справа №619/1392/17
провадження №2/619/914/17
Рішення

Іменем України

14 липня 2017 року Дергачівський районний суд Харківської області

у складі: головуючого судді - Нечипоренко І.М.

за участю секретаря

судового засідання - ОСОБА_1

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Дергачі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним,

встановив:

Позивач просить суд ухвалити рішення, згідно якому визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку № 24, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Солоницівка вул. 40 років Перемоги, укладений 03.03.2016 та 29.06.2016 між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 та застосувати наслідки недійсності оспорюваного правочину посилаючись на те, що 02.03.2016 державний нотаріус Дергачівської державної нотаріальної контори Харківської області ОСОБА_6 видав свідоцтво про право на спадщину за заповітом. Спадкоємцем зазначеного вище житлового будинку є ОСОБА_2. 03.03.2016 ОСОБА_2 та ОСОБА_5 уклали договір купівлі продажу 1/7 частини житлового будинку № 24 з відповідною частиною господарських будівель та споруд даного будинку. Продаж 1/7 частини житлового будинку за цим договором вчинявся за узгодженою між сторонами ціною, що складає 149640,00грн, які продавець отримав, ще до підписання цього договору. У п.1.8. вказаного договору зазначено, що нерухомість, яка є предметом цього договору, розташована на земельній ділянці, яка не перебуває у власності продавця (ним не приватизована, державний акт не виготовлявся). 03.03.2016 ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір купівлі продажу 1/3 частини житлового будинку № 24 з відповідною частиною господарських будівель та споруд. Продаж 1/3 частини житлового будинку за цим договором вчинявся за узгодженою між сторонами ціною, що складає 64132,00грн, які продавець отримав, ще до підписання цього договору. У п.1.8. вказаного договору зазначено, що нерухомість, яка є предметом цього договору, розташована на земельній ділянці, яка не перебуває у власності продавця (ним не приватизована, державний акт не виготовлявся). Істотною умовою договору купівлі-продажу житла, яка є необхідною для всіх договорів цього виду, є предмет договору. Під предметом договору купівлі-продажу житла розуміється конкретний обєкт житлової нерухомості, закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються щодо виникнення цивільно-правових відносин. Проте у п.1.5 вказаного договору зазначено, про 1/7 частину житлового будинку, яка нібито є предметом цього договору, але предметом договору відповідно до п. 1.1 є 1/3 частина житлового будинку. Також у п.3.3.2 цього договору знову вказано про 1/7 частину будинку. Цей факт вказує на невизначеність предмету договору, що в свою чергу тягне за собою його недійсність. Відповідно до ч.1 ст.233 ЦК України, правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. За 1/7 частину житлового будинку було сплачено 149640,00грн, а за 1/3 частини житлового будинку - 64132,00грн, проте 1/7<1/3, але сплачено навпаки за меншу частку більше ніж за більшу. Тому вважаю, що даний правочин вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах. Наслідком чого є недійсність вказаного договору. 29.06.2016 ОСОБА_2 та ОСОБА_3, від імені якого діяв ОСОБА_7, уклали договір про внесення змін та доповнень до Договору купівлі-продажу (нерухомого майна - частини житлового будинку) за реєстровим № 278 від 03.03.2016. За цим договором, вносилися зміни лише до п. 1.1, де ОСОБА_2 передав на праві особистої приватної власності 2/3 частини житлового будинку № 24 з відповідною частиною господарських будівель та споруд, проте у п.2 зазначено, що інші умови договору залишаються без змін. Проте, у п.1.5, п.1.10, п.2.1, п.2.3, п.3.3.2 договору купівлі продажу залишилися вказані дані про предмет договору, де вказано 1/7 частини житлового будинку № 24 з відповідною частиною господарських будівель та споруд від 03.03.2016, а також у п.1.8. вказано, проте що, «нерухомість, яка є предметом цього договору, розташована на земельній ділянці, яка не перебуває у власності продавця (ним не приватизована, державний акт не виготовлявся)», що в свою чергу є істотним порушенням умов договору, наслідком якого є його недійсність. Відповідно до ч.2 ст.377 ЦК України, розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). У ч.6 ст.120 Земельного кодексу України зазначено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Таким чином, вищевказані договори купівлі-продажу будинку № 24, який розташований на земельній ділянці, яка не має кадастрового номеру - є недійсними, оскільки порушено істотні умови договору, у вигляді недотримання вимог законодавства України. 30.06.2016 ОСОБА_3 уклав договір купівлі-продажу 2/3 частини будинку № 24 з ОСОБА_4, яка знаходиться за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Солоницівка вул. 40 років Перемоги. 30.06.2016 ОСОБА_3 уклав договір купівлі-продажу 1/3 частини даного будинку з ОСОБА_4 21.02.2017 ОСОБА_4 звернувся до суду з позовною заявою про визнання осіб такими що втратили право користування житловим приміщенням та зняття з реєстраційного обліку ОСОБА_8 та ОСОБА_9. 14.03.2017 Дергачівський районний суд Харківської області виніс заочне рішення, яким задовольнив вимоги ОСОБА_4 у повному обсязі. Відповідне рішення вступило у законну силу.

Відповідач у судове засідання не зявився, причину неявки суду не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про що свідчить поштове повідомлення.

Представник третьої особи у судове засідання не зявився, надавши заяву, з якої вбачається, що позовні вимоги не підтримує у повному обсязі, просить справу розглядати без її участі та надала письмові заперечення, відповідно яким ОСОБА_4 є власником будинку №24, який знаходиться за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Солоницівка вул. 40 років Перемоги. Згідно договору купівлі-продажу житлового будинку від 03.03.2016 було передано у власність 1/7 частину будинку ОСОБА_2 Згідно до договору купівлі-продажу 1/3 частини будинку було передано у власність 1/3 частини будинку. При нотаріальному укладанні договорі купівлі - продажу частини будинку наявність кадастрового номеру є необов'язковою. Відповідно до пункт 2.2. Методичних рекомендацій щодо застосування нотаріусами деяких положень цивільного та земельного законодавства від 26.11.2010 кадастровий № земельної ділянки визначені саме як істотні умови договору, але не є обов'язковими при оформленні. Приватизація земельної ділянки є правом, а не обов'язком громадян. Тобто, відсутність кадастрового номеру та приватизації земельної ділянки, на якій розміщений будинок не є порушенням закону.

Представник позивача у судове засідання не зявився, надавши заяву про підтримання позовних вимог та розгляд справи без його участі.

Перевіривши матеріали справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного.

За загальним положенням про договір (частина перша статті 626 ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Судом встановлено, що 03.03.2016 ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договори купівлі продажу 1/3 та 1/7 частини житлового будинку № 24 з відповідною частиною господарських будівель та споруд по вул. 40 років Перемоги в смт Солоницівка Дергачівського району Харківської області, які посвідчені приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_10 за р.№280 та 278 відповідно.

29 червня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу нерухомого майна частини житлового будинку, посвідченого ОСОБА_10, приватни нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 03.03.2016 за реєстровим номером 278, згідно якому п.1.1 викладено у наступній редакції: «1.1 За цим договором, Продавець передає належну йому на праві особистої приватної власності 2/3 частини житлового будинку №24 з відповідною частиною господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: Харківська область, Дергачівський район, смт Солоницівка, вулиця 40 років Перемоги, у власність Покупцю, а Покупець приймає цю частину житлового будинку і сплачує за це обговорену цим договором грошову суму. Інші умови Договору залишаються без змін і діють у частині, що не суперечить цьому договору про внесення змін.

Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну.

Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.

Так, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у звязку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці обєкти (крім багатоквартирних будинків).

Аналіз наведених норм свідчить про те, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою лише того договору, який передбачає перехід права на земельну ділянку. Такими, зокрема, є договори, за якими до набувача переходить право власності на житлові будинки, будівлі та споруди. Проте договори щодо переходу права власності на частку у праві спільної часткової власності можуть не передбачати переходу права на земельну ділянку, а тому вносити до такого договору відомості стосовно земельної ділянки не обов'язково.

Крім того, суд зазначає, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що повязане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та обєктів нерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у звязку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Разом із тим відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою третьою, пятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у звязку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Як установлено судом, однією з підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивач, який є продавцем за цим договором, зазначив недодержання під час його укладення вимог частини шостої статті 120 ЗК України та частини другої статті 377 ЦК України, а саме незазначення кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщений житловий будинок.

Установивши, що позивач (продавець) не є власником спірної земельної ділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, а також не встановивши порушення законних прав позивача у звязку з відсутністю в Договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з цієї підстави.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верхового Суду України від 17 грудня 2014

року (справа №6-194цс14), висновок якої є обовязковим для застосування відповідно до ст. 360-7 ЦПК України.

Крім того, як на підставу позовних вимог позивач посилається на написання предмету договору в п.п.1.5 та 3.3.2 договору від 03.03.2016 р.№280 «1/7» частини будинку, замість правильного «1/3».

Як вбачається з п.1.1 зазначеного вище договору предметом договору є 1/3 частина житлового будинку з відповідною частиною господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: Харківська область, Дергачівський район, смт Солоницівка, вул. 40 років Перемоги, будинок 24.

Таким чином, в п.п.1.5 та 3.3.2 договору нотаріусом допущена описка, яка не впливає на його дійсність. м

Крім того, як на підставу позовних вимог позивач посилається на те, що правочин ним було вчинено під впливом тяжкої обставини та на вкрай невигідних умовах.

Відповідно до ч. 1 ст. 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Відповідно до ч. 3 ст. 10, ч.1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Частинами 3,4 ст. 60 ЦПК України передбачено, що доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як розяснено в п.23 Постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин може бути визнаний судом недійсним на підставі статті 233 ЦК, якщо його вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася. Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сім'ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.

В ході розгляду справи позивачем не було доведено, що договори купівлі-продажу було вчинено під впливом тяжкої для нього обставини і на вкрай невигідних для нього умовах.

Враховуючи викладене, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Судовий збір відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України залишається за рахунок позивача.

Статтею 129-1 Конституції України передбачено, що суд ухвалює рішення іменем України. Відповідно до ст. 209 ЦПК України суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення суду ухвалюється, оформлюється і підписується в нарадчій кімнаті суддею.

Керуючись ст.ст. 10,11, 60, 88, 209, 212, 214-216, 218 ЦПК України, суд

ухвалив:

У позові ОСОБА_2 відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Апеляційного суду Харківської області через Дергачівський районний суд Харківської області протягом 10 днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя І. М. Нечипоренко