Кодимський районний суд Одеської області
_______________________________________________________________________________________________
Справа № 503/1988/15-ц
Провадження №2/503/12/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.05.2017 року м.Кодима Одеської області

Кодимський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Сопільняка О.М.,

при секретарі Вдовиченко В.О.

з участю позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Кодимі Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до селянського фермерського господарства «Яна» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди,

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернулась до Кодимського районного суду Одеської області з позовом до селянського фермерського господарства «Яна» (далі СФГ «Яна») про визнання укладеного 21 травня 2014 року договору оренди земельної ділянки недійним, скасування державної реєстрації права оренди та витребування земельної ділянки з незаконного володіння відповідача (а.с.1-3, 42-44, 65-67).

В позові позивач вказала, що є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розміром 3.22 га., яка розташована на території Тимківської сільської ради Кодимського району Одеської області.

В березні місяці 2014 року позивач домовилась з представником СФГ «Яна» ОСОБА_3 про передачу належної їй земельної ділянки в оренду вказаному господарству.

Після цього, підписала незаповнений бланк договору оренди, який передала ОСОБА_3

Згодом дізналась, що ОСОБА_3 самостійно заповнив всі графи договору оренди, вказавши в ньому відомості, проти яких вона заперечувала і які її не влаштовували.

Зокрема, в договорі оренди позивач вказав строк його дії 10 років, розмір орендної плати у відсотковому відношенні від вартості 1 га. землі, що її не влаштовувало.

Не погоджуючись з цими положеннями договору оренди, восени 2014 року позивач звернулась до СФГ «Яна», Тимківської сільської ради Кодимського району та відділу Держземагенства в Кодимському районі Одеської області із заявами, в яких просила не здійснювати державну реєстрацію спірного договору оренди, однак в липні 2015 року ОСОБА_3 всупереч вимог діючого законодавства здійснив державну реєстрацію зазначеного договору оренди, надавши йому законної сили.

Уточнивши свої позовні вимоги, в судовому засіданні позивач, з огляду на відсутність в оскаржуваному договорі оренди земельної ділянки передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» істотних умов у вигляді розміру орендної плати та відповідальності за її невиплату, просила визнати цей договір недійсним, скасувати державну реєстрацію права оренди належної їй земельної ділянки та витребувати цю земельну ділянку з незаконного володіння відповідача.

Представник відповідача ОСОБА_3 заявленого позову не визнав та в судовому засіданні пояснив, що дійсно навесні 2014 року домовився з позивачем ОСОБА_1 про оренду належної їй земельної ділянки, розташованої на території Тимківської сільської ради Кодимського району Одеської області.

Після цього, позивач власноруч заповнила основні пункти договору (рік укладення договору, строк дії оренди, розмір орендної плати), підписала його та передала йому.

В липні 2015 року він звернувся до реєстраційної служби Кодимського району, де зареєстрував вказаний договір оренди, який відповідав всім вимогам діючого законодавства України.

Відтак, будь-які підстави для визнання зазначеного договору оренди недійсним відсутні, тому просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши надані ними письмові докази, а також матеріали цивільної справи, суд приходить до наступного висновку.

За правилом частини 1 статті 11 ЦПК України суд розглядає справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін, кожна з яких відповідно до статті 60 ЦПК України повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до частини 1 статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів.

Суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Зокрема, у справі про визнання недійсним договору оренди землі суд повинен встановити, чи дійсно порушуються права орендодавця у звязку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав (правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду України від 25 грудня 2013 року у справі №6-78цс13 та від 25 грудня 2013 року у справі №6-94цс13).

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер :01:001:0257, площею 3.22 га., яка розташована на території Тимківської ради Кодимського району Одеської області.

Право власності позивача на вказану земельну ділянку підтверджується рішенням Кодимського районного суду Одеської області від 15 листопада 2013 року та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.7, 230-232).

За змістом статті 78 Земельного кодексу України право власності на землю це право вільно володіти, користуватись та розпоряджатись земельною ділянкою, яке гарантоване частиною 2 статті 14 Конституції України.

21 травня 2014 року сторонами (позивачем та відповідачем) строком на 10 років був укладений договір оренди належної позивачеві земельної ділянки, в пункті 40 якого вказано, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації, яка здійснюється за рахунок орендодавця (пункти 8,40 договору, а.с.8-11).

31 липня 2015 року вказаний договір оренди був зареєстрований державним реєстратором реєстраційної служби Кодимського районного управління юстиції в Одеській області (а.с.20-21).

Відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» №161-ХІV від 06 жовтня 1998 року, іншими нормативно-правовими актами, а також договором оренди землі.

Так, відповідно до статті 792 ЦК України та статей 1, 13 Закону України «Про оренду землі» договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Умови договору оренди землі містяться в статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Зокрема, згідно з частиною 1 цієї статті (в редакції станом на день підписання договору) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм

платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки,

яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної

ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження

або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність в договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

В земельному законодавстві відсутні норми щодо наслідків недійсності угод, тому застосуванню підлягають норми цивільного права щодо визнання правочинів недійсними, а також щодо наслідків такого визнання (статті 203, 215, 228 ЦК України).

Так, відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини 3 статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

За змістом частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Волевиявлення є важливими чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, установленою статтею 627 ЦК України.

Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються правові наслідки.

Підставою для визнання спірного договору недійсним позивач ОСОБА_1 вказала відсутність в ньому передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» істотних умов розміру орендної плати та відповідальності сторін за її невиплату.

Зокрема, позивач пояснила, що в договорі оренди в порушення вимог діючого законодавства оренда плата визначена не в грошовому еквіваленті, а в відсотковому відношенні від вартості 1 га. землі. Окрім цього, в договорі взагалі не передбачено відповідальності орендаря за невиплату орендної плати.

При розгляді справ щодо визнання договору оренди землі недійсним з підстав відсутності в ньому передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» істотної умови застосуванню підлягає стаття 15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди (підписання сторонами), а не в момент його державної реєстрації (правова позиція Верховного Суду України, викладена в постанові від 19 лютого 2014 року у справі №6-162цс13).

На запит суду Центром з надання адміністративних послуг Кодимської районної державної адміністрації Одеської області надані два примірники укладеного сторонами договору оренди землі - в паперовій та електронній (відсканованій) формі, які знаходились в реєстраційній справі (а.с.158-215, 217-220).

У зазначених примірниках договору оренди містяться розбіжності, зокрема пункт 5 (нормативно грошова оцінка землі), пункт 6 (недоліки земельної ділянки) та пункт 14 (відповідальність за несплату орендної плати) примірнику в електронній (відсканованій) формі незаповнені, тоді як ці ж пункти примірнику в паперовій формі заповнені: в пункті 5 міститься запис «23625.05», в пункті 6 запис «підлягає відновленню», в пункті 14 запис «0.2».

З метою усунення цих розбіжностей судом було допитано державного реєстратора Центру з надання адміністративних послуг ОСОБА_4, яка пояснила, що в липні 2015 року ОСОБА_3 на реєстрацію був зданий договір оренди земельної ділянки від 21 травня 2014 року, укладений між СФГ «Яна» та ОСОБА_1, з якого під час здійснення державної реєстрації була відсканована електронна копія. Через деякий час ОСОБА_3 під час ознайомлення із реєстраційною справою власноруч без її дозволу вніс доповнення до примірнику договору оренди в паперовій формі, що призвело до вказаних розбіжностей.

У звязку з цим, суд приймає до уваги примірник договору оренди від 21 травня 2014 року в електронній (відсканованій) формі, оскільки саме цей примірник містить всі істотні умови оренди, які були погоджені сторонами в момент його укладення (підписання) та відповідають їх волевиявленню (а.с.217-220).

За змістом статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендною платою є платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 22 цього закону орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

В пункті 9 договору від 21 травня 2014 року орендну плату встановлено у розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки у формі сільськогосподарської продукції та послуг в грошовому еквіваленті.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними документами (пункти 10 та 12 договору).

Отже, форма та розмір орендної плати, а також порядок та строки її сплати, визначені сторонами у спірному договорі на підставі спільної домовленості та є такими, що не суперечать закону, тому суд вважає, що сторони дійшли згоди з істотної умови оренди землі розміру орендної плати, при цьому пункт 9 договору унеможливлює подвійне тлумачення обрахування орендної плати.

Відтак, встановлення у договорі орендної плати у розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки у формі сільськогосподарської продукції та послуг в грошовому еквіваленті не є порушенням закону та не свідчить про недійсність оспорюваного договору.

При цьому, державна реєстрація оренди земельної ділянки в період визначеного сторонами строку дії договору свідчить про правомірне, договірне використання орендарем орендованої земельної ділянки відповідно до норм Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» незалежно від дати проведення такої реєстрації до предявлення позову чи після його предявлення (правова позиція, висловлена Верховним Судом України в постанові від 6 березня 2013 року, справа №6-5цс13).

Щодо відсутності в договорі передбаченої частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотної умови як відповідальність за несплату орендної плати.

Виходячи з того, що відповідно до статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, необхідно встановити, чи дійсно порушуються права орендодавця у звязку з відсутністю в договорі оренди умов, які передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення їхніх законних прав (постанови колегії суддів Верховного Суду України від 25 грудня 2013 року у справі №6-78цс13 та від 25 грудня 2013 року у справі №6-94цс13).

В пункті 14 договору оренди від 21 травня 2014 року примірника в електронній (відсканованій) формі сторони мірою відповідальності орендаря у разі несплати орендної плати визначили сплату пені, розмір якої не встановили (пункт щодо розміру пені не заповнений).

При цьому, наявність положення про сплату пені у розмірі 0.2% до несплаченої суми, що міститься в примірнику договору оренди в паперовій формі, суд до уваги не бере, оскільки ці відомості були внесені представником відповідача ОСОБА_3 самостійно, без погодження з орендодавцем, після державної реєстрації права оренди, тобто у спосіб, що не передбачений законом.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» відповідальність за несплату орендної плати поряд з розміром орендної плати, її індексацією, формою платежу, строком та порядком внесення і перегляду, є істотною умовою договору оренди, відсутність якої відповідно до частини 2 цієї статті є підставою для визнання договору оренди недійсним.

Судом встановлено, що реєстрація права оренди за спірним договором мала місце у липні 2015 року, тому належну позивачеві земельну ділянку відповідач почав використовувати з 2016 сільськогосподарського року. Відтак СФГ «Яна» зобовязане сплатити позивачеві оренду плату за 2016 рік у строк, встановлений пунктом 11 договору, тобто до 01 січня 2017 року, однак орендна плата до цього часу не виплачена.

При цьому, неотримання орендної плати, яка нарахована до виплати орендарем, сталось не з вини орендаря, а через відмову позивача отримати орендну плату у звязку із вказаним судовим спором.

Відповідно до частини 1 статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума, яку боржник повинен сплатити кредиторові у разі порушення зобовязання.

Згідно з частиною 2 статті 551 ЦК України, якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Як вже зазначалось, сторони в пункті 14 договору оренди розмір пені не визначили, а тому цей розмір визначається законом.

Зокрема, в частині 5 статті 10 закону України «Про захист прав споживачів» встановлено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Окрім цього, в разі невиконання зобовязання по сплаті орендної плати орендар несе відповідальність, передбачену статтею 625 ЦК України, за змістом якої нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3% річних входять до складу грошового зобовязання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобовязання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат орендодавця від знецінення коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від орендаря за користування утримуваними ним коштами, належними до сплати орендодавцю.

Отже, сторони пунктом 14 договору оренди від 21 травня 2014 року визначили пеню як міру відповідальності орендаря за прострочення сплати орендної плати, але не визначили її розміру, тому остання відповідно до частини 2 статті 551 ЦК України застосовується у розмірі, встановленому частиною 5 статі 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Таким чином, передбачена частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотна умова у вигляді відповідальності орендаря за несплату орендної плати встановлена сторонами договору у вигляді пені, розмір якої визначається частиною 5 статі 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Суд також не бере до уваги твердження позивача про недійсність спірного договору з підстав незаконності його державної реєстрації, яка була вчинена вже після звернення позивача до відповідача, а також Тимківської сільської ради та відділу Держземагенства в Кодимському районі із заявою не реєструвати спірний договір оренди, оскільки колегія суддів Верховного Суду України в постановах від 06 березня 2013 року у цивільній справі №65цс13, від 18 грудня 2013 року у справі №6127цс13 та від 25 грудня 2013 року у справі №6118цс13 вказала, що правове значення має наявність у особи волі на укладення договору саме на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, складання та скріплення підписом письмового документа. При цьому, реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору, а тому прохання учасника правочину не здійснювати реєстрацію раніше підписаного ним договору не є свідченням недійсності договору оренди.

Таким чином, укладений сторонами договір оренди земельної ділянки від 21 травня 2014 року містить передбачені частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотні умови у тому числі і такі як орендна плата, її форма та розмір, а також відповідальність за її несплату, а тому позовні вимоги позивача в частині визнання спірного договору оренди недійсним задоволенню не підлягають.

У звязку з цим, задоволенню не підлягають і вимоги позивача про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння відповідача та скасування державної реєстрації права оренди, які є похідними від вимог про визнання договору недійсних і задоволення яких повністю виключає відмова суду у задоволенні вимог про визнання договору недійсним.

Окрім цього, вимоги позивача про скасування державної реєстрації права оренди не підлягають задоволенню і тому, що на стадії вирішення спору про право цивільне, суд може зобовязати органи державної реєстрації скасувати попередню реєстрацію права та здійснити нову лише тоді, коли позивач надасть докази звернення до реєстраційного органу з питання скасування реєстрації права, відповідні документи, що свідчать про попередню реєстрацією такого права та докази відмови у скасуванні реєстрації.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.213, 215, 218 ЦПК України, суд-

в и р і ш и в:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до селянського фермерського господарства «Яна» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Одеської області через Кодимський районний суд Одеської області протягом десяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення суду виготовлено 30 травня 2017 року.

Суддя Сопільняк О.М.