Справа № 229/3187/17
Провадження №2/229/1553/2017
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 листопада 2017 р. Дружківський міський суд Донецької області у складі:

головуючого судді Панової Т.Л.

за участю секретаря Костіної І.В.

представників позивача Хайтова П.В., Куракіної Н.А.

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Дружківка цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання недійсним договору оренди та визнання права оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

позивач звернувся до суду з зазначеним позовом і просить визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 6,340га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Соловйовської сільради Ясинуватського району, Донецької області, що був укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 від 12.07.2017р; визнати за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 02.02.2010, що був зареєстрований у Ясинуватському райвідділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" 02.02.2010року за № 04.10.170.00207, площею 6,340га, кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої на території Соловйовської сільради Ясинуватського району Донецької області, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності. Обгрунтовують вимоги таким. Між позивачем та ОСОБА_6 був укладений 02.02.2010року договір оренди землі, який зареєстрований у Ясинуватському райвідділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 02.02.2010р за № 04.10.170.00207. Відповідно до умов договору ОСОБА_6 надає позивачу у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Соловйовської сільради Ясинуватського району, загальної площею 6,340га, кадастровий № НОМЕР_1. Договір укладено на 10років, дія якого закінчується 02.02.2020року. ОСОБА_6 померла і ОСОБА_4 (далі відповідач1) є її спадкоємицею за законом. Вони направляли відповідачу1 листа в якому вказували про відсутність правових підстав повернення земельної ділянки. 04.07.2017року отримали від відповідача1 повідомлення про розірвання договору оренди в односторонньому порядку . На даний лист направили відповідачу 1 повідомлення про намір укладання договору оренди землі на новий строк, і запропонували відповідачеві укласти з ними договір оренди землі, що був у якості додатку до направленого відповідачу1 повідомлення.

27.07.2017року стало відомо, що відповідач1 уклала з ОСОБА_5 (далі відповідач 2), договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогогосподарських потреб (емфітевзис) на 100років.

Таким чином, на даний момент на одну земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 існує два договори. Перший - договір оренди землі, укладений між позивачем та померлою ОСОБА_6 02.02.2010р і який діє до 02.02.2020року, і другий договір емфітевзісу, укладений між відповідачем 1 та відповідачем2 12.07.2017р, і який діє до 12.07.2117року.

Відповідач1 вважає, що смерть ОСОБА_6 надає йому право в односторонньому порядку відмовитися від договору. Між тим, зазначена обставина - перехід права власності до іншої особи, не є автоматичним розірванням договору. Таке розірвання договору повинно відбуватися певним чином- або за згодою сторін, шляхом укладання відповідної угоди, або за рішенням суду, в разі не досягнення згоди на розірвання договору.

На час укладання відповідачами спірного договору оренди між собою та на час подання позову, договір оренди земельної ділянки, укладений між спадкодавцем та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" є чинний, отже на нього розповсюджуються дії та всі положення законодавства України, що регламентують земельні відносини.

Положеннями ст. 24 ЗУ "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець, зобов"язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою землею. Факт укладання спадкоємцем договору оренди землі з іншою особою під час діючого договору, укладеного між спадкодавцем та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" і є такою дією, яка перешкоджає первісному орендареві - ТОВ "Бета-Агро-Інвест" користуватися орендованою земельною ділянкою.

Нормами спеціального та загального законодавства України визначено, що смерть фізичної особи орендодавця за договором оренди землі не є підставою для автоматичного припинення дії договору оренди землі, саме цей договір продовжує свою дію, а до спадкоємця переходять усі права та обов"язки, що передбачені умовами договору оренди.

Вважають, що договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзіс), укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 від 12.07.2017року щодо земельної ділянки с кадастровим номером НОМЕР_1, є недійсним згідно приписів ч.1 ст. 203 ЦК України, оскільки його укладання відбулося з порушенням вимог земельного законодавства, Цивільного кодексу України та його зміст суперечить моральним засадам суспільства.

Це не перша спроба Відповідача1 порушити право оренди ТОВ "Бета-Агро-Інвест" щодо вказаної земельної ділянки. У Дружківському суді розглядалася цивільна справа № 229/1549/16-ц, за позовом ТОВ "Бета Агро Інвест" до ОСОБА_4 та ОСОБА_8 про визнання договору оренди недійсним та визнання права оренди земельної ділянки (дана справа стосувалася саме даної земельної ділянки). Рішенням вівд 19.10.2016року суд визнав недійсним договір оренди даної земельної ділянки. Крім того, на даний час у проваджені суду знаходиться цивільна справа № 229/4486/16-ц про солідарне стягнення грошових коштів з відповідача1 та ОСОБА_8 (стягнення упущеної вигоди та стягнення вартості внесеного у земельну ділянку мінерального добрива.).

Укладаючи незаконні договори щодо земельної ділянки відповідач1 фактично не визнає за ТОВ "Бета Агро Інвест"" його законного права оренди земельної ділянки. Тому вважають, що окрім визнання договору емфітевзису незаконним потрібно окремо , у судовому порядку , ставити питання про визнання за позивачем саме права оренди земельної ділянки щоб у подальшому вони мали за допомогою державного апарату примусу захищати свої порушені або не визнанні відповідачем 1 права.

Представники позивача підтримали заявлені вимоги і просять їх задовльнити з підстав, викладених в позові.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з"явилася. Про час та місце розгляду справи повідомлена. Надала суду заяву про розгляд справи у її відсутність. Надала заперечення на позов, в якому просить в задоволені позову відмовити по таким підставам.

Наявність договору оренди землі, який укладено між нею та ОСОБА_5, фактично ніяким чином не перешкоджають позивачу користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_6 02.02.2010р. Позивач безперешкодно продовжував користуватися її земельною ділянкою;

Позивач не зазначає в позові в чому є перешкоди в користуванні земельною ділянкою, та хто ці перешкоди створив;

Договір оренди землі, укладений 12.07.2017року між нею та відповідачем ОСОБА_5 був розірваний за згодою сторін ще 31.07.2017року, то б то припинив свою дію, внаслідок чого відсутній предмет спору;

Предмет спору відсутній і з тих причин, що договір оренди землі, укладений позивачем з ОСОБА_6 02.02.2010р був розірваний нею ще 20.06.2017р відповідно з ч.ч.1,3 ст. 651 ЦК України та п. 40 договору оренди землі. Тому при укладанні нею договору оренди землі з ОСОБА_5 12.07.2017р , ніякого іншого договору оренди землі не існувало;

Позивач не зазначає які конкретно норми земельного законодавства і ЦК України та ким конкретно порушені при укладанні договору оренди землі нею з ОСОБА_5, та в чому є порушення норм закону;

Позивач не надає суду доказів , що його право оренди земельної ділянки зареєстровано у передбаченому законом порядку, то б то відповідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Вважає, що договір оренди землі закінчив свою дію, оскільки був розірваний нею ще 20.06.2017року.

Повідомлення від позивача про укладання договору на новий строк вона не отримувала.

Позивач бажає позбавити її права розпорядження земельною ділянкою.

Відповідач ОСОБА_5 в судове засідання не з"явилася.Про час та місце розгляду справи повідомлена. Надала суду заяву про розгляд справи без її участі. (а.с.67). Надала заперечення на позов в якому просить суд відмовити позивачу в задоволені позовних вимог з підстав, аналогічним підставам, викладеним відповідачем ОСОБА_4 (а.с.68-70).

Представник відповідача ОСОБА_5 ОСОБА_3 позовні вимоги , пред"явлені до ОСОБА_5 не визнав. Вважає, що позов не підлягає задоволенню, оскільки договір, який укладено між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 розірваний ще в липні 2017року, Перешкод з боку ОСОБА_5 для ТОВ "Бета Агро Інвест" не чинилося. ОСОБА_4 укладала договір з ОСОБА_5, оскільки ТОВ "Бета Агро Інвест" не виконує свої договірні зобов"язання щодо виплати орендної плати. Вважає, що договір між ОСОБА_4 і позивачем було розірвано за ініціативолю ОСОБА_4, оскільки таке право передбачено п. 40 Договору оренди земельної ділянки від 02.02.2010р. Просить в позові відмовити.

Суд, дослідивши докази по справі, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню.

Судом встановлено, що 02 лютого 2010року між ОСОБА_6 та ТОВ «Бета Агро Інвест» був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,340га строком на 10років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 02.02.2010року за № 04.10.170.00207 (а.с. 8-12). Відповідно договір діє до 02.02.2020року.

Згідно з пунктом 8 цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Пунктом 37 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі : закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку , встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря.

Підстав для припинення вказаного договору оренди землі, визначених п. 37 договору оренди землі , в судовому засіданні не встановлено.

Судом встановлено, що ОСОБА_6 померла і ОСОБА_4 є її спадкоємицею за законом - свідоцтво про право на спадщину за законом № 2256 від 10.06.2013року, (а.с.27) .

Судом встановлено, що ОСОБА_4 повідомляла позивача про розірвання договору оренди від 02.02.2010року в односторонньому порядку, на підставі п. 39 договору, через що вважає, що договір є розірваним. (а.с.28)

Суд не погоджується з такими доводами відповідача ОСОБА_4 , оскільки відповідно до п. 38 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

взаємною згодою сторін;

рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов"язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як вбачається з обставин справи, взаємної згоди щодо розірвання договору сторони не досягли, до суду з вимогою про розірвання договору оренди у наслідок невиконання другою стороною обов"язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом, відповідач ОСОБА_4 не зверталася.

Пунктом 39 договору оренди землі передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Пунктом 40 вказаного договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Ствердження відповідача, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для розірвання договору оренджи землі, на думку суду є помилковим. В даному випадку перехід права власності на орендовану земельну ділянку дає підстави сторонам договору переглянути і змінити умови договору,а у випадку недосягнення згоди щодо умов договору, договір може бути розірваний за згодою сторін чи за рішенням суду, як то встановлено п. 38 договору.

Тому суд вважає, що розірвання договору оренди землі від 02.02.2010року, який був укладений між позивачем і померлою ОСОБА_6 не відбулося, і договір діє до теперішнього часу.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та ОСОБА_6 орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Пунктом 43 договору оренди від 02.02.2010року визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі», (в редакції , яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку , встановленому законом.

Відповідно до статей 125, 126 Земельного Кодеку України(в редакції , яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції , яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин)визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 6 цього Закону систему органів державної реєстрації прав становить спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав.

Тобто, договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та ОСОБА_6 02 лютого 2010 року, був зареєстрованийу Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" 02 лютого 2010 року, відповідно до вимог законодавства, що діяло на той час, а тому він є чинним з моменту його державної реєстрації.

12 липня 2017року ОСОБА_4 укладає договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), речове право на яку зареєстровано в державному реєстрі прав 14.07.2017р., № 21398390 (а.с.17, 24-26).

Представник відповідача ОСОБА_5 ОСОБА_3 стверджує, що 31 липня 2017року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладена угода про дострокове розірвання договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 12.07.2017року. за згодою сторін, що на його думку свідчить про відсутність предмету спору. При цьому пояснив, що речове право на припинення оренди за цим договором, в реєстрі не зареєстровано.

Суд не погоджується з доводами відповідача про відсутність предмету спору. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон) - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

В частині 4 Статті 3 Закону зазначено, що будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.

Стаття 4 Закону визначає, що державній реєстрації прав підлягають в тому числі право право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Згідно ч. 5 ст. 12 Закону відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках , встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Аналізуючи зазначені норми права, суд приходить до висновку, що припинення речового права , а саме припинення права користування земельною ділянкою для сільскогосподарських потреб (емфітевзису), згідно договору від 31 липня 2017року підлягає державній реєстрації відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Такої реєстрації не відбулося, що визнається представником відповідача ОСОБА_3 Отже суд приходить до висновку, що договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладений відповідачами 31.07.2017року продовжує свою дію до теперішнього часу і як наслідок право оренди однією земельною ділянкою кадастровий номер НОМЕР_1 на теперішній час мають дві особи: позивач і відповідач ОСОБА_5

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частинами другою, третьою, п'ятою статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам цього Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. До такого висновку дійшов Верховний суд України у своїй постанові 825/1287/15-а від 15 листопада 2016 року.

Суд вважає, що ствердження відповідачів про відсутність порушень прав позивача, як орендаря, є безпідставним. Укладаючи договір з ОСОБА_5, ОСОБА_4 не визнала право позивача на користування землею і на свій розсуд передала його іншій особі, що свідчить про безпосереднє порушення права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як орендаря. Саме укладанням договору емфітевзису між відповідачами земельної ділянки, якою ще користується позивач, вже порушено його права.

Отже суд приходить до висновку, що вимоги про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки площею 6,340га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 12 липня 2016 2017 року, підлягає задоволенню.

Вимоги про визнання за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 02.02.2010року , що був зареєстрований у Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 02.02.2010року за № 04.10.170.00207, площею 6,340га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності ОСОБА_4, суд вважає, не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вже зазначалося судом орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Визнання права оренди в судовому порядку діючим законодавством не передбачено.

Статтею 152 Земельного кодексу визначено, що способами захисту прав на земельні ділянки може бути визнання прав та визнання договору недійсним.

Суд прийшов до висновку про визнання договору амфітевзісу недійсним, що є належним і ефектвним способом захисту прав позивача при встановлених судом обставинах.

Керуючись ст.ст. 10,11,60,61,209,212-215,223 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

позов товариства з обмеженою відповідальністю "Бета - Агро- Інвест" до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору недійсним та визнання права оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки площею 6,340га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, укладений 12 липня 2017року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Донецької області через Дружківський міський суд шляхом подання в 10 денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя: Т. Л. Панова