Справа № 615/703/17
Провадження № 2/615/361/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 жовтня 2017 року

Валківський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді Логвінова А.О.,

при секретарі судового засідання Дідок І.П.,

за участю представника позивача Журкова В.І.,

представника відповідача ФГ "Велес-В" Прокопченко К.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Валківського районного суду Харківської області цивільну справу

за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства "Нове життя"

до ОСОБА_3, Фермерського господарства "Велес-В"

про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В:

Приватне сільськогосподарське підприємство "Нове життя" (далі по тексту - позивач, ПСП "Нове життя") звернулось до Валківського районного суду Харківської області з позовом до ОСОБА_3 (далі по тексту - ОСОБА_3.), Фермерського господарства "Велес-В" (далі по тексту - ФГ "Велес-В"), в якому просить визнати недійсним договір оренди землі б/н від 10.06.2017 року, укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством "Велес-В" на земельну ділянку площею 5,7245 га з кадастровим номером НОМЕР_1, зареєстрований 18.07.2016 року Державним реєстратором Валківської державної адміністрації Харківської області Шевченко О.В., та скасувати його державну реєстрацію.

В обґрунтування свої позовних вимог позивач посилався на те, що 30 грудня 2005 року між ОСОБА_5 та ПСП "Нове життя" було укладено договір оренди землі № 45 на земельну ділянку площею 5,72 га з кадастровим номером НОМЕР_1. Відповідно до п. 8 зазначеного договору, договір укладено на п?ять років. Згідно п. 34 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Вказаний договір зареєстрований у Валківському районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії "ЦДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31 січня 2008 року за № 21.

10 липня 2012 року між ОСОБА_5 та ПСП "Нове життя" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 45, якою було продовжено строк дії договору оренди землі ще на п'ять років, починаючи з дати державної реєстрації. Додаткова угода була зареєстрована 18 грудня 2012 року за № 03057. Отже, строк дії договору оренди землі № 45 від 30 грудня 2005 року, з урахуванням додаткової угоди, спливає 12 грудня 2017 року.

На даний час ПСП "Нове життя" продовжує користуватись земельною ділянкою площею 5,72 га з кадастровим номером НОМЕР_1, що була передана їм в оренду ОСОБА_5 на підставі договору оренди землі від 30 грудня 2005 року № 45.

Приватному сільськогосподарському підприємству "Нове життя" стало відомо про реєстрацію 18.07.2017 року Державним реєстратором Валківської державної районної адміністрації Харківської області Шевченко О.В. права оренди земельної ділянки площею 5,7245 га з кадастровим номером НОМЕР_1 за Фермерським господарством "Велес-В" строком на сім років на підставі договору оренди землі б/н від 10.06.2017 року, укладеного з ОСОБА_3, який став новим власником земельної ділянки.

Позивач вважає, що укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством "Велес-В" договір оренди землі б/н від 10.06.2017 року на земельну ділянку площею 5,7245 га з кадастровим номером НОМЕР_1 та його державна реєстрація, грубо порушують права позивача на користування земельною ділянкою, оскільки його було укладено до закінчення строку дії попереднього (чинного) договору оренди землі № 45 від 30 грудня 2005 року, укладеного між ОСОБА_5 та ПСП "Нове життя", а тому оскаржуваний договір підлягає визнанню недійсним, а його державна реєстрація скасуванню.

У судовому засіданні представник позивача Журков В.І. підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив їх задовольнити.

Відповідач, ОСОБА_3, у судове засідання не з'явився, причини неявки суду не повідомив.

У відповідності до приписів ч. 5 ст. 74 ЦПК України судова повістка разом із розпискою, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається поштою рекомендованим листом із повідомленням або через кур'єрів за адресою, зазначеною стороною чи іншою особою, яка бере участь у справі. У разі ненадання особами, які беруть участь у справі, інформації щодо їх адреси, судова повістка надсилається фізичним особам, які не мають статусу підприємців, - за адресою їх місця проживання чи місця перебування, зареєстрованою у встановленому законом порядку. У разі відсутності осіб, які беруть участь у справі, за такою адресою, вважається, що судовий виклик або судове повідомлення вручене їм належним чином.

Враховуючи викладене, відповідач, ОСОБА_3, належним чином повідомлений про дату, час і місце розгляду справи.

Представник відповідача, Фермерського господарства "Велес-В", Прокопченко К.А. надала заперечення на позовну заяву, в яких просить в задоволенні позову відмовити.

Доводи своїх заперечень обґрунтовує тим, що орендні правовідносини між ОСОБА_3 та ПСП "Нове життя" згідно договору оренди землі від 30 грудня 2005 року № 45 на земельну ділянку площею 5,72 га з кадастровим номером НОМЕР_1, з урахуванням додаткової угоди від 10 липня 2012 року, припинились 01.02.2013 року. Для продовження строку дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_5 та ПСП "Нове життя", з 01.02.2013 року, за умови належного виконання своїх обов'язків орендаря, ПСП "Нове життя" мало повідомити орендодавця про бажання скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди та направити орендодавцю проект додаткової угоди про продовження строку договору відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі", що останнім зроблено не було. Таким чином, представник відповідача зазначає, що договір оренди землі б/н від 10 червня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством "Велес-В", вже після припинення договору оренди землі № 45 від 30.12.2005 року, укладеного між ПСП "Нове життя" та ОСОБА_5, а отже він ні яким чином не порушує права ПСП "Нове життя".

У судовому засіданні представник відповідача, Фермерського господарства "Велес-В", Прокопченко К.А. вимоги заперечення підтримала, просить в задоволенні позову відмовити.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази в їх сукупності, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

З матеріалів справи судом встановлено, що згідно НОМЕР_3 акту на право приватної власності на землю від 27 серпня 2002 року серії НОМЕР_2, виданого Олександрівською сільською радою Валківського району Харківської області, ОСОБА_5 передано у приватну власність земельну ділянку площею 5,72 га кадастровий номер НОМЕР_1, що розташована на території Олександрівської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

30 грудня 2005 року між ОСОБА_5 (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя"(орендар) було укладено договір оренди землі № 45, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення сільськогосподарського товарного виробництва, яка знаходиться на території Олександрівської сільської ради (а.с.14).

Пунктом 2 договору оренди землі передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,72 га, у тому числі рілля.

Згідно з п. 8 договору оренди землі, договір укладено на п'ять років. Після закінчення строку договору оренди землі, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься у формі та розмірі 1,5 % вартості земельної ділянки, нараховується в грошовій формі. Видається грошима або продукцією по ринкових цінах, послугами по цінах господарства, виходячи з можливості господарства.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі, орендна плата вноситься у строки до 31 грудня кожного року.

Пунктом 27 договору оренди землі зокрема передбачено, що дія договору землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з п. 30 договору оренди землі, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Пунктом 34 договору оренди землі передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Зазначений договір оренди землі зареєстрований у Харківській регіональній філії № 6 Центрального НОМЕР_3 земельного кадастру, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31 січня 2008 року за № 21(а.с. 10-11).

10 липня 2012 року між ОСОБА_5 (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя"(орендар) укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 30.12.2005 року.

Сторони домовились внести в договір оренди землі від 30.12.2005 року наступні зміни:

-пункт 8 договору викласти у наступній редакції:

Договір укладено сторонами на п'ять років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Договір діє з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін;

-пункт 9 договору викласти у наступній редакції:

Орендна плата отримується у грошовій формі готівкою в касі орендаря в період з 01 липня по 31 грудня поточного року. Розмір орендної плати у рік становить 4120,33 грн., що складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеній в пункті 3 договору. За письмовою або усною домовленістю сторін орендна плата може сплачуватись у натуральній формі (зерно, цукор та інше), або відробітковій формі (надання послуг, культивація, оранка, транспортні послуги та інше) по діючим цінам на продукцію, роботи та послуги. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідним актом.

У додатковій угоді визначено, що додаткова угода набирає чинності після її державної реєстрації та дії у строк, визначений договором.

Додаткова угода зареєстрована в Управлінні Держкомзему у Валківському районі Харківської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 грудня 2012 року за № 03057(а.с. 12).

05 вересня 2012 року ОСОБА_5 померла, що підтверджується копією свідоцтва про смерть (а.с. 105).

З інформаційної довідки з НОМЕР_3 реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, НОМЕР_3 реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об?єктів нерухомого майна щодо об?єкта нерухомого майна № НОМЕР_4 від 22.07.2016 року вбачається, що після смерті ОСОБА_5 - ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 5,7245 га кадастровий номер НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована за адресою: сільська рада Олександрівська, Валківський район, Харківська область, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 1196, виданим 22.10.2013 року Валківською державною нотаріальною конторою Харківської області (а.с. 60).

Представником позивача, на підтвердження належного виконання обов'язків по договору оренди землі № 45 від 30 грудня 2005 року в частині виплати ПСП "Нове життя" орендної плати ОСОБА_3, надано копії видаткових касових ордерів за 2014-2015 роки та платіжної відомості № 1 від 04 липня 2016 року про виплату коштів на загальну суму 26159,03 (двадцять шість тисяч сто п'ятдесят дев'ять) грн. 03 коп. (а.с. 89-94).

10 червня 2016 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та Фермерським господарством «Велес-В» (орендар) укладено договір оренди землі б/н, відповідно до умов якого ОСОБА_3 надав, а Фермерське господарство «Велес-В» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Олександрівської сільської ради Валківського району Харківської області.

Відповідно до п. 2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,7245 га, в тому числі 5,7245 га рілля.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 7 років, починаючи з дати його державної реєстрації (а.с. 53-55).

18.07.2016 року Державним реєстратором Валківської районної державної адміністрації Харківської області Шевченко О.В. зареєстровано право оренди земельної ділянки загальною площею 5,7245 га, у тому числі 5,7245 га рілля, за Фермерським господарством «Велес-В», що підтверджується інформаційною довідкою з НОМЕР_3 реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, НОМЕР_3 реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № НОМЕР_4 від 22.07.2016 року (а.с. 60).

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються правовідносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Статтею 1 Закон України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення оспорюваного договору оренди землі) передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтями 3 - 5 зазначеного Закону передбачено, що: об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності; орендодавцями земельних ділянок є, зокрема, громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи; орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі"договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Таким чином, строк дії договору оренди землі № 45 від 30 грудня 2005 року, укладений між ОСОБА_5 (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством «Нове життя» (орендар), з урахуванням додаткової угоди від 10 липня 2012 року, починається з моменту його державної реєстрації, а саме з 31 січня 2008 року, оскільки при укладенні договору сторони досягли згоди щодо початку дії його строку саме з цього моменту, та закінчується 31 січня 2013 року.

Доводи представника позивача, що додатковою угодою від 10 липня 2012 року до договору оренди землі № 45 від 30.12.2005 року, укладеного між ОСОБА_5 (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя"(орендар), було продовжено строк дії договору оренди землі ще на п'ять років та строк дії договору спливає 12 грудня 2017 року, суд не приймає до уваги, з огляду на наступне.

Як вбачається з додаткової угоди від 10липня 2012 року до договору оренди землі від 30.12.2005 року, укладеного між ОСОБА_5 (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя"(орендар), сторони домовились внести в договір оренди землі зміни, а саме пункт 8 договору оренди землі викласти у наступній редакції: "Договір укладено сторонами на п'ять років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Договір діє з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть буди змінені за згодою сторін". У додатковій угоді визначено, що додаткова угода набирає чинності після її державної реєстрації та дії у строк, визначений договором.

Таким чином, пункт 8 додаткової угоди від 10.07.2012 року не продовжує строк дії договору оренди землі ще на п'ять років, а саме до 12 грудня 2017 року, а лише містить виклад нової редакції, що договір укладено сторонами на п'ять років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни.

У статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Представником позивача в судовому засіданні надані пояснення, що Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя" у встановлений законом строк не були надіслані орендодавцю повідомлення про свій намір скористатись переважним правом щодо укладання договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Таким чином, Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя" не дотримано вимоги ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договору, оскільки орендар - Приватне сільськогосподарське підприємство "Нове життя" у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Отже, суд приходить до висновку, що оспорюваний договір оренди землі б/н від 10 червня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 (орендодавець) та Фермерським господарством "Велес-В" (орендар) вже після припинення дії договору оренди землі № 45 від 30.12.2005 року, що був укладений між ОСОБА_5 та Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя", та про відсутність у Приватного сільськогосподарського підприємства "Нове життя" переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки останнім не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованою земельною ділянкою Приватним сільськогосподарським підприємством "Нове життя" не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним та скасування його державної реєстрації, оскільки орендодавцем права позивача не порушено.

З огляду на викладене, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 209, 212, 214, 215, 217, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову Приватного сільськогосподарського підприємства "Нове життя" до ОСОБА_3, Фермерського господарства "Велес-В" про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації - відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Валківський районний суд Харківської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання цього рішення.

Суддя А.О. Логвінов