Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1666/17Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Дуковський О. Л.
УХВАЛА

Іменем України

04.10.2017 року Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді: Дуковського О.Л.

суддів: Дьомич Л.М., Єгорової С.М.

за участю секретаря: Савченко Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим, -

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі ТОВ«Агроконтракт-Н» ) звернулося в суд з позовом до ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим.

В обґрунтування позову зі змінами і уточненнями зазначає, що 21.12.2008 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на пять років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_2 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

05 квітня 2013 року позивач направив ОСОБА_2 листи повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування.

В 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки № 482, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У звязку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

ТОВ«Агроконтракт-Н» просить визнати недійсним договір оренди землі від 05.08.2014 року укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» та визнати договір оренди земельної ділянки від 21.12.2008 року укладеного між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, поновленим.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі № 25 від 05.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» щодо земельної ділянки площею 3,57 га, кадастровий номер :02:000:0482, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Визнано поновленим договір оренди землі від 21.12.2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 3,57 га, кадастровий номер :02:000:0482, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Вирішено питання про розподіл судового збору.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_2 звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно зясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосував норми матеріального і процесуального права. А саме, позивачем не надано доказів того, що він орендував спірну земельну ділянку згідно зі схемою, що є істотною умовою договору. Судом не було встановлено факту використання земельної ділянки позивачем після закінчення дії договору оренди. Додаткова угода про поновлення договору оренди від 21.12.2008 року між сторонами не укладалася, а позивач не ініціював її укладення. Вважає, що лист ТОВ «Агрокотракт-Н» від 05.04.13 р. на який послався суд, не може бути доказом у справі, оскільки він підписаний ОСОБА_3, який на момент його підписання не був директором ТОВ «Агроконтракт-Н». Також посилається на те, що судом не враховано, що ОСОБА_2 на адресу позивача двічі направляла лист-повідомлення про відмову у продовженні дії договору оренди та суд на власний розсуд визначив, що умови укладеного спірного договору між нею та СТОВ «Агролан» є менш сприятливими для орендодавця.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» скористалося своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі, строк дії якого закінчився, а саме продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату після закінчення строку дії договору, а ОСОБА_2 протягом строку передбаченого законодавством не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Вказаний висновок відповідає обставинам справи, яким суд дав належну правову оцінку.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № 005533 ОСОБА_2 належить земельна ділянка № 482, площею 3,57 гектари, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0482 (а.с. 13 том1).

21 грудня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00061 від 28 травня 2009 року (а.с.10 том 1).

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди договір було укладено терміном на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Пунктом договору 3.2 сторонами погоджено, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Позивачем на адресу ОСОБА_2 були направлені листи - повідомлення про поновлення дії договору оренди землі від 21.12.2008 року та проект додаткової угоди до договору. В листі позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на новий строк, з терміном дії 7 років, з виплатою орендної плати 5% від нормативно-грошової оцінки зі здійсненням додаткових витрат та допомоги (а.с.14 том 1). Даний лист підписаний ОСОБА_3

Посилання в апеляційній скарзі на те, що лист-повідомлення від 05.04.2013 року не є належним доказом у справі, оскільки підписаний від імені товариства ОСОБА_3, який на момент підписання не був директором ТОВ «Агроконтракт-Н», не можна взяти до уваги, оскільки згідно довіреності від 21.02.2013 року № 21-02-2013 директор ТОВ «Агроконтракт-Н» ОСОБА_4 уповноважив ОСОБА_3, вчиняти будь-які юридично значимі дії в межах повноважень директора товариства, визначених Статутом за рішенням загальних зборів учасників товариства. Довіреність видана без права передоручення повноважень іншим особам і була дійсна до 31 грудня 2014 року (а.с.245 том1).

З відомості на виплату грошей за орендну плату за землю за 2014 рік вбачається, що ОСОБА_2 отримувала кошти в сумі 2192,28 грн. від ТОВ «Агроконтракт-Н» за 2014 рік (а.с.23 том1).

05.08.2014 р. між відповідачами ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» був укладений договір оренди землі № 25, відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку № 482 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської селищної ради, площею 3,57 га, кадастровий номер :02:000:0482, строком на 7 років (а.с.49 том 1).

Матеріалами справи також підтверджується, що ОСОБА_2 направляла на адресу позивача листи-повідомлення про небажання продовжувати дію договору оренди від 21.12.2008 року. В листі-повідомлені вона зазначила, що має намір самостійно використовувати дану земельну ділянку(а.с.42,43 том 2).

Доказів самостійного використання не надала.

У листах відповідач не вказала чим її не влаштовують запропоновані позивачем умови, а також про намір укласти договір оренди з новим орендарем на більш сприятливих умовах.

Встановлені обставини підтверджують, що сторони не обговорювали предмет поновлення договору оренди землі в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 спірного договору.

Таким чином, попередньо не повідомивши позивача про свій намір укласти правочин з новим орендарем, ОСОБА_2 в порушення вимоги діючого законодавства, уклала 05.08. 2014 року договір оренди з СТОВ «Агролан», при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право, але з порушенням місячного строку.

Згідно змісту листів ТОВ «Агроконтракт-Н» про поновлення дії договору оренди від 21.12.2008 року, які направлялись ОСОБА_2, позивач запропонував сплачувати орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з терміном дії договору 7 років, а також пропонував безкоштовну оранку та культивацію городів (до 0,25 га), безкоштовно 500 кг соломи та допомогу на поховання в розмірі 700 грн. (а.с.11-12).

Укладаючи договір з СТОВ «Агролан» сторони погодили, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також, що термін дії договору становить 7 роки починаючи з дня його реєстрації (а.49-50).

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Встановивши факт належного виконання орендарем ТОВ «Агроконтракт-Н» умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, суд правомірно визнав недійсним договір оренди землі від 05.08.2014 року, а також дійшов обґрунтованого висновку щодо поновлення договору оренди від 21.12.2008 року з попереднім орендарем.

Колегія суддів погоджується з висновком суду, що внаслідок укладення 05.08.2014 року між відповідачами оспорюваного договору оренди землі порушено належне позивачу, згідно ст. 33 Закону, переважне право на поновлення попереднього договору оренди від 21.12.2008 року на новий строк.

Згідно статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Якою закріплене переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, в разі якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, відбувається, зокрема, в разі укладення договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб. Вказане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 09 вересня 2015 року, у справі № 6-531цс15, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України.

Матеріалами справи підтверджується, що ТОВ «Агроконтракт-Н» в порядку вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який і скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди.

Укладення договору оренди землі між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», створило для ТОВ «Агроконтракт-Н» перешкоди у подальшому користуванні спірною земельною ділянкою.

Крім того, сторони не надали до суду доказів зворотньої передачі земельної ділянки, як передбачено договором.

Укладаючи договір оренди землі, власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що орендар має право на захист свого права, в тому числі від порушень з боку орендодавця власника землі. Сторони самі визначили і узгодили умовами договору переважність права орендаря, а відтак створили для себе певні зобовязання.

В період дії договору орендну плату відповідач отримувала у передбачені договором строки.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що рішення суду ухвалене з порушенням норм права, а відтак є незаконним.

Апеляційний суд згідно вимог цивільно-процесуального законодавства перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо недоведеності відповідачем фактів порушення його прав, свобод та інтересів та виходячи з визначених ст. 1 ЦПК України завдань цивільного судочинства правомірно задовольнив позов.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін.

Керуючись ст. 304, ст. 307, ст. 308, ст. 313, ст. 314, ст. 315 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий:

Судді: