Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1692/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Черненко В. В.
УХВАЛА

Іменем України

07.09.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Черненко В.В.

суддів - Кіселика С.А., Мурашка С.І.

за участю секретаря - Гончар В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 10.07.2017 року по справі за позовом ТОВ «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

ВСТАНОВИЛА:

ТОВ «Агроконтракт-Н» звернувся в суд з позовом до ОСОБА_2, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

На обґрунтування позовних вимог зазначив, що ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка № 368 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,65 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтранкт-Н» укладено договір оренди землі вказаної земельної ділянки строком на п'ять років.

Пунктом 9.3.4 договору оренди землі передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк.

Відповідно до п.3.2 договору, сторони погоджуються,що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Відповідно до п.9.2.3. визначено обов'язок орендодавця після закінчення строку оренди прийняти від орендаря земельну ділянку за актом приймання передачі.

Позивач зазначив, що після закінчення договору оренди в грудні місяці 2014 року питання про повернення спірної земельної ділянки не ставилось орендодавцем і ТОВ «Агроконтракт-Н» продовжували користуватись земельною ділянкою.

Позивач зазначав, що він добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди землі та 08.04.2013 року , 06.03.2014 року направив відповідачу листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди. В той час як ОСОБА_2 на пропозицію позивача про поновлення договору у встановлений ЗУ «Про оренду землі» строк, не надав жодних письмових відповідей.

Зазначав, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після спливу такого, позивач користувався спірною земельною ділянкою, яку обробляв, за що вносив орендну плату. Орендодавець у визначений законом строк так і не направила жодної відповіді на листи повідомлення ТОВ «Агроконтракт-Н» та жодним іншим чином не повідомила позивача про прийняте рішення щодо не поновлення договору оренди землі.

В той же час, 02.03.2015 року ОСОБА_2 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з СТОВ «Агролан», що на думку ТОВ «Агроконтракт-Н» є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені в частинах першій - п'ятій, частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Позивач, з урахуванням уточнень до позову, просив суд визнати недійсним договір оренди землі №92, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» від 02.03.2015 року, визнати договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 поновленим.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 10.07.2017 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі ставиться питання про скасування рішення суду першої інстанції в зв'язку з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з наступних підстав.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції встановив, що у відповідності до Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-КР № 022746 ОСОБА_2 являється власником земельної ділянки № 368, площею 3,65 гектари, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

09 жовтня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00528 від 08 грудня 2009 року.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди, договір було укладено терміном на 5 років.

Згідно пункту 9.3.4. вказаного договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

02.03.2015 р. між відповідачами ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» був укладений договір оренди землі № 92, відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку № 368 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Дібрівської сільської ради, площею 3,6499 га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 7 років.

Суд першої інстанції зазначив, що ТОВ «Агроконтракт - Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом повідомленням за вих..№ ЛП-28 від 08.04.2013 року та за вих. № 125/3 від 06.03.2014 року з відповідними доказами поштового відправлення вказаних листів на адресу ОСОБА_2; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, та після закінчення строку дії такого, тобто після 08 грудня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату грошей за період дії договору в тому числі відомістю за № ВпП-000196 за 2014 рік у відповідності до якої ОСОБА_2 отримала орендну плату від позивача за весь 2014 рік - 13 березня 2015 року, фактично визнавши факт продовження користування позивачем належною йому земельною ділянкою.

Суд першої інстанції зазначив, що направлення ОСОБА_2 до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ТОВ «Агроконтракт-Н», листа - повідомлення щодо відмови у продовжені договору оренди землі, який отримано позивачем 29.04.2014 року з проханням не використовувати належну їй земельну ділянку після збирання урожаю 2014 року не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд першої інстанції дійшов висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Агроконтракт-Н», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Агроконтракт-Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, а відповідач відповідно до законодавства не заперечував проти цього,що дає підстави вважати , що договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт - Н» та ОСОБА_2 є поновленим.

Наявність зазначених обставин є підставою, згідно з частиною першою статті 203, частиною першою статті 215 ЦК України, для визнання договору оренди землі від 02.03.2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агролан» - недійсним.

Колегія суддів погодилась з висновками суду першої інстанції , що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Відповідно до ст.10, 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених вимог та на підставі наданих доказів.

Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

З матеріалів справи вбачається, що 9 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтакт - Н», як орендарем, та ОСОБА_2, як орендодавцем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи з дати його державної реєстрації,яка була здійснена 28 грудня 2009 року.

Згідно пункту 3.2 указаного договору оренди сторони погодили, що дія Договору продовжується на наступний термін вказаний у пункті 3.1 цього договору (п'ять років), якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного з ОСОБА_2 09 жовтня 2008 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом, щодо поновлення такого, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було надано проект додаткової угоди, а саме 08 квітня 2013 року за №ПП-28 та 06.03.2014 року за № 125/3.

В період дії строку договору оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_2 ТОВ «Агроконтакт - Н» належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що своєчасно, у відповідності до обумовленого договором строку, оплачувало відповідачу орендну плату, що в ході судового розгляду, зокрема, було підтверджено даними відомостей про виплату орендної плати ТОВ «Агроконтакт- Н» за 2009 - 2013 роки ( а.с. 37 -42), в яких міститься підпис відповідача.

Оплату орендної плати за користування земельною ділянкою у 2014 році, позивач у повному розмірі розрахувався із відповідачем за користування земельною ділянкою сплативши орендну плату у сумі 2192 грн.57 коп., яку отримала ОСОБА_2, про що свідчить її підпис у відомості.

З матеріалів справи вбачається, що 02.03.2015 року ОСОБА_2 уклала договір оренди землі з СТОВ «Агролан» та передала спірну земельну ділянку СТОВ «Агролан» , при цьому спірна земельна ділянка не передавалась від ТОВ «Агроконтакт- Н» ОСОБА_2 після закінчення строку оренди, як це передбачено п. 9.4.4 укладеного сторонами договору.

Зазначені обставини сторонами не заперечуються.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 02.03.2015 року укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», ТОВ «Агроконтракт - Н» не є стороною зазначеного договору, разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання спірного договору, оскільки зазначений правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно пунктів 9.1 - 9.5 договору оренди землі від 9 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтакт - Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Агроконтракт -Н», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Агроконтракт - Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

Доказом того, що ТОВ « Агроконтракт - Н», після закінчення строку, на який було укладено договір оренди, продовжувало користування спірною земельною ділянкою, є оплата позивачем та отримання ОСОБА_2 орендної плати за повний 2014 рік, в той час як оренда земельної ділянки закінчилась 08.12. 2014 року.

Посилання в апеляційній скарзі , що суд першої інстанції не застосував до спірних правовідносин ні власні висновки, ні прямі норми закону (ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі») в якій зазначено,що - у разі недосягнення домовленостей щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється» є необґрунтованими оскільки в матеріалах справі відсутні докази на підтвердження того, що сторони здійснювали обговорення зазначених обставин.

З матеріалів справи вбачається, що позивач на адресу ОСОБА_2 направляв повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі , 06.03.2014 року та 08.04.2013 року та проект додаткової угоди до спірного договору оренди.

Відповідь на зазначені пропозиції в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 спірного Договору оренди землі від ОСОБА_2 на адресу позивача не надходило.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 26.04.2014 року та 03.06.2014 року направила адресу позивача лист повідомлення проте, що не бажає продовжувати договір оренди посилаючись на п.3.2 спірного договору оренди не зазначаючи при цьому причини з яких підстав вона прийняла таке рішення.

Встановлені обставини підтверджують , що сторони не обговорювали предмет поновлення договору оренди землі в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 спірного Договору оренди землі.

Не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги в частині, що ТОВ «Агроконтракт - Н» після закінчення договору оренди, 08.12.2014 року, не користувались земельною ділянкою яка є предметом судового розгляду. Матеріалами справи підтверджено , що орендна плата після закінчення договору оренди, за грудень місяць 2014 року в повному обсязі була виплачена орендарем в березні 2015 року і орендодавець отримав її однак ніяких заперечень проти поновлення договору оренди не заявляв, оскільки такі докази в матеріалах справи відсутні.

Крім того польові роботи в грудні місяці на земельних ділянках не проводились, а проводились підготовчі роботи до посівної і тільки в 2015 році ТОВ « Агроконтракт - Н» дізнались , що орендодавець уклав новий договір оренди земельної ділянки з СТОВ «Агролан» предметом якого є спірна земельна ділянка і проводити польові роботи вони не мають можливості.

В частині доводів апеляційної скарги , що суд першої інстанції дав оцінку умовам додаткової угоди запропонованої позивачем і умовам договору оренди укладеної між СТОВ «Агролан» та ОСОБА_2 колегія судів погодилась з зазначеним , оскільки суд першої інстанції вийшов за межі предмету розгляду справи, однак зазначені обставини не впливають на розгляд справи по суті та не спростовують висновків суду першої інстанції по сутті справи.

Інші доводи апеляційної скарги також не спростовують висновків суду першої інстанції.

Колегія суддів, приймаючи до уваги встановлені обставини, дійшла висновку, що суд першої інстанції розглянув справу в межах доводів позовної заяви та наданих сторонами доказів.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки не підтверджуються належними доказами, суперечать фактичним обставинам справи та вимогам закону.

Підстави для скасування або зміни рішення суду першої інстанції відсутні.

Апеляційна скарга підлягає відхиленню, рішення суду першої інстанції відповідно до ч.1 ст. 308 ЦПК України залишається без змін.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 308, 313, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 10.07.2017 року - залишити без змін.

Ухвала суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: