Номер провадження: 22-ц/785/655/17Головуючий у першій інстанції Заверюха В. О.
Доповідач Ващенко Л. Г.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.05.2017 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області у складі:

головуючого - Ващенко Л.Г.

суддів - Вадовської Л.М., Плавич Н.Д.

при секретарі - Ярахмедові Є.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника фермерського господарства "Голд-Сад" на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 01 грудня 2016 року у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Шаболат" до ОСОБА_2, фермерського господарства "Голд-сад" про визнання визнання договору оренди поновленим, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИЛА:

30.08.2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Шаболат» (далі-Товариство) звернулось із позовом вважати автоматично пролонгованим договір оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року і про визнання недійсним договору земельної ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди від 15.12.2015 року, і, остаточно уточнивши вимоги, позивач просив: визнати договір оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року і визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди від 01.01.2005 року.

Вимоги ґрунтуються на тому , що 01.01.2005 року між Товариством і ОСОБА_2, власником земельної ділянки площею 5,44 га, яка розташована на території Шабівської сільської ради, укладено договір оренди земельної ділянки строком на 8 років. Умовам цього договору передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та у разі відсутності письмового заперечення орендодавця на протязі одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на тих самих умовах і на той же строк, як передбачено договором. У встановленому законом порядку, в червні 2005 року договір оренди пройшов державну реєстрацію.

Після закінчення строку дії договору / 2013 рік / Товариство продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою, а орендодавець ОСОБА_2 продовжувала отримувати орендну плату, тобто договір оренди був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах.

Позивачу стало відомо, що фермерське господарство «Голд-сад» (далі-ФГ) в обхід Товариства, 15.12.2015 року уклало з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки, незважаючи на те, що в 2015 і в 2016 роках Товариство продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою, а ОСОБА_2 продовжувала отримувати від Товариства орендну плату.

Посилаючись на те, що володіння і користування спірною земельною ділянкою продовжується після закінчення строку дії договору і до цього часу, орендодавець ОСОБА_2 не заявляла вимог про повернення земельної ділянки і отримує орендну плату й не зверталась із письмовою заявою про припинення договору оренди, договір оренди спірної земельної ділянки від 15.12.2015 року порушує права позивача, позивач просив позов задовольнити.

Представник позивача підтримав позов у судовому засіданні в суді першої інстанції.

Представник ФГ заперечував проти позову, стверджуючи про правомірність укладення договору оренди від 15.12.2015 року.

ОСОБА_2 не приймала участі у судовому засіданні в суді першої інстанції.

Рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 01.12.2016 року позов задоволено частково: суд визнав договір оренди від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах і визнав недійсним договір оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року. У позові про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди від 01.01.2005 року відмовлено. З відповідачів на користь позивача суд стягнув судові витрати у вигляді судового збору.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 27.02.2017 року виправлені описки в рішення суду щодо прізвища відповідачки ОСОБА_2 (а.с.108).

В апеляційній скарзі представник ФГ просить рішення суду скасувати і постановити нове рішення про відмову у позові Товариству, посилаючись на незаконність рішення суду, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (далі-Закон).

У засіданні колегії суддів: представник Товариства заперечував проти скарги.

Відповідачка ОСОБА_2 і представник відповідача ФГ не з'явились у засідання колегії суддів, сповіщені про розгляд справи 11.05.2017 року, подали заяви про розгляд справи за їх відсутності.

Рішення суду першої інстанції у частині підлягає залишенню без змін на підставі ст. 308 ЦПК України.

За змістом ст. 308 ч.1 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції постановив рішення із додержанням норм матеріального та процесуального права.

Позивач, остаточно уточнивши вимоги, просив: визнати договір оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року і визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди від 01.01.2005 року (а.с.2,3,46-53).

Суд, задовольняючи позов у частині визнання договору оренди від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах і визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року виходив з того, що Товариство /орендар/ продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, належно виконує свої обов'язки за договором оренди, орендодавець письмово не повідомляв орендаря про відмову в поновлені договору оренди, укладений договір оренди від 15.12.2015 року порушує права Товариства стосовно оренди спірної земельної ділянки (а.с.69-73).

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції у цій частині заважаючи на наступне.

Встановлено, що 01.01.2005 року між Товариством і ОСОБА_2, власником земельної ділянки площею 5,44 га, яка розташована на території Шабівської сільської ради, укладено договір оренди земельної ділянки строком на 8 років. Умовам цього договору передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк і у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, у разі відсутності письмового заперечення орендодавця на протязі одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на тих самих умовах і на той же строк, як передбачено договором. Письмове заперечення має бути надіслане листом-повідомленням (п.п.2.1,2.2,2.3 договору).У встановленому законом порядку, в червні 2005 року договір оренди пройшов державну реєстрацію (а.с.5-7) .

Після закінчення строку дії договору / червень 2013 року /, в період з червня 2013 року по червень 2016 року, Товариство продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою, а орендодавець ОСОБА_2 продовжувала отримувати орендну плату від Товариства, тобто договір оренди, відповідно до ст. 33 Закону, був поновлений сторонами договору на той самий строк, при цьому з 2013 року орендна плата збільшилась як у грошовій формі / до 500 гривень /, так в і в натуральні оплаті / до 1500 кг. зерна та 20 кг. олії /. При цьому, як вбачається з додатку до договору, розмір орендної плати в сторону збільшення сторони договору змінювали і в період з 2008 року по 2012 рік (а.с.8,9,12-16).

За змістом ст. 33 ч.1 Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк /поновлення договору оренди землі /. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки / щодо земель приватної власності / (ст. 33 ч.6 Закону зі змінами станом на 20.09.2016 року). Зважаючи на те, що після закінчення строку дії договору / червень 2013 року /, в період з червня 2013 року по червень 2016 року, Товариство продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою, а орендодавець ОСОБА_2 продовжувала отримувати орендну плату від Товариства й не надсилала до Товариства лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі, тобто договір оренди, відповідно до ст. 33 Закону, у липні 2013 року був поновлений сторонами договору на той самий строк, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову у частині визнання договору оренди від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

Правильним є і висновок суду першої інстанції в частині визнання недійсним договору оренди від 15.12.2015 року. Судом першої інстанції встановлено, що 15.12.2015 року ФГ уклало з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки і на підставі договору оренди від 15.12.2015 року здійснена державна реєстрація права оренди спірної земельної ділянки (а.с.10,11).

Разом з тим, встановлено, що в 2015 році і в 2106 році, на підставі договору оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року, який у липні 2013 року був поновлений сторонами цього договору на той самий строк, Товариство продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою, а ОСОБА_2 продовжувала отримувати від Товариства орендну плату.

Частиною 1 ст. 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Товариство, як орендар земельної ділянки, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк встановлено судом першої інстанції, має право на оспорювання цього договору ( правова позиція, висловлена Верховним Судом України в постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282цс16).

Оскільки судом першої інстанції встановлено факт укладення договору оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року з порушенням вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», умов договору оренди від 01.01.2005 року (п.п.2.1,2.2,2.3) і прав Товариства, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про його недійсність з підстав ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Апеляційна скарга ФГ не містить доводів незаконності рішення суду в частині відмови у позові про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року.

Товариство, у встановленому законом порядку, рішення суду у частині відмови у позові про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року не оскаржило.

Зважаючи на викладене, рішення суду у частині, що оскаржується ФГ, підлягає залишенню без змін.

Доводи представника ФГ у скарзі про те, що: в період з червня 2013 року по червень 2016 року Товариство не вчинило жодних заходів щодо поновлення дії договору у спосіб, визначений ст. 33 Закону, зокрема не надіслало додаткову угоду орендодавцю і не зареєструвало право оренди земельної ділянки, не заслуговують на увагу.

Переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права визначно ст. 777 ЦК України.

Стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Умовами договору від 01.01.2005 року сторони, зокрема, визначили що орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк і у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, у разі відсутності письмового заперечення орендодавця на протязі одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на тих самих умовах і на такий же строк, як передбачено договором. Письмове заперечення має бути надіслане листом-повідомленням (п.п.2.1,2.2,2.3 договору, а.с.5).

Оскільки Товариство, відповідно до умов договору оренди від 01.01.2005 року, продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку договору / червень 2013 року /, орендодавець протягом одного місяця / з 22.06.2013 року по 22.07.2013 року / не надав письмових заперечень щодо продовження дії договору від 01.01.2005 року, переважне право орендаря - Товариства, який належно виконує свої обов'язки за договором, у розумінні ст. ст. 764, 777 ЦК України, підлягає захисту судом (а.с. 6 зворот).

Укладення додаткової угоди і реєстрація права оренди, які передбачені змінами до ст. 33 Закону, у даному випадку не є підставою для відмови у захисті права Товариства на укладення нового договору / поновлення попередніх договірних відносин /.

У встановленому законом порядку, Товариство не позбавлено права надіслати орендодавцю додаткову угоду і оскаржити відмову та зволікання в укладенні орендодавцем додаткової угоди до договору оренди землі, а також зареєструвати право оренди землі (ст.. 33 ч.ч.6,7,10 Закону).

Інших, правових доводів, апеляційна скарга не містить.

Приймаючи до уваги, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову у частині визнання договору оренди від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а також про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року , колегія суддів відхиляє апеляційну скаргу, а рішення суду у цій частині залишає без змін.

Керуючись ст. ст. 303, 307 ч.1 п.1, 308, 313, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника фермерського господарства "Голд-Сад" - відхилити.

Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 01 грудня 2016 року у частині визнання договору оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення.

Ухвала апеляційного суду може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України із розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ухвалою законної сили.

Судді апеляційного суду Одеської області Л.Г. Ващенко

Л.М. Вадовська

Н.Д. Плавич