АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________
Справа № 683/3656/16-ц
Провадження № 22-ц/792/1394/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 серпня 2017 року м. Хмельницький

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Апеляційного суду Хмельницької області

в складі головуючого судді Корніюк А.П.,

суддів Пєнти І.В.,Талалай О.І.

секретар Філіпчук О.С.

за участю представника апелянта ОСОБА_1, представника ФГ «Бізон -1» ОСОБА_2, відповідача ОСОБА_3

розглянула у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» на рішення Старокостянтинівського районного суду від 19 травня 2017 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» до ОСОБА_3, фермерського господарства «Бізон-1», Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди укладеним.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів

в с т а н о в и л а :

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» (далі ТОВ «Енселко Агро») звернулося до суду з позовом і в обґрунтування вимог зазначало, що 12 січня 2011 року між ним і ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, за яким останній передав позивачу у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,112 га (кадастровий номер :05:023:0024), розташовану в адміністративних межах Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району (далі Сахновецька сільська рада) строком на 5 років. Позивач вказує, що 05.08.2011 року була здійснена державна реєстрація цього договору. І по закінченню строку його дії позивач мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Товариство вказує, що продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та виконувати зобовязання за договором, а ОСОБА_3 не висловив заперечення щодо продовження договірних відносин сторін. Однак, 07 лютого 2016 року відповідачі уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки. Вказаний правочин порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі та не відповідає вимогам закону і є недійсним в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України.

За таких обставин ТОВ «Енселко Агро» просило суд визнати договір оренди землі від 07.02.2016 року, що укладений між ОСОБА_3 і ФГ «Бізон-1» та зареєстрований державним реєстратором Сахновецької сільської ради на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.09.2016 року №31476791, недійсним і скасувати державну реєстрацію цього договору та визнати договір оренди землі між ОСОБА_3 і ТОВ «Енселко Агро», укладеним із моменту набрання чинності судовим рішенням.

Протокольною ухвалою суду від 15 березня 2017 року до участі у справі в якості відповідача залучено Сахновецьку сільську раду Старокостянтинівського району.

Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 19 травня 2017 року в позові відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Енселко Агро» просить скасувати рішення суду та ухвалити нове про задоволення позову посилаючись на неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права. Апелянт вважає помилковим висновок суду про те, що ОСОБА_3 своєю заявою від 21 жовтня 2016 року про розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін фактично повідомив товариство про своє небажання продовжувати договір оренди землі, адже таке прохання орендодавця задоволено не було. Товариство, діючи у відповідності до ст. 33 ОСОБА_4 України «Про оренду землі», 25.02.2016 року надіслало ОСОБА_3 лист-пропозицію про поновлення договору оренди і з огляду на те, що відповідач лист про відмову у продовженні договору не надіслав, позивач вважав такий договір поновленим на той самий строк, на тих самих умовах і продовжив використовувати земельну ділянку.

В засіданні апеляційного суду представник ТОВ «Енселко Агро» підтримав апеляційну скаргу, з підстав у ній наведених.

Представник ФГ «Бізон-1» ОСОБА_2 та ОСОБА_3 апеляційну скаргу не визнали і просять її відхилити, залишивши рішення суду першої інстанції без змін.

Представник Сахновецької сільської ради до суду не зявився, про причини неявки суд не повідомив, хоча про день і час слухання справи повідомлений належним чином.

Заслухавши учасників процесу та перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення.

Згідно п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України визначено, що підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неповне зясування судом обставин, якими обґрунтовувались позовні вимоги та заперечення сторін; невідповідність висновків суду обставинам справи і порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що у ТОВ «Енселко Агро» не виникло переважного права на поновлення договору оренди землі, а оспорюваний правочин не порушує його прав і відповідає вимогам закону, адже ОСОБА_3 своєчасно повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди землі і земельна ділянка, власником якої є ОСОБА_3 після збору врожаю позивачем не використовувалася.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду з огляду на наступне.

Встановлено, що ОСОБА_3 належить на праві приватної власності земельна ділянка площею 2,112 га (кадастровий номер :05:023:0024), що знаходиться в адміністративних межах Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. (а.с. 18-19).

12 січня 2011 року між ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого останній передав ТОВ «Енселко Агро» вказану земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років. І 05.08.2011 року Управлінням Держкомзему у Старокостянтинівському районі зареєстровано цей договір у Державному реєстрі земель за № 03674. (а.с. 7-10).

Як вбачається із матеріалів справи ( а.с. 11), ОСОБА_3 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі обєкта оренди від 06.08.2011 року.

В силу п. 7 Договору оренди землі орендар має переважне право продовжити строк дії оренди за цим договором. Якщо до моменту закінчення строку дії договору жодна із сторін не заявить про його припинення шляхом надсилання відповідного поштового повідомлення іншій стороні, цей договір підлягає продовженню на такий самий строк та на тих самих умовах. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Встановлено, що 25.02.2016 року ТОВ «Енселко Агро» надіслало ОСОБА_3 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект цього договору, які були одержані відповідачем 03.03.2016 року. Вказані обставини визнаються ОСОБА_3

10 травня 2016 року ОСОБА_3 звернувся до ТОВ «Енселко Агро» з заявою про розірвання договору оренди землі за згодою сторін, оскільки договір закінчує свою дію 05.08.2016 року. (а.с. 56).

Однак, 07 лютого 2016 року між ФГ «Бізон-1» і ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, за умовами якого відповідач передав в оренду ФГ «Бізон-1» цю ж земельну ділянку строком на 7 років. І державним реєстратором Сахновецької сільської ради на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №31476791 від 20.09.2016 року зареєстровано право ФГ «Бізон-1» на оренду земельної ділянки (номер запису 16482689). (а.с. 58-62).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

ОСОБА_4 України «Про оренду землі» ( надалі Закон) визначається порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Як слідує із ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 ОСОБА_4 договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. (ч. 1 ст. 31 ОСОБА_4) .

Згідно ч. ч . 1-3, 5, 6, 8, 11 ст. 33 ОСОБА_4 слідує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Зазначені положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, що закріплює переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк і передбачає певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можливе лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 ОСОБА_4, буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Вказану правову позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 23 листопада 2016 року (справа № 6-2540цс16), яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами при застосуванні вказаних норм права.

Аналіз положень ст. 33 ОСОБА_4 дає підстави для висновку, що для застосування частини першої цієї норми та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 ОСОБА_4 передбачена інша підстава поновлення договору оренди. Для поновлення договору оренди землі за цією нормою необхідна наявність таких юридичних фактів: продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обовязків за договором; відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, буде передусім: при укладенні договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у разі укладення новим орендарем договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; у разі укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Саме така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (справа № 6-10цс15), від 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15), від 10 червня 2015 року (справа № 6-70цс15), яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для суддів.

Як слідує із матеріалів справи, 12 січня 2011 року між ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, який 05.08.2011 року пройшов державну реєстрацію та набрав чинності (набув юридичної сили). Цей договір укладено сторонами на 5 років, а саме до 05.08.2016 року.

Сторони вказаного договору визначили, що договір припиняє свою чинність після закінчення сільськогосподарських робіт та збору врожаю. (п. 7 Договору оренди землі). Однак у справі відсутні достатні та обєктивні докази іншого терміну припинення договірних відносин сторін. Тому, колегія суддів приходить до висновку, що ТОВ «Енселко Агро» є добросовісним орендарем.

Як встановлено в суді апеляційної інстанції, ТОВ «Енселко Агро» належно виконувало свої обовязки за договором оренди і до закінчення строку його дії (05 серпня 2016 року) повідомило ОСОБА_3 про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк. До листа-повідомлення позивач додав проект договору оренди, який міг бути укладений ним з ОСОБА_3, однак останній у визначений законом строк не повідомив ТОВ «Енселко Агро» про наявність заперечень та своє рішення.

Крім того, сторони визнали, що після 05.08.2016 року ТОВ «Енселко Агро» продовжувало користуватися земельною ділянкою та виконувало зобовязання за договором оренди землі, відносно чого ОСОБА_3 не висловлював заперечень.

Колегія суддів вважає, що позивач реалізував своє право на поновлення договору оренди землі, дія якого фактично була поновлена на новий строк.

Цю обставину визнав й сам ОСОБА_3, який у заяві від 10 травня 2016 року (а.с. 73) не висловлював заперечення щодо поновлення договору оренди землі, а просив позивача саме розірвати договір за взаємною згодою сторін.

Разом з тим, колегія суддів вважає, що довідка Сахновецької сільської ради №43 від 15.02.2017 року та Акт обстеження земельної ділянки від 03.02.2017 року не є належними доказами того, що ТОВ «Енселко Агро» не використовувало земельну ділянку, що належить ОСОБА_3, адже останнім визнався той факт, що до грудня 2016 року спірною земельною ділянкою користувалося ТОВ «Енселко Агро» і, крім того, в Акті обстеження земельної ділянки від 03.02.2017 року зазначено, що на час її обстеження саме 03.02.2017 року зазначена земельна ділянка не оброблена і не засіяна, однак, як вбачається із матеріалів справи, ТОВ «Енселко Агро» 28.12.2016 року уже звернулося до суду із відповідним позовом.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійним (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. (ч. 1 ст. 203 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Укладення 07 лютого 2016 року між ОСОБА_3 і ФГ «Бізон-1» договору оренди землі порушує переважне право ТОВ «Енселко Агро» на поновлення договору оренди землі, внаслідок чого це право підлягає захисту.

У звязку з неповним зясуванням судом обставин, що мають значення для справи суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку, що позов ТОВ «Енселко Агро» є безпідставним і не підлягає до задоволення.

Колегія суддів вважає, що позов ТОВ «Енселко Агро» підлягає до часткового задоволення, а саме: оспорюваний правочин слід визнати недійсним, а договір від 12 січня 2011 року, укладений між ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_3, поновленим на новий строк.

Разом з тим, на думку колегії суддів, позов ТОВ «Енселко Агро» щодо вимог про скасування державної реєстрації договору оренди землі від 07 лютого 2016 року, укладеного між ОСОБА_3 і ФГ «Бізон-1» не підлягає до задоволення, адже згідно ст. 26 ОСОБА_4 України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення про визнання правочину недійсним є підставою для внесення державним реєстратором до Державного реєстру прав запису про скасування державної реєстрації прав, які особа набула за цим правочином.

Крім того, Сахновецька сільська рада є неналежним відповідачем у зазначеній справі.

У відповідності з ч. 5 ст. 88 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Тому, на підставі ч. 1 ст. 88 ЦПК України з врахуванням пропорційності задоволених вимог, колегія суддів вважає, що підлягає до стягнення на користь ТОВ «Енселко Агро» із ОСОБА_3 і ФГ «Бізон-1» по 1446,99 грн. з кожного, як належних відповідачів, половина понесених позивачем витрат на сплату судового збору (1378 грн. за подання позову до суду першої інстанції (2756:2) + 1515,80 грн. за подання апеляційної скарги (2756х110%:2) : 2).

Керуючись ст. ст. 307, 309, 314, 316, 317, 319,324 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» задовольнити частково.

Рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 19 травня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов задовольнити частково.

Визнати договір оренди землі від 07 лютого 2016 року, що укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Бізон-1» щодо земельної ділянки площею 2,112 га (кадастровий номер :05:023:0024) та зареєстрований 20.09.2016 року недійсним.

Визнати договір оренди від 12 січня 2011 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки площею 2,112 га (кадастровий номер :05:023:0024) та зареєстрований 5 серпня 2011 року в Управлінні Держкомзему у Старокостянтинівському районі Хмельницької області за №03674, поновленим.

В решті позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» 1446 грн. 90 коп. судового збору.

Стягнути з Фермерського господарства «Бізон-1» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» 1446 грн. 90 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, проте може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий (підпис) А.П. Корніюк

Судді (підпис) І.В. Пєнта

(підпис) ОСОБА_5

З оригіналом згідно: суддя апеляційного суду А.П. Корніюк

________________________________________________________________________________Головуючий у першій інстанції ОСОБА_6 Справа № 22ц/792/1394/17

Доповідач Корніюк А.П. Категорія №23