Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2153/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Авраменко Т. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

22.11.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючої судді Авраменко Т.М.

суддів: Суровицької Л.В., Чельник О.І.

секретар Бодопрост М.М.

за участю представників сторін

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Заслухавши доповідача, пояснення осіб, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, колегія суддів,

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі ТОВ) звернулось в суд з позовом до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Зазначало, що ОСОБА_3 на підставі Державного акту належала земельна ділянка площею 4,32 га, розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району, з цільовим призначенням ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки строком на пять років. Земельну ділянку позивач орендував разом із земельними ділянками інших власників без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Після смерті ОСОБА_3 права та обовязки за договором оренди землі перейшли до спадкоємця ОСОБА_2. В порушення умов договору оренди остання не повідомила позивача за шість місяців до закінчення строку договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

05 квітня 2013 року позивачем на адресу відповідача направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом нового договору, але відповіді на лист власник земельної ділянки не надав.

На початку 2015 року позивачу стало відомо, що відповідачі уклали договір оренди земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача відповідно до договору оренди від 09 жовтня 2008 року. При укладенні цього договору оренди встановлення меж земельної ділянки не здійснювалось, місце розташування земельної ділянки, що є істотною умовою договору, не було встановлено.

Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_4 та СТОВ «Агролан», визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим, стягнути з відповідача судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2017 року у задоволенні позову відмовлено. Суд дійшов висновку, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агроконтракт-Н» не зареєстрований у встановленому законом порядку, є неукладеним, тому відсутні підстави для поновлення дії неукладеного договору. Крім того, поновлення договору оренди неможливо також з підстав наявності між відповідачами зареєстрованого 02 серпня 2017 року договору емфітевзису.

В апеляційній скарзі представник позивача просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі. Зазначає, що висновок суду про не проведення державної реєстрації договору оренди від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та позивачем, є безпідставним. Позивач є добросовісним орендарем, належним чином виконував свої обовязки орендаря, сплачував відповідачу орендну плату, яку відповідач отримала за весь 2014 рік в березні 2015 року, фактично визнавши факт продовження користування позивачем земельною ділянкою. Земельна ділянка за актом приймання-передачі відповідачу не поверталась. Відсутність цього акту беззаперечно свідчить про продовження користування земельною ділянкою позивачем.

В засіданні апеляційного суду представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, представники відповідачів просили відмовити в задоволенні апеляційної скарги, оскільки рішення суду є законним та справедливим.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Згідно зі ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом, а обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, проте оскаржуване рішення суду таким вимогам не відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року не зареєстрований в установленому законом порядкута є неукладеним, тому не може бути поновленим, однак такий висновок суду не відповідає фактичним обставинам справи та зроблено з порушенням норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

Матеріалами справи підтверджується, що 09 жовтня 2008 року позивач та ОСОБА_5 уклали договір оренди земельної ділянки площею 4,32 га, яка знаходиться на території Капітанівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, строком на 5 років. Договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено 28 травня 2009 року запис за №04.09.377.00030 та стоїть печатка цього органу (т.1 а.с.8-9).

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення сторонами) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі.

Отже договір оренди землі між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_3, укладений 09 жовтня 2008 року , був зареєстрований 28 травня 2009 року спеціальним органом структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України.

Також постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК.

Ця постанова Кабінету Міністрів України була прийнята пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, на яку посилався суд першої інстанції і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення та державної реєстрації спірного договору оренди землі.

Тому суд мав керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, які передбачають спеціальний орган щодо ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

За таких обставин висновок суду про те, що договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агроконтракт-Н», не пройшов державної реєстрації, та мав бути зареєстрований виключно в сільській раді, є помилковим .

Суд безпідставно послався на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 31 жовтня 2012 року у справі № 6-55цс12, в якій державна реєстрація договору оренди була вчинена органом місцевого самоврядування, оскільки така реєстрація дійсно мала місце відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 і не виключала реєстрацію договору оренди землі структурним підрозділом Центру ДЗК.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства, набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 28 травня 2009 року, згідно зі ст. ст. 210, 640 ЦК України в редакції на час виникнення спірних правовідносин, а тому за змістом ст. 9 Закону України «Про оренду землі» саме з цього часу породжує для сторін договору права та обовязки.

Щодо права позивача на поновлення договору оренди колегія суддів зазначає наступне. Пунктом 3.1, укладеного з позивачем договору передбачено, що договір укладено на пять років, починаючи з дати його державної реєстрації. Пунктом 9.3.4 договору оренди землі визначено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Оскільки договір оренди з позивачем зареєстровано 28 травня 2009 року, то пятирічний строк його дії спливав 28 травня 2014 року.

Матеріалами справи підтверджується, що власник земельної ділянки, з яким позивач уклав договір оренди, помер.

03 вересня 2010 року відповідач ОСОБА_2 отримала свідоцтво про право на спадщину, 27 грудня 2010 року Державний акт на право приватної власності на земельну ділянку (т.1 а.с.12), про що повідомила позивача. Договір оренди із спадкоємцем не укладався.

Відповідач ОСОБА_2 з 1974 року зареєстрована та проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1, її адреса була відома позивачу, оскільки вона зазначена в Державному акті, копія якого перебувала у позивача та саме ним додана до позовної заяви. Саме відповідач ОСОБА_2 з 2010 року отримує орендну плату, що підтверджується відомостямми наданими позивачем (т.1 а.с.18-22).

23 листопада 2013 року та 27 березня 2014 року ОСОБА_2 направила позивачу лист про повернення їй земельної ділянки після закінчення строку дії довору , що підтверджується копіями лисів та квитанціями про відправлення рекомендованих листів (т.1 а.с.219-220).

На підтвердження свого права на поновлення договору оренди позивачем надано два листи від 05 квітня 2013 року та від 08 лютого 2014 року, які позивач направив ОСОБА_2 з проектом договору оренди землі, разом з тим ці листи направлені позивачем не за місцем проживання ОСОБА_2 : перший лист в с.Рівне Номиргородського району, другий лист в смт.Капітанівку Новомиргородського району (т.1 а.с.13-17), за зазначеними адресами не проживав і колишній власник земельної ділянки ОСОБА_3 (т.1 а.с.9,11).

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні та не допускає автоматичного його поновлення.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема,ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозвязку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і.ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови попереднього звернення орендаря із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обовязку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору,

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, не направлення орендарем орендодавцю до спливу строку договору оренди землі листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди за місцем проживання ОСОБА_2, колегія суддів приходить до висновку, що сам позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

За таких обставин рішення суду першої інстанції відповідно до ст.309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові, оскільки права позивача не є порушеними.

На підставі викладеного, керуючись п.2 ч.1 ст.307, ст.309, ч.2 ст.314, ст.316 ЦПК України, колегія суддів,

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити частково.

Скасувати рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2017 року .

В позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендаремвідмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуюча суддя Т.М.Авраменко

Судді: Л.В.Суровицька

ОСОБА_6