РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/14053/16-ц

пр. № 2/759/1249/17

07 вересня 2017 року м.Київ Святошинський районнимй суд м.Києва в складі

головуючого Миколаєць І.Ю.

при секретарі Шелудько В.В., Слепець Є.С.

за участю представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Позднякова А.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Банк Форум», Закритоого акціонерного товариства «Форум-ДС», треті особи: Державне підприємство «Житлоінбуд», Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» про визнання недійсним договору застави майнових прав,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулась до Святошинського районного суду м.Києва з позовом, вимогами якого є визнання недійсним договору застави, який був укладений 26.12.2005р. між АКБ «Форум» правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум» та ЗАТ «Форум -ДС» в частині застави майнових прав на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 170,40 кв.м., житловою площею 99,67 кв.м., а також скасувати в державному реєстрі обтяжень запис щодо застави майнових прав внесений на підставі вищезазначеного договору застави.

В обгрунтування позовних вимог посилалася на факти укладання 30.05.2003р. між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест» договору № 33-05/03 доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу, відповідно до якого ТОВ «Форум-Інвест» зобов'язується за дорученням ДП «Житлоінбуд» здійснювати від імені та в інтересах останнього пошук інвесторів фізичних та юридичних осіб для залучення інвестицій для будівництва об'єктів нерухомості по АДРЕСА_2 з метою подальшого оформлення інвесторами права власності на об'єкти нерухомості. Відповідно до договору № 35/1 від 28.04.2005р. ДП «Житлоінбуд» як замовник та ЗАТ «Форум-ДС» уклали договір про інвестування та будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та інженерною інфраструктурою по АДРЕСА_2 згідно з умовами якого ДП «Житлоінбуд» надало ЗАТ «Форум-ДС» право укладання інвестиційних договорів з фізичними та юридичними особами з метою залучення інвестицій на будівництво об'єкта, а також на укладання договорів із субпідрядними організаціями. Згідно з договором визначено, що ЗАТ «Форум-ДС» інвестує на всіх стадіях будівництво об'єкта та має право одержати належну йому частку приміщень в об'єкті.

11 січня 2006 року між ЗАТ «Форум-ДС» та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договір № 3-01/06 за яким ТОВ «Форум-Інвест» передає ЗАТ «Форум-ДС» грошові кошти, цінні папери або інші матеріальні цінності, а ЗАТ «Форум-ДС» передає ТОВ «Форум-Інвест» частку житлової площі об'єкта в кількості, що визначена в адресному переліку в додаткових угодах до договору.

Відповідно до укладених договорів ТОВ «Форум-Інвест» зобов'язалося забезпечувати фінансування будівництва житлового будинку по АДРЕСА_2 через залучення інших інвесторів фізичних та юридичних осіб. З цією метою ТОВ «Форум-Інвест» випустило (емітувало) облігації для продажу покупцям, які надають їм право на отримання у власність об'єктів нерухомого майна.

11.10.2007 р. ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_3 уклали договір №П115/2/4-12 резервування квартири, відповідно до якого за ОСОБА_3, як власником пакету облігацій було зарезервовано квартиру для подальшої передачі їй у власність за будівельною адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 170,40 кв.м., житловою площею 99,67 кв.м. При укладенні договору резервування квартири та купівлі-продажу облігацій вона не була обізнана про всі відносини між ЗАТ «Форум-ДС», ТОВ «Форум-Інвест», ДП «Житлоінбуд» та АКБ «Форум» щодо майнових прав по договору № 35/1 від 28.04.2005 р. про інвестування та будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщення та інженерною інфраструктурою по АДРЕСА_2, зокрема, і що стосується майнових прав на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 170,40 кв.м., житловою площею 99,67 кв.м., які перебувають під обтяженням на підставі договору застави, укладеним 26.12.2005 р. між АКБ «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум» та ЗАТ «Форум-ДС», який був укладений в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором № 113/05/00-КL від 19 квітня 2005 року між АКБ «Форум» та ЗАТ «Форум-ДС». Вважає, що договір застави майнових прав від 26.12.2005 р. укладений між АКБ «Форум» та ЗАТ «Форум-ДС», суперечить вимогам чинного законодавства та порушує права інвесторів, зокрема і її.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримує та просить задовольнити його вимоги, вважає порушеним права позивача, оскільки вона не може реалізувати своє право на передачу майнових прав. Також зазначає, що майнові права не могли бути предметом застави, оскільки дані правовідносини були врегульовані лише у 2008р. щодо майнових прав на об»єкти незавершеного будівництва.

Представник відповідача ПАТ «Банк-Форум» проти позову заперечує посилаючись на положення статті 4 ЗУ «Про заставу», якою встановлено, що предметом застави можуть бути майно та майнові права. Встановлений сторонами в договорі предмет застави не віднесено до переліку об'єктів, які не можуть бути предметом застави, що наведений в ч. 3-5ст. 4 ЗУ «Про заставу». Крім того, частиною 1 ст. 576 ЦК України передбачено, що предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. Вважає, що зі змісту викладених вище норм слідує, що станом на дату укладення договору застави (26.12.2005р.) ЗУ «Про заставу» надавав особам можливості укладення договорів застави майнових прав, а відтак, положення оспорюваного договору застави не суперечать ЗУ «Про заставу». Позивачка ОСОБА_3 не є стороною на момент укладення договору застави, а тому права позивачки не були порушеними. Також, просив у разі задоволення позовних вимог застосувати строк позовної давності.

Відповідач ЗАТ «Форум-ДС» та 3-ті особи ДП «Житлоінбуд», ТОВ «Форум-Інвест» в судове засідання не з'явились про день слухання справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили, а тому суд вважає можливим слухати справу у відсутність їх представників.

Суд, вислухавши пояснення представника позивача та представника ПАТ «Банк-Форум», дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до договору № 35/1 від 28.04.2005 р. ДП «Житлоінбуд» та ЗАТ «Форум-ДС» уклали договір про інвестування та будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та інженерною інфраструктурою по АДРЕСА_2 згідно з умовами якого ДП «Житлоінбуд» надало ЗАТ «Форум-ДС» право укладання інвестиційних договорів з фізичними та юридичними особами з метою залучення інвестицій на будівництво об'єкта, а також на укладання договорів із субпідрядними організаціями. Згідно з договором визначено, що ЗАТ «Форум-ДС» інвестує на всіх стадіях будівництво об'єкта та має право одержати належну йому частку приміщень в об'єкті (а.с.14-16).

Згідно з протоколом розподілу житлових та нежитлових приміщень до договору № 35/1 від 28.04.2005 р. ДП «Житлоінбуд» передало ЗАТ «Форум-ДС» квартири площею - 26 550,48 кв.м, вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення - 10 720,15 кв.м, всього загальною площею 37 270,63кв.м та 242 машиномісць (а.с.17-19).

26.12.2005р. між АКБ «Форум» та ЗАТ «Форум -ДС» було укладено договір застави предметом якого були майнові права по договору № 35/1 про інвестування та будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та інженерною інфраструктурою по АДРЕСА_2 від 28.04.2015р.. укладеному між ЗАТ «»Форум-ДС» і ДП «Житлоінбуд» при Управлінні державної охорони України на суму 188 234 600 грн. 00 коп., за яким АКБ «Форум» виступає кредитором, що належить ЗАТ «Форум -ДС» на момент укладення цього договору, а також право вимоги за зобов'язання по вказаному договору, які можуть виникнути в майбутньому (а.с.12-13).

Як встановлено в судовому засіданні, 11.10.2007 р. між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_3 укладений договір № П115/2/4-12 резервування квартири, за умовами якого за власником облігацій резервується квартира за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 170,40 кв.м., житловою площею 99,67 та визначається порядок погашення облігацій та передачі квартири у власність (а.с.4-7).

Згідно договору № Б106-1/07 купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) від 23.10.2007р. позивачка придбала цінні папери (іменні безпроцентні облігації) в кількості 17040 шт. за № 410823 по № 427862 /а.с.8-10/.

Як вбачається із акту прийому-передачі № 1 цінних паперів до договору купівлі -продажу № Б106-1/07 від 23.10.2017р. продавець - ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» передав, а покупець -ОСОБА_3 прийняв наступні цінні папери: загальна кількість цінних паперів 5 112, номер цінних паперів з 410823 по 415934, загальна номінальна вартість 265 824 грн. (а.с.11).

Згідно квитанції № 19034 від 23.10.2007р. ОСОБА_3 сплатила за іменні безпроцентні облігації згідно договору № Б106-1/07 від 23.10.2007р. 500 976 грн. 00 коп. Також, 28.02.2008р. позивачка за іменні безпроцентні облігації згідно договору № Б106-1/07 від 23.10.2007р. 1 192 800 грн.00коп.

Відповідно до ч.2 ст.583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Суд вважає за можлливим захистит права позивача незважаючи на відсутність її безпосередньої участі у договорі застави який був укладений 26.12.2005р. між АКБ «Форум» та ЗАТ «Форум -ДС», оскільки 11.10.2007 р. між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_3 укладений договір № П115/2/4-12 резервування квартири, що надає їй право вважатись заставодавцем.

Відповідно до ст.572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов»язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про заставу» в редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору, було визначено, що предметом застави можуть бути майно та майнові права. При цьому, у розумінні вказаного Закону під майновими правами визначалося право вимоги за зобов'язаннями, що належить заставодавцю, відмінне від майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не закінчено.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Після закінчення будівництва та введення нерухомого майна в експлуатацію, майнове право припиняє свою дію, предмет забезпечення зобов'язання - майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не закінчено, трансформується у нерухоме майно.

За змістом ч. ч. 1,3 ст. 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Згідно з ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» в редакції, чинній на час укладення договору визначено, що щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено встановлюється іпотека.

Відносини з приводу іпотеки врегульовані Законом України «Про іпотеку», ст. 5 цього Закону визначено, що саме могло бути предметом іпотеки.

Визначено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України "Про іпотеку" та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

ОСОБА_4 виконала свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) сплативши за іменні облігації 500 976 грн.00 коп. та 1 192 800 грн. 00 коп., тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Як вбачається із витягу № 33152819 про реєстрацію в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна підставою обтяження був договір застави майнових прав б/н від 26.12.2005 АКБ «Форум»; об'єктом обтяження були майнові права на всі житлові площі та вбудовано-прибудовані приміщення (об»єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_2); обтяжувач ПАТ «Банк Форум» ; боржник ЗАТ «Форум-ДС»/а.с.72/.

Передаючи в заставу зазначені майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, ПАТ «Банк Форум» не отримало згоди у інвестора ОСОБА_3

При цьому слід зазначити, що відповідно до ст. 12 ЗУ «Про заставу» у договорі застави визначаються суть, розмір та строк виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, опис предмета застави, а також інші умови, відносно яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.

Частиною 1 ст. 7 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» у редакції, чинній на час укладення договору, визначено, що у правочині, на підставі якого або у зв'язку з яким виникає обтяження, повинен визначатись опис предмета обтяження. У разі відсутності опису предмета обтяження чи якщо існуючий опис не дозволяє ідентифікувати предмет обтяження, таке обтяження є недійсним.

Як вбачається із договору застави від 26.12.2005р. предметом застави були визначені майнові права за договором №35/1 про інвестування та будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та інженерною інфраструктурою по АДРЕСА_2 від 28.04.2005р., тобто не зазначено опис предмета обтяження.

Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільству, його моральним засадам.

Згідно зі ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про те, що договір застави, укладений 26 грудня 2005 року між Акціонерним комерційним банком «Форум», правонаступником прав якого є Приватне акціонерне товариство «Банк Форум» та Закритим акціонерним товариством «Форум-ДС» в частині застави майнових прав на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 170,40 кв.м., житловою площею 99,67 кв.м. укладений з порушенням вимог ч.2 ст.583 ЦК України.

Щодо застосування позовної давності яку просить застосувати представник відповідача, слід зазначити наступне.

Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність установлюється тривалістю в три роки.

Частиною 1 ст. 261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права чи про особу, яка його порушила.

У судовому засіданні встановлено, що позивач дізналася про ісчнування договору застави близько 2,5 роки до пред»явлення позову. Суд бере до уваги надані при цьому позивачем докази, зокрема витяг із сайту інвесторів житлового комплекса ТОВ «Форум-Інвест» http://prospekt115a.org.ua/news.html, а також відсутність в державному реєстрі обтяжень внесеного запису про обтяження конкретних майнових прав з визначенням жилих та нежилих приміщень, а тому підстав застосування судом позовної давності немає.

У частині позовних вимог щодо скасування в державному реєстрі обтяжень запису щодо застави майнових прав, який внесений на підставі договору від 26.12.2005р. не підлягає задоволенню, оскільки дане питання вирішується лише після отримання відмови скасування даного обтяження і відповідно розглядається в порядку адміністративного судочинства, а тому дана вимога є передчасною.

Згідно ст. 88 ЦПК України з відповідача ПАТ «Банк Форум»тт та ЗАТ «Форум-ДС» на користь ОСОБА_3 підлягають стягненню судові витрати.

На підставі викладеного та керуючись ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про заставу», ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", ст.ст. 203, 215, 331, 334, 509, 526, 583 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-218 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Банк Форум», Закритоого акціонерного товариства «Форум-ДС», треті особи: Державне підприємство «Житлоінбуд», Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» про визнання недійсним договору застави майнових прав, задовольнити частково.

Визнати недійсним договір застави, укладений 26 грудня 2005 року між Акціонерним комерційним банком «Форум», правонаступником прав якого є Приватне акціонерне товариство «Банк Форум», та Закритим акціонерним товариством «Форум-ДС» в частині застави майнових прав на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 170,40 кв.м., житловою площею 99,67 кв.м.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Банк Форум», Закритоого акціонерного товариства «Форум-ДС» у рівних частинах на користь ОСОБА_3 судовий збір по 552,00 грн.

У задоволенні інших вимог, відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя І.Ю.Миколаєць