АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 квітня 2017 року м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Чернівецької області у складі:

головуючого Литвинюк І. М.

суддів: Височанської Н.К., Яремка В.В.

секретар: Тодоряк Г.Д.

за участю: представника позивача - ОСОБА_1, представника відповідача - Бацала М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання укласти угоду, за апеляційною скаргою Чернівецької міської ради на рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 06 лютого 2017 року, -

ВСТАНОВИЛА :

Позивач ОСОБА_3 в грудні 2016 року звернувся до суду з позовом до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання укласти угоду.

Посилався на те, що 23 лютого 2011 року між ним та Чернівецькою міською радою було укладено договір оренди землі №7025, відповідно до умов якого відповідач як орендодавець передав йому у строкове платне користування строком на п'ять років земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1, площею 0,0499 га, яка знаходиться в АДРЕСА_1, для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. На підставі акту прийому-передачі зазначена земельна ділянка була передана йому у користування. Договір оренди землі у визначеному законом порядку 18 квітня 2011 року було зареєстровано в Управлінні Держкомзему м. Чернівці за № 00093.

________

Справа №725/5742/16 Провадження 22-ц/794/377/17 Головуючий у 1-й інстанції: Стоцька Л.А.

Категорія: 47 Доповідач Литвинюк І.М.

Вказував на те, що 07 жовтня 2015 року йому було видано будівельний паспорт НОМЕР_2, яким дозволено забудову спірної земельної ділянки з урахуванням містобудівних та планувальних обмежень.

23 листопада 2015 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області було зареєстровано за №ЧВ 09 повідомлення про початок виконання будівельних робіт з будівництва індивідуального житлового будинку на даній земельній ділянці.

18 січня 2016 року, до закінчення терміну дії договору оренди землі №7025, він надав відповідачу заяву з проханням поновити договір оренди. Жодних повідомлень про наявність наміру не продовжувати термін дії договору від відповідача він не отримував та безперешкодно продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою на умовах договору оренди землі №7025.

Однак рішенням ЧМР №342 від 28 липня 2016 року йому було відмовлено у поновленні з 23 лютого 2016 року договору оренди. Визнано таким, що втратив чинність п.14 додатка 4 до рішення міської ради №31 від 25 січня 2011 року та припинено договір оренди землі №7025 від 23 лютого 2011 року. Одночасно зазначеним рішенням було зобов'язано його звільнити та привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0499 га, що по АДРЕСА_1.

Просив визнати незаконним та скасувати рішення 10 сесії IIV скликання Чернівецької міської ради №342 від 28 липня 2016 року «Про розгляд звернення ОСОБА_3 щодо поновлення договору оренди землі від 23 лютого 2011 року №7025». Визнати поновленим договір оренди землі №7025, що був укладений 23 лютого 2011 року між ним та Чернівецькою міською радою, у відповідності до якого він прийняв, а Чернівецька міська рада передала в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0499 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка знаходиться у АДРЕСА_1.

Також просив зобов'язати Чернівецьку міську раду вчинити дії по укладенню з ним додаткової угоди оренди земельної ділянки, площею 0,0499 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка знаходиться у АДРЕСА_1, про поновлення договору оренди землі №7025 від 23 лютого 2011 року.

Рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівці від 06 лютого 2017 року позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення 10 сесії IIV скликання Чернівецької міської ради №342 від 28 липня 2016 року «Про розгляд звернення ОСОБА_3 щодо поновлення договору оренди землі від 23 лютого 2011 року №7025».

Визнано поновленим договір оренди землі №7025, що був укладений 23 лютого 2011 року між Чернівецькою міською радою та ОСОБА_3, у відповідності до якого ОСОБА_3 прийняв, а Чернівецька міська рада передала в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0499 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка знаходиться у АДРЕСА_1.

Зобов'язано Чернівецьку міську раду вчинити дії по укладенню з ОСОБА_3 додаткової угоди оренди земельної ділянки, площею 0,0499 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка знаходиться у АДРЕСА_1 про поновлення договору оренди землі №7025 від 23 лютого 2011 року.

На дане рішення Чернівецька міська рада подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Апелянт вважає, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим та таким, що не відповідає нормам матеріального та процесуального права.

Посилається на те, що орендар, який орендував земельну ділянку та мав переважне право на переукладання договору оренди земельної ділянки, своєчасно не звернувся до орендодавця з відповідним листом-повідомленням та проектом додаткової угоди, а тому оспорюваний договір не підлягає поновленню.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив з того, що позивач дотримався встановленого ст. 33 Закону порядку та процедури поновлення договору оренди, хоча заяву про поновлення договору оренди ним було надіслано із запізненням, однак відповідач отримав її не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору, а тому позивач не втратив переважне право на його поновлення. Проте відповідачем, всупереч умовам договору, у визначені терміни взагалі не було повідомлено орендаря про намір не продовжувати на новий термін дію договору.

З таким висновком суду першої інстанції погоджується колегія суддів апеляційного суду.

Відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції (ч.1 ст.303 ЦПК України).

Матеріалами справи та судом першої інстанції встановлено, що 23 лютого 2011 року між Чернівецькою міською радою та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі №7025, який було у визначеному законом порядку зареєстровано за №00093, та на підставі акту прийому-передачі земельної ділянки було передано у користування ОСОБА_3

У відповідності до умов договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться в АДРЕСА_1. В оренду надається земельна ділянка загальною площею 0,0499 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1.

Договір було укладено строком на п'ять років з кінцевим терміном дії до 23 лютого 2016 року.

Також встановлено, що 02 жовтня 2015 року позивачем було отримано будівельний паспорт на будівництво індивідуального житлового будинку, що по АДРЕСА_1 та розпочато виконання будівельних робіт. Чинне законодавство не передбачає автоматичного продовження або поновлення договору оренди землі, оскільки існує законодавчо визначений порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій для продовження або припинення дії договору.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Так, за змістом положень ч. 1 ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закону), яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема, ст. 33 Закону у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа - повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи та змісту п.3.2 Договору оренди від 23 лютого 2011 року, після закінчення терміну дії Договору орендар, якщо він належно виконував обов'язки відповідно до умов цього Договору, має за інших рівних умов, переважне право на його поновлення. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Орендар зобов'язаний не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору звернутись до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради із заявою про поновлення договору.

У разі наміру однієї із сторін не продовжувати на новий термін дію договору, вона зобов'язана до закінчення строку його дії письмово повідомити про це іншу сторону. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку Договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах (крім розміру орендної плати), які були передбачені договором, шляхом укладення додаткового договору до цього Договору. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням (п.3.3 Договору).

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_3 18 січня 2016 року звернувся до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин із заявою про поновлення договору оренди землі №7025 від 23 лютого 2011 року терміном на десять років.

Довідками Головного управління ДФС у Чернівецькій області від 13 січня 2016 року та 04 жовтня 2016 року підтверджено, що ОСОБА_3 належним чином виконував свої обов'язки за договором, станом на 13 січня 2016 року та 04 жовтня 2016 року заборгованість по сплаті орендної плати за землю була відсутня.

Крім того, після 23 лютого2016 року позивач продовжував вільно користуватися земельною ділянкою, а Чернівецькою міською радою протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не було надіслано позивачу лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Однак рішенням Чернівецької міської ради № 342 від 28 липня 2016 року ОСОБА_3 відмовлено у поновленні договору оренди землі. Визнано таким, що втратив чинність п.14 додатка 4 до рішення міської ради №31 від 25 січня 2011 року та припинено договір оренди землі №7025 від 23 лютого 2011 року. Одночасно зазначеним рішенням було зобов'язано позивача звільнити та привести у попередній стан земельну ділянку, площею 0,0499 га, що по АДРЕСА_1.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що позивач ОСОБА_3 дотримався встановленого ст. 33 Закону порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому не втратив переважне право на його поновлення. Проте, Чернівецькою міською радою, всупереч умовам договору та ч. 6 ст. 33 Закону, у визначені терміни взагалі не було повідомлено орендаря про намір не продовжувати на новий термін дію договору.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач подав заяву про поновлення Договору до Центру надання адіміністративних послуг міської ради 19 січня 2016 року з порушенням умов договору, а саме пункту 3.3 Договору, висновків суду не спростовують, оскільки відповідач у визначені у вказаному пункті Договору строки не повідомив письмово орендаря про свій намір не продовжувати на новий строк дію Договору.

Вищенавекденим також спростовуються твердження апелянта щодо неможливості поновлення договору оренди через наявність заперечень орендодавця та припинення дії Договору на підставі п. 3.1, 9.3.1 Договору.

Враховуючи зазначене, судом встановлено наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, що свідчить про намір позивача скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди з носієм переважного права поновленим.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10 цс15, які згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Наведений висновок суду узгоджується з Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практиктою Європейського Суду з прав людини. Так, перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

За таких обставин, рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційну скаргу слід відхилити, а рішення суду - залишити без змін.

Керуючись п. 1ч. 1 ст. 307, ч. 1 ст. 308 ЦПК України, судова колегія

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу Чернівецької міської ради відхилити.

Рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 06 лютого 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий:

судді: