Справа №479/295/16-ц 16.01.2017 16.01.2017 16.01.2017
Провадження №22-ц/784/141/17
Справа № 479/295/16-ц
Провадження № 22-ц/784/141/17 Головуючий у 1-й інстанції Микитей Л.Л. Категорія 23 Доповідач апеляційної інстанції Самчишина Н.В.
Рішення

Іменем України

16 січня 2017 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області у складі:

головуючого Самчишиної Н.В.,

суддів: Лесенка П.П., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання - Гавор В.Б.,

за участю: - представника позивача - Іванченка О.О.,

- представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4,

- представника особи, яка не приймала участі у справі ФГ «Деметра К» - Чабанюка В.С.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та Фермерського господарства «Деметра К»

на рішення Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 14 листопада 2016 року, ухвалене у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання укласти додаткову угоду,

встановила:

16 квітня 2016 року Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» (далі ТОВ «Агрофірма Корнацьких» або Товариство) пред'явило до суду позов до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання укласти додаткову угоду.

Позивач зазначав, що 01 січня 2008 року між ним та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,78 га, розташованої на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району, строком на п'ять років, починаючи від дня державної реєстрації. Договір зареєстровано у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП «Центр ДЗК» 21 грудня 2010 року. Умови договору господарство виконувало належно та добросовісно.

Відповідно до умов договору після його закінчення орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

До закінчення строку дії договору, 10 грудня 2015 року позивач надіслав відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди, які отримані відповідачем 12 грудня 2015 року.

Позивач вказував, що відповідач проігнорував його повідомлення про продовження договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди.

Посилаючись на порушення свого переважного права на продовження орендних відносин, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач просив визнати поновленим вищезазначений договір оренди землі від 01 січня 2008 року та зобов'язати ОСОБА_3 укласти додаткову угоду про поновлення цього договору.

Заперечуючи проти позову, представник відповідача посилався на те, що прав позивача не порушено, оскільки орендодавець, після закінчення строку дії договору з позивачем, мав право на переукладення договору оренди з іншим орендарем - фермерським господарством «Деметра К», тому підстави для задоволення позову відсутні.

-2-

Рішенням Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 14 листопада 2016 року позов ТОВ «Агрофірма Корнацьких» задоволено частково.

Визнано поновленим договір оренди землі від 01 січня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на строк 5 років з 01 січня 2013 року до 01 січня 2018 року, зареєстрований 21 грудня 2010 року у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП «Центр» за №97. В іншій частині позову відмовлено.

Стягнуто з відповідача на користь позивача 1 378 грн. понесених витрат по сплаті судового збору.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду, просив його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ «Агрофірма Корнацьких» у повному обсязі.

В апеляційній скарзі Фермерське господарство «Деметра К» (далі - ФГ «Деметра К»), яке не приймало участі у справі, вказувало, що рішенням суду порушуються його права на спірну земельну ділянку, оскільки на підставі договору оренди землі від 16 листопада 2015 року, зареєстрованого 18 березня 2016 року, господарство є її орендарем.

Посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, ФГ «Деметра К» просило скасувати рішення суду та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

В запереченнях на апеляційні скарги, позивач посилався на необґрунтованість їх доводів.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги підлягають задоволенню частково із наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи поновленим договір оренди землі від 01 січня 2008 року на строк 5 років з 01 січня 2013 року до 01 січня 2018 року, суд першої інстанції виходив з того, що строк дії цього договору закінчився 01 січня 2013 року, проте наявні передбачені законом підстави для визнання поновленим договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах згідно положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про зобов'язання відповідача укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на умовах запропонованих позивачем, відповідно до яких змінено строк дії договору оренди, суд першої інстанції вважав ці вимоги як такі, що не ґрунтуються на законі.

Колегія суддів не з усіма висновками суду першої інстанції погоджується.

Із матеріалів справи вбачається, що згідно із державним актом на право приватної власності на землю від 21 січня 2003 року серія 111-МК №036294, виданим на підставі розпорядження Кривоозерської райдержадміністрації від 23 вересня 2002 року № 386, ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 2,78 га, що розташована на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.8).

01 січня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» укладений договір оренди вказаної земельної ділянки. Договір зареєстрований 21 грудня 2010 року у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП «Центр ДЗК» № 97 (а.с.6-7). Пунктом 8 договору оренди передбачено, що договір укладено на 5 років з 01 січня 2008 року по 31 грудня 2012 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

-3-

За пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься у грошовому еквіваленті. Також умовами договору передбачено, що форма розрахунку за договором (грошова або у натуральній формі) окремо щорічно погоджується сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком № 1 до договору. Даний пункт договору містить (застережені лише печаткою Товариства) виправлення у розмірі орендної плати з 571 грн. 53 коп. на 881 грн. 30 коп. Пунктом 37 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря.

По справі судом встановлено факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, оскільки з цього приводу ніяких заперечень в суді першої інстанції відповідач не надав. У зв'язку з тим, посилання представника відповідача в апеляційній скарзі про недоведеність належного виконання позивачем умов договору оренди не заслуговують на увагу.

З матеріалів справи також вбачається, що 10 грудня 2015 року позивач надіслав відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди, які отримані відповідачем 12 грудня 2015 року (а.с.10-12).

Умовами проекту додаткової угоди передбачалось продовження з 01 січня 2016 року по 31 грудня 2022 року дію договору оренди землі зареєстрованого 21 грудня 2010 року та визначено розмір грошової форми орендної плати, що складає 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що орендується. Інші умови договору оренди землі залишаються незмінними.

На лист - повідомлення позивача, відповідач особистих заперечень не надав.

В листі адресованому Товариству (зі слів представника відповідача у суді апеляційної інстанції на початку 2016 році) підписаному відповідачем, разом із іншими орендодавцями, позивачу повідомлено про відмову у продовженні орендних відносин, підписання додаткової угоди та пред'явлена вимога про передачу орендованих земельних ділянок з його користування в користування іншому орендарю ФГ «Деметра К» та не проведення на них господарської діяльності (а.с.59-60). У зв'язку з тим, посилання представників відповідача та ФГ «Деметра К» щодо недоведеності отримання відповідачем вищезазначеного листа-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди, не заслуговують на увагу.

Зі змісту апеляційної скарги представника відповідача слідує, що після виготовлення технічної документації із землеустрою площа належної відповідачу земельної ділянки змінилась та становить 2,7834 га, крім того, було присвоєно кадастровий № 0:02:000:0032, що також підтверджується Інформаційною довідкою відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію 19 серпня 2015 року (а.с.49,61, 83). Проте, зміна площі спірної земельної ділянки та присвоєння кадастрового номеру, на думку колегії суддів, не перешкоджало вирішенню питання щодо поновлення договору оренди землі.

Судом також встановлено, що 16 листопада 2015 року між ОСОБА_3 та ФГ «Деметра К» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки. Даний договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18 березня 2016 року за реєстраційним № 28818899 (а.с.49-50). Цей договір позивач не оспорював.

Проаналізувавши викладене, колегія суддів дійшла висновку, що хоча ФГ «Деметра К» не є стороною договору оренди землі від 01 січня 2008 року, проте, як орендар цієї ж земельної ділянки має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин стосується його прав та обов'язків щодо користування спірною земельною ділянкою.

-4-

Отже, ухваленим рішенням, суд першої інстанції вирішив питання про права й обов'язки орендаря земельної ділянки ФГ «Деметра К» за договором оренди землі від 16 листопада 2015 року, яке не брало участі у даній справі. Тому це господарство має право на оскарження рішення районного суду згідно приписів ч. 1 ст. 292 ЦПК України.

Обґрунтовуючи позов позивач посилався на наявність у нього переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки до закінчення строку договору оренди землі (01 січня 2016 року), умови якого господарство належно виконувало, відповідачу надіслано лист-повідомлення про поновлення договору із проектом додаткової угоди, після закінчення строку договору товариство продовжувало користуватися землею, відповідачем не надіслано відповіді на його лист, не підписано додаткової угоди.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Як встановлено договір оренди землі між сторонами укладено на 5 років з 01 січня 2008 року по 31 грудня 2012 року (п.8 договору).

Отже, вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що, виходячи з умов договору оренди землі від 01 січня 2008 року, строк дії цього договору закінчився 01 січня 2013 року.

Судом також встановлено, що до спливу строку договору оренди землі (01 січня 2013 року) позивач не направив орендодавцю заяву про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (продовження його дії). Позивач направив відповідачу такий лист-повідомлення лише 10 грудня 2015 року, коли закінчився строк, на який було укладено договір.

Як встановлено, в пункті 8 вищезазначеного договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

-5-

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

-6-

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі №6-146цс16, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027 цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Як встановлено, сторони договору оренди землі від 01 січня 2008 року не дотримались вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки орендар у встановлений договором строк (не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору, а саме 01 січня 2013 року) не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди. Тому колегія суддів дійшла висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури поновлення договору, встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Факт продовження користування орендованою земельною ділянкою, в межах строку, який позивач вважав строком дії договору оренди, починаючи від дня державної реєстрації, та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору, а саме лише 10 грудня 2015 року за наявності заперечень орендодавця, на думку колегії суддів, не є підставою для визнання спірного договору оренди поновленим на новий строк, оскільки таке право позивача ним не реалізоване та не порушено.

З огляду на вищезазначене, позовні вимоги ТОВ «Агрофірма Корнацьких» до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим не підлягають задоволенню.

Оскільки суд першої інстанції був іншої думки і визнав поновленим договір оренди землі укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», то у відповідності до п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України таке рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням апеляційною інстанцією нового рішення про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог, з розділенням судових витрат.

Разом з тим, колегія суддів, з огляду на доводи апеляційних скарг та положення ст. 303 ЦПК України, погоджується з висновком суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог Товариства про зобов'язання відповідача укласти додаткову угоду через те, що така вимога не ґрунтується на законі. У зв'язку з тим, рішення суду в цій частині слід залишити без змін.

У відповідності до ст.. 88 ЦПК України з ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на користь ОСОБА_3 і ФГ «Деметра К» підлягають стягненню по 1 515 грн. 80 коп. судового збору зав подачу апеляційної скарги.

Керуючись статтями 303, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

вирішила:

Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та Фермерського господарства «Деметра К» задовольнити частково.

Рішення Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 14 листопада 2016 року в частині задоволених позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим та розподілу судових витрат скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення.

-7-

Відмовити у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі від 01 січня 2008 року поновленим.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» на користь ОСОБА_3 і Фермерського господарства «Деметра К» по 1 515 (одну тисячу п'ятсот п'ятнадцять) грн. 80 (вісімдесят) коп. судового збору за подачу апеляційної скарги кожного.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, і з цього часу протягом двадцяти днів може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий Н.В. Самчишина

Судді: П.П. Лисенко

Т.В. Серебрякова