Справа № 183/258/17
№ 2/183/1151/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 лютого 2017 року Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області, у складі:

головуючої судді Сороки О.В.,

секретаря Демяненка Р.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Новомосковського міськрайонного суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 то Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс-Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Олімпекс-Агро», в якому просить розірвати Договір оренди землі без номеру та дати зі змінами та доповненнями, викладеними в Додатковій угоді, зареєстрованій 09.07.2009 року за № 04-09-126-03801, укладений між ним та відповідачем, зареєстрований 21.03.2005 року у Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру за № 04-05-126-01473.

В обґрунтування свого позову ОСОБА_1 зазначає, що йому, на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ДП № 130175, виданого Новомосковською районною державною адміністрацією 09.12.2002 року, на праві приватної особистої власності належить земельна ділянка площею 3,320 га (кадастровий номер земельної ділянки :02:022:0243), яка розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. У 2003 році між ним та ТОВ «Олімпекс-Агро» був укладений Договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований у Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру 21.03.2005 року за № 04-05-126-1473, договором передбачено, що земельна ділянка передана в оренду на чотири роки 11 місяців, визначений початок дії договору з моменту державної реєстрації. Відповідач зобовязався сплачувати щороку позивачу орендну плату у грошовій формі у розмірі 1,5 % від грошової оцінки землі, що на момент укладання договору становило суму в розмірі 492 грн. Крім того, умовами договору передбачено, що вказана сума орендної плати може коригуватися шляхом видання наказу без внесення доповнень до договору у випадках зміни законодавством мінімальної ставки орендної плати, а також у разі індексації законодавством грошової оцінки землі. Строк видачі орендної плати сторони узгодили до 30 грудня кожного року. Крім того, орендар гарантував продаж орендодавцю зерна різного та іншої сільськогосподарської продукції. На день підписання договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 32778 грн., в день підписання договору сторони підписали акт приймання передачі землі. 09.07.2009 року Новомосковським районним відділом Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру було здійснено державну реєстрацію Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки, укладеного в 2003 році, додаткова угода була зареєстрована за № 04-09-126-03801. У відповідності до умов додаткової угоди сторони змінили орендну плату в грошовій формі до 2% від грошової оцінки землі, що становить 650 грн., також Орендар взяв на себе зобовязання проводити безкоштовну поставку соломи до садиби Орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки позивача до 0,40 га, а також проводити відшкодування витрат на поховання. Крім того, додатковою угодою сторони подовжили дію договору до 31 грудня 2021 року, орендарю надано право самостійно передавати в суборенду земельну ділянку ТОВ «СНП-Україна», встановлена відповідальність орендаря за заростання орендованої земельної ділянки бурянами. Додатковою угодою також передбачено, що у випадку прийняття відповідними державними органами нормативних документів про підвищення вартості орендної плати за земельну ділянку, орендар також повинен підняти вартість орендної плати та внести відповідні зміни до Договору оренди земельної ділянки. Таким чином, укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки визначає три основні складові орендної плати за Договором, якими є: орендна плата у грошовій формі, безкоштовне завезення соломи до садиби Орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки Орендодаця до 0,40 га. Між тим В період з 2012 по 2016 рік, нарахування орендної плати відповідачем здійснювалась з порушенням умов договору оренди земельної ділянки, оскільки проводилась без індексації грошової оцінки землі. Крім того, відповідачем у період з 2012 по 2016 рік взагалі не виконуються взяті на себе зобовязання щодо безкоштовної поставка 1 тони грубих кормів (соломи) до садиби позивача, а також не надавав послуги по обробітку присадибної ділянки позивача до 0,40 га (оранка та культивація). Невиконання відповідачем свого обов`язку щодо поставки соломи та обробітку присадибної ділянки (оранки, культивації) створило несприятливі умови для позивача, а саме позивач був вимушений нести додаткові витрати на обробіток землі та присадибної ділянки. Зазначені факти позивач розцінює, як систематичну несплату орендної плати відповідачем, а тому просить договір, укладений між ним та відповідачем, розірвати.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надавши заяву про розгляд справи у його відсутність, позов підтримав.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутність, також суду подані письмові заперечення, у відповідності до яких представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що нарахування орендної плати було проведене, виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної на час нарахування орендної плати становила. Позивач отримав орендну плату за 2013-2016 рік, в тому числі в грошовій та натуральній формі, тому відповідач вважає,що доводи позивача щодо виниклої заборгованості з орендної плати не відповідають дійсності, так як позивачем невірно розрахований розмір орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, представник відповідача звернув увагу на те, що послуги з оранки та культивації присадибної ділянки є безкоштовними та не входять до суми орендної плати, без заяви власника земельної ділянки відсутні підстави для надання таких послуг. Така ж сама процедура стосується і завозу соломи. Відповідно до таких заяв складаються списки пайщиків, які потребують оранки та культивації, та наряди-завдання для трактористів ТОВ «Олімпекс-Агро», після чого ці роботи виконуються. Процедура завезення соломи до домоволодіння орендодавця аналогічна. Крім того, з наведеного вище Договору виходить, що культивація, оранка присадибної ділянки Орендодавця та доставка йому соломи не входять ні до однієї з форм орендної плати, передбачених Договором, а є додатковими безкоштовними послугами, яка не має грошової оцінки, за яку Договором, в разі ненадання, не передбачено грошову компенсацію. Відповідач належним чином виконує свої обов'язки за договором, жодним чином не порушуючи права Позивача, а розмір орендної плати збільшився порівняно із тим, який обумовлений в Договорі.

Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов до наступного висновку.

Суду надано копію Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ДП №130175, що був виданий 09 грудня 2002 року Новомосковською районною державною адміністрацією, у відповідності до якого ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 3,320 га, що розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. Земельна ділянка передана для ведення особистого селянського господарства (а.с. 9).

У 2003 році між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди земельної ділянки площею 3,320 га (кадастровий номер :02:022:0243), яка розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області, який було зареєстрований у Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру 21.03.2005 року за №04-05-126-01473 (а.с 10).

Відповідно до умов договору, позивач надав відповідачу в строкове платне користування належну йому земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,320 га.

Пунктом 2.2. Договору Відповідач зобов`язався сплачувати позивачу щороку основну орендну плату у грошовій формі, у розмірі 1,5 відсоток від грошової оцінки землі, що на момент укладення договору становить 475,10 грн. за один рік.

Згідно абз. 5 п. 2.2. Договору, орендна плата вноситься у такі строки: до 30 грудня кожного календарного року.

Відповідно до Розділу 3 Договору, позивач та відповідач погодили, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01 відсотка від суми недоїмки за кожний день прострочки.

В п. 1.1. Договору, сторонами було погоджено нормативно грошову оцінку земельної ділянки яка на день підписання Договору становила 31673,00 грн.

09 липня 2009 року в Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру за № 04-09-126-03801було зареєстровано Додаткову угоду до Договору оренди цієї земельної ділянки укладену між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Олімпекс-Агро» (а.с. 12).

Додатковою угодою сторонами було погоджено внесення змін до Договору про оренду земельної ділянки від 2003 року, а саме до абз.1, п.2.2., якою змінили оренду плату у грошовій формі у розмірі 2 (Двох ) відсотків від грошової оцінки землі, що становить 656,00 грн., а також зобовязано Орендаря проводити безкоштовне завезення соломи до садиби Орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки до 0,40 га, відшкодувати витрати на поховання. Внесені зміни до абз.1, п.2.3 Договору, яким зазначено термін дії Договору до 31 грудня 2021 року.

Також сторонами було погоджено, що у випадку прийняття відповідними державними органами нормативних документів про підвищення вартості орендної плати за земельну ділянку, орендар також повинен підняти вартість орендної плати та внести відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання умов договору, відповідачем у період з 2013 по 2016 роки, на користь позивача за договором оренди сплачено орендну плату: за 2013 рік 2889,00 грн., за 2014 рік 2960,00 грн., за 2015 рік 3543,00 грн., за 2016 рік 4792,00 грн.

Доказів сплати орендної плати за 2012 рік відповідачем не надано.

В силу ст.. 60 ЦПК України, сторони визнали ті обставини, що в період з 2012 року по 2016 рік роки оранка та культивація присадибної земельної ділянки позивача відповідачем не проводилась, а солома до садиби позивача не поставлялась, грошова компенсація згідно п. 2.2. Договору також не виплачувалась.

У відповідності до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Вимогами ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимоги заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Ст.2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ст.15 Закону України «Про оренду землі» відносить до істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Зазначеною нормою закону також передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладання Договору, Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Абзац 5 статті 24 Закону України «Про оренду землі» встановлює право орендодавця на вимогу від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Так, п.31 укладеного між сторонами Договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. П.32 визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є лише випадки визначені законом.

Так, п. 2.3. укладеного між сторонами Договору встановлено, що договір може бути припинений у будь-який час за взаємної згоди сторін.

Пунктом 4 Договору встановлено, що договір може бути припинений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 3 «Відповідальність сторін» Договору визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є лише випадки визначені законом.

Пунктом 3 «Відповідальність сторін» Договору передбачено, що сторони несуть відповідальність за невиконання умов договору.

Як зазначалося вище, п. 2.2. Договору про оренду землі визначає три основні складові орендної плати за Договором, якими є: орендна плата у грошовій формі 2% від грошової оцінки землі; безкоштовне завезення соломи до садиби Орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки Орендодавця до 0,40 га на рік. Додатково, за настання відповідних обставин до складу орендної плати входить: додаткова орендна плата матеріальна допомогу на поховання члена сімї позивача у розмірах та в порядку, установлених самим позивачем.

Таким чином сторони укладаючи договір оренди визначили усі три форми орендної плати: грошову, натуральну та відробіткову, які є самостійними формами та підлягають виплаті.

П.3 ч.1 ст.3 ЦК України визначає однією з загальних засада цивільного законодавства - свободу договору.

Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ч.ч.1-3 ст.6 ЦК України).

Ч.1 ст.14 ЦК України визначає, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Ст.628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Суд не може погодитися, як на підставу розірвання договору оренди посилання позивача на сплату орендної плати не в повному обсязі за 2013-2016 роки, оскільки Договором оренди передбачено сплату Орендарем за Орендодавця податку з доходів фізичних осіб, нарахованого на суму орендної плати за цим Договором у розмірі та у порядку, встановленому законодавством.

При цьому суд вважає, що відповідачем правомірно, з урахуванням норм Податкового Кодексу України, під час нарахування орендної плати з суми нарахованої орендної плати, як податковим агентом платника податку, перераховано податок на прибуток фізичних осіб та утримано військовий збір.

При цьому, аналіз наведених вище норм закону, дає суду підстави для розірвання договору оренди, в звязку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати, визначеної договором у формі оранки та культивації присадибної ділянки Орендодавця.

Суду не надано належних та допустимих доказів виконання відповідачем таких істотних умов договору.

Суд не може прийняти до уваги посилання відповідача на відсутність звернень позивача за отриманням соломи, та неповідомлення ним про необхідність проведення оранки та культивації присадибної ділянки. Відсутність таких звернень, обовязковість подання яких не визначена умовами договору, не може бути підставою для невиконання відповідачем умов договору в цій частині. Саме відповідач за договором оренди взяв на себе такі зобов`язання, тому відсутність звернень позивача на вчинення певних дій не може бути розцінене судом, як невиконання позивачем умов підписаного договору.

Надані відповідачем докази на підтвердження проведення оранки та культивації у формі відомостей реєстрації талонів з книжки пайовика по відділенню за певні періоди не можуть бути належними доказами, що підтверджують надання таких послуг позивачу, у спосіб, передбачений законом та договором.

Таким чином, суд приходить до висновку про систематичну несплату визначеної Договором орендної плати в частині оранки та культивації земельної ділянки, поставки соломи, що являється підставою для задоволення позову в цій частині та розірвання договору оренди, укладеного між сторонами.

Крім того, посилання представника відповідача на те, що оранка та культивація присадибної ділянки Орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених Договором, а є додатковою безкоштовною послугою спростовуються змістом самого Договору (п. 5) та положеннями ст. 15 та Розділу 3 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, суд не може прийняти до уваги посилання відповідача на те, що відповідачем в односторонньому порядку збільшено розмір орендної плати та застосовано відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 4,69%, оскільки хоча таке право і передбачене Договором оренди, однак Договір передбачає, що рішення про збільшення орендної плати приймається Орендарем у формі наказу без укладання додаткової угоди. Водночас наказу про підвищення розміру орендної плати відповідачем суду не подано.

Керуючись ст.ст. 3, 5-8, 10, 57, 60, 88, 212 - 215 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс-Агро» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі без номеру та дати зі змінами та доповненнями, викладеними в Додатковій угоді, зареєстрованій 09.07.2009 року за № 04-09-126-03801, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс-Агро», зареєстрований 21.03.2005 року у Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру за № 04-05-126-01473

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс-Агро» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 640 (шістсот сорок) грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Дніпропетровської області через Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області шляхом подання в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Сорока О.В.