У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2017 року м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ у складі:

СитнікО.М., Леванчука А.О., Ступак О.В.,

розглянувши у попередньому судовому засіданні справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк», Чорнобаївської районної державної адміністрації Черкаської області про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування їх державної реєстрації та визнання договорів оренди поновленими з попереднім орендарем, за касаційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 01 серпня 2016 року та рішення апеляційного суду Черкаської області від 27 лютого 2017 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2016 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агроко» (далі - СТОВ «Агроко») звернулося до суду з позовом, у якому зазначало, що 03 лютого 2006 року між ОСОБА_10 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Родина» (далі - СТОВ «Родина»), правонаступником якого є СТОВ «Агроко», укладено договір оренди землі, згідно з якими ОСОБА_10 передав, а СТОВ «Агроко» прийняло у користування належну йому земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1, площею 5,6856 га, що розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки він був укладений строком на 10 років з 01 січня 2006 року по 31 грудня 2015 року.

11 лютого 2008 року між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_17, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_11, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_18, ОСОБА_15, ОСОБА_16 та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», укладено договори оренди земельної ділянки, згідно з якими орендодавці передали орендарю у користування належні їм земельні ділянки, що розташовані в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. Строк дії договорів - 8 років, починаючи з 01 січня 2008 року по 31 грудня 2015 року. Вказані договори зареєстровані в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК».

Пунктом 8 кожного договору передбачалося, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

СТОВ «Агроко» добросовісно й належним чином виконувало свої зобов'язання за укладеними договорами оренди землі.

У серпні вересні 2015 року позивач більш як за 100 днів до закінчення строку дії вказаних договорів надіслав орендодавцям письмові повідомлення з проектами додаткових угод до існуючих договорів оренди землі, якими повідомив про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк.

СТОВ «Агроко» запропонувало орендодавцям укласти повторно договори оренди землі з наступними умовами: строком дії договору 7 та 10 років; орендна плата - 6 % від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (145 145,72 грн), що становить 8 708,74 грн на рік.

Крім того, уповноважені особи СТОВ «Агроко» пропонували орендодавцям узгодити умови та укласти договори оренди землі на новий строк на запропонованих орендодавцями умовах.

Орендодавці у визначений термін не надали відповідь на пропозицію, але ще на початку 2015 року заздалегідь відмовилися переукласти договори оренди землі на новий строк із СТОВ «Агроко», направивши на адресу позивача заяви про те, що вони не бажають продовжувати договірні відносини із СТОВ «Агроко», оскільки планують самостійно використовувати (обробляти) свої земельні ділянки (паї). Це змусило орендаря розпочати процедуру передачі ділянок орендодавцям.

18 квітня 2016 року з отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформації позивачу стало відомо, що відповідачі на підставі договорів оренди землі від 11 січня 2016 року передали спірні земельні ділянки у користування іншій юридичній особі - Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Маяк» (далі - СТОВ «Маяк»).

Зазначені договори були зареєстровані державними реєстраторами Чорнобаївського районного управління юстиції за СТОВ «Маяк», а саме :

− з ОСОБА_4 23 лютого 2016 року за № 13489588 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_5 24 лютого 2016 року за № 13490107 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_6 24 лютого 2016 року за № 13485996 на 7 років під 6 %;

− з ОСОБА_7 14 березня 2016 року за № 13702703 на 10 років зі сплатою 8709,18 грн;

− з ОСОБА_8 23 лютого 2016 року за № 13487582 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_20 24 лютого 2016 року за № 13490272 на 7 років під 6 %;

− з ОСОБА_10 24 лютого 2016 року за № 13486443 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_11 24 лютого 2016 року за № 13489914 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_12 23 лютого 2016 року за № 13489463 на 7 років під 6 %;

− з ОСОБА_13 24 лютого 2016 року за № 13484924 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_14 24 лютого 2016 року за № 13487240 на 10 років під 6 %;

− з ОСОБА_15 24 лютого 2016 року за № 13485640 на 10 років під 6 %;

− зі ОСОБА_16 24 лютого 2016 року за № 13485299 на 10 років під 6 %.

Вважаючи порушеним своє переважне право як первісного орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк, СТОВ «Агроко» просило визнати недійсними договори оренди землі між вказаними орендодавцями та СТОВ «Маяк», визнати недійсними та скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди, визнати поновленими договори оренди між відповідачами-фізичними особами та СТОВ «Агроко» та зобов'язати відповідачів-фізичних, осіб власників паїв, вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договору оренди земельних ділянок.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 01 серпня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсними вказані договори оренди землі, укладені між кожним з орендодавців та СТОВ «Маяк». Визнано недійсними та скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди за СТОВ «Маяк». Визнано поновленими договори оренди землі орендарів з попереднім орендарем СТОВ «Агроко». Зобов'язано кожного з власників земельних ділянок вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Черкаської області від 27 лютого 2017 року рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 01 серпня 2016 року у частині зобов'язання ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16 вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договорів оренди землі від 11 лютого 2008 року на новий 10-річний строк, з виплатою орендної плати у грошовій формі у розмірі 6 % від розміру нормативної грошової оцінки на рік скасовано. У задоволенні позову у цій частині відмовлено. В іншій частині рішення суду залишено без змін.

У касаційній скарзі СТОВ «Маяк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення судів першої й апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII«Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на наступне.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог ст. 335 ЦПК України під час розгляду справи у касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Судами встановлено, що пунктом 8 укладених 11 лютого 2008 року між позивачем та відповідачами договорів оренди земельних ділянок передбачалося, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 100 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У серпні-вересні 2015 року позивач, більш ніж за 100 днів до закінчення строку дії вказаних договорів, направив орендодавцям письмові повідомлення з проектами додаткових угод до договорів оренди земельної ділянки, якими повідомив про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк.

СТОВ «Агроко» запропонувало орендодавцям укласти повторно договори оренди землі з наступними умовами: строк дії договору 7 та 10 років; орендна плата - 6 % від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (145 145,72 грн), що становить 8 708,74 грн на рік. Також СТОВ «Агроко» пропонувало орендодавцям узгодити умови та укласти договори оренди землі на новий строк на запропонованих орендодавцями умовах.

Орендодавці не надали відповідь у встановлений договором та законом строк, відмовилися переукласти договори оренди землі на новий строк із СТОВ «Агроко», направивши на адресу позивача заяви про те, що вони не бажають продовжувати договірні відносини із СТОВ «Агроко», оскільки планують самостійно використовувати (обробляти) свої земельні ділянки (паї). При цьому вказані заяви кожного з орендодавців були направлені на адресу первісного орендаря не у період після отримання відповідних пропозицій про продовження терміну договору, а у період з січня по березень 2015 року, тобто задовго до закінчення строку дії договорів, що і змусило позивача вчиняти дії щодо передачі цих земельних ділянок її власникам для індивідуального обробітку.

18 квітня 2016 року з отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформації СТОВ «Агроко» стало відомо, що відповідачі не приступили до індивідуального обробітку земельних ділянок, а на підставі договорів оренди землі від 11 січня 2016 року передали спірні земельні ділянки у користування іншій юридичній особі - СТОВ «Маяк».

Згідно з ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.

Частинами 1−5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027 цс15, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є має враховуватися усіма судами.

Встановлено, що кожний з орендодавців-власників земельних ділянок ще на початку 2015 року, тобто задовго до закінчення договорів оренди звернувся до СТОВ «Агроко» з листом про те, що у подальшому сам буде обробляти свою земельну ділянку і не бажає продовжувати договір оренди. Відповідач розпочав роботу про виділення вказаних земельних ділянок селянам для обробітку єдиним земельним масивом, що підтверджено договором від 23 листопада 2015 року.

Разом з тим у квітні 2016 року позивачу стало відомо, що кожний з землевласників не використовували самостійно свої земельні ділянки і через 11 днів після закінчення дії договорів оренди від 2008 року уклали договори оренди з іншим орендарем фактично на тих же самих умовах, що і були запропоновані первісним орендарем.

Таким чином, суди зробили правильний висновок про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі та обґрунтовано задовольнили позов СТОВ «Агроко» у частині визнання договорів оренди земельних ділянок відповідачів з СТОВ «Маяк» недійсними. При цьому апеляційний суд правильно відмовив у частині позовних вимог про зобов'язання кожного з власників земельних ділянок вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк, оскільки це порушує принцип свободи договору, визначений п. 3 ст. 3 ЦК України.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, на правильність висновків суду вони не впливають та їх не спростовують.

Згідно ст. 337 ЦПК України суд касаційної інстанції відхиляє касаційну скаргу, якщо визнає, що рішення ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом апеляційної інстанцій при розгляді справи дотримано вимоги закону, у зв'язку з чим колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу відхилити, а рішення суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції у незміненій апеляційним судом частині залишити без змін.

Керуючись статтями 332, 336, 337 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» відхилити.

Рішення апеляційного суду Черкаської області від 27 лютого 2017 року та рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 01 серпня 2016 року у незміненій апеляційним судом частині залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Колегія суддів:

СитнікО.М. Леванчук А.О. Ступак О.В.