренди землі.

Враховуючи допущені судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального та процесуального права, ухвалене ним рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, у зв'язку із чим відповідно до ст. 338 ЦПК України таке рішення підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 344, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Лукашівка І К» задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Черкаської області від 20 травня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: В.І. Журавель

О.В.Закропивний

С.Ф. Хопта

С.П. Штелик