АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 червня 2017 року Колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва

в складі: судді-доповідача Стрижеуса А.М.,

суддів: Антоненко Н.О., Шкоріної О.І.

при секретарі: Юрченко А.С.

за участю: позивача ОСОБА_2

представника позивача ОСОБА_3

представника відповідача ОСОБА_4

розглянувши цивільну справу за апеляційними скаргами позивача фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, відповідача ОСОБА_5 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 10 квітня 2017 року у справі за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до ОСОБА_5, треті особи: ОСОБА_6, ОСОБА_7 про розірвання договору оренди (найму) квартири, виселення шляхом вивільнення приміщення квартири, повернення приміщення квартири та вчинення певних дій, -

В С Т А Н О В И Л А:

Справа №755/18266/16-ц
№ апеляційного провадження:22-ц-796/7200/2017
Головуючий у суді першої інстанції: Савлук Т.В.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Стрижеус А.М.
Фізична особа - підприємець ОСОБА_2, звернувся до суду з позовом до ОСОБА_5, в якому просив розірвати Договір оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року з двома додатковими договорами до нього, в примусовому порядку виселити з квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_5, членів його сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, шляхом вивільнення ОСОБА_5, членами його сім'ї, та 3-ми особами, приміщення квартири АДРЕСА_1, повернення відповідачем позивачу приміщення квартири разом з усіма речами, що були в ній, передання відповідачем позивачу усіх наявних ключів (дублікатів ключів) від приміщення квартири та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири АДРЕСА_1, що є предметом позову.

В подальшому позивачем подано заяву про зміну предмету позову, за змістом поданої до суду заяви позивач просив змінити позовні вимоги, викладені у п.З позовної заяви, а саме: «В примусовому порядку виселити з квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, та будь-яких інших членів його сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, шляхом вивільнення ОСОБА_5, членами його сім'ї, та 3-ми особами, приміщення квартири АДРЕСА_1, повернення відповідачем позивачу приміщення квартири разом з усіма речами, що були в ній на момент передачі квартири в оренду, передання відповідачем позивачу усіх наявних ключів (дублікатів ключів) від приміщення квартири та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири АДРЕСА_1».

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 10 квітня 2017 року Позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до ОСОБА_5, треті особи: ОСОБА_6, ОСОБА_7, про розірвання договору оренди (найму) квартири, виселення шляхом вивільнення приміщення квартири, повернення приміщення квартири та вчинення певних дій, задоволено частково.

Розірвано Договір оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, укладений між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_5.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_5 на користь Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1378,00 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду позивачем ФОП ОСОБА_2, подано апеляційну скаргу, в якій він просить рішення суду скасувати в частині відмови у виселенні відповідача, членів його сім'ї та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги про виселення орендарів, посилаючись на те, що рішення суду прийняте з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи та з порушенням норм матеріального права.

Крім того, не погоджуючись з рішенням суду відповідачем ОСОБА_5 подано апеляційну скаргу, в якій він просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що рішення суду є необґрунтованим і незаконним, оскільки судом неповно встановлені фактичні обставини справи, що мають значення для вирішення справи та порушено норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

В судовому засіданні позивач ФОП ОСОБА_2, представник позивача ОСОБА_3, яка діє на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2, підтримали доводи своєї апеляційної скарги та заперечували проти доводів апеляційної скарги відповідача ОСОБА_5

Представник відповідача ОСОБА_4, яка діє на підставі договору про надання правової допомоги в інтересах ОСОБА_5, заперечувала проти доводів апеляційної скарги позивача ФОП ОСОБА_2 та підтримала доводи апеляційної скарги ОСОБА_5

Відповідно до ч. 1 ст. 303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційних скарг, перевіривши обґрунтованість та законність оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що вони не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, позивач ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_1, що підтверджується Свідоцтвом про право власності, виданим 03 листопада 2006 року Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської Ради (Київська міська державна адміністрація), (а.с.18).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

Відповідно частини першої до ст.810 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Договір найму житла укладається у письмові формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України) та на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Предметом договору найма житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її

частина, житловий будинок або його частина. (ч.1 ст.812 Цивільного кодексу України).

Згідно положень ч. 2 ст. 821 ЦК України договір найму житла, укладений на строк до одного року, визначається як короткостроковий найм, та до нього не застосовуються положення ч. 1 ст.816, положення ст. 818 та статей 822-824 цього Кодексу.

Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх правочинів, тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів, а саме положенням ст.ст.202, 203 та глави 52 Цивільного кодексу України.

До істотних умов договору належать умови про предмет договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Сторонами договору найма житла є наймодавець, - особа, яка є власником житла, і наймач - особа, якій передається житло в користування. Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі.

12 липня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено Договір оренди житлового приміщення (а.с.6-7).

За умовами даного договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в оренду 3- кімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (п.2.1 Договору).

Вказана квартира здається в придатному для проживання стані, зі справним сантехнічним та електричним обладнанням, без права суборенди (п.3.1., 3.2. Договору).

Приміщення та майно здається в оренду строком на 12 місяців з 01 серпня 2014 року до 01 серпня 2015 року (п.3.3. Договору).

Орендар зобов'язується щомісячно оплачувати електроенергію, а також комунальні послуги (опалення, прибирання території), воду, Інтернет не пізніше 10 числа кожного місяця (п.3.4. Договору).

Відповідно до п.3.11. Договору, він може бути достроково припинений однією із сторін шляхом письмового повідомлення іншій стороні не пізніше, ніж за 30 днів до фактичного звільнення квартири.

Орендна плата за один календарний місяць складає 4200,00грн. (п.4.1. Договору)

Оплата проводиться 5 числа кожного місяця, але не пізніше 10 числа кожного місяця. У випадку несплати орендатором орендодавцю після обумовленого в п.4.3. та п.3.4. строку договір оренди розривається автоматично, (п.4.3. Договору)

У визначену Договором оренди житлового приміщення від 12 липня 2014 року дату початку строку оренди - 01 серпня 2014 року, між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено Договір оренди (найму) квартири №59-Б/184 (далі по тексту - Договір оренди), (а.с.8-11)

Згідно умов даного Договору оренди, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування квартиру в АДРЕСА_1, з метою тимчасового проживання останнього та членів його сім'ї. Орендодавець погоджується, що разом із Орендарем в орендованій квартирі проживатимуть наступні члени його сім'ї: ОСОБА_6 та ОСОБА_7 (п. 1.1., п. 1.2. Договору оренди).

Пунктом 2.1. Договору оренди визначено, що Орендодавець, серед іншого, має право: вимагати від Орендаря належного виконання умов цього Договору; розірвати Договір достроково, письмово попередивши про це Орендаря за 15 днів; вимагати вивільнення займаної квартири Орендарем протягом 3 денного строку, при достроковому розірванні договору; вимагати від Орендаря своєчасного внесення плати за користування квартирою; вимагати своєчасної сплати за комунальні послуги та не допущення появи та зростання боргу за них.

Пунктом 3.2. Договору оренди визначено, що Орендар, серед іншого, зобов'язаний: вчасно в порядку та на умовах цього договору сплачувати плату за оренду квартири та інші платежі (квартплату, вартість комунальних послуг, кабельного телебачення, інтернет та інші супутні платежі).

Розрахунки за цим Договором проводяться в грошовій формі та здійснюються у повному обсязі єдиним платежем за кожний місяць користування квартирою переданою в оренду (п.4.1. Договору оренди).

За користування квартирою Орендар сплачує Орендодавцю щомісячну плату в розмірі 4200,00грн. (п.4.2. Договору оренди).

Внесення поточної плати здійснюється щомісяця до 15 числа кожного місяця (п.4.3. Договору оренди).

Орендар самостійно оплачує вартість комунальних послуг, кабельного телебачення та зв'язку, і супутніх платежів, а також вносить квартплату (п.4.5. Договору оренди).

Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01 серпня 2015 року, а в частині здійснення розрахунків - до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за даним договором. Строк дії договору може бути продовжено шляхом укладання додаткового договору (п.7.1. Договору оренди). Зміни і доповнення до цього Договору вносяться за взаємною згодою сторін, шляхом укладання додаткових письмових договорів (угод) (п.7.3. Договору оренди).

Відповідно до п.7.4. Договору оренди, він може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін, у разі порушення Стороною умов цього Договору.

Крім того, пунктом 7.5. Договору оренди визначено, що на вимогу Орендодавця Договір може бути розірвано, серед іншого, у випадках: невнесення Орендарем плати, передбаченої п.п.4.2., 4.5. за два і більше місяці; систематичному невиконанні та/або порушенні строків розрахунків оплати за квартиру передану в найм; якщо квартира стане необхідна для проживання самого орендодавця та членів його сім'ї. При цьому Орендодавець повинен попередити про таке розірвання не пізніше ніж за 1 місяць. У разі розірвання цього договору на вимогу орендодавця, договір вважається розірваним з моменту одержання Орендарем письмового повідомлення про розірвання договору.

Дострокове розірвання цього договору найму не вважається односторонньою відмовою Сторони від цього договору (п.7.7. Договору оренди).

01 серпня 2014 року між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_5 підписаний Акт прийому-передачі приміщення по Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року (а.с.14).

31 липня 2015 року між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено Додатковий договір №1 до Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, згідно якого сторони дійшли згоди викласти пункти 4.2., 4.З., 7.1. у наступній редакції: «За користування квартирою Орендар сплачує Орендодавцю щомісячну плату в розмірі 5500,00грн. В день укладання Договору Орендар сплачує за поточний місяць та за останній місяць оренди, яка становить 11000,00грн. Внесення поточної плати здійснюється щомісяця до 15 числа кожного місяця. Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01 серпня 2016 року, а в частині здійснення розрахунків - до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за даним договором. Строк дії договору може бути продовжено шляхом укладання додаткового договору», (а.с.12).

20 липня 2016 року між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено Додатковий договір №2 до Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, згідно якого сторони дійшли згоди викласти пункти 4.2., 4.3., 7.1. у наступній редакції: «За користування квартирою Орендар сплачує Орендодавцю щомісячну плату в розмірі 5500,00грн. В день укладання Договору Орендар сплачує за поточний місяць та за останній місяць оренди, яка становить 11000,00грн. Внесення поточної плати здійснюється щомісяця до 15 числа кожного місяця. Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01 серпня 2017 року, а в частині здійснення розрахунків - до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за даним договором. Строк дії договору може бути продовжено шляхом укладання додаткового договору», (а.с.13).

21 листопада 2016 року Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 направлено на адресу ОСОБА_5 заяву, передану нотаріусом на підставі ст.84 Закону України «Про нотаріат», за змістом якої зазначалось, що ФОП ОСОБА_2 повідомляє про дострокове розірвання Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, в зв'язку з тим, що квартира стала йому необхідна для його проживання та проживання членів його сім'ї.

Договір вважається розірваним з моменту одержання Орендарем письмового повідомлення про розірвання Договору оренди. В цій заяві була викладена вимога про звільнення переданої в оренду квартири протягом п'ятнадцяти днів з дня отримання даної вимоги та забезпечити її звільнення всіма мешканцями, в тому числі, але не виключно, особами, зазначеними в п.1.2. Договору оренди та третіми особами, (а.с.21, 22).

Стаття 526 ЦК України встановлює загальні умови виконання зобов'язань та закріплює основний принцип виконання зобов'язань - принцип належного виконання, що стосується як суб'єктів, так і предмета, строку чи терміну, місця і способу виконання (статті 527 -545 ЦК України).

За змістом статті 526 ЦК України належне виконання зобов'язання - це передусім виконання його відповідно до умов договору і вимог ЦК України та інших актів цивільного законодавства.

Як визначено частиною 1 ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 ЦК України визначена обов'язковість договору для виконання сторонами.

Серед визначених п.2.1. Договору оренди прав Орендодавця, яким є позивач у справі, визначено його право розірвати достроково договір, письмово повідомивши про це Орендаря за 15 днів.

Таким чином, підписанням даного договору, сторони погодили право орендодавця в односторонньому порядку розірвати Договір оренди, повідомивши про це Орендаря за 15 днів.

Крім того, відповідно до ч.1 ст.782 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

При цьому пунктом 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України визначено, що договір найму житла може бути розірвано за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.

Згідно зі ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

На підтвердження порушення відповідачем зобов'язань за договором оренди, позивачем долучено розрахунки за комунальні послуги, оплата яких, згідно умов договору, покладена на відповідача.

Так, заборгованість по оплаті за опалення в орендованій відповідачем у позивача квартирі виникла в жовтні 2016 року та станом на березень 2017 року складає 7637,55грн. (а.с.90-91); заборгованість по споживанню електричної енергії виникла наприкінці 2015 року та станом 20.03.2017 року становить 1160,51 грн. (а.с.92); станом на 01 лютого 2017 року заборгованість по сплаті за житлово-комунальні послуги становить 1496,95грн. (а.с.93)

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди (найму) квартири, оскільки відповідачем порушено визначене умовами договору право позивача на розірвання договору в односторонньому порядку, а також тривале - понад встановлені ч. 1 ст. 782 та п. 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України строки невнесення відповідачем ОСОБА_5 плати за комунальні та інші послуги по квартирі АДРЕСА_1, а відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження здійснення сплати як орендних платежів за Договором оренди, так і оплати за комунальні та інші, визначені договором послуги.

Крім того, суд першої інстанції прийшов вірного висновку про відмову в задоволенні позовнихвимог в частині виселення в примусовому порядку з квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, та будь-яких інших членів його сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, шляхом вивільнення ОСОБА_5, членами його сім'ї, та 3-ми особами, приміщення квартири АДРЕСА_1, повернення відповідачем позивачу приміщення квартири разом з усіма речами, що були в ній на момент передачі квартири в оренду, передання відповідачем позивачу усіх наявних ключів (дублікатів ключів) від приміщення квартири та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири АДРЕСА_1, з огляду на наступне.

Відповідно до пункту 5.3. Договору оренди обумовлено, що у разі розірвання Договору Орендар повинен привести помешкання в належний стан та звільнити його у 3 денний строк.

Факт передачі квартири від Орендаря до Орендодавця оформляється актом приймання- передачі, що підписується Орендарем та Орендодавцем. Після підписання акту приймання- передачі квартири, орендар передає Орендодавцю усі ключі наявні у Орендаря від квартири (п.5.5. Договору оренди).

Оскільки вимога позову про розірвання Договору оренди задоволена даним рішенням,

а тому з урахуванням положень п. 5.3., 5.5. Договору оренди, вимоги позову про виселення відповідача та третіх осіб, повернення приміщення квартири з усіма речами, передання ключів та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири АДРЕСА_1, є передчасними.

Відповідно до п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 року за № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (частина перша та друга статті З ЦПК України), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

Разом з тим, однією з засад судочинства, регламентованих п. 4 ч. З ст. 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

ФОП ОСОБА_2, звертаючись до суду з позовом до ОСОБА_5 просив виселити ОСОБА_6, ОСОБА_7 при цьому, вказані особи не є відповідачами по даній справі, залучені до участі у справі у якості третіх осіб, в силу положень 4.4 ст.31 Цивільного процесуального кодексу України, кожна із сторін має право вимагати виконання судового рішення в частині, що стосується цієї сторони, що зумовлює покладення вимог зобов'язального характеру лише на сторін процесу, тобто позивача та відповідача у цивільному процесі, тому суд не має права покладати обов'язки та вимагати виконання рішення суду від ОСОБА_6 та ОСОБА_7, які за своїм процесуальним статусом залучені до участі у справі у якості третіх осіб без самостійних вимог, з дотриманням вимог ст.35 Цивільного процесуального кодексу України.

В той же час, вимога про виселення будь-яких інших членів сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, заявлена щодо невизначеного кола осіб, крім того, стороною позивача не надано суду жодного доказу на підтвердження проживання в спірній квартири будь-яких осіб, крім відповідача та третіх осіб.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог щодо виселення будь-яких інших осіб та 3-їх осіб.

Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції письмових доказів, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про те, що обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими при вирішенні справи, доведені.

Висновки суду щодо наявності підстав для часткового задоволення позовних вимог відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону.

Доводи апеляційних скарг не спростовують висновків суду та не впливають на їх правильність.

Норми матеріального права відповідно до спірних правовідносин, застосовані правильно.

Порушень норм процесуального права, які призвели б до неправильного вирішення справи, колегією суддів не встановлено.

Відповідно до ч. 1 ст. 308 ЦПК України суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, колегія суддів приходить до висновку про законність та обґрунтованість постановленого по даній справі рішення та відсутність підстав для його скасування та задоволення апеляційних скарг.

Керуючись ст. ст. 218, 303, 304, 307, 308, 313-315, 317, 324, 325ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційні скарги позивача фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, відповідача ОСОБА_5 - відхилити.

Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 10 квітня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Суддя-доповідач:

Судді: