РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/12490/15-ц

пр. № 2/759/144/17

21 листопада 2017 року м. Київ

Святошинський районний суд м. Києва

у складі: головуючого судді Ул'яновської О.В.,

секретаря Чернишук К.О.,

за участю: представника позивача Ліпіної М.В.,

представника позивача Лаухіної В.В.,

представника відповідача ОСОБА_3,

представника відповідача ОСОБА_4,

представника відповідача ОСОБА_5,

представника відповідача ОСОБА_6,

представника відповідача Руденка Ф.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовними вимогами Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Генерала Наумова» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Атлантжилсервіс 2003», Київської міської ради, Святошинської районної у м. Києві ради, ОСОБА_10, ОСОБА_11, Головного територіального управління юстиції у м. Києві, державного реєстратора Реєстраційної служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві Бродюк Ірини Юріївни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гунько Ірини Іванівни, товариства з обмеженою відповідальністю «Сабор», про визнання недійсним інвестиційного договору, свідоцтва про право власності, договорів про задоволення вимог іпотекодержателя, скасування рішень, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права спільної власності на майно,

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2015 р. позивач звернувся до суду із зазначеним позовом, після уточнення позовних вимог, просить: визнати недійсним інвестиційний договір від 04.08.2010, свідоцтво про право власності від 04.06.2013, 05.06.2013; скасувати рішення державного реєстратора від 05.06.2013 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1; визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя з відкладальними умовами, що посвідчений приватним нотаріусом КМНО Гунько І.І.; скасувати рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення; витребувати у ОСОБА_10, ОСОБА_11 та повернути у спільну сумісну власність співвласників житлового будинку частину технічного поверху; визнати за співвласниками житлового будинку право спільної сумісної власності на частину технічного поверху; стягнути з ОСОБА_11 та ОСОБА_10 судовий збір.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що ОСББ «Генерала Наумова» є балансоутримувачем будинку АДРЕСА_2. Під час обстеження активів будинку та передачі технічного паспорту, стало відомо про зменшення площі технічного поверху будинку з 1024,6 кв.м до 209,7 кв.м., у зв'язку з проведенням перепланування. Виявилося, що колишній балансоутримувач ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» незаконно набув право власності на частину технічного поверху. Внаслідок проведення робіт по переплануванню, частину технічного поверху поділено на чотири окремі об'єкти нерухомості, а саме, нежитлове приміщення НОМЕР_1, площею 214,6 кв.м., НОМЕР_2, площею 199,6 кв.м., НОМЕР_3, площею 206,1 кв.м., НОМЕР_4, площею 194,6 кв.м., загальна площа нежитлових приміщень становить 814,9 кв.м. Підставою для набуття ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» на нежитлові приміщення є інвестиційний договір від 04.08.2010 на перепланування житлового будинку з комплексом вбудованих приміщень у технічному поверсі, укладений із Святошинською районною у м. Києві радою, правонаступником якої є Київська міська рада, після чого ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» оформив право власності на частину технічного поверху та відчужив вказані приміщення на користь третіх осіб, шляхом укладення 22.12.2014 договорів про задоволення вимог іпотекодержателя з відкладальними умовами, що були посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І. та проведено реєстрацію права власності на іпотекодержателів, в подальшому один із них відчужив приміщення, сформувавши даним майном статутний капітал заснованого товариства. Позивач зазначає, що ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» не мав права укладати інвестиційний договір, оскільки не був власником приміщень, а тому позбавлений права розпоряджатись майном, що є спільною власністю квартир будинку. Інвестиційний договір укладений неуповноваженими особами, Київська міська рада не надавала Святошинській районній в м. Києві раді повноважень на укладення такого договору, не було проведено інвестиційного конкурсу по залученню інвестора до перепланування будинку, що є обов'язковою умовою при укладанні такого виду договору. Вказані дії привели до незаконного відчуження нерухомого майна, незаконного укладення договорів про задоволення вимог іпотекодержателя з ОСОБА_11 та ОСОБА_10 та внесення останнім даного майна до статутного капіталу заснованого ним юридичної особи. Недійсність інвестиційного договору є наслідком визнання недійсними свідоцтва про право власності на нерухомість та договору про задоволення вимог іпотекодержателя з відкладальними умовами.

У судовому засіданні представники позивача заявлені вимоги підтримали, посилаючись на обставини викладені у позовній заяві.

Відповідач ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» в особі директора Руденка Ф.А. у судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на їх необгрунтованість та безпідставність, надав письмові заперечення, в яких зазначив, що замовником будівництва будинку АДРЕСА_2 у м. Києві була Святошинська районна у м. Києві рада, а тому, укладаючи інвестиційний договір щодо перепланування будинку, остання діяла як інвестор, що розпоряджається власним майном та була наділена відповідними повноваженнями, на момент укладення спірного договору, будинок в експлуатацію зданий не був, оспорюване майно на момент укладення інвестиційного договору не належало на праві спільної власності власників квартир будинку, оскільки жоден громадян, що придбав майнові права на житло, не зареєстрував право власності на приміщення, споруди, устаткування, обладнання будинку. Перепланування частини новозбудованого будинку не підпадає під категорію об'єкту проведення інвестиційного конкурсу. Інвестиційний договір укладено з дотриманням норм законодавства, зокрема, зі сторонами досягнуто домовленості щодо форми, змісту, волевиявлення, наявності необхідного обсягу правоздатності сторін, а тому відсутні підстави для визнання його недійсним. Після повного виконання умов інвестиційного договору, отримання приміщень, товариство у повній відповідності з нормами закону здійснило реєстрацію приватної власності нежитлового приміщення, після чого розпорядилось своєю власністю на свій розсуд, не порушуючи при цьому прав третіх осіб.

Представники відповідачів ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_15 у судовому засіданні проти позовних вимог заперечували, посилаючись на їх необгрунтованість та безпідставність.

Представник відповідача Головного територіального управління юстиції у м. Києві у судовому засіданні проти позовних вимог заперечував з підстав необґрунтованості та недоведеності, в письмових запереченнях зазначив, що державним реєстратором дотримано усіх вимог, встановлених законодавством щодо проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, подані документи відповідають заявленому праву.

Представник відповідача Київської міської ради у судовому засіданні проти позовних заперечувала, оскільки не вбачає ними порушення прав позивачів.

Представник відповідача Святошинської районної у м. Києві ради, товариства з обмеженою відповідальністю «Сабор», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гунько Ірини Іванівни в судове засідання не з'явились, повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Суд, всебічно з'ясувавши обставини, на які позивачка посилається як на підставу своїх вимог, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні, вважає встановленими такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ч. 3 ст. 10, ч.ч. 1, 4 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом встановлено, що рішенням Київської міської ради від 23.12.2004, вирішено передати Святошинській районній у м. Києві раді земельну ділянку площею 0,44 га для будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (т. 2 а.с. 51-52). 01.08.2008 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві видано дозвіл на виконання будівельних робіт за вказаною адресою (т. 2 а. с. 56-57). 15.07.2010 видано акт готовності об'єкта до експлуатації (т. 2 а.с. 59-62). Розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації видано розпорядження від 11.11.2010 про затвердження акту готовності закінченого будівництвом житлового будинку, передачу будинку на баланс ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» (т. 2 а.с. 63).

04.08.2010 між Святошинською районною у м. Києві радою та ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» укладено договір про перепланування житлового будинку з комплексом вбудованих приміщень соціально-побутового призначення в технічному поверсі під художні майстерні та в осях 1/1-2 та А-Д під офіс по АДРЕСА_1 м. Києва, предметом якого в силу п. 1 якого є спільна діяльність замовника та експлуатуючої організації у проектуванні та здійсненні перепланування житлового будинку з комплексом вбудованих приміщень (т. 1 а.с. 62-64).

04.08.2010 Святошинська районна у м. Києві рада та ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» уклали акт прийому-передачі нежитлових приміщень, отриманих в результаті перепланування, а саме, приміщення НОМЕР_1, загальною площею 214,6 кв.м., НОМЕР_2 загальною площею 199,6 кв.м., НОМЕР_3 загальною площею206,1 кв.м., НОМЕР_4 загальною площею 194,6 кв.м., а всього на загальну площу 814,9 кв.м. (т. 3 а.с. 98).

При передачі ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» на підставі акту приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс, встановлено, що активи житлового будинку мають показники: житловий будинок, загальною площею 29596,10 кв.м., загальна площа допоміжних приміщень 10211,4 кв.м. (т. 2 а.с. 69-74).

04.06.2013 та 05.06.2013 ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» отримав свідоцтво про право приватної власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, приміщення НОМЕР_4, загальною площею 194,6 кв.м., приміщення НОМЕР_3, загальною площею 206,1 кв.м., приміщення НОМЕР_1, загальною площею 214,6 кв.м., приміщення НОМЕР_2, загальною площею 199,6 кв.м. (т. 1 а.с. 65-68).

22.12.2014 ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» та ОСОБА_10 уклали два договори про задоволення вимог іпотекодержателя з відкладальними умовами, відповідно до п. 1.1 якого іпотекодавець зобов'язується передати, а іпотекодержатель зобов'язується прийняти у власність за вартістю і на умовах, визначених договором, нежитлове приміщення НОМЕР_1, загальною площею 214,6 кв.м. та нежитлове приміщення№382, загальною площею 194,6 кв.м. Вказані договори посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І., зареєстровані в реєстрі за №2496 та за №2497 відповідно (т. 3 а.с. 84-85, 9091).

Також 22.12.2014 ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» та ОСОБА_11 уклали два аналогічні договори. Відповідно до п. 1.1. якого останній зобов'язується прийняти у власність за вартістю і на умовах, визначених договором, нежитлове приміщення НОМЕР_3, загальною площею 206,1 кв.м. та нежитлове приміщення НОМЕР_2, загальною площею 199,6 кв.м. Договори посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І., зареєстровані в реєстрі за №2495 та №2498 (т. 3 а.с. 86-89).

19.02.2015 приватним нотаріусом здійснено реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_10, ОСОБА_11 на відповідні об'єкти нежитлового приміщення, відповідно до договорів про задоволення вимог іпотекодержателя з відкладальними умовами (т.1 а.с. 86-89).

03.12.2014 ОСББ «Генерала Наумова» проведено державну реєстрацію (т. 1 а.с. 40-53).

Відповідно до статуту співвласників, ОСББ «Генерала Наумова» створено власниками квартир та приміщень багатоквартирного будинку №66 на вул. Г. Наумова в м. Києві з метою забезпечення захисту прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів (т. 3 а.с. 232-242).

20.03.2015 ОСББ «Генерала Наумова» та ТОВ «Атлантжилсервіс 2003» уклали акт приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею будинку 29596,10 кв.м., загальною площею допоміжних приміщень 10000,2 кв.м., площа допоміжного приміщення на технічному поверсі 1 та 2 секції-209,7 кв.м. ( т. 1 а.с. 56-61).

Спір між сторонами виник з тих підстав, що, як зазначає позивач, інвестиційний договір укладено не уповноваженими особами, без проведення інвестиційного конкурсу та з порушенням ст. 203 ЦК України, технічні поверхи є спільною власністю власників квартир.

Вирішуючи даний спір, суд керується наступним.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 1 ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановлено, що суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України (ч. 5 ст. 7 Закону).

Пунктом 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою КМУ №534 від 20.05.2009 (чинного на момент введення будинку в експлуатацію) визначено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, що видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч. 1,ч. 2 ст. 319 ЦК України).

У силу ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Пунктом 15 Постанови Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» № 5 від 07.02.2014 визначено, що до завершення будівництва (створення) майна, а якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то до моменту прийняття його до експлуатації, або якщо право власності на таке нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то до моменту державної реєстрації право власності на новостворене майно та об'єкт незавершеного будівництва не виникає (стаття 331 ЦК). У зв'язку із цим до виникнення права власності на таке майно право власності існує лише на матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення) майна. Отже, законом не передбачено можливість визнання права власності на новостворене майно та об'єкт незавершеного будівництва в судовому порядку, якщо право власності на таке майно не було зареєстроване раніше в установленому законодавством порядку.

Частиною 2 ст. 382 Цивільного кодексу України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території

Вищевикладені норми матеріального права свідчать про те, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і органу місцевого самоврядування і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

Рішенням Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004 вирішено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Положеннями ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

При цьому, відповідно до вимог ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Як уже встановлено судом, 15.07.2010 видано акт готовності об'єкта до експлуатації. Прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту здійснено на підставі свідоцтва, виданого 02.11.2010. Розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації видано розпорядження від 11.11.2010 про затвердження акту готовності закінченого будівництвом житлового будинку, передачу будинку на баланс ТОВ «Атлантжилсервіс 2003». Договір про перепланування житлового будинку укладено 04.08.2010, тобто до моменту здачі будинку в експлуатацію. При укладенні договору, Святошинська районна у м. києві рада діяла як інвестор, що розпоряджається власним майном, тобто була уповноважена на укладення такого виду договору. Право власності на квартири, на момент укладення договору, особами, що придбали майнові права, не реєструвалось, право спільної сумісної власності ні в кого не виникло, а тому власники будинку по АДРЕСА_1, не могли отримати у спільну власність допоміжні приміщення. До моменту державної реєстрації право власності на новостворене майно та об'єкт незавершеного будівництва не виникає.

Враховуючи наведене, договір про перепланування житлового будинку від 04.08.2010 укладено уповноваженими особами, дотримано необхідних вимог для чинності правочину, передбачених ст. 203 ЦК України. При переплануванні частини новозбудованого багатоповерхового будинку не потребує проведення інвестиційного конкурсу, оскільки не відноситься до переліку об'єкту конкурсу, визначеного в Положенні 528/1189.

Враховуючи вищевикладене, позові вимоги не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи, право позивача, про захист якого він просить, не порушено, а тому позовна заява задоволенню не підлягає.

Оскільки інші позовні вимоги є похідними від вимог про визнання договору недійсним, тому ці вимоги задоволенню також не підлягають.

Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні, належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також їх достатності та взаємному зв'язку суд вважає, що у позовних вимогах слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст. 19 Конституції України, ст. ст. 203, 215, 316, 319, 331, 382, ЦК України, ст.ст. 10, 11, 30, 57-61, 88, ч. 4 ст. 169, 179, 209,212-215, 218, 223, 224-228, 360-7 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

У позовних вимогах Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Генерала Наумова» до Товариства з обмеженою відповідальністю "Атлантжилсервіс 2003", Київської міської ради, Святошинської районної у м. Києві ради, ОСОБА_10, ОСОБА_11, Головного територіального управління юстиції у м. Києві, державного реєстратора Реєстраційної служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві Бродюк Ірини Юріївни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гунько Ірини Іванівни, товариства з обмеженою відповідальністю «Сабор», про визнання недійсним інвестиційного договору, свідоцтва про право власності, договорів про задоволення вимог іпотекодержателя, скасування рішень, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права спільної власності на майно відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва через районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення, а особами, які не були присутні в судовому засіданні протягом десяти днів з дня отримання рішення суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

СУДДЯ: