Апеляційний суд Житомирської області
Справа №285/71/17 Головуючий у 1-й інст. Помогаєв А. В.
Категорія 20 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів Коломієць О.С., Павицької Т.М.

з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права спільної власності на житловий будинок

за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 04 жовтня 2017 року, ухвалене суддею Помогаєвим А.В. в м. Новоград-Волинському,

в с т а н о в и л а :

У січні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, в обґрунтування вимог якого зазначала, що 10.08.2009 року вона придбала у ОСОБА_2 житловий будинок незавершений будівництвом АДРЕСА_1, відсоток готовності якого становив 47 %, про що укладено договір купівлі-продажу. В подальшому, заочним рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду від 07.04.2010 року зазначений договір було розірвано та визнано за ОСОБА_2 право власності на незавершене будівництво житлового будинку. Проте, на момент розірвання договору вона повністю завершила будівництво будинку і збудувала літню кухню, гараж, вбиральні, огорожі за власні кошти. Таким чином, вона набула частку в праві власності на будинок. Виходячи із наведеного, на підставі ст. 376, ч.1,2 ст.355, ч.2 ст.357 ЦК України, просила визнати за нею та ОСОБА_2 право спільної власності на садибний житловий будинок АДРЕСА_1, з якої її частка становить 81/100 частин.

Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 04 жовтня 2017 року позов ОСОБА_1 задоволено в повному обсязі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову. Зазначає, що після укладення договору купівлі-продажу незавершеного будівництва ОСОБА_1 не отримала в установленому законом порядку документів, на підставі яких вона мала б право володіти або користуватися земельною ділянкою під придбаним майном. Таким чином, ОСОБА_1 почала будівельні роботи на земельній ділянці із порушенням норм чинного законодавства. Посилається на те, що єдиною умовою для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості за ОСОБА_1 на підставі рішення суду є надання земельної ділянки забудовнику власником, користувачем, якщо такий є та не являється забудовником. Виходячи із цих обставин зазначає, що судом першої інстанції безпідставно застосовано положення ст. 376 ЦК України та визнано майно самочинним будівництвом. Крім того вказує, що не може бути визнано право власності на незавершене будівництво не прийняте в експлуатацію, що є самовільною забудовою, в судовому порядку, оскільки законом передбачений інший порядок набуття права власності на новостворене майно. Зазначає, що після завершення будівництва ОСОБА_1 не зверталася до компетентних органів з метою узаконення будинку, а заочне рішення суду Новоград-Волинського міськрайонного суду від 25.10.2010 року не оскаржила в апеляційному порядку, таким чином визнавши неправомірність укладеного договору купівлі-продажу незавершеного будівництва та право власності на це майно за ним. Крім того вказує, що судом безпідставно не застосовано строк позовної давності та неправильно вирішено питання щодо відшкодування судових витрат, оскільки він є інвалідом другої групи.

В суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 ОСОБА_3 апеляційну скаргу підтримала із підстав, наведених у ній, надала відповідні пояснення.

ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_4 проти доводів апеляційної скарги заперечили, надали письмові і усні пояснення, які зводились до наведення фактичних обставин справи стосовно завершення будівництвом спірного будинку у 2009 році, тобто до моменту розірвання договору купівлі-продажу. Вказали, що про оформлення ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку позивач дізналась лише у 2016 році, в той момент, коли ОСОБА_2 звернувся до неї з позовом про виселення з будинку. Зазначена обставина робить неможливим оформлення права власності на частину будинку за позивачем. Вважають безпідставним твердження відповідача про те, що суди мають у даній справі перевіряти, чи зверталась позивач до компетентних державних органів щодо оформлення права власності на самочинне будівництво, оскільки таке звернення мало б відбутися за участі як позивача так і відповідача. Вказують, що саме відповідач порушує право позивача на належне володіння, користування та розпорядження своїм майном, оскільки він без жодних правових підстав претендує на все будинковолодіння.

Колегія суддів, розглянувши справу в межах, визначених ст.367 ЦПК України, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 10.08.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1. Відсоток готовності вказаного незавершеного будівництвом житлового будинку становив 47 % (а.с. 59-61).

Згідно Робочого проекту електропостачання від 24.09.2009 року будинку АДРЕСА_2 та Робочого проекту газопостачання зазначеного будинку від 17.09.2009 року ОСОБА_1 є замовником робіт зі створення технічної можливості щодо приєднання до електроустановки відповідної потужності електричної енергії , а також газопроводу та встановлення газового лічильника(а.с.24-27,32-38).

З акту виконаних робіт, товарних чеків та накладних на оплату будівельних матеріалів за серпень-жовтень 2009 року вбачається, що ОСОБА_1 була замовником таких робіт та проводила оплату як робіт так і матеріалів (а.с. 84-90).

Рішенням Новоград-Волинської міської ради № 570 від 05.11.2009 р.. надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок для передачі їх в оренду: ОСОБА_1 - ділянку на АДРЕСА_1 орієнтовною площею 0,0600 га для обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд (а.с. 17).

Матеріалами справи також підтверджено, що заочним рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 07.04.2010 року задоволено позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку та визнання права власності (а.с.55-58).

Цим рішенням розірвано договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1, уладеного між ОСОБА_2 з одного боку та ОСОБА_1 з другого, 10.08.2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Новоград-Волинського міського нотаріального округу Житомирської області за реєстровим номером 2436. Повернуто сторони у первісне положення, визнавши за ОСОБА_2 право власності на незавершений будівництвом зазначений житловий будинок. Підставою для задоволення позову було істотне порушення умов договору покупцем при проведенні розрахунків.

ОСОБА_1 рішення суду першої інстанції не оскаржувала, що означає, що вона з ним погодилась.

Апеляційну скаргу на зазначене рішення подав ОСОБА_6, посилаючись на те, що вказаним рішенням зачіпаються його права, оскільки на будинок, придбаний ОСОБА_1 за оспорюваним договором, накладено арешт в іншій справі за його позовом (а.с.235).

Ухвалою апеляційного суду Житомирської області від 25 серпня 2010 року рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 7 квітня 2010 року залишено без змін (а.с.235).

Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 6 грудня 2016 року, залишеним без змін судами апеляційної і касаційної інстанції, задоволено позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 , третя особа- орган опіки та піклування Новоград-Волинської міської ради Житомирської області про виселення (а.с.109-110,209-211).

Згідно довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №70419805 від 13.10.2016 року власником земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0532га з 14.06.2013 року є відповідач ОСОБА_2 Цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. (а.с. 108).

Відповідно до технічного паспорту від 11.05.2016 року, вищевказаний будинок складається з житлового будинку, прибудови, веранди, тераси, гаражу, літньої кухні, вбиральні, огорожі, колодязя, які побудовані у 2009 р. (а.с. 52-54).

Із висновку експертного будівельно-технічного дослідження № Д-05/17 від 27.03.2017 року,який надано позивачем, вбачається, що в момент укладання договору купівлі-продажу від 10.08.2009 р., незавершений будівництвом житловий будинок з огорожею за адресою: АДРЕСА_3 становив 47 % готовності. На кінець 2009 р. до складу вищевказаного будинковолодіння входили такі споруди: житловий будинок, прибудова, веранда, тераса, гараж, літня кухня, убиральня, огорожа, колодязь. Відповідно до технічних паспортів, будівництво житлового будинку було завершено і він готовий до експлуатації (а.с. 137-141)

Висновком судової будівельно-технічної експертизи № Е-10/17 від 18.08.2017 р., яка було проведена на підставі ухвали суду від 07.06.2017 р., встановлено, що спірний житловий будинок і господарські будівлі відповідають вимогам законодавства в сфері будівництва. Частка, яку становить у наявному будинковолодінні, незавершене будівництво (готовністю 47%), що було збудоване на момент укладання вищевказаного договору купівлі-продажу, на теперішній час складає 19 % (а.с. 179).

Вирішуючи спір, суд першої інстанції, зокрема, посилався на ч.1,3,4 та 5 ст.376 ЦК України.

Так, згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.

Колегія суддів вважає, що спірний будинок не є самочинним будівництвом з огляду на таке.

Договором купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку від 08.05.2007 року, укладеним між ОСОБА_10 та ОСОБА_2 підтверджується, що останній купив у ОСОБА_10 незавершений будівництвом житловий будинок, що знаходиться в АДРЕСА_1 (а.с.46-47). Процент готовності незавершеного будівництвом житлового будинку становить 8% і набутий продавцем у спадок.

Разом з тим з Договору про надання в безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку на праві приватної власності від 07.02.1974 року вбачається, що рішенням міськради №190 від 27.04.1973 року надано забудовнику ОСОБА_11 земельну ділянку площею 520кв.м. по АДРЕСА_1 (а.с.41-43).

27.02.1974 року розроблено проект № ІВІ-Г будівництва житлового будинку на земельній ділянці АДРЕСА_1 забудовнику ОСОБА_11(а.с.49)

07.02.1997 року забудовнику ОСОБА_11 надано дозвіл на проведення будівельних робіт на зазначеній земельній ділянці (а.с.48).

Відтак, будівництво житлового будинку на земельній ділянці АДРЕСА_1 розпочато на земельній ділянці, що була відведена в установленому порядку для цієї мети за наявності дозволу та належно затвердженого проекту.

До того ж нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку свідчить про те, що об'єкт не був самочинним будівництвом, оскільки самочинне будівництво не може бути предметом укладення договорів в нотаріальному порядку.

А тому, придбавши за договором купівлі-продажу незавершений будівництвом спірний житловий будинок та добудувавши його з дотриманням будівельних норм та правил, що підтверджується матеріалами справи, ОСОБА_1 мала право ввести будинок в експлуатацію, звернувшись до органів архітектурно-будівельного контролю з декларацію про готовність об'єкта до експлуатації.

Проте, позивач, з невідомих причин, таким правом не скористалась, не оформила право власності на будинок на себе, та в подальшому погодилась з рішенням суду за яким договір купівлі-продажу було розірвано, а сторони повернуто в попередній стан.

Відтак, після розірвання договору купівлі-продажу ОСОБА_1 втратила право на оформлення спірного будинку в установленому законом порядку на себе.

Водночас, з 14.06.2013 року ОСОБА_2 є одноосібним власником присадибної земельної ділянки, на якій розміщено спірний житловий будинок.

З огляду на те, що суд першої інстанції, вирішуючи спір, посилався на норми ст.376 ЦК України слід зауважити наступне.

Згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

З контексту частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Ця умова є єдиною для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.

При цьому слід ураховувати положення частини першої статті 376 ЦК України, а саме: наявність в особи, що здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проекту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об'єкті нерухомості.

Наведена правова позиція висловлена у постанові Верховного суду України №6-1328цс15 від 2 грудня 2015 року.

Оскільки ОСОБА_2, який є власником земельної ділянки з 14.06.2013 року, категорично заперечує щодо надання земельної ділянки забудовнику ОСОБА_12, підстав для визнання права власності за останньою на частину спірного будинку навіть з цих підстав немає.

Окрім того, частиною 2 ст. 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

Визнання ж права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Зазначений висновок міститься в постановах Верховного Суду України від 19 вересня 2011 року у справі № 3-82гс11, від 27 травня 2015 року у справі №6-159цс15, від 28 січня 2015 року у справі 6-225цс14.

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що між сторонами не виникло права спільної часткової власності ні за договором, ні за законом, а тому застосування положень ст.ст.356,357,364 ЦК України є безпідставним.

Обставинами справи підтверджено, що спірні правовідносини виникли між сторонами внаслідок розірвання договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Разом з тим згідно із ч. ч. 4, 5 ст. 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

З огляду на наведене колегія суддів вважає, що правовідносини сторін виникли із договірних відносин, а тому захист порушеного права має відбуватись в контексті наслідків розірвання договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку.

За наведених обставин колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

Водночас, відмова у задоволенні цього позову не позбавляє позивача звернутися до суду за захистом своїх прав у інший спосіб.

Відповідно до роз'яснень, які викладені у п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України за № 14 від 18.12.2009 року «Про судове рішення у цивільній справі», встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.

Оскільки в задоволенні позову відмовлено, то питання застосування позовної давності у цьому випадку не вирішується.

Також з відповідача не стягуються судові витрати, оскільки позов є необґрунтованим, а тому наявність у ОСОБА_2 ІІ групи інвалідності не впливає на розподіл судових витрат.

Керуючись ст. ст. 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, колегія суддів

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити, а рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 04 жовтня 2017 року скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 26.12.2017.

Головуючий Судді