СЕМЕНІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №527/91/16-ц
Провадження №2/547/5/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 серпня 2017 року смт Семенівка, Полтавська область

Семенівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді В.Ф.Харченка,

за участі секретаря судового засідання І.І.Совєтової,

позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

відповідача ОСОБА_3,

представника відповідача ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 1 цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3, про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку укладеним, про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку недійним, про стягнення коштів, про стягнення збитків,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2016 року позивач звернувся до Глобинського районного суду Полтавської області з позовом до відповідача про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, визнання за позивачем права власності на житловий будинок. Ухвалою Глобинського районного суду Полтавської області від 31.03.2016 справу передано для розгляду до Семенівського районного суду Полтавської області.

Позивач неодноразово змінював підставу та предмет позову, висував та просив залишити без розгляду окремі позовні вимоги, у т.ч. до відповідача ОСОБА_5 (ОСОБА_5) тощо.

20.01.2017 позивач сформулював такі остаточні позовні вимоги (т. 2, а.с. 173-175): визнати договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 укладеним між ОСОБА_1 (покупцем) та ОСОБА_3 (продавцем) 28.10.2011; визнати договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 укладений 28.10.2011 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, недійсним; стягнути з відповідача на користь позивача грошові кошти у розмірі 55000 грн, збитки в сумі 333860 грн, разом 388860 грн; покласти на відповідача судові витрати по сплаті експертизи, сплаті судового збору, витрати на правову допомогу.

В обґрунтування позову зазначено, що у жовтні 2011 року позивач, як покупець, був упевнений, що уклав із відповідачем, як продавцем, договір купівлі-продажу вказаного житлового будинку, який належав відповідачеві, за узгоджені сторонами 55000 грн, які й було передано позивачем відповідачеві. Останній передав позивачеві документи на будинок, ключі від будинку. Сторони не вчинили нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, оскільки будинок мав самовільно здійснено забудову, а відповідач обіцяв підписати договір після того, як "узаконить" самовільну прибудову, впорядкує документи на будинок. Будинок був непридатним для проживання, позивач здійснив його ремонт, потім зі своєю сім'єю вселився у будинок. Згодом відповідач почав вимагати від позивача значно більшу грошову суму за проданий будинок, вказавши, що його вартістю є 25000 доларів США, а не раніше отримані від позивача 55000 грн. Вказує, що у такий спосіб відповідач сприяв помилці позивача. Вказана відповідачем ціна будинку є завищеною, оскільки ринкова вартість будинку у жовтні 2011 року складала 54614,00 грн, що за офіційним курсом НБУ складає 6905,47 доларів США. Придбання будинку без земельної ділянки під ним було помилкою. Відтак вважає, що відповідний договір купівлі-продажу між сторонами було укладено, його слід визнати недійсним, у т.ч. з огляду на помилку відповідача щодо обставин правочину, якій сприяв відповідач.

Вартість проведених позивачем будівельних робіт щодо непридатного для проживання спірного будинку складає 333860,00 грн. які разом із безпідставно отриманими 55000,00 грн повинні бути примусово стягнені з відповідача на користь позивача. Порушено питання стягнення 3500,00 грн вартості послуг експерта, та усіх судових витрат.

Позивач у судовому засіданні позов підтримав, пояснив, що у жовтні 2011 року йому стало відомо, що відповідач продає будинок у м. Глобине. За присутності ОСОБА_6 позивач сплатив позивачеві 25000,00 грн за будинок, решта коштів за вказівкою відповідача віддав ОСОБА_6, який попередньо мав придбати будинок у відповідача та вже сплатив відповідачеві цю суму. Відповідач віддав позивачеві документи на будинок, ключі від нього, домову книгу. Будинок не був придатний для проживання, мав значні руйнування, у.ч. не було електроенергії, газопостачання, підлоги на кухні, були значні отвори у стінах ванної та кухні, відсутнє оздоблення стін, захаращене подвір'я тощо. Позивач здійснив необхідний ремонт у будинку, заселився до нього перед 2012-м Новим Роком, тривалий час і неодноразово просив відповідача підписати договір купівлі-продажу, на що останній сказав, що через конфліктування із позивачем ціна будинку вже складає 25000 доларів США, а не 12500 доларів США.

У грудні 2015 року відповідач забрав у позивача домову книгу на будинок, яку потім не повернув.

Представник позивача пояснив, що у присутності свідків ОСОБА_6 і ОСОБА_7 позивач і відповідач домовилися про продаж відповідачем позивачеві спірного будинку, за будинок були передані 55000,00 грн, що було його ціною. Було досягнуто домовленість саме щодо купівлі-продажу, але відповідач 4 роки уникав вирішення питанням укладення договору купівлі-продажу будинку. Відповідач одразу передав позивачеві документи на будинок, ключі від нього, не заперечував щодо здійснення ремонту та вселення позивача у будинок, що також свідчить про продаж будинку. Позивач не розрізняє поняття авансу чи завдатку, інших схожих термінів, тому сплачені за будинок 55000,00 грн повинні бути повернуті відповідачем позивачеві, у т.ч. через відсутність письмового договору купівлі-продажу будинку. Згодом відповідач через представника хотів від позивача 12500 доларів США за будинок, а пізніше ще більше - 25000 доларів США.

Представник вважав, що договір купівлі-продажу будинку вважається укладеним 28.10.2011, тобто в момент прийняття позивачем пропозиції відповідача продати будинок за 55000 грн. Надалі відповідач не вчиняв дій, спрямованих на підписання договору, почав вимагати значно більші кошти за нього, чим ввів в оману позивача. Усі подальші дії свідчать про свідоме небажання відповідача продати будинок позивачеві. Через такі дії відповідача позивач припустився помилки щодо правочину, який має бути визнаний недійсним.

Відповідач повинен відшкодувати позивачеві вартість невідокремлюваних покращень спірного будинку у сумі 333860,00 грн., які визначено експертом. Документів щодо вартості придбаних матеріалів та проведених будівельних і ремонтних робіт не збереглися.

Відповідач заперечував щодо позову, вказав, що із серпня 2011 року мав намір продати спірний будинок. Відповідачеві вже дали аванс за спірний будинок, але потім позивач висловив намір придбати будинок та повернути первинно визначеному покупцеві аванс, на що відповідач погодився. Позивач дав відповідачеві аванс за будинок у сумі 55000,00 грн, що на той час складало близько 7500,00 доларів США. Відповідач передав позивачеві ключі від будинку, наявні у той час документи на будинок, державні акти на земельні ділянки. Відповідач не знає різниці між авансом і задатком. Відповідач не знає чому позивач зараз живе у будинку, будинок значно змінився - обшитий деревом, змінено дах, встановлено паркан тощо. Відповідач згоден підписати договір купівлі-продажу якщо позивач доплатить йому 12000,00 доларів США.

Представник відповідача заперечував проти позову, вказав, що відповідач не ухилявся від підписання договору купівлі-продажу, його нотаріального посвідчення, оскільки між сторонами, щонайменше, не було згоди щодо вартості будинку. Недодержання сторонами письмової форми договору купівлі-продажу не може ґрунтуватися на свідченнях свідків. Суд не може визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, оскільки останній підлягає і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Посилаючись на правову позицію, сформульовану Верховним Судом України у постанові від 07.09.2016 (номер справи не вказав) вважав, що у справі відсутні підстави для застосування наслідків, передбачених як ч. 3 так і ч. 4 ст. 390 ЦК України, оскільки відсутні докази витрат на утримання та збереження спірного будинку відповідачем, відсутні відомості про суму, на яку збільшилася вартість спірного будинку внаслідок здійснених позивачем поліпшень, перед експертом не ставилося питання збільшення ринкової вартості майна. У позивача був відсутній дозвіл на перебудову будинку.

Вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, вислухавши свідків, вивчивши матеріали справи, судом встановлено такі обставини та визначені відповідно до них правовідносини.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 22.11.2006 відповідач ОСОБА_3 придбав у ОСОБА_8 житловий будинок житловою площею 22,7 кв.м., загальною площею 40,2 кв.м. та господарські будівлі сарай, огорожа, вбиральня за адресою: АДРЕСА_3 (т. 1, а.с. 10-13, т. 2, а.с. 166, 167). Договір купівлі-продажу зареєстровано 22.11.2006 приватним нотаріусом, який посвідчив вказаний договір, у частці 1/1 за відповідачем як його приватну власність (т. 2, а.с. 168, 169).

Згідно витягу Відділу Держкомзему у Глобинському районі від 03.08.2011 № ВТ-12011 ОСОБА_3 є власником земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, місце розташування: АДРЕСА_4 для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд, площею 0,0660 га (т. 2, а.с. 126). Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку Серія НОМЕР_2 від 29.10.2007 ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_3 від 22.11.2006 НОМЕР_4 є власником земельної ділянки площею 0,0660 га., розташована: АДРЕСА_5, для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (т. 2, а.с.128).

Згідно витягу Відділу Держкомзему у Глобинському районі від 03.08.2011 № ВТ-22011 ОСОБА_3 є власником земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_5, місце розташування: АДРЕСА_4 для ведення особистого селянського господарства, площею 0,3499 га (т. 2 а.с. 127). Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку Серія НОМЕР_6 від 29.10.2007 ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_3 від 22.11.2006 НОМЕР_4 є власником земельної ділянки площею 0,3499 га., розташована: АДРЕСА_5, для ведення особистого селянського господарства (т. 2, а.с. 129).

Відповідно до звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок, переданих у власність ОСОБА_3, розташованої на території Глобинської міської ради за адресою: АДРЕСА_6 (т. 2, а.с. 141-165), ринкова вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення ОСОБА_3, розташованої на території Глобинської міської ради за адресою: АДРЕСА_7, наданої для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд, площею 660 кв. м, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_2 від 29.10.2007, кадастровий номер НОМЕР_1, яка визначена для укладання договору купівлі-продажу, по оцінці методом співвіднесення, становить 8841,00 грн.; станом на 20.07.2011 ринкова вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення ОСОБА_3, розташованої на території Глобинської міської ради за адресою: АДРЕСА_8, наданої для ведення особистого підсобного господарства, площею 3499 кв.м, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_6 від 29.10.2007, кадастровий номер НОМЕР_5, яка визначена для укладання договору купівлі-продажу, по оцінці методом співвіднесення, становить 32541 грн., станом на 20.07.2011.

Відповідно до будинкової книги для прописки громадян, що проживають АДРЕСА_9 (т. 2, а.с. 92-93), на постійне місце проживання записаний ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_3 народження, ОСОБА_10 ІНФОРМАЦІЯ_4 народження, ОСОБА_11, ІНФОРМАЦІЯ_5 народження.

Отже за адресою АДРЕСА_8, розташовані спірний будинок та дві земельні ділянки.

У жовтні 2011 року позивач та відповідач домовилися про продаж відповідачем позивачеві вказаного будинку. Відповідач не заперечував отримання від позивача за будинок 55000 грн, однак вказав, що це була частина вартості будинку, інша мала бути сплачена пізніше. Одночасно відповідач передав позивачеві наявні у нього документи на будинок і землю - технічні паспорти, державні акти, домову книгу, ключі від будинку, дозволив проживання у будинку.

Позивач стверджував, що передані ним відповідачеві 55000,00 грн є вартістю придбаного нежитлового будинку.

У судовому засіданні за клопотанням позивача та його представника допитані свідки.

Так, свідок ОСОБА_12, яка є "цивільною дружиною" позивача повідомила, що з 18 років проживає із позивачем, вони не перебувають у шлюбі. Їм стало відомо, що відповідачем продається будинок у АДРЕСА_10 від будинку були у ОСОБА_13, який показував будинок можливим покупцям. Свідок знає, що позивач сплатив за будинок 55000 грн відповідачу. Відповідач передав їм одразу старий і новий план на будинок, державні акти та документи щодо оцінки землі, план на газопостачання будинку, ключі від будинку. Придбаний будинок був непридатним для проживання, у ньому здійснено значні роботи: перекрито дах, перероблено підлоги, вирівняні стіни тощо. Позивач і свідок вселилися у будинок 02 січня 2012 року, вони часто телефонували відповідачеві з приводу оформлення купівлі-продажу будинку, на що останній казав, що не може приїхати, хворіє, перебуває у відрядженні, у зоні АТО тощо. 23 серпня 2015 року свідкові зателефонувала співмешканка відповідача на ім'я ОСОБА_12, сказала, що через несплату грошей за будинок відповідач подає на виселення, вони повинні обрати або гроші, або будинок. До липня 2015 року домова книга була у позивача і свідка. Позивач віддав домову кригу відповідачеві, оскільки останній просив її для того, щоб виписатися із будинку.

Свідок ОСОБА_22 повідомив, що у жовтні 2011 року позивач просив його поїхати разом для допомоги у придбанні будинку. Під час розмови були відповідач і ще один чоловік. Відповідач дав документи на будинок свідкові, говорив позивачеві що тепер це його хата, що скоро все оформлять, тощо. Потім свідок допомагав привозити будівельні матеріали для ремонту і будівництва будинку.

Свідок ОСОБА_23 знає, що відповідач придбав будинок у родини ОСОБА_11. Зразу відповідач встановив у будинку ще одну стіну, добудував літню кухню і сарай, утеплював його, потім вирішив продати. На прохання відповідача свідок мав ключі від будинку, показував його можливим покупцям. Відповідач казав свідкові, що на перепродажу будинку позивачеві заробив 25000 грн. Позивач одразу після придбання будинку почав робити ремонт, бо будинок був непридатний для проживання.

Свідок ОСОБА_24 пояснила, що відповідач позичив у неї гроші, оскільки хотів придбати будинок у м. Глобине. Казав, що поверне їх, як продасть будинок, але до зараз більш як 4 роки позичені гроші не повертає.

ОСОБА_17 як свідок дав показання, що позивач просив у нього допомоги переоформити документи на будинок. Чув, що гроші за будинок дали, документи на будинок передали, але до кінця продаж не оформили. До вселення у будинок позивача будинок був нежилим, зараз позивач живе у ньому.

Свідок ОСОБА_25 дав свідчення, що його розпитував позивач чи не продає хтось будинок, на що той сказав, що будинок у м. Глобине продає відповідач. Свідок дав позивачеві номер телефону відповідача. Раніше у будинку жила бабуся, яка померла, у будинку було неможливо жити. Свідок знає, що за будинок сплачено 55000 грн.

Представник відповідача, посилаючись на ч. 1 ст. 218 ЦК України заперечував вказані показання свідків як докази, оскільки рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків у разі недодержання сторонами вимоги щодо письмової форми купівлі-продажу спірного будинку.

Відповідно до витягу з кримінального провадження № 0001061 (т. 2, а.с. 64) 05.11.2015 до ЄРДР внесено запис про злочин, передбачений ч. 1 ст. 190 КК України, фабула: в 2011 році в м. Глобине Полтавської області ОСОБА_3 з чоловіком на ім'я ОСОБА_6, шляхом зловживання довірою, в ході купівлі-продажу будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_11 заволоділи грошовими коштами ОСОБА_1.

Відповідно до протоколу допиту свідка ОСОБА_3 від 12.12.2015 (т. 2, а.с. 79-80) по суті заданих запитань дав наступні показання: що в кінці 2006 року, на підставі договору купівлі-продажу, у ОСОБА_10 придбав собі будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_11 Полтавської області. Придбавши даний будинок, в ньому не проживав, а робив лише ремонт, а саме: заливав фундамент, обкладав цеглою, проводив газ, проводив воду, робив каналізацію, електропроводку, ставив дерев'яні вікна та ролети на вікна, залізобетонний паркан загальною довжиною 50 м., до будинку пристроїв цегляну веранду, також в середині самого будинку здійснював ремонтні роботи. В 2011 році, після того, як виконав усі ремонтні роботи, вирішив продати будинок. Спочатку продав будинок ОСОБА_19, ІНФОРМАЦІЯ_2, який дав частину грошей за будинок, а сам надав йому довіреність розпоряджатися даним будинком на власний розсуд, але так як він всі гроші не віддав, повернув ту частину грошей, яку він давав та забрав документи. Після цього в 2011 році до ОСОБА_3 зателефонував ОСОБА_1 та запропонував купити цей будинок в АДРЕСА_12. ОСОБА_3 сказав що продає будинок за 25 000 доларів США, ОСОБА_1 сказав, що таких грошей не має, що є лише 55 000 грн. Домовилися щоб ОСОБА_1 дає завдаток 55000 грн, а останню частину грошей віддасть пізніше, в найближчий час. ОСОБА_1 дав 55000 грн, а ОСОБА_3 віддав всі оригінали документів на даний будинок. Після цього гроші так і не віддав.

Відповідно до протоколу допиту свідка ОСОБА_20 від 11.12.2015 (т. 2, а.с. 81, 82) вбачається, що ОСОБА_3 продав ОСОБА_1 будинок за 55000 грн, які просив та отримав зразу від ОСОБА_1. .ОСОБА_3 потрібна була сума одразу, пообіцяв потім підписати документи. З урахуванням витраченого на придбання будинку та його поліпшення заробив 25000 грн.

Згідно протоколу допиту свідка ОСОБА_6 від 12.12.2015 (т. 2, а.с. 83, 84) він попередньо домовився придбати будинок у ОСОБА_3, заплатив вже йому завдаток 25000 грн, решту 25000 грн мав намір віддати пізніше. ОСОБА_21ОСОБА_3 сказав, що знайшов покупця, який дасть йому зразу всі гроші за будинок. Свідок погодився, отримав від ОСОБА_1 27000 грн.

Особи, які беруть участь у справі, не надали відомостей або доказів щодо існування або закриття вказаного кримінального провадження на час судового розгляду, у т.ч. на час судових дебатів, не знають чи воно закрито, чи скеровано до суду тощо.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису (ч.ч. 1, 2 ст. 209 ЦК України). Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. (ч.ч. 1, 2 ст. 210 ЦК України)

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ч. 3 ст. 334 ЦК України). Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України, та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, купівля-продаж спірного будинку повинна відбуватися за умови нотаріального посвідчення відповідного договору. Право власності у набувача (позивача) за договором купівлі-продажу виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Судове рішення не може підмінити відповідні процедури державної реєстрації прав.

Отже, для захисту прав позивача у справі повинно бути доведено факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірного будинку і факт державної реєстрації права власності позивача на нього.

Натомість у справі відсутні докази щодо ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку та, як наслідок, державної реєстрації права власності позивача на будинок.

Так, у справі відсутні, щонайменше, докази: вчинення позивачем або відповідачем та/або з іх ініціативи нотаріусом дій, спрямованих на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, та які передбачено Законами України "Про нотаріат", "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, докази пред'явлення правовстановлюючих документів на нерухомість, перевірки нотаріусом повноважень сторін можливого правочину, їх цивільної дієздатності, встановлення волевиявлення та дійсних намірів сторін, перевірка відсутності заборони відчуження або арешту майна за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, складення нотаріусом необхідних витягів із відповідних державних реєстрів щодо спірного будинку, висновок суб'єкта оціночної діяльності щодо вартості будинку, викладення проекту договору купівлі-продажу на спеціальних бланках нотаріальних документів, оплати вчинення нотаріальних дій, які може бути вчинено лише після відповідної оплати нотаріусу.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз'яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК) (п. 5 Постанови Пленуму вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав").

Ураховуючи зазначене суд відхиляє доводи позову щодо ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Позивачем і відповідачем не втрачено можливість вчинення дій, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірного будинку.

Відтак вимоги позову про визнання укладеним 28.10.2011 договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_13 укладеним між ОСОБА_1 (покупцем) та ОСОБА_3 (продавцем) задоволенню не підлягають.

Стаття 215 ЦК України передбачає умови недійсності правочину. Проте, оскільки правочин щодо купівлі-продажу спірного будинку вчинено не було, вимоги про визнання його недійсним також не підлягають задоволенню судом.

Позивач і його представник просили стягнути з відповідача на користь позивача сплачені відповідачем позивачеві 55000,00 грн як вартість (ціна) спірного будинку. У поясненнях не змогли вказати правову підставу відповідного стягнення. У своїх поясненнях та уточнених позовних вимогах вказували, що вказані кошти мають бути повернуті, називали їх і авансом, і задатком, і коштами за недійсним правочином, і безпідставно отриманим майном тощо. Відповідач також вказав на необізнаність у відмінностях зазначених понять.

Виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (ч. 1 ст. 546 Ц України).

Згідно із ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Верховний Суд України у постанові судових палат у цивільних та господарських справах від 2 жовтня 2013 року № 6-88цс13 сформував правову позицію, що у разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень частини першої статті 1212 ЦК України, у тому числі й щодо зобов'язання повернути майно позивачу. Судові палати вказали, що під вiдсутнiстю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказiвцi закону, або суперечить меті правовiдношення i його юридичному змісту. Тобто вiдсутнiсть правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином. Тобто у разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, стаття 1212 ЦК України може бути застосована тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.

Правова позиція, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 01 лютого 2017 року у справі № 6-2711цс16 зазначає, що зобов'язання у зв'язку з безпідставним набуттям майна виникають за наявності трьох умов: набуття або зберігання майна; набуття або зберігання майна за рахунок іншої особи; відсутність правових підстав для такого набуття чи зберігання або припинення таких підстав згодом.

Конструкція статті 1212 ЦК, як і загалом норм глави 83 ЦК, свідчить про необхідність установлення так званої "абсолютної" безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Відтак, з огляду на доведену передачу позивачем відповідачеві спірних 55000,00 грн, вказана сума підлягає примусовому стягненню з відповідача на користь позивача (поверненню).

У справі встановлено, що позивач із жовтня 2011 року здійснював ремонт, облаштування, добудування тощо спірного домогосподарства. Будь-яких заперечень щодо цього з боку відповідача не було. Позивач за згоди відповідача вчиняв відповідні дії та вселився у будинок. Про це свідчить також передавання ключів, документів щодо будинку та земельних ділянок, будинкової книги тощо.

Отже позивач є добросовісним володільцем спірного будинку.

В обґрунтування стягнення з відповідача 333860,00 грн. зазначено, що вказана сума є збитками у вигляді проведених будівельних невід'ємних робіт у спірному домоволодінні.

Відповідно до висновку експертного будівельно-технічного дослідження № 112-15 від 21.12.2015 (т. 1, а.с. 21-63) ринкова вартість домоволодіння, розташованого в АДРЕСА_14, станом на грудень 2015 року становить 206337,00 грн. Вартість проведених протягом 201102015 років будівельних невід'ємних ремонтних робіт у вказаному домоволодінні становить 333860,00 грн. Ринкова вартість вказаного домоволодіння на жовтень 2011 року становила 54614,00 грн.

У справі встановлено, що позивач із жовтня 2011 року здійснював ремонт, облаштування, добудування тощо спірного домогосподарства. Будь-яких заперечень щодо цього з боку відповідача не було.

Ремонті роботи є невідокремлюваними.

Вирішуючи питання неоднакового застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права - ч. 3 ст. 390 ЦК України та ч. 4 ст. 390 ЦК України, - де суд, посилаючись на частини третю та четверту статті 390 ЦК України, стягнув з відповідачки саме вартість понесених витрат на ремонтні роботи, а не приріст ринкової вартості майна, - що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, Верховний Суд України у постанові від 07.09.2016 у справі № 6-389цс16 сформулював правовий висновок, що відповідно до частини третьої статті 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Згідно із частиною четвертою статті 390 ЦК України, якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Отже, частина третя зазначеної норми матеріального права регулює права добросовісного або недобросовісного набувача чужого майна на відшкодування витрат, здійснених ним з часу, коли у власника виникло право на повернення цього майна або на отримання доходів від його використання.

Разом з тим положення частини четвертої статті 390 ЦК України застосовуються до правовідносин, при яких добросовісному набувачу (володільцю) належить право на поліпшення набутого ним майна та залишення за собою результатів такого поліпшення за умови можливості їх відокремлення або право на відшкодування сум, на які збільшилась вартість поліпшеного майна, за неможливості їх відокремлення.

Застосування зазначених норм матеріального права суттєво різниться залежно від визначення підстав та сум, які підлягають відшкодуванню. Зокрема, за положеннями частини третьої підлягають відшкодуванню фактичні витрати, здійснені добросовісним або недобросовісним набувачем, які необхідно було зробити задля збереження майна або на його утримання з часу, коли власнику належало право, зокрема, на повернення майна.

На відміну від норми частини третьої статті 390 ЦК України, за положеннями частини четвертої цієї статті добросовісному набувачу або володільцю належить право отримати відокремлювані поліпшення майна або право на відшкодування невідокремлюваних поліпшень пропорційно збільшенню вартості майна унаслідок цих поліпшень.

Тому, визначаючи суму відшкодування, яка підлягає стягненню з добросовісного володільця на користь власника майна, суд має виходити з суми, на яку збільшилась вартість будинку, або часу, з якого майно підлягало поверненню та вартості необхідних витрат на його утримання та збереження, які вимушений здійснити добросовісний володілець починаючи з цього часу.

У справі не встановлено склад та розмір необхідних витрат позивача на утримання, збереження спірного будинку (ч. 3 ст. 390 ЦК України).

Ремонтні та будівельні роботи здійснювалися позивачем на власний розсуд задля організації спірного будинку як свого житла, параметри будинку змінено, у т.ч. його площу.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (ч.ч. 1, 2 ст. 11 ЦПК України).

Пунктом 3 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 N 14 "Про судове рішення у цивільній справі" судам роз'яснено, що відповідно до положень статей 10 і 11 ЦПК суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позивачем вимог та зазначених і доведених ним обставин. Відповідно до статті 19 Конституції України, статті 1 ЦПК та з урахуванням положення частини четвертої статті 10 ЦПК вийти за межі заявлених вимог (вирішити незаявлену вимогу, задовольнити вимогу позивача у більшому розмірі, ніж було заявлено) суд має право лише у випадках, прямо передбачених законом.

Ураховуючи зазначене суд робить висновок, що належним способом захисту прав позивача є ч. 4 ст. 390 ЦК України - стягнення відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість будинку (приріст ринкової вартості), з жовтня 2015 року (моменту передавання будинку позивачеві) до грудня 2015 року (місяць, що передує зверненню позивача до суду із цим позовом).

Натомість позовна вимога сформульована саме як "додаткові збитки в вигляді проведення будівельних невід'ємних ремонтних робіт в домоволодінні" у розмірі 333860,00 грн., а, відтак, з огляду на ст.ст. 3, 11 ЦПК України, диспозитивність цивільного судочинства та змагальність сторін, недопущення прояву упередженості суду, ст. 16 ЦК України суд не може вийти за межі позовних вимог та відмовляє у стягненні вказаної позовної вимоги через невірно обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав.

Відповідно до ст. 22 ЦК України суд стягує з відповідача на користь позивача 3500,00 грн витрат з оплати вартості експертизи (т. 1, а.с. 98) як витрати, зроблені позивачем для відновлення свого порушеного права (вартість послуг оцінювача).

Відтак з відповідача на користь позивача слід стягнути 58500,00 грн. (55000 + 3500).

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 10, 11, 57, 60, 88, 208, 209, 212, 214, 215, 223, 228, 291, 292, 294, 296 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Задоволити позов частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 58500,00 грн.

У задоволенні позову у іншій частині відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Полтавської області через Семенівський районний суд Полтавської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя В.Ф.Харченко

Повний текст рішення складено 03.08.2017.