Справа № 703/372/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2017 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Васильківської Т.В.

секретар судових засідань ОСОБА_1

за участю

представника позивача ОСОБА_2

та представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН» до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Рось Інвест» про визнання недійсними договорів оренди землі та поновлення до горову оренди землі

встановив:

07 лютого 2017 року СТОВ «ЛАН» звернулося в суд із позовом до ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», в якому просило визнати недійсними договори оренди земельних ділянок розташованих на території Костянтинівської сільської ради Смілянського району Черкаської області, площею 1,26 га та 0,8306 га, кадастрові номери яких відповідно №:02:002:0116 та №:02:001:0135, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладені 24 грудня 2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» та скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди на їх підставі від 25 січня 2016 року №13029607 та №13029537; визнати поновленим укладений 30 серпня 2004 року між Сільськогосподарським товариством х обмеженою відповідальністю «ЛАН» та ОСОБА_4 договір оренди земельної ділянки №147, зареєстрований у Державному реєстрі земель від 26 січня 2016 року за №75; судові витрати стягнути з відповідачів на користь позивача.

Свої позовні вимоги позивач мотивує тим, що 30 серпня 2004 року між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 був укладений договір №147 оренди земельних ділянок площею 1,26 га та 0,83 га, загальна площа 2,09 га., який зареєстровано у встановленому порядку 26 січня 2006 року за №75. Відповідно до п.8 вказаного договору, він був укладений строком на 10 років. Після закінчення строку договору оренди СТОВ «ЛАН» має переважне право поновлення його на новий строк. Земельні ділянки були передані в користування 15 вересня 2004 року, про що було складено акт приймання-передачі, тому вважає, що визначений договором його строк дії закінчився 15 вересня 2014 року. Після закінчення строку дії договору СТОВ «ЛАН» продовжило користуватися земельною ділянкою та сплачувати ОСОБА_4 орендну плату, при цьому у встановлений законом строк від ОСОБА_4 не надходило на адресу СТОВ «ЛАН» заперечень у поновленні договору оренди землі та не було підписано акту приймання-передачі (повернення) орендованої земельної ділянки від СТОВ «ЛАН» до ОСОБА_4 За таких обставин, з врахуванням ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» та ст.777 ЦК України, договір оренди землі, укладений між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 був автоматично поновлений на новий строк. Однак, 11 січня 2017 року СТОВ «ЛАН» стало відомо, що після поновлення договору оренди землі, між ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» було укладено договори оренди зазначених вище земельних ділянок. Право оренди на підставі спірних договорів було зареєстровано у Державному реєстрі прав від 25 січня 2016 року за №13029537 та №13029607. СТОВ «ЛАН» вважає, що уклавши спірні договори ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» порушили переважне право оренди СТОВ «ЛАН», яке підлягає поновленню, а спірні договори визнанню недійсними.

Під час судового розгляду представник позивача позов підтримав та просив його задовольнити в повному обсязі з наведених в позовній заяві підстав. Крім того зауважив, що строк дії договору оренди землі №147 від 30 серпня 2004 року між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 згідно умов договору мав закінчитися 15 вересня 2014 року, так як саме в цей день закінчується десятирічний термін фактичного користування спірними ділянками з моменту складання акту приймання передачі земельної ділянки.

Представник співвідповідача ТОВ «Агро-Рось-Інвест» заперечив проти позовних вимог СТОВ «ЛАН», зауваживши, що відповідно до положень ст.18 ЗУ «Про оренду землі», термін дії договору оренди землі між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 закінчувався 26 січня 2016 року, так як вказаний договір укладався строком на 10 років та був зареєстрований у встановленому законом порядку 26 січня 2006 року. Крім того, у п.43 даного договору вказується, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Це спростовує хибні посилання позивача про те, що строк дії даного договору закінчувався у вересні 2014 року. Також, СТОВ «ЛАН» до закінчення строку дії договору не повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом продовження договору на новий строк та не надіслав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. СТОВ «ЛАН» припинив користуватися спірними земельними ділянками одразу після закінчення строку дії договору, та ними, згідно з новими договорами оренди почало користуватися ТОВ «Агро-Рось-Інвест». Більше того, існує письмова заява ОСОБА_4, яка отримана СТОВ «ЛАН» 21 грудня 2015 року, якою він повідомляв товариство, що не збирається продовжувати з ними термін дії договору оренди. Крім того, вважає, що у договорі між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 від 30 серпня 2004 року відсутні істотні умови договору, що є підставою визнання договору недійсним відповідно до закону. А тому договір, який СТОВ «ЛАН» просить поновити, сам буде підлягати визнанню недійсним у випадку поновлення його дії. Оскільки існування на даний час договорів оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не порушує законні права, свободи чи інтереси СТОВ «ЛАН», так як останнє не вчинило жодних передбачених законом дій для реалізації свого переважного права на поновлення договору, тому підстав у СТОВ «ЛАН» просити про визнання недійсним договорів оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не існує. Просив в задоволенні позовних вимог СТОВ «ЛАН» відмовити в повному обсязі.

Співвідповідач ОСОБА_4 в судове засідання не зявився, про причину своєї неявки суд не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, а тому відповідно до вимог ст. 169 ЦПК України суд прийняв рішення на підставі наявних у справі доказів, без участі відповідної особи.

Врахувавши пояснення сторін, дослідивши надані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення обох сторін, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_4 відповідач по справі, є власником земельних ділянок загальною площею 2,09 га з кадастровими номерами :02:002:0116 та :02:001:0135, що розташовані на території Костянтинівської сільської ради Смілянського району Черкаської області, дана обставина обєктивно підтверджується копією Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІ-ЧР№004537 від 24 грудня 2002 року (а.с.14) та інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна (а.с.15-16,17-18).

24 грудня 2015 року між ОСОБА_4 і ТОВ «Агро-Рось-Інвест» укладено договори оренди вказаних земельних ділянок строком на 10 років, державна реєстрація яких відбулась 25 січня 2016 року, що обєктивно підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна (а.с.15-16, 17-18).

СТОВ «ЛАН» стверджує, що відповідним договором оренди порушено його переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, яка згідно зі ст.360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірних договорів оренди землі, вони є укладеними, а отже - оспорюваними та за рішенням суду можуть бути визнані недійсними.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Виходячи з того, що відповідно до статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, позивачу необхідно довести, наявність у нього порушеного права.

Відповідно до ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Так, на підтвердження існування свого переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), позивач СТОВ «ЛАН» посилається на договір №147 оренди земельної ділянки укладений між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 30 серпня 2004 року, який 26 січня 2006 року зареєстровано у Смілянському районному відділі Черкаської районної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» за №75, та термін дії якого визначено строком на 10 років, на підтвердження чого надав суду копію договору оренди землі(а.с.10-12), копію акту приймання-передачі від 15 вересня 2004 року(а.с.13).

Крім того, на підтвердження дій, що вказують на фактичне продовження дії відповідного договору оренди землі, які, на думку позивача, він вчиняв після закінчення дії договору №147 оренди земельної ділянки, що за його твердженням мав термін дії до 15 вересня 2014 року, надав копії облікових листів за 2014-2015 роки (а.с.36-50), копії видаткових касових ордерів з відомістю на виплату грошей у 2014-2015 роках (а.с.51,52) та копію акту витрати насіння і садивного матеріалу за травень 2015 року (а.с.53).

Надаючи аналіз відповідним доказам, суд перш за все зясовує строк дії відповідного договору оренди землі укладеного між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 При цьому суд не може погодитися з твердженням позивача, що дія договору №147 оренди земельної ділянки укладений між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 підписаного 30 серпня 2004 року, закінчилася 15 вересня 2014 року.

Так, частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно до ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до п.8 розділу «Строк дії договору» договору оренди земельної ділянки №147, передбачено, що договір укладено на 10 років (а.с.10), який набирає чинності, згідно п.43 розділу «Прикінцеві положення» зазначеного договору, після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.11 зворот).

Отже, строк дії договору №147 оренди земельної ділянки починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення чи фактичної передачі земельної ділянки орендарю.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України в постанові від 18.01.2017р. по справі №6-2777 цс16, висновки якого є обов'язкові до застосування судами згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України (лист ВССУ України від 15.05.2012 р. № 648/0/4-12).

Відповідно до договору оренди земельної ділянки №147 укладеного між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 30 серпня 2004 року, він зареєстрований у Смілянському районному відділі Черкаської районної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» за №75 26 січня 2006 року (а.с.12).

З урахуванням зазначених норм матеріального права, суд приходить до висновку, що строк дії договору оренди земельної ділянки №147 укладеного між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 30 серпня 2004 року, визначений до 26 січня 2016 року, в звязку з чим, дії СТОВ «ЛАН» по користуванню земельними ділянками за період з 2014 по 2015 роки, які позивач вважає конклюдентними, до таких не відносяться, оскільки були здійснені в період дії зазначеного договору, та є такими що вчиненні на виконання існуючого договору.

Разом з тим, враховуючи положення ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» СТОВ «ЛАН» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди земельної ділянки№147, безперечно мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), однак таким правом не скористався.

Так, відповідно до ч.2, 3 та 5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Аналіз вказаних положень ЗУ «Про оренду землі» дає підстави вважати, що орендар має переважне перед іншими право на поновлення договору оренди землі за умови встановлення таких юридичних фактів: орендар належним чином виконував обовязки по договору; орендар до закінчення строку дії договору, але не пізніше як за місяць до настання цього строку, повідомив орендодавця про свій намір скористатись переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Статтею ст.60 ЦПК України визначено обов'язок кожної сторона довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В матеріалах справи будь-які докази, які б свідчили про те, що орендар, СТОВ «ЛАН», звернувся до орендодавця, ОСОБА_4, з повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, відсутні.

Натомість, в матеріалах справи наявна копія заяви ОСОБА_4 відповідача по справі та орендодавця, відповідно до якої останній повідомив орендаря, що він не збирається продовжувати термін дії договору із СТОВ «ЛАН» на земельну ділянку 2,09 га у звязку після закінчення строку його дії, яка датована 21 грудня 2015 року і в цей же день, відповідно до вхідного штампу, отримана СТОВ «ЛАН» (а.с.66).

Таким чином, СТОВ «ЛАН» не виконало приписів закону про завчасне повідомлення орендодавця про свої наміри скористатися переважним правом на поновлення договорів оренди, тому правових підстав, для визнання поновленим договору оренди земельної ділянки №147 відсутні.

Оскільки, суд не знайшов підстав для визнання договору №147 оренди земельної ділянки укладеного між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4 поновленим, підстав для визнання недійсними нових договорів між ОСОБА_4 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не вбачається, як і підстав для скасування рішення про їх державну реєстрацію. При цьому суд виходить з того, що позивачем, як на підставу визнання нових договорів оренди недійсними, вказано порушення його переважного права на поновлення договорів.

Отже, суд приходить до висновку, що саме позивачем порушено визначену Законом і Договором процедуру поновлення дії договору, тому в задоволенні його позовних вимог товариству слід відмовити.

Одночасно, суд не приймає до уваги доводи відповідача ТОВ «Агро-Рось-Інвест», по відсутність істотних умов договору оренди земельної ділянки №147 укладеного між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_4, як на обставину що зумовлює його недійсність, оскільки недійсність правочину може бути визнана лише за рішенням суду, та підлягає доказуванню. В свою чергу, відповідно до вимог ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданими відповідно до вимог закону та в межах заявлених вимог. На момент розгляду даної справи судом, жодна особа не звернулась до суду із позовними вимогами відповідного змісту, атому такі твердження виходять за межі даного спору.

Керуючись ст. 10, 11, 58, 60, 88, 209, 213-215, 360-7 ЦПК України, суд -

вирішив:

В задоволенні позовних вимог сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН» до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Рось Інвест» про визнання недійсними договорів оренди землі та поновлення до горову оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Черкаської області через Смілянський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня його проголошення, а особами, що не були присутні під час судового розгляду, протягом того ж часу з моменту отримання копії рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а в разі його оскарження після розгляду справи апеляційним судом, якщо воно не буде скасовано.

Повний текст рішення виготовлено 1 серпня 2017 року.

Головуючий Т.В. Васильківська