Справа №584/737/16-ц Головуючий у суді у 1 інстанції - Толстой О. О.
Номер провадження 22-ц/788/1000/17 Суддя-доповідач - Левченко Т. А.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Левченко Т. А.,

суддів - Семеній Л. І. , Ткачук С. С.

за участю секретаря судового засідання - Різниченко Н.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Апеляційного суду Сумської області цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3

на рішення Путивльського районного Сумської області від 19 квітня 2017 року

у справі за позовом Путивльської міської ради Путивльського району Сумської області до ОСОБА_4, третя особа: ОСОБА_3

про стягнення збитків, -

в с т а н о в и л а:

13 червня 2016 року Путивльська міська рада звернулась з вищезазначеним позовом, який мотивує тим, що 01 лютого 2007 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, загальною площею 87,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1, що розташоване на земельній ділянці, площею 0,0552 га, яка перебуває в комунальній власності. До теперішнього часу, всупереч вимогам ст.ст. 125, 126 ЗК України, відповідач використовує земельну ділянку без оформлення договору оренди землі, чим міській раді завдаються збитки у вигляді неотриманих доходів (орендної плати), розмір яких становить 10 6035 грн. 49 коп.

Уточнивши свої позовні вимоги ( а. с. 81-82 ), просять стягнути з ОСОБА_4

збитки у вигляді неотриманих доходів (орендної плати) у межах строку позовної давності за період з 25 березня 2013 року по 01 жовтня 2015 року у розмірі 43 779 грн. 98 коп.

Рішенням Путивльського районного суду Сумської області від 19 квітня 2017 року у задоволенні позовних вимог Путивльської міської ради відмовлено.

Вирішено питання щодо судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 просить рішення суду змінити в частині викладення мотивувальної частини рішення. В доводах апеляційної скарги зазначає, що судом не повно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими є недоведеними, судом невірно застосовано норми матеріального права. Вказує, що у зв'язку з набуттям права власності на вищевказане нежитлове приміщення, відповідач набув право користування земельною ділянкою на якій воно розміщено. Докази звернення ОСОБА_4 до позивача щодо укладення договору оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 в матеріалах справи відсутні. Оригінал договору землі від 01 травня 2006 року був переданий нею ОСОБА_4, після підписання договору купівлі-продажу від 01 лютого 2007 року, а тому вона не мала можливості припинити його дію.

Заслухавши суддю-доповідача, представника третьої особи ОСОБА_6, який підтримав апеляційну скаргу, представника Путивльської міської ради ОСОБА_7, представника відповідача ОСОБА_8, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

У відповідності до ст. 213 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення місцевого суду в повній мірі не відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, на підставі договору купівлі - продажу нежитлової будівлі на аукціоні від 08 листопада 2005 року, ОСОБА_3 було придбано нежитлову одноповерхову цегляну будівлю під літ « Б-1 », загальною площею 86,8 кв.м., сарай під літ «Ж», вбиральню цегляну під літ. «У», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці Путивльської міської ради (а. с. 124-126).

01 травня 2006 року між Путивльською міською радою та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого останній було передано в строкове платне користування земельну ділянку для комерційного використання, загальною площею 0,0552 га в тому числі: під капітальною забудовою - 0,0118 га, під тимчасовою - 0,0034 га, під проїздами, проходами, площадками - 0,0399 га, на якій розташоване вищевказане нежитлове приміщення. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5 відсотків нормативної грошової оцінки землі, що становить 3 848 грн. 55 коп. на рік. Договір укладено строком на 15 років (а. с. 7).

За договором купівлі-продажу від 01 лютого 2007 року, ОСОБА_4 придбав у ОСОБА_3 вищезазначене нежитлове приміщення, що знаходиться по АДРЕСА_1 на земельній ділянці, площею 0,0552 га, яка перебуває в комунальній власності Путивльської міської ради Сумської області та надана у користування, де розташовані: основна будівля - «Б-1», сарай «Ж», вбиральня «У» ( а. с. 9 ).

Згідно п. 11 зазначеного договору купівлі-продажу, нотаріусом було роз'яснено ОСОБА_4 обов'язок укласти договір оренди земельної ділянки з Путивльською міською радою.

Проте, договір оренди земельної ділянки ОСОБА_4 не уклав, орендної плати за користування земельною ділянкою не сплачував.

Відповідно до акту № 3 щодо визначення та відшкодування збитків заподіяних власникам землі та землекористувачам від 26 квітня 2016 року, розмір завданих власнику землі збитків за період з 02 лютого 2007 року по 01 жовтня 2015 року становить 106 035 грн. 49 коп. та визначений відповідно до ставки орендної плати для земельних ділянок під комерційне використання, яка діяла у відповідний період (а. с. 16-17)

Статтею 13 Конституції України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Суб'єктами права на землі комунальної власності згідно статті 80 ЗК України, є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою, чи ні.

Ухвалюючи оскаржуване рішення та відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що у зв'язку з наявністю чинного договору оренди землі з попереднім власником, відповідач не мав можливості укласти договір оренди спірної земельної ділянки в установленому законом порядку, а тому відсутня його вина у заподіянні збитків.

Проте, з такими висновками колегія суддів не може повністю погодитися, виходячи з наступного.

У відповідності до приписів ст. 792 ЦК України, ст.ст. 13-14 Закону України «Про оренду землі», за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Частиною 1 статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла станом на 01 лютого 2007 року), особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання).

ОСОБА_4, усупереч вимогам ст.ст. 10, 60 ЦПК України, не доведено факту звернення в період з 01 лютого 2007 року до Путивльської міської ради із заявою про надання йому в оренду земельної ділянки та отримання відмови в укладенні договору оренди, у зв'язку з наявністю чинного договору оренди, укладеного з попереднім власником.

В судовому засіданні апеляційного суду представник Путивльської міської ради також підтвердила ту обставину, що ОСОБА_4 з приводу укладення договору оренди земельної ділянки не звертався. Також пояснила, що у випадку відповідного звернення ОСОБА_4 міською радою було б вирішено питання оформлення розірвання чи припинення договору оренди з попереднім власником нерухомого майна - ОСОБА_3

Під час розгляду справи судом першої інстанції ОСОБА_3 стверджувала, що після продажу нерухомого майна ОСОБА_4 вона зверталась до Путивльської міської ради з повідомленням про укладення нею договору купівлі-продажу від 01 лютого 2007 року у зв'язку з чим просила припинити договір оренди землі.

Відповідно до п. 38 договору оренди землі, укладеного Путивльською міською радою з ОСОБА_3, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін.

Наявність у Путивльської міської ради договору купівлі-продажу від 01 лютого 2007 року, а також відсутність нарахування з вказаного часу орендної плати ОСОБА_3 (вказану обставину підтвердила у судовому засіданні апеляційного суду представник Путивльської міської ради), свідчить про те, що Путивльська міська рада погодилась з тим, що договір оренди земельної ділянки, укладений з ОСОБА_3 фактично припинився у зв'язку з продажем останньою нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.

Відповідно до вимог ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та ст. 141 ЗК України (в редакції які діють з 10 грудня 2009 року), підставою припинення договору оренди та права користування земельною ділянкою є, в тому числі, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою.

Тобто, вказаними нормами визначено, що у разі відчуження особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, також припиняється її право користування орендованою земельною ділянкою на якій вони розташовані та укладений договір оренди.

Окрім того, за змістом статті 377 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Разом з тим за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості, слід враховувати наступне.

Ч. 4 ст. 120 ЗК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачала, що при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

Аналіз змісту норм ст. 120 ЗК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникнення прав власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Зазначені норми закріплють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

З викладеного слідує, що з моменту оформлення права власності на нежитлове приміщення, ОСОБА_4 набув також право користування спірною земельною ділянкою, що в свою чергу свідчить про виникнення у відповідача обов'язку вносити кошти за користування чужим майном. Умови договору купівлі-продажу щодо укладення з Путивльською міською радою договору оренди земельною ділянки відповідачем не виконані.

Сам по собі факт відсутності письмового оформлення припинення, укладеного договору оренди з попереднім власником нежитлового приміщення, ОСОБА_3, не звільняє ОСОБА_4 від обов'язку нести витрати на утримання земельної ділянки, якою він користується, в тому числі вносити плату її власнику за користування. На вказане суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення уваги не звернув.

Статтею 206 ЗК України та статтею 2 Закону України «Про плату за землю» визначено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Частиною четвертою статті 2 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що за земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

За приписами статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільним зайняттям земельної ділянки є будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

При розгляді даної справи судами встановлено, та не спростовано відповідачем, що після оформлення права власності на нежитлову будівлю, яка розташована на земельній ділянці площею 0,0552 га за адресою: АДРЕСА_1, з відповідним клопотанням щодо укладення договору оренди землі, на виконання умов договору купівлі-продажу нерухомого майна від 01 лютого 2007 року, відповідач до Путивльської міської ради не звертався у зв'язку з чим договір до цього часу з ним не укладений та орендна плата в період з 25 травня 2013 року по 01 жовтня 2015 року ним не сплачувалась, хоча земельна ділянка використовується для розміщення об'єктів нерухомого майна.

Згідно зі статтею 211 ЗК України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за самовільне зайняття земельних ділянок.

Статтею 22 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

За приписами статті 1166 ЦК України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.

ЗК України та інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин є спеціальними до правовідносин щодо відшкодування збитків землевласникам та землекористувачам, у тому числі у вигляді неодержаних ними доходів.

Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки (пункт «д» частини першої статті 156 ЗК України).

За змістом статті 157 ЗК України відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.

З аналізу наведених норм вбачається, що користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено.

Згідно з пунктом 1 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284 (далі Порядок) власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні, зокрема, неодержанням доходів у зв'язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок.

Відповідно до пункту 3 Порядку відшкодуванню підлягають збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані. При цьому неодержаний доход - це доход, який міг би одержати власник землі, землекористувач, у тому числі орендар, із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок її вилучення (викупу) або тимчасового зайняття, обмеження прав, погіршення якості землі або приведення її у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян.

Розміри збитків, у тому числі неодержані доходи згідно пунктом 2 Порядку, визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад.

Отже, системний аналіз зазначених норм матеріального права дозволяє зробити висновок, що у випадку неукладення договору оренди, суперфіцію або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою з вини користувача настають правові наслідки, передбачені статтею 157 ЗК України та Порядком. (Правовий висновок Верховного Суду України від 14 вересня 2016 року у справі №6-2588цс15).

Згідно п. 4.2. розділу IV Положення про комісію по визначенню та відшкодуванню збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам, затвердженого розпорядженням голови Путивльської районної державної адміністрації № 416-ОД від 23.11.2015 року, у разі використання земельної ділянки без документів, що підтверджують право користування, збитки визначаються за фактичний період користування земельною ділянкою. Відшкодування збитків проводиться за період використання землі з порушенням земельного законодавства у розмірі орендної плати за землю, яку власник землі міг би отримати при належному виконанні (дотриманні) землекористувачем вимог земельного законодавства. Збитки визначаються за ставками орендної плати, які діяли на момент виникнення таких збитків (а. с. 244-251).

Відповідно до розрахунку збитків завданих територіальній громаді м. Путивль тимчасовим зайняттям земельної ділянки кадастровий НОМЕР_1, площею 0,0552 га по АДРЕСА_1 за період з 25 травня 2013 року по 01 жовтня 2015 року їх розмір становить 43 779 грн. 98 коп. (а. с. 83). Зазначений розрахунок відповідає вказаному Положенню, що підтверджується рішеннями Путивльської міської ради про затвердження розміру орендної плати за земельні ділянки несільськогосподарського та сільськогосподарського призначення за відповідний період (а. с. 237-243).

Таким чином, враховуючи те, що ОСОБА_4 користувався земельною ділянкою, яка перебуває в комунальній власності, без правовстановлюючих документів, доказів відмови Путивльської міської ради в укладенні з ним договору оренди земельної ділянки відповідачем суду не надано, бездіяльність відповідача по не укладенню договору оренди земельної ділянки призвела до порушення права Путивльської міської ради на отримання доходів у вигляді орендної плати, висновок суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позову є помилковим.

Відповідно до ч. 3 ст. 303 ЦПК України, апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення.

Враховуючи обґрунтованість апеляційної скарги в частині зміни мотивувальної частини рішення і така зміна є підставою для задоволення позову, колегія суддів вважає, що в даному випадку підлягають застосуванню положення ч. 3 ст. 303 ЦПК України.

За таких обставин, у відповідності до п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог Путивльської міської ради.

Окрім того, у відповідності до вимог ст. 88 ЦПК України, з ОСОБА_4 підлягає стягненню на користь позивача 1378 грн. 00 коп. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції та на користь ОСОБА_3 1515 грн. 80 коп. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 303; 307 ч. 1 п.2; 309 ч. 1 п. 3, п. 4; 313-314; 316 ЦПК України, колегія суддів -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Путивльського районного Сумської області від 19 квітня 2017 року в даній справі скасувати та ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги Путивльської міської ради Путивльського району Сумської області задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь Путивльської міської ради Путивльського району Сумської області завдані збитки в розмірі 43 779 гривень 98 копійок та судові витрати в сумі 1 378 гривень 00 копійок.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 судові витрати в сумі 1 515 гривень 80 копійок за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і з цього часу може бути оскаржено протягом двадцяти днів у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий -

Судді -