Справа № 559/178/17
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 листопада 2017 року Дубенський міськрайонний суд Рівненської області

в складі: головуючого судді Ралець Р.В.

секретаря Протас Ю.В.

за участю представника заявника ОСОБА_1

преставника Дубенської міської ради ОСОБА_2

представника третьої особи ТОВ «Епіцентр» ОСОБА_3

представника відповідача ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому судовому засіданні в залі суду м. Дубно заяву про забезпечення позову у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_5 про визнання нечинним та скасування договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, змін до нього, визнання нечинним та скасування договору оренди та суборенди земельної ділянки.

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_5 звернувся до суду із заявою про забезпечення позову у цивільній справі за його позовом про визнання нечинним та скасування договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, змін до нього, визнання нечинним та скасування договору оренди та суборенди земельної ділянки. Посилається на те, що у провадженні Дубенського міськрайонного суду Рівненської області знаходиться цивільна справа за його позовом до Дубенської міської ради, ОСОБА_6 про визнання нечинним та скасування договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, визнання нечинним та скасування договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3 ст. 151 ЦПК України забезпечення позову допускається на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття заходів забезпечення може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду.

Виходячи з положень ст. ст. 151-153 ЦПК України на заяви про забезпечення позову, в задоволенні яких було відмовлено, не поширюється заборона повторно звертатись до суду з того самого питання. Тобто, якщо у задоволенні заяви про забезпечення позову раніше вже було відмовлено судом, то заяву про забезпечення позову може бути» подано вдруге, якщо у ній належним чином обгрунтовано необхідність вжиття відповідних заходів.

Згідно з протоколом земельного аукціону № 470-3 від 14.03.2012 право оренди земельної ділянки для комерційного використання площею 1,4561, терміном на 5 років, що знаходиться по вул. Грушевського в м. Дубно Рівненської області, отримав ОСОБА_6.

Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки було укладено між ОСОБА_6 та Дубенською міською радою не протягом 5-ти робочих днів, а лише 06.06.2012 року, тобто майже через три місяці з дня проведення земельних торгів. За таких умов, торги мали б бути визнані такими, що не відбулися, однак договір купівлі- продажу права оренди земельної ділянки всупереч встановленій процедурі таки було укладено.

Окрім цього, договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки є внутрішньо суперечливим, оскільки згідно з п. 1.2 Договору предметом продажу було право Покупця на укладення з Продавцем договору оренди земельної ділянки по вул. Грушевського, а в п. 2.1 Сторони чомусь підтверджують факт здійснення повного розрахунку за продане право оренди земельної ділянки вже по вул. Пушкіна. За такого формулювання договору не зрозуміло, за що конкретно розрахувався покупець і чи дійсно він придбав право оренди земельної ділянки саме по вул. Грушевського.

Оскільки, договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки є підставою для укладення договору оренди земельної ділянки, то порушення, допущені при укладенні договору купівлі-продажу права оренди автоматично спричиняють і недійсність укладеного пізніше і на його підставі договору оренди земельної ділянки.

Крім того, згідно з п. 1.8 даного Договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012 його сторони зобов'язані були у 45-денний термін укласти договір оренди земельної ділянки. Однак, всупереч законодавству ОСОБА_6 відмовився укласти договір оренди землі та підписати акт приймання-передачі земельної ділянки, що був підготовлений міською радою 25.06.2012 року, а відтак даний договір оренди не було укладено і зареєстровано у встановленому законом порядку, що в підсумку призвело до недійсності результатів земельних торгів.

Договір оренди відповідної земельної ділянки сторони уклали не протягом 45 днів, а лише 06.05.2015 року, а потім чомусь ще й 22.02.2016 року, тобто аж через три роки після купівлі права оренди і майже через три з половиною роки після проведення земельного аукціону.

За цей час зволікання в укладенні договору ОСОБА_6 не сплачував орендної плати за користування відповідною земельною ділянкою, а територіальна громада м. Дубно, від імені якої діє Дубенська міська рада, не отримувала відповідних коштів (орендної плати), які мала право і могла б отримати. Разом з тим, весь цей час земельну ділянку не надавати нікому іншому (не виставляли на земельні торги), тобто ділянка простоювала і не приносила запланованих прибутків територіальній громаді.

Оскільки, пунктом 1.8 Договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012 року сторонам відводився конкретний термін на укладення договору оренди земельної ділянки (45 днів), то в силу вимог п. 6.2.2 Договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки відмова Покупця від підписання договору оренди та прийняття земельної ділянки протягом вищезгаданого строку має наслідком розірвання даного Договору.

Таким чином, на момент укладення договорів оренди земельної ділянки від 06.05.2011р. та від 22.02.2016р. правової підстави для цього вже не існувало, оскільки договір купівлі- продажу права оренди на той час вважався розірваним.

Крім того, відповідно до ч. 5 ст. 138 Земельного кодексу України результати торгів анулюються організатором земельних торгів у разі відмови переможця від укладення договору оренди земельної ділянки. Рішення про анулювання торгів приймається організатором земельних торгів у п'ятиденний строк після виникнення підстави для анулювання. Отже, договори оренди земельної ділянки від 06.05.2015 року і від 22.02.2011 року фактично були укладені в той час, коли договір купівлі-продажу праві оренди вже припинив свою дію, крім того, в момент укладення договорів оренди землі результати торгів вже давні мали б бути анульованими міською радою (тобто вважалася відсутньою основна правова підстава для укладення договору оренди).

Станом на день укладення договорів оренди земельної ділянки від 06.05 2015р. та від 22.02.2016 р норма ч.24 ст. 137 Земельного Кодексу України (в редакції від 05.04.2015) дозволяли укладати договір оренди земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів лише безпосередньо в день проведення торгів. Однак, і 06.05.2015 року, і 22.02.2016 року торгів щодо цієї земельної ділянки не проводили, а відтак, укладення згаданих договорів в такому випадку законодавством не допускалося.

Згідно з п. 8.2 Договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012 цей Договір діє до моменту укладення договору оренди земельної ділянки між Покупцем та Продавцем. Хронологічно перший Договір оренди згаданої земельної ділянки було укладено 06.05.2015 року. Як вбачається із п. 2 та п. 18 Договору оренди землі від 06.05.2015 предметом даного договору є саме та земельна ділянка, відносно якої було початково укладено Договір купівлі-продажу права оренди. Отже, договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012р. припинив свою дію ще 06.05.2015р., тому

міг бути підставою для укладення другого договору оренди земельної ділянки від 22.02.2016р.

Проте, факт припинення дії договору купівлі-продажу права оренди не зупинив відповідачів по справі і 16.02.2016 року вони внесли зміни до договору купівлі-продажу права оренди від 06.06.2012р., який вже давно припинив свою дію. В результаті внесення змін до недіючого на той час договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки відбулася зміна кадастрового номера земельної ділянки: замість кадастрового номера «:02:001:3509» (який значився в договорі оренди земельної ділянки від 06.05.2015) земельній ділянці було присвоєно кадастровий номер «:02:001:3213», який відображений в п. 4 договору оренди землі від 22.02.2016 року, що діє станом на даний час. Оскільки, кадастровий номер земельної ділянки згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, то на даний час існує договір оренди землі від 22.02.2016, істотна умова якого, що покликана індивідуалізувати конкретну земельну ділянку як предмет договору, встановлена в порушення визначеної законом процедури.

Не зрозумілим також залишається з яких правових підстав існують декілька договорів оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, зокрема: від 6 травня 2015 року та від 22 лютого 2016 року, кожен з яких посилається на один і той самий договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012 року, і при цьому, жоден із згаданих договорів оренди не містить положень про анулювання іншого договору.

Однак, на цьому порушення закону Дубенською міською радою та ОСОБА_6 не закінчилися, а стали лише підготовкою до основної махінації.

При підготовці проекту Договору оренди землі від 25.06.2012 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки у м. Дубно становила 6 563 516 грн, так як земельна ділянка призначена для комерційного використання. Відповідно, орендна плата згідно з п. 9 договору про оренду землі від 25.06.2012 року становила 191 435 грн 88 коп.

При укладенні Договору оренди землі від 06.05.2015 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки у м. Дубно (згідно з витягом, що додається, а також згідно з п. 5 Договору) становила 8 197 697 грн, так як земельна ділянка призначена для комерційного використання. Відповідно, орендна плата згідно з п. 9 договору про оренду землі від 22.02.2016 року становила 286 919 грн 39 коп.

При укладенні Договору оренди землі від 22.02.2016 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки у м. Дубно (згідно з витягом, що додається, а також згідно з п. 5 Договору) становила 11 747 232 грн, так як земельна ділянка призначена для комерційного використання. Відповідно, орендна плата згідно з п. 9 договору про оренду землі від 22.02.2016 року становила 411 153 грн 12 коп.

Однак, за жодним з договорів орендар не виконував обов'язки із перерахування орендної плати у розмірі 1/12 частини орендної плати не пізніше 30 числа кожного місяця, та не сплачував пеню за прострочення платежів, що було окремою підставою для розірвання таких договорів.

Однак, вже 1 листопада року договір оренди землі вії 22.02.2016 зазнає змін в частині пункту 5 (нормативна грошова оцінка земельної ділянки зменшується до 2 349 417 грн та в частині пункту 9 (орендна плата зменшується до суми 82 229 грн 60 коп, тобто стає в п'ять разів меншою порівняно із умовами договору, що діяли 8 місяців до цього). Це відбувається завдяки зміні призначення земельної ділянки із «комерційного використання» на «будівництво та обслуговування будівель торгівлі».

При цьому, відповідачі у справі грубо проігнорували умови земельного аукціону укладеного за його результатами Договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012 року. Так, згідно з протоколом земельного аукціону № 470-3 від 14.03.3012 року об'єктом торгів є право оренди земельної ділянки для комерційного використання Відповідно до п. 1.2 Договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки від 06.06.2012 року цільове призначення її - для комерційного використання.

Отже, фактично покупець (орендар) змінив призначення земельної ділянки, зменшивши для себе орендну плату в п'ять разів,і тобто, вигравши торги, дав

територіальній громаді не те, на що вона розраховувала виставляючи цю землю на аукціон.

Крім того, не виключено, що якби цільове призначення було на момент аукціону саме таким, яким його зробили пізніше, то результати торгів могли б бути зовсім іншими, у такому випадку учасники аукціону, знаючи, що нормативно-грошова оцінка землі, відповідно і подальша орендна плата будуть значно нижчими, могли б торгуватися за цю землю більш активно і це кардинально могло б вплинути на результати торгів, визначивши зовсім іншого переможця.

Внаслідок неодноразових і грубих порушень земельного законодавства переможець спочатку тривалий період часу взагалі не укладав договору оренди земельної ділянки, а територіальна громада внаслідок бездіяльності Дубенської міської ради була позбавлена можливості отримувати кошти у вигляді орендної плати і витрачати такі кошти на потреби та розвиток громади. А після спливу певного проміжку часу призначення земельної ділянки було змінено, що суттєво вплинуло на нормативно-грошову оцінку земельної ділянки - і відповідно на розмір орендної плати, в п'ять разів зменшивши очікувані надходження до місцевого бюджету.

Згідно з ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1 ст. 215 ЦПК України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу є підставою недійсності правочину. Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо неї встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційний прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Згідно з ч. 2 ст. 228 ЦК України правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. За приписом ч. З ст. 228 ЦК України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

Враховуючи те, що позивачем оспорюється в судовому порядку законність надання земельної ділянки в оренду, то у випадку задоволення його позовних вимог всі подальші підготовчі чи будівельні роботи на вказаній земельній ділянці, що будуть проведені ОСОБА_6 чи будь-якої іншої особою (суборендарем), слід також вважати незаконними. Підготовчі чи будівельні роботи на вказаній земельній ділянці створять йому, як позивачу, додаткові перешкоди для поновлення його порушених прав, як члена територіальної громади м. Дубно, адже у випадку скасування договору оренди і повернення земельної ділянки територіальній громаді виконання судового рішення у даній справі може стати неможливим чи утрудненим, а також втратить будь-який смисл, так як ділянка виявиться вже забудованою (зайнятою певним об'єктом нерухомості) і для її звільнення та повернення до попереднього стану необхідним буде вжиття додаткових заходів, затрати коштів, часу та зусиль.

Мета подання заяви про забезпечення позову зводиться до того, щоб унеможливити дії будь-яких осіб на незаконно отриманій земельній ділянці, однак на даний час існує ризик того, що ще до ухвалення судового рішення недобросовісні орендар чи суборендар можуть встигнути реалізувати свої кінцеві наміри (щодо незаконного будівництва на незаконно отриманій землі) і тоді доведеться окремо усувати ще й ці наслідки їхнього «господарювання».

Враховуючи вищенаведене, просить заборонити проводити будь які реєстраційні дії щодо земельної ділянки площею 1,4561 га, кадастровий номер НОМЕР_1: 02: 001:3213, розташованої по вул. Михайла Грушевського, 119 В у м. Дубно Рівненської області та об»єктів нерухомості, розташованих на ній.

Розглянувши заяву, дослідивши матеріали справи, вислухавши сторін цивільного провадження, суд дійшов до висновку про відсутність підстав для задоволення поданої заяви за її необґрунтованістю.

Як передбачено ч.1 ст. 151 ЦПК України суд за заявою осіб, які беруть участь у справі, може вжити, передбачені цим Кодексом, заходи забезпечення позову.

Згідно з ч. 3, 4 ст. 151 ЦПК України, забезпечення позову допускається на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття заходів забезпечення може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду.

Відповідно до положень п.4 Постанови Пленуму ВСУ «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову» від 22.12.2006 № 9 розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд (суддя) має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з'ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам.

Крім того, при вирішенні питання про забезпечення позову, суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням такого: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв'язку між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв'язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що є учасниками даного судового процесу.

Викладені позивачем доводи у заяві про забезпечення позову, щодо порушення законодавства Дубенською міською радою під час укладання оскаржуваних договорів, не можуть оцінюватися судом при розгляді заяви, оскільки є предметом розгляду справи по суті.

У своїй заяві ОСОБА_5 та його представник ставить вимогу про забезпечення позову шляхом заборони вчинення дій щодо реєстрації права власності на оспорювану земельну ділянку, однак не вказує, юридичних осіб, щодо яких судом мають бути вжиті заходи забезпечення позову, які саме заходи забезпечення позову суд має вжити до них.

Пунктом 6 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами цивільного законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову» від 22.12.2006 року №9 передбачено, що особам, які беруть участь у справі, має бути гарантована реальна можливість захистити свої права при вирішенні заяви про забезпечення позову, оскільки існує ризик спричинення їм збитків у разі, якщо сам позов або пов'язані з матеріально-правовими обмеженнями заходи з його забезпечення виявляться необґрунтованими.

Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду і повинні застосовуватися лише у разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до даних дій може спричинити порушення прав та законних інтересів інших осіб, чи учасників процесу.

Виходячи зі змісту заявленого клопотання та наведених підстав для вжиття заходів забезпечення позову, суд не вбачає підстав для задоволення клопотання позивача про вжиття заходів забезпечення позову, оскільки застосування заходів забезпечення позову, у спосіб визначений позивачем у поданій до суду заяві , шляхом заборони вчиняти будь-які

реєстраційні дії щодо оспорюваної земельної ділянки, договір купівлі-продажу права оренди та договори оренди та суборенди якої без наслідків ст. 216 ЦК України оскаржуються в межах розгляду даної справи, суперечать нормам цивільного процесуального законодавства про оренди земельної ділянки.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 151, 152, 153, 209-210 ЦПК України,

У Х В А Л И В:

У задоволенні заяви ОСОБА_5 щодо забезпечення позову в частині заборони вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо земельної ділянки площею 1,4561 га, кадастровий номер НОМЕР_1: 02: 001:3213, розташованої по вул. Михайла Грушевського, 119 В у м. Дубно Рівненської області та об»єктів нерухомості, розташованих на ній відмовити за необґрунтованістю.

Ухвала суду може бути оскаржена до апеляційного суду Рівненської області через Дубенський міськрайонний протягом 5 днів з дня її проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення ухвали можуть подати апеляційну скаргу протягом п"яти днів з дня отримання її копії .

Суддя: