Провадження № 2/638/1052/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2017 року Дзержинський районний суд м. Харкова

у складі: головуючого-судді Штих Т.В.

секретаря Кондратюк І.В.,Чаленко Н.О., Ситнік Д.Л., Тарасової О.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 про зобовязання вчинити дії щодо внесення змін до договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про зобовязання вчинити дії щодо внесення змін до договору оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що на підставі рішення Харківської міської ради від 16.04.2008 р. № 86/08 « Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» Харківською міською радою укладено договір оренди землі з ОСОБА_1 на відповідних підставах 06.11.2008 строком до 01.04.2058. У подальшому, як стверджує позивач в звязку зі змінами до законодавства позивач звернувся до відповідача щодо укладання додаткової угоди щодо вказаного договору оренди землі, відповідач відмовився укладати додаткову угоду, в звязку з чим позивач просить суд прийняти рішення, яким внести зміни до вказаного договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди.

В судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача заперечувала проти вказаних позовних вимог.

Вислухавши думку сторін у справі, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

В судовому засіданні встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 16 квітня 2008 року № 86/08 "Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок між ОСОБА_1 (орендар) і Харківською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 03 листопада 2008 року в реєстрі за № 5975, зареєстрований 06 листопада 2008 року за № 58 у Харківській регіональній філії Державного підприємства державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах.

Зазначений договір є чинним та обов'язковим для обох сторін.

Запропонована Міською радою редакція Додаткової угоди призводе до значного зростання орендної плати - з 445,35 гривень до 19'208,38 гривень .

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що:

1.У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов 'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2.Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1)в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2)зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3)виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4)із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, в момент укладення Договору оренди ОСОБА_1 не міг передбачити, що в подальшому розмір орендної плати збільшиться у 43 рази і він буде змушений здійснювати орендні платежі у значно вищому розмірі. До того ж, при усій своїй обачливості та турботливості, ОСОБА_1 не може усунути юридичних наслідків, що виникли на підставі законодавства внаслідок впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова та суттєвого збільшення у зв'язку з цим розміру орендної плати.

Фактично вимоги позову ґрунтуються на безпідставному посиланні на пункт 13 Договору оренди, яким передбачено, що "розмір орендної плати переглядається у разі: ... д) у інших випадках, передбачених законом". Проте позовна заява не містить чіткого посилання на відповідну норму закону, а також - визначення такого випадку, із нібито настанням якого заявлена вимога про внесення змін до Договору оренди.

Чинним Договором передбачена можливість зміни його умов виключно у разі зміни розміру земельного податку, а не будь-яких інших його елементів, визначених статтею 7 Податкового кодексу України та які можуть впливати на порядок розрахунку земельного податку.

Положеннями статті 288 ПК України встановлено:

288.1. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди

такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства.

288.5. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою З відсотків нормативної грошової оцінки;

Пунктом 25.1 статті 25 ПК України визначено:

25.1. Ставкою податку визнається розмір податкових нарахувань на (від) одиницю

(одиниці) виміру бази оподаткування.

Окрім того, пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено:

271.1. Базою оподаткування є:

271.1.1. нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта

індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом;

Таким чином станом на дату звернення позивача із вимогами про зміну умов договору в частині зміни орендної плати, відсутні матеріально-правові підстави для проведення таких змін у зв'язку з відсутністю зміни розміру земельного податку, як єдиної підстави зміни орендної плати протягом усього часу дії Договору оренди.

При посиланні на зміну розміру земельного податку, як на підставу зміни орендної плати Позивачем безпідставно здійснюється підміна понять "ставки земельного податку" та "бази оподаткування", якою є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що є динамічною, і змінюється щорічно внаслідок індексації, або шляхом затвердження органами місцевого самоврядування нових розмірів нормативної грошової оцінки земель територіальної громади.

У відповідності до вимог пункту 35 Договору оренди "Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку". Ці положення відповідають вимогам статті ЗО Закону України "Про оренду землі".

Додатковою угодою до спірного Договору оренди, укладання якої вимагає Міська рада позивачем запропоновано змінити у тому числі й підстави перегляду орендної плати, доповнивши відповідний розділ такою підставою, як "зміна нормативної грошової оцінки ". Отже наразі чинним договором не передбачена така підстава для перегляду розміру орендної плати, як "зміна нормативної грошової оцінки" - інакше Міська рада не вимагала б внесення таких змін.

При цьому, надані до позовної заяви розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01 січня 2013 року № 1136/14 (надалі за текстом - Розрахунок), а також Витяг № 8 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (надалі за текстом - Витяг) суперечать вимогам чинного законодавствам, є необґрунтованими і не можуть слугувати підставами для визначення нового розміру орендної плати по Договору оренди.

Зокрема рішенням 19-ої сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 27 лютого 2008 року №41/08 затверджено "Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (надалі за текстом - Положення № 41/08), пунктом 2.6 якого (з відповідними змінами та доповненнями), передбачено:

2.6. Орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати:

Строк оренди, рокиВідсоток від орендної плати
1-10 років100%
11-15 років90%
16-20 років80%
21-25 років70%
26-50 років60%

При цьому у Розрахунку зазначено "відсоток строку оренди" у розмірі 60%, який всупереч наведеним приписам чинного законодавства фактично не застосований.

Окрім того Рішенням 25-ої сесії Харківської міської ради 6-го скликання "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" від 03 липня 2013 року № 1209/13 (надалі за текстом - Технічна документація № 1209/13) передбачено врахування, під час визначення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів КмЗ для зон впливу локальних факторів, визначено їх перелік, граничні та прийняті значення (додаток № 3), серед яких зокрема є.

№Назва локального фактору у "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів"Граничні значення КмЗПрийняті значення КмЗНазва локального фактору у витягу з Технічної документації
1. Функціонально-планувальні фактори
Місцезнаходження земельної ділянки:
11в зоні пішохідної доступності до громадських центрів1,04-1,201,04; 1,08; 1,10; 1,14; 1,20Зони пішохідної доступності до громадських центрів
2. Інженерно-інфраструктурні фактори
21Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без твердого покриття0,90 - 0,950,95Зони вулиць без твердого покриття
22Земельна ділянка не забезпечена централізованим водопостачанням *0,90 - 0,950,95Ділянка без централізованого водопостачання
23Земельна ділянка не забезпечена Каналізацією *0,90 - 0,950,95Ділянка без каналізації
24Земельна ділянка не забезпечена централізованим теплопостачанням *0,90 - 0,950,95Ділянка без централізованого теплопостачання
25Земельна ділянка не забезпечена централізованим газопостачанням *0,90 - 0,950,95Ділянка без централізованого газопостачання
3. Інженерно-геологічні фактори
Місцезнаходження земельної ділянки:
32на ґрунтах з несучою спроможністю менше ніж 1,0 кг/кв.см при потужності понад 2 м.0,85 - 0,950,90Зони ґрунту з несучою спроможністю менше 1 кг/кв.см
6. Санітарно-гігієнічні фактори:
Місцерозташування земельної ділянки
63у зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря *0,80-0,950,91; 0,93; 0,95Зони забруднення атмосферного повітря

Проте, при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки зазначені локальні фактори та відповідні їм коефіцієнти - не враховані, або враховані у більшому за максимально передбачене значення, що призвело до подальшого суттєвого завищення розміру орендної плати. Зокрема Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнт КмЗ для зони ґрунту з несучою спроможністю менше 1 кг/кв.см визначено у максимально допустимому розмірі 0,95, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,99572.

Аналогічним чином Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнт КмЗ для зон перевищення припустимого рівня шуму передбачений у максимально допустимому розмірі 0,95, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,96876. Окрім того Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнт КмЗ для зон забруднення атмосферного повітря передбачений у максимально допустимому розмірі 0,97, проте у Витягу цей коефіцієнт застосовано у розмірі 0,97911.

Також при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки мають бути враховані передбачені Технічною документацією № 1209/13 коефіцієнти КмЗ для земельної ділянки, що прилягає до вулиці без твердого покриття (0,90-0,95), не забезпечена централізованим водопостачанням (0,90-0,95), не забезпечена каналізацією (0,90-0,95), централізованим теплопостачанням (0,90-0,95), централізованим газопостачанням (0,90-0,95).

Необхідність врахування локальних факторів та відповідних їм коефіцієнтів при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки зумовлюється приписами "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" (затверджено наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 року за № 388/12262), пунктом 3.8 якого визначено:

3.8. У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

-неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

-рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

-рівня розвитку сфери обслуговування населення;

-екологічної якості території;

-привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико- культурних та природних пам 'яток тощо.

Оскільки отримання в оренду земельної ділянки, не забезпеченої відповідним рівнем інженерного забезпечення та благоустрою території, зумовлює необхідність понесення орендарем додаткових витрат, спрямованих на створення відповідних необхідних умов використання земельної ділянки (прокладання водопроводу, каналізації, газопроводу, облаштування під'їздів і т.ін.) - відповідно цінність (нормативна грошова оцінка) такої ділянки має бути знижена шляхом застосування відповідних понижуючих коефіцієнтів, передбачених Технічною документацією № 1209/13.

Однак всупереч наведеному, при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки зазначені локальних факторів та відповідні їм коефіцієнти взагалі не були враховані, що свідчить про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог в цій частині.

Також у вищезазначеному Витягу розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки проведене із врахуванням інших локальних факторів та відповідних їм коефіцієнтів у їх максимальному можливому (або взагалі не передбаченому Технічною документацією № 1209/13) рівні, а саме:

Локальні коефіцієнти місцезнаходження земельної ділянки у межах економіко-планувальної зониВикористані у ВитягуПрийняті значення КмЗ
Зони пішохідної доступності до громадських центрів1,21,04; 1,08; 1,10; 1,14; 1,20
Зони пішохідної доступності до природних об'єктів1,141,04; 1,09; 1,15
Зони ґрунту з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв.см0,995720,90
Зони забруднення атмосферного повітря0,968760,91; 0,93; 0,95
Зони перевищення припустимого рівня шуму0,979110,91; 0,93; 0,94; 0,95; 0,96; 0,97
Ареали забруднення ґрунтів0,950,90; 0,91; 0,92; 0,95;

Окрім того, Міською радою не надані належні та допустимі докази направлення на адресу ОСОБА_1 витягу № 8 від 14 листопада 2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що є порушенням пункту 1.1. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13, яким передбачалося, зокрема, що порядок регламентує процедуру надання інформації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок для обчислення орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Наведені обставини призвели до порушення прав ОСОБА_1 на оскарження зазначеного витягу.

Окрім того складання витягу № 8 від 14 листопада 2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, здійснене з порушенням пункту 2.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року. Складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки регулюється "Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердженим сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово - комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11, Законом України "Про оцінку земель", Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

Витяг № 8 від 14 листопада 2013 року не відповідає об'єктивній дійсності, складений із порушенням зазначених вище нормативно-правових актів та не може братися до уваги судом, оскільки витяг складено 14 листопада 2013 року без обстеження земельної ділянки, без надання відповідачу (орендарю) можливості надати свої пояснення та докази використання земельної ділянки.

Міською радою на підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки не було надано суду форми №6-зем, № ба-зем, № 6б-зем, № 2-зем.

В матеріалах справ також відстані належні та допустимі докази направлення Міською радою на адресу ОСОБА_1 листів пропозиції № 106/0/30-14 від 22 січня 2014 року "Про зміну договору оренди земельної ділянки" та № 12/0/30-14 від 23 січня 2014 року "Про державну реєстрацію договору оренд земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земЬльної ділянки". Відсутність таких доказів позбавляє позов відповідних матеріально-правових підстав для його задоволення, оскільки вказаними листами-пропозиціями визначено строк для належного реагування протягом "двадцятиденного строку після одержання листа пропозиції". Відсутність належних та допустимих доказів направлення зазначених листів та їх отримання ОСОБА_1 зумовлює не настання відповідного строку, зі спливом якого у Міської ради виникло право на звернення до суду із відповідним позовом.

Постановою Харківського окружного адміністративного суду від 01.09.2016 р. у справі №820/1804/16 за позовом ОСОБА_1 до Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області, треті особи - Харківська міська рада, КГІ «Місбкий інформаційний центр» про визнання протиправними дій та скасування витягу позовні вимогй задоволено у повному обсязі.

Визнано протиправними дії Управління Держземагенства у м. Харокві Харківської області щодо здійснення оцінки земельної ділянки, дані якої оформлені витягом від 14.11.201 Зр. №8 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Скасовано витяг Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 14.11.2013р. №8 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 23.11.2016 р. апеляційну скаргу Харківської міської ради залишено без задоволення. Постанову Харківського окружного адміністративного суду від 01.09.2016 р. по справі №820/1804/16 залишено без змін.

Ухвала набрала законної сили.

У справі яка розглядається, предметом позову є внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині розміру орендної плати, яка розраховується виходячи із нормативної грошової оцінки земель міста Харкова.

У позовній заяві ХМР посилається на те, що згідно з п.2.1., п.2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. затвердженого Рішенням ХМР від 25.09.2013 р. №1269/13 Департамент земельних відносин є власником електронного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 здійснює, зокрема, розрахунок розміру орендної плати на землю та безпосереднє виконання робіт з укладення договорів оренди землі та додаткових угод, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. затвердженого Рішенням ХМР від 25.09.2013 р. №1269/13 зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Також Позивач зазначає, що Департаментом земельних відносин Харківської міської ради виконав розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку станом на 01.01.2014 р. та одержав витяг №8 від 14.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підставі вказаних документів підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який направлено на адресу Відповідача.

Так, безпосередня вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки сформована у Витязі №8 від 14.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Вартість орендної плати за рік а також за місяць розрахована на підставі Витягу №8 від 14.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Тобто, підставою для внесення змін до договору оренди землі є саме Витяг №8 від 14.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Так як Ухвала Харківського апеляційного адміністративного суду від 23.11.2016 р., якою залишено без змін Постанову Харківського окружного адміністративного суду від 01.09.2016 р., якою скасовано Витяг №8 від 14.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, набрала законної сили, відпали підстави позову.

Згідно з ч. 3 ст. 131 ЦПК України, сторони до або під час попереднього судового засідання у справі, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться, - до початку розгляду справи по суті, зобов'язані повідомити суд про всі відомі їм рішення судів, що стосуються предмету спору, а також про всі відомі їм незавершені судові провадження, що стосуються предмету спору.

Відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Згідно зі ст. 14 ЦПК України, судові рішення, що набрали законної сили, обов'язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

З огляду на вищевикладене, позовні вимоги Харківської міської ради щодо внесення змін до договору оренди землі від 06.11.2008 р. №58 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у відповідній редакції, яка по суті стосується розміру орендної плати, яка розрахована на підставі Витягу №8 від 14.11.2013 p. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який скасовано, не підлягає задоволенню.

Керуючись ст..ст. 625,629,649,651,653,654 ЦК України, ст..ст. 10,11,60,88,212-215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 про зобовязання вчинити дії щодо внесення змін до договору оренди землі залишити без задоволення.

Судовий збір вважати сплаченим позивачем.

Рішення може бути оскаржене в палату по цивільних справах апеляційного суду Харківської області через Дзержинський районний суд міста Харкова, шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня отримання стороною його копії.

Головуючий: суддя Т.В. Штих