Справа № 229/2962/17
Провадження №2/229/1468/2017
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 листопада 2017 р. Дружківський міський суд Донецької області у складі:

головуючого судді Панової Т.Л.

за участю секретаря Костіної І.В.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Дружківка цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" до ОСОБА_3, приватного підприємства "Ясинуватський хлібозавод" про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди,

В С Т А Н О В И В:

позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів, в якому зазначає, що між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та відповідачем ОСОБА_3 01.01.2007 року був укладений договір оренди землі, зареєстрований у Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 11.10.2007 року за № 04.07.170.00078, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0328.

Відповідно до п.1 Договору ОСОБА_3І надає, а ТОВ «Бета-Агро-Інвест» приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Красногорівської сільської ради.

Пункт 8 Договору встановлює, що договір укладено на 10 років, тобто до 11.10.2017 року. Станом на дату подання позовної заяви строк дії договору не закінчився.

05.05.2017 року із отриманої інформації від державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру позивачеві стало відомо, що у державному земельному кадастрі України зазначено, що вказана земельна ділянка одночасно перебуває в оренді й у приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод»

Тобто, на одну земельну ділянку існує два договори оренди землі. Перший укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 01.01.2007 року, який діє до 11.10.2017 року, і другий договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинувастький хлібозавод» під час дії першого договору оренди землі.

Первісним договором оренди землі є саме договір укладений між ОСОБА_3 та позивачем.

Підстави вважати договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та позивачем таким, що припинив свою дію відсутні. Власник земельної ділянки ОСОБА_3 не зверталась до позивача з приводу припинення, укладеного договору оренди землі.

Вважають, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» (дата державної реєстрації в державному реєстрі прав 18.10.2016 року) щодо оренди зазначеної земельної ділянки є недійсним, оскільки його укладання відбулося з порушенням вимог земельного законодавства, цивільного кодексу України.

ОСОБА_3 в односторонньому порядку вирішила відмовитись від своїх обов'язків прийнятих при укладанні договору оренди землі.

Укладаючи договір оренди землі з позивачем строком дії до 11.10.2017 року відповідач ОСОБА_3 приймає на себе обовязок визнавати всі умови укладеного договору, у тому числі й термін його дії та належним чином виконувати їх.

Укладаючи договір з ПП «Ясинуватський хлібозавод» ОСОБА_3 вже порушує переважне право позивача оренди на земельну ділянку, так як за умовами договору оренди, укладеного між позивачем та ОСОБА_3 земельна ділянка передається в оренду до 11.10.2017 року, тоді як умовами оскаржуваного договору строк оренди встановлений до 2036 року. ОСОБА_3 вже розпорядилась земельною ділянкою, порушуючи при цьому переважне право оренди позивача.

За таких обстави ОСОБА_3 не визнає за позивачем права оренди земельної ділянки і в подальшому позивач буде не в змозі скористатись своїм переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк.

28.09.2016 року позивачем було отримано заяву ОСОБА_3 щодо відмови подовження договору оренди земельної ділянки площею 5,38 га.

21.06.2017 року позивачем було здійснено повідомлення ОСОБА_3 про намір укладання договору оренди землі на новий строк. 22.06.2017 року представник ОСОБА_3 отримав таке повідомлення та зазначив в ньому про відмову укладання цього договору на новий строк по закінченню дії діючого договору.

Одночасно з укладанням другого договору оренди землі відповідачем ОСОБА_3 було порушено переважне право позивача на подовження договору оренди на новий строк.

Просять визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,38 га, кадастровий номер :05:000:0328, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП "Ясинуватський хлібозавод", а також просить визнати за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди зазначеної земельної ділянки, що належить ОСОБА_3, з 12.10.2017 року на наступних умовах: строк оренди-20 років; орендна плата в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6462,81 грн.; орендна плата вноситься у такі строки- з 01 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації права оренди; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається; земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; цільове призначення земельної ділянки- землі сільськогосподарського виробництва; всі інші істотні умови права оренди визначити на умовах, які були передбачені умовами договору оренди земельної ділянки загальною площею 5,38 га, кадастровий номер :05:000:0328, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП "Ясинуватський хлібозавод".

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги з підстав зазначених в позові. Просить їх задовольнити в повному обсязі. Не заперечує щодо розгляду справи за відсутності відповідача ОСОБА_3

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявився. Про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Надав суду заперечення на позов і вважає, що позовні вимоги не підлягають задовленню, обгрунтовуючи вимоги таким. Договір оренди землі, який укладений між відповідачами 18.10.2016 року, було розірвано 05.07.2017 року, тобто припинив свою дію, через що взагалі відсутній предмет спору. 11.10.2017 року сплинув строк дії договору оренди землі, укладеного позивачем з нею 01.01.2007 року. Наявність договору оренди, укладеного між відповідачами жодним чином не перешкоджало позивачеві користуватися земельною ділянкою відповідно з умовами договору оренди землі, укладеного позивачем з нею 01.01.2007 року. Позивач безперешкодно продовжував користуватись її земельною ділянкою, зокрема й до звернення до суду з позовом. Позивач в позовній заяві не зазначає, в чому є перешкода в користуванні земельною ділянкою та хто створює такі перешкоди. Твердження позивача, що укладання договору між відповідачами договору оренди землі нібито перешкоджає йому користуватись земельною ділянкою відповідно з умовами договору оренди землі, укладеного з нею 01.01.2007 року є безпідставними та надуманими. Позивач не є стороною договору, який він просить визнати недійсним, в позовній заяві не обгрунтовує своєї позиції як заінтересованої особи.

Позивач не надав доказів того, що його право оренди земельної ділянки за договором оренди землі, укладеного з нею 01.01.2007 року зареєстровано у передбаченому законом порядку. Ним не надано відомостей про те, що в Державний реєстр прав на нерухоме майно були внесені відомості про його право оренди, належної їй земельної ділянки відповідно з договором оренди від 01.01.2007 року, тобто відомостей про виникнення в нього права оренди земельної ділянки, офіційно визнаного та підтвердженого державою.

Позивач фактично просить суд зобовязати її укласти з ним договір оренди належної їй земельної ділянки строком на 20 років, і не лише на визначених ним умовах, а ще й на умовах, передбачених договором, укладеним між нею та ПП «Ясинуватський хлібозавод». Таким чином позивач хоче позбавити її права розпорядження її земельної ділянки.

Позивач взагалі не узгоджував із нею умови можливої додаткової угоди до основного договору оренди землі, і не міг узгоджувати, оскільки звернувся до суду з позовом до закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі.

До отримання копії позову їй не було відомо про наміри позивача укласти з нею договір оренди належної їй земельної ділянки строком на 20 років на визначених ним умовах та на умовах, визначених договором, укладеним між нею та ПП «Ясинуватський хлібозавод». Таким чином, позивач намагається позбавити її свободи у визначенні умов договору.

Вона не повідомлялась 21.06.2017 року про наміри позивача укласти з нею договір оренди на новий строк.

28.09.2016 року не могло вирішуватись питання переважного права позивача на продовження строку дії договору оренди землі, оскільки строк його дії закінчувався тільки 11.10.2017 року.

Позивач не надав суду жодного належного та допустимого доказу, що свідчить про її намір відмовитись укласти з ним як з особою, що має переважне право на продовження строку дії договору, договір на новий строк по закінченню строку дії договору оренди землі від 01.01.2017 року.

Просить справу розглянути без її участі.

Представник відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» в судовому засіданні пояснив, що обставини позову є надуманими. Позов подається для захисту прав позивача як орендатора земельної ділянки, однак ніхто з відповідачів зазначене право не порушує. Позивач користується даною земельною ділянкою без перешкод. Підтвердив факт укладання договору оренди земельної ділянки ПП «Ясинуватський хлібозавод» з ОСОБА_3 Однак зазначений договір є розірваний. Наявна реєстрація розірвання. Вважає, що предмет спору відсутній. Просить відмовити в задоволенні позовних вимог.

Суд, дослідивши докази по справі, вважає, що позов не підлягає задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ч.1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов"язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Суд встановив, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 5,38 га, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, цільове призначення земельної ділянки- для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :05:000:0328 (а.с.13).

Судом встановлено, що між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі б/н від 01.01.2007 року, відповідно до умов якого 12.10.2007 року ОСОБА_3 як орендодавець надала, а ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, площею 5,38 га (рілля), кадастровий номер :05:000:0328, строком на 10 років, до 11.10.2017 року. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1,1% нормативної грошової оцінки, що становить 717,89 грн. на рік,- в грошовій формі, до 30 грудня звітного року (а.с. 8-10,13).

Згідно п.43 Договору цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Судом встановлено, що зазначений договір зареєстрований у Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.10.2007 року за № 04.07.170.00078 (а.с.10).

Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починаєтьчя після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Таким чином, договір оренди землі, укий уклали ТОВ "ОСОБА_4 Інвест" і відповідач ОСОБА_3 діє до 11.10.2017р.

Судом встановлено, що між ОСОБА_3 як орендодавцем та ПП «Ясинуватський хлібозавод» як орендарем укладено договір оренди землі б/н від 18.10.2016 року згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку за кадастровим номером :05:000:0328 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, загальною площею 5,38 га, в тому числі рілля- 5,38 га. Договір укладено строком на 20 років, починаючи з дати його реєстрації. За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату в розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 6462,81 грн., яка вноситься у строк з 01 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації договору (а.с.20-24).

Право оренди за цим договором зареєстроване 18.10.2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 16981923, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с.30).

Судом встановлено, що між орендарем ПП «Ясинуватський хлібозавод» та орендодавцем ОСОБА_3 05.07.2017 року укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди землі б/н від 18.10.2016 року, згідно якої враховуючи намір орендаря, у звязку з невикористанням даної земельної ділянки орендарем в сільськогосподарських цілях по ряду причин, за згодою із орендодавцем, сторони домовились достроково розірвати договір оренди землі б/н від 18.10.2016 року з 05.07.2017 року.

Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки до угоди про дострокове розірвання договору оренди землі б/н від 05.07.2017 року орендар ПП «Ясинуватський хлібозавод» передає земельну ділянку площею 5,38 га, розташовану на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, кадастровий номер :05:000:0328, а орендодавець ОСОБА_3 приймає вказану земельну ділянку.

Угода від 05.07.2017 року про дострокове розірвання договору оренди землі б/н від 18.10.2016 року зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 27.10.2017 року.

Тобто, договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,38 га, кадастровий номер :05:000:0328, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП "Ясинуватський хлібозавод", який позивач просить визнати недійсним, є таким, що розірвано за згодою сторін.

Відповідно ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Відповідно до ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Із правової природи такого зобовязання вбачається, що фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до статті 216 ЦК.

За змістом статей 651, 653 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобовязання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобовязання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Отже, ураховуючи встановлені у справі обставини, суд вважає, що визнати договір оренди землі від 18.10.2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод», який розірвано, недійсним неможливо, оскільки предмет спору відсутній, і тому в задоволенні цієї частини позову необхідно відмовити.

Що стосується вимог позивача, щодо визнання за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" права оренди зазначеної земельної ділянки, що належить ОСОБА_3, з 12.10.2017 року, суд вважає, що в цій частині позовних вимог також необхідно відмовити.

В обгрунтування такої вимоги позивач посилається на ст. 152 ЗК України , якою визначено, що способами захисту прав на земельну ділянку може бути: а) визнання прав; в) визнання угоди недійсною.

Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Статтею 125 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Позивач зазначає, що укладаючи договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» під час дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», ОСОБА_3 порушила його переважне право на оренду цієї земельної ділянки.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» вказує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

В договорі оренди земельної ділянки від 01 січня 2007 року, пункт 8, зазначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договру повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як встановив суд, договір оренди земельної ділянки від 01 січня 2007 року чинний до 11 жовтня 2017 року. Але законодавець чітко повязує реалізацію переважного права на продовження договору оренди землі зі спливом попереднього договору, а саме вказує, що орендар зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором. В самому договорі від 01 січня 2007 року орендодавець та орендар дійшли до згоди про те, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 9).

Одночасно з цим, положеннями п. 8 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» ви¬значено, що в разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орен¬дарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Таку правову позиції висловив Верховний суд України у постанові № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року.

Тобто належним і ефективним способ захисту в даному випадку є вимога про поновлення договору оренди землі із попереднім орендодавцем, а не визнання права оренди на відповідних умовах.

Однак такої вимоги позивач не заявляє. Більш того, представник позивача в судовому засіданні пояснив, що вимогу про визнання права оренди ставлять на майбутнє, у випадку, якщо ОСОБА_3 буде намагатися ще укладати договір оренди з іншою особою. Діючим законодавством не передбачено захист прав на майбутнє.

На момент звернення до суду строк дії договору оренди, який укладено між позивачем та відповідачем ОСОБА_3, не закінчився.

Як пояснив представник позивача в судовому засіданні, до теперішнього часу земельна ділянка ними використовується.

Договір оренди землі який був укладений між ОСОБА_3 та ПП "Ясинуватський хлібозавод" розірваний.

Також суд зазначає, що законодавство передбачає можливість поновлення договору оренди земельної ділянки при реалізації орендарем свого переважного права на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач же просить визнати за ним право оренди земельної ділянки зовсім на інших умовах, які були вказані в іншому договорі оренди.

Тому суд вважає, що в задоволенні позовних вимог щодо визнання за позивачем права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, площею 5,38 га (рілля), кадастровий номер :05:000:0328, що належить ОСОБА_3, необхідно також відмовити.

Керуючись ст.ст. 10,11,60,61,88,209,212- 215,223 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

в задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" до ОСОБА_3 , приватного підприємства "Ясинуватський хлібозавод" про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди відмовити в повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Донецької області через Дружківський міський суд шляхом подання в 10денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя: Т.Л.Панова