Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1349/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Суровицька Л. В.
РІШЕННЯ

Іменем України

05.07.2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючої судді Суровицької Л.В.,

суддів Авраменко Т.М., Карпенко О.Л.

секретар Бодопрост М.М.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою фермерського господарства «Велетень плюс» на рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року у справі за позовом фермерського господарства «Сербин» до ОСОБА_2, фермерського господарства «Велетень плюс», третя особа без самостійних вимог Державний реєстратор Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно про продовження дії договору на новий строк та визнання недійсним договору оренди землі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, колегія суддів

В С Т А Н О В И Л А :

У грудні 2015 року фермерське господарство «Сербин» (далі ФГ «Сербин») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2, фермерського господарства «Велетень плюс», третя особа державний реєстратор Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно про продовження дії договору оренди на новий строк та визнання недійсним договору оренди землі.

В обґрунтування позову господарство зазначало, що 01 лютого 2010 року між ФГ «Сербин» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,96 га, яка знаходиться на території Павлівської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області. 22 жовтня 2010 року цей договір зареєстровано у Світловодському міськрайонному відділі Кіровоградської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Строк дії договору визначено терміном на 5 років. За весь час дії договору претензій чи нарікань щодо виконання умов договору не було, повідомлень про небажання продовжувати дію договору від ОСОБА_2 ФГ не отримувало. Відповідно до п. 8 договору оренди після закінчення строку його дії він пролонгується на новий строк. 18 вересня 2015 року ФГ «Сербин» направило ОСОБА_2 лист- повідомлення про бажання продовжити договір оренди та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 лютого 2010 року. Позивач і надалі продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди, належним чином сплачує оренду плату, а тому вважає договір оренди продовженим. Проте, як стало відомо, 18 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Велетень плюс» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, який 23 жовтня 2015 року зареєстрований у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Позивач вважає такі дії відповідачів протиправними, а договір оренди від 23 жовтня 2015 року таким, що суперечить нормам цивільного та земельного законодавства.

ФГ «Сербин» просило суд визнати укладений між ним та ОСОБА_2 договір оренди землі від 01 лютого 2010 року таким, що є фактично пролонгованим з 22 жовтня 2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто до 22 жовтня 2022 року; визнати недійсним договір оренди землі, укладений 18 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс», зареєстрований 23 жовтня 2015 року; зобовязати Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір про оренду землі, який укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин»; виключити з державного реєстру речових прав договір оренди землі, який укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс».

Рішенням Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року позов задоволено. Договір оренди землі від 01 лютого 2010 року, укладений між ФГ «Сербин» та ОСОБА_2, зареєстрований 22 жовтня 2010 року, визнано таким, що є фактично пролонгованим з 22 жовтня 2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто до 22 жовтня 2022 року. Визнано недійсним договір оренди землі від 18 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс», зареєстрований 23 жовтня 2015 року. Зобовязано Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин» від 01 січня 2010 року про оренду землі, виключивши з державного реєстру речових прав визнаний судом недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс» (а.с.108-114).

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 25 травня 2016 року задоволено апеляційну скаргу фермерського господарства «Велетень плюс» , рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 квітня 2017 року рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 25 травня 2016 року скасовано, справу направлено на новий апеляційний розгляд (а.с.218-221).

В апеляційній скарзі фермерське господарство «Велетень плюс» просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав порушення норм матеріального і процесуального права та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову (а.с.118-119).

В судовому засіданні апеляційної інстанції представники фермерського господарства «Велетень плюс» та ОСОБА_2 підтримали доводи апеляційної скарги, а представники фермерського господарства «Сербин» заперечили проти доводів апеляційної скарги і просили рішення суду залишити без змін.

Представник третьої особи , належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, в судове засідання не прибув, надав заяву про розгляд справи в його відсутність.

Відповідно до ч.2 ст.305 ЦПК України його неявка не перешкоджає розглядові справи.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що за місяць до закінчення дії договору та протягом місяця після закінчення дії договору оренди землі від 1 лютого 2010 року ОСОБА_2, знаючи про фактичне перебування його земельної ділянки у ФГ «Сербин», не повідомив у встановленому законом порядку ФГ «Сербин» про небажання продовжувати дію договору, в результаті чого позивач, враховуючи прохання ОСОБА_2 весною 2015 року про поновлення договору оренди, вважаючи, що ОСОБА_2 згоден на пролонгацію договору, в період з 10 жовтня 2015 року по 18 жовтня 2015 року провів обробку землі для наступного врожаю. Суд вважав, що договір між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин» від 1 лютого 2010 року фактично є пролонгованим на новий термін, передбачений умовами договору та вимог ст.19 ЗУ «Про оренду землі» на строк 7 років, на тій підставі, що відповідач не виконав умов договору щодо вирішення питання про пролонгацію чи відмову від пролонгації договору в установленому договором та законом порядку,а саме, не повідомив про відмову від пролонгації договору, чим підтвердив правомірність перебування земельної ділянки у орендаря.

Також, вирішуючи питання щодо правомірності укладення ОСОБА_2 з ФГ «Велетень плюс» договору оренди землі 18 жовтня 2015 року, суд вважав, що при наявності переважного права орендаря, орендодавець не мав права укладати договір оренди землі з іншою особою - ФГ «Велетень-Плюс».

Проте, з таким висновком суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може, оскільки такий висновок не відповідає обставинам справи та не ґрунтується на нормах матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

Чинне законодавство не передбачає автоматичного продовження або поновлення договору оренди землі, оскільки існує законодавчо визначений порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Так, за змістом положень ч. 1 ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у частині першій регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10 цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Судом встановлено, що 01 лютого 2010 року між ФГ «Сербин» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,96 га, яка знаходиться на території Павлівської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області. 22 жовтня 2010 року цей договір було зареєстровано у Світловодському МРВ Кіровоградської РФ ДП «ЦДЗК». Строк дії договору визначено терміном на 5 років, тобто до 22 жовтня 2015 року (а. с. 10-11).

Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 01 лютого 2010 року спірна земельна ділянка площею 3,96 га, передана ОСОБА_2 у користування ФГ «Сербин» (а. с. 12).

Пунктом 37 вказаного договору оренди землі передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно пункту 8 договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Як свідчать матеріали справи, позивач, як орендар, 18 вересня 2015 року направив на адресу ОСОБА_2, орендодавця лист з пропозицією про продовження терміну дії договору від 01 лютого 2010 року та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди від 01 лютого 2010 року на новий термін.

У проекті додаткової угоди запропоновано поновити термін дії договору оренди землі на 5 років та передбачити орендну плату у розмірі 5 % від грошової оцінки землі, всі інші умови залишити без змін (а.с.15).

Вказаний лист з пропозицією та проект додаткової угоди ОСОБА_2 отримав 31 жовтня 2015 року, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди землі від 01 лютого 2015 року, що підтверджується копією рекомендованого відправлення про вручення поштового відправлення (а.с.16).

В судовому засіданні, як суду першої інстанції, так і в суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 пояснив, що він ще з весни 2015 року неодноразово усно повідомляв позивача про своє небажання в подальшому продовжувати орендні відносини. Повідомляв, що голова ФГ «Велетень плюс» запропонував йому більш вигідні умови на отримання орендної плати і в натуральній формі та те, у ФГ «Велетень плюс» більш якісна сільськогосподарська продукція, ніж у позивача. Пояснив, що відповідно до умов договору оренди землі, повідомив орендаря про своє небажання продовжувати орендні відносини ще й письмово.

На підтвердження своїх пояснень надав повідомлення від 21 вересня 2015 року, яке надіслав голові ФГ «Сербин» 22 вересня 2015 року поштою рекомендованим листом, про те, що не має наміру продовжувати дію вказаного договору оренди землі і з 22 жовтня 2015 року просить вважати його припиненим (а.с.33).

Вказане підтверджується реєстром прийнятих платежів та квитанцією про направлення рекомендованого листа від 22 вересня 2015 року (а.с.34).

Згідно відповіді начальника поштового відділення с. Павлівка від 30 січня 2016 року рекомендований лист з повідомленням за № 56 направлявся ОСОБА_2 на адресу ФГ «Сербин» в м. Світловодськ. По закінченню терміну зберігання рекомендований лист був повернутий з м. Світловодськ на поштове відділення с. Павлівка 31 жовтня 2015 року і особисто був вручений відправнику ОСОБА_2, що підтверджується записом у книзі для запису рекомендованих поштових відправлень від 05 листопада 2015 року (а.с.70,71).

18 жовтня 2015 року ОСОБА_2 уклав договір оренди земельної ділянки з ФГ «Велетень плюс» строком на сім років. У цей же день між ФГ «Велетень плюс» та ОСОБА_2 було складено акт приймання-передачі земельної ділянки та акт приймання-передачі межових знаків на зберігання. 23 жовтня 2015 року договір, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень плюс», зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.17).

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що саме орендодавець ОСОБА_2 не виконав обовязок щодо повідомлення орендаря про відмову у пролонгації договору.

Проте, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Матеріалами справи підтверджується, що направлене позивачем повідомлення про намір ФГ «Сербин» скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі від 01 лютого 2010 року та проект додаткової угоди ОСОБА_2, як орендодавець отримав 31 жовтня 2015 року, тобто після закінчення 22 жовтня 2015 року строку дії договору оренди землі та після укладення нового договору оренди землі з ФГ «Велетень плюс».

Закон передбачає, що розглядаючи проект додаткової угоди, саме орендодавець узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору та про прийняте рішення повідомляє орендаря.

Проте орендодавець не мав можливості до закінчення строку дії договору оренди землі розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі,оскільки проект додаткової угоди отримав вже після закінчення строку дії договору оренди землі та після укладення договору з іншим ФГ.

Вказане свідчить про те, що сторони договору оренди землі не дотримались вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки орендар у встановлений договором строк не повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

При укладенні договору оренди з новим орендарем при неотриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, відсутнє порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України.

Оскільки позивачем не дотримано процедури поновлення, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», то за таких обставин суд безпідставно дійшов висновку про наявність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та визнання недійсним укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень плюс» договору оренди землі від 18 жовтня 2015 року.

Повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Також суд не врахував, що крім дотримання процедури щодо пролонгації договору необхідно волевиявлення сторін. Письмовим повідомленням, направленим на адресу позивача ОСОБА_2 21 вересня 2015 року, його поясненнями в суді першої інстанції підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення договору оренди землі з ФГ "Сербин".

За таких обставин доводи позивача про те, що він продовжує користуватись земельною ділянкою, не мають правового значення, оскільки у звязку з припиненням строку дії договору оренди землі від 01 лютого 2010 року відсутня правова підстава для такого користування.

Крім того, доводи позивача про те, що він продовжує користуватись спірною земельною ділянкою не підтверджено належними та допустимими доказами, а посилання на виконання польових робіт на земельній ділянці, належній ОСОБА_2 в період з 10 жовтня 2015 року по 18 жовтня 2015 року, свідчить про виконання робіт ФГ «Сербин» в період дії строку договору оренди землі від 01 лютого 2010 року.

В судовому засіданні апеляційної інстанції ОСОБА_2 пояснив, що його земельна ділянка з 23 жовтня 2015 року перебуває у користуванні ФГ «Велетень плюс», орендну плату за 2016 рік йому виплатило вказане господарство.

Голова ФГ «Сербин» підтвердив, що орендну плату за 2015 рік ОСОБА_2 господарство не виплачувало.

Також не свідчить про продовження користування земельною ділянкою ФГ «Сербин» відсутність акта про повернення земельної ділянки ФГ «Сербин» орендодавцю, оскільки договором від 01 лютого 2010 року не визначено порядок повернення земельної ділянки орендодавцю.

Ухвалюючи рішення про визнання укладеного договору оренди землі від 01 лютого 2010 року між ФГ «Сербин» та ОСОБА_2 таким, що є фактично пролонгованим 22 жовтня 2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто до 22 жовтня 2022 року, суд першої інстанції не звернув увагу на те, що у проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20 жовтня 2015 року орендарем пропонувалось укласти (поновити) договір на термін пять років, а не сім років, як зазначив у позові позивач.

Не звернув суд увагу на те, що відповідно до ст.19 Закону України «Про оренду землі»( в редакції від 12.02.2015 року) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років та сам у рішенні визначив строк його дії.

Рішення суду першої інстанції в частині щодо зобовязання третьої особи Світловодського відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати пролонгований договір між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин» від 01 лютого 2010 року та виключити з державного реєстру речових прав визнаний судом недійсним договір оренди землі між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень плюс», ухвалено з порушенням норм процесуального права, оскільки Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно не залучався до участі у справі в якості відповідача, а тому покладення на нього обовязків є безпідставним.

Оскільки суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального і процесуального права, висновки суду не відповідають обставинам справи, відповідно до ст.309 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України ту звязку з відмовою в задоволенні позову, позивач повинен повернути відповідачу ФГ «Велетень плюс» сплачений ним судовий збір в сумі 4019,80 грн., що підтверджується квитанціями (а.с. 117,130).

Керуючись ст.ст.303, 304, п.2 ч.1 ст.307, ст. 309, ч.2 ст.314, ст.316 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Велетень плюс» задовольнити.

Рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року скасувати.

В позові фермерського господарства «Сербин» відмовити.

Стягнути з фермерського господарства «Сербин» на користь фермерського господарства «Велетень плюс» 4 019,80 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуюча суддя Л.В.Суровицька

Судді Т.М.Авраменко

ОСОБА_3