Справа № 308/456/15-ц
У Х В А Л А

Іменем України

07 серпня 2017 року м. Ужгород

Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Закарпатської області у складі:

головуючої - судді Кожух О.А.,

суддів - Кондора Р.Ю., Собослоя Г.Г.

з участю секретаря - Сочка І.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Колективного підприємства «ЛІК» на рішення Ужгородського міськрайонного суду від 23 грудня 2016 року по справі за позовом Колективного підприємства «ЛІК» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,-

в с т а н о в и л а :

Колективне підприємство «ЛІК» звернулося в суд з даним позовом, мотивуючи тим, що у відповідності до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13 серпня 2004 року відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 із ОСОБА_4 набули права спільної часткової власності по 1/3 кожна на житловий будинок разом із надвірними спорудами та огорожею площею 248 кв.м. в АДРЕСА_1.

5 травня 2005 року ОСОБА_1, діючи за згодою інших співвласників, уклала договір оренди нежитлового приміщення з колективним підприємством «ЛІК» з метою розміщення навчальних класів в приміщеннях будівлі по АДРЕСА_1. Позивач вважає, що даний договір оренди діє по теперішній час.

За умовами даного договору оренди (п. 4.3) орендар має переважне право на купівлю орендованих приміщень розміром 248.9 кв.м. в разі їх продажу.

Проте 12 листопада 2014 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 та відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір купівлі продажу 2/3 частини будівлі по АДРЕСА_1, що складались з визначених п. 3 даного договору купівлі-продажу приміщень, загальною площею 214.7 кв.м.

Дані приміщення були виділені в натурі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 24 лютого 2014 року з спільної часткової власності і складали з іншими приміщеннями, належними іншому співвласнику ОСОБА_4, одну будівлю загальною площею 341 кв.м. після реконструкції з добудовою третього поверху.

Посилаючись на норми ст. 215, ч. 2 ст. 777 ЦК України, позивач вважає, що договір купівлі-продажу від 12.11.2014 було укладено в порушення умов договору та норм закону та знехтувано переважне право позивача на купівлю частини будинковолодіння по АДРЕСА_1.

Позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу 2/3 частини будівлі по АДРЕСА_1, що складалась з визначених п. 3 даного договору купівлі-продажу приміщень, загальною площею 214.7 кв.м., укладений 12 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 23 грудня 2016 року у задоволенні позову колективного підприємства «ЛІК» - відмовлено.

Позивач таке рішення оскаржив в апеляційному порядку. Посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити. положення

В запереченнях на апеляційну скаргу та в судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_5 - просила рішення суду залишити без змін.

Інші особи, які беруть участь у справі, в судове засідання у визначений час не з'явились, про час і місце розгляду справи повідомлялись належним чином, про що свідчать повідомлення про вручення поштових відправлень (а.с. 48, 49 т. 2). Клопотань про відкладення розгляду справи не надходило. Судова колегія, відповідно до ч. 2 ст. 305 ЦПК України, розглянула справу за відсутності осіб, які не з'явились в судове засідання.

Заслухавши суддю-доповідача, позицію представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_5, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляції колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що орендар неналежно виконував умови договору оренди - не вносив орендну плату, а позивачем не доведено на підставі належних та допустимих доказів наявності підстав для застосування ч. 2 ст. 777 ЦК України.

Крім того, суд першої інстанції звернув увагу на те, що предметом оспорюваного договору купівлі-продажу був об'єкт нерухомого майна - 2/3 частини навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 214.7 кв.м., тоді як згідно договору оренди від 5 травня 2005 року в оренду було передано приміщення за вказаною адресою загальною площею 248.9 кв.м. А отже, предметом даних договорів є різні об'єкти нерухомого майна з різними площами.

Такі висновки суду відповідають обставинам справи та нормам матеріального права.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 13 серпня 2004 року ОСОБА_4 та відповідачі ОСОБА_1 і ОСОБА_2 уклали з ОСОБА_6 та ОСОБА_7 договір купівлі-продажу, за яким купили у останніх кожна по 1/3 частині житловий будинок з належними до нього надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться в АДРЕСА_1, загальною площею 248.9 кв.м. (а.с.4-6 т. 1). Право спільної часткової власності на підставі цього договору було зареєстровано 04.03.2005 (а.с.27т.2).

5 травня 2005 року відповідачка ОСОБА_1 (орендодавець) у простій формі уклала з КП «ЛІК», в особі директора ОСОБА_4 (орендар), договір оренди нежитлового приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове користування приміщення за наступними характеристиками: адреса: АДРЕСА_1, загальна площа: 248.9 кв.м. (п. 1.1). Приміщення надається орендарю для цільового використання під навчальні класи при здійсненні ним діяльності з викладання курсів іноземної мови (п. 2.1) (а.с.3 т. 1).

За умовами договору оренди передача приміщення в оренду оформлюється актом прийому-передачі. Приміщення вважається фактично переданим в оренду з моменту підписання акту прийому-передачі (п. п. 3.1, 3.2).

Відповідно до п. п. 4.1, 4.2 договору оренди термін оренди складає одинадцять місяців з моменту прийняття приміщення за актом приймання. У випадку відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору на протязі одного місяця після закінчення терміну його дії, він вважається продовженим на такий самий термін на тих самих умовах.

Пунктом 4.3 договору оренди передбачено, що у випадку виконання орендарем своїх обов'язків по цьому договору належним чином, він має переважне право, на продовження строку його дії на новий, узгоджений сторонами, термін або на викуп орендованого приміщення у разі його продажу.

Орендна плата за користування майном складає 250 грн. на місяць та сплачується орендарем до п'ятнадцятого числа звітного місяця шляхом перерахування необхідної суми на рахунок орендодавця або передачі готівки (п. п. 5.1, 5.2).

Згідно акту-прийому-передачі від 15.11.2005 орендодавець ОСОБА_1, яка діє від себе та від імені ОСОБА_2, передає, а орендар КП «ЛІК» в особі Директора ОСОБА_4 приймає у тимчасове користування приміщення за адресою АДРЕСА_1.

В подальшому рішеннями Виконкому Ужгородської міської ради від 18.05.2005 № 139 та від 26.09.2007 № 346 ОСОБА_4, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надавались дозволи на проведення реконструкції з надбудовою власної будівлі АДРЕСА_1 під навчальний центр (а.с.29,30 т. 2). 07.11.2008 Виконавчим комітетом Ужгородської міської ради було прийнято рішення № 448, яким надано дозвіл на переведення будинку АДРЕСА_1 з житлових приміщень в нежитлові, функціональне призначення - навчальний центр (а.с.31 т. 2).

Рішеннями Виконкому Ужгородської міської ради від 28.01.2009 № 24 було затверджено акт державної приймальної комісії про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту - навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі по АДРЕСА_1, загальною площею 341,8 кв. м. (а.с.32 т. 2).

27.02.2009 було видано Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, відповідно до якого навчальний центр після реконструкції з надбудовою власної будівлі по АДРЕСА_1 на праві приватної спільної часткової власності належить ОСОБА_4, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - про 1/3 частки кожній (а.с.28 т. 2 )

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 24 лютого 2014 року, що набрало законної сили, ОСОБА_4 виділено в натурі 1/3 частину, а ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виділено в натурі 2/3 частини вказаного будинковолодіння, та визнано за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право спільної часткової власності на приміщення в рівних частках по 1/2 кожній. У даному рішенні вказано конкретні приміщення, виділені кожному із співвласників - ОСОБА_4 виділено приміщення першого поверху загальною площею 106,6 кв. м., ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виділено кабінет та сходи першого поверху, приміщення та сходи другого та третього поверхів, загальною площею 214,7 кв. м. (а.с10-12 т. 1).

24.06.2014 ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було видано Свідоцтво про право власності на 2/3 частини навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 214, 7 кв.м., по ? частці кожній (а.с.34 т. 2).

Таким чином, такого об'єкту нерухомого майна, площею 248,90 кв. м, який було передано в оренду у 2005 році - не існувало уже з 2009 року - коли об'єкт було реконструйовано та переведено у нежитлове приміщення загальною площею 341,8 кв.м., а з 2014 року кожному із співвласників виділено їх частки, і частка ОСОБА_2 та ОСОБА_1 складала 214, 7 кв.м.

Саме цю частку ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відчужили ОСОБА_3, уклавши з ним 12 листопада 2014 року договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є об'єкт нерухомого майна: 2/3 частини навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 214.7 кв.м. (а.с. 6-8 т. 1).

Відповідно до ст. 182 ЦК України право власності на зазначене нерухоме майно перейшло до ОСОБА_3

Обґрунтовуючи свої вимоги позивач зазначає, що в порушення умов договору оренди ОСОБА_1 та ОСОБА_2, укладаючи оспорюваний договір купівлі-продажу з ОСОБА_3, не врахували переважне право КП «ЛІК» на купівлю частини будинковолодіння по АДРЕСА_1. Представник позивача стверджує, що зобов'язання орендаря за договором оренди від 5 травня 2005 року виконувались у повному обсязі - позивачем утримувались приміщення і технічні мережі в належному стані; проводився поточний ремонт; сплачувались комунальні послуги тощо. ОСОБА_4, як директором КП «ЛІК», було направлено співвласникам майна листа про бажання та готовність його викупити, а тому договір оренди продовжував діяти на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, так як жодна зі сторін не висловила претензій або наміру розірвати цей договір, жодних листів на адресу КП «ЛІК» не направлялося.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, на яку покликається позивач як на правову підставу позову, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України. Обґрунтовуючи застосування ст.ст. 777 ч. 2, 215 ЦК України позивач у позовній заяві вказує про порушення при укладенні спірного договору купівлі-продажу вимог закону.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Як роз'яснено у рішенні Конституційного Суду України від 10.12.2009 № 31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Заперечуючи проти позову, представник відповідачки ОСОБА_2 посилалася, зокрема, на неналежне виконання позивачем взятих на себе зобов'язань за договором оренди: позивач не сплачував орендну плату.

Позивачем не надано суду і матеріали справи не містять жодного доказу належного виконання своїх обов'язків за договором оренди щодо сплати орендарем орендної плати за користування майном за адресою АДРЕСА_1, яка згідно п. 5.1 договору оренди становить 250 грн. на місяць.

З наданої представником позивача на підтвердження позовних вимог бухгалтерської довідки № 7 від 23 грудня 2014 року, складеної директором КП «ЛІК» ОСОБА_4 та головним бухгалтером ОСОБА_9, вбачається, що у відповідності договору оренди нежитлового приміщення від 5 травня 2005 року між КП «ЛІК» та ОСОБА_1 розмір кредиторської заборгованості КП «ЛІК» по оренді за період з листопада 2005 року по листопад 2014 року склав 27000 грн., та станом на 23 грудня 2014 року розмір дебіторської заборгованості ОСОБА_1 по розрахунках та претензіях складає 32308 грн. Згідно проведеного заліку взаємних зобов'язань і грошових вимог між КП «ЛІК» та фізичною особою ОСОБА_1 сума операції складає 27000 грн., а залишок дебіторської заборгованості останньої по розрахунках за претензіями після заліку складає 5308 грн. (а.с. 206 т. 1).

Проте, вказана бухгалтерська довідка не містить підпису відповідачки ОСОБА_1 як орендодавця майна на підтвердження наявності у останньої заборгованості перед позивачем, довідка не містить даних, на підставі чого і в який період така заборгованість виникла. В той же час, в цій довідці зазначено розмір заборгованості КП «ЛІК» по оренді за період з 2005 по листопад 2014 року склав 27000 грн., що підтверджує доводи відповідачів щодо несплати позивачем орендної плати.

За умовами договору оренди позивач зобов'язався нести витрати на комунальні послуги (п. 6.1).

Надані апеляційному суду докази належного виконання цієї умови договору оренди на підставі окремо укладених договорів з комунальними службами (а.с.53-68 т. 2) не спростовують того факту, що позивачем не сплачувалась орендна плата. КП «ЛІК» виконувало свої зобов'язання перед підприємствами, які надавали та надають комунальні послуги позивачеві, оскільки КП «ЛІК» продовжує працювати у приміщенні за адресою АДРЕСА_1, перший поверх цього приміщення належить директору підприємства - ОСОБА_4, а щодо інших приміщень, які були відчужені за оспорюваним правочином - 01.09.2015 між ОСОБА_3 та КП «ЛІК» було укладено договір оренди (а.с.199-202 т. 1 ).

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що судом першої інстанції правомірно відмовлено у задоволенні позову за безпідставністю позовних вимог. Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційну скаргу слід відхилити, а рішення суду - залишити без змін.

Керуючись ст.304, п. 1 ч. 1 ст. 307, ст. ст. 308, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Колективного підприємства «ЛІК» - відхилити.

Рішення Ужгородського міськрайонного суду від 23 грудня 2016 - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, однак протягом двадцяти днів може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуюча: Судді: