Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2025/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Чельник О. І.
РІШЕННЯ

іменем України

30.11.2017 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого: Чельник О.І.

суддів: Авраменко Т.М., Суровицької Л.В.

за участі секретаря: Двоєнко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 31 серпня 2017 року у справі за позовом Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2 та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2016 року Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (далі по тексту АФ «Хлібороб» у формі ТОВ) звернулося у суд з позовом до ОСОБА_2 та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди.

В обґрунтування вимог зазначено, що 01 вересня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» (далі по тексту ТОВ АФ «Зоря») та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі № 505, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,72 га, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором (п. 1.1, 2.1, 3.1). Вказаний правочин зареєстровано Голованівським реєстраційним офісом КРФ ДП «Центр ДЗК» 22 червня 2009 року.

20 вересня 2011 року сторонами укладено додаткову угоду, якою строк дії договору оренди продовжено до 31 серпня 2016 року.

АФ «Хлібороб» у формі ТОВ є правонаступником всього майна, усіх прав і зобовязань ТОВ АФ «Зоря».

Сторонами погоджено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж як за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.2 договору).

Агрофірма «Хлібороб» 14 липня 2016 року направила відповідачу лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення долучено додаткову угоду, в якій запропоновано збільшити орендну плату до рівня 7 % від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року.

Вказав, що позивач, сподіваючись на поновлення строку дії договору, в 2016 року здійснив відповідний обробіток землі та посів зернових культур, зібрав урожай, тобто продовжує на даний час користуватися земельною ділянкою й після закінчення строку дії договору.

Зазначив, що ОСОБА_2 будь-яких заперечень, пропозицій, вимог щодо перегляду умов договору, як це узгоджується із положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивачу не надала. Натомість уклала договір оренди землі з ПП «Дніпро» на умовах значно гірших, ніж були запропоновані позивачем, який має переважне право перед іншими особами на поновлення строку дії договору оренди на новий строк.

Вважає, що ОСОБА_2 не дотрималась вимог, встановлених приписами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», чим порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, що є правовою підставою для визнання недійсним договору оренди між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» від 15.09.2016.

Рішенням Голованівського районного суду Кіровоградської області від 31 серпня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду АФ «Хлібороб» у формі ТОВ подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове, яким задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі.

У судове засідання сторони не зявились, про день та час розгляду справи були повідомлені своєчасно та належним чином.

Заслухавши доповідача, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду у межах, встановлених ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що згідно державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-КР №027281 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,72 га, кадастровий номер :02:000:0281, що знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с.20).

01 вересня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є АФ «Хлібороб» у формі ТОВ (а.с.23), та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №505, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00347, за умовами якого ОСОБА_2 передала орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,72 га, яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ІІ-КР №027281 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.8-10).

Відповідно до пункту 3.2 договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію правочину.

26 серпня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Зоря» було укладено додаткову угоду, яку зареєстровано у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №01158, за якою строк дії оренди землі №505 визначено до 31 серпня 2016 року (а.с.11, 21-23).

12 липня 2016 року позивачем на адресу ОСОБА_2 направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору, що підтверджується описом вкладу у цінний лист та фіскальним чеком. В листі позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на вигідних умовах на новий строк, з терміном дії 10 років, з виплатою орендної плати 7% від нормативно-грошової оцінки, що у грошовому виразі становить 6370,48 грн. (а.с.15-17).

15 жовтня 2016 року ОСОБА_2, як орендодавець, уклала договір оренди землі з ПП «Дніпро», як орендарем, відповідно до умов якого в оренду передано спірну земельну ділянку строком до 31.12.2027. Орендну плату встановлено договором за погодженням сторін у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки (а.с.163-165).

20 вересня 2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області ОСОБА_3 зареєстровано договір оренди землі, укладений 15.09.2016 між ПП «Дніпро» та ОСОБА_2, про що свідчить Інформаціна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкту нерухомого майна (а.с.18).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк АФ «Хлібороб» у формі ТОВ посилалась на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобовязання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

За положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив про відсутність підстав для застосування положень ст.33 ЗУ «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди та посилався на ті обставини, що спірний договір від 15.09.2016 був укладений після закінчення строку дії договору оренди з позивачем, а тому твердження позивача про порушення його права є безпідставними. Вказав, що згоди ОСОБА_4 на укладання додаткової угоди до договору оренди з позивачем не надавав, а запропоновані позивачем зміни стосуються істотних умов, тому таке його право не може бути реалізовано і додаткова угода №656 від 06 листопада 2008 року не може бути визнана укладеною.

З такими висновками колегія суддів не може погодитися, вважає, що суд дійшов їх при неповному зясуванні обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки суду не відповідають обставинам справи та судом неправильно застосовано норми матеріального права, а тому рішення суду відповідно до положень п.п.1,3,4, ч.1 ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, відбувається, зокрема, в разі укладення договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб; за відсутності попереднього повідомлення добросовісного орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем. Вказане узгоджується з правовими позиціями Верховного Суду України, викладених у постановах від 09 вересня 2015 року, 23 листопада 2016 року, у справах № 6-531цс15, № 6-2540цс16, які в силу ст. 360-7 ЦПК України є обовязковими для всіх судів України.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що АФ «Хлібороб» у формі ТОВ відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, 14 липня 2016 року, більш ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки, направив відповідачу ОСОБА_2 лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого долучено проект додаткової угоди.

Як убачається з повідомлення Миколаївської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, ОСОБА_2 під підпис 21 липня 2016 року отримала цінного листа за фіскальним чеком №088 (а.с. 120).

Позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обовязки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував орендну плату (а.с.7, 70-102), зазначене не спростовувалось відповідачем.

У свою чергу ОСОБА_2 21 липня 2016 року направила на адресу позивача заяву про небажання продовжувати дію договору, оскільки має намір обробляти дану земельну ділянку одноосібно. У заяві не зазначено, що її не влаштовують запропоновані позивачем істотні умови та які саме умови, а також те, що вона має намір укласти договір оренди з новим орендарем - ПП «Дніпро» на більш вигідних умовах та яких саме (а.с.130).

Таким чином, попередньо не повідомивши позивача про те, які саме із запропонованих умов її не влаштовують та не надавши свої пропозиції щодо істотних умов договору ОСОБА_2, в порушення умов договору про переважне право на поновлення договору оренди землі з попереднім орендарем та вимог діючого законодавства, уклала 15 вересня 2016 року договір оренди з ПП «Дніпро», при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право.

Крім того, слід зазначити, що договір з новим орендарем укладено на умовах гірших, ніж були запропоновані позивачем в листі-повідомленні та додатковій угоді, оскільки зі змісту додаткової угоди до договору оренди від 01.09.2008 року, примірник якої направлявся ОСОБА_2, убачається, що позивач запропонував сплачувати останній орендну плату в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі становить 6370,48 грн., з терміном дії договору до 31 грудня 2026 року (а.с.12-14).

Укладаючи договір з ПП «Дніпро» сторони погодили, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а строк дії договору встановлено до 31 грудня 2027 року (а.с.163-165). Крім того, як убачається з додатку до спірного договору від 15 вересня 2016 року орендна плата за користування земельною ділянкою з 2017 року по 2027 рік власнику землі здійснюється в натуральній формі. Сторона позивача наполягала, що за домовленістю сторін в змозі виплачувати орендну плату також в натуральній формі, розмір визначений в оспорюваному договорі не перевищує пропозицію в додатковій угоді ТОВ Агрофірма «Хлібороб».

Таким чином, оскільки договір між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» порушує переважне право позивача на використання спірної земельної ділянки, тому правомірно заявлена вимога особою, яка не є стороною угоди, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України про визнання правочину недійсним, що узгоджується з правовою позицією, викладеною Верховним судом України у справі № 6-55цс15.

Укладаючи договір оренди землі власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, передбачені законом, а також розуміти, що орендар має право на захист свого права, у тому числі від порушень з боку орендодавця власника землі.

Таким чином, укладення ОСОБА_2Д з ПП «Дніпро» спірного договору оренди земельної ділянки порушило переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк та його право на використання зазначеної земельної ділянки, що суперечить чинному законодавству.

За наведених обставин колегія суддів дійшла висновку, що оспорюваний договір від 15 вересня 2016 року слід визнати недійсним, а додаткову угоду до договору оренди землі №656 від 06 листопада 2008 року, зареєстрованого 22 червня 2009 року за № 04:09:368:00127, визнати укладеною, оскільки позивач належно виконував умови договору оренди та дотримався строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. При цьому відповідач не надав у листі-повідомленні про небажання продовжувати договірні відносини з позивачем обґрунтованих заперечень про причини відмови у поновленні та свого варіанту істотних умов договору.

Стаття 309 ЦПК України передбачає, що підставами для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення або зміни рішення є: неповне з'ясування судом обставини, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Відповідно до статті 88 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 5787 грн. 60 коп. судового збору.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 313, 316 ЦПК України, колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю задовольнити.

Рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 31 серпня 2017 року скасувати і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,72 га, кадастровий номер :02:000:0281, укладений 15 вересня 2016 року між ОСОБА_2 та Приватним підприємством «Дніпро».

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №656 від 06 листопада 2008 року, зареєстрованого 22 червня 2009 року за № 04:09:368:00127.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Агрофірми «Хлібороб» судовий збір в сумі 5787 грн. 60 коп.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя: О.І. Чельник

Судді: Т.М. Авраменко

ОСОБА_5