Справа №473/3875/16-ц 29.06.2017 29.06.2017 29.06.2017
Провадження №22-ц/784/1451/17
Справа № 473/3875/16-ц
Провадження №22-ц/784/1451/2017 Головуючий в першій інстанції: ОСОБА_1
Категорія 23 Доповідач в апеляційній інстанції ОСОБА_2
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

29 червня 2017 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого Лівінського І.В.,

суддів: Данилової О.О., Шаманської Н.О.,

із секретарем судового засідання Лептугою С.С.,

за участі: представника відповідача та третьої особи ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за апеляційною скаргою

представника відповідача - ОСОБА_3

на рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 17 травня 2017 року

за позовом

приватного підприємства «Укрінтерпостача» (далі ПП «Укрінтерпостача») до ОСОБА_4, третя особа - приватне підприємство сільськогосподарське підприємство (далі - ППСП) «АгроДар-Вознесенськ», про визнання договору оренди земельних ділянок недійсним, та

зустрічним позовом

ОСОБА_4 до приватного підприємства «Укрінтерпостача», третя особа - приватне підприємство сільськогосподарське підприємство «АгроДар-Вознесенськ», про визнання договору припиненим,

в с т а н о в и л а:

В грудні 2016 року ПП «Укрінтерпостача» звернулось з позовом, який в подальшому уточнило, до ОСОБА_4 про визнання договору оренди земельних ділянок недійсним.

Позивач зазначав, що 26 жовтня 2006 року уклав з ОСОБА_5 договір оренди чотирьох земельних ділянок, загальною площею 4,3954 га, в тому числі і земельні ділянки площами 3,6499 га, 0,6114 га, 0,1293 га та 0,0054 га, які належали останній та розташовані в межах території Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області, строком на десять років. Цей договір 9 січня 2008 року було зареєстровано у Державному реєстрі земель Вознесенським реєстраційним округом.

3 червня 2008 року ОСОБА_5 померла. Земельні ділянки площею 4,3954 га, в тому числі, земельні ділянки площами 3,6499 га, 0,6114 га, 0,1293 га та 0,0054 га, успадкував її син ОСОБА_4, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 16 квітня 2009 року.

3 серпня 2015 року ОСОБА_4 уклав з ППСП «АгроДар-Вознесенськ» інший договір оренди земельної ділянки площею 3,6499 га строком на двадцять років.

Посилаючись на те, що ОСОБА_4 в період дії договору оренди від 26 жовтня 2006 року незаконно уклав інший договір оренди з ППСП «АгроДар-Вознесенськ», що суперечить вимогам здійснення державної реєстрації речових прав, моральним засадам суспільства та порушує його право, як орендаря, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельних ділянок площею 3,6499 га та 0,6114 га, укладений між відповідачем та ППСП «АгроДар-Вознесенськ» 3 серпня 2015 року.

В березні 2017 року ОСОБА_4 звернувся з зустрічним позовом про визнання договору оренди землі від 26 жовтня 2006 року припиненим, посилаючись на те, що цей договір припинив свою дію 26 жовтня 2016 року. Також ОСОБА_4 просив зобовязати ПП «Укрінтерпостача» повернути чотири орендовані земельні ділянки, загальною площею 4,3954 га.

Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 17 травня 2017 року позов задоволено. Постановлено визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,6499 га, укладений 3 серпня 2015 року між ОСОБА_4 та ППСП «АгроДар-Вознесенськ», який зареєстрований 13 серпня 2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В задоволенні зустрічного позову відмовлено. Крім того, суд розподілив судові витрати.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_3 посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального права, просила рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні первісного позову, а зустрічну позовну заяву задовольнити в повному обсязі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які приймали участь у справі, дослідивши докази по справі в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Так, із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 належали на праві власності чотири земельні ділянки, площею 3,6499 га, кадастровий номер :01:000:0139, площею 0,6114 га, кадастровий номер :01:000:0183, площею 0,1293 га, кадастровий номер :03:000:0834 та площею 0,0054 га, кадастровий номер :03:000:1002, які розташовані в межах території Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області.

26 жовтня 2006 року ОСОБА_5 уклала з ПП «Укрінтерпостача» договір оренди вказаних земельних ділянок строком на десять років. Цей договір оренди ПП «Укрінтерпостача» зареєструвало у Державному реєстрі земель 9 січня 2008 року (а.с. 5-7).

Як вбачається з пояснень представника відповідача, спірні земельні ділянки були передані ОСОБА_5 орендарю ПП «Укрінтерпостача» ще за договором оренди від 10 жовтня 2003 року (а.с. 79), а тому після укладення договору оренди від 26 жовтня 2006 року ПП «Укрінтерпостача» продовжив користування цими ділянками.

Отже, ПП «Укрінтерпостача» почав використовувати земельні ділянки за договором від 26 жовтня 2006 року саме з цієї дати, тобто з дати укладання договору.

В пункті 8 цього договору зазначено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 3 серпня 2015 року між ОСОБА_4 та ППСП «АгроДар-Вознесенськ», який зареєстрований 13 серпня 2015 року, ПП «Укрінтерпостача» не є стороною зазначеного договору.

Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, мав право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання зазначеної земельної ділянки. Отже, порушено право ПП «Укрінтерпостача» на використання у господарській діяльності орендованої у ОСОБА_5, спадкоємцем якої є ОСОБА_4, земельної ділянки на підставі договору оренди від 26 жовтня 2006 року.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що укладення договору оренди земельної ділянки від 3 серпня 2015 року між ОСОБА_4 та ППСП «АгроДар-Вознесенськ» здійснено з порушенням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» і прав ПП «Укрінтерпостача», що є підставою для визнання його недійсним за правилами частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України

Таким чином основний висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову ПП «Укрінтерпостача», є правильним.

Доводи апеляційної скарги про те, що після укладання договору від 3 серпня 2015 року ПП «Укрінтерпостача» продовжувало користуватись земельними ділянками, а тому цей договір не порушує прав позивача, не можуть братись до уваги, оскільки не відповідають положенням ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Водночас, відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд виходив з того, що відлік строку оренди за договором від 26 жовтня 2006 року розпочався з моменту його державної реєстрації, тобто з 9 січня 2008 року.

Однак з таким висновком погодитись не можна.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України Про оренду землі.

За змістом статей 18, 20 Закону України Про оренду землі (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до пункту 40 спірного договору оренди земельних ділянок від 26 жовтня 2006 року договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Пунктом 34 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом.

Будь-яких застережень, щодо початку відліку строку оренди з моменту державної реєстрації, вказаний договір не містить.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Отже, оскільки ОСОБА_5 та ПП «Укрінтерпостача» дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельних ділянок, скріпивши 26 жовтня 2006 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

До того ж, саме з 26 жовтня 2006 року ПП «Укрінтерпостача» використовує земельні ділянки, передані йому в оренду.

За такого, колегія суддів вважає, що відлік строку оренди, за договором, укладеним між ОСОБА_5 та ПП «Укрінтерпостача», має починатись з моменту його укладення, тобто з 26 жовтня 2006 року. А тому, строк дії цього договору закінчився 26 жовтня 2016 року.

При цьому колегія враховує також відсутність підстав вважати поновленим вказаний договір.

Так, правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично обєднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до частин першої пятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень ОСОБА_4, останній, як спадкоємець не знав про наявність спірного договору оренди від 26 жовтня 2006 року, оскільки ПП «Укрінтерпостача» не повідомив його про цей договір та не сплачував йому орендну плату.

Доводи ПП «Укрінтерпостача» про те, що орендна плата нараховувалась ОСОБА_4 в 2015-2016 роках (а.с. 39-47), спростовуються відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків, в яких інформація про отримання ОСОБА_4 доходу від ПП «Укрінтерпостача» відсутня (а.с. 84-85).

Отже, ПП «Укрінтерпостача» не дотримались вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо поновлення договору, оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Тому, ПП «Укрінтерпостача» не має переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15.

Отже, правильно встановивши обставини справи, суд першої інстанції помилково ототожнив дату реєстрації договору оренди з датою укладення цього договору, у звязку із цим дійшов помилкового висновку про початок дії договору з дати реєстрації, а не з дати укладення.

Відповідно до положень ст.ст. 31, 34 Закону України Про оренду землі» у разі припинення договору оренди землі внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що ПП «Укрінтерпостача» не виконало вимоги Закону щодо повернення землі після припинення дії спірного договору оренди від 26 жовтня 2006 року, а тому позов ОСОБА_4 про зобовязання ПП «Укрінтерпостача» повернути належні йому земельні ділянки підлягають задоволенню.

При цьому колегія вважає, що до спірних правовідносин не може застосовуватись правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 18 січня 2017 року (справа № 6-2777цс16), в якій визначено, що строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення, оскільки такий висновок зроблено стосовно договору, в якому містилось пряме застереження щодо початку відліку строку оренди з моменту державної реєстрації цього договору.

Також судом першої інстанції помилково застосовано правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 13 червня 2016 року (справа № 6-643цс16), оскільки у справі, яка переглядалась Верховним Судом України, порівняно з даною справою, наявні різні фактичні обставини.

Водночас, колегія суддів вважає, що позовні вимоги ОСОБА_4 про визнання спірного договору оренди припиненим, є зайвими, та такими, що не підлягають окремому вирішенню, оскільки охоплюються вимогами про повернення земельних ділянок.

Суд першої інстанції не звернув належної уваги на зазначені обставини справи та вимоги матеріального права, тому рішення в частині зустрічного позову підлягає скасуванню на підставі п. 3, 4 ст. 309 ЦПК України, з ухваленням в цій частині нового рішення про часткове задоволення позову.

Також рішення підлягає зміні в частині розподілу судових витрат відповідно до положень ч. 5 ст. 88 ЦПК України.

Враховуючи розмір судових витрат позивача в суді першої інстанції (1378 грн.), а також розмір недоплаченого відповідачем ОСОБА_4 судового збору за вимогу майнового характеру при подачі зустрічного позову (743,6 грн.) та при подачі апеляційної скарги (817,96 грн.), та враховуючи пропорційність задоволених позовних вимог ПП «Укрінтерпостача» та задоволених вимог апеляційної скарги, з ОСОБА_4 на користь позивача ПП «Укрінтерпостача» підлягає стягненню судовий збір в розмірі 1378 грн., а з ПП «Укрінтерпостача» в дохід держави 1561 грн. 56 коп. (817,96 + 743,6) судового збору.

Керуючись статтями 303, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу представника відповідача - ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 17 травня 2017 року в частині розподілу судових витрат змінити, а в частині зустрічного позову ОСОБА_4 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

Зустрічний позов ОСОБА_4 задовольнити частково.

Зобовязати приватне підприємство «Укрінтерпостача» повернути ОСОБА_4 земельні ділянки площею 3,6499 га, кадастровий номер :01:000:0139, площею 0,61 га, кадастровий номер :01:000:0183, площею 0,13 га, кадастровий номер :03:000:0834 та площею 0,0054 га, кадастровий номер :03:000:1002, які розташовані в межах території Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь приватного підприємства «Укрінтерпостача» 1378 грн. судового збору.

Стягнути з приватного підприємства «Укрінтерпостача» в дохід держави 1561 грн. 56 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але протягом двадцяти днів може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий І.В. Лівінський

Судді О.О. Данилова

ОСОБА_6