Справа № 573/627/17
Номер провадження 2/573/302/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(вступна і резолютивна частина)

06 червня 2017 року м. Білопілля

Білопільський районний суд Сумської області в складі:

головуючої судді Терещенко О.І.,

з участю секретаря Кислої Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Білопіллі Сумської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Шафорост», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії,

у х в а л и в:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Шафорост», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії відмовити за безпідставністю.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя

Справа №573/627/17

Номер провадження 2/573/302/17

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(повний текст рішення)

06 червня 2017 року м. Білопілля

Білопільський районний суд Сумської області в складі:

головуючої судді Терещенко О.І.,

з участю секретаря Кислої Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Білопіллі Сумської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Шафорост», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

23 березня 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» звернулося до ОСОБА_1, СФГ «Шафорост» з позовом, в якому вказує, що 02 січня 2007 року між ним і ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, який було зареєстровано в установленому законом порядку. Зазначеним договором передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. 02 грудня 2016 року товариство надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди, відповідно до якої розмір орендної плати складатиме 8%. Наприкінці грудня 2016 року він отримав від останнього лист, відповідно до якого відповідач відмовляється поновити договір, оскільки бажає самостійно розпоряджатися земельною ділянкою. 03 січня 2017 року ОСОБА_1 уклав договір оренди землі з СФГ «Шафорост», який 10 січня 2017 року було зареєстровано. Розмір орендної плати за цим договором визначено на рівні 7%.

Посилаючись на те, що діями відповідачів було порушено його право на переважне право на поновлення договору оренди землі, що ним були запропоновані більш вигідні умови, просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 03 січня 2017 року між СФГ «Шафорост» і ОСОБА_1; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» і ОСОБА_1 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі; зобовязати ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 02 січня 2007 року.

У судовому засіданні представник ТОВ «СААН-АГРО» ОСОБА_2 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, уточнивши свою позицію, що поновлення договору оренди вони просять на підставі ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки до закінчення дії договору оренди позивач припинив використовувати земельну ділянку відповідача ОСОБА_1

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не прибув, направив заяву про проведення судового засідання без його участі, проти задоволення позову заперечує.

Представник СФГ «Шафорост» ОСОБА_3 позовні вимоги не визнав повністю, вважає їх необгрунтованими, оскільки строк дії договору оренди, укладеного 02 січня 2007 року між ТОВ "СААН-АГРО" та ОСОБА_1, закінчився 31 грудня 2016 року, ОСОБА_1 не виявив бажання поновлювати договір оренди з позивачем, про що письмово повідомив останнього. Договір оренди земельної ділянки між СФГ "Шафорост" та ОСОБА_1 був укладений 03 січня 2017 року, коли між ТОВ "СААН-АГРО" та ОСОБА_1 припинилися договірні правовідносини.

Представник третьої особи Служби з державної реєстрації прав Білопільської міської ради в судове засідання не прибув, начальник реєстраційної служби ОСОБА_4 направила суду листа про проведення судового засідання без участі їх представника.

Заслухавши представника позивача ОСОБА_2, представника відповідача СФГ "Шафорост" ОСОБА_3, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, відповідно до державного акту на право приватної власності на землю на підставі рішення VІІІ сесії 23 скликання Річківської сільської ради народних депутатів від 30 квітня 1999 року ОСОБА_1 було передано у приватну власність земельну ділянку площею 2,96 га, розташовану на території Річківської сільської ради, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з яких 2,78 га ріллі та 0,18 га кормових угідь (а. с. 19-20).

02 січня 2007 року між ОСОБА_1 і ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,78 га. Вказаний договір 07 березня 2008 року було зареєстровано в Білопільському відділі Сумської регіональної філії за №16 (а. с. 13-16).

Розділом «Строк дії договору», а саме пунктом 8 вказаного договору оренди, передбачено, що його укладено на 10 років з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 зазначеного договору передбачено, що орендна плата становить 1,5% від грошової оцінки, що становить 425 грн. 07 коп.

02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення, яке датовано 24 листопада 2016 року, про намір поновити договір оренди землі, до якого додало 3 примірники додаткової угоди (а. с. 23, 24-29).

У відповідності з п. 4.1 проекту додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7482 грн. 81 коп. за рік оренди.

20 грудня 2016 року, тобто протягом місяця, ОСОБА_1 листом повідомив позивача, який останній отримав 23 грудня 2016 року, про те, що не має наміру продовжувати дію договору оренди землі, не погоджується з додатковою угодою та залишає за собою право самостійно розпоряджатися земельною ділянкою. До свого листа додав надіслані йому товариством документи (а. с. 30, 70).

03 січня 2017 року ОСОБА_1 уклав з СФГ «Шафорост» договір оренди спірної земельної ділянки №5 на 10 років строком до 03 січня 2027 року, який було зареєстровано 10 січня 2017 року (а. с. 42-45, 64).

Відповідно до п. 9 вказаного договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) або продукцією, одержуваної із земельної ділянки, за ринковими цінами.

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 03 січня 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» не було його стороною. У той же час позивач, як колишній орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання зазначеного договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року №6-605цс16, від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 8 договору оренди землі від 02 січня 2007 року передбачалося переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, що узгоджується нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України і ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

З огляду на ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічна позиція висвітлена в постанові Верховного суду України від 13 квітня 2016 року справа № 6-2027цс15.

Як встановлено судом, ТОВ «СААН-АГРО» є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди направляв ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого прикладав проект додаткової угоди; протягом дії договору оренди земельної ділянки належним чином і відповідно до умов укладеного договору виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало орендодавцю орендну плату.

У той же час судом встановлено, що ТОВ «СААН-АГРО» ще до закінчення строку дії договору оренди користуватися спірною земельною ділянкою припинило, що підтвердив в судовому засіданні представник позивача.

Також судом встановлено, що позивач з порушенням місячного терміну направив відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди.

Суд звертає увагу на те, що, виходячи з приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 8 договору від 02 січня 2007 року, повідомлення про поновлення строку договору оренди орендодавець повинен отримати не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, оскільки ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначено його обов'язок протягом місяця повідомити орендаря про згоду на поновлення договору оренди або про свої заперечення щодо його поновлення.

Представник позивача суду зазначив, що лист відповідачу ОСОБА_1 ними направлений 02 грудня 2016 року, тобто своєчасно, так як строк дії договору оренди закінчувався 31 січня 2017 року, оскільки словосполучення «по січень», яке вжито в договорі, свідчить про строк його дії включно по 31 січня 2017 року.

Але з такою позицію позивача суд погодитись не може, оскільки в договорі оренди чітко зазначено, що він укладений 02 січня 2007 року строком на 10 років по січень 2017 року. 10 років витікають 01 січня 2017 року. А якщо виходити з позиції представника позивача щодо закінчення строку дії договору оренди 31 січня 2017 року, то тривалість його дії договору становить 10 років 1 місяць, що зазначеним договором не передбачено.

Крім того, ОСОБА_1 своїм листом від 20 грудня 2016 року, який позивач отримав 23 грудня 2016 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, тобто в місячний строк з дня отримання повідомлення позивача про поновлення договору оренди, повідомив останньому про відмову в його поновленні (а. с. 70).

Також представник позивача суду зазначив, що ОСОБА_1 не вмотивував свою відмову.

Але суд звертає увагу на те, що при укладенні договорів сторони є вільними в його укладенні, виборі контрагента та визначенні умов договору, тому примушувати будь-яку особу до укладення договорів ніхто не має права, в тому числі і суд.

Пунктом 3 частини 1 статті 3 ЦК України передбачено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема свобода договору.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Крім того, приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачено обовязку орендодавця вмотивовувати свою відмову. Даною нормою зазначено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, законодавцем не передбачений обовязок орендодавця вмотивовувати своє небажання укласти правочин з будь-якою особою.

Крім того, як передбачено статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частинами 1 та 6 статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

Згідно з ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Аналізуючи вищевказане, суд приходить до висновку, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

В даному випадку відсутні такі складові, як своєчасне направлення позивачем листа-повідомлення орендодавцю про своє бажання поновити договір оренди, так і волевиявлення відповідача на укладення додаткової угоди.

За таких умов суд не вправі, відповідно до вимог ст. ст. 3, 203 ч. 3, 373, 627 ЦК України, ст. 16 ЗУ «Про оренду землі», примушувати відповідача ОСОБА_1 укладати додатковий договір оренди належної йому земельної ділянки з позивачем.

Також суд зветає увагу на те, що договір оренди землі від 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО" та ОСОБА_1 було укладено строком на 10 років, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, передбачена пеня у розмірі 0,2% суми за кожен день прострочки.

В додатковій угоді, яку направляв позивач, зазначено, що даною угодою вносяться зміни в договір оренди шляхом викладення його в цілому в новій редакції, також позивачем змінено істотні умови договору - термін дії договору зменшено до 8 років, пеня за несвоєчасне внесення орендної плати передбачена в меншому розмірі - 0,001%. Крім того, в додатковій угоді, а саме в п. 6.2, передбачено, що без додаткової письмової згоди орендодавця орендар вправі передавати земельну ділянку в суборенду іншим фізичним чи юридичним особам, хоча договір від 02 січня 2007 року такої умови взагалі не передбачав.

У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ст. 33 ч. 1-5 ЗУ «Про оренду землі»).

Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 09 вересня 2015 року, справа №6-531цс15 та від 25 лютого 2015 року, справа №219цс15.

Суд, проаналізувавши в комплексі зазначені вище норми закону вважає, що оскільки змінюються істотні умови договору і на це не отримано згоди відповідача ОСОБА_1, на обов'язковій наявності якої постійно наголошує законодавець, між сторонами недосягнуто домовленості щодо істотних умов договору, що випливає із повідомлення відповідача від 20 грудня 2016 року, тому позивач втратив своє переважне право на укладення договору оренди спірної земельної ділянки.

Таким чином, позивач запропонував відповідачу ОСОБА_1 продовження дії договору оренди на нових умовах, внаслідок чого немає жодних підстав для поновлення договору на попередніх умовах.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Як визначено у ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позивач не надав суду належних та достаніх доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а тому в їх задоволенні слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 4, 10, 57, 58, 60, 64, 88, 174, 209, 213, 215 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Шафорост», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії відмовити за безпідставністю.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя