Справа № 426/1232/16-ц
РІШЕННЯ

іменем України

07 лютого 2017 року , м.Сватове

Сватівський районний суд Луганської області в складі:

головуючого судді Осіпенко Л.М.

при секретарі судового засідання Тиріній В.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Сватове цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до СФГ «Юлія», про розірвання договору оренди землі,

встановив:

Позивач звернулася до суду з даним позовом, який мотивований тим, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка розміром 9,1828 га, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Райгородської сільської ради Сватівського району Луганської області, яка була успадкована нею за законом. 05.05.2009 року між ОСОБА_2 та відповідачем було укладено договір оренди землі, згідно якого КФХ «Юлія» було передано в строкове платне користування вищезазначену земельну ділянку строком на 10 років. Згідно п. 12.5. вказаного Договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди землі. Однак, відповідач не бажає розірвати Договір за згодою сторін та не реагує на звернення позивача. Позивач вважає дії відповідача такими, що порушують її законні права та інтереси. Тому просить розірвати договір оренди землі, укладений 05.05.2009 року, між ОСОБА_2 та СФГ «Юлія», зареєстрований 27.05.2009 року в Сватівському районному реєстраційному окрузі ДЗК за реєстраційними номерами 240865/03 та стягнути з відповідача на користь позивача витрати по сплаті судового збору.

В судовому засіданні позивач та її представник підтримали позовні вимоги та надали пояснення аналогічні позову, просили суд задовольнити позов. Крім того, позивач зазначила, що вона є спадкоємцем земельної ділянки після померлого ОСОБА_2 Вона, як новий власник земельної ділянки, згідно умов договору, має право на дострокове розірвання договорів оренди, так як не бажає продовження договірних відносин з СФГ «Юлія», оскільки її не влаштовує розмір орендної плати.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав та суду пояснив, що СФГ «Юлія» в повному обсязі виконує умови договорів оренди землі, в заборгованості зі сплати орендної плати перед позивачем не має, а в договорах немає чіткого посилання на те, що зміна власника є підставою для розірвання договорів оренди, тому підстав для розірвання договору оренди і задоволення позову немає.

Суд дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_3 до СФГ «Юлія» не підлягають задоволенню виходячи з наступного:

Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів.

Відповідно до ст.ст. 10, 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом 05.05.2009 року між ОСОБА_2 та СФГ «Юлія» був укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Сватівському районному реєстраційному окрузі ДЗК про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 27.05.2009 року за № 240865/03 (а.с. 7-8).

Згідно п.3.1. зазначеного договору договір укладається терміном на 10 років.

01 червня 2013 року помер ОСОБА_2, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії І-ЕД № 366468 від 04.06.2013 року, виданого виконавчим комітетом Райгородської сільської Ради Сватівського району Луганської області (а.с. 15).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 16.10.2014 року ОСОБА_1 успадкувала після смерті ОСОБА_2 земельну ділянку № 296 площею 9,1828 гектарів, розташовану на території Райгородської сільської Ради Сватівського району Луганської області (а.с. 14).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності власником земельної ділянки від 16.10.2014 року індексний номер витягу 28177667, власником земельної ділянки площею 9,1828 га, кадастровий номер :16:003:0042, розташованої за адресою: Луганська область, Сватівський район, с/рада Райгородська є ОСОБА_1 (а.с. 9).

Відповідно до листа Відділу держгеокадастру у Сватівському районі Луганської області № 31-28-04-676/15-15 від 1902.2016 року нормативна грошова оцінка земельної частки (паю) за кадастровим номером :16:003:0042 станом на 19.02.2016 року становить 233519,26 грн. (а.с. 13).

Як вбачається з заяви ОСОБА_1 на ім`я керівника СФГ «Юлія» від 21.11.2014 року, ОСОБА_1 зверталася з проханням до СФГ «Юлія» розірвати договір № 240865/03 від 27.05.2007 року на підставі п. 12.5 договору, тобто у звязку зі зміною власника (а.с. 16).

У п.12.4 договору оренди землі від 05.05.2009 року зареєстрованого за № 240865/03, укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Юлія» зазначено, що дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

У п.12.5 договору оренди землі від 05.05.2009 року зареєстрованого 27.05.2009 року за № 240865/03 укладених між ОСОБА_4 та СФГ «Юлія» дослівно зазначено, наступне: «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є (не є) підставою для зміни умов або розірвання договору».

Оскільки в договорі чітко не визначено те, що зміна власника є чи не є підставою для розірвання договору оренди, а також враховуючи те, що відсутні примітки стосовно того, що означає підкреслення літери «є», а також чому «не є» зазначено у лапках, тому зі місту даного пункту договору неможна зробити чіткий висновок того, чи є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі зміна власника земельної ділянки чи ні. При таких обставинах, данні договірні відносини повинні регулюватися нормами закону, який регулює дані правовідносини на момент укладення договору оренди землі.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також укладеним між сторонами договором оренди землі.

Так, відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом, що регулює земельні відносини в Україні, оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької діяльності та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 цього Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян юридичних осіб, комунальної або державної власності.

Договір оренди землі, згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі», - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідного до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди укладається відповідно до вимог ст. ст. 14 - 15 ЗУ «Про оренду землі»: має письмову форму, зазначені всі істотні умови договору.

В ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» вказано, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, відповідальність сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 ЗУ «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, отримувати продукцію і доходи.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Право на оренду земельної ділянки відповідно до ст. 125 ЗК України виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї з сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з вимогами ст.ст. 1216, 1218, 770 ЦК України, спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно ч. ч. 1, 2, 4 ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до п. 4.1 Договору оренди землі, орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується Орендарем Орендодавцю щороку не менше 3 % від нормативної грошової оцінки землі у рік.

Згідно п. 4.2 Договору оренди землі, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Згідно п.4.3 Договору оренди землі, Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору не пізніше як у термін від 01 листопада до 31 грудня кожного року.

Згідно п.4.5 Договору оренди землі, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Згідно п.4.6 Договору оренди землі, розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.

Ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, зміна умов Договору оренди землі, в тому числі умов про оренду плату здійснюється виключно за взаємною згодою сторін. Тобто перегляд умов орендної плати не є обовязком орендаря, оскільки здійснюється за наявності для цього підстав за взаємною згодою сторін правочину.

Відповідно до ч. ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час підписання сторонами договору оренди землі) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як суд вище зазначав, перегляд орендної плати відповідно до п. 4.6 Договору оренди землі у разі, зокрема зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, не є обов`язок орендаря, згідно ст. 25 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час підписання сторонами договору оренди землі) та умовами договору, відтак доводи позивачки з цього приводу є необґрунтованими. При цьому суду не надано доказів того, що орендар не враховує вимоги зазначені в п. 4.2. та п.4.6 Договору оренди землі при нарахуванні орендної плати орендодавцю.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.Так, потрібно встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно до правової позиції щодо розірвання договору оренди у разі систематичної несплати орендної плати, що викладена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, яка згідно із ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів, Верховний Суд зробив висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Судом, під час розгляду справи, встановлено, що відповідач не допускав невиконання договірних зобов'язань, своєчасно і в повному обсязі сплачував позивачці орендну плату.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Суд не бере до уваги посилання позивача на те, що йому виплачується орендна плата не в повному обсязі та не встановлений договором термін, так як дана обставина нічим не підтверджена та спростовується довідкою відповідача про те, що СФГ «Юлія» немає заборгованості перед ОСОБА_1 зі сплати орендної плати по договору оренди землі.

При дослідженні доказів судом не встановлено порушень, які б були підставою для дострокового розірвання договору оренди.

На підставі викладеного, суд не вбачає підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, а тому в задоволенні позову ОСОБА_1 необхідно відмовити.

У відповідності до ст.88 ЦПК України, оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено, судові витрати слід віднести за рахунок позивача.

Керуючись ст. ст. 13, 18, 21, 22, 30-32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договорів оренди землі), ст. ст. 651, 652 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 15, 57-62, 64, 212-215, 218, 294 ЦПК України суд,

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до СФГ «Юлія» про розірвання договору оренди землі відмовити.

Судові витрати віднести за рахунок позивача.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Луганської області через Сватівський районний суд Луганської області. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Л. М. Осіпенко