Справа № 716/1539/17
Провадження № 2/716/597/2017
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.12.2017 року Заставнівський районний суд Чернівецької області

в складі: головуючого судді Стрільця Я.С.

з участю секретаря Климус Г.В.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Заставна справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Буковина» про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки у користування власника, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач, в особі представника, звернувся до суду з даним позовом, вказуючи на те, що ОСОБА_3, є спадкоємцем майна ОСОБА_4, яка померла 16.09.2015 року, а саме: земельної ділянки

площею 1,6518 га з кадастровим номером :01:008:0017, розташованої на території Чорнопотіцької сільської ради Заставнівського району Чернівецької області та земельної ділянки площею 2,0289 га з кадастровим номером :01:009:0035, розташованої на території Чорнопотіцької сільської ради Заставнівського району Чернівецької області. Підставою для набуття права власності на ці земельні ділянки за позивачем стало рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 28.03.2017 року. 05.05.2017 року позивач зареєстрував право власності на ці земельні ділянки. Дані земельні ділянки передані Товариству з обмеженою відповідальністю «Мрія Буковина» в оренду строком на 10 років.

18.02.2008 року зареєстровано вказані договору, які були укладені між власниками земельних ділянок ОСОБА_4 та ОСОБА_5, а також ТзОВ «Мрія Буковина».

Також, 03.08.2017 року позивач направив ТзОВ «Мрія Буковина»

заяву із проханням не обробляти його земельну ділянку під урожай в 2018 році у зв'язку з відсутністю наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки.

17.08.2017 року позивач звернувся до відповідача із вимогою про розірвання договору оренди земельних ділянок на підставі п.34 Договору, однак жодної відповіді отримано не було.

Вважає, що відповідач відмовився впозасудовому порядку розірвати оспорюваний договір, у звязку з чим він звернувся до суду.

Також представник позивача посилається на те, що відповідно до ч.3 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Відповідно до п.34 Договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

Саме тому, зазначені обставини є підставою для розірвання такого

договору та зобов'язання ТзОВ «Мрія Буковина» повернути позивачу земельні ділянки.

Представник відповідача в судове засідання надала заперечення на позовну заяву де вказала, що вважає вимоги незаконними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Вказала, що дійсно 01.11.2007 між ТОВ «Мрія Буковина» та ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано 18.02.2008 року у Чернівецькій регiональній філії ДП «Центр ДЗК» про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок було вчинено відповідний запис. Також 01.11.2007 між ТОВ «Мрія Буковина» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано 18.02.2008 року у Чернівецькій регiональній філії ДП «Центр ДЗК» про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок було вчинено відповідний запис.

Згідно з вимогами частини другої статі 125 Земельного Кодексу України (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону (частина друга статті 126 Земельного Кодексу України (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди).

Пунктом 6 договору оренди землі визначено, що договір укладено на 10 років.

Пунктом 34 договору оренди землі визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

А пунктом 33 договору оренди землі передбачено підстави для його припинення шляхом його розірвання.

Позивач в обґрунтування своїх вимог про розірвання договору оренди землі

посилається на положення п. 34 спірного договору, згідно якого допускається розірвання такого договору у разі переходу права власності на земельну ділянку, проте даний пункт договору не передбачає права сторін договору оренди землі в односторонньому порядку розривати даний договір. Позивач не звернув увагу на пункт 33 даного договору згідно якого перехід права власності на орендовану земельну ділянку є тільки підставою для зміни умов або розірвання договору, а не передбачає одностороннє розірвання договору оренди землі.

Вважає, що вказане твердження позивача є безпідставним, оскільки також не враховує положень ст. 31 Закону України «Про оренду землі», згідно яких розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Таким чином розірвання спірного договору у чинній редакції з підстав передбачених п. 34 договору можливо лише за спільною домовленістю сторін договору. Доказів на підтвердження наявності такої спільної згоди суду не надавалось.

Право орендодавця щодо розірвання договору оренди землі з підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку не є безмежним, а порядок припинення дії договору оренди шляхом його розірвання визначено в пункті 33 договору оренди землі. Також порядок розірвання договору та зміни його умов визначено вимогами положень Цивільного кодексу України. Так, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення,

зміну або припинення цивільних прав та обов'язків - ст. 626 Цивільного кодексу України. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України). Стаття 651 Цивільного кодексу України визначає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Положеннями статті 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (ст. 14 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до вимог ст. 638 Цивільного кодексу України - договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Крім того, згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Враховуючи зазначені положення чинного законодавства та умов договору оренди землі позивач мав би письмово висловити свою пропозицію про намір розірвати договір оренди землі, проте цього позивачем не зроблено.

На думку представника відповідача положення пункту 34 договору оренди землі містять альтернативні варіанти поведінкових актів сторін у разі переходу права власності на земельну ділянку. Так, можливо або змінити умови договору або розірвати договір. Як зазначалось вище для розірвання договору оренди землі необхідні наступні умови (взаємна згода сторін, наявність рішення суду, яке підтверджує невиконання стороною умов договору, випадкове знищення земельної ділянки). Проте, зміна умов договору при переході права власності на земельну ділянку є щонайменше логічними та послідовними діями сторін, оскільки згідно до вимог ст. 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних умов договору відносяться у тому числі й умови розрахунку та порядок внесення орендної плати. При зміні умов договору оренди землі, також замінюється особа орендодавця на спадкоємця (нового власника).

Зазначає також, що позивач у порушення вимог чинного законодавства не попередив користувача (орендаря) у передбачений строк про зміну власника земельної ділянки.

Також вказала, що орендна плата за користування земельною ділянкою виплачена за 2014, 2015 та 2016 роки в повному обсязі, наявність систематичності несплати орендної плати відсутня, оскільки термін виплати орендної плати за 2017 рік ще не настав, оскільки згідно з пунктом 8 договору оренди землі орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року. Затримка виплати орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки не свідчить про систематичне порушення умов договору в частині несплати орендної плати. З підстав викладених в запереченнях просила відмовити в задоволенні позовних вимог.

В судовому зсіданні представник позивача вимоги позовної заяви підтримав та обґрунтував обставинами викладеними в позовній заяві. Додатково вказав, що підставою для звернення до суду із зазначеним позовом є наявність п.34 в договорі, який надає право звернутися до орендаря із вимогою про розірвання договору оренди землі у звязку із переходом права власності та відповідно зміною власника земельної ділянки. Пояснив, що його довіритель ОСОБА_3 звернувся до ТзОВ «Мрія Буковина» із вимогами 03.08.2017 року щодо не засівання належних йому земельних ділянок після збору урожаю в 2017 році та повернення земель, а 17.08.2017 року із вимогами розірвання оспорюваного договору в позасудовому порядку, однак відповіді не отримав. Крім того, просив стягнути з відповідача судові витрати понесені позивачем під час розгляду справи повязані із витратами на правову допомогу.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечила проти задоволення позовних вимог, підтримавши обставини на які посилалась в наданих раніше запереченнях. Також надала суду інформацію про реєстрацію юридичної особи ТзОВ «Мрія Буковина» та відомості по сплаті орендної плати орендодавцю за період з 2015 по 2016 роки. З приводу сплати орендної плати за періоди до 2015 року, то вказала, що на підставі ухвали слідчого судді Печерського районного суду м.Києва від 11.12.2014 року всі архівні документи ТзОВ «Мрія Буковина», в тому числі відомості по сплаті орендної плати, 16.12.2014 року вилучені органом досудового розслідування та на даний момент доступу до них не має. Крім того, представник відповідача надала письмові заперечення з приводу вимоги представника позивача про стягнення судових витрат у звязку із наданням правової допомоги.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази по справі, встановивши обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити виходячи з наступного.

Так, в судовому засіданні було встановлено, що 01.11.2007 між ТОВ «Мрія Буковина» та ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано 18.02.2008 року у Чернівецькій регiональній філії ДП «Центр ДЗК» про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок було вчинено відповідний запис (а.с. 84-87). Також 01.11.2007 між ТОВ «Мрія Буковина» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано 18.02.2008 року у Чернівецькій регiональній філії ДП «Центр ДЗК» про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок було вчинено відповідний запис (а.с. 79-82) (далі Договора). Зміст вказаних Договорів є ідентичним за виключенням імені Орендодавця та ідентифікаційних ознак земельних ділянок. У відповідності до п.п. 1, 2, 6 Договорів Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які знаходиться в с.Чорний Потік, площа яких становить відповідно 2,0289 гектарів та 1,6518 гектарів. Договора укладено на 10 років. Згідно п.п. 7, 9, 10 Договорів орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі 1,5 % грошової оцінки ділянки. Орендна плата вноситься у такі строки: до 31 грудня поточного року. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Пункти 25-28 регламентують права та обовязки сторін. Як вбачається з п.п.31, 32 то зміна умов Договорів здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності або ж ліквідації юридичної особи. Пункт 33 Договорів визначає випадки його припинення шляхом розірвання, зокрема це за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених Договором; внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом. Крім того, пунктом 34 Договорів передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи Орендаря є підставою для зміни умов або його розірвання. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи Орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з Орендарем.

Документами, які є невідємною частиною Договору є план або схема земельної ділянки та акт приймання-передачі обєкта оренди. Представником відповідача зазначені додатки були надані в судове засідання та були предметом дослідження (а.с. 82, 83, 87, 88). Згідно плану меж земельної ділянки, власником якої була ОСОБА_4 її кадастровий номер :01:008:0017, а площа складає 1,6518 га. Згідно плану меж земельної ділянки, власником якої був ОСОБА_5 її кадастровий номер :01:009:0035, а площа складає 2,0289 га.

Позивач ОСОБА_3, є спадкоємцем майна ОСОБА_4, яка померла 16.09.2015 року. Підставою для набуття права власності на ці земельні ділянки за позивачем стало рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 28.03.2017 року (а.с. 18-19). 03.05.2017 року позивач зареєстрував право власності на ці земельні ділянки, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 15-16).

03.08.2017 року позивач звернувся до ТзОВ «Мрія Буковина» із вимогами щодо не засівання належних йому земельних ділянок після збору урожаю в 2017 році та повернення земель (а.с. 29-32), а 17.08.2017 року із вимогами розірвання оспорюваного договору в позасудовому порядку (а.с. 33-38).

Стаття 1216 ЦК України передбачає, що спадкування є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Згідно ст.1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Крім того, ст.1225 ч.1 ЦК України передбачає, що право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Положення статті 1226 Цивільного кодексу України передбачають, що спадкування це перехід не тільки прав, але й обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

У відповідності до вимог ст. 148-1 ч.1, 3, 4 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобовязана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, імя, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Таким чином, за договором оренди земельної ділянки позивачем набуто не тільки права, але й обов'язки, які полягали в необхідності дотримання умов Договору, що укладений спадкодавцем ОСОБА_4 з ТзОВ «Мрія Буковина», а також ОСОБА_5, у тому числі не створювати перешкоди при виконанні умов договору. Суд звертає увагу на ту обставину, що ні позивачем ні його представником не надано відповідних доказів виконання вимог ст.148-1 ЗК України щодо повідомлення Орендаря в місячний строк про зміну власника земельної ділянки. Вже в ході розгляду справи в суді представник позивача надав суду лист адресований позивачем відповідачу з пропозицією розірвати укладений договір в позасудовому порядку. Отже, в даному випадку посилання позивача на обставину щодо зміни власника земельної ділянки як на підставу розірвання Договору не може бути взято до уваги, оскільки останнім не дотриманно порядку зміну його умов або ж його розірвання, що передбачений чинним законодавством.

Суд також звертає увагу на ту обставину, що у відповідності до умов п.33 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку є тільки підставою для зміни умов або розірвання Договору, а не передбачає одностороннє розірвання договору оренди землі. Щодо пункту 34 Договору, то він не передбачає права сторін договору оренди землі в односторонньому порядку розривати його.

Твердження позивача на які він посилається в своїй позовній заяві не відповідають вимогам закону, оскільки також не враховують положень ст. 31 Закону України «Про оренду землі», згідно яких розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Таким чином розірвання спірного договору у чинній редакції з підстав передбачених п. 34 договору можливо лише за спільною домовленістю сторін договору. Разом з тим, в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження наявності такої спільної згоди між сторонами, їх також не було здобуто в ході розгляду справи в суді.

Право орендодавця щодо розірвання договору оренди землі з підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку не є безмежним, а порядок припинення дії договору оренди шляхом його розірвання визначено в пункті 33 договору оренди землі. Також порядок розірвання договору та зміни його умов визначено вимогами положень ЦК України. Так, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, що регламентовано ст.626 ЦК України. Згідно ст. 629, 651, 654 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

У відповідності до ст. 14 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України

Відповідно до вимог ст. 638 Цивільного кодексу України - договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Крім того, згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Враховуюче зазначені положення чинного законодавства та умови договору оренди землі позивач мав би письмово висловити свою пропозицію про намір розірвати договір оренди землі. Тобто, в позасудовому порядку розірвання договору оренди землі мало бути здійснено у формі договору.

З вищевикладеного суд приходить до висновку, що та обставина на яку посилається позивач як на підставу розірвання Договору, а саме зміна власника земельної ділянки, в даному випадку не може слугувати умовою для його розірвання, оскільки ним не дотримано процедури передбаченої чинним законодавством та умовами Договору (п.34).

Інших підстав для розірвання Договору позивачем в позовній заяві не наведено, а тому інші істотні умови договору оренди земельної ділянки не можуть бути предметом дослідження в рамках даної цивільної справи.

Що стосується вимог представника позивача про стягнення з відповідача на користь позивача судових витрат повязаних із наданням правової допомоги, то в цій частині заявлених вимог також необхідно відмовити виходячи з наступного.

У відповідності до ст.79 ЦПК України, судові витрати складаються з витрат повязаних із розглядом справи. До останніх відносяться витрати на правову допомогу. Згідно ст.84 ч.1, ст.88 ч.1 ЦПК України, витрати, повязані з оплатою правової допомоги адвоката або іншого фахівця у галузі права, несуть сторони. Стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Оскільки, рішення по справі прийнято не на користь позивача, то вимога його представника про стягнення судових витрат з відповідача задоволенню не підлягає.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 14, 31, 32 Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 125, 126, 141, 148-1 ЗК України, ст.ст. 626, 629, 651, 654, 1216, 1218, 1225, 1226 ЦК України, ст.ст.10, 11, 60, 61, 79, 84, 88, 212-215, 224, 218, 360-7 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Буковина» про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки у користування власника відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

СУДДЯ: СТРІЛЕЦЬ Я.С.