Справа № 580/183/17
Номер провадження 2/580/172/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 квітня 2017 року Лебединський районний суд

Сумської області

В складі: головуючого судді - Гури А. О.,

з участю: секретаря судового засідання - Гладкової С.В.,

представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Лебедин цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ТОВ «Пролісок» в особі директора ОСОБА_4 про розірвання договорів оренди землі та стягнення недоотриманої орендної плати,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом до відповідача, мотивуючи свої вимоги тим, що йому на праві приватної власності належать дві земельні ділянки площею 3,63 га ріллі та 0,43 га - сіножаті для ведення товарного сільськогосподарського товариства, які розташовані на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області. Відповідно до договору оренди землі, укладеного 09.01.2007 року та зареєстрованого 03.04.2007 року у Сумській регіональній філії державного земельного кадастру Лебединський регіональний відділ за № 21, він передав землю в оренду строком на 15 років ТОВ «Пролісок» з виплатою орендної плати в розмірі 1.5 % вартості земельних ділянок.

Крім того, йому з 08.11.2013 року на праві власності належать земельні ділянки площею 0,4065 га - сіножаті та 3,8711 га - ріллі для ведення товарного сільськогосподарського, які розташовані на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області. Вищевказані земельні ділянки він також передав в оренду, відповідно до договору оренди землі від 18.11.2013 року, ТОВ «Пролісок» строком на 9 років з виплатою орендної плати в розмірі 4% вартості земельних ділянок.

01.11.2013 року між ними було укладено додатковий договір до договору оренди землі від 09.01.2007 року, в якому було змінено п. 9 вищевказаного договору землі: орендна плата збільшилась до 4%.

01.04.2016 року між сторонами були укладені нові додаткові договори до цього договору та договору від 18.11.2013року, в якому сторони погодились про виплату орендної плати за 2016 рік в розмірі не менше 10% від вартості земельних ділянок.

Даний пункт додаткових договорів відповідачем виконаний не в повному обсязі, а саме: за 2016 рік сплачено половину нарахованої орендної плати у розмірі 5%, тобто орендар порушив умови укладеного додаткового договору від 01.04.2016 року.

При зверненні до відповідача з заявою про сплату належної йому орендної плати за 2016 рік, він отримав відмову з розясненням, що йому потрібно підписати новий договір оренди землі на 25 років. З даним поясненням відповідача він не погодився, тому звернувся до суду і просить розірвати договір оренди землі, укладений між ним та відповідачем від 09.01.2007 року та договір оренди землі від 18.11.2013 року ; стягнути з відповідача заборгованість по виплаті орендної плати за 2016 рік в розмірі 14079 грн. 12 коп. та пеню за несвоєчасну виплату орендної плати в розмірі 1098 грн. 12 коп. станом на 08.02.2017 року та зобовязати відповідача негайно передати йому земельну ділянку загальною площею 8,3146 га, яка розташована на території Рябушківської сільської ради. Покласти витрати по справі на відповідача.

В судовому засіданні представник позивача підтримав вимоги свого довірителя в повному обсязі.

Представник відповідача позов не визнав та пояснив, що в оренді ТОВ «Пролісок» знаходиться земельна ділянка загальною площею 4.0370га, яка належить позивачу ОСОБА_5 та розташована на території Рябушківської сільської ради. Вона передана в оренду на підставі договору про оренду землі від 09.01.2007 року на строк 15 років зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі. Договір зареєстрований в установленому Законом порядку у відділі Держкомзему у Лебединському районі 03.04.2007 року за №21.

01.11.2013 року між ОСОБА_3, як орендодавцем, та ТОВ «Пролісок», як орендарем, був укладений Додатковий договір до Договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати до 4% від нормативної грошової оцінки землі, а з 01.01.2016 року розмір орендної плати збільшився до 10%, відповідно до додаткового договору від 01.04.2016 року.

П.2 даного Додаткового договору встановлено, що він набирає чинності та стає невідємною частиною Договору оренди з дати його державної реєстрації.

Одночасно з підписанням договору було домовлено про виплату половини суми в день підписання додаткового договору, що фактично і було зроблено, а другу половину орендної плати виплачувати в кінці року.

В той же час відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за такими Додатковими договорами про збільшення розміру орендної плати до рівня 10% від нормативної грошової оцінки землі сторонами не були внесені, отже такий додатковий договір не має сили.

Крім того, відповідно до договорів оренди від 18.11.2013 року, ОСОБА_3 було передано в оренду земельну ділянку загальною площею 3.8711га та земельну ділянку площею 0.4065га на строк 9 років зі сплатою орендної плати в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі. Ці договори теж були зареєстровані в установленому порядку у відділі Держкомзему у Лебединському районі 20.12.2013 року за №15087296 та № 15084438 відповідно.

01.04.2016 року між сторонами була укладена додаткова угода до цього договору про збільшення розміру орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки землі, але вона не була внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Оскільки додаткові договори від 01.04.2016 року не зареєстровані, вони не мають юридичної сили, тому відповідачем за 2016 рік було виплачено орендну плату позивачу за основним договором від 18.11.2013 року та додатковим договором від 01.11.2013 року до договору оренди від 09.01.2007 року в розмірі 4%, що становить 5667 грн. за мінусом сплаченого податку та відрахувань на військовий збір по кожному договору.

Станом на 01.01.2016р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки, належної ОСОБА_3, становить 140791.20 грн. Сума нарахованої орендної плати (без утримання податку) за 2016р., згідно умов Договору оренди землі від 18.11.2013р., становить 14079.12 грн. Відповідачу було виплачено 11333.69 грн., що на 6800.21грн. більше, ніж мало бути виплачено. Тобто, умови договорів оренди з позивачем виконані відповідачем.

Щодо розірвання договорів оренди землі від 09.01.2007 року та 18.11.2013 року та повернення ОСОБА_3 земельної ділянки представник відповідача вважає, що:

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Умовами п.38 Договору оренди землі, укладеного між позивачем та відповідачем встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

П.39 цього Договору встановлено, що умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплати орендної плати. Підстава ст.ст. 30, 31 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, згідно із п. «д» ч. 1 ст.141 Земельного кодексу України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Враховуючи, що Договори оренди землі, які укладено між ОСОБА_3 та ТОВ «Пролісок» не містять конкретизації щодо кількості разів порушення строку виплати орендної плати (однократно чи систематично), які можуть бути підставою для розірвання договору оренди землі, мають бути враховані положення ч. 1 ст.141 Земельного кодексу України щодо можливого розірвання такого договору лише у разі допущення систематичної несплати орендної плати.

В той же час відповідачем не допущено по відношенню до позивача навіть однократної (а не систематичної) несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, що виключає можливість розірвання такого договору оренди землі.

Посилаючись на правову позицію Верховного Суду України, викладену в постанові від 12.12.2012 року у справі №6-146цс12 та від 28.09.2016 у справі №6-977цс16, відповідач вважає, що ніяких прав та інтересів ОСОБА_3 ТОВ «Пролісок» порушено не було, тому заявлені позовні вимоги є необґрунтованими і він просить відмовити в їх задоволенні.

Допитаний в судовому засіданні, як свідок, ОСОБА_4 пояснив, що ТОВ «Пролісок», керівником якого він являється, дійсно уклало договори оренди земельних ділянок, належних відповідачеві ОСОБА_5, відповідно до яких, станом на 01.01.2016 року була повністю виплачена орендна плата та останній не має претензій до них. 01.04.2016 року товариство вирішило збільшити розмір орендної плати по укладених договорах до 10% від нормативної грошової оцінки землі, про що уклали додаткові угоди, які віддали для підпису орендодавцям, попередньо виплативши їм половину обумовленої суми, а решту домовились виплатити в кінці 2016 року після реєстрації додаткових договорів. Після повернення підписаних додаткових договорів вони мали їх зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухомість, але позивач ОСОБА_5 свій договір не повернув, тому він залишився не зареєстрованим. І до цього часу товариство не заперечує проти реєстрації укладеної з позивачем додаткової угоди від 01.04.2016 року та доплатити йому недоотриману орендну плату, якщо він поверне підписану ним угоду.

Вислухавши сторони та вивчивши матеріали справи, зясувавши позицію сторін по суті заявлених позовних вимог, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Судом встановлено, а сторонами не заперечується, що згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії Р2 № 677280 ( а.с. 25) від 15.09.20102 року, позивач є власником земельної ділянки площею 0.43га, що розташована на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії Р2 № 657780 ( а.с. 26) від 15.09.2002 року, він же є власником земельної ділянки площею 3.63га, що розташована на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, сформованим 08.11.2013 року ( а.с. 33), ОСОБА_6 є власником земельної ділянки площею 3.8711 га кадастровий номер :04:001:0011, розташованої на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Він же є власником земельної ділянки площею 0.4065га кадастровий номер :04:001:0049, розташованої на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ( а.с. 28-30).

09.01.2007 року між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 4.0370га ( в тому числі: 3.6251 га ріллі та 0.4119га сіножатей), який зареєстрований 03.04.2007 року у Сумській регіональній філії державного земельного кадастру Лебединський регіональний відділ за № 21. Відповідно до цього договору, ОСОБА_5 передав земельну ділянку в оренду строком на 15 років ТОВ «Пролісок» з виплатою орендної плати в розмірі 1.5 % вартості земельних ділянок ( а.с. 17).

18.11.2013 року між сторонами було укладено два договори оренди земельних ділянок: площею 0,4065 га - сіножаті та 3,8711 га - ріллі для ведення товарного сільськогосподарського, які розташовані на території Рябушківської сільської ради Лебединського району Сумської області, строком на 9 років з виплатою орендної плати в розмірі 4% вартості земельних ділянок ( а.с. 11-16).

01.11.2013 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Пролісок» було укладено додатковий договір до договору оренди землі від 09.01.2007 року, в якому було змінено п. 9 вищевказаного договору землі: орендна плата збільшилась до 4% ( а.с. 21).

01.04.2016 року між сторонами були укладені нові додаткові договори: до цього договору та договору від 18.11.2013 року, в якому сторони погодили виплату орендної плати за 2016 рік в розмірі не менше 10% від вартості земельних ділянок ( а.с. 19-20).

Відповідно до п.2 вищевказаних додаткових договорів, додатковий договір набирає чинності та стає невідємною частиною договору з дати його державної реєстрації. Але, як встановлено в судовому засіданні, жоден з додаткових договорів не був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Як вбачається з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованих 14.03.2017 року ( а.с. 69-72), ОСОБА_3 передав належні йому на праві власності земельні ділянки площею 3.8711 га та 0.4065 га, розташовані в с. Рябушки Лебединського району Сумської області, в оренду ТОВ «Пролісок» строком на 9 років з правом пролонгації з встановленою орендною платою 4% від грошової оцінки землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст.654 ЦК України, зміна чи розірвання договору вчиняється в тій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлене договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК УКраїни, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є уколаденим з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно з частиною другою статті 21 Закону «Про оренду землі», розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до ч. 4 ст.31 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі не виконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже із системного аналізу ст. 141 ЗК України, ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» та умов спірного договору слідує, що тільки систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору.

Такого правового висновку дійшов Верховний Суд України в справі №6-977цс16.

Відповідно до пунктів 31, 38, 39 договору оренди, укладеного між сторонами, одним із обов'язків орендаря є своєчасне внесення орендної плати. Дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов даного договору та ухилення орендаря від оплати орендної плати.

Підставою для розірвання договорів оренди у даній справі позивач зазначає невиплату відповідачем орендної плати в повному розмірі за 2016 рік. Одночасно він не має претензій до виплати орендної плати відповідачем по договорах оренди до 2016 року.

Аналізуючи надані суду докази в їх сукупності, суд вважає, що така позиція позивача не має юридичного підгрунтя, оскільки в судовому засіданні встановлено, що відповідач повністю виплатив орендну плату позивачу станом на 01.01.2016 року, що не спростовується сторонами, а за 2016 рік виплатив орендну плату у відповідності з додатковим договором від 01.11.2013 року та договором оренди від 18.11.2013 року в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що стверджується відомістю про виплату орендної плати №3 від 19.04.2016 року ( а.с. 49), де зазначено, що під порядковими номерами: 1 та 36 у відомості значиться прізвище ОСОБА_3 та його підпис про отримання грошей в розмірі по 5667 грн. Отже, законних підстав для задоволення вимог позивача про виплату недоотриманої орендної плати немає.

Враховуючи, що додатковий договір, укладений між сторонами 01.04.2016 року, яким внесені зміни до пункту 9 основних договорів про збільшення розміру орендної плати до 10%, не зареєстрований в установленому законом порядку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як того вимагають : п.2 додаткового договору до договору оренди, п.43 Договорів оренди, укладених між сторонами, та ст.654 ЦК України, він не має юридичної сили.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 18.01.2017 року у справі №6-2777цс16, де зазначено, що за змістом ст18,20 Закону «Про оренду землі», який є спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Відповідно до ст.360-7 ЦПК України, правова позиція Верховного Суду України є обовязковою для всіх судів України.

Також суд бере до уваги, що в процесі розгляду даної справи, за пропозицією відповідача та за погодженням сторін, судом був наданий час позивачеві для передачі підписаного ним додаткового договору від 01.04.2016 року про збільшення орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок для проведення його реєстрації відповідачем та виплати недоплаченої орендної плати відповідно до зареєстрованого додаткового договору, але сторони не скористались наданою можливістю вирішення спору в частині виплати орендної плати за 2016 рік в добровільному порядку і в наступному судовому засіданні наполягали на прийнятті судового рішення.

Виходячи з вищевикладеного, суд дійшов висновку, що доказами справи не підтверджено систематичної (2 та більше разів) несплати відповідачем орендної плати на користь позивача. Отже, законні підстави для розірвання договору оренди відсутні, тому в задоволенні позовних вимог і в частині розірвання договору оренди земельної ділянки та її повернення позивачу слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст. 96, 141 ЗК України, ст. 13, 15, 21, 24-25, 31-32 Закону України «Про оренду землі», ст. 626, 638, 639, ч.3 ст. 640, 651, 654 ЦК України ст. 3, 10-11, 60-61, 209, 212-216, 294 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ТОВ «Пролісок» в особі директора ОСОБА_4 про розірвання договорів оренди землі та стягнення недоотриманої орендної плати відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Сумської області через суд Лебединський районний суд протягом 10 днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя : Гура А. О.