Справа № 344/5492/16-ц
Провадження № 22-ц/779/915/2017
Головуючий у 1 інстанції Домбровська Г. В.
Суддя-доповідач Матківський
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 липня 2017 року м. Івано-Франківськ

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Івано-Франківської області в складі:

головуючого Матківського Р.Й.

суддів: Малєєва А.Ю., Фединяка В.Д.

секретаря Капущак С.В.

з участю: представника апелянта - ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ТОВ «МЖК Експрес-24» про спонукання до вчинення дій шляхом підписання акту приймання-передачі квартири, за апеляційною скаргою директора ТзОВ «Житлово-експлуатаційне будівельно-виробниче підприємство «МЖК Експрес-24» на заочне рішення Івано-Франківського міського суду від 22 лютого 2017 року, -

в с т а н о в и л а :

У квітні 2016 року позивач звернулася до суду з даним позовом та просила ухвалити рішення про спонукання відповідача до виконання умов укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майна, яке буде створено в майбутньому від 22 жовтня 2014 року шляхом підписання акту приймання-передачі квартири в житловому будинку за будівельним номером АДРЕСА_1.

Заявлені вимоги позивач обґрунтувала тим, що 22 жовтня 2014 року між нею та відповідачем укладено договір купівлі-продажу майна, яке буде створено у майбутньому, згідно якого продавець зобов'язався створити до 25 грудня 2015 року та передати у власність покупця в строк до 31 березня 2016 року, а покупець зобов'язався оплатити та прийняти квартиру, що буде створена у майбутньому і розташована в житловому будинку за будівельним номером 49 мікрорайону в межах вулиць Національної Гвардії - Є.Коновальця - О.Сорохтея в м. Івано-Франківську. На виконання взятих на себе зобов'язань сплатила повну суму вказану в договорі, що підтверджується банківськими квитанціями, копії яких було надіслано в ТОВ «МЖК Експрес-24», що свідчить про повне та дострокове виконання взятих на себе зобов'язань по договору купівлі-продажу майна, яке буде створене в майбутньому.

Вважає дії відповідача щодо відмови передати належну позивачу квартиру, вартість якої нею достроково оплачено в повному обсязі, незаконними.

У листопаді 2016 року ТзОВ «МЖК Експрес-24» звернулося із зустрічною позовною заявою, щоб ухвалити рішення, яким визнати зобов'язання, встановлені договором купівлі-продажу майна, яке буде створене в майбутньому укладеного 22 жовтня 2014 року припиненими з 05 січня 2016 року внаслідок відмови від зобов'язання та розірвання договору ТзОВ «МЖК Експрес-24».

Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 22 лютого 2017 року зустрічну позовну заяву залишено без розгляду.

Заочним рішенням Івано-Франківського міського суду від 22 лютого 2017 позов ОСОБА_3 задоволено.

На дане рішення директор ТзОВ «Житлово-експлуатаційне будівельно-виробниче підприємство «МЖК Експрес-24» подав апеляційну скаргу, просить його скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Вважає, що заочне рішення суду ухвалено з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права. Судом не взято до уваги , що п. 10.1 та п. 10.2 договору передбачено, що сторони домовились, що вартість 1 кв.м загальної площі квартири в цінах, що діяли на момент укладення цього договору, складає 7000 гривень, договірна вартість квартири на 64,38 м.кв. загальної площі житла в цінах та на умовах, що діяли на момент укладення цього договору, складає 450 660 гривень та не підлягає зміні в односторонньому порядку, крім випадків, передбачених п. 11.2 цього договору. Збільшення вартості квадратного метра за договором може застосовуватись продавцем в односторонньому порядку, при цьому зміні підлягає лише вартість неоплаченої площі. Договором чітко встановлено умова зміни вартості квадратного метра у зв'язку з інфляцією, здорожчанням будівельних матеріалів та послуг протягом терміну дії договору. Апелянт здійснював перерахунок вартості квадратного метра неоплаченої позивачем площі та повідомляв про це позивача рекомендованими листами, які позивач одержувала, однак вона не сплачувала належним чином ні проіндексовану суму, ні первинно встановлену договором на момент його укладення.

Крім того, позивач жодного разу не заперечила проти зміни вартості квадратного метра не викупленої площі, а здійснювала подальші платежі, тобто прийняла умови про збільшення вартості квадратного метра площі шляхом виконання оплати.

Суд першої інстанції зробив помилковий висновок, що апелянт не надав доказів збільшення вартості квадратного метра площі житла, оскільки офіційні індекси інфляції за період з 2014 по 2016 роки є загальновідомим фактом.

Суд не взяв до уваги, що позивач не дотримувалась погодженого графіка платежів та допускала постійні, регулярні порушення термінів оплати. Таке порушення підтверджується банківськими виписками про рух коштів на поточному рахунку та розрахунки, копії яких є в матеріалах справи. Право позивача розірвати договір в односторонньому порядку передбачено договором, тому апелянт правомірно скористався своїм правом та відмовився від зобов'язання, розірвавши договір в односторонньому порядку.

Також суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку, що апелянт порушив вимоги ЗУ «Про захист прав споживачів» та ЗУ «Про інвестиційну діяльність».

Вислухавши доповідача, пояснення представника апелянта, який вимоги скарги підтримав, представника позивача, який вимоги скарги заперечив, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що доказів, які б спростовували виконання зобов'язань за вищевказаним договором відповідачем суду не надано. Відповідач, як виконавець зобов'язання також не надав доказів виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому у встановлені строки.

Однак колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову із визначених підстав зроблено при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, його висновки не відповідають обставинам справи та неправильно застосовано норми матеріального права, що є підставою для його скасування і ухвалення нового рішення.

Відповідно до ст. 57 ЦПК доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За змістом ст. 212 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

За статтею 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Судом встановлено, що 22 жовтня 2014 року між сторонами укладено договір купівлі-продажу майна, яке буде створено в майбутньому.

Положення договору між сторонами не скасовані і є чинними відповідно до презумпції правомірності правочину (ст. 204 ЦК України). Договір іменований як купівля-продаж житла, яке буде створено в майбутньому і містить в собі елементи інвестиційної діяльності - у договорі чітко визначено графік та розміри платежів за договором. Як убачається з квитанцій та розрахунку (а.с. 10, 11, 28) позивач порушувала умови оплати, у зв`язку з чим відповідачем було направлено відповідні претензії з попередженням про можливе розірвання договору (а.с. 57 - 66). Отже, позивач не виконала вказані умови договору щодо розрахунків.

Пунктом 11.2 Договору визначено, що вартість квадратного метру квартири може бути змінена Продавцем за певних умов. Ця домовленість не суперечить ні Закону України «Про інвестиційну діяльність», ні Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки збільшення ціни є об'єктивним і не містить порушення балансу між правами й інтересами сторін. Навпаки, було б несправедливим правове становище, коли реальна вартість квадратного метру житла зростає з причин, незалежних від сторін і обумовлених між сторонами, а тягар витрат несе тільки один продавець. Зміни ціни відбувались у письмовій формі - продавець письмово повідомляв про нову ціну (а.с. 42 - 55), а покупець її сплачував і мав письмові докази цього - квитанції (а.с. 10, 11). При цьому позивачем сплачувались кошти у більшому розмірі, ніж це було обумовлено п. 11.1. Договору, що відповідач уважав офертою щодо пропонованих змін. Отже, зміна ціни відбувалась відповідно до договору (ч.2 ст. 632 ЦК України), ці умови договору не скасовані, відповідають закону та не містять несправедливих положень.

Позивач достроково сплатила обумовлену договором вартість в 450660 гривень і повідомила про це відповідача 21 листопада 2015 (а.с.67). За ст. 531 ЦК України боржник має право виконати обов'язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивідльного законодавства або не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту. Договір між сторонами такої можливості не передбачав, оскільки його особливістю є те, що обумовлено чіткий графік внесення платежів (інвестиції, необхідні для поетапного будівництва житла). Із суті договору чи звичаїв ділового обороту це також не випливає, оскільки платежі розстрочено відповідно до етапів створення квартири. Дострокове внесення коштів не вигідно стороні, яка створює майно, оскільки, це може призвести до збитків унаслідок інфляції. Тому висновок суду про належне виконання обов'язку позивачкою не відповідає обставинам і матеріалам справи.

Пунктом 1 договору передбачено, що «на умовах, встановлених цим договором, Продавець зобов'язується створити до 25 грудня 2015 року та передати у власність Покупця в строк до 31 березня 2016 року, а покупець зобов'язується оплатити та прийняти квартиру, що буде створена в майбутньому і розташована в житловому будинку за будівельним номером АДРЕСА_1». Пункт 6 Договору передбачено, що квартира має наступні характеристики: поверх -2, кількість кімнат -2, проектний номер квартири -1, орієнтовна загальна площа квартири - 64,38 кв.м. Пункт 9 Договору передбачено, що моментом переходу права власності та всіх ризиків на квартиру за цим договором від продавця до покупця є підписання акту приймання-передачі квартири між сторонами. Пунктом 10.1 та 10.2 Договору передбачено, що вартість квадратного метра площі становить 7 000 гривень, а загальна вартість за об'єкт площею 64,38 кв.м. складає 450 660,00 гривень та не підлягає зміні в односторонньому порядку, крім випадків передбачених пунктом 11.2 цього договору.

На виконання взятих на себе зобов'язань договору купівлі-продажу майна, яке буде створено в майбутньому від 22 жовтня 2014 року ОСОБА_3 вносила кошти для придбання квартири, що підтверджується банківськими квитанціями №16155.237.1 від 22 жовтня 2014 року на 250 000,00 гривень, №16155.140.1 від 13 листопада 2014 року на 30 000,00 гривень, № 0.0.330632200.1 від 23 грудня 2014 року на 20 000,00 гривень, № 0.0.357386077.1 від 06 березня 2015 року на 30 000,00 гривень, № 0.0.387607349,1 від 19 травня 2015 року на 78 000,00 гривень, № 0.0.388837688.1 від 21 травня 2015 року на 42 660,00 гривень.

Пунктом 11.2 договору між сторонами встановлено, що розрахункова вартість квартири може бути змінена продавцем з врахуванням можливої індексації вартості 1 кв.м, виходячи з результатів обмірювань фактичної загальної площі квартири зробленої ОБТІ, або іншої ліцензованої установи. Вплив інфляційних процесів протягом проведення будівництва, змін проектно-кошторисної документації, що призвели до зростання вартості квадратного метра загальної площі, які продавець не міг передбачити на момент укладення договору, виникнення обставин, що призвели до зростання вартості квадратного метра загальної площі, які продавець не міг передбачити на момент укладення цього договору.

Пунктом 14.3 договору купівлі-продажу майна, яке буде створено в майбутньому сторонами погоджено, що у випадку порушення умов договору покупцем, продавець вправі розірвати договір у односторонньому порядку.

Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права.

За змістом статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

За частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (стаття 638 ЦК України).

Відповідно до повідомлень від 14 листопада 2014 року адміністрація ТзОВ «МЖК Експрес -24» повідомила ОСОБА_3 про те, що з 20 листопада 2014 року підприємство змінює вартість 1 кв.м до 8300 гривень (а.с. 42, т. 1), від 17 грудня 2014 року вартість змінено до 8600 гривень (а.с. 46, т.1), від 23 грудня 2014 року вартість змінено до 10600 гривень (а.с. 50, т.1), від 03 березня 2015 року вартість змінено до 15 000 гривень (а.с. 54, т.1).

Згідно листа від 16 листопада 2015 року ТзОВ «МЖК Експрес -24» повідомило позивача, що вона неналежним чином виконувала свої обов'язки по оплаті, що випливають з договору. На 13 листопада 2015 року нею не викуплено 12, 449 кв.м площі квартири, що становить 186 735 гривень та просить в семиденний термін погасити існуючу заборгованість, інакше договір буде розірвано в односторонньому порядку (а.с.69, т. 1).

На а.с. 57-66 є повідомлення ТзОВ «МЖК Експрес-24» про заборгованість ОСОБА_3 та право товариства розірвати договір в односторонньому порядку.

11 грудня 2015 року ТзОВ «МЖК Експрес-24» надіслало ОСОБА_3 повідомлення про розірвання договору у зв'язку з неналежним виконанням умов договору, яке позивач отримала 05 січня 2016 року (а.с. 71, т.1).

Тому, враховуючи зазначені обставини колегія суддів вважає, що позивач ОСОБА_3 не виконала домовлені між сторонами договору купівлі-продажу майна, яке буде створено в майбутньому від 22 жовтня 2014 року, зокрема не сплатила встановлену пунктом 11.2 договору збільшену розрахункову вартість квартири у зв'язку з передбаченими обставинами розміром 186 735 гривень. Позивач не виконала умови зазначеного договору щодо сплати її вартості, тому суд першої інстанції необґрунтовано задоволив її вимоги про спонукання ТзОВ «МЖК Експрес-24» до виконання умов договору від 22 жовтня 2014 року шляхом підписання акту приймання-передачі квартири в житловому будинку за будівельним номером АДРЕСА_1.

Керуючись ст.ст.307, 309, 315 ЦПК України, колегія суддів,

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу директора ТзОВ «Житлово-експлуатаційне будівельно-виробниче підприємство «МЖК Експрес-24» задоволити.

Заочне рішення Івано-Франківського міського суду від 22 лютого 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ТзОВ «МЖК Експрес-24» про спонування до вчинення дій шляхом підписання акту приймання-передачі квартири відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, однак може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий Р.Й. Матківський

Судді: А.Ю. Малєєв

В.Д. Фединяк