Справа № 581/199/17
Провадження № 2/581/104/17
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

17 серпня 2017 року Липоводолинський районний суд Сумської області у складі:

головуючого судді - Сізова Д.В.,

з участю секретаря - Самілик Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Колядинець»

про розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

22 березня 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом.

Свої вимоги обгрунтовує тим, що їй належить розташована на території Колядинецької сільської ради Липоводолинського району земельна ділянка, площею 3,494 га, яку вона на строк 15 років передала в оренду відповідачу, уклавши договір оренди землі, який 09 серпня 2007 року був зареєстрований у Липоводолинському районному відділенні Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру».

Вказує, що СВК «Колядинець» протягом усього періоду дії договору систематично порушує його умови, зокрема:

за 2007 - 2015 рр. орендна плата виплачується не у повному обсязі, а у 2016 році взагалі не була виплачена;

відповідно до п. 9-11 договору орендна плата розраховується в розмірі 1,5% нормативної оцінки землі, що становить 475,65 грн. і обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції один раз на рік до 01 листопада поточного року. У 2008 та 2009 роках кооператив не збільшував розмір орендної плати до 3%, як того вимагає п. 13 договору оренди землі та Указ Президента України від 19 серпня 2008 року №725/2008;

орендна плата також не збільшувалася через не проведення її індексації, що є грубим порушенням п.10 договору та Закону України «Про оренду землі»;

передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлялися без відповідних актів, а тому невідомо чи у повному обсязі відбувався розрахунок за оренду землі, як того вимагає п.12 договору, проведені відрахування не можна вважати правомірними;

із 2007 року по І квартал 2014 року відсутні відомості про сплату податку з доходів фізичних осіб, що вказує на неподання відповідачем бухгалтерських звітів по нарахуванню орендної плати та сплати податків, тому підлягає сумніву чи сплачувалися такі податки за вказаний період взагалі.

У звязку з викладеним, просить розірвати укладений між нею та СВК «Колядинець» договір оренди земельної ділянки від 15 січня 2007 року.

Позивач у судове засідання не зявилася, її представники - адвокат ОСОБА_2 та ОСОБА_1 підтримали позовні вимоги та просили його задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечив проти задоволення позовних вимог та просив відмовити у його задоволенні.

Заслухавши пояснення, дослідивши матеріали справи, суд дійшов таких висновків.

Судом встановлено, що 03 вересня 2004 року ОСОБА_1 отримала державний акт на право власності на земельну ділянку (серії СМ №041599) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,494 га, що розташована на території Колядинецької сільської ради Липоводолинського району Сумської області.

15 січня 2007 року між СВК «Колядинець» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого, остання строком на 15 років надала в оренду вказану земельну ділянку, зокрема: 3 га ріллі, 0,3100 га сінокоси, 0,1840 га пасовища, нормативно грошова оцінка якої становила 31709 грн. 57 коп.

09 серпня 2007 року вказаний договір був зареєстрований Липоводолинським районним відділенням Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» за реєстровими №53.

Згідно з актами, 15 січня 2007 договірні сторони визначили межі вказаної земельної ділянки в натурі, а 09 серпня 2007 року відбулося приймання-передача земельної ділянки, що надавалася в оренду.

Відповідно до п.п. 1, 9, 10 зазначеного договору орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, орендна плата вноситься орендарем та розраховується в розмірі 1,5% від нормативної оцінки землі (яка на момент укладення договору становила 31709,57 грн.) та складала 475 грн. 65 коп. в рік, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пункти 11, 12 вказаного договору передбачають, що орендна плата вноситься один раз на рік до 1 листопада поточного року, при проведенні розрахунку із суми що підлягає до сплати, утримується і перераховується до бюджету податок з доходу фізичних осіб; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Відповідно до п. 13 даного договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, і інших випадках передбачених законом.

У договорі також зазначено, що зміна умов договору оренди здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Із довідки СВК «Колядинець» від 17 серпня 2017 року, вбачається, що товариство здіснювало нарахування та виплату орендної плати ОСОБА_1 наступним чином:

у 2012 році нараховано 2000 грн. орендної плати, утримано 300 грн. податку з прибутку, відпущено 1600 кг зерна на 3200 грн. Маючи перед нею заборгованість за 2011 рік у розмірі 1060,5 грн., товариство переплатило 439,5 грн.;

у 2013 році нараховано 2000 грн., утримано 300 грн. податку з прибутку, відпущено 700 кг зерна на 1400 грн., переплата 139,5 грн.;

у 2014 році нараховано 2069,27 грн., утримано 310,39 грн. податку з прибутку, відпущено 810 кг зерна на 11820 грн., 50 кг муки на 200 грн., 20 л олії на 200 грн., переплата 600,62 грн.;

у 2015 році нараховано 4307,75 грн., утримано 710,78 грн. податку з прибутку та військового збору, виплачено грошима 2996,35 грн;

у 2016 році нараховано 5169,30 грн., утримано 1008,01 грн. податку з прибутку та військового збору, кошти у розмірі 4161,29 грн. не виплачено.

Узагальнені у вказаній довідці відомості повністю узгоджуються та відповідають даним, зазначеним у розрахункових журналах, відомостях, касових книгах та касових ордерах відповідача за 2012-2016 рр..

Із відомостей з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб ДФС України від 07 листопада 2016 року вбачається, що ОСОБА_1 було нараховано:

за 2014 рік - 2069 грн. 27 коп. орендної плати та утрмано 310 грн. 39 коп. податку на доходи фізичних осіб від здачі майна в оренду;

за 2015 рік - 4307 грн. 75 коп. орендної плати та утрмано 646 грн. 75 коп. податку на доходи фізичних осіб від здачі майна в оренду.

Згідно ч. 1 ст. 526, ч. 1 ст. 530 ЦК України, зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 629, ч.ч. 1-2 ст. 651 ЦК України, договір є обовязковим для виконання сторонами. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і пріоритетним перед іншими законами у застосуванні щодо спірних правовідносин, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, повязані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як встановлено ст. 15, 21 вказаного Закону, однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата на землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ч. 2 ст. 24 цього Закону, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частина 1 ст. 27 цього Закону передбачає, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до ст. 30, 32 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до ст. 36 цього Закону, у разі невиконання зобовязань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом «д» ст. 141 ЗК України як підстава для припинення права користування земельною ділянкою передбачена систематична несплата орендної плати.

Законодавець не розкриває поняття терміну «систематична» щодо кількісних та якісних характеристик, що вказує на недостатню правову визначеність для субєктів правовідносин, на яких поширюється зазначена норма матеріального права.

Відповідно до правової позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року (справа № 6-146цс12), договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання. Тобто, у зазначеній правовій позиції у повній мірі не розкрита кількісна та якісна характеристика поняття «систематична несплата ».

Вказана норма не передбачає інших складових, окрім зазначених, а відтак факт несплати оренди не може включати в себе ні часткової, ні несвоєчасної несплати, які є різними за змістом та наслідками.

Зокрема, наслідком повної несплати є неотримання грошових коштів взагалі, часткової - їх недоотримання, а при несвоєчасній відбувається повна сплата належної суми, але поза межами обумовлених договором строків.

Із цивільної справи вбачається, що орендна плата за 2012-2014 рр. нараховувалася відповідачем на власний розсуд з процентної ставки 3%, у 2015-2016 рр. 5% від вартості земельної ділянки, а не 1,5%, як передбачено у договорі оренди. Надані відповідачем письмові докази мають відомості про отримання орендодавцем орендної плати, як продукцією, так і грошима. Зокрема представник позивача ОСОБА_1 у судовому засіданні вказав, що за 2015 рік орендну плату отримував він особисто, а не його мати.

Щодо орендної плати за 2016 рік, то у судовому засіданні встановлено, що відповідач готовий її виплатити у будь-який час на вимогу орендодавця. Зазначене підтвердила допитана у якості свідка касир кооперативу ОСОБА_4, яка вказувала, що вона неодноразово повідомляла позивачці про необхідність отримати орендну плату за вказаний період.

Таким чином, судом встановлено що протягом дослідженого періоду орендна плата була виплачена позивачці, не завжди своєчасно (за 2011 рік), але у повному обсязі, виходячи із передбаченого п. 9 договору оренди процентної ставки, тому посилання представників позивача на не сплату орендної плати є не обгрунтованими та спростовують наданими кооперативом розрахунками й доказами.

У даному випадку відсутня систематична несплата орендної плати, що за певних обставин, відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України може стати підставою для розірвання договору.

Посилання позивача на разову несплату відповідачем орендної плати за 2016 рік не є підставою для розірвання договору оренди. Крім того, представником відповідача неодноразово в судовому засіданні було наголошено на готовності її виплати у будь який зручний для неї час.

Стосовно періоду з 2007 до 2011 рр. сторонам не вдалося ні підтвердити, ні спростувати обставини порушення договору оренди, на які посилався позивач під час розгляду справи.

Отримані на запит суду відомості з фіскальних органів не вказують на несплату орендної плати у зазначений період, оскільки судом встановлено, що у 2012 та 2013 рр. позивачем отримувалася орендна плата, чого не зеперечував і представник позивача ОСОБА_1, однак ні звіт форми № 1ДФ, ні відомості з інформаційного фонду, таких відомостей не містять.

Щодо невідповідності розміру орендної плати положенням Указу Президента України від 19 серпня 2008 року N 725/2008.

Розмір та умови оплати, вказані в договорі, не можуть суперечити діючому на час укладення договору законодавству. Договір між сторонами укладено 15 січня 2007 року - у період дії Указу Президента України від 02 лютого 2002 року №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», яким був встановлений мінімальний розмір орендної плати у 1,5 %, визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки.

Указом Президента України від 19 серпня 2008 року №725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» встановлено розмір орендної плати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки і є обовязковим з дня набрання Указом чинності. Проте текст Указу не містить посилань про розповсюдження його дії на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін, що передбачає і договір.

Крім того, п. 13 укладеного Договору оренди вказує, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.

Тобто, умови договору не зобовязують сторони вносити зміни до договору, зокрема збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобовязують за певних обставин переглянути умови договору. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Судом встановлено, що договірними сторонами обговорювалася можливість внесення змін до оспорюваного договору оренди в частині підвищення орендної плати до 5% від вартості земельної ділянки, однак позивач відмовилася підписувати такі зміни, що підтвердив в судовому засіданні її представник ОСОБА_1

Судом також встановлено, що відповідач неодноразово до 2013 року частково розраховувся з позивачем сільськогосподарською продукцією, про що надані письмові докази. Та обставина, що процес передання-отримання у такій формі орендної плати не оформлявся відповідними актами, сама по собі не може вказувати на наявність підстав для розірвання договору оренди. Отримуючи розрахунок у натуральній формі, позивач погоджувався з тими відпускними цінами, які були їй запропоновані на час отримання продукції.

Інші зазначені позивачем порушення СВК «Колядинець» договору оренди не є істотними та такими, що вказують на необхідність його розірвання.

Керуючись ст. 212-215, 223 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в :

У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржено до апеляційного суду Сумської області через Липоводолинський районний суд протягом 10 днів із дня його проголошення, а особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, мають право подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Д. В. Сізов