Справа № 473/2628/16-ц
"01" лютого 2017 р. Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області в складі: головуючої судді - Лузан Л.В., при секретарі судового засіданні - ОСОБА_1,
за участю: позивача ОСОБА_2,
представника позивача ОСОБА_3,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Вознесенську Миколаївської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю «СТАН», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Управління Держгеокадастру у Вознесенському районі Миколаївської області, про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього, повернення земельної ділянки, -
В серпні 2016 року позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до відповідача ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю «Стан» (далі ТОВ «Стан»), в якому після неодноразового уточнення заявлених вимог просив про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього, повернення земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 15.03.2007 року ОСОБА_5 уклала з ТОВ «Стан» договір оренди строком на пять років належної їй земельної ділянки, площею 9,54 га, розташованої в межах території Новосілківської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області та наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Додатковою угодою, укладеною між ними 18.10.2011 року продовжено дію договору з 03.12.2012 року на десять років, збільшено розмір орендної плати.
28.09.2013 року ОСОБА_5 померла. Позивач успадкував вищевказану земельну ділянку, отримавши 28.10.2014 року свідоцтво про право на спадщину за законом.
Разом з тим, оспорювані ним угоди не містять усіх умов, які ОСОБА_6 України «Про оренду землі» відносить до істотних для даного виду договорів, а саме умов щодо:
- місця розташування земельної ділянки, яка є обєктом оренди (ідентифікація земельної ділянки на місцевості, її кадастровий номер);
- строків перегляду орендної плати;
- строків передачі земельної ділянки орендарю;
- існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельних ділянок;
- умов передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки;
- строку дії договору оренди, оскільки відповідно до додаткової угоди було вирішено питання про продовження строку дії договору після його закінчення.
Крім того, містить чисельні порушення й акт прийому передачі земельної ділянки (відсутній підпис орендаря, не вказані підстави набуття права власності орендодавця на земельну ділянку), акт встановлення меж в натурі не містить дату його підписання.
Також дата підписання оспорюваного договору оренди з додатковою угодою до нього є відмінною від дати їх реєстрації.
Посилаючись на наведені обставини та порушення своїх прав, позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки разом із додатковою угодою з підстав, передбачених ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.
В судовому засіданні позивач, його представник позовні вимоги підтримали, надали пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином. Про причини неявки суд не повідомив.
Представник третьої особи без самостійних вимог у судове засідання не зявився. Надав заяву про розгляд справи за його відсутності. Вирішення справи залишив на розсуд суду.
За таких обставин, суд вважає можливим ухвалити заочне рішення, відповідно до вимог, передбачених ст. 224 ЦПК України. Позивач не заперечував проти такого вирішення справи.
Дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наявних у справі доказів, відповідно до ст. 11 ЦПК України, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.
Зокрема, судом встановлено, що ОСОБА_5 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку, виданого 04.11.2005 року Вознесенською райдержадміністрацією Миколаївської області, належала земельна ділянка, загальною площею 10,09 га (складається з двох земельних ділянок : земельної ділянки 1 , площею 9,54 га та земельної ділянки 2, площею 0,55 га), яка розташована в межах території Новосілківської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області та надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до умов даного договору орендар набув право на особисте використання об'єкта оренди для сільськогосподарських потреб та зобов'язався щорічно до 01 грудня поточного року сплачувати орендну плату в розмірі 2,5 % від грошової вартості земельної ділянки, а після припинення дії договору - повернути ділянку орендодавцю.
В договорі узгоджені й інші умови.
Додатковою угодою, підписаною цими ж особами 18.10.2011 року, сторони продовжили строк дії договору на 10 років, починаючи з 03.12.2012 року. Додаткова угода пройшла державну реєстрацію 30.12.2011 року за № 0002711.
28.09.2013 року ОСОБА_5 померла. Спадщину після її смерті прийняв ОСОБА_2 28.10.2014 року на його імя державним нотаріусом Другої Вознесенської державної нотаріальної контори Миколаївської області було видано свідоцтво про право на спадщину за законом на спірну земельну ділянку.
Вирішуючи питання про наявність підстав для визнання спірного договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними, суд виходить з наступного.
Так, згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України загальними підставами недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Такими вимогами є відповідність правочину вимогам закону та моральним засадам суспільства, наявність відповідного обсягу цивільної дієздатності у сторін договору, відповідність правочину вільному волевиявленню та внутрішній волі сторін, спрямування правочину на реальне настання наслідків, обумовлених ним та відсутність порушення прав дітей.
За правилами ч. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, зокрема договір оренди земельної ділянки передбачає письмову форму (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).
Письмова форма передбачає фіксування змісту правочину в одному або декількох документах та підписання його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою (ч.ч. 1-2 ст. 207 ЦК України).
Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України, ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
При цьому, виходячи з положень ч.1 ст. 15 ЦК України, якою передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, суд в кожному конкретному випадку повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цієї особи саме на момент укладення спірного правочину, в чому це полягає, та залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Водночас, відповідно до ст. 10 ЦПК України, особа повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог, підтвердивши їх доказами (фактичними даними) з дотриманням вимог ст.ст. 57 - 60 ЦПК України.
Так, як вбачається з матеріалів справи, зокрема копії примірника договору оренди, що знаходиться на зберіганні в Управлінні Держгеокадастру у Вознесенському районі Миколаївської області, який приймається судом до уваги, як належний, спірний договір укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, орендодавець мала необхідний обсяг цивільної дієздатності, її волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди.
Разом з тим, останній дійсно має певні загальні недоліки, а саме: не містить детальну інформацію щодо місця розташування земельної ділянки, строків передачі земельної ділянки орендарю, існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельних ділянок.
Проте вказані недоліки не можна визнати суттєвими.
Згідно прикінцевих положень спірного договору оренди, невід'ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки із відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт прийому - передачі об'єкта оренди.
Зазначені додатки додані до договору оренди земельної ділянки, які в сукупності з договором оренди містять повну інформацію щодо обєкта оренди: план та схему земельної ділянки, її площу з відображенням обмежень (обтяжень) у їх використанні, опис меж із зазначенням сусідніх землекористувачів та кадастровий номер (копія державного акта на право власності на земельну ділянку).
За такого, саме по собі не зазначення таких відомостей у відповідних пунктах договору оренди за наявності вищезазначених додатків до нього, а також відсутність у договорі умов щодо строків передачі земельної ділянки орендарю при виконання сторонами своїх обовязків за договором, носить формальний характер та не свідчить про порушення прав орендодавця на момент укладення спірного договору.
Також суд не приймає до уваги посилання позивача щодо відсутності у договорі оренди земельної ділянки, такої умови, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, оскільки на момент укладення 15.03.2007 року договору оренди земельної ділянки ст. 15 Закону України «Про оренду землі» не містила такої істотної умови.
Відповідні зміни були внесено Законом України від 16.09.2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», який набрав чинності 14.10.2008 року, тобто після укладення спірного договору. ОСОБА_6 регулює відносини, які виникли з дня набрання ним чинності і зворотної дії в часі не має.
Крім того, судом встановлено, що договір оренди не містить умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме умов щодо строків перегляду орендної плати.
Проте, в договорі чітко врегульовані інші питання щодо орендної плати, а саме: вказано, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2,5 % від вартості земельної ділянки, яка на момент підписання договору становила 59 878 грн. 00 коп.; передбачена відповідальність орендаря за несвоєчасну сплату орендної плати пеня в розмірі 0,02 % від несплаченої суми за кожен день прострочення.
З огляду на вказане, права орендодавця в зв'язку з відсутністю в договорі такої умови, як перегляд орендної плати, ніяк не порушує його права, оскільки ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Якщо умови договору оренди земельної ділянки не влаштовують одну зі сторін договору, вона має право звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Данні про звернення з таким позовом в матеріалах справи відсутні.
Матеріали справи також не містять доказів, що існує заборгованість у орендаря щодо сплати орендної плати. Навпаки позивач підтвердив, що відповідач сплачував оренду плату в повному обсязі.
Решта доводів ОСОБА_2 про відсутність в договорі інших істотних умов не знайшли свого належного підтвердження в судовому засіданні та спростовуються матеріалами справи.
Таким чином, суд приходить до висновку, що відсутність в договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом всього часу виконували договір погодженим способом, продовжує виконувати свої обовязки відповідач й відносно позивача, тому бажання останнього особисто займатися обробкою належної йому земельної ділянки з метою отримання більших ніж орендна плата прибутків, що слідує з його пояснень, не може бути підставою для визнання порушеними прав орендодавця (ОСОБА_5І.) в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав. Наявність таких порушень також не підтверджено жодними доказами.
Також не заслуговує на увагу посилання позивача з приводу недосягнення згоди щодо строку дії договору оренди (відповідно до додаткової угоди від 18.10.2011 року продовжено на 10 років).
Так, як зазначалося раніше, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦК України).
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Оскільки, реєстрація договору є адміністративним актом, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладанні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності ( набуває юридичної сили) договір, укладання якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.
Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, тобто строк дії договору пов'язаний безпосередньо з моментом виникнення прав та обов'язків у сторін правочину, а отже починає спливати з моменту укладення договору.
Договір оренди земельної ділянки припиняється в разі закінчення строку, на якій його було укладено.
Разом з тим, згідно ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Між тим, в матеріалах справи відсутні докази того, відповідач ТОВ «Стан» не використовував земельну ділянку за призначенням, відповідно до умов договору, а орендодавець ОСОБА_5 направляла повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди земельної ділянки. Навпаки, як зазначав позивач, відповідач користується спірною земельною ділянкою, сплачуючи в повному обсязі оренду плату як його матері за її життя, так і йому, в тому числі станом на 2016 рік.
Крім того, суд не приймає до уваги посилання позивача в обґрунтування своїх вимог на порушення, які були допущені при оформленні акта прийому передачі земельної ділянки (відсутній підпис орендаря, не вказані підстави набуття права власності орендодавця на земельну ділянку), акта встановлення меж в натурі (не містить дату його підписання), а також здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, додатку до нього не в день їх підписання, оскільки такі обставини не є підставою, згідно ч.2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.
Встановлені судом обставини в своїй сукупності вказують на те, що вимоги ОСОБА_2 є безпідставними, а тому не підлягають задоволенню.
В силу ст. 88 ЦПК України не підлягають поверненню й понесені позивачем судові витрати.
Керуючись ст. ст.209,212 -215,226,228,233 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю «СТАН», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Управління Держгеокадастру у Вознесенському районі Миколаївської області, про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього, повернення земельної ділянки - відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуто Вознесенським міськрайонним судом Миколаївської області шляхом подачі заяви відповідачем про перегляд заочного рішення протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку до апеляційного суду Миколаївської області через Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.

Суддя Л.В. Лузан