печерський районний суд міста києва
Справа № 757/4324/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 листопада 2017 року Печерський районний суд м.Києва

в складі головуючого судді Остапчук Т.В.

при секретарі Медведєва М.Г.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2016 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири квартири АДРЕСА_1 від 16.07.2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Позовні вимоги мотивовані тим, що вказаний договір є недійсним, оскільки 1.08.2014р. з ОСОБА_1 було укладено Договір оренди приміщення №1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 до 31.08.2015р. У п. 4.2. Договору встановлено, що якщо жодна із сторін в строк за один місяць до закінчення строку дії Договору не заявить в письмовій формі про наміри його розірвати, Договір автоматично продовжуються на рік. Вказує на те , що позивач належним чином виконував умови договору оренди, то відповідно до законодавства має переважне перед іншими право на придбання орендованої квартири.Однак, порушуючи встановлене вищезазначеним законодавством право, відповідачі, без урахування його переважного права на придбання квартири, уклали договір купівлі-продажу спірної квартири.У судовому засіданні представник позивача Вихрицький Р.П. позовні вимоги підтримав, просив задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_1- ОСОБА_5 позов не визнав, надав письмові заперечння.

Відповідач ОСОБА_2, третя особа Ковальчук С.П. до судового засідання не з'явилися , про дату та час розгляду справи повідомлені за останньою відомою адресою.

Заслухавши пояснення представниів сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено , що 1.08.2014р. позивач з ОСОБА_1 уклав Договір оренди приміщення №1 , яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відповіно до п. 4.1. Договору строк оренди складає з моменту отримання об'єкта оренди відповідно до акта прийому-передачі: з 01.09.2014 року до 31.08.2015 року.

У п. 4.2. Договору встановлено, що якщо жодна із сторін в строк за один місяць до закінчення строку дії Договору не заявить в письмовій формі про наміри його розірвати, Договір автоматично продовжуються на рік.

16 липня 2015 року ОСОБА_1та ОСОБА_2уклали Договір купівлі-продажу квартири яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

У .п.6. Договору купівлі-продажу квартирипередбачено, що Продавець стверджує, що відносно квартири не укладено з іншими особами будь-яких договорів щодо користування нею, як юридична адреса вона не використовується, прав щодо неї у третіх осіб як в межах, так і за межами України немає.

Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців місцезнаходження юридичної особи Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр правової допомоги №2 колегії адвокатів" передбачене: АДРЕСА_1. Таким чином, Позивач використовує вказану адресу як юридичну адресу.

Як вказує Відповідач - дозволу на розміщення юридичної адреси ним Позивачу не надавалося, що підтверджується її відсутністю у матеріалах справи.

Відповідно до статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Статтею 822 ЦК України зазначено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Встановлено , що Позивач належним чином виконував умови договору оренди, то відповідно до законодавства має переважне перед іншими право на придбання орендованої квартири.

Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні, було предметом розгляду Конституційного суду Україні і в рішенні у справі № 1-46/2009 від 10 грудня 2009 року за конституційним зверненням приватного підприємства « Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень ст. ст. 177, 760 та частини 2 ст. 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), встановлено, що положення ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009, №31- рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177,760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), суд роз'яснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ст. 215 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Стаття 41 Конституції України проголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Частиною п'ятою статті 203 ЦК України визначено, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

У статті 216 ЦК України вказано, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.Частина 1 ст. 810 ЦК України розкриває зміст договору найму (оренди) житла, що є об'єктом приватної форми власності, а ч. З ст. 810 ЦК України визначає, що до цього договору застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено законом.Отже, спірна квартира була відчужена шляхом продажу під час дії договору оренди, за яким належним чином виконувались зобов'язання, а тому є підстави для визнання спірного договору-купівлі продажу недійсним.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм ( оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній у рішенні у справі «Джейсм та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

У рішенні у справі «Федоренко проти України» від 30 червня 2006 року, також визначено, що відповідно до прецедентного права Європейського суду право власності може бути «існуючим майном», а також позивач може обґрунтовувати його принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Відповідно до п. 1.2 Договору оренди загальна площа приміщення, яка є об'єктом оренди становить 14.3 м , в той час як відповідно до оскаржуваного Договору який укладений 16 липня 2015р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. та зареєстрований в реєстрі за № 4148 загальна площа квартири є 81.4 м

Позивач посилається на те що , що Договір оренди приміщення №1 від 01.08.2014 року діє до сих пір, та у них є переважне право на купівлю даного приміщення, як у добросовісного Орендаря.

Пунктами 5.5.-5.6., 7.1.5. Договору оренди приміщення №1 від 01.08.2014 року встановлено, що Орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати вартість комунальних послуг. , станом на 16 липня 2015 мав заборгованість. Позивач не надав жодного підтверджуючого документу, який підтверджує сплату комунальних та орендних платежів в період з 01.07.2017 року по 31.08.2017 року, з 21.08.2017р. позивач не знаходиться в спірному приміщенні. Відповідач вважає договір розірваним.

Відповідно ст.ст. 526, 530 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів вільного законодавства. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ч.1 ст179 ЦПК України вбачається, що предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухвалені судового рішення. Для встановлення у судовому засіданні фактів, зазначених у частині першій цієї статті, досліджуються показання свідків, письмові та речові докази, висновки експертів (ч. 2 ст. 179 ЦПК України).

Згідно ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом.

Згідно із вимогами ст.57-60 ЦПК України засобами доказування в цивільній справі є пояснення сторін і третіх осіб, показання свідків, письмові докази, речові докази і висновки експертів. Суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Обставини, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися ніякими іншими засобами доказування. Кожна сторона має довести ті обставини, на які посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього кодексу.

Відповідно до ст..11 ЦПК України Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.2. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи (за винятком тих осіб, які не мають цивільної процесуальної дієздатності), в інтересах яких заявлено вимоги.

При таких обставинах суд приходить до висновку , що , Договір оренди приміщення №1 від 01.08.2014 року, розірваний відповідно до ст. 526, 530, 655, 822 ЦКУкраїни ,тому, доводи позивача про те, що договір купівлі-продажу квартири підлягає визнанню недійсним є не обґрунтованим та позовні вимоги не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст. 203, 215, 228, 655, 810 ЦК України, та ст. 10, 57, 60, 209, 88, 84, 212-215 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м.Києва через Печерський районний суд м.Києва протягом десяти днів з дня проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Остапчук Т.В.