Справа № 306/1224/16-ц
У Х В А Л А

Іменем України

16 березня 2017 року м. Ужгород

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Закарпатської області в складі :

головуючої : Готри Т.Ю.,

суддів : Бисаги Т.Ю., Собослоя Г.Г.

при секретарі : Чучка Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на рішення Свалявського районного суду від 10 жовтня 2016 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Експертна оцінка плюс», ОСОБА_3 про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно такими, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та скасування державної реєстрації,-

в с т а н о в и л а :

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі по тексту - ТОВ «Кей-Колект») подало апеляційну скаргу на рішення Свалявського районного суду від 10 жовтня 2016 року, яким позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 щодо реєстрації права власності на нерухоме майно незакінченого будівництва житлового будинку готовністю 95,9% позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758,00 м.кв. та знаходиться за адресою: с.Солочин, буд. б/н, Свалявського району Закарпатської області і земельну ділянку площею 0,0925га, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що знаходиться за адресою: с. Солочин, урочище "Біласовиця" Свалявського району Закарпатської області за ТзОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" такими, що вчинені з порушенням "Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2013р. №868.

Скасовано державну реєстрацію права власності за ТзОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" на нерухоме майно незакінченого будівництва житлового будинку готовністю 95,9%, позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758,00 м.кв. та знаходиться за адресою: с.Солочин, буд. б/н, Свалявського району Закарпатської області і земельну ділянку площею 0,0925га, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що знаходиться за адресою: с. Солочин, урочище "Біласовиця" Свалявського району Закарпатської області.

Стягнуто з ТзОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 1102,40 грн. (одну тисячу сто два грн. 40 коп.) грн.

У апеляційній скарзі ТОВ «Кей-Колект» просить скасувати зазначене рішення, як постановлене з порушенням норм матеріального і процесуального права, а провадження по справі закрити. Вказує на те, що даний спір повинен розглядатися в порядку адміністративного, а не цивільного судочинства. Що оцінка нерухомого майна була проведена у відповідності до вимог чинного законодавства, зокрема шляхом проведення порівняльного методу оцінки майна, який не передбачає необхідності виходу оцінщика на обєкт оцінки. Порівняльний підхід ґрунтується на порівнянні принципів заміщення та попиту і пропонування. Зазначений підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між обєктами порівняння та обєктом оцінки. Також вказує на те, що ТОВ «Кей-Колект» було виконано вимоги ст.35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання позивачу ОСОБА_1 письмової вимоги про усунення порушення. Вказаною нормою закону не покладено на іпотекодержателя обовязок перевіряти факт отримання такої вимоги.

У судовому засіданні представник апелянта ТОВ «Кей-Колект» ОСОБА_4 апеляційну скаргу підтримав.

Представник позивача ОСОБА_5 апеляційну скаргу не визнав, просив таку відхилити, а рішення суду залишити без змін.

Заслухавши доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, колегія суддів вважає, що скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 20 серпня 2007 року між Акціонерним комерційним інвестиційним банком «УкрСиббанк» (далі Банк) та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №0, згідно якого позичальник отримала кредит в сумі 175 000,00 доларів США, строком повернення до 20 серпня 2018 року.

На забезпечення виконання зобовязань за даним кредитним договором, між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки від 20 серпня 2007 року, згідно якого ОСОБА_1 передала в іпотеку нерухоме майно, а саме: - обєкт незакінченого будівництвом житлового будинку, готовністю 95,9 %, позначений на плані літерою «А», побудований з цегли, загальною площею 758,00 кв.м., що належить ОСОБА_1 на праві власності та знаходиться за адресою: Закарпатська область, Свалявський район, с. Солочин, вул. без назви, буд. б/н.; - земельну ділянку площею 0,0925 га., цільове використання для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що належить ОСОБА_1 на праві власності та знаходиться за адресою : Закарпатська область, Свалявський район, с.Солочин, урочище «Біласовиця».

12 листопада 2007р. між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 було укладено договір споживчого кредиту №0, згідно якого ОСОБА_1 отримала кредит в розмірі 125000 доларів США, строком повернення до 12.11.2014р.

На забезпечення виконання зобовязань за указаним договором, 12.11.2007р. між сторонами було укладено договір іпотеки (наступної іпотеки), згідно якого в іпотеку було передано нерухоме майно, а саме: обєкт незакінченого будівництвом житлового будинку, готовністю 95,9 %, позначений на плані літерою «А», побудований з цегли, загальною площею 758,00 кв.м., що належить ОСОБА_1 на праві власності та знаходиться за адресою: Закарпатська область, Свалявський район, с. Солочин, вул. без назви, буд. б/н.; - земельну ділянку площею 0,0925 га., цільове використання для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що належить ОСОБА_1 на праві власності та знаходиться за адресою: Закарпатська область, Свалявський район, с.Солочин, урочище «Біласовиця».

Згідно п.1.2 договору наступної іпотеки, ринкова вартість предмету іпотеки обєкту незавершеного будівництва житлового будинку, згідно звіту оціночної діяльності, становить 2 870 925,00 грн., а згідно ОСОБА_4 з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого комунальним унітарним підприємством «Свалявське районне бюро технічної інвентаризації» від 30.10.2007 р., інвентаризаційна вартість майна складає 8 715417,00 грн.

Пунктом 2 договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя на звернення стягнення переданого в іпотеку майна у випадках, передбачених договором.

У п.5.1 договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»

Пунктами 5.2, 5.3 договору іпотеки передбачено, що в разі настання обставин, зазначених в п.4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя із зазначенням способу задоволення вимог.

Відповідно до договору факторингу №1, укладеного 12.12.2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» і ТОВ «Кей-Колект» та договору відступлення права вимоги за договорами іпотеки, укладеного 12.12.2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» і ТОВ «Кей-Колект», останнє набуло прав вимоги за укладеними між ПАТ «УкрСиббанк» і ОСОБА_1 кредитними договорами, договором іпотеки від 20.08.2007 року та наступної іпотеки від 12.11.2007 року.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна №60938257 від 08.06.2016 року, власником належного позивачці ОСОБА_1 майна і переданого нею в іпотеку, а саме : обєкта незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: Закарпатська область, Свалявський район, с. Солочин, вул. без назви, буд. б/н.; та земельної ділянки, кадастровий номер :03:001:0063, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою : Закарпатська область, Свалявський район, с.Солочин, урочище «Біласовиця», - зазначено ТОВ «Кей-Колект», підстава виникнення права власності - договір іпотеки від 20.08.2007 року, реєстрація права власності за яким була проведена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 09.12.2015 року.

Позивачка ОСОБА_1 оспорює дії приватного нотаріуса ОСОБА_6 щодо перереєстрації права власності на майно, яке перебувало в іпотеці за ТОВ «Кей-Колект», посилаючись на те, що такі нотаріусом вчинені з порушенням вимог закону.

Задовольняючи позов ОСОБА_1, і визнаючи дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 щодо реєстрації права власності на нерухоме майно незакінченого будівництва житлового будинку готовністю 95,9% позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758,00 м.кв. та знаходиться за адресою: с.Солочин, буд. б/н, Свалявського району Закарпатської області і земельну ділянку площею 0,0925га, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що знаходиться за адресою: с. Солочин, урочище "Біласовиця" Свалявського району Закарпатської області за ТзОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ» такими, що вчинені з порушенням "Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2013 року №868 (далі Порядок), суд першої інстанції правильно дійшов такого висновку за наступних обставин.

Так, відповідно до п.57 Порядку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються :

1)копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2)документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Як вбачається з матеріалів справи, іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» письмова вимога про усунення порушень ОСОБА_1 не надсилалася. У матеріалах справи міститься копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, в якому зазначено найменування відправника не ТОВ «КейКолект», а іншої юридичної особи ТОВ «Укрборг» (а.с.56), що виключає надіслання іпотекодержателем іпотекодавцеві письмової вимоги про усунення порушень, а саме повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 16.04.2014 року №160414.

Позивачка заперечує отримання нею вищезазначеної письмової вимоги, і у матеріалах справи відсутні належні докази на підтвердження того, що зазначена вимога була отримана ОСОБА_1

Таким чином, за відсутності доказів про надіслання іпотекодержателем іпотекодавцеві письмової вимоги про усунення порушень, а саме повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 16.04.2014 року №160414, яке було подано приватному нотаріусу разом із заявою від 09.12.2015 року, в якій ТОВ «Кей-Колект» просило зареєструвати за ним право власності на предмет іпотеки та виключити запис про іпотеку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, - у приватного нотаріуса були відсутні передбачені Порядком підстави для реєстрації права власності на вище зазначене нерухоме майно за ТОВ «Кей-Колект».

Окрім цього, ст.37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У матеріалах справи міститься висновок про вартість обєкта незалежної оцінки, виготовлений ТОВ «Експерт оцінка плюс» 05.08.2015 року з визначення ринкової вартості обєкта для оподаткування - незавершеного будівництва за адресою : Закарпатська область, Свалявський район, с.Солочин, вул.без назви, буд.б/н, який оцінювачем проведений із застосуванням порівняльного методичного підходу, без виходу ним на місце і без огляду вказаного обєкта.

Однак, зазначеним висновком не встановлено дійсну ринкову вартість обєкта оцінки, оскільки згідно пояснень представника позивача ОСОБА_5 вказане нерухоме майно давно повністю збудовано, має 100 відсотків готовності, а не 95,9%, як зазначено у висновку про вартість обєкта незалежної оцінки, а тому без виходу оцінювача на місце і без огляду обєкта оцінки визначена ним ринкова вартість обєкта оцінки в сумі 2 563 480,20 грн. не відповідає дійсності.

Отже встановивши, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно є такими, що вчинені з порушенням Порядку, суд першої інстанції правильно дійшов висновку про скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" на вище зазначене нерухоме майно.

Посилання у апеляційній скарзі на те, що даний спір повинен розглядатися в порядку адміністративного, а не цивільного судочинства, не заслуговують на увагу, оскільки у даній справі спірні правовідносини повязані із невиконанням умов цивільно-правової угоди (кредитних договорів), тому колегія суддів вважає, що даний спір не є публічно-правовим, а випливає з договірних відносин і має вирішуватися судами за правилами Цивільного процесуального кодексу України.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 14 червня 2016 року, справа 826/4858, який відповідно до ст.360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Таким чином, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції у відповідності до ст.308 ЦПК України підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга відповідача відхиленню, оскільки суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 307, 308, 313, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» відхилити.

Рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 10 жовтня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, однак може бути оскаржена в касаційному порядку на протязі двадцяти днів з дня набрання нею законної сили шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуюча :

Судді :