УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Червинської М.Є.,

суддів: Завгородньої І.М., Мазур Л.М.,

Писаної Т.О., Попович О.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом будівельного кооперативу «Росток» до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання розірваним і припиненим договору оренди, стягнення орендної плати, виселення із нежитлового приміщення за касаційною скаргою будівельного кооперативу «Росток» на рішення апеляційного суду Полтавської області від 26 вересня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У серпні 2015 року будівельний кооператив «Росток» (далі - БК «Росток» звернувся до суду з позовом до відповідачів про розірвання договору оренди, стягнення орендної плати, виселення із нежитлового приміщення.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 26 липня 2007 року між БК «Росток» та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 укладено договір оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1. Предметом найму є нерухоме майно - нежитлові приміщення, що знаходяться в АДРЕСА_1 в житловому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. «А-4», загальною площею 81,0 кв.м, що складає 1/25 частку об'єкту. Відповідачі не сплачують орендну плату більше трьох років підряд. Усні переговори між БК «Росток» та орендарями щодо погашення заборгованості по орендній платі та належного виконання обов'язків не надали позитивних результатів, що стало підставою для звернення до суду із указаним позовом.

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 3 грудня 2015 року позов задоволено частково. Визнано розірваним з 1 жовтня 2015 року договір оренди нежитлових приміщень, що знаходяться в АДРЕСА_1, в житловому будинку, що складає 1/25 частку, який укладено між БК «Росток» та ОСОБА_3, ОСОБА_4 26 липня 2007 року. Зобов'язано ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звільнити та повернути БК «Росток» нежитлові приміщення, що знаходяться в АДРЕСА_1, в житловому будинку, що складає 1/25 частку об'єкту, загальною площею 112,4 кв.м. Стягнуто з кожного з відповідачів на користь БК «Росток» заборгованість по орендній платі та 3% річних у розмірі 189 746 грн 60 коп. Вирішено питання про судовий збір.

Рішенням апеляційного суду Полтавської області від 26 вересня 2016 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову. Стягнуто солідарно з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь БК «Росток» заборгованість по орендній платі в сумі 52 780 грн та 3% річних в сумі 1 583 грн 40 коп., а всього 54 363 грн 40 коп. У задоволенні решти вимог відмовлено. Вирішено питання про судовий збір.

У касаційній скарзі БК «Росток» просить скасувати рішення апеляційного суду, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідно до п. 6 розд. ХІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-МІІІ «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Заслухавши доповідь судді судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, задовольняючи частково позов, виходив із того, що у результаті неналежного виконання відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення та систематичної несплати орендної плати утворилася заборгованість з орендної плати, яка, незважаючи на вимоги, не погашена, що є підставою для її стягнення, розірвання цього договору та виселення відповідачів із спірного приміщення.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення місцевого суду та ухвалюючи нове рішення про часткове задоволення позову, виходив із того, що позивачем не дотримано процедуру досудового врегулювання розірвання договору оренди в односторонньому порядку, що є підставою для відмови у його розірванні у судовому порядку. Що стосується вимог про стягнення орендної плати, суд апеляційної інстанції, стягнув кошти в розмірі 54 363 грн 40 коп. з відповідачів в солідарному порядку в межах трирічного строку позовної давності.

Проте повністю з такими висновками апеляційного суду погодитись не можна з огляду на наступне.

Судом установлено, що 26 липня 2007 року між БК «Росток» та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 укладено договір найму (оренди) нежитлового приміщення згідно з яким БК «Росток» передало, а відповідачі прийняли в строкове платне користування на умовах найму нерухоме майно нежитлові приміщення, що знаходиться в АДРЕСА_1 в житловому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. «А-4» загальною площею 81,0 кв.м, що складає 1/25 частку об'єкту та зобов'язувалися перераховувати орендну плату на умовах та в строки, що визначені договором.

Предметом найму є нерухоме майно нежитлові приміщення, що знаходяться у АДРЕСА_1, в житловому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. «А-4», а саме: сходи 1 пл. 42 кв.м, спортзал 2 пл. 35,3 кв.м, спортзал 4 пл. 22,4 кв.м, приміщення 5 пл. 14,7 кв.м, кладова 6 пл. 2,7 кв.м, коридор 6а пл.. 1,7 кв.м, загальною площею 81,0 кв.м, що складає 1/25 частку об'єкту, що розташований на земельній ділянці, норма землекористування якої не визначена (п. 1.2 договору).

25 липня 2008 року між сторонами укладено договір про внесення змін до договору найму (оренди) від 26 липня 2007 року, відповідно до умов якого термін договору оренди, встановлюється, з дня підписання договору і акту приймання-передачі об'єкту найму, тобто з 26 липня 2007 року по 1 грудня 2021 року.

Пунктом 4.2. договору передбачено, що орендна плата складає 10 500 грн щомісячно, що еквівалентно 2 100 дол. США.

Сторони домовились про такий порядок розрахунку: наймачі здійснюють передоплату за договором оренди в загальній сумі 12 685 грн, що еквівалентно 2 537 дол. США, яка буде перерахована в п'ятиденний термін з дня підписання цього договору на рахунок наймодавця; з 1 грудня 2007 року по 30 грудня 2013 року щомісячна орендна плата складає 5 330 грн, що еквівалентно 1 266 дол. США; за рахунок залишку орендної плати наймачі здійснюють поточний ремонт об'єкту найму, згідно з п. 1.5 цього договору; з 1 січня 2014 року по 1 грудня 2021 року щомісячна орендна плата складає 10 500 грн щомісячно, що еквівалентно 2 100 дол. США.

Судом також установлено, що останній платіж від наймачів на рахунок позивача надійшов 16 вересня 2013 року у сумі 4 тис. грн, що підтверджується копією виписки з банку про оплату орендних платежів за 16 вересня 2013 року (а.с. 87 т. 1).

Ураховуючи те, що наймачі починаючи з квітня 2013 року не сплачують орендну плату, позивач, уточнивши свої вимоги просив суд розірвати договір оренди, виселити відповідачів із спірного приміщення та стягнути заборгованість по орендній платі з урахуванням штрафних санкцій у розмірі 2 983 815 грн 69 коп.

Відмовляючи в позові в частині розірвання спірного договору оренди, апеляційний суд послався у рішенні на те, що позивачем не дотримано порядок повідомлення відповідачів про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, який передбачено в п. 5.2 договору.

Так, згідно з п. 5.2 договору, у випадку несплати орендних платежів згідно п.п. 4.1, 4.2 цього договору, протягом трьох місяців договір найму (оренди) може бути розірваний наймодавцем в односторонньому порядку з виплатою компенсації за проведений наймачем ремонт. В цьому випадку договір найму є розірваний з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Зі змісту зазначених норм убачається, що вимога письмового попередження про розірвання договору оренди нежитлового приміщення стосується лише такого способу припинення зобов'язань як позасудове врегулювання, і не застосовується в порядку розірвання договору за рішенням суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 3, ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи чи інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Звертаючись до суду, позивач посилалась на істотні порушення відповідачами умов договору, зокрема невиконання ними умов щодо оплати орендної плати, та вважали ці обставини істотними порушеннями умов договору, які, на їх думку є підставою, передбаченою ст. 651 ЦК України для розірвання спірного договору. При цьому зазначав, що відповідачі починаючи з квітня 2013 року не сплачують орендну плату, хоча ст. 782 ЦК України вимагає несплати три місяці підряд, як підставу для відмови від договору.

Суд першої інстанції, установивши, що відповідач не сплачував орендну плату позивачу, що є істотним порушенням умов договору оренди та урахувавши положення ч. 2 ст. 651 ЦК України дійшов обґрунтованого висновку про розірвання спірного договору.

Так, згідно з вимогами ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, у разі прострочення виконання зобов'язання боржник на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом (ч. 2 ст. 625 ЦК України).

Так, апеляційний суд скасовуючи рішення місцевого суду в частині стягнення орендної плати, встановив, що відповідачами було допущено порушення зі сплати орендних платежів за користування спірним приміщенням, стягнув орендну плату та платежі, передбачені ст. 625 ЦК України із застосуванням строку позовної давності, про застосування якої наполягали відповідачі.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку (ст. 264 ЦК України).

Після переривання перебіг позовної давності починається заново (ч. 3 ст. 264 ЦК України).

Вирішуючи питання про позовну давність, апеляційний суд не звернув уваги на те, що переривання передбачає наявність двох строків позовної давності - до переривання та після нього, після переривання позовна давність починає перебіг заново.

Відтак, правильними є висновки місцевого суду про необхідність стягнення орендної плати за весь період прострочення.

Також місцевим судом надана відповідна правова оцінка (ст. 212 ЦПК України) щодо визначеного позивачем розрахунку заборгованості по орендній платі, який відповідає умовам спірного договору.

Безпідставно скасувавши законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції, апеляційний суд припустився помилки в застосуванні процесуального та матеріального закону.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст. 336, 339, 344, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу будівельного кооперативу «Росток» задовольнити.

Рішення апеляційного суду Полтавської області від 26 вересня 2016 року скасувати, та залишити в силі рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 3 грудня 2015 року.

Ухвала оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ.Є.Червинська
Судді:І.М.Завгородня
Л.М.Мазур
Т.О.Писана
О.В.Попович