Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2241/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Черненко В. В.
УХВАЛА

Іменем України

07.12.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Черненко В.В.

суддів - Авраменко Т.М., Кіселика С.А.

за участю секретаря - Гончар В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 17.10.2017 року по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

ВСТАНОВИЛА:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернувся у суд з позовом до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

На обґрунтування позовної заяви зазначив, що ОСОБА_2 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку належить земельна ділянка № НОМЕР_1 площею 3,74 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

09 жовтня 2008 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Позивач зазначив, що ОСОБА_2 не повідомив позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

04 квітня 2013 року та 02 квітня 2014 року позивач направив ОСОБА_2 листи - повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування.

В 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Просив суд визнати недійсним договір оренди землі № б/н від 30 жовтня 2014 року укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_2 площею 3,74 га та визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,74 га, кадастровий номер НОМЕР_2 укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 поновленим, та стягнути з відповідачів судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 17.10.2017 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі ставиться питання про скасування рішення суду першої інстанції в зв'язку з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Зокрема зазначається, що суд першої інстанції не звернув увагу на ті обставини, що позивачем не надано належних доказів на підтвердження того, що позивач повідомляв ОСОБА_2 про поновлення спірного договору оренди землі належним чином . Крім того позивачем не підтверджено факт продовження користування спірною земельною ділянкою позивачем, після закінчення договору оренди землі. Також суд першої інстанції не звернув увагу, що позивачем порушувались умови договору, оскільки орендна плата за 2014 рік була невчасно виплачена. Також зазначається, що договір оренди землі між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 який є предметом судового розгляду не пройшов державну реєстрацію відповідно до діючого законодавства.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з наступних підстав.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції встановив, що 09 жовтня 2008 р. між Товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, який зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00264 від 21 вересня 2009 року.

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди договір було укладено терміном на 5 років.

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

30.10.2014 р. між відповідачами ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» був укладений договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а ТОВ «Агро-Рось-Інвест» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться в адміністративних межах Дібрівської сільської ради, площею 3,74 га, кадастровий номер НОМЕР_2, строком на 10 років.

Суд першої інстанції зазначив, що як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 30 жовтня 2014 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України « Про оренду землі» (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Окрім того, судом встановлено, що ОСОБА_2 протягом шести місяців до закінчення строку дії договору не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні, будь яких листів щодо заперечення на продовження дії даного договору на адресу позивача не надсилав.

Суд першої інстанції зазначив, що ТОВ «Агроконтракт - Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом повідомленням за вих.№ ЛП-04/28 від 04.04.2013 року та за вих. № 129 від 02.04.2014 року з відповідними доказами поштового відправлення вказаних листів на адресу ОСОБА_2; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, та після закінчення строку дії такого, тобто після 21 вересня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату грошей за період дії договору в тому числі відомістю за № ВпП-000206 за 2014 рік у відповідності до якої ОСОБА_2 отримав орендну плату від позивача за весь 2014 рік - 25 березня 2015 року.

Зазначені висновки узгоджуються з правовими позиціями Верховного Суду України, викладені в Постановах від 12 жовтня 2016 року по справі за № 6-1282 цс16 та від 23 листопада 2016 року по справі № 6-2540цс16.

Колегія суддів погодилась з висновком суду першої інстанції , що позов підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 292 ЦПК України сторони та інші особи, які беруть участь у справі , а також особи, які не брали участь у справі , якщо суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

З матеріалів справи вбачається, що рішення суду першої інстанції оскаржується ТОВ «Агро-Рось-Інвест».

ОСОБА_2 рішення суду першої інстанції не оскаржував.

З матеріалів справи вбачається, що 09 жовтня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 було укладений договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, який зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00264 від 21 вересня 2009 року.

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди договір було укладено терміном на 5 років.

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Як вбачається з матеріалів справи позивач до закінчення строку дії спірного договору про оренду землі, з метою скористатися своїм переважним правом, щодо поновлення такого, направляв відповідачу лист повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом повідомленням за вих. № 129 від 02.04.2014 року з відповідними доказами поштового відправлення вказаних листів на адресу ОСОБА_2

Суд першої інстанції зазначені докази визнав належними .

Відповідач по справі - ОСОБА_2 рішення суду першої інстанції не оскаржував, до апеляційної скарги ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не приєднувався відповідно, зазначені обставини не спростовує.

Відповідь на зазначені пропозиції в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 спірного Договору оренди землі від ОСОБА_2 на адресу позивача не надходило.

З матеріалів справи вбачається( а.с. 85) , що ОСОБА_2 подав на адресу позивача лист повідомлення проте, що він бажає розірвати договір оренди посилаючись на п.3.2 спірного договору оренди не зазначаючи при цьому причини з яких підстав прийняте таке рішення, а також дати направлення зазначеного повідомлення.

Встановлені обставини свідчать про те , що сторони не обговорювали предмет поновлення договору оренди землі в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 спірного Договору оренди землі.

Не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги в частині, що ТОВ «Агроконтракт - Н» після закінчення договору оренди, 21.09.2014 року, не користувались земельною ділянкою, яка є предметом судового розгляду.

Матеріалами справи підтверджено , що орендна плата після закінчення договору оренди, за 2014 р. в повному обсязі була виплачена орендарем в березні 2015 року і орендодавець отримав її однак ніяких заперечень проти поновлення договору оренди не заявляв, оскільки такі докази в матеріалах справи відсутні.

Крім того польові роботи в осінній час на земельних ділянках не проводились, а проводились підготовчі роботи до посівної і тільки в 2015 році ТОВ « Агроконтракт - Н» дізнались , що орендодавець уклав новий договір оренди земельної ділянки ТОВ «Агро-Рось-Інвест» предметом якого є спірна земельна ділянка і проводити польові роботи вони не мають можливості.

З матеріалів справи вбачається, що на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, та після закінчення строку дії такого, тобто після 21 вересня 2014 року, орендар належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату грошей за період дії договору в тому числі відомістю за № ВпП-000206 за 2014 рік у відповідності до якої ОСОБА_2 отримав орендну плату від позивача за весь 2014 рік - 25 березня 2015 року.

Не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги в частині, що договір оренди землі між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 який є предметом судового розгляду не пройшов державну реєстрацію відповідно до діючого законодавства.

З матеріалів справи вбачається, що 09 жовтня 2008 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено 21.09 2009 року, запис за №04.09.377.00264 та стоїть печатка цього органу.

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі.

Отже договір оренди землі між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 , укладений 09 жовтня 2008 року , був зареєстрований 21.09. 2009 року спеціальним органом - структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України.

Також постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК.

За таких обставин доводи викладені в апеляційній скарзі що договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», не пройшов державної реєстрації - є помилковим .

Крім того сам ОСОБА_2 зазначену реєстрацію не оскаржує.

Відповідно порядок реєстрації договору оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» прав ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не порушує.

Відповідно до ст.10, 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених вимог та на підставі наданих доказів.

Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Колегія суддів, приймаючи до уваги встановлені обставини, дійшла висновку, що суд першої інстанції розглянув справу в межах доводів заяви та наданих сторонами доказів.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки не підтверджуються належними доказами, суперечать фактичним обставинам справи та вимогам закону.

Підстави для скасування або зміни рішення суду першої інстанції відсутні.

Апеляційна скарга підлягає відхиленню, рішення суду першої інстанції відповідно до ч.1 ст. 308 ЦПК України залишається без змін.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 308, 313, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» - відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 17.10.2017 року - залишити без змін.

Ухвала суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: