Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/779/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Дьомич Л. М.
УХВАЛА

Іменем України

26.04.2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді: Дьомич Л.М.

суддів: Дуковського О.Л.; Письменного О.А.

за участю секретаря: Федоренко Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою фермерського господарства «ОСОБА_2Б.» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 18 січня 2017 року у справі за позовом приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве» до фермерського господарства «ОСОБА_2Б.», ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним, визнання договору оренди землі із попереднім орендарем поновленим, визнання додаткової угоди укладеною,-

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2016 року приватне підприємство «Агрофірма «Панчеве» звернулося в суд з позовом до фермерського господарства «ОСОБА_2Б.», ОСОБА_3 про:

- визнання недійсним договору оренди від 04 жовтня 2013 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_2Б.»;

- визнання поновленим договір оренди землі від 11 вересня 2003 року, укладений між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма «Панчеве», посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 1608;

- визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11 вересня 2003 року між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма «Панчеве» в запропонованій позивачем редакції.

В обгрунтування вимог зазначено, що 11 вересня 2003 року між приватним підприємством «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, який посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори Кіровоградської області ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 1608.

Згідно якого, ОСОБА_3 передала ПП «Агрофірма «Панчеве» в оренду земельну ділянку № 606 площею 5,01 га, розташовану на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0606, строком на 10 років. По закінченню дії договору позивач має переважне право на поновлення його на новий термін, а договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору(п. 6).

10 серпня 2013 року ПП «Агрофірма «Панчеве» направлено на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення № 100 про намір позивача поновити договір оренди, з проектом додаткової угоди до договору про його поновлення, що підтверджується фіскальним чеком та описом вкладення у цінний лист від 10 серпня 2013 року.

Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору ПП «Агрофірма «Панчеве» не одержувало від ОСОБА_3 листа-повідомлення про заперечення у поновленні вищевказаного договору оренди.

У звязку з чим після закінчення строку дії договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплатив за період з 24 вересня 2013 року по 31 грудня 2013 року орендну плату у розмірі 397,36 грн., що підтверджується бухгалтерською довідкою вих. № 213 від 08 серпня 2014 року та відомістю на видачу орендної плати за земельний пай 2013 р. ПП «Агрофірма «Панчеве» відділок № 2.

03 березня 2014 року позивачем направлено на адресу ОСОБА_3 лист №53 про поновлення договору оренди із проектом додаткової угоди та проханням вчинити необхідні дії щодо укладення додаткової угоди та її нотаріального посвідчення, що підтверджується фіскальним чеком та описом вкладення у цінний лист від 03 березня 2014 року.

Проте, після закінчення строку дії договору орендодавцем не було вчинено жодних дій щодо укладення із позивачем додаткової угоди та її нотаріального посвідчення.

Пізніше позивачу стало відомо, що 04 жовтня 2013 року ОСОБА_3 уклала із ФГ «ОСОБА_2Б.» договір оренди землі та передала йому спірну земельну ділянку строком на 10 років.

Враховуючи, що позивач, який має переважне право на поновлення договору оренди, в межах встановлених строків відправив на адресу орендодавця лист-повідомлення про бажання поновити договір оренди з проектом додаткової угоди до договору та не отримав від ОСОБА_3 заперечень з цього приводу, договір оренди земельної ділянки від 11 вересня 2003 року є поновлений. Станом на дату укладення договору оренди з ФГ «ОСОБА_2Б.» земельна ділянка вже перебувала в оренді у ПП «Агрофірма «Панчеве» у звязку з чим ОСОБА_3 не мала права повторно здавати її в оренду.

Бездіяльність ОСОБА_3 щодо укладення додаткової угоди до договору оренди від 11.09.2003 року порушує право позивача на оренду земельної ділянки.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 18 січня 2017 року визнано недійсним договір оренди землі від 04 жовтня 2013 року, кадастровий номер :02:000:0606, укладений між ОСОБА_3 та фермерським господарством «ОСОБА_2Б.». Визнано поновленим договір оренди землі від 11 вересня 2003 року укладений між ОСОБА_3 та приватним підприємством «Агрофірма «Панчеве», посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за № 1608.

ФГ «ОСОБА_2Б.» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить про скасування рішення суду та ухвалення нового про відмову в задоволенні позову. Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно зясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. А саме, судом не враховано, що позивач з власної ініціативи та без жодних заперечень передав відповідачу земельну ділянку. Даний факт спростовує твердження позивача, що саме він користується земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди. Позивач не дотримався умов поновлення договору оренди землі, передбачених ст.33 Закону України «Про оренду землі» та з власної волі не скористався правом на поновлення договору із ОСОБА_3, надавши мовчазну згоду на договірні відносини ОСОБА_3 і ФГ «ОСОБА_2Б». Крім того, суд першої інстанції не врахував принцип верховенства права, що саме орендар наділений правом розпоряджатись земельною ділянкою на свій розсуд.

ФГ «ОСОБА_2Б.» та ОСОБА_3 в судове засідання не зявились про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином (а.с.207-208;210).

Частиною 2 статті 305 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі належним чином повідомлених про час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення ОСОБА_5А, який представляє інтереси ПП «Агрофірма «Панчеве», дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з таких підстав.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції з посиланням на ст. 777 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», дійшов висновку про те, що продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір позивача скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився. Оскільки зміни, запропоновані позивачем у додатковій угоді стосуються істотних умов договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_3, суд відмовив у визнанні її укладеною.

Висновок суду відповідає обставинам справи, яким суд дав належну правову оцінку. Судове рішення переглядається в межах оскарження, позивачем апеляційну скаргу не подано.

Судом встановлено, що згідно державного акта на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № 038764 ОСОБА_3 є власником земельної ділянки № 606, площею 5,01 га, яка розташована на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області та передана позивачу для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.13-14)

11 вересня 2003 року між приватним підприємством «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, який посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори Кіровоградської області ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 1608 (а.с.11-12). Згідно умов якого, ОСОБА_3 (орендодавець) передала ПП «Агрофірма «Панчеве» (орендар) в оренду належну їй на праві власності земельну ділянку площею 5.01 га, розташовану на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області для товарного сільськогосподарського виробництва терміном на десять років, а саме з 11 вересня 2003 року до 11 вересня 2013 року (п.1,2,5).

Пунктом 6 вказаного договору передбачено, що по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору (а.с.11-12).

10 серпня 2013 року ПП «Агрофірма «Панчеве» направлено на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення за вихідним № 100 з пропозицією поновлення договору оренди, до якого додано проект додаткової угоди, що підтверджується фіскальним чеком № 5837 від 10 серпня 2013 року та описом вкладення у цінний лист (а.с. 16).

На вказаний лист орендар про своє рішення щодо поновлення договору оренди землі не повідомила позивача.

Згідно відомостей на видачу орендної плати за земельний пай за 2013 рік ПП «Агрофірма Панчеве» виплачено ОСОБА_3 орендну плату в розмірі 2272 грн. (а.с.22-23).

04 жовтня 2013 року між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_2Б.» укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_3 передала, а ФГ «ОСОБА_2Б.» прийняло належну відповідачеві ОСОБА_3 земельну ділянку, кадастровий номер :02:000:0606 строком на 10 років (а.с.98-99).

03 березня 2014 року ПП «Агрофірма «Панчеве» направило на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення за вихідним № 53 про намір поновити договір оренди землі від 11 вересня 2003 року та проект додаткової угоди до договору оренди землі, що підтверджується фіскальним чеком № 4240 від 03 березня 2014 року та описом вкладення у цінний лист (а.с.17-19).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ПП «Агрофірма «Панчеве» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобовязання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

Згідно вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що договір оренди землі укладений між ПП «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» підлягає поновленню на тих самих умовах, оскільки позивачем доведено належне виконання ним умов договору, вчасно направлено повідомлення з пропозицією поновлення дії договору та проект додаткової угоди, в той час як орендодавцем не надано доказів неналежного виконання орендарем договору оренди землі та не повідомлено про відмову у продовженні його дії.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ПП «Агрофірма «Панчеве» згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу ОСОБА_3 листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, а саме : 10 серпня 2013 року, більш ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки, а також після закінчення строку дії договору - 03 березня 2014 року. Вказані листи були адресовані орендодавцю за адресою, вказаною у договорі оренди: с. Панчеве, Новомиргородський район, Кіровоградська область (а.с. 15-19). Позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обовязки орендаря, використовув земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату, що не спростовано належними та допустимими доказами.

ОСОБА_3 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні. Докази того, що орендодавець не отримувала листи-повідомлення від 10 серпня 2013 року та від 03 березня 2014 року з проектами додаткової угоди, суду не надано.

Суд першої інстанції правомірно не прийняв як доказ, надану представником відповідача заяву від 02 листопада 2012 року, адресовану ОСОБА_3 директору ПП «Агрофірма «Панчеве», оскільки вказана заява не містить відомостей про прийняття її уповноваженою особою підприємства (а.с.53).

Дії ПП «Агрофірма «Панчеве», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

Вказане узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 12.10.2016 року по справі № 6-1282 цс 16, а також у постанові від 23.11.2016 року у справі №6-2540цс16, які в силу ст. 360-7 ЦПК України є обовязковими для всіх судів України.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач після закінчення строку дії договору оренди землі не користувався спірною земельною ділянкою і не мав наміру нею користуватись є безпідставними та не підтверджені належними доказами. Оскільки, ПП «Агрофірма Панчеве» до кінця 2013 року зібрало врожай, сплатило відповідачу ОСОБА_3 орендну плату за 2013 рік в сумі 2272 грн., що підтверджується відомістю на видачу орендної плати за 2013 рік, в якій міститься підпис орендодавця (а.с.22).

Крім того, сторонами не надано до суду доказів зворотної передачі земельної ділянки від орендаря ПП «Агрофірма Панчеве» орендодавцю ОСОБА_3, як передбачено договором.

Посилання в апеляційній скарзі, що позивач добровільно після закінчення договору оренди від 11.09.2003 року передав земельну ділянку ОСОБА_3 також не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Зміст оспорюваного договору від 04 жовтня 2013 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_2Б.» строком на 10 років, свідчить, що ПП «Агрофірма «Панчеве» не є стороною вказаного правочину. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на його оспорювання, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Встановивши, факт належного виконання орендарем умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні його дії суд правомірно задовольнив позов в частинні визнання договору оренди від 11.09.2003 року поновленим та визнання недійсним договору оренди від 04.10.2013 року.

Укладаючи договір оренди землі, власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що орендодавець має право на захист свого права, в тому числі від порушень з боку орендодавця власника землі.

Рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною сторонами не оскаржується.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін.

Керуючись ст. 304, ст. 307, ст. 308, ст. 313, ст. 314, ст. 315 ЦПК України, колегія суддів, -

У ХВ А Л И Л А:

Апеляційну скаргу фермерського господарства «ОСОБА_2Б.» відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 18 січня 2017 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий:

Судді: