Справа № 729/861/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 листопада 2017 р. Бобровицький районний суд Чернігівської області в складі:

головуючого судді Кузюри В.О.,

при секретарі Ященко Л.В.,

за участю:

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідачів ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Бобровиця справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Земля і ОСОБА_1" до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення та зняття з реєстрації місця проживання,-14.08.2017 року позивач звернувся з позовом до відповідачів ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_7 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення та зняття з реєстрації місця проживання.

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовом в якому просить виселити відповідачів та зняти їх з реєстрації.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що ТОВ "Земля і ОСОБА_1" є власником квартири № 1 за адресою м. Бобровиця Чернігівська область вул. 30 років Перемоги, 2А, загальною площею 61,2 кв.м.

Між товариством з обмеженою відповідальністю «Земля і воля» та ОСОБА_3 28 липня 2005 року укладений договір найму квартири, згідно умов якого наймодавець передав, а наймач прийняв в тимчасове користування (найм) зазначену квартиру.Строк дії договору встановлений сторонами з моменту його підписання, однак сам строк найму житла договором не встановлений, а отже визначається діючим законодавством України, якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Тому, строк договору найму квартири від 28.07.2005 року мав припинитись із закінченням пятирічного строку, тобто 28.07.2010 року. Проте, п. 2.1.2. Договору передбачає, що якщо Наймач продовжує користуватися предметом цього договору після закінчення його терміну, то за відсутності письмового заперечення наймодавця протягом одного місяця, договір вважається продовженим на один рік. Після спливу пятирічного строку відповідачі продовжили користуватися квартирою, а позивач на той час не заперечував цьому, тому строк договору був продовжений до 28.07.2011 року за умов мовчазної згоди сторін. Відтак, договір найму квартири від 28.07.2005 року припинився із закінченням строку 28.07.2011 року. Закінчення строку дії договору припиняє права і обов'язки його сторін. Відповідачі жодного разу не зверталися до позивача з пропозицією, чи проханням щодо укладення договору найму квартири на новий строк.

Статтею 822 ЦК України передбачено, що у разі спливу строку договору найму житла Наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строку, однак, таким правом Відповідачі не скористалися, а Позивач заперечує щодо підписання нового договору найму за обставин скорочення ОСОБА_3 14.11.2016 р. Позивачем було направлено усім відповідачам лист - повідомлення від 01.12.2016 р. за № 1282, у якому вимагав у тримісячний строк з дня отримання повідомлення, а саме до 07 березня 2017 року звільнити квартиру, та повернути зазначене майно власнику - Товариству «Земля і воля», шляхом виселення. Також, відповідачів попереджено, шо у протилежному випадку ТОВ «Земля і воля» буде змушене звернутися за захистом своїх порушених прав власника квартири із позовом про примусове виселення. Однак, Відповідачі не виселися із займаної квартири до цього часу, та не

повернули квартиру його власнику, продовжують у ній проживати, та є зареєстрованими за цією адресою.

Відповідно до ст. 785 ЦК України передбачено , що в разі припинення договору найму , наймаяч зобов"язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані , в якому вона була одержана .

Відповідно до ст.391 ЦК України власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права власності , а саме користування та розпорядження цим майном .

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним . Ніхто не може бути обмеженим у здійсненні права власності та не може бути позбавлений права власності.

Позивач змушений звернутися до суду за захистом своїх законних прав, та інтересів з позовом про примусове виселення та повернення майна власникові.

Відповідачі надали заперечення щодо позову в яких просять відмовити в задоволенні позову. Свої заперечення обгрунтовують тим, що позивач помилково прийщов до висновку, що даним договором не встановлено строк дії договору найму житла.

Аналіз всіх обставин справи, тексту Договору найму квартири, позовної заяви Наймодавця. а нині Позивача доводить , що позивач ОСОБА_3 із 05.03.2003 по 14.11.2016 працював трактористом в цеху механізації ТОВ 'Земля і воля і був звільнений із роботи за скороченням щтатів.

Це підтверджується записами у трудовій книжці на ім'я ОСОБА_3, текстом позовної заяви та наданими до суду Позивачем додатками до позовної заяви. Як зазначено в розділі 3. Строк дії договору , П.2.1.1. Договору: Строк дії договору встановлюється з моменту його підписання. Розділ 3. Строк дії договору, п.2.1.4. Договору викладено в наступній редакції: Після 15-річного стажу роботи в Товаристві Наймач має право на приватизацію житла.Отже, договір найму квартири між Наймачем ОСОБА_3 і Наймодавцем ТОВ Земля і воля укладався як між працівником ОСОБА_3 і роботодавцем ТОВ Земля і воля 28 липня 2005 року на 15 років при умові-Після 15-річного стажу роботи в Товаристві Наймач має право на приватизацію житла.Та обставина, що строк дії Договору найму квартири в тексті самого Договору укладений на 15 років при умові роботи в Товаристві Наймач також підтверджується текстом позовної заяви, де говориться: ".... а Позивач заперечує щодо підписання нового Договору найму житла за обставин скорочення ОСОБА_3 14.11.2016 р., що підтверджено наказом № 124 від3.09.2016 р. Тобто, із моменту підписання договору 28 липня 2005 року і до моменту звільнення позивача з роботи 14 листопада 2016 року пройшло більше 11 років і Позивач ТОВ Земля і воля ніяких претензій до мене за проживання в орендованій квартирі не мало, а після звільнення мене з роботи за скороченням щтатів почало разом із членами сім'ї виселяти позивача з найманої квартири посилаючись на те, що ОСОБА_3 уже скорочений. Відповідно до положень ч.ч.1, 2 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Відповідно до положень ч. 1, п.1 ч. 2, ч. 6 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є: - договори та інщі правочини. У випадках, встановлених актами циві.тьного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків може бути настання або ненастання певної події. Відповідно до положень ч. 4 ст. 12 ЦК України особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право іншій особі, крім випадків встановлених законом. Відповідно до положень ч. 4 ст. 13 ЦК України при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватись моральних засад суспільства.Відповідно до положень ч.ч. 1-4 ст. 212 ЦК України особи, які вчиняють правочин, мають право об.мовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).Особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити припинення прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).Якщо настанню обставин недобросовісно перешкоджала сторона, якій це невигідно, обставина вважається такою, що настала. Відповідно до положень ч.ч. 1-2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватись моральних засад суспільства.Відповідно до положень ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Укладений 28 липня 2005 року Договір найму квартири між 'Наймодавцем працедавцем ТОВ Земля і воля і Наймачем-механізатором ТОВ Земля і воля ОСОБА_3, згідно якого після 15-річного стажу роботи в Товаристві Най.мач матиме право на приватизацію житла, є таким, що укладений на 15 років, закінчення дії якого пов'язане з настанням певної події, а саме після 15-річного стажу роботи механізатора Товариства ОСОБА_3 в ТОВ Земля і воля. Як видно із проведеного аналізу положень ч.ч.І, 2 ст. 6, ч. 1, п.1 ч. 2, ч, 6 ст. 11, ч. 4 ст. 12, ч. 4 ст. 13, ч.ч. 1-2 ст. 319 та ст. 328 ЦК України з моменту укладання Договору найму квартири 28 липня 2005 року Наймодавець ТОВ емля і воля і Наймач-.механізатор ТОВ Земля і воля ОСОБА_3 діяли в межах правового поля. ТОВ Земля і воля передало, а Наймач ОСОБА_3 прийняв в тимчасове користування квартиру АДРЕСА_1, при цьому ТОВ Земля і воля взяло на себе зобов'язання після 15-річного стажу роботи в Товаристві надати право Наймачу на приватизацію житла.Одночасно, згідно цього Договору, Наймач ОСОБА_3 взяв на себе обов'язок напрацювати 15-річний стаж роботи в ТОВ Земля і воля після чого отримати право на приватизацію житла. Відповідач ОСОБА_3, виконував умови Договору в повному обсязі. Будь яких претензій по виконанню умов Договору найму квартири не було-з , роботи його звільнили не за порушення трудового законодавства, а за скороченям штатів. Таким чином твердження Позивача в позовній заяві про те, шо договір між Наймодавцем ТОВ Земля і воля і Наймачем ОСОБА_3 було укладено без зазначення в ньому строку найму житла, не відповідає фактичним обставинам справи, адже цей строк пов'язаний з настанням певної події-після 15-річного стажу роботи в Товаристві ОСОБА_3 закінчиться дія Договору-ТОВ Земля і воля надасть право Наймачу на приватизацію житла, тобто ОСОБА_3 отримає право на приватизацію житла, а при цьому Наймач і Власник квартири АДРЕСА_1 буде одна і та сама фізична особа. Позивач у даній справі як Роботодавець і як Орендодавець, та як Сторона, якій не вигідно, щоб я, ОСОБА_3, відпрацював у ТОВ Земля і воля 15 років, та після цього отримав право згідно Договору, який оспорюється в суді, на приватизацію житла, недобросовісно перешкодило ОСОБА_3 відпрацювати в Товаристві 15 років, а саме звільненила з роботи за скороченням штатів.Такі дії ТОВ Земля і воля підподають під ознаки положень ч. З ст. 212 ЦК України.Отже, застосування в даному випадку положення ст. 821 ЦК України про встановлення строку дії даного Договору 5 років суперечить фактичним обставинам справи. Питання про розірвання Договору в частині Розділу З, Строк дії договору, п.2.1.4. Договору, який викладено в наступній редакції: Після 15-річного стажу роботи в Товаристві Наймач має право на приватизацію житла в позовній заяві не стоїть, а отже виселяти Відповідачів у даній справі, та знімати з реєстрації за адресою квартира АДРЕСА_2 на даний час немає правових підстав. Відповідно до ст. 4 Житлового Кодексу Української РСР, який діє на даний час, житлові будинки, квартири приватних товариств, підприємств та організацій не входять а ні до державного, а ні до громадського, а ні до фонду ЖБК чи житлового фонду соціального захисту, або до приватного житлового фонду та не є квартирами чи жилими будинками державно-колгоспних та інших державно-кооперативних об'єднань, підприємств та організацій.

Таким чином відносини, що склались із спірною квартирою мають регулюватись положеннями ЦК України, в тому числі і за аналогією.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 825 ЦК України дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.Дострокове розірвання договору оренди житла з наданням Наймодавцем- власником квартири, працівнику-Наймачу квартири права на приватизацію житла при умові встановленої Договором, що підставою виникнення цивільних прав та обов'язків у Сторін буде настання певної події: Наймач набуде 15-річний стаж роботи у Товаристві, чинним законодавством України на даний час не врегульоване. Закон не визначає будь яких підстав для розірвання такого договору.Договір оренди житла з обов'язком Роботодавця, він же Наймодавець-юридична особа недержавної форми власності, надати право своєму працізнику-Наймачу на приватизацію орендованого житла при умові набуття Орендарем певного стажу роботи у Наймодавця, є новелою в сучасному цивільному законодавстві.На жаль правове регулювання вищезазначеного договору нормами ЦК України не здійснюється. На даний час в Україні навіть не розроблено та не затверджено Типовий або Примірний договір оренди такого житла. Договір оренди житла з обов'язком Наймодавця-юридичної особи недержавної форми власності, надати право своєму працівнику-Наймачу на приватизацію орендованого житла після настання певної події, є особливий вид договору оренди житла. Конструкція даного Договору є складною, що містить у собі елементи різних Договорів, найму житла, права на працю, безоплатної передачі житла у власність, права на приватизацію орендованого житла. Як вбачається із договору найму квартири одна сторона-ТОВ-Орендодавець передає друтій стороні-працівнику ТОВ-Орендарю житло з оплатою тільки за найм квартири, а не за її вартість, на довготривалий строк, а саме до набуття Орендарем 15- річного стажу роботи у ТОВ, і після настання цієї події Орендодавець зобов'язаний надати право Орендарю на приватизацію цього житла, після чого квартира переходить у власність Орендаря.Виходячи з визначення цього Договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови набуття Орендарем 15-річного стажу роботи у ТОВ, квартира переходить у власність Орендаря, цей Договір необхідно вважати і однією із підстав набуття права власності на житло. Таким чином Позивач в своїй позовній заяві не врахував, що конструкція Договору найму квартири від 28 липня 2005 року що укладений між Сторонами, який він оспорює, є складною, яка містить у собі елементи різних Договорів, а тому розглядати спір як такий, що виник із Договору оренди житла укладеного тільки в порядку визначеному ст. 810 ЦК України, неможливо. Даний договір на загальних підставах може бути розірваний у випадках визначених ч. 2 ст. 825 ЦК України за ріщенням суду на вимогу Найнодавця, наприклад, у разі несвоєчасного внесенням Наймачем плати за житло, умисне руйнування чи псування житла і т. д., але Наймач і члени його сім'ї, Договір найму квартири не порущували. Не встановлено а ні Договором, а ні чинним законодавством України строк, протягом якого Наймодавець повинен набути 15-річний стаж роботи у Товаристві, а тим більще із урахуванням того факту, що Наймач-працівник ТОВ, звільниний з роботи в односторонньому порядку Роботодавцем та Наймодавцем-ТОВ "Земля і воля. Враховуючи, що строк дії даного Договору не закінчився, а "Наймач ОСОБА_3 перестав працювати у Наймодавця ТОВ Земля і воля із- за обставин, які не залежать від його волі, підстав для задоволення позовних вимог про виселення Відповідачів у даній справі, із спірної квартири, немає. Також відповідачі просять застосувати строк позовної давності , який рахують з часу закінчення договору оренди , а саме з 28.07.2011 року. Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні. До викладеного в позовній заяві доповнив, що строк договіру оренди житла закінчився , сторони нового договору не укладали , відповідачі проживали з мовчазної згоди позивача , але з припиненням трудових відносин з наймачем ОСОБА_3 позивач попередив , що він та члени його сім"ї зобов"язані звільнити житло . Позивач як власник житла має намір використовувати його для власних потреб. Щодо пункту в договорі про оренду цей пункт є нікчемний , так як не передбачена приватизація житла приватних товариств. Відповідачі в судове засідання не з'явились , з"явився їх представник , який вимоги не визнав, підтримав надані заперечення та просив відмовити в задоволенні позову. щодо задоволення позовних вимог. Суд, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи дійшов наступного висновку. В судовому засіданні встановлено, що власником квартири за адресою м. Бобровиця Чернігівська область вул. 30 років Перемоги, 2А, загальною площею 61,2 кв.м є ТОВ «Земля і воля» що підтверджується даними свідоцтва про право власності на нерухоме майно (а.с.5), витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с.6) Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Стаття 319 ЦК України визначає, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження майном. Згідно зі ст. 386 ЦК України захист прав власників забезпечується державою . Відповідно до ст. 9 Житлового кодексу УРСР громадяни мають право на приватизацію житла державного житлового фонду. Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду " , приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Державний житловий фонд - це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ. Жодним нормативним актом України не передбачена приватизація житла , що належить приватним підприємствам , організаціям, товариствам . В даному випадку не можливо застосувати будь-яку аналогію закону . Товариство вправі передати у власність належне їм майно іншим особам лише шляхом укладення договору дарування , купівлі-продажу , договору оренди житла з викупом. Отже , виходячи зі змісту ст.9 ЖК УРСР, Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду " в частині , що передбачає приватизацію договір оренди між позивачем та наймачем ОСОБА_3 є нікчемним . Відповідно до ст. 821 ЦК , якщо строк договору оренди житла не вказаний , то він вважається укладеним на строк 5 років . Договір від 28.07.2005 року між позивачем та ОСОБА_3 не мітить вказівку на кінцеву дату оренди , тому він вважається укладеним на строк 5 років. В п.2.1.2 договору оренди зазначено , що якщо строк оренди закінчився , а наймач продовжує користуватися предметом договору , за відсутності письмового заперечення протягом одного місяця з боку наймодавця , договір вважається продовженим на один рік , тобто йдеться про продовження дії договору на короткий строк , про короткостроковий найм . В такому випадку відповідно до ч.2 ст.821 ЦПК України наймач втрачає право на укладення договору на новий строк. Отже строк дії договору оренди закінчився в 2011 році. Відповідачі проживали та користувалися житлом за відсутності заперечень з боку позивача без оформлення будь -яким договором, так як відповідач залишався працівником товариства що не суперечить змісту права власності , власник самостійно вирішує питання щодо користування його майном . Після скорочення штатної одиниці , яку обіймав ОСОБА_3 01.12.2016 року позивач надіслав відповідачам лист- повідомлення в якому зазначив , що так як закінчився договір оренди житла наймач зобов"язаний звільнити приміщення в добровільному порядку , в протилежному випадку буде звертатися за захистом своїх прав до суду. Так як відповідачі не звільнили житло , позивач звернувся до суду. Враховуючи вищезазначене суд вважає що право власності позивача порушене, воно підлягає захисту шляхом усунення перешкод, а саме виселення , а також зняття з реєстрації відповідачів, отже позовні вимоги підлягають задоволенню.Строк позовної давності суд рахує з часу отримання відповідачами листа про необхідність звільнення житла , а не з часу закінчення строку договору оренди. При прийнятті рішення суд не приймає до уваги твердження відповідачів , що позивач

є особою , яка недобросовісно перешкоджала відповідачу , звільнивши його за скороченням штату, так як рішення не може грунтуватися на припущеннях, кожна обставина повинна бути доведена сторонами. Суду не надано доказів , що рішення про звільнення прийняте саме з мотивів перешкоджанню відповідачам в реалізації їх прав , а не з інших мотивів , зокрема з мотивів економічної недоцільності утримання штатної одиниці , яку обіймав відповідач ОСОБА_3

Так як вимоги підлягають задоволенню , то з відповідачів підлягають стягненню судові витрати.

Керуючись ст.ст. 212-215,218 ЦПК України , суд,-

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги задовольнити.

Виселити ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, та ОСОБА_6 з квартири АДРЕСА_3, що належить товариству з обмеженою відповідальністю «Земля і воля» на праві власності.

Зняти з реєстрації місця проживання ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, та ОСОБА_6 за адресою квартира АДРЕСА_4.

Стягнути з ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, та ОСОБА_6 судовий збір в сумі 3368 (три тисячі шісдесям вісім) гривень 00 коп.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Чернігівської області.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення через Бобровицький районний суд.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя :