Номер провадження: 22-ц/785/462/17
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Вадовська Л. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.03.2017 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Вадовської Л.М.,

суддів - Ващенко Л.Г.,

ОСОБА_2,

при секретарі - Сідлецькій Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, визнання права власності на нерухоме майно за апеляційною скаргою Одеської міської ради в частині оскарження рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2009 року, -

в с т а н о в и л а :

Позивач ОСОБА_5, звернувшись 1 жовтня 2009 року до суду з вищеназваним позовом, вказав, що 1 серпня 2009 року уклав з ОСОБА_4 у простій письмовій формі договір купівлі-продажу частки квартири АДРЕСА_1, передав ОСОБА_4 обумовлену домовленістю суму грошових коштів за майно. ОСОБА_4 частину квартири звільнила, він в таку вїхав, зробив ремонт, надбудував другий поверх, в квартирі проживає. Посилаючись на ухилення ОСОБА_4 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивач ОСОБА_5 просив визнати дійсним укладений між ОСОБА_4 та ним ОСОБА_5 договір від 1 серпня 2009 року купівлі-продажу частини квартири АДРЕСА_2, яка складалася з двох кухонь площею 12,6 кв.м та 4,4 кв.м згідно виготовленого станом на 6 липня 2009 року КП «Одеське МБТІ та РОН» технічного паспорту; визнати за ним ОСОБА_5 право приватної власності на квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 103,6 кв.м житловою площею 71,7 кв.м, що складається на першому поверсі: з коридору площею 3,8 кв.м, спальні площею 11,5 кв.м, спальні площею 11,2 кв.м, санвузла площею 4,1 кв.м, кухні площею 10,5 кв.м, вітальні площею 31,9 кв.м; на другому поверсі: холу зі сходами площею 10,2 кв.м, санвузла площею 3,9 кв.м, спальні площею 14,5 кв.м (а.с.3-4).

Відповідач ОСОБА_4 позов визнала.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2009 року позов задоволено, визнано дійсним укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 договір від 1 серпня 2009 року купівлі-продажу частки квартири АДРЕСА_2, яка складалася з двох кухонь площею 12,6 кв.м та 4,4 кв.м; визнано за ним ОСОБА_5 право приватної власності на квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 103,6 кв.м житловою площею 71,7 кв.м, що складається на першому поверсі: з коридору площею 3,8 кв.м, спальні площею 11,5 кв.м, санвузла площею 4,1 кв.м, кухні площею 10,5 кв.м, вітальні площею 31,9 кв.м; на другому поверсі: холу зі сходами площею 10,2 кв.м, санвузла площею 3,9 кв.м, спальні площею 14,5 кв.м (а.с.41-43).

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 7 травня 2013 року за заявою ОСОБА_3 внесено виправлення в резолютивну частину рішення Приморського районного суд м. Одеси від 23 жовтня 2009 року та викладено резолютивну частину рішення в наступній редакції: «Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 1 серпня 2009 року частини квартири під №10 у будинку №28 по вул. Ніжинській у місті Одесі, яка складається з двох кухонь площею 12,6 кв.м та 4,4 кв.м, укладений між ОСОБА_4 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони. Визнати за ОСОБА_3 право власності на квартиру №13 в будинку під №28 по вул. Ніжинській в м. Одесі загальною площею 143,55 кв.м, у тому числі житловою площею 84,8 кв.м, що складається з: на першому поверсі тамбуру 3,6 кв.м, гардеробної 1,7 кв.м, коридору зі сходами 12,4 кв.м, кухні 14,75 кв.м, вітальні 22,15 кв.м, санвузла 9,2 кв.м, спальні 11,25 кв.м, дизельної 1,1 кв.м, тераси з барбекю 3,2 кв.м, загальною площею першого поверху 79,35 кв.м житловою площею першого поверху 33,4 кв.м; на другому поверсі: холу зі сходами 10,3 кв.м, санвузла 5,7 кв.м, спальні 15,2 кв.м, спальні 16,7 кв.м, спальні 16,2 кв.м, загальною площею другого поверху 64,1 кв.м житловою площею другого поверху 48,1 кв.м (а.с.49-51).

В апеляційній скарзі Одеська міська рада просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Неправильність рішення суду мотивовано невідповідністю висновків суду обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, порушенням норм процесуального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, заслухавши пояснення, дослідивши докази, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 1 серпня 2009 року було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, однак договір нотаріально не посвідчено. Пославшись на те, що сторони досягли домовленості щодо усіх істотних умов договору, що відбулося повне виконання договору з обох сторін, ОСОБА_4 отримала гроші за продане майно, а ОСОБА_3 отримав придбане нерухоме майно та провів його реконструкцію з надбудовою другого поверху, суд дійшов висновку про правомірне набуття ОСОБА_3 права власності на квартиру та захист права власності шляхом визнання на підставі частини 2 статті 220 ЦК України договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 дійсним, визнання за ОСОБА_6 права власності на квартиру №13 в цьому ж будинку (як би купив квартиру №10, право власності визнав на квартиру №13).

Висновки суду не відповідають обставинам справи, вказують на неправильне застосування норм матеріального права, що згідно п.п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення по суті позовних вимог.

Колегія суддів вважає встановленим такі факти та відповідні ним правовідносини.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2007 року в справі №2-3877/07 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_7 про визнання права власності на нерухоме майно в порядку спадкування, за ОСОБА_4 було визнано право власності на ? частку квартири №10 загальної площі 57,6 кв.м в будинку №28 по вул.Ніжинській в м. Одесі в порядку спадкування після смерті матері ОСОБА_7, померлої 5 квітня 2006 року. Державна реєстрація права власності на ? частку нерухомого майна на підставі судового рішення проведена 21 травня 2007 року (а.с.9,10).

Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом, посвідченого державним нотаріусом Першої одеської державної нотаріальної контори 14 липня 2009 року, зареєстрованого в реєстрі за №6-380, ОСОБА_4 успадкувала після смерті батька ОСОБА_7, померлого 1 січня 2009 року, ? частку квартири №10 загальної площі 57,6 кв.м в будинку №28 по вул. Ніжинській в м. Одесі. Державна реєстрація права власності на ? частку нерухомого майна на підставі свідоцтва про право на спадщину проведена 23 липня 2009 року (а.с.11,12).

На підставі договору дарування, укладеного між ОСОБА_8 та ОСОБА_3, посвідченого 28 жовтня 2004 року державним нотаріусом Першої одеської державної нотаріальної контори, зареєстрованого в реєстрі за №7-3412, ОСОБА_3 прийняв у дар квартиру №13 загальною площею 19,5 кв.м в будинку №28 по вул. Ніжинській в м. Одесі. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі договору дарування проведена 23 грудня 2004 року (а.с.17,18, 19, 20-22).

Між ОСОБА_4 як продавцем та ОСОБА_3 як покупцем складено у простій письмовій формі договір від 1 серпня 2009 року про продаж ОСОБА_4 та купівлю ОСОБА_3 за 8500,00 доларів США частки квартири №10, яка складається з двох кухонь площею 12,6 кв. та 4,4 кв.м, в будинку №28 по вул. Ніжинській в м. Одесі (а.с.35).

1 жовтня 2009 року ОСОБА_5 предявив до ОСОБА_4 позов про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на нерухоме майно. До позовної заяви ОСОБА_5 додано технічний висновок (організація-проектувальник невідома, реквізити, підписи, печатка тощо відсутні), за змістом якого обєкт у два поверхи має загальну площу 103,6 кв.м житлову площу 71,7 кв.м (а.с.23-33). Вказана площа була зазначена в позові і в рішенні суду як площа квартири №13, на яку ОСОБА_5 просив визнати право власності.

Річчю є предмет матеріально світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обовязки (ст.179 ЦК України).

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать, зокрема, обєкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч.1 ст.181 ЦК України).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч.1 ст.182 ЦК України).

Таким чином, квартири №10 та №13 в будинку №28 по вул. Ніжинській в м. Одесі, є нерухомою річчю (нерухомим майном), відповідно, перехід права власності на квартиру (частку квартири) №10 підлягає державній реєстрації.

Підставами виникнення цивільних прав і обовязків є юридичні факти. Ними можуть бути дії та події. При цьому права і обовязки виникають з дій, які передбачені чинним законодавством, а також з дій, що не передбачені актами законодавства, але не суперечать йому.

ОСОБА_3 посилається на те, що цивільне право приватної власності та обумовлені цим правом обовязки на частину квартиру №10 (кухню площею 12,6 кв.м, кухню площею 4,4 кв.м) у нього виникли на підставі договору купівлі-продажу.

Так, підставами виникнення цивільних прав та обовязків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст.11 ЦК України). Договір купівлі-продажу є двостороннім правочином, тобто дією осіб, спрямованою на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків (ч.ч.1,2 ст.202 ЦК України).

Виходячи з визначеної статтею 204 ЦК України презумпції правомірності правочину, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

З огляду на встановлену статтею 205 ЦК України форму правочину правочин може вчинятися усно або в письмовій формі; сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Стаття 208 ЦК України встановлює перелік правочинів, які належить вчиняти у письмовій формі, зокрема, у письмовій формі належить вчиняти правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма.

Правочин, який вчинення у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню у випадках, встановлених законом (ч.1 ст.209 ЦК України).

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст.220 ЦК України).

Відповідно до вимог частини 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Так, відповідно до вимог закону, як то статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Положеннями частини 3 статті 640 ЦК України визначено, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Договір купівлі-продажу частки квартири АДРЕСА_2 між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 від 1 серпня 2009 року, що має просту письмову форму, як договір купівлі-продажу нерухомого майна (двосторонній правочин) не відповідає вимогам закону, оскільки письмова форма договору не містить належних відомостей та реквізитів, договір нотаріально не посвідчено, державна реєстрація правочину не проведена. Недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири (частки квартири) у сенсі положень частини 1 статті 220 ЦК України вказує на його нікчемність. Відсутність державної реєстрації договору купівлі-продажу будинку як правочину у сенсі положень частини 1 статті 220, частини 3 статті 640 ЦК України свідчить про не вчинення правочину (не укладення правочину).

Таким чином, у розумінні пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України у ОСОБА_3 цивільні права та обовязки щодо частки квартири №10 не виникли.

Норма частини 2 статті 220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України повязується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обовязків для сторін.

Оскільки в даному спорі предметом є частка квартири як нерухоме майно, договір купівлі-продажу щодо якого в обовязковому порядку укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, то відсутність державної реєстрації договору купівлі-продажу частки квартири як правочину виключає, зважаючи на недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, можливість застосування до такого правочину положень частини 2 статті 220 ЦК України для визнання договору (правочину) дійсним. З огляду на викладене, правові підстави для задоволення вимог ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу частки квартири №10, визнання за ним права власності на реконструйовану квартиру №13, в яку ввійшла частки квартири №10, відсутні.

Дане узгоджується з розясненнями пункту 13 постанови від 6 листопада 2009 року №9 Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгулу цивільних справ про визнання правочинів недійними», правовими позиціями Верховного Суду України по розгляду цієї категорії справ.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів (ч.1 ст.328 ЦК України).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (ч.ч.3,4 ст.334 ЦК України).

Таким чином, у розумінні частини 1 статті 328, частин 3,4 статті 334 ЦК України ОСОБА_3 право власності на частку квартири №10 на підставі правочину не набув, право власності на частку квартири №10 (кухню площею 12,6 кв.м, кухню площею 4,4 кв.м) у нього не виникло.

Більш того, ОСОБА_3 приєднав частку квартир №10 до належної йому квартири №13, перебудував такі та фактично створив обєкт у два поверхи загальною площею, що значно перевищує площу частки квартири №10 та площу квартири №13. Проектно-технічна документація, дозвільні документи щодо реконструкції обєкту нерухомого майна як то квартири №13 ОСОБА_3 до справи не надано.

В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартира АДРЕСА_5 загальною площею 19,5 кв.м зареєстрована за ОСОБА_3 на підставі нотаріально посвідченого договору дарування 23 листопада 2004 року; надалі ця ж квартира №13 проте вже загальною площею 143,55 кв. м зареєстрована за ОСОБА_3 на підставі оскаржуваного рішення та ухвали суду про виправлення описки в рішенні суду 3 вересня 2014 року. При цьому квартира АДРЕСА_2 загальною площею 57,6 кв.м зареєстрована за ОСОБА_4 на підставі рішення суду та свідоцтва про право на спадщину 23 липня 2009 року (а.с.68-69).

Тобто, квартира №10 є такою, що зареєстрована на праві власності ОСОБА_4 в цілому (1/1), будь-які відомості про відчуження частки цієї квартири Реєстр не містить. Квартира №13 є такою, що зареєстрована на праві власності ОСОБА_3 в цілому (1/1) на підставі судових рішень, які оскаржено, за відсутності належних та допустимих доказів правомірності здійсненної реконструкції зі значною зміною площі обєкту.

Правові підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 відсутні.

Власником земельної ділянки, на якій знаходиться реконструйований обєкт як то квартира №13, є територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради, оскаржуване рішення та ухвала суду порушують права та інтереси власника земельної ділянки, відповідно, оскаржувані судові рішення підлягають перегляду в апеляційному порядку за скаргою Одеської міської ради, яка до участі в справі судом першої інстанції залучена не була.

Грубі порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права призвели до ухвалення незаконного рішення та, як наслідок, тривалих судових тяжб в судах різних юрисдикцій для відновлення порушених прав.

В порядку частини 1 статті 88 ЦПК України з ОСОБА_3 на користь Одеської міської ради підлягають присудженню фактично понесені витрати на сплату судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 1515,80 грн.

Керуючись ст.303, п.2 ч.1 ст.307, п.п.3,4 ч.1 ст.309, ст.313, ч.2 ст.314, ст.ст.316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Одеської міської ради в частині оскарження рішення суду задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2009 року скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, визнання права власності на нерухоме майно відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 ( ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Одеської міської ради (код 26302537) судові витрати за подання апеляційної скарги в сумі 1515 грн. 80 коп.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення.

Рішення може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді Л.Г.Ващенко

ОСОБА_2