Справа № 634/595/15-ц
Провадження № 2/634/78/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.07.2017 року

Сахновщинський районний суд Харківської області в складі:

головуючого - судді Зимовського О.С.,

за участю секретаря - Ковбаса С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Сахновщина цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» про внесення змін до договорів оренди земельної ділянки та визначення строку дії договорів оренди земельної ділянки,-

встановив:

ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, в обґрунтування якого посилаеться на те, що є власником земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,79 га, кадастровий номер :01:000:0245, та 7,2336 га, кадастровий номер :01:000:0305, розташованої на території Шевченківської сільської ради Сахновщинського району Харківської області

Вищевказані земельні ділянки знаходяться у оренді ТОВ «Аграрний дім ім Горького», згідно договору оренди земельної ділянки № 924 від 05.09.2006 року, зареєстрованого Сахновщинським РВ ХРФ Центр ДЗК у Харківській області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.08.2008 року №50 та договору оренди земельної ділянки № 923 від 06.09.2006 року, зареєстрованого Сахновщинським РВ ХРФ Центр ДЗК у Харківській області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.08.2008 року №34, укладених строком на 10 років з ТОВ «Аграрний дім ім Горького».

Відповідно до п. 11.1 спірних договорів оренди земельних ділянок, договори оренди набрали чинності після їх державної реєстрації. Незважаючи на те, що державна реєстрація договорів здійснена 29.08.2008 року та 15.08.2008 року, вказані земельні ділянки були передані відповідачу 05.06.2006 року та 06.09.2006 року відповідно до акту прийому-передачі.

У 2006 році розмір орендної плати за користування земельними ділянками був збільшений ТОВ «Аграрний дім ім Горького» до 2% від нормативної оцінки земельної ділянки, а з вересня 2008 року і по цей час ТОВ «Аграрний дім ім Горького» здійснює виплату орендної плати за користування земельною ділянкою за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки виходячи із приписів Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 року № 92/2002.

Таким чином, зміна розміру орендної плати за вказаним договором оренди земельної ділянки відбувалася у бік її збільшення два рази, останній у 2008 році, і на цей час, період отримання мною орендної плати незмінному рівні у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки становить шість років.

06.05.2015 року позивач направила на адресу відповідача пропозицію про зміну розміру орендної плати за вищевказаними договорами оренди земельних ділянок, встановивши її у розмірі 8,5% від нормативної грошової оцінки землі, а також про внесення до договорів умови про те, що перерахунок обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельних ділянок у грошову проводиться виходячи з фактичної собівартості видів продукції (робіт, послуг), вирощених орендарем та наданих для розрахунку орендодавцеві, яка (фактична собівартість) склалася в орендаря за минулий рік, та запропонувала внести відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки № 924 від 05.09.2006 року, зареєстрованого Сахновщинським РВ ХРФ Центр ДЗК у Харківській області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.08.2008 року №50 та договору оренди земельної ділянки № 923 від 06.09.2006 року, зареєстрованого Сахновщинським РВ ХРФ Центр ДЗК у Харківській області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.08.2008 року №34.

Однак, на вказану пропозицію ТОВ «Аграрний дім ім Горького» відповіді не надало.

ОСОБА_1 є учасником господарсько-правових відносин по використанню ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» належної позивачу земельної ділянки, і відповідно до п. п.4.5.1, 4.5 вказаних договорів, є всі підстави для зміни розміру орендної плати внаслідок зміни умов господарювання, спричинених інфляційними процесами.

Крім того, у договорах оренди земельних ділянок не визначена ціна сільськогосподарської продукції, якою здійснюється розрахунок між сторонами договору при сплаті орендної плати у натуральній (відробітковій) формі, і орендар встановлює ціну такої продукції (робіт, послуг) у односторонньому порядку без узгодження її вартості зі сторони позивача, як орендодавця, що впливає на кількість отримуваної сільгосппродукції в залежності від розміру її ціни по відношенню до загального грошового виразу орендної плати виходячи зі співвідношення процентної ставки орендної плати до нормативної грошової оцінки землі, що є порушенням моїх прав як сторони договору.

Згідно наказу ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» від 18.11.2011 року за № 174-аг, виданого на підставі розпорядження ТОВ «Кернел-Трейд» від 17.11.2011 року встановлено, що нарахування та виплата орендної плати за 2011 рік проводиться у розмірах, що передбачені у договорах оренди та додаткових умовах до них. Орендодавці, які не підписали додаткову угоду, орендна плата нараховується у розмірі, що відповідає рівню 2010 року, а орендодавцям, які підписали додаткову угоду з продовженням терміну дії та зміною розміру орендної плати, видача зерна проводиться у межах нарахованої орендної плати згідно підписаної угоди з врахуванням сум отриманої орендної плати за 2011 рік.

Інші орендодавці земель сільськогосподарського призначення отримують від ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» орендну плату у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки землі з 2011 року. При цьому, земельні ділянки цих орендодавців, як і тих, що належить позивачу знаходяться у абсолютно рівнозначних умовах.

Крім того, позивач вказує, що земельні ділянки були передані відповідачу 05.06.2006 року та 06.09.2006 року, відповідно до підписаних договорів оренди та актів прийому-передачі земельної ділянки.

Фактично відповідач використовує земельні ділянки з 05.06.2006 року та 06.09.2006 року, тому строк дії договорів спливає 05.06.2006 року та 06.09.2006 року, і відповідно договори оренди припиняють свою дію.

Враховуючи викладене, позивач просив суд внести зміни до договорів оренди земельної ділянки, а також визначити строк дії спірних договорів.

Рішенням Сахновщинського районного суду Харківської області від 09.11.2015 року у задоволенні позовних вимог було відмовлено.

Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 04.02.2016 року рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 09.11.2015 року залишено без змін.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23.11.2016 року рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 09.11.2015 року та ухвалу судової колегії судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області від 04.02.2016 року в частині позовних вимог про внесення змін до договору оренди земельної ділянки та визначення строку дії договору оренди земельної ділянки скасовано, справу у цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_2 у судовому засіданні просила суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на те, що позовні вимоги є безпідставними та не відповідають приписам чинного законодавства.

Суд, оцінивши докази, вивчивши матеріали справи приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з наступних підстав.

Як встановлено судом і підтверджується матеріалами справи позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 6,79 га, кадастровий номер :01:000:0245, розташованої на території Шевченківської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно Державного акту право власності на землю серія ІІ-ХР №079074, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю за № 189 від 23.05.2001 року та земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 7,2336 га, кадастровий номер :01:000:0305, розташованої на території Шевченківської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно свідоцтва про право спадщини №1880 від 19.12.2013 року (спадщина від ОСОБА_3), рішення про державну реєстрацію права власності індексний № 9232087 від 19.12.2013 року.

05.09.2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Сахновщинським РВ ХРФ Центр ДЗК у Харківській області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис №50 від 29.08.2008 року.

05.09.2006 року між ОСОБА_3 (спадкодавцем) та ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Сахновщинським РВ ХРФ Центр ДЗК у Харківській області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис №34 від 15.08.2008 року.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №14923711 від 19.12.2013 року позивач ОСОБА_1 успадкувала земельну ділянку площею 7,2336 га після смерті ОСОБА_3

Земельні ділянки були передані в користування ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» згідно акту прийому-передачі земельної ділянки.

Договори оренди було укладено строком на 10 років.

Розмір орендної плати є договірним і складав 1,5% від грошової оцінки землі, з 2008 року - 3%.

Відповідно до вимог ст. 627, 651, 652 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до вимог ст. 21, 22, 30 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України

Орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Вимогами чинного законодавства повязано можливість зміни умов договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Крім того, п.4.4 спірного договору оренди земельної ділянки передбачено, що у разі необхідності, за домовленістю сторін, розмір, порядок, строки та умови сплати орендної плати можуть змінюватись, що встановлюється додатковою угодою.

Пунктом 4.5 договору оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни умов господарювання, спричинених інфляційними процесами;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- невиконання або неналежного виконання орендодавцем обовязків, які викладені у пункті 1.5 цього договору;

- збільшення розмірів ставки земельного податку;

- в інших випадках передбачених законом.

З позовної заяви вбачається, що вимоги про внесення змін до договорів оренди землі, переданої в оренду ТОВ «Аграрний дім ім. Горького», пов'язані зі зміною умов господарювання, спричинених інфляційними процесами.

Разом з тим, сторони в момент укладення договору погодили усі істотні умови. ОСОБА_1, як власник земельних ділянок розпорядилася ними на підставі вільного волевиявлення. Якщо позивач вважала ці умови несприятливими для себе, то вона мала можливість не укладати договори на таких умовах, знайти іншого контрагента або обробляти землю самостійно.

Орендодавець, виходячи з інфляційних процесів, економічних тенденцій мав змогу оцінити умови договору, передбачити в момент укладення договорів ризики щодо окупності цієї угоди.

Тому посилання позивача щодо зростання цін на товари та послуги, як на підставу збільшення розміру орендної плати безпідставне.

Посилання позивача на постанову Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1999 р. N 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову» є таким, що не відповідає обставинам справи.

Відповідно земельна частка (пай) є правом на умовну земельну частку в гектарах з відповідною грошовою оцінкою без виділення у загальному масиві земель.

Зазначена постанова прийнята на виконання Указу Президента України від 15 грудня 1998 року № 1353 «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» та стосується оренди земельних часток(паїв), а не земельних ділянок.

Що стосується посилання позивача, що відповідач починаючи з 2011 року дає оголошення про укладання договорів оренди землі з більшим розміром процентів: 5- 6,5%, то як видно письмових заперечень представника відповідача, це має місце при укладанні договорів на певних умовах і випадок з позивачем до них не відноситься.

Щодо позивних вимог позивача щодо визначення строку дії договорів оренди земельної ділянки, то суд приходить до висновку.

Згідно ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до Пункту 11.1 спірного договору оренди земельної ділянки договір набуває чинності після державної реєстрації цього договору у встановленому чинним законодавством порядку.

Згідно вимог ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Пунктом 3.1. спірних договорів оренди передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років, починаючи з моменту державної реєстрації цього договору.

Таким чином суд приходить до висновку, що сторони договору, дійшли згоди щодо всіх істотних умов договорів оренди землі, склали та підписали договори. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набувають після відповідної державної реєстрації договору, яка відбулася 15.08.2008 року та 29.08.2008 року.

За таких обставин, договори оренди земельної ділянки припиняють свою дію після закінчення 10-річного строку, який розпочинається з моменту державної реєстрації.

Посилання позивача на те, що відповідачем використовувались земельні ділянки з 2006 року та виплачувалась орендна плата за користування земельними ділянками, що підтверджується копіями відомостей про виплату орендної плати за період з 2006 року по 2008 рік та відомостями з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб ДФС України про суми виплачених доходів та утриманих податків ОСОБА_1 за період з 2006 по 2008 роки, не спростовують висновки суду щодо строку дії спірних договорів, а лише підтверджують факт користування відповідачем земельних ділянок та виплату орендної плати.

Крім того, вказаний висновок суду узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України у аналогічній справі № 6-422 цс17, який відповідно до ч.1 ст. 360-8 ЦПК України повинен враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Так ВСУ прийшов висновку, що строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладання. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Таким чином, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 209, 212, 214, 215 ЦПК України, суд

вирішив:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Аграрний дім ім. Горького» про внесення змін до договорів оренди земельної ділянки та визначення строку дії договорів оренди земельної ділянки - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Сахновщинський районний суд Харківської області шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя:

Копія вірна. Суддя: