Справа № 587/2278/16-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 листопада 2017 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., при секретарі Токаревій В.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібодар» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Алвика», державного реєстратора ОСОБА_2, третя особа: Управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Позивач ТОВ «Хлібодар» звернувся до суду з зазначеним позовом, зазначаючи, що 01 квітня 2004 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого в оренду позивачу було передано земельні ділянки площею 3,9058 га, в тому числі ріллі 3,7626 га та 0,1432 га сіножаті для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказані земельні ділянки належать ОСОБА_1 відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого 12.03.2004 року. Вказаний договір було зареєстровано у Сумському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 квітня 2008 року за №01. В пункті 8 договору оренди землі сторони погодили, що договір укладено на 10 років, а відтак договір є діючим до 11 квітня 2018 року.З часу укладення договору оренди земельна ділянка постійно використовувалась позивачем за цільовим призначенням і своєчасно та в повному обсязі виплачувалась орендна плата ОСОБА_1 Проте, як стало відомо позивачу, ОСОБА_1 було передано ті ж земельні ділянки в оренду ТОВ «Алвика» та зареєстровано право оренди в Державному реєстрі прав власності. Тобто, на момент укладення оспорюваного договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Алвика», діяв інший договір оренди тієї ж земельної ділянки між позивачем та ОСОБА_1, а відповідно було проведено подвійну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Посилаючись на ці обставини, позивач просив визнати недійсним укладений договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Алвика», скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийняте державним реєстратором ОСОБА_2 та скасувати запис про проведену державну реєстрацію.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала.

Представник ТОВ «Алвика» в судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на те, що в кінці 2015 року до них звернувся ОСОБА_1 для укладення договору оренди землі, повідомивши, що його діючий договір оренди землі з ТОВ «Хлібодар» закінчує свою дію і продовжувати його з ним він не бажає. Відповідно до листа Управління Держгеокадастру у Сумському районі від 19.04.2016 року ТОВ «Алвика» стало відомо, що термін закінчення дії договору оренди - 11.08.2016 року. Крім того,сам факт реєстрації договорів оренди землі між ТОВ «Алвика» та ОСОБА_1 в реєстрі речових прав на нерухоме майно доводить факт правомірності та законності укладеного правочину. Крім наданого договору оренди землі від 01.04.2004 року його не підтверджується жодним іншим офіційним документом. Запис Державної реєстрації землі від 11 квітня 2008 року, що зазначений на останній сторінці тексту договору, та дата підписання акту приймання-передачі земельної ділянки мають виправлення без будь-якого застереження. Тому вважав позов безпідставним та необґрунтованим, просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, посилаючись на те, що строк дії договору укладеного між ТОВ «Хлібодар» та ОСОБА_1 закінчив свою дію 11 серпня 2016 року.

Державний реєстратор ОСОБА_2 в судовому засіданні проти позову заперечувала; в частині скасування рішення державного реєстратора вважала позов необґрунтованим і таким, що не підлягає задоволенню, в іншій частині позову покладалась на розсуд суду.

Представник Управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» в судове засідання не зявився, від них надійшла заява з проханням слухати справу у відсутність його представника, в якому посилались на те, що 14 вересня 2016 року до відділу державної реєстрації надійшла заява ТОВ «Алвика» про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, що розташована на території Степанівської селищної ради, кадастровий номер :12:002:0018, площею 3,7626 га. Заявником були подані відповідні документи. Як в Державному реєстрі речових прав, так і в поданому заявником витязі з державного земельного кадастру про земельну ділянку відсутні будь-які відомості про зареєстроване право оренди зазначеної вище земельної ділянки. Тому, керуючись відомостями з Державного реєстру речових прав та інформації, наданої в паперовому вигляді, державним реєстратором було прийнято рішення про проведення реєстрації та на підставі даного рішення внесено записи до Державного реєстру речових прав. Тому просили в частині вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відмовити.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає вимоги позивача обґрунтованими і такими, що підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 3,9058 га, розташована на території Степанівської селищної ради Сумського району Сумської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на земельну ділянку, виданим 12 березня 2004 року (а. с. 8).

01 квітня 2004 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Відділі Держкомзему у Сумському районі Сумської області 11 квітня 2008 року за № 01 (а. с. 6-7).

За умовами вказаного договору та на підставі акту прийому - передачі відповідач ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Хлібодар» належну йому земельну ділянку з з яких 3,7626 га ріллі, 0,1432 га сіножатей, строком на 10 років( ар.с.6-7).

Пунктом п. 8 укладеного між сторонами договору визначено, що договір укладено на 10 років.

В подальшому, 26 листопада 2015 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Алвика» було укладено договір оренди земельної ділянки, у відповідності з яким ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Алвика» належну йому земельну ділянку загальною площею 3,9058 га, строком на 10 років (а. с. 40-42).

Суд вважає, що укладений між ТОВ «Алвика» ОСОБА_1 договор оренди землі не відповідають вимогам закону, виходячи з наступного.

Частиною першою ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до положень ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Суд вважає, що договір оренди землі, укладений 26 листопада 2015 року між ТОВ «Алвика» та ОСОБА_1 слід визнати недійсними з тих підстав, що оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар», спірна земельна ділянка на момент укладення договору з ТОВ «Алвика» знаходилася в законному користуванні ТОВ «Хлібодар», а договір оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар» розірваний у встановленому порядку не був і є чинним.

Оспорюючи позовні вимоги, відповідач послався на те, що, на його думку, договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар» закінчив свою дію 11 серпня 2016 року, тобто на момент укладення договору з ТОВ «Алвика ( 26 листопада 2015 року) попередній договір з позивачем, укладений 01 квітня 2004 року на 10 років, закінчився, тому підстав для визнання договору оренди землі між ТОВ «Алвика» та ОСОБА_1 немає.

Разом з тим, задовольняючи позовні вимоги, суд виходить з того, що на момент укладення оспорюваного договору з ТОВ «Алвика» попередній договір оренди землі ТОВ «Хлібодар» не закінчився і був чинним.

Пунктом 8 договору, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар» передбачено, що строк дії договору становить 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Земельна ділянка була передана позивачу в користування на 10 років за актом приймання-передачі.( ар. с. 7 зв. б.).

Відповідно до п. 41 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, при укладенні цього договору сторони досягли згоди щодо початку дії його строку з моменту державної реєстрації ( 11 квітня 2008 року), тому строк його дії починається саме з цієї дати.

Вирішуючи питання про початок дії строку договору між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар», суд також бере до уваги наступне.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Таким правочин є вчиненим з моменту з моменту його державної реєстрації ( ч.1 ст. 210 ЦК України).

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов*язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов*язки за договором, тобто коли договір ( як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року).

З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,9058 га між ОСОБА_1 та ТОВ «Хлібодар», який був укладений 01 квітня 2004 року та зареєстрований 11 квітня 2008 року, закінчувався 11 квітня 2018 року, тоді як оспорюваний договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Алвика» був зареєстрований 14 вересня 2016 року, тобто задовго до спливу чинного договору оренди землі з ТОВ «Хлібодар».

Відтак, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства, спрямованого на забезпечення, визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря.

Таким чином, укладенням договорів оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Алвика» були суттєво порушені права ТОВ «Хлібодар», які підлягають судовому захисту шляхом визнання недійсним договора оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Алвика».

Що ж стосується вимог позивача в частині скасування державної реєстрації договора оренди землі, які необхідно визнати недійсними, то в цій частині суд не вбачає підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

У відповідності з ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до положень п.п.1,3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.

З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист розяснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними правонабувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої] влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.

Згідно п.п. 1 та 3 ч. 3 ст. 10 зазначеного Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Суду не надано належних та допустимих доказів того, що при державній реєстрації оспорюваних договорів оренди землі державний реєстратор повною мірою перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, впевнився у відсутності державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Отже, зі змісту вищезазначених положень законодавства вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.

Таким чином, рішення суду про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі та при отриманні державним реєстратором відповідного рішення суду, що набрало законної сили, він зобов'язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав, а в разі відмови скасування такого запису заінтересовані особи не позбавлені права звернутися до суду з відповідними вимогами зобов*язального характеру, зокрема, з вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

За таких обставин вимоги позивача про визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 26 листопада 2015 року заявлені передчасно і є такими, що не підлягають задоволенню.

Судові витрати підлягають розподілу у відповідності з правилами, встановленими ст. 88 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 213, 214, 215 ЦПК України, ст. ст. 11, 509, 526, 527, 626, 629, 638 ЦК України, ст. 1,13 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 215, 203, 792 Цивільного кодексу України, ст. ст. 116, 125, 126 Земельного кодексу України п.п.1, 3 ч. 3 ст. 10, ст. 2, ст. 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд

В И Р І Ш И В :

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :12:002:0018, площею 3,7626 га, укладений 26 листопада 2015 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Алвика».

Стягнути ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Алвика» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібодар по 689 гривень сплаченого судового збору.

В іншій частині позову відмовити за безпідставністю позовних вимог.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя