УХВАЛА

іменем україни

29 березня 2017 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Гулька Б.І., Журавель В.І.,

ХоптиС.Ф., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі; за зустрічним позовом ОСОБА_3 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі та повернення коштів за касаційною скаргою Харківської міської ради на рішення Київського районного суду

м. Харкова від 4 лютого 2016 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 4 серпня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У серпні 2015 року Харківська міська рада звернулась до суду з указаним позовом посилаючись на те, що на підставі рішення Харківської міської ради від 23 червня 2004 року № 105/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» між Харківською міською радою та відповідачем ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0278 га, строком на період реконструкції до 31 грудня 2006 року, (але не пізніше прийняття об'єкта до експлуатації), на період експлуатації до 31 грудня 2029 року.

Рішенням Харківської міської ради від 3 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 1 січня 2013 року.

Відповідно до п. 1.1 зазначеного рішення затверджена вартість 1 кв. м земель м. Харкова у сумі 291 грн 18 коп., яка в подальшому підлягає індексації, в порядку, встановленому законодавством України.

Рішення діє з моменту його оприлюднення у встановленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель станом на 1 січня 2013 року застосовується з 1 січня 2014 року.

Зміни до договорів оренди, пов'язані із зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди згідно із Порядком оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, який затверджено рішенням Харківської міської ради від 29 грудня 2012 року № 960/12.

Відомості про зміну розміру орендної плати на рік, різниця якої складає 25 662 грн 90 коп., та необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди були доведені до відповідачки, однак остання ухиляється від укладення додаткової угоди.

З урахуванням зазначеного Харківська міська рада просила внести зміни до договору оренди землі від 20 липня 2005 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

У жовтні 2015 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом, посилаючись на те, що вона неодноразово зверталася до позивача із письмовими заявами про розірвання договору оренди, оскільки не був виконаний п. 7 договору оренди, а саме «неотримання дозволу на виконання будівельних робіт», що тягне за собою розірвання договору оренди та п. 8 щодо строків договору оренди, а саме «на період реконструкції до 31 грудня 2006 року, (але не пізніше прийняття об'єкта до експлуатації), на період експлуатації до 31 грудня 2029 року». Однак об'єкт і досі не прийнятий до експлуатації, оскільки не надано дозволу, і експлуатація його не відбувається.

З урахуванням зазначеного ОСОБА_3 просила розірвати договір оренди земельної ділянки та повернути їй перераховані кошти.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 4 лютого 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 4 серпня 2016 року, у задоволенні позову Харківської міської ради відмовлено.

Позов ОСОБА_3 задоволено частково.

Розірвано договір оренди землі від 20 липня 2005 року, укладений між Харківською міською радою та ОСОБА_3, відносно земельною ділянки, розташованої по АДРЕСА_1, розміром 0,0278 га, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20 липня 2005 року № 66165/05.

Зобов'язати Харківську міську ради провести реєстрації розірвання договору оренди, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20 липня 2005 року № 66165/05.

В іншій частині позову ОСОБА_3 відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі Харківська міська рада, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати вказані судові рішення, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Харківської міської ради та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову Харківської міської ради, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що вказаними вище нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у випадках, встановлених договором або законом. Однак, оскільки ні договором оренди землі, ні нормами закону, на які посилається позивач, не передбачено зміну орендної плати за землю при зміні грошової оцінки землі, то підстав для внесення змін до договору оренди землі немає.

Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_3, суди попередніх інстанцій виходили з того, що ОСОБА_3 не було здано об'єкт до експлуатації у встановлені строки, неодноразово направлялися звернення до Харківської міської ради із заявами про надання дозволу на виконання будівельних робіт, але такий дозвіл не був отриманий, що відповідно до п. 7 договору оренди є підставою для розірвання договору оренди.

Проте із такими висновками судів погодитись не можна.

Статтею 213 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судом установлено, що 20 липня 2005 року між сторонами укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець - Харківська міська рада на підставі рішення XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 23 червня 2004 року № 105/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» надала, а орендар - ОСОБА_3 прийняла у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по АДРЕСА_1.

Згідно з умовами договору оренди в оренду передана земельна ділянка загальною площею 0,0278 га, у тому числі: під забудову 0,0107 га, інші угіддя -0,0171 га. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, що належить ОСОБА_3 на праві приватної власності - нежитлова будівля літ. Б-2, а також інші об'єкти інфраструктури. Договір укладено строком: на період реконструкції - до 31 грудня 2006 року (але не пізніше прийняття об'єкт) до експлуатації); на період експлуатації - до 31 грудня 2029 року.

Рішенням Харківської міської ради від 3 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель

м. Харкова станом на 1 січня 2013 року, відповідно до даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель м. Харкова у розмірі

291 грн 18 коп., дане рішення вводиться в дію з 1 січня 2014 року (п. 2).

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листами-пропозиціями від 16 і 17 грудня 2013 року направлено на адресу відповідача, яку отримано відповідачем.

Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Частиною 1 ст. 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями п. 2 ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 18 травня 2016 року № 6-325цс16, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Пунктом 13 договору оренди землі передбачено, що розміри орендної плати переглядаються у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами та в інших випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 3 липня 2013 року № 1209/13 визначено базову вартість одного квадратного метра земель у м. Харкові у розмірі 291 грн 18 коп.

З огляду на наведене, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати.

Вирішуючи спір, суди у порушення вимог ст. ст. 213, 214, 303 ЦПК України зазначених положень закону до уваги не взяли, не врахували, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати; неправильно застосували норми ч. 2 ст. 651 ЦК України, не врахували, що в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, та дійшли передчасного висновку про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Дійшовши висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, суди попередніх інстанцій належним чином не перевірили, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення сторін, якими доказами вони підтверджуються; не визначилися з нормами матеріального та процесуального права, які підлягали застосуванню, не встановили усіх фактичних обставин справи, що мають суттєве значення для правильного вирішення справи, не перевірили доводи Харківської міської ради про те, що ОСОБА_3 має заборгованість з орендної плати, унаслідок чого дійшли передчасного висновку щодо наявності правових підстав для задоволення позову ОСОБА_3

Таким чином, судами попередніх інстанцій при розгляді позовних вимог неповно з'ясовані обставини справи і не надано їм належної оцінки, за таких обставин рішення судів підлягають скасуванню з підстав, передбачених ст. 338 ЦПК України, з передачею справи на розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 4 лютого 2016 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 4 серпня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: Б.І. Гулько

В.І. Журавель

С.Ф.Хопта

С.П.Штелик