Справа № 653/508/17
Провадження № 2/653/508/17
"22" травня 2017 р. Генічеський районний суд Херсонської області в складі:
головуючого судді - Венглєвської Н.Б.,
секретаря - Мустафаєва Ф.А.,
представника позивача - ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Генічеськ цивільну справу за позовом НОМЕР_1 до Стрілківської сільської ради Генічеського району Херсонської області про визнання частково недійсним рішення органу місцевого самоврядування,
ОСОБА_1, діючи в інтересах та за довіреністю НОМЕР_1 звернувся до суду з позовом до Стрілківської сільської ради Генічеського району Херсонської області у якому просив суд визнати недійсним рішення №236 ХІХ сесії Стрілківської сільської ради VII скликання Генічеського району Херсонської області в частині визначення розміру орендної плати в 12% від нормативно грошової оцінки під час укладання з НОМЕР_1 Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2 за адресою АДРЕСА_1.
Свої вимоги мотивує тим, що 01 липня 2016 року зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі ухвали апеляційного суду Херсонської області від 14.04.2016 року за НОМЕР_1 на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який розташований по АДРЕСА_1
Після реєстрації права власності на вказаний вище житловий будинок, позивачем було повідомлено відповідача про перехід до нього права власності на нерухоме майно - житловий будинок та запропонував укласти з ним Договір оренди. 03 лютого 2017 року відповідач розглянувши заяву позивача, визнав перехід до нього прав від попереднього користувача по Договору, однак в односторонньому порядку змінив його умову щодо розміру орендної плати, визначивши її на рівні 12% від нормативно грошової оцінки, замість 3% які були погодженні з попереднім власником.
Вважає, що відповідач при прийнятті рішення про збільшення розміру орендної плати, діяв всупереч вимогам ст.. 120 ЗК України та ст.. 377 ЦК України, якими визначено перехід права користування земельною ділянкою до особи яка набула право власності на житловий будинок, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.
В судовому засіданні представник позивача за довіреністю ОСОБА_1 вимоги НОМЕР_1 підтримав повністю, посилаючись на обставини позову. Просив суд позов задовольнити. Додатково суду пояснив, що договір оренди мав бути укладений сторонами на попередніх умовах, оскільки у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке розміщено на відповідній земельній ділянці, до нового власника перейшло право користування цією земельною ділянкою на умовах які були визначені для попереднього власника. Однак відповідач в односторонньому порядку змінив розмір орендної плати, тим самим змінив істотні умови договору, що суперечить положенням ст.. 120 ЗК України та ст.. 377 ЦК України.
Відповідач, будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи в судове засідання не з'явилася, не повідомивши суд про причини неявки. Зі згоди позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України.
Представник третьої особи без самостійних вимог - відділу Держгеокадастру у Генічеському районі Херсонської області в судове засіданні також не з'явився, надіславши листа про розгляд справи без його участі.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
З договору оренди землі від 24.11.2011 року вбачається, що 24 листопада 2011 року між ОСОБА_3 та Стрілківською сільською радою в особі сільського голови ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 0.2351 га, розташованої по АДРЕСА_1 Як вбачається з вказаного договору, вказана земельна ділянка була передана ОСОБА_3, який у встановленому Законом порядку зареєстрував своє право власності на нерухоме майно - житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно НОМЕР_3 від 08.08.2008 року.
Пунктом 9 договору оренди від 24.11.2011 року сторонами було погоджено розмір орендної плати та порядок її сплати, а також умови зміни орендної плати.
Судом встановлено, що на підставі ухвали апеляційного суду Херсонської області від 14.04.2016 року, 01 липня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за НОМЕР_1 було зареєстровано право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, розташований по АДРЕСА_1
Викладене свідчить, що до НОМЕР_1 перейшло право власності на нерухоме майно, розташоване по АДРЕСА_1
Відповідно до пункту «б» частини першої статті 12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу.
Згідно із частинами першою, другою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням від 16.09.2016 року Стрілківська сільська рада Генічеського району Херсонської області, розглянувши заяву ОСОБА_3 вирішила припинити дію договору оренди земельної ділянки укладеним з ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0.2351 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, який зареєстрований 24.07.2012 року.
03.02.2017 року Стрілківська сільська рада, розглянувши заяву ОСОБА_1, який діяв за довіреністю та від імені НОМЕР_1 вирішила укласти з НОМЕР_1 договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2, площею 0.2351 га, розташованою по АДРЕСА_1 з орендною платою 12 % від нормативної грошової оцінки.
Положеннями ст.. 120 Земельного кодексу України, унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.
Як встановлено судом, рішенням Стрілківської сільської ради №164 від 16.09.2016 року та №236 від 03.02.2017 року відповідачем фактично визнано факт переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером НОМЕР_2, площею 0.2351 га, по АДРЕСА_1 від ОСОБА_3 до НОМЕР_1, однак в порушення вимог ст.. 120 ЗК України, договір оренди переукладений не на тих же умовах, оскільки орендна плата є істотною умовою такого договору. При цьому суд погоджується з доводами представника позивача, щодо того, що вданому випадку має місце лише заміна орендаря земельної ділянки, при цьому відсутні умови для зміни істотних умов договору, а отже рішення в частині визначення розміру орендної плати суперечить вимогам законодавства та підлягає визнанню його недійсним.
З огляду на викладене, суд вважає, що вимоги НОМЕР_1 є обґрунтованими та позов підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 212-215, 217, 218 ЦПК України, ст..ст. 116, 120, ЗК України, ст.. 377 ЦК України, суд -
Позов НОМЕР_1 - задовольнити.
Визнати недійсним рішення №236 ХІХ сесії Стрілківської сільської ради VII скликання Генічеського району Херсонської області в частині визначення розміру орендної плати в 12% від нормативно грошової оцінки під час укладання з НОМЕР_1 Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2 за адресою АДРЕСА_1
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Херсонської області через Генічеський районний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, відповідно до ст. 294 ЦПК України.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя: Н.Б. Венглєвська