Справа № 728/1433/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 грудня 2017 року Бахмацький районний суд Чернігівської області у складі:

головуючої судді - Лободи Н.В.

за участі секретаря - Кирути Л.І.

представників сторін - ОСОБА_1, ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Бахмачі цивільну справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» до ОСОБА_3, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро», третя особа - Менська районна державна адміністрація про визнання довору оренди недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та зобов»язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди та зустрічним позовом ОСОБА_3 до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання зобов»язання припиненим,-

В С Т А Н О В И В :

СТОВ «Промінь» звернулося до Бахмацького районного суду Чернігівської області з позовом до ОСОБА_3, СТОВ «Олстас-Агро», третя особа - Менська районна державна адміністрація про визнання договору оренди недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та зобов»язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди, мотивуючи свої вимоги тим, що згідно з договором оренди земельної ділянки, який укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 30.12.2015 року та набув чинності після його державної реєстрації, позивач орендував земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 4.14 га, в тому числі, рілля площею 3.79 га з кадастровим номером НОМЕР_1 та пасовище площею 0.35 га з кадастровим номером НОМЕР_2. Умовами вказаного договору було визначено, що по його закінченню орендар має переважне перед іншими право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк; 12.02.2016 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди, позивачем СТОВ «Промінь» на адресу орендодавця був надісланий лист - повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди, які ОСОБА_3 отримав 20.02.2016 року. У свою чергу відповідач ОСОБА_3 направив на адресу СТОВ «Промінь» листа, датованого 23.02.2016 року, в якому повідомив про те, що 25.05.2015 року ним був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1 з іншим відповідачем - СТОВ «Олстас-Агро». Позивач вважає договір оренди землі від 25.05.2015 року, укладений між відповідачами та його реєстрацію незаконними і такими, що не відповідають законодавству України, оскільки договір укладений з порушенням переважного права позивача, як орендаря, який в свою чергу належним чином виконував умови договору та дотримався процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право, тому за захистом своїх прав звернувся до суду з даним позовом.

До початку розгляду справи по суті відповідачем ОСОБА_3 до позивача СТОВ «Промінь» був поданий зустрічний позов, який в ході судового розгляду був уточнений, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та про визнання зобов»язання припиненим. Даний позов мотивований тим, що при укладенні 30.12.2005 року договору оренди земельної ділянки з первісним позивачем - СТОВ «Промінь» не були дотримані істотні умови договору, оскільки в ньому відсутній розмір пені за невнесення орендної плати у визначені договором строки та не був підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки, що прямо визначено самим договором та ст.17 ЗУ «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час виникнення правовідносин. До того ж, 25.12.2015 року між ОСОБА_3 та іншим орендарем - СТОВ «Олстас-Агро» був підписаний договір оренди земельної ділянки площею 3.79 га з кадастровим номером НОМЕР_1, який набрав чинності після підписання та державної реєстрації, проведеної 22.03.2016 року. Таким чином, поновлення договору оренди, який був укладений 30.12.2005 року між ОСОБА_3 та СТОВ «Промінь» і зареєстрований 20.03.2006 року порушить права ОСОБА_3, передбачені ст.391 ЦК України, тому він просить визнати вказаний правочин недійсним та припинити зобов»язання, які за ним виникли.

Згідно з ухвалою Бахмацького районного суду Чернігівської області від 05.09.2017 року вказані позови були об»єднані в одне провадження.

У судовому засіданні представник СТОВ «Промінь» заявлені позовні вимоги за первісним позовом підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити з вищевикладених підстав та додатково пояснила, що товариство, дійсно, 28.02.2016 року отримало від ОСОБА_3 листа, в якому він забороняв проводити реєстрацію договору оренди своєї земельної ділянки, однак будь-яких заперечень поновлювати договір чи зауважень щодо умов додаткової угоди від ОСОБА_3 не надходило; представник вважає, що СТОВ «Промінь» належними чином виконувало умови укладеного в 2006 році договору оренди, а тому його переважне право на поновлення вказаного правочину має бути захищене.

Також представник СТОВ «Промінь» вимоги зустрічного позову не визнала, подала на них письмові заперечення, вважає їх такими, що не підлягають задоволенню, оскільки в п.14 договору, укладеного з ОСОБА_3 був відсутній розмір пені за невнесення орендної плати у строки визначені договором, тобто мався на увазі нульовий показник вищевказаного розміру, що не зумовлює порушення прав позивача за зустрічним позовом з підстав відсутності істотних умов договору. Окрім того, представник просила застосувати наслідки спливу строків позовної давності, оскільки про порушення своїх прав ОСОБА_3 дізнався або міг дізнатися після державної реєстрації договору, тобто з 21.03.2006 року, а до суду звернувся лише в серпні 2017 року.

Представник відповідача за первісним позовом СТОВ "Олстас-Агро" позовні вимоги СТОВ «Промінь» до товариства не визнав в повному обсязі, просив відмовити в їх задоволенні та пояснив, що підписуючи 25.05.2015 року договір оренди земельної ділянки із СТОВ "Олстас - Агро", ОСОБА_3 жодним чином не порушив умови договору оренди земельної ділянки від 30.12.2005 року, укладеного між ним і СТОВ "Промінь", оскільки договір з СТОВ "Олстас-Агро" набрав чинності з моменту його державної реєстрації - 23.03.2016 року, тобто, після припинення дії договору оренди земельної ділянки із СТОВ "Промінь".

Представник ОСОБА_3 в судовому засіданні вимоги за первісним позовом не визнав повністю, вважає їх такими, що не підлягають задоволення та додатково пояснив, що після отримання листа-повідомлення від первісного позивача, ОСОБА_3 направив на адресу СТОВ «Промінь» заперечення проти подальшого продовження договору оренди, оскільки мав намір укласти такий правочин з іншим орендарем, тому він діяв згідно з вимогами чинного законодавства і уклав договір оренди з іншим орендарем жодним чином не порушивши права СТОВ «Промінь».

Також, представник ОСОБА_3 вимоги зустрічного позову підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити з підстав, які в ньому вказані та запевнив, що про те, що спірний правочин суперечить закону і порушує його права ОСОБА_3 дізнався у 2015 році, коли укладав договір оренди землі із СТОВ «Олстас-Агро», тому строки звернення до суду ним не пропущені.

Представник 3-ої особи в судове засідання не з"явився з невідомих суду причин, про час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Заслухавши пояснення учасників провадження, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, розглядаючи позов в межах заявлених вимог, суд приходить до наступного висновку.

Як встановлено в судовому засіданні, 30.12.2005 року між СТОВ „Промінь та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки, за яким ОСОБА_3 передав в строкове платне користування на 10 років земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Красненської сільської ради Бахмацького району загальною площею 4.14 га, в тому числі рілля площею 3.79 га та пасовище площею 0.35 (а.с.4-6).

Вказаний договір 20.03.2006 року був зареєстрований у Бахмацькому райвідділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК, про що у державному реєстрі земель було вчинено запис № 27 (а.с.6 зворотня сторона).

Відповідно до п.43 вищевказаного Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.6).

Згідно з п.8 даного Договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с.4 зворотня сторона).

З метою реалізації свого переважного права на поновлення зазначеного договору, 12.02.2016 року СТОВ «Промінь» направило ОСОБА_3 рекомендованою кореспонденцією лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 30.12.2005 року разом з додатковою угодою, який, згідно зі зворотнім повідомленням про вручення поштового відправлення, відповідач за первісним позовом - ОСОБА_3 отримав 20.02.2016 року (а.с.7-8).

У судовому засіданні встановлено і не заперечувалось сторонами, що 28.02.2016 року СТОВ «Промінь» отримало від ОСОБА_3 лист, датований 23.02.2016 року і адресований Реєстраційній службі Бахмацького РУЮ та СТОВ «Промінь», в якому відповідач за первісним позовом - ОСОБА_3 забороняв проводити державну реєстрацію будь-яких речових прав стосовно земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1, окрім права оренди земельної ділянки, що виникає з договору оренди земельної ділянки від 25.05.2015 року, підписаного ним з СТОВ «Олстас-Агро» (а.с.10).

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки від 25.05.2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та СТОВ «Олстас-Агро», була здійснена Реєстраційною службою Менського РУЮ Чернігівської області 22.03.2016 року (а.с. 12).

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 вказаної статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частинами 1-5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч.1 ст.33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Вказаний висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, який у відповідності до ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Твердження представника відповідачів за первісним позовом про припинення договору оренди від 30.12.2005 року та про недоведеність факту продовження користування СТОВ «Промінь» орендованою земельною ділянкою не заслуговують на увагу, оскільки позивачем за первісним позовом дотримано процедуру та строки, передбачені частинами 1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" щодо реалізації його переважного права на поновлення договору оренди і вказана процедура не передбачає необхідності продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Доводи представника відповідача за первісним позовом - ОСОБА_3 щодо того, що договір оренди земельної ділянки від 25.05.2015 укладено на кращих умовах, а договір із СТОВ «Промінь» взагалі укладено з порушенням істотних умов, оскільки в договорі зі СТОВ «Промінь» не були зазначені умови щодо відповідальності товариства та відсутній акт прийому-передачі земельної ділянки, не свідчать про наявність підстав для визнання вказаного договору недійсним, оскільки п.14 Договору оренди земельної ділянки від 30.12.2015 року містить положення щодо розміру пені, який викладений не цифровим способом, а за допомогою символів: у виді прочерка, тобто, як пояснив представник первісного позивача, має нульовий показник, а відсутність акту прийому-передачі земельної ділянки в сукупності з іншими дослідженими судом доказами не вказує про порушення істотних умов договору та про наявність підстав для задоволення зустрічного позову.

На підтвердження належного виконання умов договору, зокрема, виплати СТОВ «Промінь» орендної плати ОСОБА_3 за 2015 рік, позивачем за первісним позовом була надана відомість за вищевказаний рік, де наявні підписи ОСОБА_3 про отримання в рахунок орендної плати за землю пшениці та кукурудзи, а також відомість від 01.12.2017 року про нарахування та виплату ОСОБА_3 орендної плати в 2015 та 2016 роках. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди, укладеного між СТОВ «Промінь» та ОСОБА_3, останнім вимог про розірвання даного договору з підстав неналежного виконання його умов до позивача не пред'являлось (а.с.119, 120, 158).

Таким чином, враховуючи, що СТОВ «Промінь», як попередній орендар земельної ділянки, належним чином виконувало умови договору, сплачувало орендну плату, дотрималося строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення ОСОБА_3 про намір скористатися вищевказаним переважним правом та надіслало йому проект додаткової угоди, а орендодавець у свою чергу відмови у поновленні договору, заперечень чи своє рішення, у встановленому порядку та у встановлений законом строк не надіслав, суд приходить до висновку про наявність у СТОВ «Промінь» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 20.05.2015 року з іншим орендарем.

Окрім того, у відповідності до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" після надіслання орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди орендодавець у місячний термін розглядає такий лист, перевіряє його на відповідність вимогам закону та узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, однак жодних заперечень чи пропозицій з приводу істотних умов договору ОСОБА_3 не висловив та СТОВ «Промінь» не повідомив.

Посилання представника відповідачів за первісним позовом на те, що ОСОБА_3 своїм листом від 23.02.2016 року повідомив СТОВ «Промінь» про рішення не продовжувати договір оренди суд не приймає як слушні, зважаючи на адресатів та зміст вказаного листа, з якого вбачається, що ОСОБА_3 констатував факт наявності підписаного між ним та СТОВ «Олстас-Агро» договору оренди земельної ділянки від 25.05.2015 року та заборонив проводити державну реєстрацію будь-яких речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1, оскільки відповідно до положень ст.33 ЗУ „Про оренду землі" заперечення у поновленні договору повинно бути виконано на протязі 1 місяця після закінчення строку дії договору у формі листа - повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладення договору оренди з іншим орендарем, а направлений ОСОБА_3 лист не містить заперечень щодо пропозиції СТОВ «Промінь» про поновлення договору оренди землі, викладеної ним у листі повідомлені від 11.02.2016 року.

Відповідно до ст.26 ч.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" п. 2 ч.6 ст.37 цього Закону, до державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

З огляду на вищевикладене, розглянувши справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову, що повністю виключає задоволення зустрічного позову.

Оскільки суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову з огляду на його недоведеність, то необхідність застосування наслідків спливу позовної давності, про що заявляв відповідач за зустрічним позовом, виключаються.

У відповідності до ст.88 ЦПК України, з відповідачів за первісним позовом підлягають стягненню на користь СТОВ «Промінь» судові витрати у виді сплаченого останнім судовий збір у розмірі 6400 грн.

На підставі ст. ст. 124, 125, 126 ЗК України, ст.33 ЗУ «Про оренду землі», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.215, ст.777 ЦК України, керуючись ст. ст. 3, 10, 60, 79, 88, 212-215 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» до ОСОБА_3, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро», третя особа - Менська районна державна адміністрація про визнання договору оренди недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та зобов»язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди - задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3.79 га з кадастровим номером НОМЕР_1, розташованої на території Красненської сільської ради Бахмацького району, укладений 25.05.2015 року між ОСОБА_3 і сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро».

Скасувати запис № 13858304 від 22.03.2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3.79 га з кадастровим номером НОМЕР_1, здійснений Реєстраційною службою Менського районного управління юстиції Чернігівської області.

Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 30.12.2005 року, укладений між ОСОБА_3 і сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Промінь» та зареєстрований у Бахмацькому районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК 20.03.2006 року за № 27.

Зобов'язати ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.12.2005 року, укладеного між ОСОБА_3 і сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Промінь» та зареєстрованого у Бахмацькому районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК 20.03.2006 року за № 27.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання зобов»язання припиненим - відмовити повністю.

Стягнути з ОСОБА_3 та сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро» на користь сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю СТОВ «Промінь» з кожного по 3200 (три тисячі двісті) гривень в рахунок відшкодування судових витрат.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Чернігівської області через Бахмацький районний суд Чернігівської області.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Бахмацького районного суду Н.В.Лобода