Справа№592/7523/16-ц
Провадження №2/592/120/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2017 року м.Суми

Ковпаківський районний суд м. Суми у складі:

головуючого судді Косолап М.М.,

за участю секретаря Павлович Ю.С.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

Позивач звернулася до суду з позовом і свої уточнені вимоги (а.с. 54 - 55) мотивує тим, що 21.01.2014 р. між нею та ОСОБА_4 міською радою був укладений договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10, зареєстрований 05.02.2014 р. за № 4572047 реєстраційною службою ОСОБА_4 міського управління юстиції (далі договір). ОСОБА_5 п. 2.1. договору земельна ділянка надається в оренду під розміщеною аптекою строком до 30.10.2018. У пункті 1.1. договору зазначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 56/1000 частин від 0,3534 га загальної площі прибудинкової території за вказаною адресою. На земельній ділянці знаходиться багатоповерховий житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями. До договору додано план земельної ділянки площею 0,3534 га на якій знаходиться багатоквартирний будинок. У будинку на першому поверсі знаходиться нежитлове приміщення площею 100,6 кв.м., яке на час укладення договору належало їй на праві власності та використовувалося для розміщення аптеки. Зі змісту пункту 1.1. договору випливає, що в оренду надана умовна доля земельної ділянки площею 56/1000 частин від 0,3534 га загальної площі земельної ділянки прибудинкової території багатоповерхового будинку, у складі якого є нежитлове приміщення, що знаходиться у її власності, межі якої на плані не зазначені, в натуру (на місцевість) не винесені. Вказує, що всупереч ст. 79 ЗК України, ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутній обєкт оренди, оскільки надати в оренду земельну ділянку під приміщенням розташованим (вбудованим) у багатоповерховому будинку неможливо, оскільки неможливо створити обєкт земельних відносин (сформувати земельну ділянку), не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна. Таку земельну ділянку неможливо передати в оренду за актом прийому-передачі у звязку з відсутністю самого обєкту оренди - земельної ділянки. Вказує, що відповідачем порушені норми Земельного кодексу України та передано в оренду земельну ділянку, яка не підлягає передачі в оренду (тобто, право оренди прибудинкової території багатоквартирного будинку взагалі відсутнє.). Зазначені дії відповідача не були відомі їй на момент укладення договору оренди земельної ділянки, чим порушено її матеріальне право, а саме, призвело до сплати коштів за оренду не існуючої земельної ділянки, право оренди якої не передбачено чинним земельним законодавством. Оскільки зміст договору, укладеного між сторонами суперечить нормам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», а також не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним - реальна передача в оренду не визначеної на плані та не винесеної в натуру умовної частки земельної ділянки неможливо, як не можливе реальне використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі орендарем, на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України просив визнати не дійсним договір оренди земельної ділянки від 21.01.2014 року, укладений між ОСОБА_4 міською радою та громадянкою ОСОБА_3, зареєстрований Реєстраційною службою СМУЮ в реєстрі за № 4572047.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав і просив задовольнити. Суду пояснив, що приміщення, яке належить на праві власності позивачу перебуває у багатоквартирному триповерховому будинку, договір оренди земельної ділянки укладено лише з позивачем, земля в натурі не виділена межі і розміри не визначені, передана лише частка прибудинкової території. Кадастровий номер має земельна ділянка площею 0,3534 га, що є прибудинковою територією багатоквартирного будинку і відповідно до закону в оренду передана бути не може.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_4 міської ради ОСОБА_2 позов не визнав і в його задоволенні просив відмовити. Зазначив, що технічна документація із землеустрою на земельну ділянку відсутня, оскільки зберігається в період каденції ради, яка приймала рішення. У звязку з реорганізацією департаментів у міській раді будь-яких документів він особисто для надання суду не знайшов.

ОСОБА_5 відзиву на позов ОСОБА_4 міська рада у задоволенні позову просила відмовити, оскільки позивачем не надано доказів того, що укладення спірного договору оренди порушує, не визнає або оспорює її права, свободи чи інтереси. В матеріалах справи є документи, що свідчать про те, що частка позивачки в будинку складає 56/100 частин. Частиною 4 ст. 120 ЗК України визначено, що у разі набуття права' власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну, ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Відповідно до ч. 1 ст. 206 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що земельний податок - обовязковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів; орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обовязковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 288 Податкового кодексу України визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Таким чином, використання земельної ділянки потребує документального оформлення.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані докази, суд дійшов наступних висновків.

Судом встановлено наступні обставини.

Позивачу ОСОБА_3 на праві приватної власності належить нежитлове приміщення, аптека загальною площею 100,6 кв.м. за адресою: м. Суми, вул. Набережна р. Стрілки 1-ша, будинок 10, приміщення 4 (а.с. 23, 24).

21.01.2014 р. між ОСОБА_4 міською радою та ОСОБА_3 укладено Договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 05.02.2014 р. у Державному реєстрі прав за № 4572047. За умовами договору орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку (обєкт оренди), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10. Межі земельної ділянки на плані не зазначаються і в натурі (на місцевість) не виносяться. В оренду передається земельна ділянка площею 56/1000 частин від 0,3534 га, що становить 198 кв.м., кадастровий номер :19:034:0027. На земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями (пункт 1.1). Категорія землі землі житлової та громадської забудови (пункт 1.3).

Земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду під розміщеною аптекою, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель-землі громадської забудови (03.03. для будівництва та обслуговування закладів охорони здоровя та соціальної допомоги) (пункт 2.1).

Договір укладено строком до 30.10.2018 р. (а.с. 7- 13).

Відповідно до п. 2.3. договору земельна ділянка передана в оренду за ОСОБА_5 прийому-передачі обєкта оренди, який є невідємною частиною договору (Додаток 4) (а.с. 19).

Договір оренди зареєстровано у Державному земельному кадастрі (а.с. 64 65).

Рішенням ОСОБА_4 міської ради від 07.06.2016 р. № 876-МР ОСОБА_3 відмовлено у припиненні дії договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілка, 10, площею 56/1000 частин від 0,3534 га, що становить 198 кв.м. (а.с. 22).

За приписами ч.1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

ОСОБА_5 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Істотні умови договору оренди землі визначені у статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення оспорюваного договору): об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

З Кадастрового плану на земельну ділянку та опису меж вбачається, що земельна ділянка, яка передана в оренду ОСОБА_3 площею 56/1000 від 0,3534 га в натурі не виділялась (а.с. 15).

ОСОБА_5 прийомки передачі межових знаків на зберігання ОСОБА_3 за адресою: вул. 1- ша Набережна р. Стрілки, 10, м. Суми від 03.09.2013 р. ОСОБА_3 прийняла межові знаки земельної ділянки площею 0,3534 га, що відповідають межам та розмірам земельної ділянки, наданої ТОВ «Юність» згідно ОСОБА_5 про встановлення в натурі меж земельної ділянки прибудинкової території будинку № 10 по вул. Набережна р. Стрілки м. Суми від 22.11.2008 р., яким було проведено встановлення та закріплення в натурі меж земельної ділянки прибудинкової території будинку № 10 по вул. 1- ша Набережна р. Стрілки в м. Суми (а.с. 16 - 18).

Таким чином судом встановлено, що земельна ділянка, передана позивачу в оренду відповідно до оспорюваного договору площею 56/1000 від 0,3534 га, що становить 198 кв.м., знаходиться під багатоквартирним будинком та є прибудинковою територією до будинку № 10 по вул. 1- ша Набережна р. Стрілки у м. Суми. При цьому кадастровий номер :19:034:0027 має земельна ділянка яка є прибудинковою територією до будинку № 10 по вул. 1- ша Набережна р. Стрілки в м. Суми, загальною площею 0,3534 га.

Отже, предметом договору оренди землі є пропорційна частка земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10 та на якій побудовано багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями.

ОСОБА_5 з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

З аналізу наведених норм права слідує, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності.

Зважаючи на викладене слід дійти висновку, що оскільки за оспорюваним договором позивачу передано лише частину земельної ділянки площею 56/1000 від 0,3534 га за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10, без визначення меж цієї частини земельної ділянки, винесення її в натурі (на місцевості) та без присвоєння кадастрового номеру, тобто без визначення всіх істотних умов передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», що є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного 21.01.2014 р. між ОСОБА_4 міською радою та ОСОБА_3 недійсним.

Таким чином позовні вимоги позивача підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 212 та 214 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_3 задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 21.01.2014 року між ОСОБА_4 міською радою та ОСОБА_3, зареєстрований 05.02.2014 р. у Державному реєстрі прав за № 4572047.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Сумської області через Ковпаківський районний суд міста Суми шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя М.М. Косолап