Ухвала

іменем україни

01 листопада 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Висоцької В.С.,

суддів: Гримич М.К., Кафідової О.В., Ситнік О.М., Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Міцкевич» про визнання правочину недійсним та визнання першочергового права, за касаційною скаргою Фермерського господарства «Міцкевич» на рішення Петропавлівського районного суду Дніпропетровської області від 11 жовтня 2016 року та рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 29 грудня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 10 квітня 2009 року була проведена державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, площа якої становить 11,18 га, укладеного між ним та ОСОБА_3, терміном на сім років, про що в Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис.

Після смерті орендодавця ОСОБА_3, на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 листопада 2015 року право власності на предмет оренди перейшло до ОСОБА_2

Звертав увагу, що приписами ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

На початку 2016 року він запропонував ОСОБА_2 укласти договір оренди на новий строк танадав їй проект угоди про поновлення договору. При цьому заперечень щодо поновлення строку договоруостання не висловлювала, томупісля досягнення домовленності щодо усіх істотних умов 01лютого 2016 року вони уклалиугодупро поновлення договору оренди землі на 15 років.

Однак у подальшому йому стало відомо, що всупереч законодавства та вищевказаної письмової угоди, укладеної між сторонами, 11 квітня 2016 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Міцкевич» (далі - ФГ «Міцкевич») укладено новий договір оренди, про що 21 квітня 2016 року державним реєстратором Петропавлівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області вчинено відповідний запис, що суперечить вимогам ст. ст. 598, 651, 653, 654 ЦК України, ст. ст. 30-32 Закону України «Про оренду», якимипередбачено відмову або дострокове розірвання договору тільки за згодою сторін або за рішенням суду.

Крім того, в березні 2016 року ОСОБА_2 письмово його повідомилапро відмову від поновлення договору через необхідність використання об'єкта оренди для власних потреб.

Посилаючись на те, що відповідачами порушено його переважне право на укладення оренди земельної ділянки, просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між

ОСОБА_2 та ФГ «Міцкевич», на підставі якого 21 квітня

2016 року державним реєстратором Петропавлівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області зареєстровано право оренди земельної ділянки та зобов'язати останню скасувати це речове право оренди земельної ділянки в установленому порядку; визнати за ним переважне право оренди земельної ділянки, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2, на підставі письмової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 01 лютого 2016 року та зобов'язати Петропавлівську районну державну адміністрацію зареєструвати вказане речове право оренди земельної ділянки в установленому законом порядку.

Рішенням Петропавлівського районного суду Дніпропетровської області від 11 жовтня 2016 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Міцкевич», на підставі якого право оренди земельної ділянки зареєстровано 21 квітня 2016 року державним реєстратором Петропавлівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області.

Зобов'язано Петропавлівську районну державну адміністрацію Дніпропетровської області в особі державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень скасувати це речове право оренди земельної ділянки в установленому порядку.

Визнано за ОСОБА_1 переважне право оренди земельної ділянки, яка належить на праві власності ОСОБА_2, на підставі письмової угоди від 01 лютого 2016 року про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Зобов'язано Петропавлівську районну державну адміністрацію Дніпропетровської області в особі державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень зареєструвати це право оренди земельної ділянки в установленому законом порядку. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від

29 грудня 2016 року рішення суду першої інстанції в частині зобов'язання Петропавловську районну державну адміністрацію Дніпропетровської області в особі державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень виконати певні дії скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В іншій частині рішення залишено без змін.

У касаційній скарзі ФГ «Міцкевич», посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані рішення в частині задоволених позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому не є предметом касаційного перегляду (ч. 1 ст. 335 ЦПК України).

Відповідно до п. 6 розд. XII«Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII«Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали цивільної справи, доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Судами встановлено, що 10 вересня 2008 року між

ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі та в той же день сторонами підписано акт приймання-передачі спірної земельної ділянки .

Згідно з вказаним актом приймання-передачі земельної ділянки від 10 вересня 2008 року ОСОБА_3 передала ОСОБА_1 в тимчасове користування на умовах оренди на підставі договору оренди земельної ділянки від 10 вересня 2008 року земельну ділянку, площею 11,18 га , для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Української сільської ради Петропавлівського району Дніпропетровської області. Строк дії договору - сім років.

Також у вказаному договорі зазначені інші суттєві умови: орендна плата, умови використання земельної ділянки, умови та строки передачі її в оренду, умови повернення та інші права та обов'язки сторін.

Факт державної реєстрації посвідчено в Українській сільській раді Петропавлівського району Дніпропетровської області та зареєстровано у Петропавлівській районній філії Дніпропетровського регіонального центру державного земельного кадастру 10 квітня 2009 року.

Після смерті спадкодавця право власності на предмет оренди земельної ділянки перейшло до спадкоємця - ОСОБА_2

01 лютого 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, предметом якого є передача в оренду земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Української сільської ради Петропавлівського району Дніпропетровської області, терміном на 15 років з моменту державної реєстрації права оренди. Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 3 % від вартості земельної ділянки у розмірі 9 150 грн 60 коп. Договір підписано сторонами .

Згідно з актом приймання-передачі від 01 лютого 2016 року вказана земельна ділянка була прийнята позивачем у оренду.

Вказаний договір не був зареєстрований.

11 квітня 2016 року між ОСОБА_2 та ФГ «Міцкевич» укладено договір оренди землі, предметом якого є зазначена вище земельна ділянка.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2016 року, укладеного між відповідачами, та визнання за позивачем переважного права оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_2, суд першої інстанції, з висновками якого в цій частині погодився й апеляційний суд, виходив із того, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 шляхом підписання договору від 01 лютого 2016 року вчинили дії, спрямовані на набуття та зміну цивільних прав та обов'язків, що формально має ознаки продовження договору оренди землі.

Також зазначено, що сторони мали намір здійснити реєстрацію договору у відповідності до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку попереднього договору, тобто після 10 квітня 2016 року.

Крім того, ОСОБА_2 свою незгоду продовжувати договір з позивачем направила з порушенням строків, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренди землі», а доказів на підтвердження того, що ОСОБА_2 договір від 01 лютого 2016 року не підписувала, остання не надала.

Колегія суддів суду касаційної інстанції не може повністю погодитися з такими висновками судів попередніх інстанцій виходячи з наступного.

Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було

Положеннями ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Виходячи з приписів ст. ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що матеріали справи не містять листа-повідомлення орендодавцю щодо наміру орендаря скористатися своїм переважним правом, як передбачено п. 8 договору від 10 вересня 2008 року.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що 01 квітня 2016 року ОСОБА_2 на адресу позивача направила заяву, за змістом якої вона довела до відома останнього, що не має наміру продовжувати чи поновлювати на новий строку договір оренди землі від 10 вересня 2008 року, та просила 11 квітня 2016 року повернути належну їй земельну ділянку.

Щодо висновку судів попередніх інстанцій про укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору оренди землі від 01 лютого 2016 року, який є підтвердженням згоди орендодавця надавати належну їй земельну ділянку в оренду саме позивачеві, слід зазначити наступне.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

Згідно зі ст. 125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Положеннями ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У частині 1 ст. 628 ЦК України зазначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У справі, яка переглядається, розділом «Прикінцеві положення» (п.41) договору від 01 лютого 2016 року передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто, коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Як убачається з указаного договору він не проходив процедуру державної реєстрації.

При цьому на момент укладення вказаної угоди продовжував діяти договір від 10 вересня 2008 року, термін дії якого до 10 квітня

2016 року, відтак відсутні підстави вважати його поновленим.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору від

11 квітня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Міцкевич» після закінчення строку дії попереднього договору.

Переглядаючи рішення районного суду, апеляційний суд у порушення вимог ст. 303 ЦПК України на зазначене уваги не звернув.

У силу наданих чинним ЦПК України повноважень апеляційний суд міг усунути допущені судом першої інстанції порушення норм матеріального та процесуального права, проте, не врахувавши доводів апеляційної скарги, залишив рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2016 року та визнання за позивачем переважного права оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_2, без змін.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалене у справі рішення апеляційного суду в вищевказаній частині - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених ч. 3 ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Фермерського господарства «Міцкевич» задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 29 грудня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.С. Висоцька

Судді: М.К. Гримич

О.В. Кафідова

О.М.Ситнік

І.М.Фаловська