Справа № 587/2397/16-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ЗАОЧНЕ

15 листопада 2017 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., при секретарі Токаревій В.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом спільного агрохімічного підприємства «Родючисть» ТОВ до ОСОБА_1, фермерського господарства «Натон», державного реєстратора Сумського районного управління юстиції Сумської області ОСОБА_2 про визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2016 року позивач звернувся до суду з зазначенимпозовом посилаючись на те, що 15 жовтня 2005 року між ОСОБА_1 та САП «Родючисть» був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,02 га, (кадастровий номер::05:002:0308, кадастровий номер :05:002:0307), який був зареєстрований у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 18 серпня 2006 року. У відповідності з укладеним між сторонами договором оренди землі земельна ділянка була передана позивачу в користування на 10 років за актом приймання - передачі. По закінченню строку дії цього договору позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбачений п.8 договору та ст. 33 Закону «Про оренду землі». Проте із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 69918580 та №69926607 стало відомо, що державний реєстратор виконавчого комітету Сумського районного управління юстиції Сумської області ОСОБА_2 на підставі рішення № 28461880 від 26 лютого 2016 року та на підставі рішення №28105171 від 01 лютого 2016 року зареєструвала укладені між ФГ «Натон» та ОСОБА_1 договори оренди землі від 29 грудня 2015 року, у відповідності з якими ОСОБА_1 передала належні їй земельні ділянки загальною площею 3,02 га в оренду фермерському господарству «Натон». Позивач вважав, що оспорювані договори оренди землі є недійсними, оскільки вони не відповідають вимогам чинного законодавства, укладені до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, спірні земельні ділянки на той момент знаходилися в законному користуванні позивача, одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря). Однак державний реєстратор всупереч вимог закону не здійснив запити до відповідних органів з метою перевірки наявності вже зареєстрованих прав на вищезазначену земельну ділянку, що в свою чергу призвело до існування подвійної реєстрації прав оренди земельної ділянки та суттєвого порушення прав позивача, який має законні підстави користування спірною земельною ділянкою. Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив постановити рішення, яким визнати договори оренди землі, укладені між ОСОБА_1 та ФГ «Натон» недійсними та скасувати рішення про їх державну реєстрацію.

В судове засідання представник позивача не з*явився, надавши суду письмову заяву про розгляд справи без участі представника, позовні вимоги підтримав в повному обсязі, проти винесення заочного рішення не заперечував.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з*явилася, хоча належним чином була повідомлена про час та місце слухання справи.

Представник фермерського господарства «Натон» в судове засідання не з*явився, про час та місце слухання справи був належним чином повідомлений, в письмовому запереченні відповідач позовні вимоги не визнав, посилаючи на те, що договір укладений між позивачем та ОСОБА_1 15 жовтня 2005 року на 10 років, припинив свою дію 15 жовтня 2015 року. Договір оренди спірної земельної ділянки між ФГ «Натон» та ОСОБА_1 укладено 01 лютого 2016 року, тобто після закінчення терміну дії договору укладеного з позивачем. Позивач не скористався своїм правом на поновлення договору на новий строк та не надіслав у відповідні строки на адресу орендодавця відповідного повідомлення, як це передбачено законом, а тому строк дії попереднього договору на момент укладання оспорюваного договору, закінчився.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з*явилась з невідомих на час розгляду справи причин, хоча про час та місце розгляду була повідомлена належним чином.

Зясувавши правові позиції сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

У відповідності з статтею 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У відповідності з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, є, зокрема, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти, а також договори та інші правочини.

У відповідності з ст. 626, 629, 638 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У відповідності з ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Обєктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. ( стаття 3, 4 Закону).

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Судом встановлено, що 15 жовтня 2005 року між ОСОБА_1 та САП «Родючисть» був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,02 га, (кадастровий номер::05:002:0308, кадастровий номер :05:002:0307), який був зареєстрований у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 18 серпня 2006 року. (арк.с.6-7).

Таким чином, договір оренди земельної ділянкизагальною площею 3,02 га між ОСОБА_1та САП «Родючисть» був укладений15 жовтня 2005 року та зареєстрований 18 серпня 2006 року у відповідності з діючим законодавством і є чинним.

В подальшому між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та ФГ «Натон» були укладені договори оренди землі від 29 грудня 2015 року, у відповідності з якими ОСОБА_1 передала належну їй земельну ділянку загальною площею 3,02 га(кадастровий номер :05:002:0308, кадастровий номер :05:002:0307), в оренду фермерському господарству «Натон» строком на 7 років ( ар.с. 9-10,11-12).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №69918580 вбачається, що державний реєстратор Сумського районного управління юстиції Сумської області ОСОБА_2 на підставі рішення № 28461880 від 26лютого 2016 року зареєструвала укладений між ФГ «Натон» та ОСОБА_1 договір оренди землі від 29 грудня 2015 року, у відповідності з яким ОСОБА_1передала належну їй земельну ділянку загальною площею 1,3653 га в оренду фермерському господарству «Натон». ( ар.с. 9-10).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №69926607 вбачається, що державний реєстратор Сумського районного управління юстиції Сумської області ОСОБА_2 на підставі рішення № 28105171 від 05 лютого 2016 року зареєструвала укладений між ФГ «Натон» та ОСОБА_1 договір оренди землі від 29 грудня 2015 року, у відповідності з яким ОСОБА_1передала належну їй земельну ділянку загальною площею 1,6515 га в оренду фермерському господарству «Натон». ( ар. с. 11-12).

Суд вважає, що укладені між ФГ «Натон» та ОСОБА_1 договори оренди землі не відповідають вимогам закону, виходячи з наступного.

Частиною першою ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до положень ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Суд вважає, що договори оренди землі, укладені 29 грудня 2015 року між ФГ «Натон» та ОСОБА_1 слід визнати недійсними з тих підстав, що оспорювані договори оренди землі не відповідають вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстровані до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та САП «Родючисть», спірна земельна ділянка на момент укладення договору з ФГ «Натон» знаходилася в законному користуванні САП «Родючисть», а договір оренди між ОСОБА_1 та САП «Родючисть» розірваний у встановленому порядку не був і є чинним.

Оспорюючи позовні вимоги, відповідач послався на те, що, на його думку, договір оренди землі між ОСОБА_1 та САП «Родючисть» закінчив свою дії 15 жовтня 2015 року, тобто на момент укладення договору з ФГ «Натон» ( 29 грудня 2015 року) попередній договір з позивачем, укладений 15 жовтня 2005 року на 10 років, закінчився, тому підстав для визнання договору оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Натон» немає.

Разом з тим, задовольняючи позовні вимоги, суд виходить з того, що на момент укладення оспорюваного договору з ФГ «Натон» попередній договір оренди землі з САП «Родючисть» не закінчився і був чинним.

Пунктом 8 договору, укладеного між ОСОБА_1 та САП «Родючисть» передбачено, що строк дії договору становить 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Земельна ділянка була передана позивачу в користування на 10 років за актом приймання-передачі.( ар. с. 8, 9-10).

Відповідно до п. 40 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, при укладенні цього договору сторони досягли згоди щодо початку дії його строку з моменту державної реєстрації ( 18 серпня 2006 року), тому строк його дії починається саме з цієї дати.

Вирішуючи питання про початок дії строку договору між ОСОБА_1 та САП «Родючисть», суд також бере до уваги наступне.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Таким правочин є вчиненим з моменту з моменту його державної реєстрації ( ч.1 ст. 210 ЦК України).

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов*язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов*язки за договором, тобто коли договір ( як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року).

З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,02 га між ОСОБА_1 та САП «Родючисть», який був укладений 15 жовтня 2005 року та зареєстрований 18 серпня 2006 року, закінчувався 18 серпня 2016 року, тоді як оспорювані договори оренди земельних ділянок з ФГ «Натон» були зареєстровані 29 грудня 2015 року, тобто задовго до спливу чинного договору оренди землі з САП «Родючисть».

Відтак, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства, спрямованого на забезпечення, визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря.

Таким чином, укладенням договорів оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Натон» були суттєво порушені права САП «Родючисть», які підлягають судовому захисту шляхом визнання недійсними договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1 та ФГ «Натон».

Що ж стосується вимог позивача в частині скасування державної реєстрації договорів оренди землі, які необхідно визнати недійсними, то в цій частині суд не вбачає підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

У відповідності з ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до положень п.п.1,3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.

З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист розяснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними правонабувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої] влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.

Згідно п.п. 1 та 3 ч. 3 ст. 10 зазначеного Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Суду не надано належних та допустимих доказів того, що при державній реєстрації оспорюваних договорів оренди землі державний реєстратор повною мірою перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, впевнився у відсутності державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Отже, зі змісту вищезазначених положень законодавства вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.

Таким чином, рішення суду про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі та при отриманні державним реєстратором відповідного рішення суду, що набрало законної сили, він зобов'язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав, а в разі відмови скасування такого запису заінтересовані особи не позбавлені права звернутися до суду з відповідними вимогами зобов*язального характеру, зокрема, з вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

За таких обставин вимоги позивача про визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2015 року заявлені передчасно і є такими, що не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 213, 214, 215 ЦПК України, ст. ст. 11, 509, 526, 527, 626, 629, 638 ЦК України, ст. 1,13 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 215, 203, 792 Цивільного кодексу України, ст. ст. 116, 125, 126 Земельного кодексу України п.п.1, 3 ч. 3 ст. 10, ст. 2, ст. 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд

В И Р І Ш И В :

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 29 грудня 2015 року між фермерським господарством «Натон»( ) та ОСОБА_1 зареєстрований на підставі рішення № 28461880 від 26.02.2016).

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 29 грудня 2015 року між фермерським господарством «Натон»( ) та ОСОБА_1 зареєстрований на підставі рішення № 28105171 від 05.02.2016).

В іншій частині позову відмовити за безпідставністю позовних вимог.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя