АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Єдиний унікальний номер справи 663/2120/16 Головуючий в І інстанції Кустов О.Ю.
Номер провадження №22-ц/791/1072/17 Доповідач: Фурман Т.Г.
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючого Фурман Т.Г.

суддів: Пузанової Л.В.

Склярської І.В.

секретар Чертков Б.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Скадовського районного суду Херсонської області від 20 квітня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_2 про визнання правочинів недійсними та скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И Л А:

У вересні 2016 року ОСОБА_3 звернулася до суду із вказаним позовом, зазначаючи про те, що на підставі нотаріально посвідченого договору дарування від 03.09.2010 року набула право власності на житловий будинок АДРЕСА_1, який мав 31 кв.м. житлової та 43,3 кв.м. загальної площі, водопровід № 1.

08.04.2011 року вона отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,0554 га. на якій розташований житловий будинок за заначеною вище адресою.

В 2010 році нею було прийняте рішення про реконструкцію та перебудову належного їй житлового будинку, у зв'язку з чим були виконані предпроектні розробки на будівництво нового житлового будинку та 29.09.2011 року на її ім"я був виданий будівельний паспорт НОМЕР_1 на будівництво індивідуального житлового будинку загальною площею 142,5 кв.м. Повідомлення про початок виконання будівельних робіт було внесено до єдиного Державного реєстру 8 листопада 2011 року.

На час проведення будівельних робіт старий саманий будинок було демонтовано і на його місці протягом 2011 - 2015 років був побудований фундамент нового будинку, ганок, тераса, стіни першого поверху, підведені роботи із підключенням нового будинку до міської каналізаційної мережі.

12 березня 2015 року була видана та нотаріально посвідчена довіреність на ім'я відповідача ОСОБА_4, якою вона уповноважила останнього представляти її інтереси в будь-яких установах, підприємствах, організаціях, зокрема, органах ДАБК, вирішувати всі питання щодо одержання проектної та іншої документації щодо будівництва, прийняття будинку до експлуатації, реконструкції, капітального ремонту, тощо, а також розпоряджатися належним їй на праві власності житловим будинком та земельною ділянкою за вказаною вище адресою.

Видаючи довіреність ОСОБА_4, мала на меті, що останній від її імені завершить будівництво нового житлового будинку та введе його в експлуатацію у встановленому законом порядку.

В серпні 2015 року їй стало відомо про те, що на підставі виданої нею довіреності, ОСОБА_4 уклав договір купівлі-продажу старого та вже не існуючого житлового будинку, а також земельної ділянки на якій він розташований, із своїм рідним братом ОСОБА_2

Про укладення вказаних договорів купівлі-продажу відповідачі її не повідомили, грошові кошти отримані внаслідок їх укладення не передавали.

Посилаючись на те, що вказані правочини суперечать вимогам закону та її внутрішній волі, оскільки видаючи довіреність ОСОБА_4 її волевиявлення не було і не могло бути направлене на відчуження старого будинку, якого не існувало з 2011 року, та земельної ділянки про що ОСОБА_4 та ОСОБА_2 на час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу було відомо заздалегідь, на підставі ст. 203, 215 ЦК України позивачка просила визнати недійсними договори купівлі-продажу спірних житлового будинку та земельної ділянки, а також скасувати державну реєстрацію земельної діялнки.

Рішенням Скадовського районного суду Херсонської області від 20 квітня 2017 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, реєстраційний № 242 від 24.04.2015, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Скадовського районного нотаріального округу Гришко С.М., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, реєстраційний № 243 від 24.04.2015, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Скадовського районного нотаріального округу

Гришко С.М., укладений між ОСОБА_3, та ОСОБА_2, площею 0,0554 га, кадастровий номер НОМЕР_2.

Скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_6 на земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна НОМЕР_3.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду скасувати і ухвалити нове, яким в задоволенні позову відмовити, посилаючись на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального законодавства, зокрема на те, що на час укладення оспорених договорів будинок за своєю технічною характеристикою відповідав зазначеній в договорі купівлі - продажу характеристиці, був демонтований тільки після його придбання. Крім того, виходячи із буквального тлумачення змісту довіреності, на підставі якої були посвідчені договори купівлі-продажу, позивачка уповноважила ОСОБА_4 на продаж належного їй на час видачі довіреності житлового будинку та земельної ділянки, а відтак при укладенні оспорюваних позивачкою правочинів були дотримані норми законодавства,які регулюють спірні правовідносини, а тому відсутні підстави для визнання їх недійсними.

Письмові заперечення на апеляційну скаргу до суду не надходили.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції ОСОБА_3доводи апелянта не визнала, рішення суду просить залишити без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Судом встановлено та із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 03.09.2010 року, посвідченого державним нотаріусом Скадовської нотаріальної контори, реєстровий №2-446, набула право власності на житловий будинок під номером АДРЕСА_1.

Зі змісту зазначеног вище правочину житловий будинок літ. «А» має 31 кв.м. житлової площі, 43,3 кв.м. загальної площі. При ньому розташований водопровід №1. Будинок розташований на земельній ділянці площею 0,0554 га., кадастровий номер НОМЕР_2(а.с. 23-24).

Право власності на зазначене вище нерухоме майно ОСОБА_3 зареєструвала у встановленому законом пордку.

В технічному паспорті на будинок, складеному 1.12.2009 року, відображене розташування будинку на плані земельної ділянки ( а.с. 27-29).

На підставі рішення сесії Скадовської міської ради від 22.10.2010 №1061 ОСОБА_3 отримала державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,0554 га., кадастровий номер НОМЕР_2, на якій розташований будинок (а.с. 26).

В 2010 році на замовлення ОСОБА_3 були виконані та погоджені архітектором м. Скадовська Предпроектні розробки індивідуального житлового будинку по АДРЕСА_1, якими передбачалося знесення старого будинку та зведення, в тому числі частково на його місці, нового житлового будинку складної форми 11,8 (10) х 15,8 (13,4) м. з терасою 4 (1,6) х 10 м. загальною площею 142, 5 кв.м. (а.с. 43-47).

29.09.2011 року позивачка отримала, зареєстровані органом архітектури у встановленому законом порядку: будівельний паспорт на новий житловий будинок НОМЕР_1, вимоги до забудови земельної ділянки, схему забудови земельної ділянки з якої також вбачається, що старий житловий будинок підлягає знесенню із зведенням, в тому числі частково на його місці, нового житлового будинку у розмірі та конфігурації відповідно до проекту (а.с. 55-57).

08.11.2011 року Інспекцією державного-архітектурного контролю у Херсонській області опрацьовано та внесенно до єдиного Державного реєстру повідомлення про початок виконання будівельних робіт по будівництву нового ждитлового будинку по АДРЕСА_1 загальною площею 142,5 кв.м. згідно будівельного паспорту НОМЕР_1 від 29.09.2011 року(а.с. 51-53).

Протягом 2011- 2014 року на замовлення ОСОБА_3 був розроблений проект підключення до централізованих систем каналізації житлового будинку АДРЕСА_1. На кресленнях до вказаного проекту схематично зображено житловий будинок, який будувався за вищевказаною адресою і до якого підводяться інженерні мережі (а.с. 107-115).

Допитані в судовому засідані суду першої інстанції свідки підтвердили, що протягом 2011-2015 року було демонтовано старий будинок і зведено фундамент нового будинку, ганок, тераса, стіни першого поверху, підведені роботи із підключення новго будинку до міської каналізаційної мережі.

ОСОБА_3ствердждує, що для завершення розпочатого будівництвом будинку та введення об'єкта в експлуатацію вона передала відповідачу ОСОБА_4 оргінали правовстановлюючих документів на будинок та земельну ділянку, всю технічну документацію та наявні в неї документи та видала на його ім"я 12.03.2015 року нотаріально посвідчену довіреність для здійсненя ним в її інтересах представницхих функцій у будь-яких установах, підприємствах та організаціях.

Зі змісту зазначеної довіреності вбачається, що позивачка уповноважила ОСОБА_4 діяти в її особистих інтересах в стосунках із третіми особами, а саме бути її представником у будь-яких установах, підприємствах та організаціях (в т.ч., але не тільки, в органах БТІ, реєстраційної служби, Державного земельного агентства, органах державного кадастру, землевпорядних організаціях, органах нотаріату, житлово-експлуатаційних конторах, органах виконавчої влади та місцевого самоврядування, комунальних підприємствах, у ВАТ ЕК «Херсонобленерго», у ВАТ «Херсонгаз», інспекції архітектурно-будівельного контролю та у будь-яких інших органах) з питання управління належним їй на праві власності житловим будинком АДРЕСА_1 та земельною ділянкою за тією ж адресою. Розпоряджатися, а саме продати, обміняти, передати в іпотеку, оренду, визначаючи умови договорів на власний розсуд, належним їй на праві власності житловим будинком АДРЕСА_1 та земельною ділянкою за тією ж адресою. В числі іншого представнику надано право зареєструвати право власності в порядку передбаченому законодавством, замовляти та отримувати необхідні документи, в т.ч. довідки витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, будівельну та технічну документацію, проекти, витяги з Державного земельного кадастру, кадастровий номер, тощо, вирішувати від її імені всі питання, щодо одержання документів, довідок, проектної та іншої документації щодо будівництва, прийняття в експлуатацію, реконструкції, капітального ремонту будинку, будівель та споруд, інженерного обладнання, мереж, тощо; розписуватися за мене, тощо (а.с. 19).

На підставі вищезазначеної довіреності ОСОБА_4, діючи від імені ОСОБА_3, за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу від 24.04.2015 року продав ОСОБА_2 належні позивачці на праві приватної власності житловий будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ( а.с. 11, 33-34).

Зі змісту укаледного договору купівлі-продажу будинку вбачається, що предметом продажу був саманний житловий будинок літ. «А», який мав 31 кв.м. житлової площі, 43,3 кв.м. загальної площі, водопровід №1. Продаж будинку вчинено за 60628 грн. Відчужуваний житловий будинок перебував в технічному стані повністю придатному для його використання за цільовим призначенням (а.с. 11).

Нотаріально посвідченою заявою від 24.04.2015року, ОСОБА_4 від імені ОСОБА_3 повідомив нотаріуса, що реконструкція і будь-які переобладнання та перепланування житлового будинку, що відчужується та знаходиться за адресою АДРЕСА_1 не здійснювалися, технічні характеристики будинку відповідають даним технічного паспорту складеного Херсонським державним БТІ станом на 01.12.2009 року (а.с. 15).

В той же час, ОСОБА_4 в судовому засідані в суді апеляційної інстанції підтвердив, що він, перебуваючи із ОСОБА_3 у фактичних шлюбних відносинах, протягом тривалого періоду часу, був обізнаний щодо наявності у ОСОБА_3 проектної документації, якою передбачалося знесення старого житлового будинку та зведення частково на його місці нового житлового будинку. Ця проектна документація була передана йому ОСОБА_3 під час видачі доручення і він мав намір продовжувати зведення новго будинку відповідно до цієї документації, однак за браком коштів прийняв рішеня продати нерухоме майно своєму брату - ОСОБА_2

ОСОБА_4 стверджував також, що причиною передачі йому ОСОБА_3 спірного нерухомого майна та проектної документації є припинення ними фактичних шлюбних відносин та поверення йому цього майна, як такого що придбане за його кошти.

Представник ОСОБА_3 - ОСОБА_7 підтвердив факт перебування ОСОБА_4 та ОСОБА_3 у фактичних шлюбних відносинах та наявність між ними невирішених фінансових питань, однак заперечив придбання спірного нерухомого майна за кошти

ОСОБА_4

Сторони також не спростовують той факт, що виручені від продажу спірного нерухомого майна грошові кошти позивачці не передавалися.

При наведених обставинах та враховуючи досліджені судом першої інстанції і оцінені ним відповідно до ст. 212 ЦПК України докази, колегія суддів погоджується з висновками суду про те, що належний позивачці на час його відчуження об'єкт нерухомості за своєю технічною характеристикою не відповідав зазначеній в договорі купівлі - продажу характеристиці предмета відчуження.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно ч.1, 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ч. 1 ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Враховуючи, що, як уже зазначалося вище, викладені у спірних договорах купівлі-продажу нерухомого майна умови не відповдають умовам досягнутої стронами домовленості щодо відчудження та придбання житлового будинку, який підлягав знесенню, та недобудованого будинку, який за твердженням позивачки мав бути добудований довірителем і тільки після цього - відчужений, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що оспорені догвори купівлі-продажу, як такі, що за своїм змістом суперечать цивільному законодавству та не відповідають волевиявленню продавця, в тому числі щодо настання обумовлених ними правових наслідків, є недійсними відповідно до ст. 203,215 ЦК України.

Висновки суду підтверджені належними, дослідженими в судовому засіданні доказами, яким суд дав оцінку відповідно до ЦПК України та відповідають нормам матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.

Доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на законі, висновки суду не спростовують і не містять посилання на нові факти чи засоби доказування, які б вказували на незаконність ухваленого в справі рішення, а тому підлягають відхиленню.

Та обставина, що дії ОСОБА_4 відповідають викладеним ОСОБА_3 в довіреності повноваженням, щодо розпорядження належним їй нерухомим майном, не має правового значення при вирішенні даного спору по суті, оскільки за викладеними позивачкою обставинами щодо підстав заявленої нею вимоги, вона стверджувала, що на час вчинення оспорених правочинів предмет відчуження не відповідав зазначеним в угоді характеристикам і не існував у неведеному в ній ( угоді) технічному стані.

Наведений факт, який встановлений судом і не спростований в процесі апеляційного розгляду справи, виключає право власника здійснити як відчуження належних йому будівельних споруд, так і земельної ділянки, на якій ці будівлі та споруди розташовані, враховуючи встановлений цивільним законодавством принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою.

Не спростовує висновків суду і та обставина, що позивач не реалізувала передбачене ч. 1 ст. 349 ЦК України право на внесення змін до державного реєстру щодо припинення права власності на знесений житловий будинок внаслідок знищення майна, оскільки наведена норма матеріального права не регламентує обов'язок власника на вчинення зазначеної дії, яка у спірних правовідносинах завершена не була.

Твердження ж апелянта про те, що на момент укладення оспорюваних договорів житловий будинок загальною площею 43,3 кв.м. існував як об'єкт цивільних прав, підтверджено лише заявою ОСОБА_4 поданою до приватного нотаріуса Скадовського районного нотаріального округу Гришко С.М. 24.04.2015 року, зміст якої з цього приводу останнім не перевірявся, а характеристика відчужуваної нерухомості досліджувалася компетентним оганом лише станом на грудень 2009 року ( а.с. 24).

Під час судового розгляду справи ОСОБА_4 підтвердив, що нотаріуса про те, що житловий будинок загальною площею 43,3 кв.м. підлягає знесенню із зведенням на його місці нового будинку він до відома не ставив, дозвіл на виконання будівельних робіт, декларацію про початок виконання будівельних робіт, будівельний паспорт тощо нотаріусу не надавав; орган що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, про наведені документи не повідомляв із заявою про внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не звертався.

Отже, здійснивши відчуження будинку, який підлягав знесенню, не зазначивши про це в договорі та не зазначивши про відчуження недобудованого будинку, про наявність якого на спірній земельній ділянці покупець не міг не знати, сторони уклали договір, який за викладеними в ньому умовами, не відповідає дійсній волі сторін.

При цьому колегія суддів враховує, що відповідач ОСОБА_2 в послідуючому не отримував дозвіл на знесення придбаного ним у ОСОБА_3 будинку та не заперечував, що зведений ним будинок відповідає отриманому позивачкою у свій час будівельному поспорту.

Надані суду апеляційної інстанції представником відповідача ОСОБА_2 декларація про готовність до експлуатації об'єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, зареєстрована Управлінням державної архітектурно - будівельної інспекції у Херсонській області 09.06.2017 року та витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_2 на житловий будинок АДРЕСА_1 станом на 21.08.2017 року не спростовують висновків суду в цій частині, оскільки хоч і містять посилання на дату подання повідомлення по початок будівельних робіт 19.05.2016 року, однак із пояснень сторін та допитаного судом апеляційної інстанції свідка ОСОБА_8 вбачається, що за станом на літо 2015 року ( час, на який відповідачі посилаються, як на час знесення спірного будинку) існував недобудований будинок, на зведення якого вказує і позивачка.

Щож стосується дійсності договору купівлі-продажу земельної ділнки, то, враховуючи її цільове призначення - будівництво і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд ( присадибна ділянка), колегія суддів вважає правильним і таким, що відповідає положенням ст. 381 ЦК України висновок суду першої інстанції про те, що недійсність угоди по відчуження розташованого на земельній ділянці нерухомого майна, є підставою для визнання недійсною угоди про відчуження і самої земельної ділнки, яка в даному випадку не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Рішення суду постановлено з дотриманням норм матеріального і процесуального права і підстав для його скасування чи зміни колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 303,307,308 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Скадовського районного суду Херсонської області від 20 квітня 2017 року залишити без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає чинності з моменту її проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Т.Г. Фурман

Судді: Л.В. Пузанова

І.В. Склярська