Справа № 395/186/17 Провадження № 2/395/281/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 листопада 2017 року м. Новомиргород

Новомиргородський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Орендовського В.А.,

при секретарі Сотченко Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Новомиргороді цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

ВСТАНОВИВ:

До суду з вказаним позовом звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», вказавши, що ОСОБА_1 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку належить земельна ділянка площею 3,19 га., кадастровий номер :02:000:0694, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 20 грудня 2008 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_1 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін. 11.06.2013 року та 03.04.2014 року позивач направив ОСОБА_1 листи - повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення. Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування. В 2015 році позивачу стало відомо, що відповідачі між собою уклали договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Уточнивши позовні вимоги, позивач просить суд: визнати недійсним договір оренди землі № 27 від 05.08.2014 року, укладений між відповідачами щодо зазначеної вище земельної ділянки; визнати поновленим договір оренди землі від 20 грудня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» щодо згаданої вище земельної ділянки; стягнути з відповідачів судові витрати.

Представник позивача повідомлений у встановленому законом порядку про час та місце розгляду справи в судове засідання не зявився, проте направив до суду заяву з проханням розглядати справу без його участі.

Представник відповідача ОСОБА_1 повідомлений у встановленому законом порядку про час та місце розгляду справи в судове засідання не зявився, проте направив до суду заяву з проханням розглядати справу без його участі, подав письмові заперечення.

Представник відповідача СТОВ «Агролан» повідомлений у встановленому законом порядку про час та місце розгляду справи в судове засідання не зявився, проте направив до суду заяву з проханням розглядати справу без його участі, подав письмові заперечення.

Дослідивши письмові докази, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позову, враховуючи наступні обставини.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 20 грудня 2008 року між ОСОБА_1, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на пять років. Пунктом 14.1 передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору здійснена 24 червня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00061.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 05 серпня 2014 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі № 27 з СТОВ «Агролан», державну реєстрацію договору здійснено 16.09.2014 р., відповідно до якого ОСОБА_1 передала в оренду товариству спірну земельну ділянку строком на десять років.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Вказана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором від 20 грудня 2008 року та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та на незаконність укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем СТОВ «Агролан».

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3 ст.215 ЦК України).

Зміст оспорюваного договору оренди № 27 від 05.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» свідчить про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною цього договору. Разом з тим, позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки вважає, що цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою - пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 цього договору оренди землі, встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Як свідчать матеріали справи, строк дії договору оренди землі, укладеного 20 грудня 2008 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агроконтракт-Н» - до 24 червня 2014 року.

Представник позивача у позові зазначив, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди, двічі було направлено орендодавцю ОСОБА_1 листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме від 11.06.2013 р. за № ЛП-5 та від 03.04.2014 року за № 163. Проте докази направлення листа повідомлення від 11 червня 2013 року позивач не надав. Що стосується листа-повідомлення від 03 квітня 2014 року, то він в дійсності 22 травня 2014 року був направлений рекомендованим листом з проектом додаткової угоди № 1 ОСОБА_1 позивачем, оскільки представник позивача на підтвердження своїх доводів надав суду копію фіскального чека.

У письмових запереченнях на позов представник відповідача ОСОБА_2 зазначила, що ОСОБА_1 згідно ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та п.3.2 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н», у грудні 2013 року направляла позивачу лист про те, що не бажає продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору оренди землі, але відповіді на нього не отримувала. У квітні 2014 року ОСОБА_1 направила поштою лист, в якому повторно повідомила, що не має наміру продовжувати (пролонгувати) з ТОВ "Агроконтракт-Н» дію договору оренди чи укладати новий договір, але відповіді на нього також не отримувала.

Копіями листів-повідомлень щодо відмови у продовженні договору оренди землі від 20 грудня 2013 р. та 26 квітня 2014 року, оригінали яких та квитанції про їх направлення поштою орендарю, оглянуті в судовому засіданні, підтверджується направлення листів-повідомлень ОСОБА_1 директору ТОВ «Агроконтракт-Н», в яких відповідач повідомив про своє небажання продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору від 20 грудня 2008 року. Крім того, журналом реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» підтверджується, що товариством отримано лист ОСОБА_1 за вх. № 169 від 29 квітня 2014 року.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» не встановлено порядок надіслання такого листа-повідомлення на адресу орендодавця, але захищено права орендодавця як власника земельної ділянки, а тому не вказано, що це має бути лише формальною процедурою. Відповідно до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, думка орендодавця з приводу поновлення договору оренди землі є обов'язковою і суттєвою для подальших взаємовідносин між сторонами договору, а питання щодо підтвердження факту отримання орендодавцем такого листа-повідомлення є суттєвим для вирішення спору про переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Наведені обставини свідчать про те, що позивач не дотримався вимог ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки своєчасно (не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору оренди землі) не повідомив ОСОБА_1 відповідно до п.3.2 договору оренди землі від 20 грудня 2008 року про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі після закінчення строку його дії.

У свою чергу, ОСОБА_1 відповідно до п.3.2 договору оренди землі від 20 грудня 2008 року, тобто більш ніж за шість місяців до його закінчення, направив позивачу лист-повідомлення про те, що не бажає продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору оренди землі, при цьому відповідь на нього не отримала.

Враховуючи викладене, суд вважає, що позивач не використав своє право, передбачене ст.33 ч.ч.1-5 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк після закінчення строку його дії, а тому переважне право орендаря припинилося.

У звязку з наведеним, суд також не вбачає, що укладенням спірного договору оренди землі № 27 від 05.08.2014 року між відповідачами порушені права позивача, оскільки ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2008 року мав право укладати договір оренди щодо своєї земельної ділянки з іншими товариствами без будь-яких обмежень, при цьому не повинна була повідомляти позивача про свої наміри та дії.

Крім того, суд враховує, що 31 липня 2017 року щодо вказаної спірної земельної ділянки між цими сторонами укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація якого здійснена 02 серпня 2017 року.

За таких обставин спірний договір оренди землі № 27 від 05.08.2014 року внаслідок його розірвання не створює жодних юридичних наслідків (п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року).

Враховуючи викладені, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Відповідно до ст.88 ЦПК України у звязку з відмовою у позові судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 208, 209, 214, 215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Кіровоградської області через Новомиргородський районний суд Кіровоградської області шляхом подачі до суду першої інстанції протягом десяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя /підпис/

Згідно з оригіналом:

Суддя Новомиргородського районного суду

Кіровоградської області ОСОБА_3