Справа №265/5410/16-ц
Провадження №2/265/135/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 січня 2017 року місто Маріуполь

Орджонікідзевський районний суд міста Маріуполя Донецької області у складі:

головуючого судді - Козлова Д. О.,

при секретарі - Азаровій А. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання договору купівлі продажу недійсним та визнання права власності на нерухоме майно, 3-я особа: Приватний нотаріус Шабадаш Лариса Семенівна, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача, який діє на підставі довіреності ОСОБА_6, звернувся до суду із позовом до відповідачів про визнання договору купівлі продажу недійсним та визнання права власності на нерухоме майно, посилаючись на те, що 15 січня 2014 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, яка діяла від імені ОСОБА_1 та від імені ОСОБА_7, було укладено договір купівлі-продажу АДРЕСА_1, який посвідчено приватним нотаріусом, Шабадаш Л. С., реєстр № 41. Зазначав, що такий договір був укладений ОСОБА_2 на підставі договору іпотеки, тобто без наявних правових підстав на це, тому приватним нотаріусом було посвідчено цей договір в порушення законодавства. Так договір купівлі-продажу від 15 січня 2014 року ОСОБА_2 був укладений на підставі договору іпотеки від 25 квітня 2013 року не від імені ОСОБА_2, а від імені колишніх власників спірного житла. Таким чином на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, вбачається, що особою, яка мала укласти договір від 15 січня 2014 року був лише іпотекодержатель, а не іпотекодавці, ОСОБА_1 та ОСОБА_7 При цьому на момент купівлі спірної квартири позивач та його бабуся, ОСОБА_7, мешкали та були зареєстровані в АДРЕСА_1 10 червня 2014 року за позовом ОСОБА_3 Орджонікідзевським районним судом міста Маріуполя було виселено зі спірної квартири позивача та його бабусю. Однак позивач на момент розгляду такої справи у суді був відсутній. Також зауважував, що при продажу предмета іпотеки у будь-якому випадку необхідно було письмово повідомити ОСОБА_1 про необхідність повернути позику протягом тридцятиденного строку, чого ОСОБА_2 не здійснила. Також протягом 30 днів ОСОБА_2 повинна була повідомити позивача та усіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права на предмет іпотеки, про намір відповідачки укласти договір купівлі-продажу з третіми особами. Зазначене також не було ОСОБА_2 дотримано. При цьому він додавав, що висловлював своє бажання викупити предмет іпотеки. Вказував, що окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 і ОСОБА_7 не укладалось. Зазначав, що приватний нотаріус на вказані порушення закону уваги не звернув, та без підтвердження повідомлення іпотекодавців посвідчив укладення незаконного договору купівлі-продажу майна ОСОБА_1 та ОСОБА_7, що порушило їх права. Зауважував, що бабуся позивача померла ІНФОРМАЦІЯ_10, тому він як спадкоємець її майна, звертається до суду також за захистом прав ОСОБА_7 На підставі переліченого просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу АДРЕСА_1 від 15 січня 2014 року, посвідчений нотаріусом Шабадаш Л. С., реєстр № 41. Також просив суд визнати за позивачем право власності на АДРЕСА_1

В судове засідання представник позивача ОСОБА_1, який утримується під вартою, - ОСОБА_6, який діє на підставі довіреності, не з'явився, надавши суду заяву з проханням вирішити справу у його відсутність, підтримуючи поданий ним позов та наполягаючи на задоволенні заявлених в інтересах ОСОБА_1 вимог.

Представник позивача, який діє на підставі договору, адвокат ОСОБА_8, в судовому засіданні, підтримуючи позовні вимоги, зазначив, що ОСОБА_1 не було повідомлено належним чином про необхідність повернути отриману позику за договором іпотеки від 25 квітня 2013 року, тому позивач не був належним чином повідомлений про це, що було підтверджено рішенням державного реєстратора. Тобто було порушено право іпотекодавця на повернення грошових коштів. Також не був повідомлений ОСОБА_1 про намір ОСОБА_2 укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна, хоча він міг його викупити, зважаючи на його першочергове право за законом. Таким чином договір від 15 січня 2014 року був укладений незаконно, що свідчить про необхідність його скасування. Внаслідок того, що бабуся позивача, ОСОБА_7, померла, то ОСОБА_1, як спадкоємець після її смерті, має право на спадкування в цілому АДРЕСА_1. Тому просив суд визнати за позивачем також право власності на спірну квартиру.

Відповідач, ОСОБА_2, у судовому засіданні, визнаючи заявлені до неї позовні вимоги, зазначала, що між нею та ОСОБА_1 та ОСОБА_7 був укладений договір іпотеки 25 квітня 2013 року шляхом надання позики під заставу АДРЕСА_1 Після закінчення строку дії такого договору вона звернулась до державного реєстратора, щоб зареєструвати на таку квартиру право власності, однак у цьому їй було відмовлено. Тому вона звернулась до приватного нотаріуса Шабадаш Л. С., яка погодилась у порушення закону, тобто без належного повідомлення позивача, укласти від імені ОСОБА_1 та ОСОБА_7 договір купівлі-продажу спірної квартири, де продавцем від імені іпотекодавців виступала вона. Зазначала, що від її імені повідомлення про необхідність погасити борг іпотекодавцям надсилала саме приватний нотаріус Шабадаш Л. С. Однак таке повідомлення було лише одному боржнику, а не обом іпотекодавцям. Додавала, що у повідомленні, яке у справі приватного нотаріуса мається виправлення, тому воно відрізняєте від того первинного повідомлення, яке їй було надано приватним нотаріусом Шабадаш Л. С. 25 жовтня 2013 року. Підтвердила також, що вона не надсилала жодного повідомлення на адресу іпотекодавців, щоб попередити їх про продаж іпотечного майна, бо не бажала, щоб вони знали про це. Такого повідомлення також не надсилала й нотаріус Шабадаш Л. С. Вказувала, що договір купівлі-продажу вона уклала із своїм цивільним чоловіком, ОСОБА_3, який був покупцем. Підтвердила, що за її участі, як представника ОСОБА_3, ОСОБА_1 та ОСОБА_7 виселили з АДРЕСА_1 Додавала, що питання продажу спірної квартири із її власниками взагалі не узгоджувались, як й вартість продажу іпотечного майна, тому не заперечувала проти задоволення позову ОСОБА_1, визнаючи заявлені ним вимоги.

Відповідач, ОСОБА_3, у судове засідання не з'явився, надавши суду заяву, в якій просив провести розгляд справи у його відсутність, не заперечуючи проти задоволення позову ОСОБА_1, вважаючи його законним та обґрунтованим. При цьому, визнаючи позовні вимоги, він зазначав, що ОСОБА_2 є його цивільною дружиною з 2011 року, з якою вони 15 січня 2014 року уклали договір купівлі-продажу АДРЕСА_1 лише з метою зміни власника такого майна, яке перебувало в іпотеці у ОСОБА_2 Таку угоду погодилась провести нотаріус Шабадаш Л. С., з якою у ОСОБА_2 були робочі відносини. Додавав, що вони свідомо не повідомляли про намір продати вказану квартиру власників іпотечного майна.

Представник ОСОБА_4, яка діє на підставі довіреності, приватний нотаріус Шабадаш Л. С., заперечуючи проти вимог ОСОБА_1, вказувала, що відповідати за позовними вимогами ОСОБА_1 ОСОБА_4 не повинен, бо не був учасником угоди купівлі-продажу АДРЕСА_1 Натомість, він набув на законних підставах право власності на спірну квартиру. Вказувала, що позивач не був одноособовим власником такого нерухомого майна, не успадкував право власності на нього після смерті ОСОБА_7, тому на підставі переліченого та наявності іншого власника АДРЕСА_1, вимоги ОСОБА_1 про визнання права власності на таке майно безпідставні. Не заперечувала, що вона дійсно 25 жовтня 2013 року надсилала на одну адресу одним листом ОСОБА_1 та ОСОБА_7, як іпотекодавцям, вимогу, що вони повинні сплатити борг ОСОБА_2 за договором іпотеки від 25 квітня 2013 року. Оскільки такі іпотекодавці мешкали за однією адресою, то вважалось, що вони обидва були належним чином повідомлені про необхідність повернути позику. Однак за минуванням 30 днів борг позичальники не сплатили, що було підставою для посвідчення договору купівлі-продажу АДРЕСА_1 Додавала, що досі борг ОСОБА_1 та ОСОБА_7 не повернули. Вказувала при цьому, що ОСОБА_1 та ОСОБА_7 знали, що буде відбуватись продаж їх квартири, бо усно повідомлялись про це. Натомість вказувала, що матеріали нотаріальної справи щодо посвідчення договору купівлі-продажу АДРЕСА_1 не містять окремого повідомлення іпотекодавців на адресу ОСОБА_7 та ОСОБА_1 про можливий продаж спірної квартири, бо таке повідомлення їм не надсилалось. Також зазначала, що у ОСОБА_6 немає законних підстав для подання такого позову від імені ОСОБА_1, бо той уповноважував ОСОБА_6 на представлення інтересів позивача лише щодо нерухомості по АДРЕСА_2. Просила суд відмовити у задоволенні позову.

Відповідно до письмових пояснень ОСОБА_4 вбачається, що він, не визнаючи пред'явлений до нього позов, зазначав про те, що ним була придбана АДРЕСА_1 у ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, який був укладений за чинним законодавством 20 травня 2015 року, реєстр № 550, після чого через державну реєстрацію право власності на квартиру за відповідачем було зареєстровано. Додавав, що він є чинним власником спірної квартир. Ані позивач, ані він не були сторонами договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року, до якого він не має жодного відношення, будучи добросовісним набувачем. Тому зазначав, що позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Згідно із письмовими поясненнями приватного нотаріуса Шабадаш Л. С. вбачається, що, не погоджуючись із позовом ОСОБА_1, вона зазначала, що при посвідчені договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року вона діяла за Законом України «Про іпотеку» та на підставі договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, який мав застереження про можливість продати предмет іпотеки від імені боржників, ОСОБА_1 та ОСОБА_7, які не виконали свої зобов'язання з повернення позики у встановлений строк. Зазначала, що при оформлені договору від 15 січня 2014 року нею було перевірено повноваження продавця за договором іпотеки від 25 квітня 2013 року, перевірено сплив встановленого законом 30 денного строку, наданого іпотекодателям повідомленням від 25 жовтня 2013 року, отриманим ними 30 жовтня 2013 року, а також встановлено ринкову вартість квартири за звітом оцінювача від 28 жовтня 2013 року. Договір купівлі-продажу від 15 січня 2014 року був виконаний на нотаріальному бланку, витяг про реєстрацію права власності на спеціальному бланку та переданий ОСОБА_3, тому такий договір відповідав вимогам закону та жодних порушень нотаріус не допустив. Таким чином просила у задоволені позову відмовити.

На підставі додаткових пояснень приватний нотаріус Шабадаш Л. С. вказувала, що позивач своїх обов'язків по поверненню позики по договору іпотеки від 25 квітня 2013 року не виконав до теперішнього часу. Відмова ж державного реєстратора у реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру не має відношення до справи на підставі неналежної оцінки такого майна. Також вважала, що позивач, як іпотекодавець, повинен був повернути борг, а не купувати свою квартиру. Однак фактично такої можливості він не має та не мав. При цьому ОСОБА_1 не мав одноособового права власності на таку квартиру, тому його вимоги про визнання права власності за ним на усю АДРЕСА_1 незаконні. Заперечувала також проти належності до справи рішення суду про встановлення факту проживання ОСОБА_2 із ОСОБА_3 однією сім'єю у шлюбі, бо обидва відповідачі своїми заявами заперечували факт їх спільного проживання при укладенні договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року. До того ж добросовісний набувач такої квартири, ОСОБА_4, про правовідносини ОСОБА_2 та ОСОБА_3 нічого не знав.

Суд, вислухавши учасників процесу, які з'явились, дослідивши надані суду докази, вважає позовні вимоги ОСОБА_1 такими, що підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного вмотивування.

За ст. 328 Цивільного кодексу України (далі за текстом рішення - ЦК) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст. 203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками, не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

На підставі ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам необхідно враховувати, що за ст. 4, 10, 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (ст. 1, 8 Конституції). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

За п. 8 вказаної Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 вбачається, що відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

На підставі ст. 12 Закону України «Про іпотеку» (далі за текстом рішення - Спеціальний закон) у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Спеціального закону в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

За ч. 3 ст. 33 Спеціального закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

На підставі ст. 35 Спеціального закону в разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно із ч. 1 ст. 36 Спеціального закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

За ст. ч. 2 ст. 36 Спеціального закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

На підставі ч. 3 ст. 36 Спеціального закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

За ч. 1 ст. 37 Спеціального закону іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Згідно із ч. 3 ст. 37 Спеціального закону іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 Спеціального закону, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

За ч. 2 ст. 38 Спеціального закону протягом 30-денного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

На підставі ч. 4 ст. 38 Спеціального закону, якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Згідно із ч. 5 ст. 38 Спеціального закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Спеціального закону ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

За ч. 9 ст. 39 Спеціального закону іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом 30-денного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими ст. 42 цього Закону.

На підставі ч. 10 ст. 38 Спеціального закону договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Згідно із ст. 42 Спеціального закону боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов'язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам, витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах.

На підставі п. 2.7 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, якщо договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із п. 2.8 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (відмовитися від права купівлі), повинні в 30-денний строк з дня одержання повідомлення щодо наміру продажу письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Відповідно до п. 2.13 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

За ст. 237 ЦК представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

На підставі Листа Верховного Суду України від 1 лютого 2015 року «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна» вбачається, що судам, вирішуючи такі справи, необхідно чітко дотримуватись вимог законодавства та враховувати способи захисту, визначені договором, не виходячи за їх межі. Однак у порушення ч. 3 ст. 36 та ч. 5 ст. 38 Спеціального Закону деякі суди задовольняють позови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем з укладенням від імені іпотекодавців договору купівлі-продажу будь-яким способом із наданням іпотекодержателю всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу. При цьому не враховувалось, що відповідно до зазначених норм право продажу предмета іпотеки повинне здійснюватись іпотекодержателем від свого імені, а не від імені іпотекодавців, та без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Судом за матеріалами справи було встановлено, що 25 квітня 2013 року між ОСОБА_2, як іпотекодержателем, та ОСОБА_7 й ОСОБА_1, як іпотекодавцями, було укладено договір іпотеки, за яким Іпотекодавці передали в іпотеку АДРЕСА_1 в забезпечення виконання зобов'язання перед Іпотекодержателем з повернення позики в сумі 69400 грн., отриманої іпотекодавцями, зі строком повернення до 25 жовтня 2013 року, в силу чого Іпотекодержатель має право в разі неповернення позики одержати задоволення своїх вимог за рахунок іпотечного майна. При цьому сторони угоди визначили вартість предмета іпотеки в сумі 69400 грн.

За таким договором іпотеки сторони домовились, що звернення стягнення на предмет іпотеки буде здійснюватися на підставі договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя на розсуд Іпотекодержателя. У разі порушення Іпотекодавцями зобов'язання Іпотекодержатель надсилає письмову вимогу боржникам про усунення порушення у 30-денний термін, в якій попереджає про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання такої вимоги, у разі невиконання якої ОСОБА_2 може виконання зобов'язання здійснити шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також сторони договору від 25 квітня 2013 року визначили, що звернення стягнення на предмет іпотеки буде здійснено шляхом позасудового врегулювання на підставі Застереження про задоволення вимог Іпотекодавця, яке має силу договору про задоволення вимог іпотекодержателя, та визначає позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог ОСОБА_2, а саме: передача ОСОБА_2 права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язання; а також надання права ОСОБА_2 від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі в рахунок виконання зобов'язання боржників. При цьому право продажу предмету іпотеки виникає в ОСОБА_2, якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, після попередження їх Іпотекодавцем не висловили наміру його придбати. Договір купівлі-продажу предмету іпотеки є правовою підставою для припинення дії договору іпотеки, зняття заборони на відчуження предмету іпотеки та реєстрації права власності покупця. Сторони також домовились, що вся технічна та інша документація для реєстрації права власності на предмет іпотеки зберігатиметься у ОСОБА_2 до виконання умов договору.

Також сторони договору іпотеки домовились, що за взаємною згодою можуть внести зміни чи доповнення до цього договору за договором, посвідченим нотаріально. Взаємовідносини сторін у процесі здійснення прав та виконання обов'язків за цим договором (в тому числі повідомлення) повинні здійснюватися письмово шляхом особистого вручення під підпис або поштовим відправленням рекомендованим листом із описом письмових вкладень на адреси сторін, які зобов'язані забезпечити отримання поштової кореспонденції за їх адресою, тому надіслані стороною чи нотаріусом іншій стороні письмові відправлення на їх адресу рекомендованим листом вважаються отриманими такою стороною.

Такий договір іпотеки від 25 квітня 2013 року був посвідчений приватним нотаріусом Шабадаш Л. С., реєстр № 435, із накладенням заборони на відчуження предмету іпотеки, реєстр № 436. Вказане також підтверджується витягами з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки та про реєстрацію обтяження (а. с. 17-20, 22, 23).

З оглянутої у судовому засіданні нотаріальної справи щодо посвідчення договору іпотеки від 25 квітня 2013 року вбачається наявність заяви ОСОБА_2, де вона повідомляла, що на день укладення такого договору не перебуває у шлюбі (а. с. 77, 78).

При цьому на підставі договору від 7 травня 2013 року, посвідченого нотаріально, реєстр № 460, та укладеного між ОСОБА_2, з однієї сторони, та ОСОБА_7 і ОСОБА_1, з іншої сторони, вбачається, що вони домовились про внесення змін до договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, реєстр № 435, та за яким ОСОБА_2 відповідно вважалась такою, що за договором іпотеки від 25 квітня 2013 року вона передала у борг Іпотекодавцям грошові кошти в сумі 139367 грн., яку позичальники зобов'язуються повернути до 25 жовтня 2013 року. На звороті договору мається відмітка про фактичне отримання позичальниками додаткових грошових коштів від ОСОБА_2 Вказане також підтверджується витягом з державного реєстру про реєстрацію іпотеки (а. с. 21, 80).

Судом було встановлено, що ОСОБА_1 на момент укладення договору іпотеки від 25 квітня 2013 року належало 1/2 частка АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 18 червня 2008 року, реєстр БТІ від 23 липня 2008 року, та на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 25 квітня 2013 року, реєстр нотаріусу № 434 (а. с. 10, 11).

Натомість ОСОБА_7 належала 1/2 АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 18 червня 2008 року, реєстр БТІ від 23 липня 2008 року, а також свідоцтва про право на спадщину за законом від 25 квітня 2013 року, реєстр нотаріусу № 433 (а. с. 10, 11).

Згідно із повідомленням від 25 жовтня 2013 року, наданим в судовому засіданні ОСОБА_2, надісланого приватним нотаріусом Шабадаш Л. С., на адресу ОСОБА_7 та ОСОБА_1 (АДРЕСА_1), вбачається, що на підставі договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, реєстр № 435, та договору від 7 травня 2013 року про внесення змін до договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, реєстр № 460, Іпотекодавцям повідомляється, що вони повинні були сплатити до 25 жовтня 2013 року на користь ОСОБА_2 139367 грн., що не було ними виконано, тому в разі невиконання зобовязання право власності на іпотечну квартиру переходитиме Іпотекодержателю (а. с. 55).

З журналу реєстрації вихідних документів приватного нотаріуса Шабадаш Л. С., оглянутого в судовому засіданні, підтверджується відправка на адресу ОСОБА_7 та ОСОБА_1 повідомлення нотаріуса від 25 жовтня 2013 року (а. с. 75, 76).

На підставі рекомендованого повідомлення також вбачається, що повідомлення про повернення позики від 25 жовтня 2013 року від приватного нотаріуса Шабадаш Л. С. було надіслано 26 жовтня 2013 року лише ОСОБА_7 та отримано нею 30 жовтня 2013 року, що також підтверджується квитанцією пошти та описом вкладення кореспонденції (а. с. 56, 57, 58, 69, 70).

Натомість відповідно до повідомлення від 25 жовтня 2013 року з таким самим вихідним номером, що його надано було суду ОСОБА_2, в судовому засіданні приватний нотаріус Шабадаш Л. С. також надала суду повідомлення, за яким вбачається, що воно надіслано приватним нотаріусом Шабадаш Л. С. на адресу ОСОБА_7 та ОСОБА_1 (АДРЕСА_1), де вбачається, що на підставі договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, реєстр № 435, та договору від 7 травня 2013 року про внесення змін до договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, реєстр № 460, Іпотекодавцям повідомляється, що вони повинні були сплатити до 25 жовтня 2013 року на користь ОСОБА_2 139367 грн., що не було виконано, тому в разі невиконання зобовязання право власності на іпотечну квартиру переходитиме Іпотекодержателю. Однак вже додатково у цьому повідомленні зазначено, що такий перехід відбуватиметься шляхом реєстрації права власності на підставі п. 5.2.1 договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, або буде здійснено продаж на підставі п. 5.2.2 договору іпотеки від 25 квітня 2013 року (а. с. 68).

Звернення до державного реєстратора про реєстрацію права власності представника ОСОБА_2 за довіреністю, ОСОБА_10, підтверджується довіреністю від 4 грудня 2013 року та рішенням про відмову у державній реєстрації від 17 грудня 2013 року (а. с. 59, 60).

При цьому на підставі Рішення № 9146873 від 17 грудня 2013 року про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень вбачається, що державний реєстратор, розглянувши заяву ОСОБА_10 від 10 грудня 2013 року для проведення державної реєстрації права власності на АДРЕСА_1, встановив, що звіт про оцінку предмету іпотеки складено раніше строку отримання повідомлення іпотекодавцем, а також повідомлення не було надіслано іншому іпотекодавцю (а. с. 60).

Так за п. 34 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703, для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, заявник, крім іншого, подає завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов'язання, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менше ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги; документ, що підтверджує сплив 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя; звіт про оцінку предмета іпотеки, складений після спливу строку, що зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві.

Відповідно ж до договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Шабадаш Л. С., реєстр 41, та укладеного між ОСОБА_2, яка діє на підставі договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, реєстр № 435, від імені ОСОБА_7 та ОСОБА_1, зареєстрованих в АДРЕСА_1, з одного боку, та ОСОБА_3, з другого боку, сторони домовились про те, що представник продавців, ОСОБА_2, продає, а ОСОБА_3 приймає у власність, сплативши 120000 грн., АДРЕСА_1. Вартість такої квартири визначена згідно із звітом про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 28 жовтня 2013 року. При цьому у договорі зазначено, що особи громадян, які підписали договір, встановлено, а також повноваження представника та належність ОСОБА_7, ОСОБА_1 відчужуваної квартири перевірено. Також наявність звіту від 28 жовтня 2013 року про оцінку спірної квартири підтверджується копією висновку оцінювача ОСОБА_11, який визначив вартість АДРЕСА_1 у розмірі 120000 грн. (а. с. 26, 83-84, 87).

З оглянутої у судовому засіданні нотаріальної справи щодо посвідчення договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року вбачається наявність заяви ОСОБА_2 та ОСОБА_3, де вони повідомляли, що на день укладення такого договору не перебувають у шлюбі (а. с. 81, 85, 86).

Виселення ОСОБА_1 та ОСОБА_7 з АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення підтверджується рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя від 10 червня 2014 року (а. с. 24-25).

На підставі договору купівлі-продажу від 20 травня 2015 року, посвідченого нотаріально, вбачається, що ОСОБА_12, який діє від імені ОСОБА_3, продав АДРЕСА_1 ОСОБА_4, яку останній придбав за 89980 грн. При цьому право власності ОСОБА_4 на таке нерухоме майно підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20 травня 2015 року (а. с. 43, 44).

Доводи ОСОБА_2 щодо встановлення факту спільного проживання однією родиною без реєстрації шлюбу ОСОБА_2 із ОСОБА_3 з листопада 2013 року по серпень 2015 року підтверджується рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя, яке набуло чинності 18 липня 2016 року (а. с. 63).

Суд при цьому зазначає, що факт спільного проживання ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на момент укладення договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року, що було встановлено судом лише 8 липня 2016 року, не впливає на законність укладення такого спірного договору, бо офіційної реєстрації шлюбу між цими сторонами не було, а у матеріалах нотаріальної справи по посвідченню договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року маються заяви як від ОСОБА_2, так від ОСОБА_3, де вони запевняли, що не перебувають у шлюбі або у шлюбних відносинах з будь-ким.

Суд натомість не погоджується із позицією ОСОБА_4 та Шабадаш Л. С. в частині того, що ОСОБА_1 не має права на оскарження договору купівлі-продажу АДРЕСА_1 через те, що він не був учасником такого договору, оскільки його укладенням були вирішені права власності позивача на належний йому об'єкт нерухомості, що свідчить про зачіпання прав та інтересів ОСОБА_1 при укладенні договору від 15 січня 2014 року.

Тим більш, як було встановлено судом, ОСОБА_2 діяла від імені позивача та його бабусі, укладаючи договір купівлі-продажу 15 січня 2014 року, тому фактично ОСОБА_1 та ОСОБА_7, спадкоємцем якої є позивач, були учасниками договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року.

Факт перебування під вартою ОСОБА_1 на підставі відбування покарання через вирок суду підтверджується копією ухвали Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя від 10 березня 2015 року, яка набула чинності 9 вересня 2015 року на підставі ухвали суду апеляційної інстанції, про заміну ОСОБА_1 іспитового строку на відбуття покарання у вигляді позбавлення волі (а. с. 88-89, 91-92).

Звернення ОСОБА_1 для посвідчення довіреності від 13 червня 2016 року на ОСОБА_6 до адміністрації виправної колонії підтверджується відповіддю начальника Олексіївської ВК № 25 Харківської області та заявою засудженого ОСОБА_1 від 4 серпня 2016 року (а. с. 138, 139).

Направлення ж довіреності ОСОБА_1 адміністрацією виправної колонії на прохання позивача на адресу ОСОБА_2 свідчить лише про підтвердження визнання останньою позову ОСОБА_1

Доводи ж представника відповідача ОСОБА_4 та приватного нотаріуса Шабадаш Л. С. щодо відсутності уповноваження ОСОБА_1 ОСОБА_6 на ведення справ у суді щодо АДРЕСА_1 вже були предметом розгляду суду, про що була винесена відповідна ухвала від 21 грудня 2016 року, після чого нових доказів відсутності на представлення інтересів ОСОБА_1 по цій справі повноважень у ОСОБА_6, який діє з дотриманням прав та інтересів позивача, суду не було надано. Крім цього оригінал довіреності ОСОБА_1 на ОСОБА_6 було оглянуто 11 січня 2017 року у судовому засіданні по справі (а. с. 132).

Також судом не приймаються доводи Шабадаш Л. С. щодо недотримання порядку посвідчення довіреності ОСОБА_1 від 13 червня 2016 року приватним нотаріусом ОСОБА_9, бо це не впливає на обсяг прав та обов'язків повіреної позивачем особи та змісту такої довіреності. Тим більше судом було вставлено, що усі посвідчені адміністрацією Олексіївської виправної колонії № 25 документи на прохання ОСОБА_1 були надіслані саме до міста Маріуполя, до ОСОБА_2, тобто за місцем розташування нотаріуса ОСОБА_13 (а. с. 143-146).

Судом на підставі наведених вище правових норм та досліджених доказів було натомість встановлено, що згідно із ст. 35 Закону «Про іпотеку» ОСОБА_2 за минуванням строку виконання зобовязання ОСОБА_7 та ОСОБА_1 з повернення позики в сумі 139367 грн. відповідно до іпотечного договору від 25 квітня 2013 року за допомогою приватного нотаріуса Шабадаш Л. С. надіслала боржникам письмову вимогу про необхідність боржникам усунути порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, АДРЕСА_1, в разі невиконання такої вимоги.

Однак в такому письмовому повідомленні не було зазначено необхідність виконання зобовязання боржниками у не менш ніж тридцятиденний строк. Також судом було вставлено, що фактично повідомлення приватним нотаріусом надсилалось лише на адресу ОСОБА_7

При цьому суд зауважує, що за умовами договору іпотеки від 25 квітня 2013 року повідомлення іпотекодавцям надсилається за їх адресою вказаною у такому договорі, тобто по АДРЕСА_1.

Зважаючи, що у такому повідомленні були вказані обидва іпотекодавці, ОСОБА_1 та ОСОБА_7, які є рідними, то оскільки ОСОБА_7 таке повідомлення отримала 30 жовтня 2013 року, а сторони договору іпотеки від 25 квітня 2013 року в свою чергу повинні забезпечити отримання поштової кореспонденції за їх адресою, то надіслане нотаріусом письмове повідомлення від 25 жовтня 2013 року суд вважає таким, що було отримано за умовами такого іпотечного договору, як ОСОБА_7, так й ОСОБА_1

Не визначення ж тридцятиденного строку для виконання зобовязання боржниками у повідомленні від 25 жовтня 2013 року не є порушенням ст. 35 Закону «Про іпотеку», бо в умовах іпотечного договору від 25 квітня 2013 року такий строк вже був визначений.

Таким чином на підставі невиконання боржниками зобовязання з повернення позики до 1 грудня 2013 року ОСОБА_2 мала право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до застереження про задоволення її вимог, яке мається у іпотечному договорі від 25 квітня 2013 року, одним із передбачених способів, яким є продаж нею предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від свого імені відповідно до ст. 38 Закону «Про іпотеку».

Натомість суд зауважує, що у порушення ст. 38 Закону «Про іпотеку» та застереження, що мається в іпотечному договорі від 25 квітня 2013 року, ОСОБА_2 провела продаж іпотечного майна без письмового повідомлення іпотекодавців за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, що вона повинна була зробити, про намір ОСОБА_2 укласти такий договір.

При цьому суд зауважує, що положення передбачені ст. 35 та ст. 38 Закону «Про іпотеку» щодо обов'язку іпотекодержателя надсилати іпотекодавцям письмові повідомлення не є тотожними, бо визначають окремий порядок надсилання передбачених у них повідомлень іпотекодавцем.

Про це свідчить, як їх відокремлення у різні правові норми, так й етап їх застосування іпотекодержателем. Так у ст. 35 Закону «Про іпотеку» повідомлення надсилається для початку процедури звернення стягнення на майно, якщо заявлені вимоги залишаться без виконання, а за ст. 38 Закону «Про іпотеку» повідомлення надсилається іпотекодержателем для можливості проведення купівлі-продажу ним іпотечного майна.

Саме тому законодавцем передбачено право іпотекодавців виконати основне зобовязання як до початку звернення стягнення на їх майно, так й після початку такого звернення стягнення з метою залишити його у них у власності при погашенні боргу, та які також вправі повідомити іпотекодержателя про намір купити предмет іпотеки, бо в цьому разі набувають переважне право на придбання предмета іпотеки.

Суд таким чином встановив, що на підставі недотримання положень ст. 38 Закону «Про іпотеку» іпотекодержателем були порушені права позивача.

Крім того у порушення «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» приватний нотаріус Шабадаш Л. С. для посвідчення договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року не вимагала від ОСОБА_2 письмового повідомлення ОСОБА_1 та ОСОБА_7 за 30 днів до укладення такого договору про намір ОСОБА_2 його укласти, що в свою чергу ОСОБА_2 мала документально підтвердити нотаріусу, а Шабадаш Л. С. повинна була це перевірити, що також не було дотримано.

Також заслуговують на увагу маніпуляції щодо тексту повідомлення від 25 жовтня 2013 року на адресу іпотекодавців, надісланого приватним нотаріусом Шабадаш Л. С., в одному з яких мається додаткова вказівка на можливість продажу предмету іпотеки на підставі договору іпотеки від 25 квітня 2013 року, а в іншому повідомленні про продаж мова взагалі не йдеться.

Таким чином у судовому засіданні були спростовані доводи Шабадаш Л. С. щодо дотримання вимог належного повідомлення позивача в частині продажу іпотечної квартири ОСОБА_2 15 січня 2014 року.

Суд при цьому зауважує, що у своїй позовній заяві позивач висловився про бажання придбати предмет іпотеки за іпотечним договором від 25 квітня 2013 року, тобто АДРЕСА_1

Також у порушення ч. 5 ст. 38 Закону «Про іпотеку» та договору іпотеки від 25 квітня 2013 року продаж АДРЕСА_1 був здійснений ОСОБА_2 не від свого імені, а від імені іпотекодавців, як їх представника на підставі іпотечного договору, в якому натомість такими повноваженнями ОСОБА_2 не наділялась.

Оскільки повноважень на продаж належного їм майна іпотекодавці ОСОБА_2 не давали, про продаж іпотечної квартири повідомлені вони не були, то вказане свідчить про відсутність законних підстав вважати, що ОСОБА_2 діяла від імені ОСОБА_1 та ОСОБА_7 при укладенні договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року.

Аналогічна правова позиції з цього питання була висловлена Верховним Судом України 1 лютого 2015 року в «Аналізі судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна».

Таким чином укладення договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року ОСОБА_2 від імені іпотекодавців порушило спеціальні вимоги закону щодо такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу іпотечного майна.

Також суд зазначає, що у порушення ч. 6 ст. 38 Закону «Про іпотеку» ціна продажу АДРЕСА_1 була визначена без повідомлення іпотекодавців та без узгодження її із ними.

Натомість купівля-продаж іпотечного майна 15 січня 2014 року відбулась на підставі висновку оцінювача щодо вартості АДРЕСА_1, складеного ще навіть до повідомлення іпотекодавців про необхідність повернути позику за письмовою вимогою нотаріуса Шабадаш Л. С. від 25 жовтня 2013 року, що порушує п. 2.13 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», за яким ціна продажу предмета іпотеки встановлюється незалежною оцінкою такого майна лише в разі відсутності згоди між іпотекодержателем та іпотекодавцем про ціну продажу такого предмету іпотеки.

Таким чином на підставі наведеного правових підстав для продажу у ОСОБА_2 предмету іпотеки ОСОБА_3 15 січня 2014 року від імені іпотекодавців не було, як й для посвідчення такого договору купівлі-продажу.

Враховуючи, що за ст. 38 Закону «Про іпотеку» ОСОБА_1 мав право повернути отриману ним позику протягом 30-денного строку з моменту його повідомлення ОСОБА_2 про укладення нею договору купівлі-продажу іпотечного майна, то через недотримання свого обов'язку іпотекодержателя вказане свідчить про порушення передбаченого законом права позивача, як боржника та іпотекодавця за договором іпотеки від 25 квітня 2013 року, повернути позику до укладення спірного договору від 15 січня 2014 року.

Оскільки згідно із положеннями Закону «Про іпотеку» у іпотекодержателя є право, а не обов'язок звернути стягнення на предмет іпотеки, а натомість передбачений обов'язок іпотекодержателя, а не його право на повідомлення іпотекодавців про його намір продати предмет іпотеки за 30 днів до укладення такого договору, то це свідчить про переважене право іпотекодавця вимагати у іпотекодержателя дотримання вимог закону.

Також суд звертає увагу на доводи ОСОБА_2, яка не мала реального наміру продавати предмет іпотеки, а лише переслідувала мету оформити на себе або свого цивільного чоловіка, ОСОБА_3, право власності на іпотечну квартиру, що підтверджується як її зверненням спочатку до державного реєстратора для реєстрації на себе права власності на спірне майно, а потім неправомірними діями при продажу АДРЕСА_1 ОСОБА_3, що повністю було підтверджено показами відповідача, ОСОБА_3, який визнав, що фактичної купівлі-продажу такої квартири не відбувалось, а проводилось лише оформлення на нього права власності на таке нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року без відома боржників.

Таким чином оскільки суд дійшов висновку, що при укладенні договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року було порушено вимоги закону та права іпотекодавців, то це свідчить про недодержання сторонами договору саме на момент його вчинення вимог ч. 1, 3 ст. 203 ЦК.

Так зміст договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року суперечить ст. 38 Закону України «Про іпотеку», бо був укладений від імені іпотекодавців у порушення їх прав, а волевиявлення учасників такого договору, ОСОБА_1 та ОСОБА_7, фактично не відповідало їх внутрішній волі, бо вони не повідомлялись про укладення такої угоди у порушення вимог закону, тому не знали про посвідчення такого правочину.

Враховуючи перелічене, суд вважає, що існують усі підстави вважати, що було дотримано умови, передбачені ст. 215 ЦК, щодо недійсності правочину.

Таким чином у судовому засіданні на підставі зібраних у справі доказів була встановлена незаконність набуття права власності ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 15 січня 2014 року на АДРЕСА_1

З урахуванням викладеного спірний договір купівлі-продажу від 15 січня 2014 року на вимогу ОСОБА_1 повинен бути визнаний судом недійсним.

Вирішуючи натомість вимоги позивача щодо визнання за ним права власності на АДРЕСА_1, суд виходить з наступного.

Згідно із свідоцтвом про народження, виданим 5 березня 1990 року Відділом реєстрації актів цивільного стану Орджонікідзевського райвиконкому міста Маріуполя, актовий запис № 219, ОСОБА_1 народився ІНФОРМАЦІЯ_9, матір'ю якого вказана ОСОБА_14 (а. с. 8).

За свідоцтвом про народження, виданим 2 серпня 1971 року Іллічівським районним бюро реєстрації актів цивільного стану міста Жданова, актовий запис № 1357, ОСОБА_14 народився ІНФОРМАЦІЯ_8, матір'ю якої вказана ОСОБА_7 (а. с. 9).

На підставі свідоцтва про смерть, виданого 1 липня 2014 року Орджонікідзевським відділом державної РАЦС реєстраційної служби Маріупольського міського управління юстиції в Донецькій області, актовий запис № 880, ОСОБА_7 померла ІНФОРМАЦІЯ_10 (а. с. 12).

Наявність спадкової справи щодо майна померлої ОСОБА_7 на підставі заяви ОСОБА_1 через його представника підтверджується відповіддю 4-ї державної нотаріальної контори від 6 грудня 2016 року, а також заявою ОСОБА_1 про спадкування майна померлої ОСОБА_7, яка була посвідчена адміністрацією ВК № 25 (а. с. 117, 147).

Відсутність інших спадкоємців щодо майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_10 ОСОБА_7 підтверджується відомостями зі спадкового реєстру від 11 листопада 2016 року (а. с. 148, 149, 150).

Факт реєстрації по АДРЕСА_1 ОСОБА_1 разом із ОСОБА_7 на момент смерті останньої підтверджується особовим рахунком на вказану квартиру, наданим КК «Східна», а також довідкою КК «Східна» (а. с. 79, 82).

На підставі ст. ст. 1216, 1218 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). При цьому до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до ст. 1220 ЦК України спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою.

Згідно із ч. 1 ст. 1268 ЦК України спадкоємець за заповітом чи за законом має право прийняти спадщину або не прийняти її.

Відповідно до ч. 3 ст. 1268 ЦК спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого ст. 1270 ЦК, він не заявив про відмову від неї.

Згідно із ч. 5 ст. 1268 ЦК України незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

За ст. 1296 ЦК України відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину.

На підставі переліченого суд дійшов висновку, що ОСОБА_1, як спадкоємець за законом, набув спадкові права після смерті ІНФОРМАЦІЯ_10 ОСОБА_7, бабусі позивача, на підставі його постійного проживання разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини шляхом подання позивачем відповідної заяви нотаріусу про прийняття спадщини.

Натомість відповідно до змісту п. 23 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року № 7 «Про судову практику у справах про спадкування» лише у разі відмови нотаріуса в оформленні права на спадщину особа може звернутися до суду за правилами позовного провадження про визнання права на спадщину.

Однак у судовому засіданні не було надано відповідної постанови нотаріуса про відмову у оформленні ОСОБА_1 спадкових прав на спадщину після смерті ОСОБА_7, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_10.

Крім цього суд зазначає, що відповідно до постанови Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-95цс13 була викладена правова позиція, з якої вбачається, що за ст. 216 ЦК у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно зі ст. 330 ЦК добросовісний набувач набуває право власності на майно відчужене особою, яка не мала на це права, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього. Право особи, яка вважає себе власником майна, не підлягає захистові шляхом задоволення позову до чергового добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого ст. ст. 215, 216 ЦК України. Положення ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України.

Так за ст. 388 ЦК, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Таким чином на підставі відповідної правової позиції Верховного Суду України вбачається, що право ОСОБА_1, який вважає себе власником спірної кватири, не підлягає захисту шляхом пред'явлення позову до ОСОБА_4 із застосуванням ст. ст. 215, 216 ЦК, бо такі положення не можуть бути застосовані для повернення майна, яке було відчужене третій особі, тому не підлягають задоволенню позовні вимоги ОСОБА_1 щодо визнання за ним права власності на АДРЕСА_1, яка була відчужена на підставі іншого договору купівлі-продажу від 20 травня 2015 року вже після укладення правочину від 15 січня 2014 року.

З огляду на перелічене законних правових підстав для визнання права власності за ОСОБА_1 в цілому на АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_4, немає.

На підставі наведеного суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають частковому задоволенню, тобто лише щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу від 15 січня 2014 року АДРЕСА_1

Згідно із ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Відповідно до положень ст. 88 ЦПК України, оскільки вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про визнання права власності на спірну квартиру були залишені судом без задоволення, то на підставі часткового задоволення пред'явленого ним позову судові витрати ОСОБА_1 в сумі 551,20 грн. щодо вимог про визнання недійсним правочину підлягають стягненню на користь позивача саме з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в рівних частках, тобто по 275,60 грн.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 61, 88, 212, 213-215 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання договору купівлі продажу недійсним та визнання права власності на нерухоме майно, 3-я особа: Приватний нотаріус Шабадаш Лариса Семенівна, - задовольнити частково.

Визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (житлова площа - 44,1 кв. м., загальна площа - 62,1 кв. м.), укладений 15 січня 2014 року між ОСОБА_2, яка діяла від імені ОСОБА_1 і ОСОБА_7, та ОСОБА_3, який був посвідчений приватним нотаріусом Шабадаш Л. С., реєстр № 41, - недійсним.

У задоволенні решти заявлених вимог - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_3, ІПН: НОМЕР_1, зареєстрованої в АДРЕСА_3, та ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_5, ІПН: НОМЕР_2, зареєстрованого в АДРЕСА_4, на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_7, ІПН: НОМЕР_3, витрати по сплаті судового збору в сумі 551,20 грн. у рівних частках, тобто по 275,60 грн. з кожного.

Рішення суду може бути оскаржено у апеляційному порядку до Апеляційного суду Донецької області через Орджонікідзевський районний суд міста Маріуполя шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення, а учасниками процесу, що не були присутні при проголошенні, - протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя