Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1926/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Дьомич Л. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

29.11.2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді: Дьомич Л.М.

суддів: Гайсюка О.В., Мурашка С.І.

за участю секретаря: Федоренко Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою фермерського господарства «Ювшин С.В.» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 серпня 2017 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_3, фермерського господарства «Ювшин С.В.» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_3 та фермерського господарства «Ювшин С.В.» про:

- визнання недійсним договору оренди землі укладеного між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Ювшин С.В.», розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,92 га;

- визнання договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_3 поновленим.

В обгрунтування вимог зазначено, що згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_3, ОСОБА_3 на праві власності належить земельна ділянка № НОМЕР_2, площею 3,92 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» укладено договір оренди земельної ділянки, строком на п'ять років. Згідно умов якого, дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1. договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п. 3.2).

Після закінчення строку оренди орендодавець зобов'язаний прийняти від орендаря земельну ділянку за актом приймання-передачі (п.9.2.3).

Пунктом 9.3.4 передбачено переважність прав після закінчення строку договору, поновлення його на новий строк.

08 квітня 2013 року та 28 квітня 2014 року ТОВ «Агроконтракт-Н» направило ОСОБА_3 листи-повідомлення про поновлення дії договору, до яких долучено проект додаткової угоди.

В 2015 році ОСОБА_3 та ФГ «Ювшин С.В.» уклали договір оренди землі, що перебувала у користуванні, а відтак це є порушенням переважного права попереднього орендаря на поновлення дії договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені в ст. 33 Закону України «Про оренду землі», умови договору.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 серпня 2017 року визнано недійсним договір оренди землі № 8-Д від 10 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Ювшин С.В.» щодо земельної ділянки площею 3,92 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 3,92 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

ФГ «Ювшин С.В.» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить про скасування рішення суду та ухвалення нового про відмову в задоволенні позовних вимог. Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно з'ясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. А саме, судом не враховано, що ОСОБА_3 уклав договір оренди землі з ФГ «Ювшин С.В.» за спливом часу післязакінчення дії договору оренди з ТОВ «Агроконтракт-Н». З 14 листопада 2014 року по 10 березня 2015 року ОСОБА_3 самостійнообробляв земельну ділянку, що підтверджується довідкою Дібрівської сільради вих. № 122 від 27 січня 2017 року, яка судом не взята до уваги, як належний доказ. Судом не встановлено факту використання земельної ділянки позивачем після закінчення дії договору оренди. Та обставина, що 20 березня 2015 року позивач сплатив ОСОБА_3 орендну плату за весь 2014 рік, не є доказом використання позивачем земельної ділянки з 14 листопада 2014 року.

Також позивачем не надано жодного документу, яким підтвердженовідправлення 08 квітня 2013 року та 28 квітня 2014 року листів-повідомленняпро поновлення договору оренди, до яких долучено проект додатковоїугоди. Касовий чек виданий Кіровоградською дирекцією УДППЗ «Укрпошта» 11 червня2014 року не підтверджує направлення листа саме позивачем: в касовому чеку відсутні як відомості про особу, що здійснила оплату, так і відомості про відправника листа. Крім того, лист ТОВ «Агрокотракт-Н» щодо наміру продовження строку дії договору від імені позивача підписано ОСОБА_4, який на момент його підписання не був директором ТОВ «Агроконтракт-Н». Суд не врахував факт направлення ОСОБА_3 за 6 місяців до закінчення дії договору оренди землі (як передбачено договором) та у місячний термін після закінчення договору оренди листів-повідомлень із запереченнями у поновленні договору оренди землі, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення позивача ОСОБА_5, пояснення ОСОБА_6, який представляє інтереси ОСОБА_3 та пояснення ОСОБА_7, який представляє інтереси ФГ «Ювшин С.В.», дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги за наступного.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України - під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що

дії ТОВ «Агроконтракт-Н», свідчать про намір товариства скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року з ОСОБА_3.

Проте, даний висновок здійснений без дотримання як норм матеріального права так і процесуального права.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 на підставі Державного акта про право приватної власності на землю серії НОМЕР_3 є власником земельної ділянки № НОМЕР_2, площею 3,92 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с.11).

09 жовтня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки, терміном на п'ять років, починаючи з дати його державної реєстрації. 14 листопада 2009 року договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00472 (а.с.8-9).

Відповідно до пункту 9.3.4. договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

Згідно пункту 3.2 сторони погодили, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний у пункті 3.1 цього договору (п'ять років), якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

10 березня 2015 року між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Ювшин С.В.» укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 10 років, орендна плата становить не менше 5% від грошової оцінки землі, що складає 5362 грн. (а.с.43-44).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором та статтею 33 Закону, внаслідок чого останнім укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

За положеннями ч. 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Системний аналіз ч.2 і.ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови попереднього звернення орендаря із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, в разі якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Колегія суддів не погоджується з висновком суду щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки в даному випадку ТОВ «Агроконтарк-Н» не дотрималось порядку поновлення договору оренди землі визначеного ст.33 Закону України «Про оренду землі», а тому втратило переважне право на укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Матеріалами справи підтверджено, що укладаючи 09 жовтня 2008 року договір оренди між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_3 сторони погодили, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 договору оренди землі, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», якими визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Договір оренди землі укладено строком на 5 років та зареєстровано 14 листопада 2009 року, а тому строк його дії закінчився 14 листопада 2014 року.

Таким чином відповідно до умов договору та приписів ст.33 Закону України «Про оренду землі» ТОВ «Агроконтракт-Н» маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язане було повідомити про це орендодавця ОСОБА_3 до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди, як передбачає Закон.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтрак-Н» повинно було додати проект додаткової угоди.

На підтвердження своїх намірів скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк ТОВ «Агроконтракт-Н» долучило до матеріалів справи листи-повідомлення датовані 08 квітня 2013 року та 28 квітня 2014 року (а.с.12-13).

Разом з тим, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про доведеність позивачем факту повідомлення орендодавця ОСОБА_3 про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.

Зокрема, направлення відповідачу листа від 08 квітня 2013 року (а.с.12) жодним чином не підтверджено. А долучений до матеріалів справи фіскальний чек, в якому зазначено лише прізвище «ОСОБА_3» не є належним в розумінні ст. 58 ЦПК України доказом направлення орендодавцю листа-повідомлення від 28 квітня 2014 року про поновлення дії договору оренди (а.с.13-14).

Розрахунковий документ, зокрема фіскальний чек УДППЗ «Укрпошта», в якому відсутні відомості як про особу, що здійснила оплату, так і про відправника листа, підтверджує лише факт надання послуги відділенням поштового зв'язку, тобто факт розрахунку та не є доказом отримання відповідачем повідомлення ТОВ «Агроконтракт-Н».

Згідно довідки Дібрівської сільської ради Новомиргородського району № 113 від 27 січня 2017 року в період з 01 січня 2013 року по 01 січня 2015 року в с. Дібрівка Новомиргородського району Кіровоградської області проживало 6-ть осіб з прізвищем «ОСОБА_3» (а.с.50). А згідно відомостей ТОВ «Агроконтракт-Н» про виплату орендної плати в період з 2009 року по 2014 рік орендну плату у товариства отримувало 4 особи з прізвищем «ОСОБА_3» (а.с.35-41).

Крім того, лист № 103/5 від 28.04.2014 року під вищевказаний фіскальний чек (а.с.13) здано на пошту лише 11.06.2014 року, майже через два місяці після зазначеної на ньому дати, яка передбачає направлення повідомлення (а.с.14). Ці обставини викликають сумнів у його направленні, а також що його зміст був саме з пропозицією поновити договір, що пов'язуються з переважним правом позивача на укладення договору на новий строк.

З урахуванням вищевикладеного, доказів того, що ТОВ «Агроконтракт-Н» повідомило орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення дії правочину суду не надано.

Разом з тим, матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_3 25 листопада 2013 року направив на адресу ТОВ «Агроконтракт-Н» повідомлення про не бажання продовжувати дію договору оренди від 09 жовтня 2008 року (а.с.125). Вказане повідомлення отримано позивачем 02 грудня 2013 року, що підтверджується зворотнім повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.126).

Тобто, ОСОБА_3 скориставшись своїм правом, належним чином, у відповідності до визначеного Законом України «Про оренду землі» та договором строку, направив орендарю вищевказане повідомлення.

Згідно довідки № 122 виданої 27 січня 2017 року, виданої виконкомом Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, ОСОБА_3 після збору врожаю 2014 року особисто користувався земельною ділянкою № НОМЕР_2 площею 3,92 га, яка належить йому на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_3 (а.с.49). Зазначене також підтверджує акт встановлення в натурі і погодження меж земельної ділянки, кадастровий план зовнішніх меж земельної ділянки наданої у власність ОСОБА_3 ( а.с. 46 - 47, 219 - 220). Власник землі, напередодні закінчення строку оренди з ТОВ «Агроконтакт-Н», а саме 7.11.2014 року встановив межі своєї ділянки.

Спірний договір оренди з ФГ «Ювшин С.В.» ОСОБА_3 уклав 10 березня 2015 року, тобто зі спливом часу після закінчення строку дії договору оренди 09 жовтня 2008 року.

Так як позивачем не дотримані положення договору, а відтак закону щодо продовження дії зобов'язання, основне не повідомлення власника щодо намірів орендодавця, тому немає необхідності надавати оцінку іншим запереченням сторони відповідача, а саме, щодо правомірності підпису на листах-пропозиціях. Достеменно колегія суддів прийшла до висновку про відсутність доказів повідомлення відповідача про наміри продовжити дію договору.

Укладаючи спірний договір, ОСОБА_3 та ФГ «Ювшин С.В.» дотримали всі вимоги, які необхідні для чинності даного правочину, договір не суперечить ЦК України, укладений в письмовій формі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, договір пройшов державну реєстрацію, на момент його укладення ОСОБА_3 мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було вільним та відповідало його внутрішній волі, даний правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Тобто, відповідав вимогам законодавства, які діяли на час його укладення та реєстрації.

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи не направлення орендарем орендодавцю до спливу визначеного договором та законом строку листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, колегія суддів приходить до висновку, що сам позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

За вище переліченого, рішення суду першої інстанції ухвалене із порушенням та неправильним застосуванням положень матеріального та процесуального права, що відповідно до вимог ст. 309 ЦПК України є підставами для його скасування. Судовою колегією ухвалюється нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Враховуючи, що у задоволенні позовних вимог відмовлено, з ТОВ «Агроконтракт-Н» на користь ФГ «Ювшин С.В.», підлягає стягненню судовий збір сплачений ним за подачу апеляційної скарги у розмірі 3031,60 грн.

Керуючись ст. 303, ст. 307, ст. 309, ст. 313, ст. 314, ст. 316, ст. 319 ЦПК України, колегія суддів -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Ювшин С.В.» - задовольнити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 серпня 2017 року - скасувати.

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_3, фермерського господарства «Ювшин С.В.» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем - відмовити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь фермерського господарства «Ювшин С.В.» 3031,60 грн. судового збору.

Рішення апеляційного суд набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий:

Судді: