Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2242/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Карпенко О. Л.
УХВАЛА

Іменем України

12.12.2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Карпенка О.Л.,

суддів : Гайсюка О.В., Мурашка С.І.,

за участі секретаря судового засідання Яковлєвої Ю.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 17 жовтня 2017 року,

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2017 року ТОВ «Агроконтракт-Н» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди землі, укладеного 30 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», недійсним та визнання договору оренди землі, укладеного 7 лютого 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, поновленим.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що являючись добросовісним орендарем належної на праві власності ОСОБА_2 земельної ділянки №1127 площею 3,70 га на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, до закінчення строку дії договору позивач двічі повідомив орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди. Після закінчення строку дії договору орендар продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачував останньому орендну плату. Проте 30 жовтня 2014 року ОСОБА_2 уклала договір оренди вказаної спірної земельної ділянки з ТОВ «Агро-Рось-Інвест», що на думку позивача, є порушенням його переважного права на поновлення раніше укладеного договору оренди землі на новий строк.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 17 жовтня 2017 року позов позовом ТОВ «Агроконтракт-Н» задоволено. Суд визнав недійсним договір оренди землі від 30 жовтня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», щодо земельної ділянки площею 3,70 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Суд також визнав поновленим договір оренди землі від 9 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо цієї ж земельної ділянки. Вирішив питання розподілу судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «Агро-Рось-Інвест»оскаржило його в апеляційному порядку. У поданій апеляційній скарзі просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що суд першої інстанції не повно з'ясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. Зазначає, що ОСОБА_2 не отримувала лист-повідомлення за вих. № ЛП-46 від 29 березня 2013 року про поновлення договору та доказів направлення вказаного листа позивачем не надано. Крім того позивачем не було надано жодних доказів на підтвердження факту продовження користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди. Також відсутні заперечення ТОВ «Агроконтракт-Н» щодо використання ТОВ «Агро-Рось-Інвест» спірної земельної ділянки та не було оспорено акт розмежування земель між ТОВ «Агро-Рось-Інвест» та ТОВ «Агроконтракт-Н».

Сторони, повідомленні належним чином про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили. Представник позивача подав письмове клопотання про розгляд справи без його присутності.

Згідно ч. 2 ст. 305 ЦПК України, неявка сторінабо інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.

У зв'язку з неявкою сторін та відповідно до ч. 2 ст. 197 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області вважає, що скарга підлягає відхиленню з таких підстав.

У справі, законність і обґрунтованість судового рішення у якій перевіряється, суд першої інстанції встановив такі обставини.

ОСОБА_2, згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_2, на праві власності належить земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,70 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 7).

9 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки (а.с. 5-6).

Відповідно до п. 3.1 договору оренди він укладений на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Цей договір зареєстрований 21 вересня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК» про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 04.09.377.00265.

Відповідно до п. 3.2 договору сторони погодилися, що його дія продовжується на наступний термін дії, вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Пунктом 9.3.4 вказаного договору встановлено, що орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

ТОВ «Агроконтракт - Н», з метою скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди, направляв відповідачу листи-повідомлення за вих. № ЛП-46 від 29 березня 2013 року та за вих. № 157 від 3 квітня 2014 року з пропозицією поновлення договору оренди, до яких додано проект додаткової угоди (а.с. 8-10).

Після закінчення строку дії договору, тобто після 22 вересня 2014 року, позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням, за що сплачував відповідачу орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату грошей за період дії договору за 2009 - 2013 року (а.с. 62-68) в яких міститься підпис відповідача. Згідно відомості за № ВпП-000196 за 2014 рік ОСОБА_2 отримала орендну плату від позивача за весь 2014 рік, про що свідчить її підпис у відомості (а.с. 65).

В матеріалах справи відсутній акт приймання-передачі земельної ділянки від орендаря орендодавцю після закінчення строку оренди, як це передбачено п. 9.4.4 укладеного сторонами договору.

30 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» укладено договір оренди земельної ділянки №1127 кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,70 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області строком на 10 років.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтакт - Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», у наслідок чого, під час дії договору оренди земельної ділянки, останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Частиною 3 цієї статті Кодексу передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору оренди від 30 жовтня 2014 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим, позивач як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання зазначеного договору, оскільки цей правочин впливає на його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 договору оренди землі від 9 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами 1 - 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої ст. 777 ЦК України. Згідно ч. 1 вказаної статті Кодексу законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Судом першої інстанції у справі, яка переглядається встановлено, що ТОВ «Агроконтракт-Н» є добросовісним орендарем, який на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало орендодавцю орендну плату в повному обсязі, що підтверджується дослідженими судом доказами.

При цьому відповідач ОСОБА_2 (орендодавець за договором від 9 жовтня 2008 року) не заперечувала ці обставини.

Відповідач ТОВ «Агро-Рось-Інвест», який не являється учасником укладеного між позивачем і ОСОБА_2 договору, не надав суду доказів невиконання позивачем покладених на нього договором та Законом зобов'язань.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач несвоєчасно сплатив орендодавцю орендну плату за 2014 рік (фактично орендну плату за 2014 рік сплачено у березні 2015 року) суд до уваги обґрунтовано не взяв так, як ця подія сталася після спливу строку дії договору оренди та після укладення між відповідачами по справі оспорюваного договору, тобто після порушення відповідачами прав позивача за захистом яких він звернувся до суду.

Відповідно до пункту 3.2 договору від 9 жовтня 2008 року, сторони погодились, що його дія продовжується на наступний термін дії вказаний в п.3.1. договору, якщо жодна з сторін не пізніш ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач, з метою реалізації свого преважного права на поновлення договору, 22 травня 2014 року, тобто за чотири місяці за закінчення строку дії договору, направив орендодавцю Павленко лист - пропозицію про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди (а.с. 8-10).

Квитанцією від 22 травня 2014 року підтверджується факт відправлення позивачем на адресу Павленко рекомендованого листа (а.с.11).

Відповідач ОСОБА_2 рішення суду першої інстанції не оскаржувала, до апеляційної скарги ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не приєдналася, відповідно факт отримання від ТОВ «Агроконтракт-Н» листа-повідомлення з проектом додаткової угоди не заперечувала.

Доводи апеляційної скарги, що з квитанції поштового відділення від 22 травня 2014 року не зрозуміло, який саме лист позивач направляв ОСОБА_2 судом до уваги не приймаються, оскільки вказаний лист не був адресований ТОВ «Агро-Рось-Інвест» і товариству достеменно не може бути відомо про зміст надісланої орендодавцю кореспонденції.

Водночас орендодавець факт її отримання не заперечує.

Подане ОСОБА_2 у липні 2013 року, тобто більш ніж за рік до закінчення строку дії договору та до отримання повідомлення орендаря про його намір поновити договір і умови поновлення, ТОВ «Агроконтракт-Н» повідомлення про бажання розірвати договір оренди не являється доказом припинення переважного права позивача на поновлення договору так, як таке повідомлення не було наслідком недосягнення між сторонами домовленості істотних умов договору та не є реальним виявом волі власника землі самостійно господарювати на ній.

Після отримання повідомлення ТОВ «Агроконтракт-Н» про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди впродовж встановленого ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячного строку та до закінчення строку дії договору ОСОБА_3 не узгоджувала з позивачем істотні умови договору, заперечення щодо запропонованих орендарем умов та лист-повідомлення про прийняте нею рішення орендарю не направила. Про свій наміру укладення договору оренди з новим орендарем ОСОБА_2 позивача не повідомила.

Докази протилежного в матеріалах справи відсутні.

Таким чином позивач вчинив необхідні дії для реалізації ним передбаченого законодавством та умовами договору переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Після закінчення строку дії договору позивач орендовану земельну ділянку ОСОБА_2 не повернув, продовжував користування нею та згодом сплатив орендну плату за весь 2014 рік, а вона протягом одного місяця після закінчення вказаного строку, тобто до 22 жовтня 2014 року, не звернулась до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). За таких умов договір вважається поновленим, проте відповідачі знехтували правами позивача.

Встановивши факт належного виконання ТОВ «Агроконтракт-Н» умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, відсутність заперечень орендодавця щодо цієї пропозиції, продовження використання орендарем земельної ділянки після спливу строку дії договору, суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність факту порушення переважного права позивача на укладення договору оренди і правомірно визнав недійсним договір оренди землі від 30 жовтня 2014 року, а також дійшов обґрунтованого висновку щодо поновлення договору оренди від 09 жовтня 2008 року.

Укладаючи договір оренди землі, власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що орендар має право на захист свого права, в тому числі від порушень з боку орендодавця - власника землі.

Вказані висновки місцевого суду узгоджуються з правовими позиціями, викладеними в постановах Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6- 2027цс15, від 06 вересня 2017 року у справі № 6-2539цс16.

Не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги про те, що укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 договір оренди землі не пройшов державну реєстрацію відповідно до діючого законодавства.

Вказаний договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі, 21 вересня 2009 року, вчинено запис за № 04.09.377.00265, що підтверджується відповідним посвідчу вальним написом на договорі (а.с. 6).

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення цього договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 2 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі.

Отже договір оренди землі між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 від 9 жовтня 2008 року був зареєстрований 21 вересня 2009 року спеціальним органом - структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України.

Також постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель були покладені на Центр ДЗК.

За таких обставин доводи викладені в апеляційній скарзі що договір оренди землі не пройшов державної реєстрації - є помилковим.

Інші доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду - залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» відхилити, а рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 17 жовтня 2017 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий

Судді: