Справа № 466/4260/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 січня 2017 року Шевченківський районний суд м.Львова у складі:

головуючої судді ЛУЦІВ-ШУМСЬКОЇ Н.Л.

секретар ЯРЕМА О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Львові справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Галіція Апартментс» до ОСОБА_1, третя особа без самостійних вимог ПАТ «Кредобанк», про визнання недійсним договору, -

в с т а н о в и в:

05 травня 2015 року ТзОВ «Галіція Апартментс» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_1, третя особа: ПАТ «Кредобанк», просить постановити рішення, яким визнати недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «Кредобанк» відповідно до умов якого ОСОБА_1 зобовязана передати кошти в управління ПАТ Кредобанк, а ТОВ Галіція Апартментс зобовязане збудувати квартиру №5 в будинку №5 загальною площею 42,61кв.м, а також підвал, площею 8,43кв.м на земельній ділянці за адресою м. Львів, вул. Джерельна, 69.

В обгрунтування позову зазначає, що в період з 2013 року Позивачем на території м. Львова реалізується Проект будівництва житлового комплексу на земельній ділянці, розташованій за адресою: м. Львів, вул. Джерельна, 69, зокрема там збудовано житловий квартал, що включає в себе декілька житлових будинків та обєкти інфраструктури. Зведення Обєкту будівництва відбувається на підставі закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю та договору №24 капітального будівництва від 20.11.2014р., укладеного між ПАТ Кредобанк та ТОВ Галіція Апартментс.

Відповідно до п. 1.1. Договору капітального будівництва, забудовник зобовязується у строки та на умовах, визначених договором, збудувати, ввести в експлуатацію житловий будинок №5 по генплану по вул. Джерельній 69 у м. Львів, відповідно до Технічного завдання, яке є Додатком №1 до цього Договору; проектно-кошторисної документації, та передати у власність Довірителів Фонду фінансування будівництва виду А житлового будинку відповідно до списку, наданого Управителем, квартири і приміщення соціально-побутового призначення, які знаходяться в Обєкті будівництва, а Управитель зобовязується, згідно з умовами цього Договору і відповідно до Правил фонду фінансування будівництва, затверджених рішенням Правління ПАТ "КРЕДОБАНК" №114 від 07.11.2014р., здійснювати фінансування будівництва о6єкту інвестування за рахунок коштів, наданих йому на праві довірчої власності Довірителям ФФБ.

Між ОСОБА_1 та ПАТ Кредобанк, було укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого відповідачка зобовязана передати кошти в управління Управителю, а Забудовник зобовязаний збудувати обєкт інвестування, а саме квартиру №5 в будинку №5 загальною площею 42,61кв.м, а також підвал площею 8,43кв.м на земельній ділянці за адресою м. Львів, вул. Джерельна, 69.

Зазначений правочин був здійснений на підставі публічної оферти, умови якої були розміщені в рекламних матеріалах, що розповсюджувалися в центрі продажу квартир відповідно до умов, зазначених у відповідній публічній оферті, квартири продаються з ремонтом, а також обладнаними кухнями та санвузлами. Незважаючи на це, Відповідачка ігнорує всі звернення Позивача щодо укладення договору на опорядження квартири. Таким чином, позивач вважає, що порушені його права як Забудовника.

Позивач вказує що оферта укласти договір передбачала, що квартира передається з ремонтом, санвузлом та кухнями; а відповідачка не мала наміру укладати договір на проведення опоряджувальних робіт, тобто ввела в оману контрагента. Вважає, що договір про участь у ФФБ між Відповідачем та ПАТ Кредобанк був укладений під впливом обману, а тому підлягає визнанню недійсним.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі, покликаючись на вказані у позовній заяві обставини, просив позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечив в повному обсязі, вважає позов безпідставним. Просить у задоволенні позову відмовити.

Представник третьої особи проти позову заперечив з мотивів, викладених у письмових поясненнях, відповідно до яких позивач на виконання вимог Закону самостійно визначив споживчі властивості обєктів інвестування (тобто квартир), що зафіксовано в додатку №2 до договору будівництва. Також з врахуванням споживчих властивостей обєкта будівництва та обєкта інвестування, коефіцієнтів, поверху та комфортності, позивач на виконання вимог закону самостійно визначив поточну ціну вимірної одиниці обєктів інвестування (квартир), зафіксовану в додатку №5 договору будівництва. Саме з врахуванням цих даних, визначених позивачем і зафіксованих в договорі будівництва, між ПАТ «КРЕДОБАНК» та ОСОБА_2 було укладено договір №5/024 про участь у ФФБ від 11.02.2015р. Особа Довірителя за договором про участь у ФФБ була замінена з ОСОБА_3 на ОСОБА_1 згідно додаткового договору від 09.06.2015р. За умовами договору про участь у ФФБ ПАТ «КРЕДОБАНК» (управитель) закріпив за відповідачем обєкт інвестування, попередньо включений позивачем до переліку обєктів інвестування (згідно додатку №3 до договору будівництва) і визначив грошові зобовязання відповідача щодо оплати за обєкт інвестування на підставі поточної ціни вимірної одиниці обєкта будівництва, обєктів інвестування, споживчих властивостей обєкта будівництва та обєктів інвестування, коефіцієнтів поверху та комфортності, які були попередньо встановлені позивачем. Відповідач виконав свої зобов'язання за Договором про участь у ФФБ і вніс належні суми до ФФБ. За рахунок коштів, внесених відповідачем (а також іншими довірителями) ПАТ «КРЕДОБАНК» профінансував будівництво в обсягах, погоджених з позивачем згідно договору будівництва.

Посилання позивача на нібито неправомірну відмову відповідача укласти додатковий договір на опорядження квартири, не відповідає вимогам Закону, адже закон покладає саме на позивача обовязок визначити споживчі властивості обєктів інвестування (квартири) і поточну ціну вимірної одиниці обєкта інвестування (квартири) ще до початку будівництва, що і було зроблено в даному випадку. При цьому Закон покладає на позивача ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Згідно Закону, кошти до ФФБ для фінансування будівництва залучаються виключно управителем ФФБ на підставі договору про участь у ФФБ. Укладення додаткового договору на опорядження квартири, можливе поза системою функціонування ФФБ, за взаємною згодою сторін такого правочину, виходячи з принципу свободи договору.

Твердження позивача про те, що оспорюваний правочин був укладений на підставі чи всупереч публічної оферти позивача, розміщеної в рекламних матеріалах не заслуговують на увагу, оскільки: позивач не є стороною оспорюваного правочину, тому такий правочин не міг укладатися на підставі його публічної оферти. Оспорюваний правочин укладений з врахуванням вищезазначених даних, встановлених забудовником (позивачем), будівництво будинку було повністю профінансоване в обсягах, визначених договором будівництва. Незгода відповідача укладати договір на опорядження квартири не є підставою недійсності оспорюваного договору, який укладений між ПАТ «КРЕДОБАНК» і відповідачем. ПАТ «КРЕДОБАНК» не відомі обставини введення ПАТ «КРЕДОБАНК» в оману відповідачем до чи під час укладення оспорюваного правочину щодо обставин, які мають істотне значення. Оспорюваний правочин, договір капітального будівництва, Правила ФФБ не містять зобовязань відповідача укладати додаткові договори з метою фінансування будівництва чи ремонту квартири. Оспорюваний правочин відповідає вимогам чинного законодавства, відповідач належним чином виконує свої зобовязання за даним правочином. У ПАТ «КРЕДОБАНК» відсутня інформація про те, що обставини чи відомості, що містяться в оспорюваному правочині, або були повідомлені відповідачем у звязку з його укладенням, не відповідають дійсності.

Заслухавши пояснення та заперечення учасників процесу, зясувавши обставини справи, права та обовязки сторін, дослідивши зібрані по справі докази, суд дійшов висновку, що позов не підлягає до задоволення з таких мотивів.

Відповідно до ч.3 ст.10, ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі.

Судом встановлено, що позивачем ТзОВ «Галіція Апартментс» на території м. Львова реалізується Проект будівництва житлового комплексу на земельній ділянці, розташованій за адресою: м. Львів, вул. Джерельна, 69, зокрема там збудовано житловий квартал, що включає в себе декілька житлових будинків та обєкти інфраструктури.

Зведення Обєкту будівництва, зокрема житлового будинку №5, відбувається на підставі Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю та договору №24 капітального будівництва від 20.11.2014р., укладеного між ПАТ Кредобанк та ТОВ Галіція Апартментс.

Статтею 9 цього Закону визначено порядок встановлення договірних відносин між забудовником та управителем. Зокрема, в даній статті Закону визначається, що управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору. Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду.

Згідно абз.3 ст.11 Закону для ФФБ виду А (саме такий Фонд створений у даному випадку) поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва незалежно від обсягу фінансування.

Система функціонування ФФБ, згідно ст.13 Закону, передбачає надання управителем довірителю інформації про умови участі у ФФБ для прийняття довірителем рішення про участь у ФФБ; укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ; внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ; закріплення управителем за довірителем обраного ним об'єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва; передачу управителем довірителям, які проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці обєкти інвестування за договором про уступку майнових прав; фінансування управителем спорудження об'єктів будівництва; здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів, дотриманням виконання робіт на об'єкті будівництва, дотриманням технічних характеристик будівництва та об'єктів інвестування, вжиття заходів для усунення виявлених недоліків.

Системний аналіз вищезазначених норм дає підстави вважати, що закон покладає на управителя ФФБ функції укладення договору з довірителями про їх участь у ФФБ, залучення коштів від довірителів у ФФБ; фінансування будівництва за рахунок залучених від довірителів коштів і захист інтересів довірителів, в тому числі шляхом контролю за цільовим використанням залучених коштів та дотримання строків спорудження будинку.

Відповідно до п.1.1. Договору капітального будівництва №24 від 20.11.2015р., укладеного між ПАТ «Кредобанк» (управитель) та ТзОВ Галіція Апартментс(забудовник) забудовник зобовязується у строки та на умовах, визначених договором, збудувати, ввести в експлуатацію житловий будинок №5 по генплану по вул. Джерельній 69 у м. Львів, відповідно до Технічного завдання, яке є Додатком №1 до цього Договору; проектно-кошторисної документації, та передати у власність Довірителів Фонд фінансування будівництва виду А житлового будинку відповідно до списку, наданого Управителем (ПАТ «Кредобанк»), квартири і приміщення соціально-побутового призначення, які знаходяться в Обєкті будівництва, а Управитель зобовязується, згідно з умовами цього Договору і відповідно до Правил фонду фінансування будівництва, затверджених рішенням Правління ПАТ "КРЕДОБАНК" №114 від 07.11.2014 р., здійснювати фінансування будівництва обєкту інвестування за рахунок коштів, наданих йому на праві довірчої власності Довірителям ФФБ.

Пунктами 4.1, 4.2 договору капітального будівництва визначено, що поточну ціну вимірної одиниці обєкта будівництва, обєктів інвестування, споживчі властивості об'єкта будівництва та обєктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності встановлює забудовник; на підставі вищезазначених даних, наданих забудовником, управитель розраховує вартість зобовязань довірителів ФФБ щодо внесення коштів до ФФБ.

Таким чином, позивач на виконання вимог Закону у договорі самостійно визначив споживчі властивості обєктів інвестування (тобто квартир), що зафіксовано в додатку №2 до договору капітального будівництва.

Також з врахуванням споживчих властивостей обєкта будівництва та обєктів інвестування, коефіцієнтів поверху та комфортності, позивач на виконання вимог закону самостійно визначив поточну ціну вимірної одиниці обєктів інвестування (квартир), що зафіксовано в додатку №5 договору капітального будівництва.

Суд встановив, що між ПАТ «КРЕДОБАНК», як управителем, та ОСОБА_2, як довірителем, було укладено договір №5/024 про участь у ФФБ від 11.02.2015р., за яким обєктом інвестування є однокімнатна квартира площею 42,61кв.м і підвальне приміщення в будинку №5 на вул.Джерельній,69 в м.Львові.

Особа Довірителя ОСОБА_3 за договором про участь у ФФБ згідно додаткового договору від 09.06.2015р. була замінена на ОСОБА_1

За умовами договору про участь у ФФБ ПАТ «КРЕДОБАНК» (управитель) закріпив за відповідачем обєкт інвестування, попередньо включений позивачем до переліку обєктів інвестування (згідно додатку №3 до договору будівництва) і визначив грошові зобовязання відповідача щодо оплати за обєкт інвестування на підставі поточної ціни вимірної одиниці обєкта будівництва, обєктів інвестування, споживчих властивостей обєкта будівництва та обєктів інвестування, коефіцієнтів поверху та комфортності, які були попередньо встановлені позивачем. Дане не заперечується в позовній заяві. Відповідач належним чином виконав свої зобов'язання за Договором про участь у ФФБ і вніс належні суми до ФФБ. За рахунок коштів, внесених відповідачем (а також іншими довірителями) ПАТ «КРЕДОБАНК» профінансувало будівництво в обсягах, погоджених з позивачем згідно договору будівництва.

Статтями 3 (п.3 ч.1), 627 Цивільного Кодексу України зазначено, що свобода договору є загальною засадою цивільного законодавства. Вона полягає в праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору.

Закріпивши принцип свободи договору, ЦК України разом з тим визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абз.2 ч.3 ст.6 та ст.627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти в супереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Зазначені положення узгоджуються з нормами ч.1,3 ст.203 та ч.1 ст.215 Цивільного Кодексу України, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Недотримання цих вимог є підставою недійсності правочину.

В якості правового обґрунтування позовних вимог позивач покликається на ст.230 ЦК України за якою - якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Посилання позивача на неправомірну відмову відповідача укласти додатковий договір на опорядження квартири, на переконання суду, не може розцінюватися як обман зі сторони довірителя, оскільки Законом саме на забудовника покладено обовязок визначити споживчі властивості обєктів інвестування (квартири) і поточну ціну вимірної одиниці обєкта інвестування (квартири) ще до початку будівництва, що і було зроблено в даному випадку.

При цьому Закон покладає на позивача як забудовника ризик недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Згідно Закону, кошти до ФФБ для фінансування будівництва залучаються виключно управителем ФФБ на підставі договору про участь у ФФБ.

Суд погоджується з позицією третьої особи ПАТ «Кредобанк» про те, що Укладення додаткового договору на опорядження квартири, можливе поза системою функціонування ФФБ, за взаємною згодою сторін такого правочину, виходячи із засад свободи договору.

Суд не приймає до уваги твердження позивача про те, що оспорюваний правочин був укладений на підставі публічної оферти позивача, розміщеної в рекламних матеріалах.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотні умови договору визначені законом і є необхідними для договорів відповідного виду, про що зафіксовано у ст.638 ЦК України.

Офертою є пропозиція однієї сторони укласти договір.

Підстав вважати, що в даному випадку оспорюваний договір укладено шляхом прийняття відповідачкою оферти позивача немає.

Позивач не є стороною оспорюваного правочину, тому такий правочин не міг укладатися на підставі його публічної оферти.

Долучений позивачем до справи рекламний листок з інформацією про проект «Житловий комплекс «Бельгійське містечко» не містив жодних реквізитів позивача, даних про вид договору та його істотні умови.

Закон України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю не покладає на позивача, як забудовника, права та обовязки робити оферту довірителям щодо участі у ФФБ. Дана функція згідно Закону покладена на управителя ФФБ;

Як уже судом зазначалося вище, цей Закон регламентує порядок визначення споживчих властивостей обєктів інвестування і формування ціни обєктів інвестування - їх самостійно визначає забудовник (позивач). В даному випадку позивач самостійно визначив властивості і ціну обєктів інвестування, що зафіксовано в додатках до договору капітального будівництва №24. Оспорюваний правочин укладений з врахуванням даних, встановлених забудовником (позивачем).

Суд вважає, що між позивачем і відповідачем не досягнуто згоди на укладення іншого правочину щодо ремонту (опорядкування) профінансованої квартири. Небажання відповідачки укласти такий договір що, на думку позивача, суперечить його рекламним матеріалам, не може бути підставою для визнання недійсним договору №5/024 про участь у фонді фінансування будівництва від 11 лютого 2015року між ПАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1, як такого, що укладений під впливом обману.

Суд звертає увагу на те, що оспорюваний правочин укладений між ПАТ «КРЕДОБАНК» і відповідачем. При цьому ПАТ «КРЕДОБАНК» заперечує про будь-які обставини введення ПАТ «КРЕДОБАНК» в оману відповідачем до чи під час укладення оспорюваного правочину щодо обставин, які мають істотне значення. Оспорюваний правочин, договір будівництва, Правила ФФБ не містять зобовязань відповідача укладати додаткові договори з метою фінансування будівництва чи ремонту квартири. Оспорюваний правочин відповідає вимогам чинного законодавства, відповідач належним чином виконав свої зобовязання за даним правочином, профінансував у повному обсязі обєкт інвестування. У ПАТ «КРЕДОБАНК» відсутня інформація про те, що обставини чи відомості, що містяться в оспорюваному правочині, або були повідомлені відповідачем у звязку з його укладенням, не відповідають дійсності.

Відповідно до ст.212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ немає для суду наперед встановленого значення.

Таким чином, суд дійшов висновку, що стороною позивача не доведено укладення договору №5/024 про участь у фонді фінансування будівництва від 11 лютого 2015року, укладеного між ПАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1 під впливом обману зі сторони ОСОБА_1 Позовні вимоги суд вважає безпідставними.

Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд робить висновок, що позов не підлягає до задоволення.

Керуючись ст.ст.8,10,11,57,58,60,88,209,212,213,215 ЦПК України, ст.ст.16,215,230 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Галіція Апартментс» до ОСОБА_1, третя особа без самостійних вимог ПАТ «Кредобанк», про визнання недійсним договору №5/024 про участь у фонді фінансування будівництва від 11 лютого 2015року, укладеного між ПАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1 відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Львівської області через Шевченківський районний суд м.Львова шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення

Суддя ОСОБА_4