Справа №484/707/17 01.08.2017 01.08.2017
Провадження №22-ц/784/1723/17
Справа № 484/707/17-ц
Провадження № 22-ц/784/1723/17 Головуючий першої інстанції: Фортуна Т.Ю.
Категорія: 23 Суддя-доповідач апеляційного суду: ОСОБА_1
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

01 серпня 2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області у складі:

головуючого: Базовкіної Т.М.,

суддів: Кушнірової Т.Б. та Яворської Ж.М.,

із секретарем судового засідання: Гавор В.Б.

за участі позивача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засідання в місті Миколаєві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2

на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 29 червня 2017 року по справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма ОСОБА_3» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и л а :

У березні 2017 р. ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма ОСОБА_3» (далі ТОВ «Агрофірма ОСОБА_3») про розірвання договору оренди землі.

В обґрунтування своїх вимог позивач вказував, що він є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: :01:000:0142, площею 3,0384 га; :03:000:0251, площею 1,3866 га; :01:000:0328, площею 0,2768 га; :01:000:0529, площею 0,017 га, які розташовані в межах Камяномостівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. 10 червня 2009 р. між ним та ТОВ «Агрофірма ОСОБА_3» строком на 50 років укладено договір оренди земельних ділянок площею 4,73 га, у тому числі ріллі 4,43 га, пасовищ 0,28 га, багаторічних насаджень 0,02 га. Пунктом 9 договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 1 395 грн.96 коп. без урахування індексу інфляції. Орендна плата вноситься у строк до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Посилаючись на те, що відповідач не виплачує орендну плату за користування земельною ділянкою з дня укладання договору оренди, позивач просив розірвати договір оренди земельних ділянок.

В судовому засіданні позивач та його представник просили задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, посилаючись на ухилення позивача від отримання орендної плати.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 29 червня 2017 р. в позові відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 вказує на невірну оцінку судом фактичних обставин справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права і просить рішення суду скасувати, ухвалити нове про задоволення позову.

У запереченні на апеляційну скаргу представник відповідача вказує на безпідставність її доводів і просить скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Заслухавши доповідь судді, пояснення позивача, дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню із таких підстав.

З матеріалів справи вбачається та судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником чотирьох земельних ділянок, розташованих на території Камянобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею: 3,0384 га (кадастровий номер :01:000:0142); 0,2768 га (кадастровий номер :01:000:0328); 1,3866 га (кадастровий номер :03:000:0251); 0,017 га (кадастровий номер 482581800:01:000:0529), що підтверджується свідоцтвами про право власності на нерухоме майно від 26 та 27 жовтня 2015 р. (а.с. 11-14), які були видані на замі державних актів на право власності на земельні ділянки від 07 жовтня 2004 р.

10 червня 2009 р. між ОСОБА_2В.(орендодавець), від імені якого на підставі довіреності діяв ОСОБА_3, та ТОВ «Агрофірма ОСОБА_3» (орендар) укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 4,73 га з кадастровими номерами :01:000:0142, :03:000:0251, :01:000:0328, :01:000:0529 строком на 50 років з 01 січня 2010 р. по 31 грудня 2059 р.

Даний договір оренди був зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Камянобалківській сільській ради Первомайського району Миколаївської області 21 березня 2012 р. за №01214.

Звертаючись з позовом, позивач наполягав на розірванні договору оренду через невиконання відповідачем його умов щодо орендної плати.

Відмовляючи в позові, суд вважав, що відсутні підстави для розірвання договору оренди із зазначених позивачем підстав у звязку із тим, що орендна плата не була виплачена орендодавцеві не з вини відповідача, а також через недоведеність позивачем систематичності невиплати орендної плати.

Однак, з таким висновком суду погодитись не можна.

Статтею 1 Закону України від 06 жовтня 1998 р. № 161-ХІV (далі Закон № 161-ХІV) визначено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 6 Закону № 161-ХІV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 ЗК України).

Відповідно до ст. 13 Закону № 161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

За змістом ст. 21 Закону № 161-ХІV орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянки. Розмір, умови та строки внесення орендної плати визначаються в договорі оренди.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (ч. 1 ст. 24 Закону № 161-ХІV).

Уклавши 10 червня 2009 р. договір оренди землі, сторони визначили наступні умови щодо нарахування, виплати та перегляду орендної плати.

Пунктом 9 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахування її на банківський рахунок орендодавця; щорічний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 1395,96 грн. З метою захисту майнових інтересів орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених Договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначеною кількістю сільськогосподарської продукції. Форма розрахунку за Договором (грошова або у натуральній формі) окремо щорічно погоджується сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком № 1 до Договору, шляхом подання орендодавцем на імя орендаря письмової заяви. Така заява подається орендодавцем орендарю до 01 вересня року, за який проводиться розрахунок по орендній платі. Якщо протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися в грошовій формі на суму зазначену в абзаці 1 п. 9 Договору. У випадку настання форсмажорних обставин, які призвели до неможливості виконання зобовязань в певній частині, коли між сторонами є домовленість про сплату орендної плати в натуральній формі, орендар виплачує орендодавцю грошову компенсацію за частину недоданої сільськогосподарської продукції або заміняє іншою сільськогосподарською продукцією.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахуванням індексу інфляції (п. 10 Договору).

Орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі (п. 11 Договору).

Пункт 12 Договору передбачає, що передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або) послуг.

Виключно за взаємної згоди сторін розмір орендної плати може бути переглянутий в разі необхідності, але не частіше ніж один раз на рік, у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі в наслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 13 Договору).

Пунктами 38 та 39 Договору передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Згідно з п. 14 Договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,3% несплаченої суми за кожен день

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону № 161-ХІV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно із пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 р. у справі № 6-977цс16.

Відповідно до Додатку № 1 до Договору встановлені форми орендної плати: грошова 1 395 грн. 96 коп. (термін виплати - до 26 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі) або натуральна: пшениця - 900,00 кг, ячмінь - 940,00 кг, соняшник - 55,00 кг, цукор - 10,00 кг, кукурудза (в зерні) - 100,00 кг (термін виплати - після збору належної до видачі сільськогосподарської продукції, але не пізніше 26 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі); відробіткова форма оплати - оранка (культивація) присадибної ділянки в розмірі до 0,25 га безоплатно, понад зазначену площу - з оплатою орендодавцем вартості таких робіт по цінам, встановленим в господарстві орендаря (термін виконання - щоосені, але не пізніше 31 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі); грошова допомога на погребіння в розмірі 500,00 грн. (термін виконання у випадку смерті орендодавця).

Як встановлено судом і таке підтверджується наданими позивачем копіями відомостей про видачу сільськогосподарської продукції за 2011-2012 роки, довідкою № 195 від 12 квітня 2017 р. (а.с. 33-43), у якості орендної плати ОСОБА_2 у 2010 р. нараховано 1 481 грн. 99 коп., утримано та сплачено ПДФО - 222 грн. 30 коп., виплачено по довіреності 1 259 грн. 69 коп. 26 квітня 2010 р.; за 2011 рік нараховано 1 481 грн. 99 коп., утримано та сплачено ПДФО - 222 грн. 30 коп., виплачено по довіреності 1 259 грн. 69 коп. 19 серпня 2011 р. та видано 200 кг пшениці; за 2012 рік нараховано 2 857 грн. 26 коп., утримано та сплачено ПДФО - 428 грн. 60 коп., видано: пшениці - 220 кг на суму 440,00 грн., ячменю - 110 кг на суму 220 грн. 01 коп., кукурудзи - 130 кг на суму 223 грн. 60 коп., соняшнику - 65 кг на суму 266 грн. 51 коп., виплачено по довіреності 1 278 грн. 54 коп. 26 червня 2013 р.; за 2013 рік нараховано 2 857грн. 26 коп., утримано та сплачено ПДФО - 428 грн. 59 коп., виплата не проведена; за 2014 рік нараховано 2 857 грн. 26 коп., утримано та сплачено ПДФО - 428 грн. 59 коп., виплата не проведена; за 2015 рік нараховано 3 253 грн. 81 коп., утримано та сплачено ПДФО - 488 грн. 07 коп. та військовий збір 48 грн. 81 коп., виплата не проведена; за 2016 рік нараховано 3 904 грн. 24 коп., утримано та сплачено ПДФО - 702 грн. 76 коп. та військовий збір - 58 грн. 56 коп., виплата не проведена.

Таким чином, починаючи з 2012 р. відповідач систематично (більше двох разів) допускав порушення умов договору щодо орендної плати, а саме мали місце несплата передбаченої договором орендної плати за 2013-2016 роки та несвоєчасна її виплата у 2012 р., що в силу вимог п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 1 ст. 32 Закону № 161-ХІV є підставою для розірвання договору оренди землі.

При цьому колегія суддів вважає, що відмовляючи в позові суд безпідставно послався на те, що орендна плата не була виплачена позивачеві, оскільки останній за нею не звертався.

Відповідно до ст.ст. 526, 530, 610, ч. 1 ст. 612 ЦК України зобов'язання повинні виконуватись належним чином, у встановлений термін, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Статтею 599 ЦК України встановлено, що зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Прострочення боржника не настає, якщо зобовязання не може бути виконано внаслідок прострочення кредитора (ч.ч. 1, 4 ст. 612 ЦК України).

Кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають iз суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку (ч. 1 ст. 613 ЦК України).

Укладеним сторонами договором (п. 9) передбачено, що щорічно сторони узгоджують форму оплати за договором оренди (грошова або натуральна), для чого орендодавець звертається до орендаря із заявою, яку він має подати до 01 вересня відповідного року. Якщо ж протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися в грошовій формі через касу підприємства.

Будь-яких доказів того, що орендар протягом 2013-2016 року не мав можливості, в тому числі із застуванням процедури, передбаченої ст. 537 ЦК України, виконати обовязок щодо виплати орендної плати через прострочення орендодавця, здійснював повідомлення позивача про строки та можливість отримання грошових коштів в рахунок орендної плати, але останній ухилявся від її тримання, відповідачем не надано.

Між тим, про відмову у виплаті відповідачем орендної плати свідчить звернення позивача до правоохоронних органів у 2016 р. та проведені цими органами перевірки, а також пояснення свідків ОСОБА_4 та ОСОБА_5

За такого суд помилково вважав, що відсутні підстави для задоволення позову, а тому в силу п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України рішення суду необхідно скасувати, ухвалити нове про задоволення позову.

У звязку зі задоволенням позову та виходячи з вимог ст. 88 ЦПК України із відповідача на користь позивача слід стягнути сплачений останнім судовий збір: за подання позовної заяви (640 грн.) та за звернення із апеляційною скаргою (704 грн.), а всього 1 344 грн.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 29 червня 2017 року скасувати, ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма ОСОБА_3» про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Розірвати укладений 10 грудня 2009 року між ОСОБА_2 (орендодавець), від імені якого діяв ОСОБА_3, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма ОСОБА_3» (орендар) договір оренди землі загальною площею 4,73 га, яка складається із земельних ділянок з кадастровими номерами:01:000:0142, :03:000:0251, :01:000:0328, :01:000:0529, який зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Камянобалківській сільській ради Первомайського району Миколаївської області 21 березня 2012 року за реєстровим № 01214.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма ОСОБА_3» на користь ОСОБА_2 1 344 (тисячу триста сорок чотири) грн. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий Т.М. Базовкіна

Судді: Т.Б. Кушнірова

ОСОБА_6