Кегичівський районний суд Харківської області
Справа № 624/3/17
№ провадження 2/624/134/17
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

смт. Кегичівка 08 червня 2017 року

Кегичівський районний суд Харківської області в особі головуючої судді Куст Н.М., за участю секретаря Проскурні Л.М., представника позивача ОСОБА_1, представника відповідачів ОСОБА_2, відповідача ОСОБА_3, у залі суду, розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом селянського фермерського господарства «Олександрівське» (далі - СФГ «Олександрівське») в особі представника ОСОБА_1 до приватного підприємства «Агропрогрес» (далі - ПП «Прогрес»), ОСОБА_3, третя особа Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області сектор Державної реєстрації речових прав про поновлення договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 04 серпня 2016 року укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Агропрогрес», згідно якого зареєстроване право оренди на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,5209 га, кадастровий №:06:001:0130, що розташована на території Кегичівської селищної ради Кегичівського району Харківської області, про що внесений запис про право оренди до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 серпня 2016 року за №15876533, згідно рішення державного реєстратора Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області ОСОБА_4 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №309101112 від 12 серпня 2016 року. Поновити договір оренди землі від 20 березня 2006 року, зареєстрований Харківською ДП Центр ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 серпня 2006 року за №11, укладений між ОСОБА_3 та СФГ «Олександрівське». Зобовязати ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладення з СФГ «Олександрівське» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 20 березня 2006 року, зареєстрований Харківської філією ДП Центр ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 серпня 2006 року за №11.

Згідно з наданими у судовому засіданні поясненнями представника позивача ОСОБА_1 та викладеними в позовні заяві та уточненні до неї обставинами, між СФГ «Олександрівське» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі від 20 березня 2006 року, зареєстрований Харківською філією ДП Центр ДЗК про що в Держреєстрі земель вчинено запис від 01 серпня 2006 року за №11. Згідно договору ОСОБА_3 передала в оренду СФГ «Олександрівське» земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,5209 га, кадастровий номер №:06:001:0130, розташована на території Кегичівської селищної ради, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії IV-XP №059030. Пунктом 9 договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 823,92 грн. за один рік або сільськогосподарською продукцією за ціною державних закупівельних цін на момент розрахунку. У квітні 2010 року СФГ «Олександрівське» було здійснено виплату орендної плати ОСОБА_3 за 7 років оренди землі по вищевказаному договору за 2010-2017 роки у сумі 13374,30 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб. У квітні 2015 році СФГ «Олександрівське» було здійснено виплату орендної плати ОСОБА_3 за 2018 рік у сумі 8650,93 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб згідно податкового розрахунку сум доходу, нарахованого на користь фізичних осіб сум утриманого з них податку СФГ «Олександрівське» за 4 квартал 2015 року. Таким чином позивач вважає, що ОСОБА_3 своїми діями було схвалено поновлення вказаного договору після 2016 року оренди землі шляхом отримання орендної плати від СФГ «Олександрівське» за майбутні періоди: за 2017 рік у сумі 1675,43 грн. та за 2018 рік у сумі 8650,93 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб. Також зазначив, що оскільки орендна плата була виплачена наперед, то її щорічна індексація законом не передбачена. Згідно п.8 договору, після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. СФГ «Олександрівське» було направлено на імя ОСОБА_3 повідомлення від 06 червня 2016 року №3 про поновлення вказаного договору оренди землі на новий 10-ти річний строк шляхом укладення додаткової угоди про це разом з проектом додаткової угоди. На вказане повідомлення ОСОБА_3 було надано відповідь про відмову від поновлення договору оренди землі. Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 17 вересня 2016 року № ОСОБА_3 належна їй земельна ділянка була передана у користування ПП «Агропрогрес» на підставі договору оренди землі від 04 серпня 2016 року. Згідно вказаного договору оренди землі, земельна ділянка передається в оренду строком на 49 років з орендною платою у розмірі 7185,62 грн., що становить не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки по спірному договору оренди землі зареєстровано за ПП «Агропрогрес» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 серпня 2016 року за №15876533 на підставі рішення державного реєстратора ОСОБА_4 про державну реєстрацію прав від 12 серпня 2016 року №30910112. Позивач вважає, що договір оренди землі з ПП «Агропрогрес», укладений з порушенням прав СФГ «Олександрівське», щодо переважного права на укладення із ОСОБА_3 договору оренди на новий строк, оскільки позивач належно виконував обовязки орендаря, повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслав проект додаткової угоди договору. Відповідач повідомив про відмову від продовження орендних відносин, але в подальшому уклав договір оренди землі з іншим орендарем на умовах менш вигідних для орендавця, як то розмір орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі замість 5% у попередньому договорі з ЧФГ «Олександрвське» та строк оренди 49 років замість 10 років у попередньому договорі. Також зазначив, що оскільки земельна ділянка після закінчення договору фактично знаходилась в користуванні позивача, то пропуск позивачем строку надіслання відповідачем повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення строку дії договору не має суттєвого значення.

Представник відповідачів ПП «Агропрогрес» та ОСОБА_3, ОСОБА_2, у своїх усних та письмових поясненнях (надав заперечення) пояснив, що вважає позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленою законом процедурою та наявності волевиявлення сторін. Так, для застосування ст.33 ЗУ «Про оренду землі» та визначення переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів, як орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар протягом місяця не повідомив про наявність заперечення щодо поновлення договору та своє рішення. Договір був укладений 20 березня 2006 року на 10 років, а отже строк дії договору закінчився. Лист щодо поновлення договору СФГ «Олександрівське» направило лише 07 червня 2016 року, тобто після закінчення дії договору, отже своїм правом на переважне поновлення договору оренди землі не скористалося та втратило його. Крім того, не зважаючи на те, що договір фактично закінчився ОСОБА_3 розглянула пропозицію позивача та повідомила про небажання продовжити орендні відносини, так як на той час планувала обробляти свою земельну ділянку самостійно, на що СФГ «Олександрівське» не відповіло. Лише 04 серпня 2016 року між ОСОБА_3 та ПП «Агропрогрес» укладено оспорюваний договір оренди, що належним чином зареєстровано у Державному реєстрі. Також зазначив про безпідставність твердження позивача щодо менш привабливих умов для орендодавця. Так проект додаткової угоди запропонованої ОСОБА_3 містить наступні недоліки, що роблять його менш привабливим для орендодавця. Так, пропонує отримувати орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарською продукцією за ціною ринкових цін на момент розрахунку. Таким чином привязує орендодавця до натуральної форми оплати, в той час як договір з ПП «Агропрогрес» дає вибір між грошовою та натуральною формою оплати. Якщо в майбутньому у ОСОБА_3 виникне бажання отримувати орендну плату в натуральній формі, то умови договору з ПП «Агропрогрес» є значно привабливішими. Договір з ПП «Агропрогрес» на відміну від договору СФГ «Олександрівське» містить умову щодо заборони внесення у заставу та передачі права оренди до статутних фондів підприємств. Щодо сплати ОСОБА_3 орендної плати, то як вбачається з матеріалів справи останній раз позивач здійснив виплату у 2015 році. У 2016 році, виплати за користування земельною ділянкою не здійснювались, а її фактичне використання СФГ «Олександрівське» припинилось. Про уявне порушення свого переважного права позивач дізнався ще 17 вересня 2016 року. При цьому будь-яких дій, листів, пропозицій щодо досудового врегулювання до носач Л.В. не надходило, а те що позов заявлено лише 30 грудня 2016 року, тобто після того к ПП «Агропрогрес» завершило комплекс осінніх польових робіт на вказаній ділянці за свій рахунок, ОСОБА_3 вважає як спосіб тиску на відповідачів. Твердження позивача про те, що виплата коштів проводилась одразу за сім років користування землею є безпідставними, адже відповідно до наказу СФГ «Олександрівське від 30 грудня 2014 року, який сам же позивач додав до позовної заяви вказаний розмір орендної плати виплачено саме за 1 рік користування, тобто за 2015 рік. Також заперечує проти поновлення договору оренди землі з позивачем у звязку із неналежним виконанням останнім умов договору оренди землі. Так протягом 5 років виплата орендної плати взагалі не проводилась, на підставі того, що у 2010 році була виплачена певна сума наперед. Разом з цим, на порушення п.13 Договору, згідно з яким розмір орендної плати переглядається раз у 3 роки, розмір орендної плати жодного разу не переглядався, індексація не проводилась. Та взагалі вважає, що питання нарахування та виплати орендної плати не стосується суті заявленого позову щодо переважного права на поновлення договору. Питання щодо отримання відповідачем, як на думку позивача надлишкових коштів орендної плати має вирішуватися в іншому судовому процесі з відповідним позовом щодо стягнення цих сум.

Відповідач ОСОБА_3, у судовому засіданні пояснила, що до 2010 році справно отримувала орендну плату. В 2010 році в них захворіла корова, їм потрібні були гроші. Звернулась до ОСОБА_5, щоб та позичила гроші. В квітні 2010 року отримали гроші в сумі 10000 грн. в рахунок орендної плати за сім років, включно до 2016 року, дала розписку. Та у 2010 році оренди вже не отримувала. Декілька років після того нічого за пай не отримували. В 2015 році зустріла ОСОБА_5, вона повідомила, що можна отримати орендну плату, бо за два роки вона їй вже списала, тобто зрозуміла, що орендну плату отримає саме за 2015 рік. Отримала її не грошима, а продукцією, про те, що це сплата наперед, таких умов не ставилось. У 2016 році нічого вже не отримувала, бо повідомила, що хоче сама оброблять пай. Направила лист до позивача про небажання переукладати договір. Спочатку хотіла сама обробляти землю, а потім порадившись, вирішила, що все таки краще здати землю в оренду. Претензій до договору ПП «Агропрогрес» не має.

Свідок ОСОБА_5, у судовому засіданні пояснила, що вона є директором СФГ «Олександрівське», з ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки. Саме СФГ займалось виготовленням документів на землю. Позивач справно отримувала орендну плату в тому числі і в 2010 році. Також у цьому ж 2010 році ОСОБА_3 звернулась з проханням надати їй кошти. Їй було виплачено 10000 грн. в рахунок орендної плати за наступні сім років користування землею, про що вона дала розписку. Потім отримувала ще орендну плату за пай у 2015 році. Ніякий претензій ОСОБА_3 не предявляла щодо укладеного договору, заяв не надходило. Заяву СФГ «Олександрівське» про поновлення договору була направлена десь в червні місяці. Вважає, що строк для повідомлення не був пропущений та те, що договір на той момент ще діяв.

Третя особа у судове засідання не зявилась, своєї позиції щодо вирішення позову не надала. Розгляд справи визнаний можливим проводити у її відсутність.

У судовому засіданні досліджені: копія договору оренди землі №б/н від 20 березня 2006 року, укладений між ОСОБА_3 та СФГ «Олександрівське» (а.с.5-6); копія акту передачі-прийому земельної ділянки згідно з договором (а.с.7); копія довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с.8); копія інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо нерухомого майна (а.с.9); копія листа СФГ «Олександрівське» від 06 червня 2016 року на імя ОСОБА_6 щодо пропозиції укласти додаткову угоду на новий строк (а.с.10); копія додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20 червня 2006 року (а.с.11); копія фіскального чеку та опису вкладення цінного листа ОСОБА_6, ОСОБА_3 (а.с.12); копія листа ОСОБА_3 від 13 червня 2016 року про небажання поновлювати договір на новий рік (а.с.13); копія видаткового касового ордеру від 26 квітня 2010 року (а.с.14); копія розписки ОСОБА_3 про отримання орендної плати за 2010-2017 роки (а.с.15); копія виписки (а.с.16); копія податкового розрахунку (а.с.17-19); копії довіреностей (а.с.20,21); копія наказу від 30 грудня 2014 року (а.с.22); копія опису поштового вкладення (а.с.23); копія конверту (а.с.24); копія договору оренди землі від 04 серпня 2016 року між ОСОБА_3 та ПП «Агропрогрес» та додатки до нього (а.с.50-51,52,53,54,55,56); копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права щодо реєстрації договору оренди земельної ділянки від 04 серпня 2016 року (а.с.57); копії повідомлення з Південної ОДПІ ГУ ДФС у Харківській області наданого СГФ «Олександрівське» про нарахування та виплату ОСОБА_3 у 2010 році доходу «8-надання майна в оренду» -13374,30 грн., у 2015 році за ознакою доходу «106-надання майна в оренду» - 8650,93 грн., з виплат утримано податок на доходи з фізичних осіб.

Заслухавши пояснення, дослідивши докази, суд вважає позов таким, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.

За положеннями ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до положень ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Згідно з положеннями ч.2 ст.207 ЦК, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний сторонами.

Згідно зі ст.12,14,19 Закону договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату (розмір якої, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду, індексації передбачаються умовами договору, які не можуть суперечити законам України) передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Після досягнення сторонами домовленості з питань орендної плати та інших істотних умов, передбачених ч.2 ст.14 Закону України "Про оренду землі", підписання договору оренди та його реєстрації він набуває чинності та може бути змінений лише за взаємною згодою сторін, у тому числі й у частині розміру орендної плати (ст. 792 ЦК України, ст.16,21,25 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч.2 ст. 158 Земельного кодексу України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

Частинами першою-п'ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст.33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Аналогічна позиція викладена у Постановах Верховного Суду України від 23 березня 2016 року № 6-146цс16 та від 13 квітня 2016 року № 6-2027цс16, яка є обов'язковою для всіх судів.

Судом встановлено, що 20 березня 2006 року сторонами був підписаний договір оренди земельної ділянки площею 4,5209 га розташованої на території Кегичівської селищної ради Харківської області строком на 10 років. Договір зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті по земельним ресурсам України про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 серпня 2006 року за №11.

Згідно п.45 Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Пунктом 8 зазначеного договору встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за девяносто днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Про намір скористатися своїм переважним правом поновлення договору на новий строк позивач повідомив орендодавця шляхом надіслання йому 07 червня 2016 року листа від 06 червня 2016 року разом з проектом додаткової угоди.

Орендодавець ОСОБА_3 листом від 13 червня 2016 року повідомила про відсутність наміру поновлювати договір з позивачем на новий строк. Зазначила, що передбачений п.8 договору строк для повідомлення про намір продовження дії договору орендарем пропущений.

Відповідно до ст.10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Із наданих позивачем документів вбачається, що процедура повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право ним не додержана, оскільки повідомлення було направлено, з порушення строку передбаченого п. 8 Договору, згідно з яким повідомлення мало бути направлене орендодавцю не пізніше ніж за девяносто днів. Крім того відсутність волевиявлення орендодавця на продовження орендних відносин з відповідачем є перешкодою у поновленні договору оренди землі.

Твердження позивача про фактичне схвалення відповідачем поновлення дії договору оренди землі, отриманням нею у 2015 році орендної плати за 2017-2018 роки, судом не приймаються, оскільки самим орендодавцем отримання цих коштів як орендної плати наперед не сприймалось, тобто не може свідчити про його волевиявлення на продовження орендних відносин. Будь-яких додаткових угод з приводу цього сторонами не укладалось. Доказів зі сторони позивача, щодо виплати у 2015 році орендної плати ОСОБА_3 наперед не надано.

Позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 04 серпня 2016 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Агропрогрес», задоволенню не підлягає, оскільки підставами для визнання цього договору недійсним позивач зазначає порушення його переважного права на поновлення договору оренди, в той час як таке право порушене не було.

Статтею 1 Першого протоколу Конвенції Про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Відповідно до ч.3 ст.203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Без волевиявлення сторони неможливе вчинення договору, що узгоджується зі свободою договору, встановленою ст. 627 ЦК України.

У звязку з цим, вимога про зобовязання вчинити дії, щодо укладення додаткової угоди, щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, також не підлягає задоволенню.

Згідно з п.4 ч.1 ст. 215 ЦПК України, при прийнятті рішення, суд вирішує питання щодо розподілу судових витрат.

З огляду на відмову у задоволенні позову, суд не вбачає підстав для розподілу судових витрат відповідно до ст.88 ЦПК України.

Керуючись ст.ст.213-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову селянського фермерського господарства «Олександрівське» в особі представника ОСОБА_1 до приватного підприємства «Агропрогрес», ОСОБА_3, третя особа Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області сектор Державної реєстрації речових прав про поновлення договору оренди землі, - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області, через цей районний суд, протягом 10 днів з дня проголошення (відсутніми учасниками - з дня отримання його копії), і набирає законної сили: за відсутності скарги - після закінчення цього строку, у разі її подання - після розгляду апеляційним судом.

Суддя Н.М. Куст