Справа № 159/2382/17
Провадження № 2/159/860/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2017 року м. Ковель Ковельський міськрайонний суд Волинської області

під головуванням судді Лесика В.О.,

за участі секретаря Жукової Ю.В.,

позивача - ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» - ОСОБА_4,

представників позивачів ОСОБА_3 міської ради ОСОБА_5, ОСОБА_6

представника відповідача ОСОБА_7- ОСОБА_8,

третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Ковелі цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», ОСОБА_3 міської ради, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13, до ОСОБА_14, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності,

в с т а н о в и в :

29 червня 2017 року позивач ОСОБА_15 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_14, ОСОБА_7, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», ОСОБА_3 міська рада , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13 про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності.

За заявами ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12 від 11.07.2017 року, ОСОБА_11 від 31.07.2017 року, ухвалами Ковельського міськрайонного суду від 12.07.2017 року та 31.07.2017 року останніх залучено до участі у даній справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача.

Треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору: ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» 12 липня 2017 року та ОСОБА_3 міська рада 18 липня 2017 року звернулись із самостійними позовами до ОСОБА_14, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі продажу земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права власності.

Ухвалами Ковельського міськрайонного суду від 12.07.2017 року та 31 липня 2017 року вказані позови об'єднанні в одне провадження з первінсим позовом.

Отже, в кінцевому результаті підлягає розгляду цивільна справа за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», ОСОБА_3 міської ради, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13, до ОСОБА_14, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності.

В обгрунтування заявлених позовів позивачі ОСОБА_1, ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», ОСОБА_3 міська рада зазначили,що під час судового розгляду цивільної справи №159/4748/16-ц за позовом ОСОБА_3 міської ради до ОСОБА_14 про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку, за учатю третіх осіб без самостійних вимог ОСОБА_1, ОСОБА_10С, ОСОБА_12, ОСОБА_11, ОСОБА_9, ОСОБА_16, ОСОБА_7, ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК», що розглядаласся в ОСОБА_3 міськрайонному суді Волинської області позивача стало відомо про те, що 12 грудня 2016р. між ОСОБА_14 та ОСОБА_7 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 03164 га, що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10.

Позивачі вважають, що укладення даного правочину порушує їх законні права та інтереси і має бути визнаний недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав».

В звязку з визнанням ОСОБА_14 переможцем конкурсу з продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 між Виконавчим комітетом ОСОБА_3 міської ради та ОСОБА_14 15.12.2003р. було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 з наступним покладенням на Відповідача-1 зобовязань а на земельну ділянку обмежень: встановлення обовязку власника розпочати і завершити будівництво 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом протягом 2 років, в цей же термін здійснити озеленення та благоустрій земельної ділянки, вимощення бруківкою автостоянки та пішохідних доріжок, здійснення благоустрою території прилеглої до земельної ділянки зі сторони вул. ОСОБА_17, вимощення тротуару, освітлення, влаштування кишені для паркування автомобілів.

Правочин щодо купівлі-продажу даної земельної ділянки від 15.12.2003р. було посвідчено приватним нотаріусом ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_18

Відповідно до рішення ОСОБА_3 міської ради Волинської області від 29.07.2004р. №325 підприємцю ОСОБА_14 було надано дозвіл на здійснення будівельних робіт.

Відповідно до п.п.3.2.3.3. договору купівлі-продажу ОСОБА_14 як власник земельної ділянки зобовязана забезпечити використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Відтак, як вбачається з листа Виконавчого комітету Ковеської міської ради від 02.06.2015р. №КО-721 ОСОБА_14 було набуто право на вищезгадану земельну ділянку на підставі цивільно-правової угоди за результатами земельного аукціону та рішення ОСОБА_3 міської ради №30/10 від 24.01.2008р. для розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом.

Оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки від 15.12.2003р. було укладено в спеціальному порядку, у конкурентний спосіб шляхом проведення земельного конкурсу, то конкурсні пропозиції того учасника земельного конкурсу який став його перемежцем є обовязковими для нього та є невідємною частиною договору.

Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 03.04.2006р. та додаткової угоди до нього від 20.11.2006р. між ОСОБА_14 та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» ОСОБА_14 передала а ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» отримав у строкове платне користування терміном на 49 років вищезгадану земельну ділянку за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10.

28 лютого 2008р. між ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» позивачем ОСОБА_1, було укладено договір підряду на капітальне будівництво №2802/1. Відповідно до даного договору ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» як підрядник зобовязався збудувати за кошти замовника та передати замовнику нерухомий обєкт - квартиру площею 60 метрів квадратних (житловою площею 32 метри квадратних) в багатоповерховому житловому будинку на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. Я, як замовник, по договору підряду на капітальне будівництво №2802/1 відповідно до п.3.1. даного договору зобовязалась сплатити до 03 березня 2008р. платіж на суму 244440,00 гривень з розрахунку, що відповідно до п.2.3. договору підряду вартість спорудження одного квадратного метра загальної площі житла згідно кошторису становить 4074,00 гривень.

Свої зобовязання за договором будівельного підряду на капітальне будівництво №2802/1 позивач виконала та повністю сплатила передбачену договором суму вартості будівництва квартири.

ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» свої зобовязання за договором будівельного підряду на капітальне будівництво №2802/1 не виконав, квартиру площею 60 метрів квадратних (житловою площею 32 метри квадратних) в багатоповерховому житловому будинку на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 не збудував, кошти не повернув.

Станом на момент подачі даного позову так само як і станом на момент укладення 12 грудня 2016р. між ОСОБА_14 та ОСОБА_7 договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 03164 га, що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 на даній земельній ділянці знаходиться обєкт незавершеного будівництва, який був збудований ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» за її кошти а також кошти інших осіб які були передані ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» за договорами будівельного підряду на капітальне будівництво. Зокрема, було проведено комплекс робіт на загальну суму - 815601,00 гривень.

Виконання даних робіт як і наявність на вищезгаданій земельній ділянці незавершеного будівництва підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи від 08.05.2012р. (витяг у вигляді копії додається) та протоколом огляду від 29.09.2010 року з фототаблицями до нього, що були проведені в рамках розгляду у Камінь-Каширському районному суді Волинської області справи № 157/869/13-к про обвинувачення ОСОБА_19 у вчиненні злочинів передбачених ст.ст. 190 ч.4, ст.364 ч.2, ст.209 ч.1 КК України.

З висновку судової будівель-технічної експертизи від 08 травня 2012 року вбачається, що на будівельному майданчику по вул. Степана Бандери, 10 у м. Ковелі були виконані підготовчі роботи: інженерно-геологічні роботи (арк. 265 том. 20 справи); влаштування тимчасової огорожі будівельного майданчика; влаштування цементного вузла на будівельному майданчику; влаштування електропостачання та освітлення будівельного майданчика; влаштування під'їзного шляху по будівельному майданчику; перенесено напорний каналізаційний колектор за межі плями забудови земельної ділянки; споруджено тимчасові виробничі споруди, та будівельні роботи: земляні роботи (розробка котловану), влаштування монолітної залізобетонної фундаментної подушки, влаштування частини монолітного залізобетонного фундаменту; будівництво частини стіни підвалу та цокольного поверху будинку. Кошторисна вартість підготовчих та будівельних робіт (спорудження будівель, їх обладнання, благоустрій території та інше) проведених на будівництві об'єктів нерухомості станом на 02.10.2008 року складає по вул. Степана Бандери у м. Ковелі - 570374 грн. Цією ж експертизою визначено ринкову вартість нерухомого майна - незавершених будівництвом житлових будинків: по вул. Степана Бандери, 10, - 815601 грн. (у тому числі ПДВ).

Наявність обєкта незавершеного будівництва підтверджується також Рішенням ОСОБА_3 міської ради № 12/2 від 08.12.2006 року затверджено містобудівне обґрунтування розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом по вул. Степана Бандери, 10 у м. Ковелі, за умови внесення змін до технічної документації, а згідно з рішенням виконкому ОСОБА_3 міської ради № 569 від 28.12.2006 року, яке є чинним, ТОВ "ОСОБА_3 ЖБК" дозволено побудувати 72-х квартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом на орендованій товариством строком на 49 років земельній ділянці по вул. Степана Бандери, 10 у м. Ковелі (т. 13 а.с. 74).

Наявність обєкта незавершеного будівництва була встановлена також апеляційним судом Волинської області під час судового розгляду цивільної справи №159/4748/16-ц, що підтверджується листом апеляційного суду Волинської області від 05.05.2017р. №159/4748/16-ц/6323/2017 та листом Камінь-Каширського районного суду Волинської області від 17.05.2017р. №03-13/2/2017.

Законом України «Про внесення змiн у деякi законодавчi акти України» вiд 15 грудня 2005 р. № 3201-IV було твнесено зміни до ч.3 ст.331 Цивільного кодексу України. На законодавчому рівні було визнано такий тип майна, як обєкт незавершеного будівництва. Зокрема, ч.3 ст.331 ЦК України прямо передбачає такий обєкт цивільно-правових відносин, як обєкт незавершеного будівництва. Більше того, з огляду на проаналізовані законодавчі норми, ЦК України регламентує правовий режим такого майна як нерухомого.

Так, згідно ст.331 ЦКУ в новій редакції, в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва (створення майна) може укласти договір щодо обєкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення обєкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять його опис.

Пунктом 2 ч.3 тієї ж ст.331 ЦК України законодавець «надає» обєкту незавершеного будівництва правового режиму нерухомості, оскільки особа власник матеріалів, обладнання, що були використані в процесі будівництва, може укласти договір щодо обєкта незавершеного будівництва, як договір щодо нерухомого майна (за тими же комплексом правил і вимог).

Так відповідно до ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на обєкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації як нерухоме майно.

Обєкт незавершеного будівництва, право власності на який не зареєстроване, не виключений із цивільного обороту (ст.178 ЦКУ) і може бути відчуженим без реєстрації права власності на нього. Цей висновок підкріплюється і наявною судовою практикою. Крім того, із змісту ст.876 ЦК України можна зробити однозначний висновок, що право власності на обєкта незавершеного будівництва згідно договору будівельного підряду виникає до моменту реєстрації обєкта незавершеного будівництва. Матеріали, які уже використані у будівництві, все ж є нерухомим майном (і фактично, і юридично), незалежно від їх державної реєстрації, оскільки підпадають під встановлені ознаки нерухомості з огляду на їх властивості тісного звязку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню.

Так в ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що у державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на обєкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення.

Як відомо, в Реєстр прав власності на нерухоме майно було внесено зміни, які зазначають про існування в Реєстрі такого типу майна як обєкт незавершеного будівництва. Обєкт незавершеного будівництва як обєкт цивільних правовідносин згадується і в інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, зокрема в розділі 4, яким регламентовано посвідчення договорів про відчуження обєкта незавершеного будівництва.

Щодо відсутності державної реєстрації обєкта незавершеного будівництва за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10, то варто зазначити, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, в тому числі і на обєкт незавершеного будівництва є лише актом офіційного визнання державою факту виникнення цих прав, який в свою чергу має своїм наслідком можливість укладення правочинів стосовно такого майна та пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього нерухомого майна.

Відповідно, відсутність державної реєстрації прав на обєкт незавершеного будівництва не позбавляє прав власності на дане майно а тільки обмежує його стосовно розпорядження нею. З цього приводу є чітка правова позиція Верховного Суду України.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

У відповідності до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 2 ст.215 ЦК України зазначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до ч.3 ст.215ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як уже було згадано, на відчужуваній гр.ОСОБА_14 земельній ділянці знаходяться нерухоме майно у вигляді обєктів незавершеного будівництва. Дана обставина підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи від 08.05.2012р. Більше того, про існування на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 незавершеного будівництва було відомо і гр. ОСОБА_14, яка отримала її від ОСОБА_3 міської ради для будівництва 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом. Відповідач-1 як уже згадувалось передав земельну ділянку в оренду на 49 років ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» саме для будівництва. Про існування на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 незавершеного будівництва було відомо (не могло не бути відомо) і Відповідачу-2, ОСОБА_7. Так останній в п.4.6. договору купівлі-продажу зазначає про те, що ним перед укладенням договору було оглянуто земельну ділянку і жодних обєктів забудови там не виявлено.

В п.1.1. договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. Відповідач-1 та Відповідач-2 зазначають про те, що продавець передає а покупець приймає в особисту приватну власність вільну від забудови земельну ділянку площею 03164 га, що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10.

В п.4.1. оспорюваного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. продавець (відповідач-1) заявляє та гарантує, що предмет цього договору до його укладення правами третіх осіб не обтяжений та відсутні будь-які обмеження щодо використання земельної ділянки. При цьому та сама гр. ОСОБА_14 не могла не знати, що особисто за її підписом між нею та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким перша передала на 49 років права на користування даною земельною ділянкою ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК».

В п.4.5 договору купівлі-продажу земельної ділянки Відповідач-1, як продавець, знову зазначає, що на відчужуваній ним земельній ділянці забудови не має.

Таким чином зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12 грудня 2016р. де неодноразово сторонами договору вказується та відсутність забудови на земельній діяльність, вказується на відсутність прав третіх осіб на дану земельну ділянку, зокрема, замовчується факт існування права користання на умовах оренди причому аж на 49 років даною земельною ділянкою третьою особою - ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК», враховуючи обставини справи про обізнаність сторін про існуючу забудову земельної ділянки вказують на те, що даний договір сторонами було укладено саме з метою незаконного заволодіння обєктом незавершеного будівництва та на порушення прав фізичних осіб і юридичної особи (замовників будівництва і підрядника). При цьому незаконність заволодіння обєктом незавершеного будівництва полягає у свідомому внесенні у договір завідомо неправдивих відомостей з метою уникнення визначенних чинним законодавством перешкод та обмежень для укладення такого правочину.

У відповідності до ст.228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

В даному випадку укладення спірного правочину порушує публічний порядок оскільки супроводжується незаконним заволодінням майном (майновими правами) фізичних та юридичних осіб. Крім того, укладення спірного правочину спрямоване на порушення конституційних прав і свобод. Зокрема, гарантованого ст.41 Конституції України права володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. При цьому власність знову ж таки слід розглядати не лише як майно але й як майнові права.

Згідно ч.2 ст.228 Цивільного кодексу України правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Частиною 3 ст.228 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

Крім того, враховуючи що Відповідачем-1 як продавцем за договором купівлі-продажу неодноразово вказується та відсутність забудови на земельній діяльність, вказується на відсутність прав третіх осіб на дану земельну ділянку, зокрема, замовчується факт існування права користання на умовах оренди причому аж на 49 років даною земельною ділянкою третьою особою - ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК», враховуючи обставини справи про її обізнаність про існуючу забудову земельної ділянки та обізнаність про права третіх осіб на земельну ділянку (права орендаря), то такий правочин містить ознаки правочину, який вчинений під впливом обману.

Відповідно до ст.230 Цивільного кодексу України, правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману, є умисел: особа знає про наявність певних обставин що перешкоджають укладенню правочину. Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Правочин, здійснений під впливом обману, на підставі ст. 230 ЦК може бути визнаний судом недійсним.

Вертаючись до змісту оспорюваного правочину та беручи до уваги, що відповідно до ухвали господарського суду Волинської області від 13.09.2011р. по справі №7/61-Б про банкрутство ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» визнано грошові вимоги позивача як кредитора по відношенню до боржника ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» на суму 256817,00 гривень, то варто зазначити і наступне. Так як в п.4.1. оспорюваного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. продавець (відповідач-1) заявляє та гарантує, що предмет цього договору до його укладення правами третіх осіб не обтяжений та відсутні будь-які обмеження щодо використання земельної ділянки, і в подальшому із змісту даного договору жодним чином не вбачається, що після укладення даного договору положення укладеного 03.04.2006р. договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_14 та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» продовжуть діяти а зобовязання власника земельної ділянки перед ОСОБА_3 міською радою та орендарем - ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» не припиняються, вважаю, що укладення останнього спрямоване на ухилення Відповідача-1 та Відповідача-2 від існуючих у власника даної земельної ділянки зобовязань перед ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» та спрямований на порушення його а значить і моїх як його кредитора прав.

При цьому укладення даного правочину та його зміст суперечать положенням ч.3 ст.9Закону України «Про оренду землі», яка передбачає збереження орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку. Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі, що прямо передбачено нормами закону. При відчуженні орендованої земельної ділянки відбувається зміна орендодавця.Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону, до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Згідно ч.1 ст.770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Тобто, спірний правочин згідно ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України має бути визнаний недійсним, внаслідок невідповідності його змісту положенням ст.770 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.9Закон України «Про оренду землі».

Як вбачається з листа від 18.05.2017р. №107 арбітражного керуючого ОСОБА_20 Відповідач-1 не ставила до відома ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» про намір продати належну їй земельну ділянку що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. ОСОБА_19 також не пропонувала ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» як орендарю земельної ділянки придбати її за зазначеною у договорі або іншою ціною.

Разом з тим, відповідно до ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У відповідності до ст.9Закон України «Про оренду землі» Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Орендодавець зобов'язаний повідомити в письмовій формі

орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Таким чином укладення спірного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. відбулось з порушенням ст.9Закон України «Про оренду землі» та ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України.

На момент укладення спірного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. існував цілий ряд обставин який не дозволяв гр. ОСОБА_14 укласти даний договір без здійснення необхідних згідно чинного законодавства процедур та унеможливлював в законний спосіб його укладення в нотаріальній формі, з цих же причин нотаріус що посвідчував даний правочин за існуючих обставин просто не мав права його посвідчувати без ряду довідок та погоджень.

Відповідно до ст.46 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

У відповідності до п.1.10. глави 2 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» у разі посвідчення правочину, спрямованого на відчуження земельної ділянки, нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) такої земельної ділянки. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст нотаріус зазначає в тексті договору.

Так відповідно до ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обєкт незавершеного будівництва виступає як самостійний об'єкт речового права і як різновид обтяження по відношенюю до іншого обєкта речового права - земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки згідно ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» також є речовим правом і, одночасно, обтяженням по відношенню до земельної ділянки. При цьому у відповідності до ст.1 Закону України «Про оренду» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

При цьому відповідно до ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору.

Відповідно до ст.111 Земельного кодексу України також передбачено існування обтяжень та обмежень на земельну ділянку. І даною нормою зазначено, що умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків, її цільове використання, умови здійснення будівництва визначено як обмеження щодо земельної ділянки.

Наявність на відчужуваній гр.ОСОБА_14 земельній ділянці нерухомого майно у вигляді обєктів незавершеного будівництва передбачала отримання згоди у власника незавершеного будівництва, оскільки за своєю сутті це є обтяженням земельної ділянки, що, однак, зроблено не було. При цьому відсутність реєстрації права власності на обєкт незавершеного будівництва не позбавляє права власності (майнового права) на нього.

Наявність щодо відчужуваної земельної ділянки діючих правовідносин оренди з ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», як обставина існування прав третіх осіб, а саме, права володіти та користуватись земельною ділянкою також передбачає вчинення дій щодо повідомлення орендаря про намір продати належну їй земельну ділянку а також запропонувати ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» як орендарю земельної ділянки придбати її за зазначеною у договорі або іншою ціною, що також вчинено не було. Крім того, щодо незавершеного будівництва існували майнові права замовників будівництва, за рахунок коштів яких і здійснювалось будівництво. Повідомлень та погоджень з даними особами здійснено знову ж таки не було. Відсутність реєстрації такого обтяження на землю як оренда не припиняє існування такого обтяження так само як не припиняє правовідносин оренди і права орендаря володіти та користуватись земельною ділянкою.

Наявність на земельній ділянці обєкта незавершеного будівництва та наявність на земельну ділянку прав третіх осіб однозначно мали бути відображені в змісті укладеного правочину, натомість, в останньому неодноразово і неправомірно заперечується існування даних обставин.

Наявність такого обмеження земельної ділянки як обовязок власника розпочати і завершити будівництво 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом протягом 2 років, інші умови здійснення такого будівництва: обовязок власника в цей же термін здійснити озеленення та благоустрій земельної ділянки, вимощення бруківкою автостоянки та пішохідних доріжок, здійснення благоустрою території прилеглої до земельної ділянки зі сторони вул. ОСОБА_17, вимощення тротуару, освітлення, влаштування кишені для паркування автомобілів - взагалі не згадуються в оспорюваному договорі купівлі-продажу.

Вищенаведені обставини щодо існування на земельній ділянці незавершеного будівництва, існування на дану земельну ділянку прав орендаря щодо володіння та користування землею, існування обтяжень та обмежень, з одного боку, та відсутність збоку Відповідача-1 будь-яких дій щодо врахування та врегулювання даних обставин, та натомість, приховуванням даних обставин, вказує на те, що укладення спірного правочину відбулось з порушенням ч.2 ст.203 Цивільного кодексу України про те, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. За наявності вищезгаданих обставин Відповідач-1, не вчинивши жодних дій, якій б надали йому право в законний спосіб на укладення такого правочину, а тому уклав його немаючи необхідного обсягу спеціальної дієздатності для укладення саме такого правочину за саме таких обставин.

В свою чергу відсутність необхідного обсягу спеціальної дієздатності при укладенні правочину відповідно до ст.215 ЦК України має своїм наслідком недійсність такого правочину.

В подальшому позивач ОСОБА_3 міська рада додатково,що в постанові Верховного Суду України від 19.10.2016р. по справі №6-1873цс16, скасовуючи судові рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанції щодо відмови в задоволенні позову про визнання правочину фіктивним зазначено: «...основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобовязань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та пятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.

Укладаючи 12.12.2016р. договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 Відповідач-1 так само будучи обізнаною про наявність позовних заяв ОСОБА_3 міської ради до неї про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 15.12.2003р. та повернення її через невиконання умов конкурсу щодо забудови земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, могла передбачити негативні наслідки для себе у випадку прийняття та виконання судового рішення про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 2003р. та скасування державної реєстрації права власності. Враховуючи невиконання в період з 2003р. по 2016р. умов конкурсної пропозиції Відповідача-1 щодо цільового використання та забудови переданої ОСОБА_3 міською радою земельної ділянки а також беручи до уваги подані станом на грудень 2016р. позови ОСОБА_3 міської ради в тому числі щодо розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, то вважаю, що дії Відповідача-1 та Відповідача-2 направлені на фіктивний перехід права власності на земельну ділянку з метою уникнути виконання в майбутньому судового рішення про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 2003р. та скасування державної реєстрації права власності.

Про фіктивний характер укладеного 12.12.2016р. договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 свідчить і те, що купуючи 15.12.2003р. земельну ділянку за ціною 213500,00 гривень Відповідач-1 продає її за ціною 149000,00 гривень, в той час як офіційний курс гривні, встановлений НБУ по відношенню до іноземних валют за період з 2003 по 2016р.р. впав більше ніж в 5 разів. Крім того, на даній земельній ділянці як уже було зазначено знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, комплекс робіт якого відповідно до експертного висновку становить суму 815601,00 гривень. Нарешті, як вбачається з самого договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12.12.2016р. станом на момент його укладення замовлена сторонами договору експертна компанія оцінювала ринкову вартість даної земельної ділянки в суму 248975,00 гривень, що свідчить про те, що укладення даного договору супроводжувалось ухиленням від сплати податків через заниження вартості земельної ділянки а сам договір укладений з порушенням до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України про те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства.

В заявленому позові ОСОБА_3 міська рада додатково зазначила також, що 17.02.2004 року ОСОБА_14, яка проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1, отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку серія ВЛ № 030429 про те, що вона є власником земельної ділянки (кадастровий № :02:004:0003) площею 3164 кв.м, яка розташована за адресою: по вул. С.Бандери 10 в м .Ковелі з цільовим призначенням - для будівництва готельного комплексу.

Вподальшому розглянувши подане містобудівне обгрунтування місця розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом по вул. С. Бандери, 10, керуючись п. 3.1. ДБН Б. 1.1-4-2002, Законом України «Про планування та забудову територій» від 08.12.2006 року № 12/2 ОСОБА_3 міська рада прийняла рішення «Про затвердження містобудівного обгрунтування», у якому вирішила затвердити містобудівне обгрунтування розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом по вул. С. Бандери, 10, при умові внесення змін до технічної документації.

Рішенням ОСОБА_3 міської ради «Про надання земельних ділянок підприємствам, організаціям та підприємцям » від 26.04.2007 року № 19/10 , міська рада вирішила:

2. Затвердити технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки та змінити конфігурацію земельної ділянки площею 3164 кв.м по вул. С.БандериДО, яка перебуває у власності гр. ОСОБА_14 для будівництва готельного комплексу.

2.1. Дати дозвіл гр. ОСОБА_14, яка проживає ІНФОРМАЦІЯ_2, на складання проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення власної земельної ділянки площею 3164 кв.м по вул. С. Бандери, 10 для розташування 72-х квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом на підставі містобудівного обгрунтування, затвердженого рішенням міської ради від 08.12.2006 року № 12/2.

Розглянувши проект землеустрою щодо зміни цільового використання власної земельної ділянки, керуючись ст.ст. 12, 20 Земельного кодексу України, п. 1 пп. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» ОСОБА_3 міська рада прийняла рішення «Про затвердження проектів землеустрою щодо зміни цільового використання власної земельної ділянки» від 24.01.2008 року № 30/10, у якому вирішила затвердити проект землеустрою щодо зміни цільового використання власної земельної ділянки та дозволити гр. ОСОБА_14, яка проживає ІНФОРМАЦІЯ_2 змінити цільове призначення власної земельної ділянки площею 3164 кв.м по вул. С. Бандери, 10 для розташування 72-х квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом на підставі рішенням міської ради від 26.04.2007 року № 19/10.

07.07.2008 року ОСОБА_14, яка проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1, отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку серія ЯД № 290506 про те, що вона є власником земельної ділянки (кадастровий № :02:004:00029) площею 3164 кв.м, яка розташована за адресою: по вул. С.Бандери 10 в м .Ковелі з цільовим призначенням - для будівництва готельного комплексу.

На виконання рішення ОСОБА_3 міської ради від 26.04.2007 року № 19/10 відділом земельних ресурсів були внесені зміни в земельно облікову документацію, щодо зміни конфігурації земельної ділянки площею 3164 кв.м, по вул. С.Бандери,10 яка перебуває у власності гр. ОСОБА_14 для будівництва готельного комплексу. Відповідно, після зміни конфігурації земельної ділянки був змінений її кадастровий № :02:004:0003 (старий) на кадастровий № :02:004:0029 (новий).

08.12.2010 року ОСОБА_14, яка проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1, отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку ЯИ № 446172 про те, що вона є власником земельної ділянки (кадастровий № :02:004:0029) площею 3164 кв.м, яка розташована за адресою: по вул. С.Бандери 10 в м .Ковелі з цільовим призначенням - для розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом.

03.04.2006 року ОСОБА_14 (м. Ковель, вул. Левицького, 101) (далі -Орендодавець) підписала договір з ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» (м. Ковель, вул. Підколодного, 3 ) в особі директора товариства - ОСОБА_19 (далі - Орендар) про прийняття в строкове платне володіння та користування земельну ділянку площею 3164 кв.м, яка знаходиться в м. Ковелі по вул. С. Бандери, 10, для будівництва готельного комплексу (далі - Договір оренди земельної ділянки від 03.04.2006 року). Договір укладено на термін три роки з послідуючим правом поновлення його на новий строк.

Визначаючи істотні умови використання земельної ділянки сторони домовились про наступне: п. 13. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва готельного комплексу; п. 14. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва готельного комплексу.

Сторони домовились, що орендар зобовязаний врахувати умови Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 15.11.2003 року.

Також, сторони домовились щодо врегулювання випадку зміни умов договору і припинення його дії, зокрема, що договір припиняється у випадках передбачених законодавством України.

20.11.2006 року було укладено додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 03.04.2006 року в якій сторони домовились внести зміни до п. 7 «Строк дії договору» , виклавши його в такій редакції: 7. Договір укладено на 49 (сорок девять) років, тобто до дві тисячі пятдесят пятого року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Кількість продовжень дії договору не обмежена.

Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 03.04.2006р. та додаткової угоди до нього від 20.11.2006р. між ОСОБА_14 та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» ОСОБА_14 передала, а ОСОБА_2 «ОСОБА_3 ЖБК» отримав у строкове платне користування терміном на 49 років вищезгадану земульну ділянку за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10.

Відповідно до ст.111 Земельного кодексу України також передбачено існування обтяжень та обмежень на земельну ділянку. І даною нормою зазначено, що умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків, її цільове використання, умови здійснення будівництва визначено як обмеження щодо земельної ділянки.

Наявність на відчужуваній гр.ОСОБА_14 земельній ділянці нерухомого майно у вигляді обєктів незавершеного будівництва передбачала отримання згоди у власника незавершеного будівництва, оскільки за своєю сутті це є обтяженням земельної ділянки, що, однак, зроблено не було. При цьому відсутність реєстрації права власності на обєкт незавершеного будівництва не позбавляє права власності (майнового права) на нього.

Наявність щодо відчужуваної земельної ділянки діючих правовідносин оренди з ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», як обставина існування прав третіх осіб, а саме, права володіти та користуватись земельною ділянкою також передбачає вчинення дій щодо повідомлення орендаря про намір продати належну їй земельну ділянку, а також запропонувати ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» як орендарю земельної ділянки придбати її за зазначеною у договорі або іншою ціною, що також вчинено не було. Крім того, щодо незавершеного будівництва існували майнові права замовників будівництва, за рахунок коштів яких і здійснювалось будівництво. Повідомлень та погоджень з даними особами здійснено знову ж таки не було. Відсутність реєстрації такого обтяження на землю як оренда не припиняє існування такого обтяження так само як не припиняє правовідносин оренди і права орендаря володіти та користуватись земельною ділянкою.

Отже, вищенаведені обставини щодо існування на земельній ділянці незавершеного будівництва, існування на дану земельну ділянку прав орендаря щодо володіння та користування землею, існування обтяжень та обмежень, з одного боку, та відсутність збоку Відповідача-1 будь-яких дій щодо врахування та врегулювання даних обставин, та натомість, приховуванням даних обставин, вказує на те, що укладення спірного правочину відбулось з порушенням ч.2 ст.203 Цивільного кодексу України про те, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. За наявності вищезгаданих обставин Відповідач-1, не вчинивши жодних дій, якій б надали йому право в законний спосіб на укладення такого правочину, а тому уклав його немаючи необхідного обсягу спеціальної дієздатності для укладення саме такого правочину за саме таких обставин.

В судовому засіданні представники позивачів заявлені позовні вимоги підтримали з підстав, зазначених у позовній заяві і прохають його задовольнити. Крім того, представником ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» ОСОБА_4, було додатково подано копію позовної заяви відповідача ОСОБА_7 до ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат»в особі ліквідатора ОСОБА_20 про розірвання договору оренди та зобовязання повернути орендоване майно,яка перебуває на розгляді в ОСОБА_3 міськрайонному суді, що на його думку також свідчить про недійсність спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11 також позовні вимоги підтримали. Прохають суд ухвалити рішення,яким скасувати договір купівлі продажу спірної земельної ділянки.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13, вважає свої дії правомірними,щодо посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Ствердила, що в присутності сторін перевіривши їх воєвиєвлення посвідчила вказаний договір, первірила що в будь-яких реєстрах обтяжень на дану земельну ділянку не має. Однак, не заперечувала що їй як особі було відомо про початок забудови земельної ділянки. У випадку звернення уваги на цей факт сторонами договору на її думку вона можливо би вимагала до укладення договору якихось підтвреджуючих чи інших документів.

Відповідач ОСОБА_14 на неодноразові виклики в судове засідання не зявилась, хоча про час та місце розгляду справи її було повідомлено у передбаченому законом порядку. Будь-яких заперечень щодо предмету спору не було надано.

Представник відповідача ОСОБА_7 ОСОБА_8 в судовому засіданні позов не визнав. Заперечуючи проти позову посилається на наступні обставини: позивач ОСОБА_1 звернувшись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності, вважає що вона є заінтересованою особою з посиланням на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,3164 га розташованої по вул.Ст.Бандери,10 в м.Ковелі, укладений між ОСОБА_14 та ОСОБА_7, порушує її законні права та інтереси,а тому має бути визнаний недійсним. Відповідач заперечує вказану обставину,оскільки укладення вказаного договору ніяким чином не порушує права позивача,так як між позивачем ОСОБА_1 та відповідачами ОСОБА_7 і ОСОБА_14 не вчинялось будь-яких правочинів. Крім того, заперечуючи проти позову вказує, що у даній позовній заяві боржником позивача є ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», а відтак ніяких зобовязань у відповідачів перед ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» не має, оскільки останній не виконав своїх зобовязань не тільки перед підрядчиками по будівництву будинку, але і перед відповідачем ОСОБА_14, яка передала спірну земельну ділянку в оренду даному товариству. Вважає, що оскільки ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» було споруджено за кошти підрядників на спірній земельній ділянці незавершене будівництво у вигляді фундаменту, а тоді, як товариству не було видано дозволу на початок виконання будівельних робіт інспекцією ДАБІ у Волинській області та не погоджувалася проектна документація, з посиланням на норму ст.376 ЦК України, вважає що будівництво не тільки не є завершеним, а є самочинним і підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила будівництво тобто, ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» . З врахуванням наведеного,прохає у позові відмовити.

Заслухавши пояснень сторін, третіх осіб та дослідивши письмові докази, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат»підставний і підлягає задоволенню, а позови ОСОБА_1 та ОСОБА_3 міської ради є безпідставними і не підлягають задоволенню.

Згідно ст. 16 Цивільного Кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_14, 17.02.2004 року на спірну земельну ділянку отримала Державний акт серії ВЛ №030429, цільовим призначеннмя якої є будівництво готельного комплексу.

Як вбачається із договору оренди земельної ділянки від 03.04.2006 року між ОСОБА_14 як власником земельної ділянки (орендодавець) та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» було укладено договір оренди земельної ділянки на три роки,який в подальшому було продовжено на строк 49 років, дана обставина підтверджується Додатковою угодою від 20.11.2006 року.

Згідно договору оренди у відповідності з яким вказана земельна ділянка була передана в строкову оренду ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», при цьому орендар взяв на себе зобовязання використовувати земельну ділянку виключно за цільовим призначенням для будівництва готельного комплексу.

У ході судового розгляду встановлено, що ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», як орендар приступив до будівництва на спірній земельній ділянці, розташованій по вул.Ст.Бандери, 10 в м.Ковель. Вказана обставина підтверджується, висновком судової будівельно-технічної експертизи від 08.05.2012 року. Разом з тим, ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» порушив свої зобовязання перед інвесторами,які є у даній справі - позивач ОСОБА_1 та треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 та ОСОБА_12

Цим же висновком підтверджено, що на спірній земельній ділянці проведені підготовчі та будівельні роботи. Зокрема, ринова вартість, будівництва станом на день проведення експертизи становить 815,601 грн.

Згідно Договору купівлі продажу земельної ділянки укладеного 12 грудня 2016 року між відповідачами у справі ОСОБА_14та ОСОБА_7,останій придбав у власність земельну ділянку.

При цьому, у п.4.4 вказаного Договору зазначено,що продавець заявляє про відстуність на відчужуваній земельній ділянці забудови, а покупець стверджує, що під час огляду земельної ділянки до укладення цього договору ним не виявлено забудови.

Викладені в Договорі зазначені обставини не відповідають дійсності, з підстав викладених вище, а тому на переконання суду порушують права третіх осіб, у данному випадку права та законні інтереси ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», оскільки останнім були проведені підготовчі роботи та розпочато будівництво багатоквартирного житлового будинку, тобто на земельній ділянці відповідно до висновку вказаної вище судової-будівельної технічної експертизи, наявне незавершене будівництво, яке не зареєстрвоане в законом порядку. Відтак, суд констатує, що на вказаній спірній земельній ділянці, знаходяться будівельні матеріали, які були використані у ході будівництва, зокрема підвального приміщення, переміщення вказаних будівельних матеріалів є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Отже, суд приходить до висновку, що відсутність державної реєстрації прав на обєкти незавершеного будівництва, не позбавляє права власності на будівельні матеріали, тобто майно яке було використано в процесі будівництва.

Судом встановлено також, що ухвалою Господарського суду Волинської області від 10.02.2015 року ліквідатором банкрута ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат»призначено ОСОБА_20 на право здійснення діяльності арбітражного керуючого.

Відповідно до повідомлень ОСОБА_20 відповідач ОСОБА_14 не ставила його довідома про продаж земельної ділянки, яка розташована по вул.Степана Бандери,10 в м.Ковелі Волинської області.

Крім того, відповідач ОСОБА_14 не робила пропозицій ОСОБА_20 щодо купівлі продажу спірної земельної ділянки, а він відповідно не давав відмови з цього приводу.

З іншого повідомлення Арбітражного керуючого слідує, що договір оренди земельної ділянки укладений 03.04.2006 року між ОСОБА_14 та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат»,посвідчений нотаріусом за реєстровим № 564 на даний час ніким не скасований та не розірваний.

Таким чином, на переконання суду при укладенні оспорюваного договору купівлі продажу земельної ділянки, наявні порушення прав ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат», що є підставою для розірвання договору.

Так, відповідно до ч.3 ст.331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Разом з тим, зазначене в договорі не відображено, хоча достовірно встановлено, що сторонам договору купівлі -продажу земельної ділянки вказані обставині були відомі.

Крім того, 08 вересня 2017 року відповідач ОСОБА_7 звернувся до Ковельського міськрайонного суду Волинської області з позовом до ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» про розірвання договору оренди та зобовязання повернути орендоване майно. Ухвалою цього ж суду від 11.09.2017 року відкрито провадження у даній справі. Із заявлених позовних вимог слідує, що ОСОБА_7 прохає визнати за ним право власності на будівельні матеріали, що знаходяться на спірній земельній ділянці.

Отже, твердження ОСОБА_7 при укладенні договору купівлі продажу земельної ділянки проте, що після її огляду вона вільна від забудови не відповідає дійсності.

Крім того, відповідач ОСОБА_14 достовірно знаючи,що придбана нею земельна ділянка перебуває в оренді ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» строком на 49 років, в договорі купівлі продажу про це не зазначає, як і не зазначає про наявність на ній будівельних матеріалів, що належить ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат».

Більше того відповідачем ОСОБА_14 при укладені договорі не дотримані вимоги ч.2 ст.777 ЦК України в якій зазначено, що у випадку продажу обєкта оренди,орендар має переважне право на їх придбання. Це накладає на власника обовязок запропонувати придбання обєкта оренда в першу чергу орендарю, якщо останній виявив такий намір.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що оскільки проведення процедури відчуження майна без відома орендаря порушує його переважне право, передбачене законом, а тому воно підлягає захисту. У звязку з цим, правомірним є застосування норм ст.16 і ч.2 ст.777 ЦК України в їх сукупності.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як слідує із змісту ч.2 ст.216 ЦК України у разі недійсності правочину підлягають застосування правові наслідки недійсності правочину.

Відтак, виходячи з наведеного та із зазначених вище підстав, позовні вимоги ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» підлягають задоволенню.

Що стосується позовних вимог позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_3 міської ради та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» про визнання договору купівлі-продажу недійсним з інших підстав, а саме: вчинення правочину, який порушує публічний характер, вчинений з метою ,що суперечать інтересам держави і суспільства (ст.228 ЦК), вчинення правочину під впливом обману (ст.230 ЦК), відсутності у особи яка вчиняє правочин необхідного обсягу цивільної дієздатності ( ч.2 ст.203 ЦК) укладення правочину не спрямованого на реальне настання обумовлених ним правових наслідків (фіктивний правочин), суд вважає таке покликання безпідставним, що не ґрунтується на чинному законодавстві з наступних підстав.

Як розяснив Пленум Верховного суду України в п. 18 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» до правочинів, що порушують публічний порядок, визначений статтею 228 ЦК відносяться: 1) правочини, спрямовані на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина; 2) правочини, спрямовані на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об'єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України;правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об'єктів цивільного права тощо.

Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об'єктів

права,передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок.

При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.

Згідно зі ст.230 Цивільного кодексу України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Обставинами, які мають істотне значення,визнаються помилки щодо природи правочину,прав та обовязків сторін, таких властивостей і якостей речей,які значно знижують їх цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Відповідно до п.20 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Відповідно до цивільного законодавства, вчиняти правочини мають право суб'єкти цивільних прав. Повна дієздатність фізичних осіб наступає з 18 років, а тому покликання позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_3 міської ради та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат»про відсутність у осіб,які уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки з підстав відсутності необхідного обсягу цивільної дієздатності та застосування відповідних наслідків такого правочину є необгрутованими і такими, що суперечать письмовим доказам,які містяться в матеріалах даної цивільної справи.

Згідно ч.1 ст.234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

Відтак, на думку суду та виходячи із змісту ч.1 ст.234 ЦК України, позивач який звертається з вимогою про визнання правочину фіктивним, має довести відсутність в учасників правочину наміру правових наслідків.

Як встановлено в судовому засіданні, укладений сторонами договір виконано і жодна із сторін не ставить вимогу про його нікчемність чи недійсність, а тому суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_3 міської ради та ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат»є безпідставними і не підлягають задоволенню.

Крім цього, суд вважає, що інтереси позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_3 міської ради та інтереси третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11, жодним чином не порушені при укладені договору купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки при відчужені земельної ділянки, яка розташована по вул.Степана Бандери,10 в м.Ковелі, її цільове призначення залишається незмінним, тобто для розташування 72 квартирного будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торгівельним комплексом.

Згідно ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

На підставі ст. 15,30, 58,59, 60-62, 85, 88, 212, 213, 215 ЦПК України, ст. ст.16,203,215,216,228,334,777 ЦК України, суд,

в и р і ш и в :

Позов задовольнити частково.

У позові ОСОБА_1, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13, до ОСОБА_14, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності відмовити повністю.

У позові ОСОБА_3 міської ради, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13, до ОСОБА_14, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності - відмовити повністю.

Позов ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_12, ОСОБА_11, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус ОСОБА_3 міського нотаріального округу ОСОБА_13, до ОСОБА_14, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності, задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 12 грудня 2016 року, укладений між ОСОБА_14 та ОСОБА_7, зареєстрований в реєстрі за №2375, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_3 міського нотаріального округу Волинської області ОСОБА_13 та скасувати запис індексний номер: 32871157 від 12 грудня 2016 року про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, яка розташована по вул.Степана Бандери, 10 в м.Ковелі Волинської області за ОСОБА_7.

Застосувати наслідки недійсності договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_14 та ОСОБА_7 від 12 грудня 2016 року, стягнувши з ОСОБА_7 (і.Н.) на користь ОСОБА_21 (ОСОБА_22), сплачені за результатом купівлі продажу земельної ділянки, грошові кошти в сумі 149 000,00 ( сто сорок девять тисяч ) гривень 00 копійок.

Стягнути з ОСОБА_14 (ОСОБА_22) та ОСОБА_7 (і.Н.) на користь ОСОБА_2 «ОСОБА_3 житлово-будівельний комбінат» судовий збір у розмірі 800 грн. ( вісімсот грн. ) з кожного.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Волинської області через Ковельський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення, а особами, які не були присутні в судовому засіданні під час проголошення рішення протягом 10-ти днів з дня отримання копії рішення.

Головуючий:ОСОБА_23