РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/16864/15-ц

пр. № 2/759/398/17

04 липня 2017 року м. Київ

Святошинський районний суд м. Києва

в складі: головуючого - судді Миколаєць І.Ю.

при секретарі Шелудько В.В., Слепець Є.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», 3-тя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., Фонд гарантування вкладів фізичних осіб Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» про визнання частково недійсним договору іпотеки, застосування наслідків недійсності правочину, та зобов'язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому після уточнення позовних вимог просить визнати частково недійсним договір іпотеки від 19.04.2011р., укладений між ТОВ «Проект К» та ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П., виключити з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, зобов'язати ТОВ «Форум-Інвест» надати йому всі необхідні документи для реєстрації права власності, посилаючись на те, що 07.08.2007р. між ним та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір № К19/20 резервування квартири АДРЕСА_1 загальною площею 66,70 кв.м. (відповідно до технічного паспорту остаточна площа після забудови становить 80,80 ев.м.) та був визначений порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність. Ним в повному обсязі були виконані умови договору резервування та додаткових угод до нього, укладений договір купівлі-продажу цінних паперів, були складені акт пред'явлення облігацій до погашення, акт про погашення пакету облігацій та акт прийому-передачі майнових прав, відповідно до якого ТОВ «Форум-Інвест» передав йому майнові права на квартиру АДРЕСА_1. На даний момент житловий будинок введено в експлуатацію, на квартиру АДРЕСА_1 виготовлений технічний паспорт, однак ТОВ «Форум-Інвест» не надає йому повного пакету документів для оформлення права власності на вказану квартиру. Крім того, йому стало відомо, що 19.04.2011р. відповідач ТОВ «Проект К» передав в іпотеку ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» майнові права на квартиру АДРЕСА_1. Вважає, що вказаний договір іпотеки укладений з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки на час укладення договору іпотеки власником майнових прав являвся він, а не ТОВ «Проект К». Що змусило позивача звернутися до суду за захистом порушеного права.

Позивач та його представник в судовому засіданні позов підтримують та просять його задовольнити.

Відповідачі ТОВ «Форум-Інвест», ТОВ «Проект К» та 3-тя особа ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., в судове засідання 04.07.2017 року не з'явились про день слухання справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили, а тому суд вважає можливим слухати справу у відсутність їх представників.

Представник Фонду гарантування вкладів фізичних осіб ПАТ «Комерційний Банк «Хрещатик» в судове засідання 04.07.2017 року не з'явився, проте надав суду письмові пояснення, в яких проти задоволення позову не заперечує, посилаючись на те, що 19.04.2011р. між банком та ТОВ «Проект К» був укладений кредитний договір про відкриття кредитної лінії з лімітом 2 544 110,94грн. В якості забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором був укладений Договір іпотеки про передачу в іпотеку майнових прав на квартири площею 4 862,50кв.м. Умовами договору № 2-01/11 від 14.03.2011р. передбачено, що ТОВ «Проект К» як іпотекодавець є володільцем спірної квартири, тому договір іпотеки відповідає вимогам законодавства.

Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як встановлено в судовому засіданні, 07.08.2007 р. між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір № К19/20 резервування квартири, за умовами якого за власником облігацій резервується квартира за адресою АДРЕСА_1 та визначається порядок погашення облігацій та передачі квартири у власність (а.с.10-16, том № 1).

Згідно договору № Б93-3/07 купівлі-продажу цінних паперів від 28.09.2007р. ОСОБА_1 придбав цінні папери (іменні безпроцентні облігації) в кількості 6670 шт. з № 136431 по №143110 (а.с.22-27, том № 1).

07.08.2007р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» було підписано додаток № 2 до Договору резервування квартири від 07.08.2007р. за яким було збільшено загальну площу зарезервованої квартири на 10.1 кв. м., а також передбачалось придбання 1010 облігацій з граничним терміном придбання 30.10.2008 року (а.с. 20, том №1).

Згідно договору № Б200-2/08 купівлі-продажу цінних паперів від26.03.2008р. ОСОБА_1 придбав цінні папери (іменні безпроцентні облігації) в кількості 1010 шт. з № 532836 по №533845 388 640, 00 (а.с. 36-41, том № 1).

Відповідно до розпоряджень на виконання облікової операції, виданих ТОВ «Фінком капітал» від 29.10.2007р. та 07.11.2007р. придбані іменні безпроцентні цільові облігації було зараховано на рахунок позивача № 1206 (а.с.30, 31, том № 1).

26.03.2009р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору резервування квартири від 07.08.2007р., пунктом 1 якої передбачено, що виконавець приймає від власника сплачений ним Пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об'єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про право власності у порядку, передбаченому чинним законодавством та договором (ас 17-19, том № 1).

Також 26.03.2009р. ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 були складені акт пред'явлення облігацій до погашення, акт про погашення Пакету облігацій та акт прийому-передачі майнових прав, відповідно до якого ТОВ «Форум-Інвест» передав, а ОСОБА_1 прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 76,80 кв.м., житловою площею 29,20 кв.м. (а.с. 32, 33, 34, 35, 42, -43, 44-45, 46-47, том № 1 ).

Згідно п. 2 Акту прийому-передачі майнових прав ОСОБА_1 набуває право на отримання квартири у власність від ТОВ «Форум-Інвест» після введення будинку в експлуатацію, права єдиного і виключного інвестора зазначеної квартири.

30.10.2012р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено Додаткову угоду № 2 до Договору резервування квартири від 07.08.2007р., якою площа квартири була приведена у відповідність до технічного паспорту БТІ, а саме - 80,80 кв.м., у зв'язку з чим ОСОБА_1 вз'яв на себе зобов'язання сплатити різницю площі, яка склала 4,00 кв.м. з урахуванням ПДВ у розмірі ,00 грн. (ас 21, том № 1).

Згідно квитанцій від 29.09.2015 року, ОСОБА_1, сплатив 26400,00 грн. (ас 28, том № 2).

Таким чином, судом встановлено, що позивач погасив облігації у кількості 7680 шт., які дають право на отримання кв.м. зарезервованої ним квартири та сплатив вартість 4,0 кв.м. вищевказаної квартири в розмірі 26400,00 грн. Що свідчить про виконання позивачем умов договору та додатквих угод до нього.

На квартиру АДРЕСА_1 виготовлено технічний паспорт Київським міським бюро технічної інвентиризації та реєстрації прав власнсті на об'єкти (а.с. 264-266, том № 1).

У відповідності до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Права та обов'язки ОСОБА_1 виникли на підставі договору резервування квартири та додаткових угод до нього і договору купівлі-продажу цінних паперів.

За умовами вказаних договорів ОСОБА_1 сплатив грошові кошти у повному обсязі.

З Сертифіката серії НОМЕР_1 виданого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, будинок по АДРЕСА_1 введено в експлуатацію ( а.с. 48, том №1).

Розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації від 28.04.2012р. присвоєно поштову адресу житловому будинку АДРЕСА_1 (а.с 262, том №1 ).

Статтею 179 ЦК України встановлено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.

Згідно зі ст.190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю.

Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 з 26 березня 2009 року став власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.46, том № 1).

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, ГК України, даного Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Так, за змістом ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно з ч.1 ст.576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч.2 ст.583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Отже, з наведеного вбачається, що однією з необхідних умов для передачі майнових прав в іпотеку є те, що іпотекодавець має бути власником майнових прав та/або наявність згоди власника майнових прав на передачу цих майнових прав в іпотеку.

Судом встановлено, що 14 березня 2011 року на підставі договору №2-01/11 Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» було передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» усі права Товариства з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» за основним договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року в частині інвестування об'єкту будівництва багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1, в тому числі майнові права на спірну квартиру.

В подальшому, з метою забезпечення виконання основного зобов'язання за кредитним договором, 19 квітня 2011 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було передано Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» в іпотеку майнові права товариства на отримання у власність квартир по АДРЕСА_1, в тому числі майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

Поряд з цим, з наявних в матеріалах справи доказів чітко вбачається, що на момент укладення договору №2-01/11 від 14 березня 2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» вже не було власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, оскільки з 26 березня 2009 року власником майнових прав на дану квартиру був ОСОБА_1 Будь-якої згоди позивача на передачу майнових прав на спірну квартиру Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» Товариство з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» не отримувало.

У подальшому і Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» згоди позивача, як власника майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, на передачу в іпотеку майнових прав на дану квартиру, також не отримувало.

Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільству, його моральним засадам.

Згідно зі ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За наведених обставин,суд приходить до висновку про те, що договір іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, укладений з порушенням вимог ч.2 ст.583 ЦК України, оскільки, укладаючи даний договір іпотеки, іпотекодавець Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» не було власником предмета іпотеки - майнових прав на спірну квартиру та не мало згоди власника на передачу цих майнових прав в іпотеку. Оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, суд приходить до висновку про те, що договір іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, є недійсним в силу ст.ст.203, 215 ЦК України.

Зі змісту ст.ст.6, 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вбачається, що систему органів державної реєстрації прав становлять: Міністерство юстиції України; центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав; органи державної реєстрації прав, утворені Міністерством юстиції України в установленому законодавством порядку (органи державної реєстрації прав), а також нотаріуси як спеціальний суб'єкт державної реєстрації прав.

Державний реєстратор та нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, зокрема, приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав; здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України.

З наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру іпотек вбачається, що 30 червня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис про обтяження майнових прав, зокрема, на квартиру АДРЕСА_1.

Пунктом 5.1 глави 15 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 року, зареєстрованим в Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 року за №282/20595, встановлено, що нотаріус, який накладав заборону, знімає заборону відчуження майна за рішенням суду.

Якщо нотаріус, який наклав заборону, позбавлений можливості зняти її (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов'язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будь-яких інших причин), заборона може бути знята іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом направляється за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

Таким чином, позови про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав пред'являються до нотаріуса, як спеціального суб'єкта на якого покладаються функції державного реєстратора.

Окрім того, відповідно до п. 253 Інструкції «Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5 нотаріус знімає заборону щодо відчуження нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації за заявою заставодавця (іпотекодавця) в разі визнання рішенням суду договору застави (іпотеки) недійсним.

Таким чином вимоги позивача в частині виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, задоволенню не підлягає.

Згідно ст. 88 ЦПК України з відповідача ТОВ «Форум-Інвест» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 331, 334, 509, 526, 583 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», 3-тя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., Фонд гарантування вкладів фізичних осіб Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» про визнання частково недійсним договору іпотеки, застосування наслідків недійсності правочину, та зобов€язання вчинити дії, задовольнити частково.

Визнати недійсним іпотечний договір № 01-47/1-11/1 від 19.04.2011р., укладений між ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 80.80 кв.м.

Зобовязати Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» виконати умови договору № К19/20 резервування квартири від 07 серпня 2007 року шляхом надання ОСОБА_1 всіх необхідних документів для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1, а саме: довідку виписку із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) обєкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав про участь ОСОБА_1 в інвестуванні обєкта будівництва; завірену копію договору оренди землі за адресою: АДРЕСА_1 та додатків до нього; завірену копію сертифіката серії НОМЕР_1 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю про введення будинку в експлуатацію; завірену копію розпорядження Святошинської районної в м.Києві державної адміністрації про присвоєння поштової адреси житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1; довідку про право набуття ОСОБА_1 у власність квартири АДРЕСА_1, яка складається з однієї кімнати, загальною площею 80,80 кв.м., яка знаходиться на п'ятому поверсі у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1; технічний паспорт БТІ на квартиру АДРЕСА_1, поверх - 5, кількість кімнат - 1, загальною площею 80,80 кв.м., житловою площею - 46,80 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

В решті позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 487грн.20 коп.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів.

Суддя: