Номер провадження 2/229/1448/2017
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 грудня 2017 року Дружківський міський суд Донецької області

у складі:

головуючого судді Петрова Є.В.

при секретарі Пантелєєвій Є.О.,

за участю представників позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Дружківка цивільну справу за позовною заявою товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" до ОСОБА_3, приватного підприємства "Ясинуватський хлібозавод" про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

04 серпня 2017 року позивач товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" (далі ТОВ "Бета-Агро-Інвест", позивач) звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 (далі за текстом ОСОБА_3, відповідач 1), приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод» (далі ПП «Ясинуватський хлібозавод», відповідач 2) про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди земельної ділянки. В позовній заяві позивач вказав, що 16 березня 2010 року між фізичною особою ОСОБА_3 (Хімочка)м В.І. та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" був укладений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :06:000:00626. Зазначений договір було зареєстрований в Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 16.03.2010 року, про що вчинено запис за № 04.10.170.00277. Строк дії цього договору визначений 10 років, тобто до 16 березня 2020 року.

17 травня 2017 року завдяки отриманої інформації від державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру ТОВ «Бета-Агро-Інвест» стало відомо, що у державному земельному кадастрі України зазначено, що вищевказана земельна ділянка одночасно перебуває в оренді і у приватного підприємства «Ясинуватський хлібзавод», Державна реєстрація права відбулась 06.12.2016 року, номер запису про право 17843351.

Таким чином склалася ситуація коли на одну й ту же земельну ділянку одночасно укладено два договори оренди.

Позивач вважає, що така ситуація є протиправною та порушує права первісного орендаря - ТОВ «Бета-Агро-Інвест», оскільки ТОВ «Бета-Агро-Інвест» має переважне право перед ПП «Ясинуватський хлібозавод» на укладання договору оренди на цю земельну ділянку. Уклавши договір оренди земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод» ОСОБА_3 порушила переважні права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» на укладання договору оренди землі на новий строк.

Намір власника земельної ділянки відповідача 1 передавати земельну ділянку в оренду на термін, який перевищує термін дії договору, укладеного з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», було висловлено шляхом укладання іншого договору оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод». Умови, передання земельної ділянки в оренду, також були визначені в умовах договору, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод».

Позивач також вважає, що уклавши договір оренди земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібзавод», ОСОБА_3 порушила переважні права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» на укладання договору оренди землі на новий строк. 20.06.2017 року було здійснено повідомлення відповідача1 про намір укладання договору оренди землі на новий строк. 22.06.2017 року представник відповідача1 ОСОБА_4 отримав таке повідомлення та зазначив в ньому про відмову укладання цього договору на новий строк по закінченні дії діючого договору. Позивач, з цього зробив висновок, що враховуючи волевиявлення власника земельної ділянки на подальше передання цієї земельної ділянки в оренду, враховуючи наявність укладеного договору на інший термін з іншою особою, враховуючи наявне волевиявлення власника земельної ділянки щодо істотних умов передання земельної ділянки в оренду є всі підстави для того, щоб в судовому порядку поставити питання про визнання права оренди позивача на спірну земельну ділянку, по закінченні терміну дії договору оренди, укладеного між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_3

На підставі вищевикладеного та керуючись чинним цивільним, земельним законодавством, додатково обґрунтовуючи свою позицію постановами пленуму ВСУ, позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» та зареєстрований 06.12.2016 року. Окрім цього, визнати за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності ОСОБА_3 з 17 березня 2020 року на наступних умовах:

- строк оренди: 20 (двадцять) років;

- орендна плата в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6554,13 грн. Орендна плата вноситься у такі строки - з 1 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації права оренди;

- розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається;

- земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення.

- всі інші істотні умови права оренди визначити на умовах, які були передбачені умовами договору оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод», зареєстрований 06.12.2016 року.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав позовні вимоги в повному обсязі. Пояснив, що існування двох діючих договорів оренди земельної ділянки порушує переважне право позивача на укладення договору оренди на наступний строк, а також суперечить моральним засадам суспільства. Зазначив, що відповідач ОСОБА_3 знехтувала переважним правом позивача на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. В той же час вона виявила свою волю на подальше укладення договору оренди своєї земельної ділянки, коли уклала такий договір з ПП «Ясинуватський хлібозавод». Звернув увагу суду, шо право оренди, яке просить захистити позивач, включає в себе не тільки право безперешкодного користування земельною ділянкою, а й переважне право перед третіми особами, на укладення договору оренди цієї земельної ділянки. Зазначив, що єдиною умовою, з боку орендодавця, для відмови від переукладення договору оренди на новий строк, є намір самостійно використовувати земельну ділянку. Однак, відповідач 1 не вказала такий намір, більш того, уклала договір оренди з іншою особою. Відповідно, позивач вважає, що умови оренди, які було досягнуто між відповідачем 1 та відповідачем 2, є прийнятними для ОСОБА_3, і тому саме на таких умовах слід переукладати договір оренди земельної ділянки між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_3 Просить позов задовольнити в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявилась, про час та місце розгляду справи сповіщена належним чином, надала суду клопотання про розгляд справи без її участі, додатково надала заперечення проти позову (а.с. 72-76). В своїх запереченнях вона вказала, що позивач просить суд визнати за ним право оренди земельної ділянки строком на 20 років на визначених ним умовах і на умовах, передбачених договором, укладеним ним з ПП «Ясинуватський хлібозавод», тобто з третьою особою. Ця вимога суперечить принципу (основам) свободи договору, встановленому п.З ч.1 ст.3 ЦК України та положенням ст.627 цього ж кодексу про свободу договору. Позивач хоче позбавити її права розпорядження належною їй на праві власності земельною ділянкою.

Звертає увагу, що орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) лише після закінчення терміну, на який був укладено договір оренди землі. Позивач же звернувся в суд з позовом до закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі.

Відповідно до тієї ж ст.ЗЗ Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Однак позивач взагалі ще не погоджував з нею умови можливої додаткової угоди до основного договору оренди землі, і не міг узгоджувати, оскільки звернувся до суду з позовом до закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі. А про те, чи належним чином орендатор виконав свої обов'язки за умовами договору можна буде говорити тільки після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, тобто не раніше 2020 року року. Позивач в позові вказує на те, що 20 червня 2017 року була повідомлена про намір укласти договір оренди землі на новий строк. А 22 червня 2017 року її представник ОСОБА_4 отримав таке повідомлення і вказав в ньому про відмову укласти договір на новий термін після закінчення дії чинного (невідомо якого) договору. Однак вона не була повідомлена про чий-то намір, в тому числі позивача, укласти договір оренди землі на новий строк, дізналась про наміри позивача тільки коли отримала позов.

Додатково зазначила, що договір оренди землі, укладений між відповідачем 1 та відповідачем 2, було розірвано 06.07.2017 року, тобто останній припинив свою дію, внаслідок чого відсутній предмет спору.

Наявність договору оренди землі, укладеного між нею та ПП «Ясинуватським хлібозаводом» ніяким чином не перешкоджало позивачу користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди землі, укладеного позивачем з нею. Позивач безперешкодно продовжував користуватися її земельною ділянкою. Позивач не зазначає які конкретно норми земельного законодавства та ЦК України були порушені при укладанні договору оренди землі між нею та ПП Ясинуватський хлібозавод». Вважає, що позивач не надав суду жодного належного та допустимого доказу , який би свідчив про її волю відмовитися укладати з ним , як з особою, яка має переважне право на подовження строку дії договору на новий строк по закінченню строку дії основного договору оренди землі. Додатково звернула увагу суду, що в копії заяви, яку отримав позивач ніби від імені ОСОБА_3 про намір не переукладати договір оренди земельної ділянки, немає ні дати підписання договору, ні його номеру, текст надрукований, однак інші відомості написані від руки.

Відповідач ОСОБА_3 просить у позові відмовити.

Представник відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, вважає, що позовні вимоги ТОВ «Бета-Агро-Інвест» не підлягають задоволенню з огляду на їх необґрунтованість, безпідставність. Так, з позовної заяви не вбачається, щоб будь-яке право або інтерес ТОВ «Бета-Агро-Інвест» були порушені відповідачами, не визнавались або оспорювались.

Укладення відповідачами договору оренди землі, зареєстрованого в державному реєстрі прав 06.12.2016 року, фактично жодним чином не перешкоджало позивачеві користуватися земельною ділянкою, позивач безперешкодно продовжував користуватися земельною ділянкою аж до звернення в суд з позовною заявою. До того ж, договір оренди землі, укладений між відповідачами, був розірваний за згодою сторін ще 06 липня 2017 року, тобто втратив свою чинність, відповідно відсутній предмет спору. Вказав, що розірвання відбулось згідно ст. 653 ЦК України, яка не вимагає додаткового проведення реєстрації розірвання договору, а прямо вказує, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Відповідно, договір розірвано, і відповідно не можливо визнати його недійсним.

Згідно з ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Про такі порушення в позові нічого не вказано. Фактично ж при укладенні цього договору ніякі норми ЦК України, включаючи положення про правочини (ст.ст.202-214), договорах (глави 52 і 53), оренди земельної ділянки (параграфи 1 і 3 гл.58), а також земельного законодавства порушені не були. Крім усього іншого, згідно з ч.3 ст.215 ЦК України правочин може бути визнаний судом недійсним лише за позовом однієї з її сторін або ж зацікавленою особою. Позивач не є стороною договору, який він просить визнати недійсним. І в позовній заяві не наводить правового обґрунтування своєї позиції як зацікавленої особи.

Позивач не надає доказів того, що його право оренди земельної ділянки за договором оренди землі, укладеним з ОСОБА_3 16.03.2010 року, зареєстровано в передбаченому законом порядку, тобто відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Додатково пояснив, що, на його переконання, переважне право на оренду землі згідно ст. 777 ЦК України виникає при наявності наступних умов: належне виконання умов договору з боку орендаря, намір власника на переукладення договору оренди, відсутність наміру самостійно використовувати земельну ділянку з боку власника, закінчення договору оренди. Відмітив, що договір оренди земельної ділянки, на підставі якого, позивач користується земельної ділянкою, припиняє свою дії у 2020 році, а тому немає підстав говорити про переважне право позивача. Оскільки, невідомо, яке рішення через 2 роки прийме власник щодо розпорядження своєю земельною ділянкою.

Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Суд встановив, що між фізичною особою ОСОБА_3 та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, яка розташована на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, строком на десять років. Договір був зареєстрований відділом Держкомзему у Ясинуватському районі 16.03.2010 року за №04.10.170.00277 (а.с. 8-9).

Відповідно до пункту 37 договору оренди зареєстрованого в державному реєстрі земель 14.03.2010 року дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; викупу земельної ділянки орендарем; ліквідації юридичної особи орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та ОСОБА_3, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до пункту 43 договору оренди, зареєстрованого в державному реєстрі земель 14.03.2010 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 6 цього Закону в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та ОСОБА_3, систему органів державної реєстрації прав становить спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань з питань земельних ресурсів як держатель Державного реєстру прав.

Тобто, договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та ОСОБА_3, був зареєстрований 16 березня 2010 року відповідно до вимог законодавства, що діяло на той час, а тому він є чинним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку кадастровий номер :06:000:0626, належить ОСОБА_3 (а.с. 93 зв.б.).

Відповідач ОСОБА_3 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод», який зареєстрований 06.12.2016 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, строком на 20 років (а.с. 19-22).

Право оренди спірної земельної ділянки за ПП «Ясинуватський хлібозавод» було зареєстровано відповідно до законодавства 20 грудня 2016 року (а.с. 27, 91).

Тобто, право користування однією земельною ділянкою на теперішній час мають дві особи, оскільки договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та ОСОБА_3, зареєстрований 16.03.2010 року, не припинив свою дію до теперішнього часу і є дійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частинами другою, третьою, пятою статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державній реєстрації прав підлягають в тому числі право оренди (суборенди) земельної ділянки. Згідно ч. 5 ст. 12 цього Закону України відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам цього Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. До такого висновку дійшов Верховний суд України у своїй постанові 825/1287/15-а від 15 листопада 2016 року.

Суд не погоджується з твердженням відповідачів, що укладений між ними договір оренди земельної ділянки не порушує жодних прав позивача як орендаря землі. Укладаючи договір оренди з ПП «Ясинуватський хлібозавод», ОСОБА_3 (відповідач 1) піддала сумніву наявність у ТОВ «Бета-Агро-Інвест» права користування земельною ділянкою, не визнала цього права за позивачем і самовільно передала право користування іншій особі, що свідчить про безпосереднє порушення права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як орендаря. До того ж, ОСОБА_3 не мала претензій до ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як до орендаря його земельної ділянки, не надала суду жодних доказів того, що договір між нею та ТОВ «Бета-Агро-Інвест» було розірвано, не доведено що орендар неналежно виконував умови договору оренди. Суд вважає, що саме укладенням договору оренди між відповідачами земельної ділянки, якою ще користується позивач, вже порушило його права.

Суд не приймає до уваги доводи відповідачів про те, що між ними 06 липня 2017 року укладена угода про дострокове розірвання договору оренди землі, яка зареєстрована 06 грудня 2016 року, а тому вимога про визнання цього договору недійсним є безпідставною.

Суд зазначає, що законодавство повязує момент набуття права користування нерухомим майном з державною реєстрацією цього права. Таким чином і припинення цього права також повинно бути зареєстровано в аналогічному порядку з метою усунення негативних наслідків реєстрації декількох прав на один обєкт.

Разом з тим, згідно з витягом з Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру станом на 17 травня 2017 року, право оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_3 і зареєстроване за ПП «Ясинуватський хлібозавод», не припинено. Це свідчить про те, що угода між відповідачами від 06.07.2017 про дострокове розірвання договору оренди землі від 06 грудня 2016 року не зареєстрована, а тому є нечинною.

Також, суд не погоджується з твердженням відповідачів проте, що позивач не має права ставити перед судом питання про визнання договору оренди землі від 06 грудня 2016 року недійсним, оскільки не є стороною цього договору.

Натомість, частина 3 ст. 215 ЦК України вказує на те, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Тобто, законодавство надає таке право не тільки сторонам правочину, а й заінтересованим особам, якою в даному випадку є ТОВ «Бета-Агро-Інвест».

Суд приходить до висновку, що у відповідачів не було підстав укладати ще один договір оренди на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить вимогам законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, оскільки підриває авторитет держави у сфері захисту прав користування нерухомим майном.

Таким чином, суд вважає, що позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод», зареєстрований 06 грудня 2016 року, підлягає задоволенню.

Щодо другої вимоги про визнання за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності ОСОБА_3 з 17 березня 2020 року на встановлених ним умовах, то суд вважає, що ця вимога не підлягає задоволенню з таких підстав.

Позивач вказує, що укладаючи договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» під час дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», ОСОБА_3 порушила переважне право позивача на оренду земельної ділянки.

В обґрунтування такої вимоги позивач посилається на ст. 152 ЗК України , якою визначено, що способами захисту прав на земельну ділянку може бути: а) визнання прав; в) визнання угоди недійсною.

Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Статтею 125 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Позивач зазначає, що укладаючи договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» під час дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», ОСОБА_3 порушила його переважне право на оренду цієї земельної ділянки.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Відповідно до зазначеної статті орендар (наймач), який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» вказує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

В договорі оренди земельної ділянки, який зареєстровано 16.03.2010 року, зокрема, в пункті 8, закріплено переважне право орендаря на поновлення договору оренди.

Як встановив суд, договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований 16.03.2010 року чинний до 16.03.2020 року. Але законодавець чітко повязує реалізацію переважного права на продовження договору оренди землі зі спливом строку дії договору, а саме вказує, що орендар зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором. В самому договорі, зареєстрованому 16.03.2010 року орендодавець та орендар дійшли до згоди про те, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8).

Одночасно з цим, положеннями п. 8 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» визначено, що в разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Таку правову позиції висловив Верховний суд України у постанові № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року, яка згідно вимог ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися судами загальної юрисдикції при застосуванні норм права.

Таким чином, суд вважає, що вимога позивача про визнання за ним переважного права оренди спірної земельної ділянки є передчасною, оскільки попередній договір є ще дійсним до 16.03.2020 року, а для продовження його дії законодавством встановлені умови, які на даний час не дотримані.

До того ж, законодавство передбачає можливість поновлення договору оренди земельної ділянки при реалізації орендарем свого переважного права на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач же просить визнати за ним право оренди земельної ділянки зовсім на інших умовах, які були вказані в іншому договорі оренди.

Також, позивач не надав суду доказів, що між ним та відповідачем 1 було укладено попередній договір оренди земельної ділянки на умовах визначених в позові, не надав суду доказів, що досягнуто згоду про розірвання (закінчення) договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований 16.03.2010 року.

Отже, суд приходить до висновку, що переважне право на переукладення договору оренди земельної ділянки у позивача ще не виникло, оскільки договір оренди ще не припинив свою дію, відповідно вимога позивача є передчасною. Право користування земельною ділянкою судом захищено, оскільки договір оренди земельної ділянки укладений між відповідачем 1 та відповідачем 2, судом визнано недійсним, що унеможливлює використання земельної ділянки, яка передана позивачеві в користування, іншою особою.

Керуючись ст.ст. 3, 10, 11, 60 ,88, 209, 212-215, 218, 223 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" до ОСОБА_3, приватного підприємства "Ясинуватський хлібозавод" про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди земельної ділянки, задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,25 га, кадастровий номер :06:000:0626, розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, укладений між ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1) та приватним підприємством "Ясинуватський хлібозавод" () зареєстрований 06 грудня 2016 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області.

В задоволенні решти позову відмовити.

Судові витрати розподілити між сторонами пропорційно задоволеним вимогам, а саме: з відповідачів ОСОБА_3 та приватного підприємства "Ясинуватський хлібзавод" стягнути на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест", з кожного по 800,00 (вісімсот) грн. витрат по сплаті судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на апеляційне оскарження. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

На рішення може бути подана апеляційна скарга до Апеляційного суду Донецької області через Дружківський міський суд протягом десяти днів після проголошення рішення.

Суддя: Є. В. Петров