АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1414/17Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 23 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 липня 2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3, ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Камянка» на рішення Тальнівського районного суду Черкаської області від 10 травня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Камянка» до ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «АТМ Тальне» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, -

в с т а н о в и л а :

У березні 2016 року ТОВ «Чорна Кам'янка» звернулась до суду з позовом до ОСОБА_6 про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, посилаючись на те, що 18 березня 2010 року між ТОВ «Чорна Кам'янка» та ОСОБА_6 укладено договір оренди землі б/н, відповідно до якого позивачу в користування була, передана земельна ділянка площею 2,09 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до п.8 Договору, строк дії становить 5 років. При цьому сторонами було погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Державна реєстрація договору оренди землі була проведена Тальнівським районним відділом Черкаської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24 листопада 2010 року за №73.

ТОВ «Чорна Кам'янка» листом - повідомленням за вих. №11615 від 21 жовтня 2015 року звернулось до відповідача з пропозицією поновити Договір оренди земельної ділянки, до якого було долучено додаткову угоду від 20 жовтня 2015 року в якій прописувались основні пункти Договору та запропоновано збільшити орендну плату відносно Договору оренди землі б/н від 18 березня 2010 року на рівні 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2025 року. Даний поштовий лист, відповідно особистого підпису відповідача в рекомендованому повідомленні - 24 жовтня 2015 року був вручений працівником органу поштового зв'язку.

На дату складання та направлення до суду позовної заяви від сторони відповідача не надходило, а ні погоджень, а ні заперечень проти укладення додаткової угоди до Договору. У свою чергу позивач і надалі продовжує користуватись земельною ділянкою, яку йому передав в оренду відповідач, заперечень проти продовження орендних правовідносин відповідач не надав. пропозиції про поновлення, договору оренди відповідач не розглянув і до цього часу відповідач зволікає в укладенні додаткової угоди. В зв'язку з вищевикладеним позивач звернувся до суду з даним позовом.

19 липня 2016 року представник позивача скерував до суду заяву про зміну позовних вимог, яку обґрунтував тим, що під час судового розгляду було встановлено, що між відповідачем та ТОВ «АТМ Тальне» було укладено договір оренди землі №783 від 11 листопада 2015 року на спірну земельну ділянку, що на думку позивача порушує його права та законні інтереси, в звязку з чим просив суд визнати недійсним договір оренди землі №700 від 23 листопада 2015 року укладений між ОСОБА_6 та ТОВ «АТМ Тальне» на земельну ділянку площею 2,09 га., реєстрація права оренди за яким була проведена 19 грудня 2015 року відповідно витягу №50308977 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Визнати укладеною без підпису сторін, додаткову угоду від 20 жовтня 2015 року до договору оренди землі б/н від 18 березня 2010 року, зареєстрованого 24 листопада 2010 року за №74, з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою. Витрати по сплаті судового збору покласти на відповідачів.

Рішенням Тальнівського районного суду Черкаської області від 10 травня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову у справі, згідно ухвали Тальнівського районного суду Черкаської області від 20 липня 2016 року, відповідно до якої було заборонено ОСОБА_6 та ТОВ «АТМ Тальне» вчиняти будь-який правочин (укладення договору суборенди, вносити зміни в договір, виконання робіт, надання послуг, тощо) по відношенню до спірної земельної ділянки площею 2,09 га, кадастровий номер :01:001:0229, що знаходиться на території Романівської сільської ради, Тальнівського району, Черкаської області.

Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «Чорна Кам'янка» оскаржило його в апеляційному порядку, посилаючись на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просило скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Заслухавши учасників судового розгляду, вивчивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Статтями 213, 214 ЦПК України передбачено, що рішення повинно бути законним і обгрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувались вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону ухвалене судове рішення не відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що ТОВ «Чорна Кам'янка» не виконала вимоги п.8 укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «Чорна Кам'янка» договору, а саме не повідомила ОСОБА_6 про свій намір продовжити договір на новий строк за 30 днів до закінчення строку дії договору, тобто до 24 жовтня 2015 року, повідомивши ОСОБА_6 лише 24 жовтня 2015 року, тим самим позивач втратив своє переважне право на укладення договору оренди землі з ОСОБА_6 Земельна ділянка фактично використовується новим орендарем ТОВ «АТМ Тальне», запропоновані орендодавцю умови договору є більш сприятливі для нього порівняно з умовами запропонованими ТОВ «Чорна Кам'янка».

Колегія суддів не погоджується з даним висновком суду.

Судом встановлено, що 18 березня 2010 року між ТОВ «Чорна Камянка» як орендарем, та ОСОБА_6, як орендодавцем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на пять років, пунктом 43 якого передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Державна реєстрація договору та прийом-передача земельної ділянки були здійснені 24 листопада 2010 року.

Згідно пункту 8 указаного договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного з ОСОБА_6 18 березня 2010 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом, щодо поновлення такого, направляв відповідачу лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було надано проект додаткової угоди від 20 жовтня 2015 року.

Встановлено, що ОСОБА_6 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди землі земельної ділянки площею 2,09 га від 18 березня 2010 року.

На період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_6 та після закінчення строку дії такого, тобто після 24 листопада 2015 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, товариство виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату.

23 жовтня 2015 року ОСОБА_6 уклав договір оренди землі з ТОВ «АТМ Тальне», останньому в користування була передана земельна ділянка площею 2,0909 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 7 років. Державна реєстрація якого була проведена 19 грудня 2015 року.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Чорна Камянка» посилалось на невизнання орендодавцем умов його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 23 жовтня 2015 року, укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «АТМ Тальне», ТОВ «Чорна Камянка» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною 4 ст. 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи, яка переглядається, вбачається, що договором оренди землі від 18 березня 2010 року, укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «Чорна Камянка» встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст. 777 ЦК України.

Так, у ч.1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Колегія суддів вбачає, що ТОВ «Чорна Кам'янка», згідно вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди направило поштою 22 жовтня 2015 року (а.с. 32) відповідачу лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди, тобто за 34 дні до закінчення строку дії спірного договору оренди.

Відповідно до ч.6 ст.70 ЦПК України строк не вважається пропущеним, якщо до його закінчення заява, скарга, інші документи чи матеріали або грошові кошти здано на пошту чи передані іншими відповідними засобами зв'язку.

Тобто, факт отримання ОСОБА_6 вказаного листа-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди 24 жовтня 2015 року, що стверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 34), не може свідчити про порушення позивачем строку, обумовленого сторонами договором, для скористання переважним правом при поновленні строку договору.

Крім того, судом також встановлено, що ОСОБА_6 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Таким чином, установивши, у даній справі, факт належного виконання ТОВ «Чорна Камянка» умов договору оренди; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк, укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем та продовження використання ТОВ «Чорна Кам'янка» земельної ділянки, колегія судів на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» дійшла до висновку про наявність у ТОВ «Чорна Кам'янка» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди від 23 жовтня 2015 року з іншим орендарем ТОВ «АТМ Тальне» .

Установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 23 жовтня 2015 року з порушенням вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» і прав ТОВ «Чорна Кам'янка», колегія суддів на підставі ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України дійшла висновку про його недійсність.

Дані висновки узгоджуються з правовими висновками Верховного Суду України в постановах від 25 лютого 2015 року у справі №6-219цс14 та від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.

За таких обставин ухвалене у справі рішення першої інстанції підлягає скасуванню як таке, що постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, із ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, понесені ТОВ «Чорна Камянка» судові витрати при подачі позовної заяви та апеляційної скарги за сплату судового збору підлягають стягненню з ОСОБА_6 та ТОВ «АТМ Тальне» в рівних частинах по 2 893 грн. 80 коп. з кожного, а всього 5 787 грн. 60 коп.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 308, 309, 315, 316 ЦПК України, колегія суддів -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Камянка» задовольнити.

Рішення Тальнівського районного суду Черкаської області від 10 травня 2017 року у даній справі скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Камянка» до ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «АТМ Тальне» - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі №700 від 23 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_6 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АТМ «Тальне», на земельну ділянку площею 2,0909 га, реєстрація права оренди за яким була проведена 19 грудня 2015 року, відповідно до витягу №50308977 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Визнати укладеною додаткову угоду від 20 жовтня 2015 року до договору оренди землі №б/н від 18 березня 2010 року, зареєстрованого 24 листопада 2010 року за №74.

Стягнути з ОСОБА_6 та Товариства з обмеженою відповідальністю «АТМ Тальне» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Камянка» судові витрати по 2 893 грн. 80 коп. з кожного, а всього 5 787 грн. 60 коп.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.

Головуючий :

Судді :