_____________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/520/2501/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.10.2017

Київський районний суд м.Одеси у складі головуючого судді Бескровного Я.В., при секретарі Бундєвої Я.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» про визнання іпотечного договору недійсним, треті особи Приватне підприємство «Прогрес-Риелт» та приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_2,-

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача звернувся до суду з позовом до ПАТ ,,Всеукраїнський Акціонерний банк» про визнання п.1.2 іпотечного договору майнових прав укладеного між ОСОБА_1 та банком 21.06.2006р. недійсним, мотивуючи вимоги тим, що 20.06.2006 року між ОСОБА_1 та ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний банк» (правонаступник ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний банк») був укладений кредитний договір № 95/06ф, згідно з умовами якого банк надавав позичальнику кредитні кошти у сумі 103000 доларів США зі сплатою 13 % річних на строк до 16 год. 19.06.2026 року. В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний банк» та ОСОБА_1 21.06.2006 року було укладено іпотечний договір майнових прав за якими позивач передав, а відповідач прийняв в іпотеку майнові права на квартиру під будівельним №207/1 в будинку №118 «А» Фонтанська дорога м.Одеси, будівництво якої не завершено, загальною площею 129,02 кв.м.

Вимоги представник позивача обґрунтовує необхідністю визнання недійсним п.1.2 іпотечного договору, посилаючись на правові позиції ВСУ викладені у справах №6-503цс16 та 6-91цс13,а саме на те, що на час укладання спірного договору Закон на визначав майнові права як предмет іпотеки.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не явився, надав письмові заперечення проти задоволення позовних вимог.

Вислухавши пояснення осіб, що беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що 20.06.2006 року між ОСОБА_1 та ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний банк» (правонаступник ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний банк») був укладений кредитний договір № 95/06ф, згідно з умовами якого банк надавав позичальнику кредитні кошти у сумі 103000 доларів США зі сплатою 13 % річних на строк до 16 год. 19.06.2026 року.

В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний банк» та ОСОБА_1 21.06.2006 року було укладено іпотечний договір майнових прав за яким, зокрема п.1.2, предметом іпотеки є майнові права на квартиру під будівельним №207/1 в будинку №118 «А» Фонтанська дорога м.Одеси, будівництво якої не завершено, загальною площею 129,02 кв.м.

Аналізуючи все в сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Статтею 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При цьому, згідно ст. 627 ЦК України та відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зокрема, ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Окрім того, відповідно до п. 14 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року N 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин», при вирішенні спорів про визнання кредитного договору недійсним суди мають враховувати вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема ЦК (статті 215, 1048- 1052, 1054- 1055), статті 18-19 Закону України «Про захист прав споживачів».

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із ч. 1-3,6 ст. 203 ЦК України: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК України, висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 355 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Відповідно до правової позиції висловленій Верховним Судом України у справі № 6-503цс16, зокрема, майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири укладено 1, 2 та 16 липня 2008 року, тобто до визначення майнових прав на обєкти незавершеного будівництва предметом іпотеки. Отже, ці договори укладено з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час їх укладення), тому вони підлягають визнанню частково недійсними. Відповідно до правової позиції висловленій Верховним Судом України у справі № 6-91цс13, зокрема, відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі, або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За статтями 1, 5 Закону України Про іпотеку (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Положеннями Закону України Про іпотеку (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) було визначено, що предметом іпотеки може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України Про іпотеку та Закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Суд критично оцінює позицію позивача щодо незаконності п.1.2 кредитного договору, з огляду на наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку», яка діяла в редакції на час укладання спірного договору іпотеки від 21.06.2006р. не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном, як особливим обєктом, вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 року №6-168цс12).

Стаття 18 ЗУ «Про захист прав споживачів» передбачає визнання недійсними умов договорів, що обмежують права споживача. Відповідно до положень вказаної статті продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживача.

У ч. 3 ст. 18 ЗУ «Про захист прав споживачів» визначений (невичерпний) перелік несправедливих умов договору, зокрема, встановлення жорстких обов'язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; установлення обов'язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору; обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов'язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов'язань додержанням зайвих формальностей.

У відповідності до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього кодексу. Згідно ч. 4 цієї ж статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Однак, слід зазначити, що у наведеній постанові №6-503цс16 Верховний Суд України зробив свій висновок у справі у якій предметом договору іпотеки були майнові права забудовника, юридичної особи, яка організовує спорудження нерухомості для передачі її у власність іншим особам.

Забудовник у цій справі, укладаючи іпотечний договір забезпечував свої кредитні зобовязання перед Банком, передаючи в іпотеку майнові права на квартири у незавершеному будівництві, де він, як забудовник організовував будівництво не для власник потреб, при цьому фізична особа, яка в майбутньому уклала договір з забудовником у 2009 році, не була стороною у спірному договорі.

Однак у цій справі, встановлено, що позивачка є іпотекодавцем за визначенням ч.7 ст.5 Закону №979-ІV, як особа, яка передала в іпотеку свої майнові права на квартиру яка будується, та стане її власністю після завершення будівництва, оскільки на час укладення договору іпотеки вона здійснила стовідсоткову передоплату, сплативши повну вартість квартири за договором із забудовником, а такі її дії, в силу Договору про інвестування від 12.01.2006р., є достатньою підставою для отримання нею права власності на обєкт будівництва.

Отже, вказані майнові права могли бути предметом іпотеки, як засоби забезпечення кредитних зобовязань позивачки.

Позивачем та представником позивача не надано належних та допустимих доказів, які дають підстави вважати, що на час укладання спірного пункту 1.2 Договору він порушував права позивача, які б підлягали захисту, а відтак, проаналізувавши умови іпотечного договору та встановлені обставини, суд приходить до висновку, що під час розгляду справи не було встановлено обставин з якими законодавець пов'язує такі правові наслідки, як визнання угоди недійсною. За таких обставин підстави для задоволення позову відсутні.

Керуючись ст.10,11,60,212-215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області протягом десяти днів з дня його проголошення через суд першої інстанції, шляхом подачі апеляційної скарги.

Суддя Бескровний Я. В.