Справа № 461/1561/16 Головуючий у 1 інстанції: Мисько Х.М.
Провадження № 22-ц/783/909/17 Доповідач в 2-й інстанції: Левик Я. А.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Львівської області в складі:

головуючого-судді: Левика Я.А.,

суддів: Струс Л.Б., Шандри М.М.,

секретар: Симець В.І.,

за участі в судовому засіданні позивача ОСОБА_2, представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_3, відповідача ОСОБА_4, представника відповідача ОСОБА_4 - ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 та його представника ОСОБА_3 на рішення Галицького районного суду м. Львова від 16 листопада 2016 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про визнання договору найму житла недійсним, -

в с т а н о в и л а :

рішенням Галицького районного суду м. Львова від 16 листопада 2016 року в задоволенні позову відмовлено.

Дане вішення оскаржили ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_3

В своїй апеляційній скарзі просять рішення скасувати та постановити нове рішення, яким визнати «договір на здачу житлової площі у винайм» від 22.09.2008 не законним, не дійсним, не чинним, нікчемним. Зобов'язати Галицьку районну адміністрацію Львівської міської ради на вимогу ОСОБА_2 виписати ОСОБА_4 з квартири АДРЕСА_1. Зобов'язати ОСОБА_4 відшкодувати ОСОБА_2 матеріальну шкоду за час користування захопленою квартирою АДРЕСА_1 протягом трьох останніх років в сумі 72000 грн. Зобов'язати ОСОБА_4 відшкодувати ОСОБА_2 моральну шкоду за незаконне захоплення та користування протягом останніх трьох років, квартирою АДРЕСА_1 в сумі 500000 грн. Зобов'язати ОСОБА_4 виселитись з квартири АДРЕСА_1 в десятиденний термін після отримання постанови суду. Вважає, що рішення ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права і через те є незаконним та завідомо неправосудним. Зазначає, що суддя не виконала ряд клопотань ОСОБА_2 та його представника. Зазначає, що рішення суду ухвалене без огляду оригіналу договору про здачу житлової площі в найм від 22.09.2008 року. Також, вказує на те, що 16.11.2016 року суддя, діючи в інтересах відповідача, грубо порушила процесуальне право, долучила до справи клопотання адвоката відповідача ОСОБА_5 без запитання думки і без ознайомлення з ним ОСОБА_2 Крім цього, порушено ряд інших норм матеріального та процесуального закону.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення позивача та його представника на підтримання апеляційної скарги, відповідача та його представника - в заперечення скарги, дослідивши матеріали справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає з таких підстав.

Як вбачається із змісту оскаржуваного рішення, відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції, посилаючись, зокрема, на ст.ст. 22, 203, 215, 638, 814, 629, 1166, 1167 ЦК України, ст.ст. 71, 72 ЖК України, ст. 7 Закону України «Про свободу перебування та вільний вибір місця проживання», виходив з того, що ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_1, яку він успадкував після смерті ОСОБА_6 09 березня 2013 року, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями свідоцтва про право на спадщину за законом та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.22 вересня 2008 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 укладено договір на здачу житлової площі у винайм на постійно, а саме квартири АДРЕСА_1. В судовому засіданні встановлено, що зміст договору на здачу житлової площі у найм від 22 вересня 2008 року, укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_4, не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі, що підтверджується виконанням договору та відсутністю спорів сторін договору щодо його недійсності. Правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним та підтверджується фактом проживання та реєстрації ОСОБА_4 у квартирі АДРЕСА_1. Судом встановлено, що сторони договору на здачу житлової площі у винайм від 22 вересня 2008 року досягли згоди з усіх істотних умов, зокрема, щодо предмету - квартира АДРЕСА_1, яка складається із 1 кімнати площею 18,9 кв.м.; орендна плата - без оплати; строк дії договору зазначений, як постійний.Таким чином, до позивача, який успадкував вищевказану квартиру, перейшли права та обов'язки наймодавця по договору на здачу житлової площі у винайм, оскільки такий, станом на день прийняття позивачем спадщини, не припиняв своєї чинності, не був розірваним або недійсним.Як вбачається із наявного в матеріалах справи листа начальника Галицького РВ м.Львова ГУ ДМС України у Львівській області від 02 березня 2016 року за №11/567, зняття з реєстрації місця проживання ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_2, за адресою: АДРЕСА_1 від 22 грудня 2015 року, скасоване згідно висновку від 26 лютого 2016 року та таких поновлено в реєстрації. Таким чином, станом на день розгляду справи місце реєстрації відповідача та його неповнолітнього сина знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Позивачем не надано, а судом не здобуто доказів на підтвердження непроживання відповідача без поважних причин понад 6 місяців у квартирі АДРЕСА_1 у м. Львові.Враховуючи вищенаведене, відсутні підстави для задоволення позовної вимоги про зобов'язання Галицького районного відділу ДМС України на вимогу ОСОБА_2 виписати ОСОБА_4 та ОСОБА_4 з квартири АДРЕСА_1.Відтак, обов'язковою умовою відшкодування як матеріальної так і моральної шкоди є наявність вини у діях особи, яка заподіяла таку шкоду.Позивачем не надано суду жодних доказів вчинення злочину відповідачем, а відтак, оскільки відсутні докази заподіяння відповідачем шкоди майну позивача, позовні вимоги є безпідставні та у задоволенні позову в цій частині слід відмовити.Разом з тим, суд не приймає до уваги клопотання представника відповідача про застосування наслідків пропуску строку позовної давності, оскільки у даному випадку строк позовної давності слід рахувати з дня, коли позивач дізнався про оспорюваний договір, а саме з 28 січня 2016 року.

Відповідно до ст. 810 ЦК України (в редакції станом на час спірних правовідносин), за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ст. 811 ЦК України (в редакції станом на час спірних правовідносин), договір найму житла укладається у письмовій формі.

Статтею 812 ЦК України (в редакції станом на час спірних правовідносин) передбачено, що, предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

За ст. 813 ЦК України, сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Крім цього відповідно до ст. 814 цього ж кодексу , у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Відповідно до ст. 820 ЦК України, розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Згідно ст. 821 ЦК України, договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу.

За ст. 822 ЦК України, у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Відповідно до ст. 825 ЦК України , наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Згідно ст. 826 ЦК України, у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Крім цього, відповідно до ст. 158 ЖК УРСР (в редакції станом на час спірних правовідносин), наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Згідно ст. 159 ЖК УРСР , предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора та ін.). Жиле приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку.

За ст. 162 ЖК УРСР, плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Також, відповідно до ст. 168 ЖК УРСР, укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача. Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці. Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Відповідно до ст. 169 ЖК УРСР , у разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Згідно ст. 170 ЖК УРСР , при переході права власності на жилий будинок, (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

Як встановлено судом першої інстанції, вбачається із матеріалів справи та сторонами не оспорювалось та не спростовано, - 2.09.2008 року між відповідачем як наймачем та ОСОБА_6 як наймодавцем було укладено договір найму жилого приміщення («Договір на здачу житлової площі у винайм»). Відповідно до умов договору ОСОБА_6 (власник житла) передала відповідачу ОСОБА_4 для проживання житлове приміщення, а саме квартиру АДРЕСА_1, що складається з однієї кімнати, загальною площею 18,9 кв.м. безоплатно та без визначення строку («постійно»). Такий договір був укладений в ЛКП «Центральне» та посвідчений працівником вказаного ЛКП (копії договору Т.1 а.с. 5, 102, Т.2 а.с. 61, 70, оригінал якого був оглянутий судом в судовому засіданні суду апеляційної інстанції, копія свідоцтва про право на спадщину за законом Т.1 а.с. 3). Додатково про реєстрацію у відповідному органі оспорюваного договору свідчать і довідки з місця проживання відповідача де такий вказаний зареєстрованим як піднаймач з 2.10.2008 року, листи про скасування зняття відповідача з реєстрації за вказаним місцем проживання, заява ОСОБА_6 щодо реєстрації відповідача за вказаним місцем проживання (Т.1 а.с. 25, 26, 75, 76, 143).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 17.12.2015 року власником спірного житла став позивач ОСОБА_2 та з цього числа зареєстрований як такий у відповідному держаному реєстрі (Т.1 а.с. 3,4 свідоцтво про право на спадщину та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності) та відповідно до нього перейшли всі права та обов'язки наймодавця за вказаним договором.

Підстав для визнання спірного договору недійсним, нікчемним або не чинним, з доводів (правових позицій), наведених позивачем судом не встановлено.

Так, по-перше як вбачається із наведених вище норм матеріального закону, якими регулювались спірні правовідносини на час укладення договору та які є спеціальними що стосується вказаних правовідносин (Цивільний кодекс України, Житловий кодекс УРСР), закон містить вимоги про просту письмову форму договору та реєстрацію такого у відповідному органі, однак не містить вимог щодо нотаріального посвідчення договору, про що вказував позивач.

Його посилання на ст. 9 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» у якій йдеться про необхідність нотаріального посвідчення договору оренди житла, то, слід вказати, що така норма закону не регулює спірних правовідносин найму (оренди) житла, а стосується питань оподаткування як і закон в цілому, а тому таку не слід вважати спеціальною стосовно спірних правовідносин та зважаючи на суперечності у законах слід вважати, що підлягає застосуванню спеціальна норма, якою регулюються спірні правовідносини, щодо дотримання форми договору. Також, вказана норма закону, щодо оподаткування, стосується передачі нерухомого майна в цілому, не конкретизуючи та не виокремлюючи житловий найм, тому таку не слід вважати спеціальною по відношенню до вказаних правовідносин. Крім цього, за час дії договору вказана норма змінена та приведена у відповідність до згаданих інших двох спеціальних норм, які не передбачають нотаріального посвідчення договору, а саме з 9.07.2009 року та передбачає необхідність нотаріального посвідчення договору у випадках передбачених законом, тобто не стосується договорів житлового найму.

Окрім цього, що стосується посилання позивача на статті ЦК України, що стосуються найму будівлі або іншої капітальної споруди (793, 794), то такі теж не слід вважати такими, що регулюють спірні правовідносини та підлягають застосуванню, як і абзац 8 ч.1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки такі саме житлового найму не стосуються.

Враховуючи наведене форму спірного договору слід вважати дотриманою.

Вказане також відповідає змісту правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-53цс11 від 21.11.2011 року, що прийнята в порядку п.1.ч.1 ст. 35 ЦПК України та є обов'язковою до застосування.

Що стосується предмету договору, то, як вбачається із тексту договору, про що йшлося сторони передбачили використання наймачем усієї квартири, що вбачається із тексту договору (частково заповненої його форми) «Я, гр. ОСОБА_4 займаю квартиру АДРЕСА_1, яка складається з 1 кімнати… загальною площею 18,9 кв.м.».

Також, сторонами було визначено безстроковість та безоплатність договору.

Згаданими нормами закону дійсно передбачається строковість та оплатність договору найму житла. Однак закон не містить заборони укладення договору найму безоплатно та без визначення строку та вказані умови не свідчать про нікчемність такого договору. Так, у ст. 821 ЦК України допускається укладення договору на невизначений строк (не встановлення строку) у такому випадку договір вважається укладеним на п'ять років. Ч.2 ст. 159 ЖК УРСР допускає здачу жилого приміщення наймачеві на невизначений строк.

Щодо плати, то така згідно норм закону встановлюється угодою сторін, однак відсутність такої не свідчить про нікчемність, недійсність договору, таких норм закон не містить.

Крім цього, інтереси наймодавця і у такому випадку слід вважати захищеними законом, оскільки відповідно до ст. 822 ЦК України він вправі до спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких же умовах, на інших умовах або відмовити від укладення на новий строк. У даному слід вказати, що таке може мати місце по спливу кожних п'яти років дії договору, оскільки строк договору не визначений та договір у випадку не попередження його наймодавцем та не звільнення наймачем помешкання вважається продовженим на новий п'ятирічний термін.

З врахуванням наведеного, слід вважати і безпідставними доводи позивача про припинення дії договору 22.09.2013 року, оскільки такий автоматично пролонгувався до 22.09.2018 року, так, як відповідач не звільнив приміщення та не був попереджений про це наймодавцем за три місяці до 22.09.2013 року.

Окрім цього, суд зважає і на те, що померла 9.03.2013 року ОСОБА_6 за життя, протягом більш як чотирьох років дії договору, який сторонами виконувався (протилежного не доведено) не оспорювала дійсності такого та не ставила питання про визнання його недійсним, нікчемним, не чинним чи неукладеним, тощо, тобто визнавала його дійсним на наведених у ньому умовах.

Щодо листа Управління соціального захисту №4-2605-54 від 10.02.2010 року, у якому йдеться про заперечення ОСОБА_6 стосовно проживання відповідача та реєстрації у спірній квартирі, то такий як вбачається із самого листа був наданий на заяву відповідача та стосувався інших питань, що не стосуються спірних правовідносин та посилання на такий слід вважати його помилковим тлумаченням позивачем на власний розсуд.

Зважаючи на вказане вимогу про визнання договору не чинним, недійсним, нікчемним слід вважати безпідставною, аналогічно і інші вимоги, які фактично випливають із першої та стосуються законності проживання у квартирі позивача відповідача, яке слід вважати таким.

Решту доводів позову та апеляційної скарги слід вважати теж не впливають по суті на законність та обґрунтованість висновків суду першої інстанції, а тому таке слід залишити без змін, відхиливши апеляційну скаргу.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307 ч.1 п.1, 308, 313, 314 ч.1 п.1, 315, 317, 319 ЦПК України, -

у х в а л и л а :

апеляційну скаргу ОСОБА_2 та його представника ОСОБА_3 - відхилити.

Рішення Галицького районного суду м. Львова від 16 листопада 2016 року - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання ухвалою законної сили безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий : Я.А. Левик

Судді: Л.Б. Струс

М.М. Шандра