РІШЕННЯ

іменем України

"15" лютого 2017 р. 145/2060/16-ц

2/145/182/2017

Тиврівський районний суд Вінницької області в складі:

головуючого Мазурчака А. Г.

при секретарі Мигдальській Н.М.,

за участі представника позивача ОСОБА_1,

представників відповідача Киришова О.В., Мельника Д.В., Токара В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Тиврів цивільну справу за позовом ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агробуг" про визнання договорів оренди недійсними,

встановив:

Позивачі звернулись до суду із позовами в яких вказують, що ОСОБА_5 є власником земельної ділянки на території Яришівської сільської ради площею 3,1254 га на підставі державного акта серії НОМЕР_2 від 17.06.2006.

ОСОБА_6 є власником земельної ділянки на території Яришівської сільської ради площею 2,1266 га на підставі державного акта серії НОМЕР_3 від 07.06.2006.

ОСОБА_7 є власником земельної ділянки площею 3,1542 га на території Яришівської сільської ради, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 2356598 від 12.04.2013.

ОСОБА_8 є власником земельної ділянки площею 3,1218 га на території Яришівської сільської ради, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 7400506 від 31.07.2013.

ОСОБА_9 є власником земельної ділянки площею 1,8053 га на території Пилявської сільської ради на підставі державного акту про право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_4 від 21.07.2006.

ОСОБА_10 є власником земельної ділянки 2,5397 га на території Марківської сільської ради на підставі державного акту про право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_5 від 07.02.2007.

Власникам земельних ділянок у січні - лютому 2007 року працівниками ТОВ «Агробуг» були видані примірники договорів оренди вказаних земельних ділянок, які були укладені між позивачами та відповідачем і у травні-серпні того ж року вони пройшли державну реєстрацію.

Проте, договори оренди не відповідають вимогам закону, у всіх договорах оренди не зазначені наступні суттєві обставини:

внесення орендарем орендної плати з урахуванням індексу інфляції;

умови збереження стану об'єкта оренди;

сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини.

Так, відповідно до статті 15 ч. 1 та статті 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру та внесення орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції. Проте, у пункті 4.2 розділу 1 договору оренди землі в порушення вимог вказаного Закону вказано про обчислення розміру орендної плати за землю без урахування індексу інфляції.

У пункті 5.3. 1 договору оренди землі вказано, що умови збереження стану об'єкта оренди повинні відповідати нормативним вимогам. Проте, яким саме нормативним вимогам повинні відповідати ці об'єкти у договорі не вказано, що є істотною умовою укладання договору оренди землі та суттєво порушує права орендодавця, передбачені статтею 24 Закону України "Про оренду землі".

Всупереч статті 15 ч. 1 та статті 11 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що стороною за ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди є орендодавець, у розділі 10 договору оренди землі вказано, що жодна із сторін не несе за це відповідальності.

Кожне з цих положень є істотною умовою договору оренди землі згідно з частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Частиною другою статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, всупереч статті 25 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено право орендаря закладати багаторічні насадження за письмовою згодою орендодавця, у пункті 9.3 зазначених договорів оренди землі вказано, що здійснювати таку діяльність орендар може без додаткової згоди орендодавця, як і передавати земельну ділянку у суборенду, що суперечить статті 8 вказаного закону.

Пунктом 4.1 договорів оренди землі передбачено що вартість земельної ділянки, з якої обчислюється розмір орендної плати, визначається за довідкою відділу земельних ресурсів. Проте, це суперечить вимогам ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", оскільки переоцінка, «розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7років.»

Вказані вимоги обумовлені тим, що за тривалий час перебування в оренді оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, що суттєво звужує майнові права власників земельних ділянок. Проте з часу укладання у 2007 році договорів оренди землі переоцінка земельних ділянок не проводилась.

З часу проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у 1995 році її індексували неодноразово. Загальний коефіцієнт індексації становить 3,2, який визначається, виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за минулі роки.

Також нормативну грошову оцінку землі постановою Кабінету Міністрів України № 1185 від 31 жовтня 2011 року було додатково збільшено з 1 січня 2012 року шляхом введення коефіцієнту змін у рентному доході у розмірі 1,756.

Отже, для розрахунку актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з якої обчислюється розмір орендної плати, необхідно її оцінку, встановлену у 1995 році, перемножити на коефіцієнт індексації 3,2 та на коефіцієнт рентного доходу 1,756.

Проте орендар не проводив індексацію землі та не збільшував у зв'язку з цим орендну плату за користування земельними паями громадян.

Крім того, п. 5 ст. 288 Податкового кодексу України встановлює, що річна сума орендного платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки землі.

Але, всупереч вимогам цього закону та Указу Президента України «Про додаткові даходи щодо соціального захисту селян -власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2 лютого 2002 року № 92/2002, яким встановлено запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря, орендарем встановлено орендну плату у розмірі 1,5% від вартості земельної ділянки.

Вказані договори оренди землі є несправедливими, оскільки суттєво звужують майнові права громадян і тому повинні бути визнані недійсними.

Просять визнати недійсними укладені у 2007 році між позивачами та відповідачем договори оренди:

земельної ділянки площею 3,1254 га, що належить ОСОБА_5;

земельної ділянки площею 2,1266 га, що належить ОСОБА_6;

земельної ділянки площею 3,1542 га, що належить ОСОБА_7;

земельної ділянки площею 3,1218 га, що належить ОСОБА_8;

земельної ділянки площею 1,8053 га, що належить ОСОБА_9;

земельної ділянки площею 2,5397 га , що належить ОСОБА_10.

Стягнути з ТОВ «Агробуг» на користь позивачів суми сплаченого ними судового збору.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав із підстав зазначених в позові та пояснив, що змін до договорів сторони не вносили , оплата оренди у більшому розмірі ніж зазначено в договорі не спростовує позовних вимог, не звільняє сторони від обговорення всіх передбачених ст. 15 Закону України "Про оренду землі» істотних умов.

Представник відповідача Токар В.В. позовні вимоги не визнав, пояснив, що ОСОБА_9 в жовтні 2014 року уклала додаткову угоду і отримала орендну плату за 2015, 2016, 2017 роки, основний договір від 26.01.2007 року. ОСОБА_10 укладено 09.02.2007 року, ОСОБА_6 уклав 26.01.2007 року, ОСОБА_5 - 26.01.2007 р., ОСОБА_7 - успадкувала пай після смерті ОСОБА_11 і договір укладений з нею укладено 17.05.2013 р. Договора укладені в 2013 році відрізняються від договорів укладених в 2007 р. відповідно до змісту ст. 15 ЗУ "Про оренду", ОСОБА_8 в 2013 році успадкувала землю і з нею також уклали договір 02.08.2013 року з урахуванням змін в законодавстві у 2008 році.

Представник відповідача Киришов О.В. позовні вимоги не визнав, пояснив, що позивачами в позові не зазначено, яким саме чином порушено їхні права, відповідно до ст. 11 ЗУ "Про оренду землі", (станом на 2007 рік) ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі, а вони в підпункті 10.1 оговорили, що жодна із сторін не несе відповідальності за випадкове знищення чи пошкодження об'єкту оренди, чим покращили умови договору для орендодавця, а в договорах за 2013 рік вже із врахуванням змін до законодавства, в п. 10 зазначено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендар, також в цих договорах оговорено про орендну плату з урахуванням індексу інфляції від повідно до змін внесених до ст..21 ЗУ "Про оренду землі».

В договорах оренди укладених в 2007 році (п/п 4.5) оговорено, що розмір орендної плати обчислюється без врахування індексів інфляції і претензій з боку позивачів не було, а посилання позивачів на незастосування ст. 288 Податкового Кодексу України є безпідставні, оскільки даний кодекс застосовується лише з 2011 року.

3% ставка оплати за оренду паїв також застосовується лише після змін внесених Указом Президента України у 2008 році, що до договорів укладених раніше то Указ носить лише рекомендаційний характер, однак незважаючи на це орендар щорічно виплачує орендну плату у значно більшому розмірі, ніж оговорено договором, що не заперечується позивачами.

Судом встановлено, що 26.01.2007р. між ОСОБА_6 та ТОВ "Агробуг", укладений договір оренди земельної ділянки № 3/Я, площею 2,1266 га, зареєстроварий Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 27.02.2008 р. зап. № 04.

26.01.2007 р. між ОСОБА_9 та ТОВ "Агробуг" укладений договір оренди земельної ділянки № 99, площею 1,8053 га, зареєстроварий Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 11.04.2007 р. за № 04.

09.02.2007 р., між ОСОБА_10 та ТОВ "Агробуг" укладений договір оренди земельної ділянки № М6 площею 2,5397 га, зареєстроварий Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 06.08.2007 р. за № 32.

17.05.2013р. між ОСОБА_7 та ТОВ "Агробуг" укладений договір оренди земельної ділянки № 101-1/Я, площею 3,1542 га, реєстраційний номер нерухомого майна .

02.08.2013 р. між ОСОБА_8 та ТОВ "Агробуг", укладений договір оренди земельної ділянки № 17-1/Я, площею 3.1218 га, реєстраційний номер нерухомого майна 45.

В договорах укладених в 2013 році, в п. 4.5 сторонами оговорено, що орендна плата здійснюється без врахування індексу інфляції, а в п.п. 10.1 вказаних договорів зазначено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендар.

Вислухавши учасників процесу суд вважає, що позовні вимоги підлягають до задоволення виходячи з наступного.

Зміст правочину (його умови) насамперед не повинен суперечити вимогам як ЦК, так і інших актів цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

В силу частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі і умови, що визначені законом як істотні.

Істотні умови договору оренди землі встановлені у статті 15 Закону України "Про оренду землі».

Всупереч абзацу 4 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" в усіх укладених договорах не зазначено істотну умову про те, що орендна плата обчислюється з урахуванням індексації.

Також не зазначена в договорах укладених до 2013 року, № 4/Я, № 3/Я, № 99, № М6, сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди, що зазначено як істотну умову договору оренди землі.

У п. 7.1 договорів зазначено, що орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані не гіршому, порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, однак це не розкриває змісту всіх необхідних умов збереження земельної ділянки, що гарантують захист прав орендодавця та є істотною умовою договору оренди землі згідно абзацу 6 ст.15 ЗУ "Про оренду землі».

Оскільки в договорі оренди землі фактично не вказано умови збереження стану об'єкта оренди, що є істотною умовою договору оренди згідно з абз. 6 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", то з урахуванням наведеного, а також положень ст. 203, 215 ЦК України, такий договір оренди землі підлягає визнанню недійсним.

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України в постанові від 06.02.2012 р. 6-104 цс 11, висновки якого є обов'язкові до застосування судами згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України (лист ВССУ України від 15.05.2012 р. № 648/0/4-12).

Частиною 2 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі» встановлено, що відсутність в договорі оренди землі хоча б однієї з його істотних умов, перелік яких міститься в ч.1 ст. 15 Закону, є безумовною підставою для визнання договору оренди недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У частині 3 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Слід також зазначити, що ОСОБА_9 27 жовтня 2014 року, уклала із ТОВ «Агробуг» додаткову угоду до договору оренди землі № 99 П від 26.01. 2007р. за умовами, якої отримала від ТОВ «Агробуг» орендну плату за 2015, 2016, 2017 роки. Відповідно до п.1,2 додаткової угоди, та п/п 4.6 основного договору після попередньої виплати заробітної плати, її розмір не може переглядатися протягом всього періоду, за який вона була вже сплачена. Однак дана умова договору не перешкоджає позивачу зверненню до суду з даним позовом.

Відповідно до положень ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Відповідно до наданих квитанцій позивачами сплачено судовий збір 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу по 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп. та оплата відрядження представника по 30 грн. Оскільки представник діяв від імені позивачів за цивільно правовою угодою, а не за трудовим договором, суд вважає, що оплата відрядження представника для участі в судовому розгляді до стягнення з відповідача не підлягає, в решті судових витрат суд вважає за необхідне їх стягнути з відповідача.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 212 -215 ЦПК України ст.ст.3,15,16, 203, 215, 638, 792 ЦК України, ст.15 ЗУ «Про оренду землі»,

вирішив:

Позови задоволити повністю.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 4/Я , укладений 26.01.2007 р. між ОСОБА_5 та ТОВ "Агробуг", площею 3,1254 га, зареєстрований Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 27.02.2008 р. за № 05.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 3/Я, укладений 26.01.2007 р. між ОСОБА_6 та ТОВ "Агробуг", площею 2,1266 га, зареєстрований Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 27.02.2008 р. зап № 04.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 101-1/Я, укладений 17.05.2013 р. між ОСОБА_7 та ТОВ "Агробуг" площею 3,1542 га, реєстраційний номер нерухомого майна .

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 17-1/Я, площею 3.1218 га, укладений 02.08.2013 р. між ОСОБА_8 та ТОВ "Агробуг", реєстраційний номер нерухомого майна 45.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 99 від 26.01.2007 р. укладений між ОСОБА_9 та ТОВ "Агробуг", площею 1,8053 га, зареєстрований Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 11.04.2007 р. за № 04.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № М6 укладений 09.02.2007 р. між ОСОБА_10 та ТОВ "Агробуг", площею 2,5397 га, зареєстрований Тиврівським сектором реєстрації Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" в Державному реєстрі земель 06.08.2007 р. за № 32.

Стягнути з ТОВ "Агробуг" на користь ОСОБА_5, сплачений нею судовий збір в розмірі 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу в розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з ТОВ "Агробуг" на користь ОСОБА_6 сплачений ним судовий збір в розмірі 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу в розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з ТОВ "Агробуг" на користь ОСОБА_7 сплачений нею судовий збір в розмірі 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу в розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з ТОВ "Агробуг" на користь ОСОБА_8 сплачений нею судовий збір в розмірі 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу в розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з ТОВ "Агробуг" на користь ОСОБА_9 сплачений нею судовий збір в розмірі 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу в розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з ТОВ "Агробуг" на користь ОСОБА_10 сплачений нею судовий збір в розмірі 551 (п'ятсот п'ятдесят одну) грн. 20 коп. та витрати на юридичну допомогу в розмірі 2270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп.

Апеляційна скарга на рішення може бути подана до апеляційного суду Вінницької області через Тиврівський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засідання під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Мазурчак А. Г.