Кегичівський районний суд Харківської області
Справа № 624/99/17
№ провадження 2/624/177/17
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

смт. Кегичівка 31 липня 2017 року

Кегичівський районний суд Харківської області у складі головуючої судді Куст Н.М., за участю секретарів Проскурні Л.М. та Лебідь Л.В., позивача ОСОБА_1, її представника ОСОБА_2, представника відповідача ОСОБА_3, у залі суду, розглянувши у відкритому судовому засіданні позов ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «Насінневе» (далі - ПрАТ «Насінневе») про розірвання договору оренди землі та зустрічний позов ПрАТ «Насінневе» в особі його представника ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про зміну договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач просить розірвати договір оренди землі №490 від 18 червня 2008 року, укладений між ВАТ «Насінневе» та ОСОБА_4, зареєстрований ХРФ ДПА Центр ДЗК Кегичівського РВР, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2009 року за №11, стягнути з відповідача судові витрати.

Згідно з викладеними у позовній заяві обставинами, позивачеві належить земельна ділянка площею 4,8289 га, кадастровий номер 060040168, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Слобожанської селищної ради Кегичівського району Харківської області. Зазначену земельну ділянку позивач успадкувала після смерті свого батька ОСОБА_4, який помер 24 жовтня 2013 року. Позивач отримала свідоцтво про право на спадщину за законом 12 квітня 2016 року за №187.

Зазначена земельна ділянка знаходиться в оренді ПрАТ «Насінневе» (правонаступник ВАТ «Насінневе») на підставі договору оренди землі №490 від 18 червня 2008 року, укладеного з ОСОБА_4.

Про перехід права власності на орендовану земельну ділянку позивач письмово (заява від 04 листопада 2016 року) повідомляла Орендаря та надала копію дубліката (який має силу оригіналу) свідоцтва про право на спадщину за законом (зареєстровано за №187) та копію Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №70022075.

В таких документах зазначено дані про нового власника земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки і місце її розташування.

Позивач повідомила про намір припинити дію договору оренди землі та просила не перешкоджати їй в цьому.

У відповідь на її заяву відповідач у своєму листі від 08 грудня 2016 року за вих. №2364 послався на те, що до позивача перейшли права та обовязки орендодавця за вказаним договором, розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, договір є чинним і обовязковим для виконання сторонами, та зазначено, що її прохання викладене в заяві є необґрунтованим, тому відсутні підстави для його задоволення.

При цьому відповідач проігнорував умови п. 40 договору, яким передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни або розірвання договору, тому з викладеним у листі ПрАТ «Насінневе» від 08 грудня 2016 року за вих. №2364 позивач не згодна.

Крім того, позивач зверталась до відповідача із письмовою заявою щодо виплати їй орендної плати за користування земельною ділянкою, і просила перерахувати орендну плату на її картковий рахунок, вказавши при цьому його номер.

Відповідачем 06 грудня 2016 року було перераховано позивачеві за 3 роки орендну плату в сумі 6900 грн.

При цьому відповідач повідомив, що орендна плата виплачена їй не в повному обсязі та поставив умову, якщо земельна ділянка і надалі залишиться в оренді у ПрАТ «Насінневе», то їй виплатять решту.

Враховуючи такі обставини, позивач повторно звернулася до відповідача із письмовою заявою, в якій, посилаючись на умови договору оренди землі від 18 червня 2008 року та на норми чинного законодавства просила повернути їй земельну ділянку, в звязку з подальшим самостійним її обробітком, виплатити їй решту орендної плати шляхом перерахування коштів на картковий рахунок та укласти з нею додаткову угоду про припинення договору. Також просила про свою згоду чи відмову у задоволенні вимог повідомити письмово, рекомендованим листом в термін протягом десяти днів з дня отримання заяви.

16 січня 2017 року ПрАТ «Насінневе» було отримано цей лист, але відповіді до теперішнього часу не надано.

Позивач, посилаючись на ст. 41 Конституції України, вважає, що відповідач порушує не тільки умови договору оренди землі від 18 червня 2008 року, а й її конституційні права.

На даний час орендна плата в повному обсязі позивачеві не виплачена, що також є черговим порушенням з боку відповідача договору оренди землі від 18 червня 2008 року, яким передбачено порядок та строки розрахунків по орендній платі, а саме п. 11 такого договору.

До початку розгляду справи по суті, представником відповідача за первісним позовом подано зустрічну позовну заяву про зміну договору оренди землі, згідно з якою, 18 червня 2008 року між ОСОБА_4 та ВАТ «Насінневе» ( у звязку зі зміною типу акціонерного товариства перейменовано у ПрАТ «Насінневе» без проведення реорганізації) укладено договір оренди землі №490, обєктом оренди за яким є земельна ділянка площею 4,83 га з кадастровим номером 060040168, розташована на території Чапаєвської селищної ради Кегичівського району Харківської області, строком на 10 років.

Відповідно до вимог законодавства чинного на той період часу, 18 березня 2009 року зазначений договір зареєстровано у Кегичівському РВР, про що, що Державному реєстрі земель вчинено запис №11.

24 жовтня 2013 року орендодавець за договором помер.

Як вбачається із свідоцтв про право на спадщину за заповітом від 12 квітня 2016 року до ОСОБА_1 в порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_4 перейшло право власності на земельну ділянку, яка є обєктом оренди за договором.

Звертаючись до суду з позовом зазначені особи в його обґрунтування посилаються на п. 40 договору, згідно з яким, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни або розірвання договору.

При цьому, як на думку представника відповідача за первісним позовом, заслуговує уваги той факт, що п. 40 договору не містить умов, що така обставина, як перехід права власності тягне за собою виключно розірвання договору.

Натомість, у п. 40 договору зазначено, що така обставина може потягнути за собою два абсолютно різні правові наслідки або зміна договору або його розірвання.

За нормами ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 3 ЦК України презюмує свободу договорів разом із рівністю учасників цивільних відносин, а також справедливість, добросовісність та розумність, як загальні засади цивільного законодавства.

Частина ж 1 статті 629 ЦК України наголошує на обовязковості договору для усіх його сторін

В момент укладення договору оренди землі від 18 червня 2008 року, його сторони (ОСОБА_4 та ВАТ «Насінневе») керувались нормами ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором землі.

При цьому, на той період часу, земельне законодавство, у тому числі ч. 4 ст. 32 зазначеної статті Закону, по-перше, встановлювало альтернативні правові наслідки переходу права власності на земельну ділянку, визначаючи їх як розірвання договору або зміна договору, по-друге, не конкретизувало зміст змін договору, які є наслідком переходу права власності на орендовану земельну ділянку.

Пізніше, з 01 січня 2013 року, законодавець конкретизував такі зімни доповнивши Земельний Кодекс України статтею 148-1, яка регулює виключно питання переходу права власності на земельні ділянки та наслідки такого переходу для сторін договору предметом яких є така успадкована земельна ділянка.

Так, ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України встановлено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди щодо такої земельної ділянки.

Частиною 4 ст. 148-1 цього ж Кодексу встановлено, що за згодою сторін договору до нього можуть бути внесені зімни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Тож, на сьогодні перехід права власності на земельну ділянку тягне за собою автоматичний перехід прав та обовязків до нового власника земельної ділянки, тобто автоматичну зміну умов договору без складення письмових документів (додаткових угод). І лише в разі побажань сторін (не обовязково) сторони можуть внести письмові зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

З аналізу чинних норм законодавства, норм законодавства, що діяли на момент укладення договору та змісту самого договору вбачається, що зміною умов договору, яка є наслідком переходу права власності на орендовану земельну ділянку є зміна договору із зазначенням нового власника земельної ділянки у такому договорі.

При цьому, оскільки законодавство на момент укладення договору прямо не встановлювало автоматичного переходу прав та обовязків за договором оренди землі, то в даному випадку зміна договору із зазначенням нового власника земельної ділянки повинна відбуватись у порядку, встановленому п. 36 договору та ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди у судовому порядку).

Враховуючи викладене, 14 березня 2017 року за вих. №550 ПрАТ «Насінневе» звернулось до нового власника орендованої земельної ділянки з пропозицією внести зміни до договору оренди землі від 18 червня 2008 року, а саме, замінити сторону орендодавця ОСОБА_4 спадкоємцем ОСОБА_1 До зазначеного листа долучено проект відповідної додаткової угоди з підписом сторони Орендаря, засвідченим печаткою. Однак, згоди між сторонами з цього питання не досягнуто.

Частиною 3 ст. 5 ЦК України встановлено, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювались актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обовязків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

На момент виникнення правовідносин за договором правові наслідки переходу права власності на земельну ділянку, що передана в оренду, регулювалось тільки ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», яка визначала два можливі наслідки - розірвання договору або його зміна, без конкретизації яким саме змінам підлягає договір. На момент же смерті ОСОБА_5 за договором є чинним новий акт законодавства ст. 148-1 ЗК України, яка встановлює зміст зміни договору у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку - і такою зміною є зазначення у договорі нового власника земельної ділянки.

З огляду на наведене, представник відповідача за первісним позовом предявляє зустрічний позов, наголошуючи на тому, що Орендар та ОСОБА_5 за договором від 18 червня 2008 року є рівними у своїх правах, що п. 40 договору не містить категоричної умови про розірвання договору, а встановлює альтернативу такої обставини, як перехід права власності на орендовану земельну ділянку, а також не обмежує Орендаря у праві обрати той чи інший правовий наслідок переходу права власності на орендовану земельну ділянку.

Позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним, та його представник, як письмово так і в судовому засіданні, свій позов підтримали, проти задоволення зустрічного позову заперечили, посилаючись, зокрема, на ст. 58 Конституції України, відповідно до якої, гарантовано, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

В звязку з цим, посилання представника відповідача за первісним позовом на те, що з 01 січня 2013 року законодавець конкретизував зміни договору, які є наслідком переходу права власності на орендовану земельну ділянку, позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним вважає безпідставним.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 628, ч. 1 ст. 629 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства, договір є обовязковим для виконання сторонами.

На пропозицію ПрАТ «Насінневе» від 14 березня 2017 року за вих. №550 щодо заміни сторони орендодавця, на яку посилається представник позивача за зустрічним позовом, позивачем за первісним позовом, на відміну від Орендаря, у вказаний в такій пропозиції термін було надано відповідь від 21 березня 2017 року, в якій вона зазначила, що ПрАТ «Насінневе» ігнорує п. 40 договору оренди землі від 18 червня 2008 року, погоджений сторонами при його укладенні, орендну плату в повному обсязі не сплачує.

Також, посилаючись на ст. ст. 321, 627 ЦК України, позивач за первісним позовом зазначає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням акті цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чим обмежений у його здійсненні.

Додатково позивач за первісним позовом та його представник повідомили, що не має наміру продовжувати договірні відносини з відповідачем, наполягає на розірванні договору оренди належної їй земельної ділянки та її поверненні, в звязку з чим, вимоги зустрічного позову не визнають, просять суд відмовити у його задоволенні.

Представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним проти первісного позову заперечила, як письмово так і у судовому засіданні, посилаючись на підстави, обставини та доводи зустрічного позову. Зустрічний позов підтримала, просила його задовольнити.

У судовому засіданні досліджені: копія паспорта та ІПН позивача (а.с.6-9); копія Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна №70022075 від 07 жовтня 2016 року (а.с.10); копія свідоцтва про право на спадщину за законом від 12 квітня 2016 року №187 (а.с.11); копія державного акту на право приватної власності на землю на ім?я ОСОБА_4 (а.с.12); копія договору оренди землі №490 від 18 червня 2008 року між ОСОБА_4 та ВАТ «Насінневе» (а.с.13-15); копія заяви ОСОБА_1 від 04 листопада 2016 року на імя ПрАТ «Насінневе» про відмову заключати договір оренди землі (а.с.16); копія листа ПрАТ «Насінневе» ОСОБА_1 у відповідь на її лист від 04 листопада 2016 року (а.с.17-19); копія заяви ОСОБА_1 на імя ПрАТ «Насінневе» від 12 січня 2017 року про повернення їй земельної ділянки площею 4,8289 га, виплату залишку орендної плати за землю, укладення додаткової угоди про припинення дії договору оренди землі, укладеного ВАТ «Насінневе» з ОСОБА_4 (а.с.20-22); копія пропозиції ПрАТ «Насінневе» №550 від 14 березня 2017 року про зміну договору оренди землі з проектом додаткової угоди (а.с. 72-76).

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази, суд доходить висновку, що вимоги первісного позову підлягають задоволенню з таких підстав.

Спірні правовідносини регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (далі Закон) (в редакції, на момент їх виникнення), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 78 ЗК України право власності на землю це право володіння, користування і розпорядження земельними ділянками.

У пункті «б» частини 1 статті 90 цього ж Кодексу закріплено право власника земельних ділянок самостійного господарювання на землі.

За положеннями ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до положень ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

За змістом ч.1 ст.210 ЦК України та ч.1 ст.20 Закону, договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст.18 Закону набирає чинності.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.2 ст. 158 Земельного кодексу України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

Відповідно до ч.3 ст. 31 Закону (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частиною 4 статті 32 Закону передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Судом встановлено, що на даний час договір оренди землі, що його просить розірвати позивач, є укладеним (сторони на момент його підписання досягли згоди щодо всіх умов договору, в т.ч. щодо підстав для його розірвання) та чинним (зареєстрованим у встановленому законодавством порядку).

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як вбачається із матеріалів справи, а саме, пункту 40 оскаржуваного договору, сторони погодилися, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, є підставою для зміни або розірвання договору.

Зазначена умова договору сторонами узгоджена та прийнята, протягом дії договору її не змінено та не оскаржено, доказів існування іншого договору оренди землі або додаткових угод до нього суду не надано, тому суд вважає її достатньою та обґрунтованою підставою для розірвання договору.

Крім того, частиною 1 ст. 148-1 ЗК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди щодо такої земельної ділянки.

При цьому, за ч. 4 ст. 148-1 ЗК України вбачається, що у випадку переходу права власності на орендовану земельну ділянку, за згодою сторін договору оренди до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

З огляду на зазначену норму, суд погоджується з думкою представника відповідача про те, що внесення змін до договору оренди землі про зазначення нового власника орендованої земельної ділянки є правом сторін, а не їх обовязком.

Водночас, за умови відсутності згоди нового власника земельної ділянки на продовження договірних відносин з ПрАТ «Насінневе», що підтверджується поясненнями позивача за первісним позовом та його представника, і матеріалами справи, суд вважає зміну договору оренди землі недоцільним та таким, що суперечить вимогам ч. 3 ст. 203 ЦК України.

З огляду на наведені обставини та за умови задоволення первісного позову про розірвання договору оренди землі, суд не вбачає підстав для задоволення зустрічного позову про його зміну.

Згідно з п.4 ч.1 ст. 215 ЦПК України, при прийнятті рішення, суд вирішує питання щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст. 88 Кодексу, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Тому, витрати по сплаті судового збору у даній справі підлягають присудженню в сумі 640 грн. з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст.3,6,212,213,215 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «Насінневе» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі №490 від 18 червня 2008 року, укладений між ВАТ «Насінневе» (правонаступником якого є приватне акціонерне товариство «Насінневе») та ОСОБА_4, зареєстрований ХРФ ДПА Центр ДЗК Кегичівського РВР, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2009 року за №11.

Стягнути з приватного акціонерного товариства «Насінневе» (64020, Харківська область, Кегичівський район, смт. Слобожанське, вул. Соборна, буд.20, ) на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ІПН НОМЕР_1, проживає ІНФОРМАЦІЯ_2, судові витрати по сплаті судового збору в сумі 640 (шістсот сорок) грн. 00 коп.

У задоволенні зустрічного позову приватного акціонерного товариства «Насінневе» в особі його представника ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про зміну договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області, через цей районний суд, протягом 10 днів з дня проголошення (відсутніми учасниками - з дня отримання його копії), і набирає законної сили: за відсутності скарги - після закінчення цього строку, у разі її подання - після розгляду апеляційним судом.

Суддя Н.М. Куст