АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 594/298/17Головуючий у 1-й інстанції Зушман Г.І.
Провадження № 22-ц/789/1264/17 Доповідач - Бершадська Г.В.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 листопада 2017 р. колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Тернопільської області в складі:

головуючого - Бершадської Г.В.

суддів - Гірський Б. О., Ткач О. І.,

з участю секретаря Танцюра О.В.,

представників ТзОВ "Мрія Центр", ТзОВ "Борщівська аграрна компанія"

розглянула у відкритому судовому засіданні в м.Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року в справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим,-

ВСТАНОВИЛА:

У березні 2017 року ТОВ "Мрія Центр" звернулось в суд із вказаним позовом, посилаючись на те, що 10.05.2009 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1,75 га, строком на 5 років, з переважним правом орендаря на його поновлення.

Позивач протягом строку дії договору належним чином виконував умови та виконав усі передбачені умови для його поновлення, а саме: до закінчення строку договору двічі надсилав на адресу орендодавця листи-повідомлення з проектами додаткових угод про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, після закінчення строку дії договору оренди продовжував використовувати земельну ділянку та виплачував орендодавцю орендну плату.

Однак, 01.06.2015 року між ТОВ "Борщівська аграрна компанія" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки. Зважаючи на те, що ОСОБА_1 не надав жодної відповіді на листи-повідомлення з проектами додаткових угод про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, з урахуванням того, що ТОВ "Мрія Центр" виконало усі умови для поновлення договору, тому просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений 01.06.2015 року між ТОВ Борщівська аграрна компанія та ОСОБА_1, а також визнати поновленим договір оренди землі, укладений 10.05.2009 року між ТОВ Мрія Центр та ОСОБА_1 на той самий строк на таких самих умовах.

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ "Мрія Центр" подало апеляційну скаргу, посилаючись на незаконність і необґрунтованість рішення суду, порушення норм матеріального і процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи. Вказує, що у ТОВ "Мрія Центр" є всі необхідні умови для поновлення договору оренди землі на попередніх умовах, виходячи з переважного права, яке передбачено умовами договору та ст. 33 ЗУ "Про оренду землі". Не погоджується з висновками суду про те, що лист-повідомлення про намір продовжити договір оренди земельної ділянки повинен направлятись рекомендованим листом, оскільки чинним законодавством це не передбачено. Вважає достатнім доказом письмового повідомлення орендодавця список наданий суду, на відправлення простих відправлень з відбитком поштового штемпеля ПАТ "Укрпошта". На його думку, помилковим є висновок суду про те, що надані письмові докази і договір про надання послуг із використання сільськогосподарської техніки від 1 квітня 2015 року, акти розподілу земельних ділянок по посівних площах на території Циганівської сільської ради, акти виконаних робіт з додатками, статистична звітність та сплата орендної плати, не підтверджують факту продовження використання спірної земельної ділянки. Звертає увагу на те, що ТОВ "Мрія Центр" запропонувало у надісланому відповідачу проекті додаткової угоди аналогічні умови оренди, а також зазначило в листі-повідомленні, що у разі незгоди останнього із запропонованими умовами оренди, він має право надати прийнятні для нього умови або власний проект додаткової угоди.

В судовому засіданні представник ТОВ "Мрія Центр" апеляційну скаргу підтримав та зіслався на обставини, викладені в ній. Додатково пояснив, що ТОВ "Мрія Центр" з вимогою укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі не звертався і після зібраного у вересні 2014 року врожаю засіяв поле озимою пшеницею.

Представник ТОВ «Борщівська аграрна компанія» апеляційної скарги не визнала та зіслалась на заперечення проти апеляційної скарги надані суду. Пояснила, що відправлення простої поштової кореспонденції не передбачає складання списків із описом вкладень. Така процедура відправлень поштової кореспонденції передбачена для реєстрових рекомендованих поштових відправлень. На її думку, порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі має місце виключно за умови отримання орендавцем листа-повідомлення про намір реалізувати таке переважне право, а не просто їх відправлення, і до того ж, без належного підтвердження такого відправлення. Позивач не виконав вимог ЗУ "Про оренду землі" (вредакції чинній на 2014-1015 роки) щодо звернення протягом місяця після спливу строку дії договору до власника з пропозицією укласти додаткову угоду, тому механізм поновлення договору оренди землі шляхом продовження користування земельною ділянкою, передбачений ч. 6, 8, 11 ст. 33 Закону, не реалізований, а значить, відсутнє порушення переважного права на поновлення договору оренди. ТОВ «Борщівська аграрна компанія» спірний договір оренди уклало у червні 2014 року, а обробіток землі розпочало осінню цього ж року.

ОСОБА_1, будучи належним чином повідомленим про місце та час слухання справи, в судове засідання не з'явився.

Розглянувши справу в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників процесу, доповідача, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Судом встановлено, що відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого 5 лютого 2002 року, ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 1,75 га, розташована на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

10 травня 2009 року між ТОВ "Мрія Центр" та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи від дня його державної реєстрації, яка була здійснена 10 грудня 2009 року.

Згідно з пунктом 8 указаного договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік, у тому числі 384,74 грн. в грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно.

1 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія» укладено договір оренди належної останньому земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого проведено 20 липня 2015 року.

Умовами цього договору встановлено орендну плату в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі 1000 кг зерна.

Позивач на підтвердження факту повідомлення відповідача про наміри поновлення договору оренди землі надав списки простих поштових відправлень від 5 березня та 7 серпня 2014 року та на підтвердження факту продовження користування земельною ділянкою - акти виконаних робіт.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не дотримано процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі і позивач не надав суду належних та допустимих доказів направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди та отримання орендодавцем такого повідомлення, а також з недоведеності обставин продовження користування земельною ділянкою ОСОБА_1, а відтак - не знайшло свого підтвердження порушення переважного права позивача на укладення договору оренди землі з власником земельної ділянки ОСОБА_1 на новий строк. Крім цього, суд дійшов до думки, що поновлення попереднього договору оренди земельної ділянки на попередніх умовах, як це зазначено в позовній заяві, порушить права орендодавця ОСОБА_1 - власника земельної ділянки, оскільки є вкрай невигідним для орендодавця виходячи з розміру орендної плати.

Колегія погоджується з такими висновками суду.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

Згідно ч. 1 ст. 626, ст.ст. 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

В пункті 28 договору оренди землі, укладеного позивачем з ОСОБА_1, сторони передбачили, що їх права та обов'язки визначаються ЗУ "Про оренду землі".

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Редакція цієї статті, яка діяла на час укладення договору оренди землі від 10 травня 2009 року передбачала: "Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням".

В той же час, у п. 8 договору оренди землі сторони встановили обов'язок саме орендаря не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Законом України №3038-VI від 17 лютого 2011 року ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" викладена в новій редакції.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такі правові позиції висловив Верховний Суд України у постановах №6-55цс15 від 15 квітня 2015 року, №6-3цс15 від 18 березня 2015 року, №6-10цс15 від 25 лютого 2015 року, №6-219цс14 від 25 лютого 2015 року, №6-531цс15 від 9 вересня 2013 року, №6-70цс15 від 10 червня 2015 року. У вказаних постановах Верховний Суд України також вказав, що порушення переважного права на поновлення договору оренди землі матиме місце при укладенні орендодавцем договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря щодо наміру реалізувати переважне право, а також у разі укладення договору з новим орендарем на тих самих умовах, які були запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права. Відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України викладена правова позиція є обов'язковою для врахування іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

В матеріалах справи відсутні докази про те, що ОСОБА_1 отримав лист-повідомлення від ТОВ "Мрія Центр" про наміри поновити договір оренди землі з додатковою угодою, тобто був реально обізнаним з наміром позивача продовжити договірні відносини.

Із письмових пояснень ОСОБА_1 до суду першої інстанції вбачається, що жодних повідомлень чи проектів додаткових угод до договору оренди земельної ділянки від позивача не надходило, і таких повідомлень ні він особисто, ні члени його сім'ї, котрі проживають разом із ним, не отримували.

Порядок надання послуг поштового зв'язку встановлено Правилами надання послуг поштового зв'язку, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009 року (далі Правила), якими складання списків на відправлення простих поштових відправлень по Україні та проставлення на таких списках підпису працівника поштового зв'язку та відбитку штемпеля не передбачено.

Так, абзацом 8 п.2 Правил визначено, що згруповані поштові відправлення, поштові перекази, це внутрішні реєстровані поштові відправлення, поштові перекази, кількість яких становить п'ять і більше, що одночасно передаються для пересилання одним відправником.

Абзацом 25 п.2 Правил визначено, що реєстроване поштове відправлення

- це поштове відправлення, яке приймається для пересилання з видачею розрахункового документа, пересилається з приписуванням до супровідних документів та вручається одержувачу під розписку.

Таким чином, факт надсилання та отримання відповідачем листа-повідомлення, надісланого засобами поштового зв'язку, може підтверджуватись підписом останнього.

Встановивши те, що сторони у договорі оренди земельної ділянки (у п. 8) передбачили обов'язок орендаря письмово повідомляти орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір продовжити його дію (у чинній на час укладення договору оренди ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" відсутній такий обов'язок), який є обов'язковим для виконання орендарем та що Правила надання послуг поштового зв'язку передбачають вручення під розписку лише реєстрових поштових відправлень, доводи апелянта про безпідставність висновку суду щодо направлення листа-повідомлення з проектом додаткової угоди саме рекомендованим реєстровим відправленням, а не простою кореспонденцією, не заслуговують уваги суду.

Суд першої інстанції обґрунтовано не прийняв до уваги на доведення належного повідомлення позивачем відповідача ОСОБА_1 про наміри реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди списки №09 (125) від 5 березня 2014 року; 201-305 від 7 серпня 2014 року на відправлення простих поштових відправлень по Україні, в яких зазначено прізвище ОСОБА_1, оскільки у вказаних документах не вказано з якого відділення поштового зв'язку відправлено документи, зазначені у списках, а також посада та прізвище працівника поштового зв'язку, який прийняв такі відправлення. Поштовий штемпель, наявний на вказаних документах, не чіткий, розмитий, на ньому відсутнє місцезнаходження поштового відділення (а.с. 49-50).

Як вбачається із листа Тернопільської дирекції ПАТ "Укрпошта" від 23 серпня 2017 року №301-31/1-455 згруповані поштові відправлення для пересилання (списком) у надходженні до відділення поштового зв'язку Оришківці ТД ПАТ "Укрпошта" не значаться. Надати інформацію про відправлення за 07 серпня 2014 року - четвер неможливо, оскільки цей день у даному відділенні поштового зв'язку був вихідним.

В суді апеляційної інстанції представник позивача пояснив, що організацію оформлення договорів оренди вмінено було конкретним працівникам і не зміг пояснити чому вони явочним порядком не вирішували питання поновлення договорів оренди у власників земельних ділянок с.Цигани, в яких вони орендували 180 земельних паїв.

Крім цього, представник позивача в суді першої інстанції пояснив, що вказані у списку поштових відправлень листи-повідомлення в журналі вихідної кореспонденції не реєструвались, складались в одному примірнику, який направлявся відповідачу (в позивача залишились скановані копії в електронному вигляді) і були відправлені простою поштовою кореспонденцією.

Таким чином, суд першої інстанції правильно визнав Списки простих поштових відправлень, долучених позивачем до матеріалів справи, недопустимими доказами з огляду на наявність в цих Списках відомостей вкладення простих листів, що можливо лише при відправленні листа з оголошеною цінністю з відповідним описом вкладення і обов'язковою перевіркою такого вкладення працівником поштового відділення.

Із акту розподілу земельних ділянок по посівних площах вбачається, що земельна ділянка ОСОБА_1 знаходилась на полі TY8, загальний розмір якого згідно зазначених кадастрових номерів становив 132 га. В той час акти виконаних робіт відображають обробіток 251 га земель цього поля, тому вказана інформація є суперечливою (а.с.37, 40, 43).

В суді апеляційної інстанції представник позивача пояснив, що на полі TY8 осінню 2014 року ТОВ "Мрія Центр" посіяла озиму пшеницю. Згоду на посів озимої культури товариство в орендодавця не запитувало, так як діяв договір оренди.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Отже, позивач, знаючи про закінчення строку договору оренди землі не вправі був здійснювати посів озимої культури, збір врожаю якої проводиться літом наступного року, не узгодивши з орендодавцем користування земельною ділянкою в майбутньому, тобто продовження орендних відносин.

Колегія суддів не приймає до уваги доводи апеляційної скарги щодо тлумачення районним судом норм ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та встановлення обставин, які необхідні для поновлення договору оренди землі на підставі переважного права орендаря на власний розсуд.

Відтак, для поновлення договору оренди землі необхідно наявність юридичних фактів в сукупності, зокрема, одним із яких є повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, а тому продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем і відсутність повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди не свідчить про наявність у позивача правових підстав для продовження користування і є недостатніми обставинами для визнання договору поновленим.

Оскільки орендар не повідомив ОСОБА_1 про намір продовження договірних відносин, як це передбачено в п. 8 договору оренди і не звернувся до суду по закінченню місячного строку за захистом свого права на укладення додаткової угоди на умовах, які викладені в тексті вказаної угоди, то власник землі вправі розпоряджатись на свій розсуд вказаною земельною ділянкою.

Таким чином, відповідач ОСОБА_1 на час укладення оспорюваного договору оренди землі мав правові підстави вважати, що договір оренди землі, укладений ним з ТзОВ «Мрія Центр» є припиненим з 10 грудня 2014 року у зв'язку із закінченням строку його дії, оскільки позивач не скористався переважним правом на поновлення договору оренди землі в порядку, який визначено договором та уточнено новою редакцією ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Посилання позивача в апеляційній скарзі, що судом безпідставно не застосовано правової позиції Верховного Суду України у справі №6-2540цс16, колегія суддів не може прийняти до уваги, оскільки у вказаній справі було встановлено факт продовження користування позивачем орендованою земельною ділянкою відповідача, однак така обставина не встановлена у даній справі, яка переглядається апеляційним судом.

Інші докази та обставини, на які посилається особа, яка подала апеляційну скаргу, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом першої інстанції були дотримані норми матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення, котре, на думку колегії суддів, відповідає принципам верховенства права, непорушності права власності - як основним принципам континентальної системи права.

Керуючись ст.ст. 304, 307, 308, 315, 319 ЦПК України,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» відхилити.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, може бути оскаржена безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в касаційному порядку протягом двадцяти днів шляхом подання касаційної скарги.

Головуючий - підпис

Судді - два підписи

З оригіналом згідно:

Суддя апеляційного суду Тернопільської області Г.В. Бершадська