Справа № 526/141/16-ц
Провадження № 2/526/647/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 жовтня 2017 року Гадяцький районний суд Полтавської області в складі:

головуючої судді Максименко Л.В.

при секретарі Павленко Т.І.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Гадяч цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3 до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, ОСОБА_4 про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу Головного управління Держземагентства у Полтавській області та визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,-

в с т а н о в и в:

у вересні 2016 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, ОСОБА_4 про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу Головного управління Держземагентства у Полтавській області та визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, вказуючи, що 1 вересня 2009 року укладено договір оренди земельної ділянки розміром 99,7889 га - на землі запасу, що розташовані на території Середняківської сільської ради між Гадяцькою райдержадміністрацією та фізичною особою ОСОБА_4 31 грудня 2013 року строк дії зазначеного договору закінчився, орендар ОСОБА_4 та орендодавець не здійснили необхідних дій щодо продовження строку дії договору оренди, орендар не звернулася у встановлений Законом України «Про оренду землі» строк для отримання законної процедури продовження договору оренди. Окрім того, укладений договір оренди позбавив позивача права на отримання земельної ділянки у власність, тому звернувся до суду з позовними вимогами про визнання протиправним та скасування в повному обсязі наказу №1975 СГ від 31 липня 2014 року Головного управління Держземагентства в Полтавській області про поновлення договору оренди земельної ділянки розміром 99,7889 (рілля) землі запасу, який було укладено 01.09.2009 року між ОСОБА_4 та Гадяцькою райдержадміністрацією Полтавської області; визнати недійсним договір оренди б/н від 04.08.2014 року, укладений між Головним управлінням Держземагентства у Полтавській області та ОСОБА_4, зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №26463561 від 05 вересня 2014 року виданого реєстраційною службою Гадяцького РУЮ Полтавської області.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 повністю підтримав заявлені позовні вимоги, вказав, що орендар своєчасно не звернувся з заявою про поновлення чи продовження договору оренди, до заяви не додав проекту додаткової угоди, чим істотно порушив норми закону про продовження строку дії договору. Головне управління Держземагенства у Полтавській області в свою чергу порушило строки розгляду заяви, протягом одного місяця не уклало додаткової угоди, а лише 31 липня 2014 року поновило договір оренди земельної ділянки в порушення ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». В свою чергу позивач не зміг використати своє право на отримання земельної ділянки у власність для ведення особистого селянського господарства.

Представник відповідача ОСОБА_2 у судовому засіданні заперечила проти задоволення позову з тих підстав, що ОСОБА_4 своєчасно подала заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки, продовжила користуватись земельною ділянкою, вчасно сплачувала орендну плату та добросовісно виконувала умови договору. За таких обставин вона мала переважне право на продовження договору.

Представник Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області ОСОБА_5 пояснила суду, що ОСОБА_4 своєчасно звернулася до відділу з заявою про продовження договору оренди землі 29 листопада 2013 року. Заява була зареєстрована 6 грудня 2013 року в порядку надходження. Орендар продовжувала користуватись земельною ділянкою і управління не мало ніяких заперечень щодо продовження строку дії договору. Після надходження заяви виникла необхідність у витребуванні додаткових документів, про що ОСОБА_4 було надіслано повідомлення. Після надходження повного пакету документів з орендарем було укладено новий договір, так як змінився розпорядник земельної ділянки та інші істотні умови договору. Вважає, що права позивача не порушено, так як наказ управління до цього часу не скасовано.

Судом встановлено, що 30 травня 2003 року між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА укладено договір оренди землі площею 103 га для сільськогосподарського використання строком на чотири роки одинадцять місяців, розташованої на території Середняківської сільської ради. (а.с 24 т.1)

24 липня 2009 року на підставі заяви ОСОБА_4 між нею та Гадяцькою РДА укладено договір оренди земельної ділянки площею 99,7889 га розташованої на території Середняківської сільської ради, для сільськогосподарського використання строком до 31 грудня 2013 року. (а.с. 28-30 т.1).

29 листопада 2013 року ОСОБА_4 звернулася до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області із заявою про поновлення договору оренди землі площею 99,7889 га ріллі, із цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, строком на десять років. До заяви додано: копію установчих документів, графічні матеріали із зазначенням місця розташування земельних ділянок, нормативно грошову оцінку земельної ділянки, довідку про відсутність заборгованості, копію попереднього договору. (а.с.111 т.1)

11 січня 2014 року ГУ Держгеокадастру у Полтавській області № 31-16-0.4-100/2-14 розглянуло клопотання ОСОБА_4 щодо поновлення договору оренди землі строком на десять років на території Середняківської сільської ради Гадяцького району за межами населеного пункту та письмово повідомило ОСОБА_4 про необхідність додати до клопотання: проект договору оренди, основний договір оренди або його завірену копію, документацію із землеустрою на земельну ділянку, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, обмінний файл формату xml. (а.с. 113 т.1)

15 липня 2014 року ОСОБА_4 разом із заявою подала до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області документи, про які зазначено у листі від 11 січня 2014 року №31-16-0.4-100/2-14. (а.с. 115 т.1)

21 травня 2014 року ОСОБА_3 звернувся до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області із заявою про передачу йому безоплатно у власність для ведення особистого селянського господарства земельної ділянки орієнтовною площею 2 га (рілля), яка розташована на території Середняківської сільської ради Гадяцького району за межами населеного пункту. У заяві просив також надати дозвіл на проведення робіт із землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки. (а.с 17 т.1)

Наказом від 10 липня 2014 року №1581-СГ ГУ Держгеокадастру у Полтавській області ОСОБА_3 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність із земель сільськогосподарського призначення державної власності орієнтовною площею 2 га земель, із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району. (а.с 18 т.1)

Наказом Держгеокадастру у Полтавській області від 31 липня 2014 року № 1975-СГ ГУ поновлено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 01 вересня 2009 року, укладений між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА, щодо земельної ділянки площею 99,7889 га ріллі, із цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, строком на десять років, шляхом укладення договору оренди.

04 серпня 2014 року між ГУ Держгеокадастру у Полтавській області і ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки площею 99,7889 га ріллі із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, строком на десять років. (а.с. 31 т.1)

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки від 24.07.2009 року передбачено, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає випадки поновлення договору найму, які зводяться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Так, в ході розгляду справи встановлено, що ОСОБА_4 своєчасно подала заяву орендодавцю, в якій висловила свій намір продовжити дію договору оренди. Термін дії договору оренди від 24 липня 2009 року закінчувався 31 грудня 2013 року, заява орендарем була подана 29 листопада 2013 року і зареєстрована управлінням 6 грудня 2013 року. Така перерва в часі між поданням заяви та її реєстрацією очевидно обумовлена вихідними днями та роботою поштового звязку, які припали на згадані дати. ГУ Держгеокадастру у Полтавській області прийняло вказану заяву, як таку, що подана вчасно та завела реєстраційно контрольну картку 29.11.18999178/0/1-13 від 06.12.2013. Разом з тим, в ході судового розгляду встановлено, що заяви ГУ Держгеокадастру у Полтавській області реєструвалися по мірі їх надходження лише в електронному документообігу.

Глава 18 розділу 5 ЦК України визначає поняття строків та порядок їх обчислення, тому виходячи з аналізу даних норм, суд приходить до висновку, що ОСОБА_4 своєчасно повідомила орендодавця про намір продовжити дію договору оренди за 30 днів до закінчення терміну дії договору, як і обумовлено сторонами.

Також судом встановлено, що протягом строку дії договору від 24 липня 2009 року орендар не порушував його умов, своєчасно сплачував орендну плату та податки, використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, добросовісно виконуючи свої обовязки.

За таких обставин, при відсутності даних про порушення умов договору, ГУ Держгеокадастру у Полтавській області правомірно не заперечувало проти поновлення договору оренди з ОСОБА_4 Крім того після отримання заяви про поновлення строку дії договору, ГУ Держгеокадастру у Полтавській області надіслало повідомлення про надання додаткових документів, що свідчить про намір продовжити правовідносини.

Суд також вважає необхідним звернути увагу і на ту обставину, що на момент звернення ОСОБА_4 до управління з заявою 29.11.13 та на момент закінчення терміну договору оренди 31.12.2013р., на спірну земельну ділянку не претендувала жодна інша фізична чи юридична особа, в звязку з чим відповідачі взаємодіяли між собою як сторони договору без врахування норм закону щодо переважного права орендаря, за відсутності конкуренції. ОСОБА_3 звернувся ж до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області лише у травні 2014 року і лише з технічних умов за відсутності обтяжень на спірну земельну ділянку йому 10 липня 2014 року було надано дозвіл на розробку проекту землеустрою для ведення особистого селянського господарства.

При цьому суд відзначає, що і в даному випадку між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не виникло предметної конкуренції, оскільки позивач не мав наміру брати в оренду земельну ділянку, а обернути її у власність. Поміж тим цільове призначення спірної земельної ділянки товарне сільськогосподарське виробництво. Питання про зміну цільового призначення земельної ділянки позивачем у заяві не ставилося.

Виходячи з вищевикладеного суд вважає, що між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 фактично не виникло ні спору, ні правовідносин з приводу оренди земельної ділянки. Суд також вважає, що правовідносини, до яких би застосовувались спеціальні норми ЗУ «Про оренду землі» виникли лише між ОСОБА_4 та ГУ Держгеокадастру у Полтавській області, до ОСОБА_3 та ГУ Держгеокадастру у Полтавській області дані правовідносини не можуть бути застосовані, так як позивач не мав наміру брати земельну ділянку в оренду та укладати з управлінням відповідний договір і відповідно вступати з ним у договірні правовідносини. Поміж тим між ОСОБА_4 та ГУ Держгеокадастру у Полтавській області ніяких спорів щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не виникало, сторони вчиняли всі необхідні дії, спрямовані на поновлення договору. При цьому суд зауважує, що в направленому управлінням 11 січня 2014 року листі на імя ОСОБА_4 про надання додаткових документів не була зазначена конкретна дата його виконання. Представник позивача в судовому засіданні пояснила суду, що лист був отриманий ОСОБА_4 на початку лютого 2014 року і так як інші структури зволікали з наданням витягів та формуванням файлів, тому вони з незалежних від них причин подали документи з значним проміжком у часі. Суд звертає увагу, що з даного приводу ГУ Держгеокадастру у Полтавській області не мало ніяких претензій і зауважень та ніяким чином не спонукало ОСОБА_4 до пришвидшення надання необхідних документів. Після отримання необхідного пакету документів та узгодження всіх істотних умов угоди між сторонами і був поновлений договір оренди земельної ділянки.

Суд вважає, що за умови наявності інших претендентів на оренду спірної земельної ділянки ОСОБА_4 мала переважне право на поновлення договору оренди, так як вона продовжила користуватися земельною ділянкою, належно виконувала свої обовязки за попереднім договором, своєчасно звернулася до орендодавця з заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки, орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору, а навпаки вчинив дії, які свідчать про намір поновити договір.

Стосовно позиції представника позивача щодо укладення між сторонами нового правочину, суд вважає зазначити наступне. Попередній договір оренди земельної ділянки був укладений між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА. За час дії договору повноваження щодо розпорядження даною категорією земель перейшло до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області, таким чином на законодавчому рівні відбулася зміна орендодавця. Крім того договір від 24 липня 2009 року не був укладений на відповідний строк в розумінні ст.253-254 ЦК України, в ньому зазначено термін дії до 31.12.2013р., тому сторони були позбавлені можливості виконати вимоги ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо поновлення договору на той самий строк і відповідно погоджували строки оренди.

За наведених підстав, між сторонами і був поновлений саме договір про оренду земельної ділянки, необхідність якого була викликана обєктивними причинами: зміною орендодавця та дотриманням вимог закону щодо строку дії договору. При цьому норми ЗУ «Про оренду землі» передбачають, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Укладення додаткової угоди в даному випадку суперечило б загальним нормам чинного законодавства щодо укладення правочинів. Поміж цим, суд зауважує, що площа земельної ділянки, цільове призначення та інші істотні умови договору залишились незмінними, тому ГУ Держгеокадастру у Полтавській області правомірно видало наказ 31 липня 2014 року саме про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, укладений між Гадяцькою РДА та ОСОБА_4І площею 99, 7889 га ріллі терміном на 10 років.

Відповідно суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині визнання протиправним та скасування наказу ГУ Держгеокадастру у Полтавській області № 1975-СГ від 31 липня 2014 року про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 99, 7889 га, який було укладено 01.09.2009 між Гадяцькою РДА та ОСОБА_4

Крім того суд не вбачає спів розмірності із заявленими вимогами ОСОБА_3 щодо скасування наказу в частині площі земельної ділянки розміром 99,7889 га для задоволення потреб позивача у виділенні земельної ділянки площею 2 га, тому обраний спосіб захисту своїх прав не відповідає принципам розумності та справедливості.

Суд також не вбачає підстав і для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди від 4 серпня 2014 року, укладений між ГУ Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_4, виходячи з наступного. Позивач просить визнати недійсним спірний договір з підстав, передбачених ст. 203 ЦК України. В судовому засіданні представник позивача уточнив, що оспорюваний правочин слід визнати недійсним, так як він суперечить нормам ЦК та іншим нормам чинного законодавства.

Судом встановлено, що між сторонами виникли цивільні правовідносини, які випливають з земельних правовідносин, зокрема оренди землі, що врегульовано спеціальною нормою Законом України «Про оренду землі». Даним нормативним актом врегульовано порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 15 названого закону передбачено істотні умови договору оренди земельної ділянки, недотримання яких тягне за собою недійсність такого договору.

Згідно правової позиції, викладеній в постанові Верховного Суду України від 11 травня 2016 року №6-824цс16 за змістом ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог стст.46, 11, 17, 19 цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Розглядаючи позов в межах заявлених вимог, суд не вбачає можливості для визнання недійсним оспорюваного договору оренди з підстав, визначених ст. 203 ЦК України, зокрема ч.1, оскільки в даному випадку мають застосовуватись спеціальні норми Закону України «Про оренду землі», які в даному випадку не були порушені. При укладенні договору оренди землі 4 серпня 2014 року сторони передбачили всі істотні умови договору та дотримались інших вимог, визначених цим законом, а тому суд не вбачає жодних правових підстав для визнання його недійсним і вважає, що позовні вимоги в цій частині теж слід залишити без задоволення за їх безпідставністю.

Аналізуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що ОСОБА_4 вчинила всі необхідні дії для поновлення договору оренди землі і мала переважне право на його укладання.

Згідно ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. При цьому Європейський суд з прав людини в зміст поняття майна включає і «правомірні очікування»/ «законні сподівання» вчиняти певні дії.

Законом України від 23 лютого 2006 року № 3477-IV "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" визначено, що при розгляді справ суди зобов'язані застосовувати Європейську Конвенцію з прав людини та основоположних свобод, в тому числі для того щоб попередити порушення прав осіб, які гарантовані Європейською Конвенцією з прав людини та основоположних свобод.

В рішенні у справі «Беєлер проти Італії» від 5 січня 2000 року Європейський Суд зазначив, що поняття «майно» у статті 1 Першого протоколу має автономне значення, яке не обмежується власністю на фізичні речі. Воно є незалежним від формальної класифікації в національному праві: деякі інші права та інтереси, що складають активи, можуть розглядатися, як право власності і, таким чином, як «майно» в цілях даного положення.

В справі «ОСОБА_6 Девелопмент ЛТД. та інші проти Ірландії» суд постановив, що ст. 1 може застосовуватися для захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей у майбутньому.

Рішенням Конституційного Суду України від 1 грудня 2004 року N 18-рп/2004 визначено, що поняття "охоронюваний законом інтерес", що вживається в частині першій статті 4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права", треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально правовим засадам.

В даному випадку ОСОБА_4 мала правомірні очікування щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, якою добросовісно користувалась з 2003 року і відповідно до закону мала переваги перед позивачем щодо оформлення своїх прав на спірну земельну ділянку.

Суд також вважає, що права позивача не порушено, так як наказ від 10 липня 2014 року №1581- СГ не скасовано і в разі звільнення земельної ділянки його право на отримання у власність земельної ділянки площею 2 га буде реалізовано першочергово.

Керуючись ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», ст. 124 ЗК України, ст.ст. 255, 626, 764, 777, 792 ЦК України, ст.ст. 10, 60, 209, 212, 213, 214, 223 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

позовну заяву ОСОБА_3 до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, ОСОБА_4 про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу Головного управління Держземагентства у Полтавській області та визнання договору оренди земельної ділянки недійсним залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Полтавської області через Гадяцький районний суд протягом 10 днів з дня проголошення рішення.

Головуюча: Л. В. Максименко