Справа № 386/35/17
Провадження № 2/386/145/17
05 жовтня 2017 року смт. Голованівськ
Голованівський районний суд Кіровоградської області
В складі головуючого судді Гарбуз О. С.
з участю: секретаря судового засідання Фенюшиної Ю.Ю.,
представника позивача Добровольського В.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», третя особа приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Задніпряний Олег Анатолійович, про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,
Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 01 вересня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №477, за яким остання передала товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,41 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрації договору оренди землі №477 було проведено 22.06.2009 року. 08 серпня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода до договору оренди землі №477, за якою було продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 серпня 2016 року. Додаткова угода до договору оренди землі №477 була зареєстрована 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі №477 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у зв'язку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується та виплачує орендну плату, продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та 14.07.2016 року направив ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі №477 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. В даний час ОСОБА_2 відповідь на лист-повідомлення не надала, однак позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та здійснює всі умови договору оренди землі №477.
Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 20.05.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем було проведено реєстрацію договору оренди землі від 10.05.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт», тієї самої землі, яку вже орендує позивач. Умови договору оренди землі укладеного 10.05.2016 року між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Новий договір оренди землі укладений між відповідачами на той самий об'єкт нерухомості, призвів до передачі в оренду однієї і тієї ж земельної ділянки за двома різними договорами, а тому має бути визнаний недійсним. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договору, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути визнана укладеною додаткова угода між позивачем та ОСОБА_2, направлена останній листом-повідомленням.
У зв'язку з наведеним, позивач просить визнати недійсним договір оренди землі від 10.05.2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт»; визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_2 додаткову угоду до договору оренди землі №477 від 01.09.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів.
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю з підстав зазначених в позові, просив задовольнити позовні вимоги та визнати недійсним договір оренди землі від 10.05.2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт»; визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_2 додаткову угоду до договору оренди землі №477 від 01.09.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання двічі не з'являлася, про час та місце розгляду справи повідомлена своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заяви про розгляд справи за її відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надійшло, своїх заперечень суду не подавала.
Представник відповідача ТОВ «Союзнатурпродукт» в судове засідання двічі не з'являвся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надходило, своїх заперечень суду не подавав.
Третя особа в судове засідання двічі не з'являвся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надходило, своїх заперечень суду не подавав.
Зі згоди позивача суд ухвалює заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, оскільки позивач не заперечує проти такого вирішення справи, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України.
Заслухавши пояснення представника позивача, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 ЦК України, є визнання права та визнання правочину недійсним.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_3, належить земельна ділянка площею 2,41 га., кадастровий номер НОМЕР_1, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 20-21).
01 вересня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №477, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за НОМЕР_2, за умовами якого, ОСОБА_2 передала орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,41 га., яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 9-11).
Відповідно до п.3.2. договору оренди землі №477 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 22-24).
Надані позивачем довідка від 21.12.2016 року №3426 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_2 (а.с. 8, 51-86).
Як вбачається з копій проекту додаткової угоди від 01.01.2016 року, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 12.07.2016 року, опису та фіскального чеку Укрпошти від 14.07.2016 року, які наявні у позивача, останнім на адресу ОСОБА_2, зазначену в договорі оренди землі №477 в с. Грузьке Голованівського району Кіровоградської області, цінним листом було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №477 від 01.09.2008 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 13-15, 17-18).
Враховуючи наявність у позивача фіскального чеку, опису вкладеного у цінний лист на ім'я ОСОБА_2 про направлення їй повідомлення на адресу, яка значиться в договорі оренди землі №477, суд вважає, що позивач належним чином повідомив ОСОБА_2 про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії цього договору. Направлення такого повідомлення позивачем було здійснено цінним листом відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 року №270.
Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: ТОВ «Союзнатурпродукт».
Факт укладення спірного договору оренди між відповідачами підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна об'єкта нерухомого майна за НОМЕР_4 від 03.11.2016 року, в якій є відомості про реєстрацію 20.05.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Задніпряним Олегом Анатолійовичем договору оренди землі, укладеного 10.05.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт» (а.с. 16).
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Як вбачається з відомостей щодо оспорюваного договору від 10.05.2016 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт», позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання спірної земельної ділянки.
Враховуючи те, що оспорюваний (новий) договір про оренду землі від 10.05.2016 року укладений в період дії попереднього договору оренди землі, строк закінчення якого припадав на 31.08.2016 року, а тому він порушує право орендаря на користування земельною ділянкою, через що має бути визнаний недійсним.
Вирішуючи спір щодо визнання укладеною додаткової угоди суд виходить зі слідуючого.
При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16.
Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Відповідно до ч. 4 ст. 373 ЦК України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Частиною другою статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.
За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.
У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір.
Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.
Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.
Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Законодавець чітко визначив два види пролонгації договору оренди землі, за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується по закінченню строку дії договору оренди землі та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується після закінчення строку дії договору оренди землі, в той час перший вид може бути реалізований лише за згодою як орендаря так і орендодавця, тоді як другий вид реалізовується незалежно від згоди орендодавця, а лише за відсутності його заперечень, і лише на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Визнання ж укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на інших умовах та на інший строк, при відсутності волевиявлення орендодавця, призведе до порушення його майнового права, як власника своєї земельної ділянки.
Судом встановлено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_2; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останню про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; після закінчення строку дії договору користується земельною ділянкою. В той час ОСОБА_2 після того, як позивач належним чином по закінченню договору оренди землі (не пізніше ніж за місяць до закінчення) повідомив про намір поновлення договору, позивачу не подавала ніяких заперечень та не надавала згоди на укладення договору на новий строк та на нових умовах.
Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору оренди землі на новий строк на нових умовах за нормами ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак враховуючи відсутність згоди ОСОБА_2 на укладення додаткової угоди до договору оренди, таке право позивача не може бути реалізовано, і така додаткова угода не може бути визнана судом укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_2, а тому такий договір оренди згідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.
Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат на підставі ст. 88 ЦПК України, враховуючи задоволення позовної вимоги до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі та враховуючи часткове задоволення позовної вимоги до ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди, суд вважає за необхідне стягнути на користь позивача понесені судові витрати з ОСОБА_2 в розмірі 1378 грн., з ТОВ «Союзнатурпродукт» - в розмірі 689 грн., інші судові витрати покласти на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 8, 10, 11, 60, 88, 209, 212, 213-215, 224-226 ЦПК України, суд -
Позовну заяву Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», третя особа приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Задніпряний Олег Анатолійович, про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди - задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 10 травня 2016 року між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», зареєстрований 20.05.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Задніпряним Олегом Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 14657682.
Визнати поновленим на тих самих умовах договір оренди землі №477 укладений 01 вересня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2, зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за НОМЕР_2.
В задоволенні іншої частини позову відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Кіровоградської області через Голованівський районний суд Кіровоградської області. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено 10.10.2017 року.

Суддя: Гарбуз О. С.