Справа № НОМЕР_1/778/17 Головуючий у І інстанції Карпович В. Д.
Провадження № 22-ц/780/4996/17 Доповідач у 2 інстанції Кашперська Т. Ц.
Категорія 22 28.11.2017
РІШЕННЯ

Іменем України

28 листопада 2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагєєва В.О., Яворського М.А.,

за участю секретаря Волошина В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Апеляційного суду Київської області цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Яготинського районного суду Київської області від 18 вересня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс», третя особа Головне управління Держгеокадастру в Київській області про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати, зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс» до ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, колегія суддів, -

в с т а н о в и л а :

У травні 2017 року позивач ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати. Заявлені вимоги мотивувала тим, що 20 листопада 2009 року уклала з ВАТ «Яготинський райагротехсервіс» договір оренди земельної ділянки, за умовами якого останнє прийняло у строкове платне користування належну їй на праві власності земельну ділянку пл. 2,2300 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком до 31 березня 2017 року. У передбаченому законом порядку дія договору не продовжувалася, інших договорів між сторонами щодо спірної земельної ділянки не укладалося, але відповідач відмовляється повертати її земельну ділянку та ним не вжито заходів на погашення наявної заборгованості з виплати орендної плати за 2016 рік, яка становить 1847,65 грн.

На підставі вищевикладеного, уточнивши позовні вимоги в серпні 2017 року, просила зобов'язати відповідача повернути їй земельну ділянку в зв'язку із закінченням дії договору оренди землі, стягнути із нього на її користь заборгованість з орендної плати за 2016 рік в сумі 1847,65 грн. та завдані збитки внаслідок неотримання плати за користування землею у вигляді орендної плати в сумі 2138,80 грн. внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки протягом земельно-польових робіт у 2017 році, а всього 3986,45 грн., покласти на відповідача судові витрати.

В серпні 2017 року відповідач ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» звернувся до суду із зустрічним позовом про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, посилаючись на те, що ним належно, повно та своєчасно виконувалися взяті на себе зобов'язання згідно договору оренди землі від 20 листопада 2009 року. З метою переважного поновлення договору оренди 26 серпня 2016 року відправлено лист-повідомлення про переважне право поновлення договору на новий строк та проект договору оренди земельної ділянки, який одержано відповідачем 01 вересня 2016 року, до цього часу будь-яких заперечень щодо продовження договору оренди земельної ділянки на адресу товариства не надійшло. 23 грудня 2016 року повідомлення про намір продовження договору оренди було направлено повторно, заперечень також не надходило. Оскільки від орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі не надійшло, договір є поновленим на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на той самий строк і на тих самих умовах.

На підставі вищевикладеного просив визнати договір оренди землі від 20 листопада 2009 року, укладений між ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» та ОСОБА_2 поновленим до 14 серпня 2024 року на тих самих умовах.

Рішенням Яготинського районного суду Київської області від 18 вересня 2017 року в задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено, зустрічний позов ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» задоволено, визнано договір оренди землі від 20 листопада 2009 року, укладений між ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» та ОСОБА_2 поновленим до 14 серпня 2024 року на тих самих умовах, які передбачені договором, вирішено питання про розподіл судових витрат.

Позивач ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення та неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просила скасувати рішення Яготинського районного суду Київської області від 18 вересня 2017 року та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, посилалася на те, що судом безпідставно не надано оцінку доказам щодо неналежного дотримання відповідачем вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Безпідставними вважала доводи відповідача щодо факту її належного повідомлення 26 серпня та 01 вересня 2016 року як орендодавця про переважне право поновлення договору оренди на новий строк, оскільки листи направлені за адресою, за якою вона в цей період не проживала та не була зареєстрована, а дійсна адреса її постійного проживання до 28 вересня 2016 року була АДРЕСА_1, яка також зазначена в договорі оренди земельної ділянки. Судом не враховано, що товариство направляло їй проект договору оренди земельної ділянки, а не додаткової угоди до вже укладеного раніше договору оренди земельної ділянки, як це передбачено законом. Крім цього, суд першої інстанції допустив порушення норм процесуального права, що призвело до порушення її права на ефективний судовий захист.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи із наступного.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Разом із тим рішення суду першої інстанції даним вимогам закону не відповідає.

Із матеріалів справи колегія суддів вбачає, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки пл. 2,2300 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, який зареєстрований 21 лютого 2007 року за № 15.

20 листопада 2009 року ВАТ «Яготинський райагротехсервіс» та ОСОБА_2 уклали договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку № НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку, який зареєстрований 21 лютого 2007 року за № 15, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області. В оренду передається земельна ділянка пл. 2,2300 га., в тому числі ріллі - 2,2300 га.

Згідно п. 8 договору оренди, договір укладено по 31 березня 2017 року. Після закінчення терміну дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. п. 9, 11, 14 договору оренди, річна орендна плата вноситься орендарем в розмірі 861 грн. в натуральній, відробітковій та грошовій формах за домовленістю сторін. Орендна плата вноситься щорічно не пізніше 31 грудня кожного року. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

Згідно п. 37 договору оренди, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 19 листопада 2009 року, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку № НОМЕР_1 загальною площею 2,2300 га., в тому числі ріллі - 2,2300 га., що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно статуту ТОВ «Яготинський райагротехсервіс», товариство є правонаступником всіх прав та обов'язків ТДВ «Яготинський райагротехсервіс», яке створене шляхом перетворення ПАТ «Яготинський райагротехсервіс», а останнє - перейменоване з ВАТ «Яготинський райагротехсервіс» (а. с. 60).

26 серпня 2016 року ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» направило на адресу ОСОБА_2 (с. Засупоївка Яготинського району) лист-повідомлення про намір укладення договору оренди землі, який закінчується 31 березня 2017 року, на новий термін згідно п. 8 договору оренди землі (а. с. 54 - 55).Згідно проекту договору оренди землі без дати, його укладено по 14 серпня 2024 року із переважним правом орендаря на поновлення його на новий строк. Проект містить підпис орендаря ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» та не має підпису орендодавця ОСОБА_2 (а. с. 51 - 53).

26 квітня 2017 року ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» направило на адресу ОСОБА_2 (АДРЕСА_2) повідомлення про намір поновлення договору оренди землі на новий строк та повторно направлено проект договору оренди землі, який запропоновано укласти на новий строк з орендною платою 9,1 %. Лист повернуто на адресу відправника із відміткою поштового відділення «за відмовою адресата від одержання» (а. с. 56 - 58).

23 грудня 2016 року ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» направило на адресу ОСОБА_2 (АДРЕСА_2) лист-запрошення про отримання коштів за пай 2016 року. Лист повернуто на адресу відправника із відміткою поштового відділення «за відмовою адресата від одержання» (а. с. 72).

Згідно платіжних відомостей за 2015 - 2009 роки, ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» сплачувалася орендна плата, в тому числі і ОСОБА_2, про що вона розписувалася особисто (а. с. 73).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 212 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, ч. 1 ст. 33 передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч. ч. 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, яка відповідно до положень ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Отже, переважне право орендаря на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Однак зазначені вимоги закону та правова позиція Верховного Суду України залишилися поза увагою суду першої інстанції.

Крім того, судом не враховано, що виходячи з приписів ст. 319, 627 ЦК України, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Так, відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Разом із тим із матеріалів справи вбачається, що 10 вересня 2016 року ОСОБА_2 зверталася із заявою на ім'я директора ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» Гопкала В.Н. про те, що вона має намір самостійно обробляти земельну ділянку для задоволення власних продовольчих потреб і після збирання врожаю 2016 року просить не здійснювати нових робіт на земельній ділянці, не проводити її поліпшення шляхом підживлення, внесення добрив та інших відповідних робіт (а. с. 139).

Повторно, 14 березня 2017 року ОСОБА_2 направляла на ім'я директора ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» Гопкала В.Н. заяву про те, що договір оренди № 16 вона просить вважати припиненим і не використовувати її земельну ділянку, який не було вручено адресату та повернуто відправнику за закінченням терміну зберігання (а. с. 141 - 143).

Допитаний під час розгляду апеляційної скарги свідок ОСОБА_4 повідомила, що керівництво ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» умисно уникає отримання листів від власників земельних ділянок про припинення договорів оренди, маючи намір їх пролонгації.

Однак суд першої інстанції усунувся від встановлення цих обставин, залишив поза увагою відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення договору оренди земельної ділянки, необхідність забезпечення реалізації права власності позивача, яке включає в себе право розпорядження майном на власний розсуд, та виходив із формальних ознак неодержання ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» заяви ОСОБА_2 про намір припинення договору оренди спірної земельної ділянки.

Крім того, виходячи із аналізу поняття переважності, воно означає передбачений законом або договором пріоритет певної особи на реалізацію свого права перед іншими особами, які також претендують на реалізацію своїх прав за рахунок цих же самих майнових або немайнових ресурсів.

Колегія суддів враховує, що в матеріалах справи відсутні докази укладення ОСОБА_2 договору оренди із новим орендарем, отже переважність права на поновлення договору фактично відсутня, відтак права орендаря ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» не підлягають захисту у спосіб, передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а визнання договору оренди поновленим за умови відсутності інших орендарів порушує вимоги ст. 627 ЦК України щодо свободи договору, примушуючи орендодавця до правовідносин, які він бажає припинити.

Отже, висновки суду першої інстанції про належне повідомлення орендарем орендодавця про намір продовжити договір оренди землі на новий термін як підстава для задоволення зустрічного позову та про відсутність доказів звернення позивача до орендаря про припинення договору оренди землі є помилковими, не ґрунтуються на вимогах закону та обставинах справи, а тому рішення не може вважатися законним і обґрунтованим та підлягає скасуванню.

Згідно із ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Таким чином, оскільки договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Яготинський райагротехсервіс», є припиненим в зв'язку із закінченням строку його дії, а відповідач із цим не погоджується, помилково вважаючи, що строк дії договору поновлено на підставі реалізації переважного права, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позовні вимоги ОСОБА_2 про зобов'язання ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» повернути земельну ділянку знайшли своє підтвердження під час розгляду справи та підлягають задоволенню.

Разом із тим, зустрічні позовні вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим не можуть бути задоволені, оскільки підстави для цього, передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відсутні.

В частині стягнення із відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати в розмірі 1847,65 грн. та завданих збитків в розмірі 2138,80 грн. позов ОСОБА_2 також не підлягає задоволенню в зв'язку із його недоведеністю.

Відповідно до ст. ст. 21, 24 Закону України «Про оренду землі» орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма, строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Так, в матеріалах справи відсутні докази звернення ОСОБА_2 із заявою на ім'я ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» про виплату орендної плати за 2016 рік та відмови відповідача у її виплаті, а також докази наявності заборгованості по орендній платі та її розміру.

За таких обставин рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи та зроблені із порушенням та неправильним застосуванням судом норм матеріального та процесуального права, що відповідно до вимог ст. 309 ЦПК України є підставами для його скасування із ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_2 про зобов'язання повернення земельної ділянки та відмову ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» в зустрічному позові.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України колегія суддів здійснює перерозподіл судових витрат та стягує із відповідача на користь позивача судові витрати за подання позову та апеляційної скарги в розмірі 1344 грн.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Яготинського районного суду Київської області від 18 вересня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс», третя особа Головне управління Держгеокадастру в Київській області про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати задовольнити частково.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс» повернути ОСОБА_2 земельну ділянку № НОМЕР_1 пл. 2,2300 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_2, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області в зв'язку із закінченням строку дії договору оренди землі, на який його було укладено.

В іншій частині позову ОСОБА_2 відмовити.

Відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс» в зустрічному позові до ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс» на користь ОСОБА_2 судові витрати в розмірі 1344 грн.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагєєв В.О.

Яворський М.А.