Справа № 502/2051/17
04 грудня 2017 року м. Кілія
Кілійський районний суд Одеської області
головуючого судді - Масленикова О.А.
секретаря судового засідання Скрипкіної А.Ю.
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом
про визнання договорів дійсними
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до суду з позовом в якому згідно уточнених позовних вимог від 08.11.2017 р. вказали, що 05.10.2017 року за письмовими, нотаріально не посвідченими договорами купівлі-продажу, вони придбали у відповідачів житловий будинок, розташований за адресою: Одеська область, Кілійський район, м. Кілія, вул. Кагульська, 20, за ціною 150 000 гривень та земельну ділянку площею 0,0702 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за ціною 30 000 гривень. Відповідно до умов вказаних договорів відповідачі зобовязались до 09.10.2017 року нотаріально посвідчити вказані договори та передати позивачам технічну документацію на придбане нерухоме майно, а від нотаріального посвідчення договорів відповідачі ухиляються. Спочатку отримавши від позивачів повідомлення про необхідність виконання зобовязань відповідач ОСОБА_3 пообіцяла їх виконати, але з 25 жовтня 2017 року вона перестала відповідати на телефонні дзвінки і знайти її за місцем проживання відповідачі не можуть. Позивачі зазначають, що з 05 жовтня 2017 року вони володіють зазначеним житловим будинком та земельною ділянкою, але зареєструвати право власності та належним чином розпоряджатись придбаним майном не мають можливості. У звязку з цим вони просили суд:
-Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку № ДГ-1 від 05.10.2017 року, укладений між ОСОБА_3 від імені та в інтересах ОСОБА_4 з однієї сторони (продавець) та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 з другої сторони (покупці), згідно якого покупці придбали у власність в цілому по 1/2 частці кожний житловий будинок, розташований за адресою: Одеська область, Кілійський район, м. Кілія, вул. Кагульська, 20, який в цілому складається з: літ. А житловий будинок (загальною площею 98, 1 кв.м, житловою площею 54,5 кв.м), літ. Б сарай, літ. В літня кухня, літ. Г гараж, літ. Ж убиральня, літ. З навіс, літ. И навіс, № 1-6, І надвірні споруди.
Після відкриття провадження у справі позивачі на призначену дату судового розгляду не зявились, надавши заяви, згідно яких просять розглянути справу за їх відсутності та в разі неявки відповідачів не заперечують проти ухвалення заочного рішення по справі.
Відповідачі, ОСОБА_3 та ОСОБА_4, повідомлені належним чином про час та місце розгляду справи відповідно до положень ст. ст.74-76 ЦПК України, повторно в судове засідання не зявились, про причини неявки суд не повідомили, заяви про проведення розгляду справи за їх відсутності, суду не надали.
На підставі заяви позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи за відсутності сторін без фіксації ходу судового засідання звукозаписувальним технічним засобом, що відповідає положенням ст. ст. 169, 197, 224 ЦПК України.
В процесі зясування обставин справи та перевірки доказів, на які сторони посилались в обґрунтування своїх вимог та заперечень, судом встановлено наступні юридичні факти та відповідні їм правовідносини:
Як вбачається з договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого 25.12.2006 року приватним нотаріусом Кілійського районного нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрованого в реєстрі за № 8787, а також з довідки КП КРР «Кілійське РБТІ» від 26.10.2017 р. ОСОБА_4 є власником житлового будинку з надвірними господарчими спорудами, що знаходиться в Одеській області, Кілійському районі, м. Кілія по вул. Кагульській № 20 та складається з однієї саманної житлової будівлі, зазначеної в схематичному плані під літ. А, 54,5 кв.м. житлової площі, загальною площею 98,1 кв.м.; з надвірними господарчими спорудами, зазначеними в схематичному плані під літерами: Б сарай, В літня кухня, Г гараж, Ж убиральня, З- навіс, И навіс, 1-6, І надвірні споруди/а.с. 27-28/.
05.10.2017 року за простим письмовим договором купівлі-продажу № ДГ-1, укладеним в м. Кілія, ОСОБА_3 він імені ОСОБА_4 /Продавець/ продала, а ОСОБА_1 та ОСОБА_2 /Покупці/ купили за ціною 150 000 гривень по 1/2 частині житлового будинку, розташований за адресою: Одеська область, Кілійський район, м. Кілія, вул. Кагульська, 20, який складається з: літ. А житловий будинок ( загальною площею 98,1 кв.м., житловою площею 54,5 кв.м.,); літ. Б сарай; літ. В літня кухня; літ. Г гараж; літ. Ж убиральня; літ. З навіс; літ. И - навіс № 1-6; І надвірні споруди /а.с. 15/. Як зазначено в п.п. 5-6 відповідного Договору, продавець зобовязався звільнити житловий будинок не пізніше 06.10.2017 року та до 09.10.2017 року нотаріально посвідчити зазначений договір купівлі-продажу та передати покупцю всю технічну документацію на нього.
05.10.2017 року між ОСОБА_3 з одного боку, та ОСОБА_1, ОСОБА_2 з іншого боку, було складено акт прийому-передачі житлового будинку, розміщеного в м. Кілія, вул. Кагульська, 20, згідно якого Покупці (позивачі) прийняли від Продавця (відповідача) вказане майно згідно договору № ДГ-1 від 05.10.2017 року. Житловий будинок загальною площею 98,1 кв.м., житловою площею 54,5 кв.м. знаходиться у гарному стані. Покупці претензій до продавця відносно якісних характеристик обєкта продажу не мають /а.с. 16/.
05.10.2017 року між ОСОБА_3 з одного боку, та ОСОБА_1, ОСОБА_2 з іншого боку, було складено акт прийому-передачі відповідної земельної ділянки, , згідно якого Покупці (позивачі) прийняли від Продавця (відповідача) вказане майно згідно договору № ДГ-2 від 05.10.2017 року /а.с. 18/.
Згідно повідомлень, наданих позивачами, ними тричі 09.10.2017 р., 13.10.2017 р. та 21.10.2017 р. пропонувалось відповідачу ОСОБА_3 до 13.10.2017 р., потім до 20.10.2017 р. та врешті до 28.10.2017 р. виконати умови щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу від 05.10.2017 р. /а.с. 35-37/.
Вказані повідомлення були отримані відповідачем ОСОБА_3, що підтверджується її підписом на тексті вказаних повідомлень.
При ухваленні рішення суд керувався наступними правовими нормами:
Статтями 15 та 16 ЦК України передбачено право особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту права, встановлених цивільним законодавством, є, зокрема, його визнання.
Як зазначено в п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Серед загальних вимог додержання яких є необхідним для чинності правочину, ч. ч. 4-5 ст. 203 ЦК України закріплено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та він має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Як зазначено в ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 зазначеного Закону речові права на нерухоме майно, та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обовязкової реєстрації.
Як зазначено в п. 1.5 Розділу 1 Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 № 121, яка була чинною на час придбання відповідачем ОСОБА_4 спірного житлового будинку та яка визначала порядок здійснення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні, - державну реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна здійснюють комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації.
Відповідно до п. 6 Додатку 1 до вказаної Інструкції, - договори купівлі-продажу, посвідчені приватними нотаріусами, віднесено до переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких провадиться державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна.
Відповідно до ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
Згідно з ч. 1 ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням частки кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Як зазначено в п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» - з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК.
Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Як зазначено в ст. 14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
З досліджених доказів судом встановлено, що укладені 05.10.2017 року між сторонами по справі правочини, відповідно до діючої на той час та на час ухвалення рішення редакції ст. 657 ЦК України підлягали обовязковому нотаріальному посвідченню та не підлягали обовязковій державній реєстрації. Відповідач ОСОБА_4 на момент свого волевиявлення щодо продажу спірного будинку, яке відобразилось в підписанні відповідного договору його представником ОСОБА_3, а також отриманні оплати за продане майно і передачі позивачам документації на нього, був його власником, тобто відповідно до положень ст. 658 ЦК України мав право продажу відповідного товару. Також судом встановлено, що відповідач на виконання своїх зобовязань за правочином передав позивачу предмет договору купівлі-продажу, тобто відповідний житловий будинок і земельну ділянку, а позивачі сплатили відповідачу через представника визначену ним грошову суму, отже між сторонами відбулось повне виконання відповідного договору. Враховуючи, що відповідач по справі ухиляється від нотаріального посвідчення правочину, а положення діючого законодавства не передбачають можливості зобовязання сторони правочину примусово здійснити його нотаріальне посвідчення, суд приходить до висновку, що вимоги позивачів є обґрунтованими, оскільки за діючим законодавством в даному випадку належним способом захисту порушеного права позивачів, як покупців відповідного товару, є визнання відповідних договорів дійсними на підставі ст. 220 ЦК України.
Керуючись ст.ст.10, 11, 57-60, 88, 209, 212-215, 224-226 ЦПК України, ст. ст. 11, 16, 220, 328, 655, 657 ЦК України, суд -
Позов задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку № ДГ-1 від 05.10.2017 року, укладений між ОСОБА_3 від імені та в інтересах ОСОБА_4 з однієї сторони (продавець) та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 з другої сторони (покупці), згідно якого покупці придбали у власність кожний по 1/2 частці житлового будинку, розташованого за адресою: Одеська область, Кілійський район, м. Кілія, вул. Кагульська, 20, який в цілому складається з: літ. А житловий будинок (загальною площею 98,1 кв.м., житловою площею 54,5 кв.м.), літ. Б сарай, літ. В літня кухня, літ. Г гараж, літ. Ж убиральня, літ. З навіс, літ. И навіс, № 1-6, І надвірні споруди.
Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, - в рівних частках 640 гривень судового збору.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Кілійський районний суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Згідно ст. 228 ЦПК України заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя Кілійського районного суду ОСОБА_6