__________________________________________________________________
Справа № 433/2251/16-ц
11.08.2017 рокуТроїцький районний суд Луганської області у складі:
головуючого судді Суського О.І.,
при секретарі Яковлєвій В.А.,
представника позивача ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Троїцьке цивільну справу за позовом ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до СФГ «Олександрівське» про визнання договорів оренди землі недійсними, -
До Троїцького районного суду Луганської області надійшов вищезазначений позов, в обґрунтування якого зазначено, що між позивачами, з однієї сторони, та СФГ «Олександрівське», з іншої сторони, було укладено аналогічні договори оренди землі (далі Договори), предметом яких є відповідні земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Покровської сільської ради Троїцького району Луганської області. Позивачі вказують, що після підписання Договорів вони так і не отримали на руки їх примірників. Їхні неодноразові звернення до СФГ «Олександрівське» про надання на руки примірника Договору для ознайомлення, були проігноровані. Свою відмову відповідач обґрунтовував тим, що вказані договори оренди землі підлягають державній реєстрації і тільки після проведення такої реєстрації позивачі зможуть отримати на руки по примірнику Договору. Відповідач користувався належними позивачам земельними ділянками, за що сплачував позивачам орендну плату, яка останніх не влаштовувала, так як була значно меншою та не відповідала розміру орендної плати, встановленому Указом Президента України від 19 серпня 2008 року № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», а саме мінімальному розміру у 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Під час сумісного обговорення умов Договорів орендодавцями, їм стало відомо про порушення орендарем їхніх прав щодо отримання розміру орендної плати. З вказаною претензією позивачі неодноразово зверталися до відповідача з пропозицією укласти додаткові угоди до Договорів, однак відповідачем зазначені вимоги позивачів не були прийняті до уваги та взагалі проігноровані, фактично відповідачем не виконувався належним чином п. 13 Договорів щодо перегляду розміру орендної плати. Дані обставини позбавили позивачів того, на що вони могли розраховувати та що визначено нормами чинного законодавства при наданні відповідачу своїх земельних ділянок у користування. На момент подачі даного позову до суду відповідачем з позивачами так і не було укладено додаткових угод до Договорів, які б визначали та документально закріплювали зміну орендної плати на користь позивачів. Також, на даний час позивачам стало відомо, що в порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі» дані Договори не містять ряду істотних умов, визначених зазначеною нормою Закону, яка діяла на час укладення Договорів, а саме спірними договорами не визначено: ціна та точне найменування продукції, якою передбачена виплата орендної плати, не визначено обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції чи без такого, не вказано строки перегляду розміру орендної плати, не визначено умови повернення земельної ділянки, не визначено, хто із сторін несе ризик випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди, не зазначено, чи підлягає страхуванню обєкт оренди. Також, позивачі вказують, що Договори не прошиті та не променуровані, кожен з Договорів не скріплений в єдиний документ підписами та печатками сторін. Акт прийому-передачі земельної ділянки не містить його істотних умов, таких, як стан ділянки, еродованість у відсотках, вміст гумусу, калію, азоту, техногенної забрудненості, посилання на технічний паспорт, бал бонітету, придатність (готовність) до використання, наявність (відсутність) залишків минулих посівів, забуряненість і засміченість. Також, всупереч вимог ЗУ «Про оренду землі» не враховано період ротації основної сівозміни, не визначено належним чином умов збереження стану обєкта оренди. Договорами не визначено права та обовязки орендодавця та орендаря. Таким чином, позивачі просять суд визнати відповідні договори оренди землі недійсними.
Відповідач у судове засідання свого представника не направляє, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином.
Позивач ОСОБА_2 та представник ОСОБА_3 ОСОБА_1 проти проведення заочного розгляду справи не заперечують, просять справу розглянути без їхньої участі, задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Враховуючи неявку у судове засідання представника відповідача, з метою дотримання встановлених законодавством строків розгляду судом справи зі згоди позивача та представника іншого позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України.
Суд вивчивши та проаналізувавши матеріали справи, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що між позивачами, з однієї сторони, та СФГ «Олександрівське», з іншої сторони, було укладено аналогічні Договори оренди землі, а саме:
У відповідності до ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Положеннями ст. 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
Відповідно до вимог ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час підписання та реєстрації Договорів, істотними умовами договору оренди землі були: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї із істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
В порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі» дані Договори не містять ряду істотних умов, визначених зазначеною нормою Закону, яка діяла на час укладення Договорів.
Факт надання можливості придбання сільськогосподарської продукції орендодавцям, не має звязку з договором оренди, та не може бути виправданням для порушення передбаченого ч. 1 ст. 22 ЗУ «Про оренду землі» права орендодавців отримувати частину орендної плати у натуральній та відробітковій формі. Права позивачів отримувати частину орендної плати у натуральній та відробітковій формі дійсно порушуються у звязку з відсутністю в Договорах оренди істотної умови договору у вигляді форми виплат орендної плати. Договори містять копії угод щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору оренди землі, однак вказані угоди не містять конкретних відомостей щодо переліку продукції та виду послуг, кількості, вартості та суми.
Таким чином, спірні Договори не встановлюють однозначно та безспірно ні порядок визначення розміру орендної плати, ні розмір орендної плати. Вказане порушення не є формальним, а дійсно у звязку з укладенням спірних Договорів були порушені права і законні інтереси позивачів.
При цьому, договори не прошиті, не пронумеровані, кожен з Договорів не скріплений в єдиний документ підписами та печатками сторін, що суперечить вимогам ст.ст. 207, 638 ЦК України.
Акт прийому-передачі земельної ділянки не містить його істотних умов, таких, як стан ділянки, еродованість у відсотках, вміст гумусу, калію, азоту, техногенної забрудненості, посилання на технічний паспорт, бал бонітету, придатність (готовність) до використання, наявність (відсутність) залишків минулих посівів, забур'яненість і засміченість.
П. 2 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору передбачено, строк дії договору оренди землі. Згідно приписів ст. 19 вказаного вище Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років; при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Проте, всупереч вимог вказаного вище ЗУ «Про оренду землі» в п. 8 Договорів вказано «Договір укладено на сорок пять років», однак при зазначенні даної істотної умови не враховано період ротації основної сівозміни.
Також, п. 5 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що однією з істотних умов є умови збереження стану обєкта оренди.
В розділі 5 Договорів «Умови використання земельної ділянки» зазначені умови збереження стану об'єкту (п. 17 Договорів), а саме «дотримання вимог протиерозійної організації території», проте в Договорах не зазначені інші конкретні умови збереження обєкту оренди, передбачені чинним законодавством. Зазначена умова договору не відповідає природі Закону України «Про охорону земель» та Земельного кодексу України, якими передбачено умови збереження обєкту оренди (земельної ділянки), які визначені як система заходів спрямованих на охорону земель з метою їх збереження, які зобовязані виконувати як власники, так і користувачі земельних ділянок, тому не можна вважати дану мову, як зазначену в договорі.
Згідно статті 162 Земельного Кодексу України охорона земель це система правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необгрунтованому вилученню земель сільськогосподарського і лісогосподарського призначення, захист від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і підвищення родючості ґрунтів, підвищення продуктивності земель лісогосподарського призначення, забезпечення особливого режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико- культурного призначення.
Згідно п.п. а, б, в, ґ статті 164 Земельного кодексу України охорона земель включає:
а) обґрунтування і забезпечення досягнення раціонального землекористування;
б) захист сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників від необгрунтованого їх вилучення для інших потреб;
в) захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, переосушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами та від інших несприятливих природних і техногенних процесів;
ґ) попередження погіршення естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів;
д) консервацію деградових і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.
Згідно статті 35 Закону України «Про Охорону Земель» власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані: дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; проводити на земельних ділянках господарську діяльність способами,які не завдають шкідливого впливу на стан земель та родючість ґрунтів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі на основі застосування екологобезпечних технологій обробітку і техніки, здійснення інших заходів, які зменшують негативний вплив на ґрунти, запобігають безповоротній втраті гумусу, поживних елементів тощо;дотримуватися стандартів, нормативів при здійсненні протиерозійних, агротехнічних, агрохімічних, меліоративних та інших заходів, пов'язаних з охороною земель, збереженням і підвищенням родючості ґрунтів; надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування відомості про застосування пестицидів та агрохімікатів; сприяти систематичному проведенню вишукувальних, обстежувальних, розвідувальних робіт за станом земель, динамікою родючості ґрунтів; своєчасно інформувати відповідні органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування щодо стану, деградації та забруднення земельних ділянок; забезпечувати додержання встановленого законодавством України режиму використання земель, що підлягають особливій охороні; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку; забезпечувати захист земель від ерозії, виснаження, забруднення, засмічення, засолення, осолонцювання, підкислення, перезволоження, підтоплення, заростання бур'янами, чагарниками і дрібноліссям; уживати заходів щодо запобігання негативному і екологонебезпечному впливу на земельні ділянки та ліквідації наслідків цього впливу.
Також, спірними Договорами конкретно не визначені як права та обовязки орендодавця (п. 28, п 29 Договорів), так і права та обовязки орендаря (п. 30, 31 Договорів), а є тільки посилання на норми Закону України «Про оренду землі», який може зазнавати суттєвих змін, взагалі втратити чинність чи може бути замінений іншим нормативно-правовим актом.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
До актів цивільного законодавства, безумовно, належить і ЗУ «Про оренду землі».
Тобто, правочин може бути визнаний недійсним, якщо він укладений з порушенням вимог цього Закону.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.
Що стосується нарахування відповідачем позивачам орендної плати за користування земельними ділянками, слід зазначити наступне.
В п.7 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» звернено увагу судів на ту обставину, що виконання чи невиконання сторонами зобовязань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним, а тому не може бути доказом дійсності даних Договорів факт отримання позивачами від відповідача платежів за користування земельними ділянками та вказане не є ніяким чином фактом схвалення позивачами спірних Договорів оренди землі, крім того орендна плата відповідачем виплачується не в повному розмірі відповідно до норм чинного Законодавства.
Таким чином, обраний позивачами спосіб захисту своїх цивільних прав та інтересів цілком відповідає вимогам діючого цивільного законодавства, Договори оренди землі, укладені між позивачами та відповідачем, є укладеним з часу їх підписання та проведення державної реєстрації, і на той час діяла норма ст.15 ЗУ «Про оренду землі», яка передбачає ряд вищезазначених істотних умов договору оренди землі, проте такі суттєві умови відсутні в Договорах оренди землі, а також має місце порушення ряду інших вимог закону, що є підставою для визнання спірних договорів оренди землі недійсними у судовому порядку.
Окремо потрібно зазначити, що позивачі звернулися із своїми вимогами в рамках строку позовної давності.
Згідно ст. 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Ч. 1 ст. 261 ЦК України вказує, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Також, згідно п. 28 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» перебіг позовної давності щодо вимог про визнання правочинів недійсними обчислюється не з моменту вчинення правочину, а відповідно до частини першої статті 261 ЦК - від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Позивачі дізналися про відсутність ряду істотних умов у Договорах тільки на теперішній час. Таким чином, суд вважає, що позивачі звернулися до суду з даними позовними вимогами у межах строку позовної давності, так як дізналися про порушення свого права тільки наприкінці 2016 року, а тому суд знаходить позовні вимоги обґрунтованими та вважає за необхідне їх задовольнити у повному обсязі.
Судові витрати по справі у вигляді судового збору у відповідності до ч. 1 ст. 88 ЦПК України підлягають стягненню пропорційно до задоволених позовних вимог. Таким чином, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивачів документально підтверджені судові витрати у вигляді сплаченого судового збору у розмірі 551 гривні 20 копійок, по 275 гривень 60 копійок кожному.
На підставі вищевикладеного, ст. ст. 10, 11, 16, 203, 210, 215, 256-257, 261 ЦК України, ст.ст. 93, 133, 162, 164 Земельного Кодексу України, ст.ст. 1, 2, 15, 20, 21 Закону України «Про оренду землі», пунктом 15 розділу Х «Перехідних положень» Земельного Кодексу України, п.7, п. 28 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», керуючись ст.ст.10,11,33,60,151-152, 212-215, 224 ЦПК України, -
Позовні вимоги ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задовольнити у повному обсязі.
Заочне рішення може бути переглянуте Троїцьким районним судом Луганської області за письмовою заявою відповідача про перегляд заочного рішення, яку він може подати до Троїцького районного суду Луганської області протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Позивач має право оскаржити заочне рішення у загальному порядку: подати апеляційну скаргу про апеляційне оскарження рішення протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення. Апеляційна скарга подається до Апеляційного суду Луганської області через Троїцький районний суд Луганської області.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання заяви відповідачем про перегляд заочного рішення та подання апеляційної скарги позивачем.

Суддя О.І. Суський

11.08.17