АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД м. КИЄВА
Справа № 2-2029/08 Головуючий в І інстанції: Антонова Н.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 листопада 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва в складі:

Головуючого - Заришняк Г.М.

Суддів - Андрієнко А.М., Мараєвої Н.Є.

при секретарях - Гарматюк О.Д., Ткаченко О.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2008 року в справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,-

В С Т А Н О В И Л А :

ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно

В обґрунтування позову зазначав, що 18 жовтня 2007 р. між сторонами була досягнута домовленість про відчуження відповідачем на користь позивача нежилих приміщень з №1 по №13 (групи приміщень №450) (в літ.А), загальною площею 256,90 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу. Відповідач запропонував позивачу придбати вказані нежилі приміщення за ціною в 2 000 000 грн., а домовленість сторін зафіксувати письмовим договором купівлі-продажу нежитлових приміщень, в якому передбачити обов'язок сторін з'явитись 22 жовтня 2007 року до приватного нотаріуса КМНО Щерби Л.О. для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу, а в разі неявки відповідача у вказаний день до нотаріуса, відповідач не заперечує щодо визнання за позивачем права власності на нежитлові приміщення.

Посилаючись на те, що він сплатив повну вартість за нежитлові приміщення в сумі 2000000 грн., а відповідач 22 жовтня 2017 року так і не з'явився до приватного нотаріуса для укладення з ним договору купівлі- продажу, і де-факто він є власником спірних нежитлових приміщень, просив задовольнити позов.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2008 року позов задоволено.

Визнано договір купівлі-продажу нежилих приміщень з №1 по №13 (групи приміщень №450) (в літ.А), загальною площею 256,90 кв.м, що знаходяться в АДРЕСА_1, підписаний ОСОБА_2 та ОСОБА_3 18 жовтня 2007 року, дійсним з моменту його підписання сторонами.

Визнано за ОСОБА_2 право власності на нежилі приміщення з №1 по №13 (групи приміщень №450) (в літ.А), загальною площею 256,90 кв.м, що знаходяться в АДРЕСА_1.

Зобов'язано ОСОБА_3, а також будь-яких третіх осіб не чинити перешкод ОСОБА_2 у користуванні нежилими приміщеннями з №1 по №13 (групи приміщень №450) (в літ.А), загальною площею 256,90 кв.м, що знаходяться в АДРЕСА_1.

Вирішено питання судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1, яка не брала участь у справі, посилаючись на вирішення судом питання про її права та обов'язки, неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 в повному обсязі.

В судове засідання апеляційної інстанції сторони не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належними чином.

Представник ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу з підстав та доводів, викладених в ній.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність й обґрунтованість постановленого рішення суду в цій частині, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позов ОСОБА_2, суд першої інстанції виходив із доведеності та обґрунтованості позовних вимог.

Проте, колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що предметом спору є нежилі приміщення з №1 по №13 (групи приміщень №450) (в літ.А), загальною площею 256,90 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1, й належали ОСОБА_3 на праві приватної власності (а.с. 7).

18 жовтня 2007 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений письмовий договір купівлі-продажу спірних нежилих приміщень, згідно з яким ОСОБА_3, як продавець, зобов'язався передати у власність ОСОБА_2, як покупцю, вказані приміщення.

Разом з тим, відповідно до рішення Конституційного суду м. Києва від 02.03.2004 року допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін..) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Крім того, відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово - комунального господарства №76 від 17.05.2005 року «Допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку».

Згідно Закону України «Про житлово-комунальні послуги» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Для правильного вирішення спору суд з'ясовує не лише характеристику спірного приміщення за наданими документами, але й виходить з того, чи дійсно спірне приміщення є допоміжним; в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою; чи використовувалось воно чи якась з його частин для обслуговування будинку.

Відповідно до ст. 382 ЦК України, власниками квартири у дво-або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговується більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

З системного аналізу даної статті вбачається, що власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна в будинку вже згаданих приміщень загального користування, опорних конструкцій та обладнання і, відповідно, співвласниками самого будинку.

Відповідно до вимог ч.3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлені встановлено ці обставини.

Так, рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 26 січня 2016 року в справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_5 до Київської міської ради, Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ФОП ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_3, треті особи: приватні нотаріуси КМНО Назарчук Н.В., Щерба Л.О, Журавльов Л.М., визнано незаконними та скасовано рішення Голосіївської районної в м. Києві ради 40 сесії IV скликання від 24 листопада 2005 року №40-11 «Про перелік об'єктів комунальної власності Голосіївського району м. Києва, які підлягають приватизації» в частині затвердження способу приватизації «викуп» щодо підвальних приміщень будинку АДРЕСА_1, загальною площею 256,9 кв.м та надання дозволу на приватизацію цих приміщень приватному підприємцю ОСОБА_6; наказ Фонду приватизації комунального майна Голосіївського району м. Києва від 23 травня 2006 року №140 «Про приватизацію нежилих приміщень СПД ФОП ОСОБА_6 за адресою: АДРЕСА_2; визнано недійсними: договір купівлі-продажу нежилого приміщення від 30 червня 2006 року, укладений між Фондом приватизації комунального майна Голосіївського району м. Києва та СПД ФОП ОСОБА_6, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Назарчук Н.В.; договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 20 жовтня 2006 року, укладений між СПД ФОП ОСОБА_6 та ОСОБА_7, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Щербою Л.О., договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 26 грудня 2006 року укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Журавльовою Л.М. В решті позовні вимоги залишено без задоволення.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 13 лютого 2017 року Голосіївського районного суду м. Києва від 26 жовтня 2016 року в частині відмови у задоволенні вимог про визнання незаконними та скасування наказу Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації від 20 березня 2006 року №344-в «Про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна», та свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20 березня 2006 року серії НОМЕР_1, яким було посвідчено, що спірні приміщення належали територіальній громаді Голосіївського району м. Києва на праві комунальної власності - скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким визнано незаконним та скасовано наказ Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації від 20 березня 2006 року №344-в «Про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна», а також визнано недійсним свідоцтво про право власності, видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20 березня 2006 року, яким посвідчено, що приміщення з №1 по №13 (групи приміщень 450), загальною площею 256,9 кв.м, розташовані по АДРЕСА_2, належать територіальній громаді Голосіївського району м. Києва на праві комунальної власності.

Так, вказаними судовими рішенням було встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 09 липня 1997 року Державна адміністрація Московського району посвідчила, що квартира АДРЕСА_1, дійсно належить на праві приватної власності ОСОБА_10 та членам його сім'ї: ОСОБА_1 та ОСОБА_11 в рівних долях. Квартира приватизована на підставі Закону України «Про приватизацію житлового фонду». Свідоцтво видане згідно розпорядженням (наказом) від 09 липня 1997 року №15178, записане БТІ у реєстрову книгу №3732.

На підставі договору дарування частки квартири від 18 липня 1997 року ОСОБА_10 подарував ОСОБА_1 належну йому 1/3 частку квартири, отже ОСОБА_1 є власником 2/3 часток квартири АДРЕСА_1.

Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсними договорів купівлі - продажу нежилих приміщень, укладених: 20.10.2006 року між СПД ФОП ОСОБА_6 та ОСОБА_7, та від 26.12.2006 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_3, суди виходили з того, що укладення договорів купівлі-продажу стало можливим внаслідок порушення закону при визначення права власності на ці приміщення. Оскільки спірні приміщення були умисно невірно названі не допоміжними, а нежитловими, тому було прийнято рішення про належність цих об'єктів нерухомості територіальній громаді Голосіївського району м. Києва на праві комунальній власності.

За змістом ч.2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирного будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Пунктом 2 ч.1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Згідно зі ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

За змістом ст.368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

За правилом ст.369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 13 лютого 2017 року було встановлено, станом на момент приватизації спірних приміщень за Законом співвласники багатоквартирного будинку були співвласниками спірних допоміжних приміщень і не надавали своє згоди на здійснення такої приватизації.

Звертаючись з апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції, ОСОБА_1 вказувала, що відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, у подальшому допоміжні підвальні приміщення стали предметом низки незаконних правочинів: договорів застави цінних паперів, іпотеки, купівлі-продажу заставної, про задоволення вимог іпотекодежателя за ПП «Дари України», а також запроваджено обтяження: заборону розпоряджатися та користуватися зазначеним об'єктом нерухомого майна. Вказані дії порушують права ОСОБА_1, як співвласника, щодо володіння та користування спірними допоміжними приміщеннями.

Крім того, з висновку експерта від 16.05.2014 року № 12893/13-42 вбачається, що в приміщеннях з №1 по №13 (групи приміщень 450) (літера А) загальною площею 256,90 кв.м. розташована мережа водонесучих і водовідвідних комунікацій житлового будинку з водозапірною арматурою.

Приміщення з №1 по №13 (групи приміщень 450) (літера А) загальною площею 256,90 кв.м. є приміщеннями, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а отже є допоміжними.

Проведені роботи з розширення прорізів, пониження рівня підлоги тощо, знизили конструктивну жорсткість та міцність елементів будинку (фундаментів, стін) першого блоку житлового будинку та враховуючи конструктивну організацію житлового будинку, період його будівництва, можуть суттєво вплинути на скорочення терміну його експлуатації.

За результатами відповідних обстежень та випробувань, в тому числі лабораторних, визначити можливі проектні рішення щодо підсилення (відновлення) порушених конструкцій та роботи щодо належної експлуатації конструктивно змінених на момент обстеження інженерних мереж (водопостачання, водовідведення тощо).

Враховуючи те, що судовими рішеннями, які набрали законної сили, визнано незаконними та скасовано: рішення Голосіївської районної в м. Києві ради 40 сесії IV скликання від 24 листопада 2005 року №40-11 «Про перелік об'єктів комунальної власності Голосіївського району м. Києва, які підлягають приватизації» в частині затвердження способу приватизації «викуп» щодо підвальних приміщень будинку АДРЕСА_1, загальною площею 256,9 кв.м. та надання дозволу на приватизацію цих приміщень СПД ФОП ОСОБА_6; наказ Фонду приватизації комунального майна Голосіївського району м. Києва від 23 травня 2006 року №140 «Про приватизацію нежилих приміщень СПД ФОП ОСОБА_6 за адресою: АДРЕСА_2; визнано недійсними: договір купівлі-продажу нежилого приміщення від 30 червня 2006 року, укладений між Фондом приватизації комунального майна Голосіївського району м. Києва та СПД ФОП ОСОБА_6, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Назарчук Н.В., договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 20 жовтня 2006 року, укладений між СПД ФОП ОСОБА_6 та ОСОБА_7, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Щербою Л.О., договір купівлі-продажу нежилих приміщень від 26 грудня 2006 року укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Журавльовою Л.М., визнано незаконним та скасовано наказ Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації від 20 березня 2006 року №344-в «Про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна», а також визнано недійсним свідоцтво про право власності, видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), від 20 березня 2006 року, яким посвідчено що приміщення з №1 по №13 (групи приміщень 450), загальною площею 256,9 кв.м, розташовані по АДРЕСА_2, належать територіальній громаді Голосіївського району м. Києва на праві комунальної власності, тому ОСОБА_3 був незаконним власником спірних підвальних приміщень і не міг бути належною стороною в договорі купівлі-продажу від 18.10.2007р.

З огляду на викладене, по справі відсутні підстави для задоволення позову ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання за ним права власності на нерухоме майно.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2008 року - скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Рішення суду набирає законної з моменту проголошення, може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді:

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД м. КИЄВА

МСП-03110, м. Київ, вул. Солом'янська, 2-А

Справа № 2-2029/08 Головуючий в І інстанції: Антонова Н.В.

апеляційне провадження № 22-ц/796/10378/2017 Доповідач Заришняк Г.М.

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 листопада 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва в складі:

Головуючого - Заришняк Г.М.

Суддів - Андрієнко А.М., Мараєвої Н.Є.

при секретарях - Гарматюк О.Д., Ткаченко О.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2008 року в справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,-

В С Т А Н О В И Л А :

На підставі ст.ст. 218, 317 ЦПК України колегія суддів проголошу вступну та резолютивну частину рішення.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2008 року - скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Рішення суду набирає законної з моменту проголошення, може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: