УХВАЛА

іменем україни

7 червня 2017 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Журавель В.І., Закропивного О.В.,

ХоптиС.Ф., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» до ОСОБА_3, третя особа - приватне науково-виробниче агропромислове підприємство «Ель Гаучо», про визнання договору оренди землі поновленим за касаційною скаргою приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» на рішення Заліщицького районного суду Тернопільської області від 13 травня 2016 року та ухвалу апеляційного суд Тернопільської області від 12 липня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2015 року приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко» (далі - ПрАТ «Райз-Максимко») звернулось до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 23 березня 2010 року між позивачем та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, який зареєстровано 12 липня 2012 року у Заліщицькому районного відділі Тернопільської регіональної філії державного підприємства «Центр ДЗК». Даний договір був укладений на 5 років.

Згідно з п. 8 договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

9 червня 2015 року позивач звернувся до відповідача із листом - повідомленням про поновлення договору оренди землі від 23 березня 2010 року. З огляду на те, що відповідач не розглянув заяви про продовження строку дії договору, не надав (не повідомив) позивача листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, та враховуючи те, що ПрАТ «Райз-Максимко», після закінчення терміну дії договору користувалося земельною ділянкою, відтак, фактично спірний договір оренди землі, укладений між сторонами, є поновленим.

З урахуванням зазначеного, позивач просив визнати договір оренди землі від 23 березня 2010 року поновленим.

Рішенням Заліщицького районного суду Тернопільської області від 13 травня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Тернопільської області від 12 липня 2016 року, у задоволенні позову ПрАТ «Райз-Максимко» відмовлено.

У касаційній скарзі ПрАТ «Райз-Максимко», посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, просить скасувати вказані судові рішення, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивачем не дотримано процедури поновлення договору оренди землі, встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки позивачем був порушений порядок реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, зокрема за 30 днів до закінчення строку дії договору ПрАТ «Райз-Максимко», тобто до 23 березня 2015 року, не було повідомлено письмово орендодавця про намір продовжити його дію і не був надісланий проект додаткової угоди.

Проте погодитись із такими висновками судів не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судом установлено, що 23 березня 2010 року між ОСОБА_3 та ЗАТ «Райз-Максимко» (яке після зміни назви є ПрАТ «Райз-Максимко») був укладений договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, нормативною грошовою оцінкою 8 447 грн 76 коп., яка знаходиться на території Дуплинської сільської ради Заліщицького району Тернопільської області. Даний договір укладений строком на 5 років.

Відповідно до п. 20 вищевказаного договору оренди землі, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Вказаний договір був зареєстрований у Заліщицькому районного відділі Тернопільської регіональної філії державного підприємства «Центр ДЗК» 12 липня 2010 року та згідно з актом приймання-передачі об'єкта оренди від 12 липня 2010 року переданий орендарю.

Пунктом 8 договору передбачено, що для поновлення його на новий строк орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

ПрАТ «Райз-Максимко» звернувся до відповідача з листом-повідомленням 9 червня 2015 року про поновлення (продовження) договору оренди землі від 23 березня 2010 року.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України у справі № 6-162цс13 від 19 лютого 2014 року, яка відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Разом із тим, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. 1 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч. ч. 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, яка відповідно до положень ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Отже переважне право орендаря на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Матеріали справи містять договір оренди землі, укладений 23 березня 2015 року між ОСОБА_3 та приватним науково-виробничим агропромисловим підприємством «Ель Гаучо», предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, яка знаходиться на території Дуплинської сільської ради Заліщицького району Тернопільської області.

При цьому суди у порушення п. п. 1, 2 ч.6 ст. 130 ЦПК України, встановивши, що орендарем укладено договір з новим орендодавцем та визнаючи при цьому попередній договір з позивачем від 23 березня 2010 року поновленим, суди не уточнили позовних вимог щодо договору оренди від 23 березня 2015 року, який є чинним, не залучили ПрНВАПП «Ель Гаучо» до участі у справі в якості співвідповідача, не врахували, що права відповідача значно ширші від прав третьої особи.

Таким чином, суди зазначене не врахували, усупереч вимогам ст. ст. 212, 213, 214, 303, 315 ЦПК України не встановили фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, не врахували, що орендодавець уклав договір оренди із новим орендарем після отримання письмового повідомлення позивача про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди, при цьому відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; належним чином не перевірив доводи позивача про те, що ПрАТ «Райз-Максимко» продовжує користування виділеною земельною ділянкою, належно виконує свої обов'язки за договором, а тому дійшов передчасного висновку про відмову у позові.

При цьому колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що різне тлумачення сторонами договору моменту початку і закінчення дії договору не може позбавити позивача переважного права на поновлення договору оренди землі.

Отже, неповно з'ясувавши дійсні обставини справи, не давши належної оцінки доказам, суди допустили порушення норм матеріального й процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи та відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України є підставою для скасування оскаржених судових рішень із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» задовольнити частково.

Рішення Заліщицького районного суду Тернопільської області від 13 травня 2016 року та ухвалу апеляційного суд Тернопільської області від 12 липня 2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: В.І. Журавель

О.В. Закропивний

С.Ф.Хопта

С.П.Штелик