Справа №573/624/17 Головуючий у суді у 1 інстанції - ОСОБА_1
Номер провадження 22-ц/788/1256/17 Суддя-доповідач - ОСОБА_2
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 серпня 2017 року м. Суми

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Собини О. І.,

суддів - Кононенко О. Ю. , Ткачук С. С.

за участю секретаря судового засідання - Різниченко Н.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні апеляційного суду Сумської області матеріали цивільної справи за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО»

на рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 червня 2017 року

у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_3, селянського фермерського господарства «Снігірьова Олексія Анатолійовича», третя особа служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради

про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії, -

в с т а н о в и л а :

23 березня 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» звернувся з позовом до суду, який мотивував тим, що 02.01.2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким ОСОБА_3 передав в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області, площею 2,73 га (рілля) строком по січень 2017 року. ТОВ «СААН-АГРО» починаючи з 2007 року самостійно здійснює обробіток вказаної земельної ділянки та сплачує орендну плату за користування нею. Умовами договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. Користуючись цим правом, позивач 02.12.2016 року надіслав відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі відповідно до ст.33 ЗУ «Про оренду землі», до якої надав проект додаткової угоди до договору оренди землі, за змістом якої визначено істотні умови поновлення (строк, розмір орендної плати, інші умови). Наприкінці січня 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» отримало від ОСОБА_3 повідомлення, в якому останній відмовляється від поновлення договору оренди землі, мотивуючи відмову бажанням повноправного володіння земельною ділянкою, з виділенням її в натурі. У березні 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» отримано інформаційну довідку з РПВНМІЗВ, з якої стало відомо про передачу 01.02.2017 року земельної ділянки в користування ФГ «ОСОБА_4А.», на підставі договору емфітевзису, строком дії до 01.02.2027 року. Посилаючись на те, що діями відповідача було порушено право ТОВ «СААН-АГРО» на переважне право на поновлення договору оренди землі, просить визнати недійсним договір емфітевзису, укладений 01.02.2017 року між ФГ «ОСОБА_4А.» та ОСОБА_3; визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 02.01.2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «СААН-АГРО» поновленим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені договором оренди землі; зобовязати ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладення/підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02.01.2007 року.

Рішенням Білопільського районного суду Сумської області від 06 червня 2017 року у задоволенні позовних вимог ТОВ «СААН-АГРО» відмовлено за безпідставністю.

В апеляційній скарзі ТОВ «СААН-АГРО», посилаючись на необґрунтованість, на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

У доводах апеляційної скарги позивач зазначає, що обставини справи стверджують про невизнання ОСОБА_3 переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, встановленим п. 8 договору оренди землі, вимогами ст. 777 ЦК України і ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Договір оренди землі є укладеним та набрав чинності з моменту його державної реєстрації, а саме з 05.04.2007 року, і саме з цієї дати у сторін договору виникають права та обовязки на виконання умов укладеного договору, а тому початок десятирічної дії договору слід відраховувати з дати реєстрації договору, а не з дати підписання сторонами його тексту. Вважає, що порушене переважне право товариства на поновлення договору оренди на новий строк підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_3 та СФГ «ОСОБА_4А.».

Заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи представника апелянта, заперечення представника ФГ «ОСОБА_5Ф.», вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ТОВ «СААН-АГРО», суд першої інстанції виходив з того, що у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про необхідність відмови в задоволенні позову, в той же час з мотивами відмови в задоволенні позову погодитись не можна, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 на підставі державного акту на право приватної власності на землю належить земельна ділянка загальною площею 2,85 га, з яких 2,73 га ріллі та 0,12 га кормових угідь, що розташована на території Річківської сільської ради, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка передана йому у приватну власність на підставі рішення VІІІ сесії 23 скликання Річківської сільської ради народних депутатів від 31 травня 1999 року (а. с.16-17).

02 січня 2007 року між ОСОБА_3 і ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,73 га строком на 10 років з січня 2007р. по січень 2017р. Вказаний договір 05 квітня 2007 року було зареєстровано в Білопільському відділі Сумської регіональної філії за №11353 (а. с. 12-15).

Відповідно до п.8 вказаного договору оренди, строк дії договору становить 10 років з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 зазначеного договору передбачено, що орендна плата становить 1,5% від грошової оцінки, що становить 425 грн. 07 коп.

02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» надіслало ОСОБА_3 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого додало 3 примірники додаткової угоди, згідно якої розмір орендної плати визначено на рівні 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а. с.19 -25).

18 січня 2017 року ОСОБА_3 листом повідомив позивача про те, що він не має наміру поновлювати дію договору оренди землі та залишає за собою право самостійно розпоряджатися земельною ділянкою (а. с. 26).

Проте, 01 лютого 2017 року ОСОБА_3 уклав з ФГ «ОСОБА_4А.» договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) на 10 років строком до 01 лютого 2027 року, який згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, пройшов державну реєстрацію 03 березня 2017 року, і умовами якого розмір орендної плати було визначено на рівні 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а. с. 27-28, 39-42, 66).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

За статтями 24, 27 цього Закону орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

З матеріалів справи вбачається, що в межах 30 денного строку до закінчення строку дії договору оренди землі від 02.01.2007р., а саме, 02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» направило ОСОБА_3 лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки разом з додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі.

Отже, позивачем не було порушено місячного строку про направлення пропозиції про поновлення строку, передбаченого п. 8 цього договору та ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та вищевказаним договором, а тому позивач, як орендар земельної ділянки мав переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди.

Виходячи з вищезазначеного колегія суддів вважає, що місцевий суд прийшов до помилкового висновку про те, що позивач не скористався переважним правом на укладення договору оренди землі і тому помилково відмовив в задоволенні його позову з цих підстав.

В той же час, колегія суддів вважає, що позов ТОВ «ССАН-АГРО» не підлягає задоволенню, виходячи з наступного:

З матеріалів цивільної справи вбачається, що між відповідачами ФГ «ОСОБА_4А.» та ОСОБА_3 1 лютого 2017 року був укладений договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) порядок укладення якого урегульовано Главою 33 ЦК України та Главою 16-1 ЗК України і який відрізняється від договору оренди земельної ділянки. Зокрема: строк дії договору емфітевзису встановлюється договором, в той час, як договір оренди (в залежності від призначення землі) може становити від 7 до 50 років. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором емфітевзису. На відміну від договору оренди землі, розмір плати за договором емфітевзису не залежить від нормативної грошової оцінки землі. Оплата може здійснюватися як періодично, так і разовим платежем, або ж за будь-яким іншим принципом, визначеним сторонами. На відміну від договору оренди землі, законодавчо не встановлені межі розміру оплати за договором емфітевзису. Також, на відміну від договору оренди землі, емфітевзис може відчужуватися іншій особі землекористувачем (власник земельної ділянки має переважне право на купівлю емфітевзису). Якщо за договором оренди землі сторони можуть бути замінені лише за спільною згодою (крім встановлених законодавством випадків), орендар має право передавати землю в суборенду лише якщо це передбачено в договорі оренди, то у випадку укладення договору емфітевзису землевласник, якщо землекористувач використовує землю за цільовим призначенням і не погіршує характеристик земельної ділянки, має достатньо обмежені засоби впливу на користування землекористувачем земельною ділянкою. Крім того, емфітевзис може передаватися землекористувачем у спадок.

Виходячи з цього, позивач, як орендар земельної ділянки, відповідно до вимог передбачених ст.33 Закону України «Про оренду землі» дійсно мав переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди, а оскільки відповідачами був укладений не договір оренди, а договір емфітевзису, який є іншим видом користування чужою земельною ділянкою, тому колегія суддів вважає, що у цьому випадку, позивач не мав переважного права на укладення договору оренди перед відповідачем ФГ «ОСОБА_4А.».

Виходячи з вищезазначеного колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ТОВ «СААН-АГРО» підлягає частковому задоволенню, рішення місцевого суду скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог за їх безпідставністю.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 314,316, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» задовольнити частково.

Рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 червня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО».

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий -

Судді -