РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 березня 2017 року Бабушкінський районний суд м.Дніпропетровська
у складі: головуючого судді Шевцової Т.В.
при секретарі Южаковій В.А.
за участі представника позивача ОСОБА_1
представника відповідача ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Дніпропетровську цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Дніпровської міської ради, третя особа приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання недійсним договору, -
Позивач звернулась до суду із вказаним позовом до відповідача, який представник позивача в судовому засіданні підтримала та просила задовольнити, посилаючись на обставини та норми права, викладені у позові.
Так, позовні вимоги обґрунтовані наступним.
27.05.2014 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки по фактичному розміщенню нежилого приміщення за адресою: м.Дніпро, вул.Карла Лікбкнехта, 9. В даному договорі не узгоджено усіх його істотних умов, перелік їх визначений у ст.15 Закону України «Про оренду землі». Так, у п.2 договору визначено дві площі земельної ділянки: 0,2701 га та 0,0709 га, що призводить до неясності предмету договору. Також, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначена площа земельної ділянки 0,2701 га, однак в розділі актуальна інформацію про реєстрацію іншого речового права вказана інша площа 0,0709 га. Пункт 2.2 договору визначає цільове призначення земельної ділянки 03. Землі громадської забудови, а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно земельна ділянка має інше призначення 03.07. землі історико-культурного призначення. Пунктом 1 договору оренду землі також допущено неоднозначність предмету договору, оскільки не зазначено населений пункт, у якому знаходиться земельна ділянка. Розрахунок розміру орендної плати не містить відомостей за який період він нараховується. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, визначені законом як істотні умови договору оренди землі, взагалі не відображені у зазначеному договорі. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі», відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї істотної умови, передбаченої цією статтею є підставою для відмови у державній реєстрації правочину та визнання його недійсним відповідно до закону. Через невизначеність предмету договору та ціни договору позивач зазнає необґрунтованих матеріальних втрат зі сплати орендної плати за земельну ділянку, якою фактично не користується.
Заслухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов обґрунтований і підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що предметом спору в даній справі є правовідносини щодо оренди землі, який підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
ЗУ «Про оренду землі» є спеціальним законом переважно перед іншими законодавчими актами, що регулюють земельні правовідносини в Україні, а отже цей Закон підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, що склались між сторонами.
Частиною 4 статті 4 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування, а орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Статтею 1, ч. 1 ст. 2, ст. 3, ч. 4 ст. 4, ч. 1, абз. 2 ч.2 ст.5, ч. ч.1,2 ст.6 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.
Рішенням Дніпропетровської міської ради №157/42 від 30.10.2013 року передано в користування позивача земельну ділянку по вул.Карла Лібкнехта, 9, площею 0,2701 га. Встановлено частку користування земельною ділянкою, яка не підлягає окремому відчуженню та виділенню в натурі, у спільному користуванні ОСОБА_3 26,24% або 0,0709 га.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що 27.05.2014 року між сторонами укладено нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за реєстровим номером 1627 договір оренди землі, предметом якого є: «надання в платне строкове користування по фактичному розміщенню нежилого приміщення земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: вул.Карла Лібкнехта, 9 (Бабушкінський район). Підставою укладення договору є рішення міської ради №157/42 від 30.10.2013 року. Обєктом оренди, згідно п.2 договору, є земельна ділянка загальною площею 0,2701 га, площа частки за яку справляється орендна плата становить 26,24% або 0,0709 га. Пунктом 2.1 визначено, що категорія землі згідно ст.19 Земельного кодексу України: землі історико-культурного призначення. Пунктом 2.2 договору визначено цільове призначення земельної ділянки: 03. землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торгівельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших обєктів загального користування. Пунктом 2.3 договору визначено, що код КВЦПЗ становить 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі). Пунктом 2.4 визначено, що функціональне використання земельної ділянки по фактичному розміщенню нежилого приміщення. Пунктом 2.5 визначено кадастровий номер земельної ділянки №:02:388:0005. Згідно з п.5 договору, довідка про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є невідємною частиною даного договору. Пунктом 8 договору оренди визначено строк його дії тривалістю у 10 років. Пунктом 9 договору оренди землі визначено, що розмір орендної плати встановлюється у мінімальному розмірі, встановленому Податковим Кодексом України для відповідної категорії земель, виду цільового призначення та функціонального використання.

Згідно п.41.2 договору невідємними його частинами є: акт приймання-передачі обєкта оренди; розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; акт обстеження земельної ділянки з додатками; рішення Дніпропетровської міської ради №157/42 від 30.10.2013 року; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

27.05.2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.

Сторонами складено розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 26.05.2014 року, де визначено розмір орендної плати 80 747,58 грн. При цьому, розрахунок не містить відомостей про нарахування орендної плати виключно на частку земельної ділянки, як це визначено у п.2 договору оренди землі. Також, суд погоджується з доводами позивача відносно відсутності відомостей про періодичність нарахування орендної плати у визначеному розмірі.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п. 1 постанови № 9 від 6 листопада 2009 року " Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними ", при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України " Про оренду землі " є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Згідно зі ст. 18 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних умов договору оренди земельної ділянки було віднесено: 1) об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки): 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; 4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; 5) умови збереження стану об'єкта оренди; 6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; 7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 8) існуючі обмеження (обтяження), щодо використання земельної ділянки; 9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 10) відповідальність сторін; 11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (у редакції, дійсній на час укладення договору).

Спірний договір дійсно не містить відомостей про населений пункт, у якому знаходиться обєкт оренди, однак дані відомості містяться в акті приймання-передачі земельної ділянки, що є невідємною частиною договору.

З рішення Дніпропетровської міської ради №157/42 від 30.10.2013 року та спірного договору вбачається, що у користування позивача виділено не усю земельну ділянку, а лише її частину: 26,24% або 0,0709 га. Таким чином, земельна ділянка за адресою: м.Дніпро, вул.Карла Лібкнехта, 9 знаходиться у спільному користування кількох осіб, в тому числі і позивача.

Доводи позивача про те, що це різні ділянки та зазначення кількох площ земельної ділянки у договорі призводить до неоднозначності предмету договору є безпідставними, оскільки плату за землю нараховано саме на 26,24% або 0,0709 га.

Відповідно до ст.19 Земельного Кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), розробленої відповідно до Земельного кодексу України, розділ 3 «Землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування)» містить, зокрема, підрозділ 3.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Розділ 8 КВЦПЗ «Землі історико-культурного призначення (землі, на яких розташовані: пам'ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби)» не містить земель з призначенням для громадської забудови.

Суд погоджується з доводами позивача відносно того, що договором визначено категорію землі як історико-культурного призначання (п.«д» ч.1 ст.19 Земельного Кодексу України) та одночасно з цим віднесено земельну ділянку до земель громадської забудови (код за КВЦПЗ - 3), а саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (підрозділ за КВЦПЗ 03.07.).

Окрім цього, суд погоджується з доводами позивача щодо невизначеності у спірному договорі таких його істотних умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», як умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про оплату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки.

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Спірний договір з його невідємними частинами не містить відомостей про періодичність внесення орендної плати, тобто сторонами не визначено, за який період справляється орендна плата у розмірі 80 747,58 грн. (місяць, рік, тощо).

Суд вважає, що умови договору мали обовязково містити відомості щодо періодичності платежу, оскільки строки внесення орендної плати та її розмір є істотними умовами договору оренди землі.

Таким чином, доводи позовної заяви ОСОБА_3 віднайшли своє часткове підтвердження, оскільки сторонами не досягнуто усіх істотних умов договору оренди землі, у звязку з чим позов належить задовольнити.

Згідно ст.88 ЦПК України, суд покладає судові витрати за відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.3, 10, 11, 57-60, 88, 169, 197, 209, 212-215 ЦПК України суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_3 задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 27 травня 2014 року, укладений між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за р.№1627.

Стягнути з Дніпровської міської ради на користь ОСОБА_3 сплачений судовий збір у розмірі 551,20 грн.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Дніпропетровської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Апеляційна скарга подається апеляційному суду через Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутніми у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Т.В. Шевцова