Миколаївський районний суд Одеської області
Справа№ 508/1184/16-ц РІШЕННЯ
04 квітня 2017 року Миколаївський районний суд Одеської області
В складі головуючого судді Горобця В.Л.
Секретаря Ніколаєвої А.Л.
Розглянувши у судовому засіданні в смт. Миколаївка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі,
ОСОБА_3 є власником земельної ділянки НОМЕР_2, площею 6,35 га, в масиві 24, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Настасіївської сільської ради Миколаївського району, Одеської області. Зазначене підтверджено державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3.
П. 36-39 укладеного між сторонами договору визначений порядок зміни умов договору і припинення його дії. П. 39 договору визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
25.02.2015 року державним реєстратором реєстраційної служби по Миколаївському району Березівського міжрайонного управління юстиції в Одеській області Молчановим Євгенієм Олексанровичем було здійснено реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 6,346 га кадастровий номер НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка на праві приватної власності належить ОСОБА_1. Договір оренди землі без номеру від 20.01.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, строк дії договору 10 років, орендар ОСОБА_2.
Строк дії договору від 07.12.2011 року який укладено між ТОВ "АГРОКОМ" та ОСОБА_5 на даний час не сплив. Договір оренди землі від 07.12.2011 року укладено в письмовій формі, здійснено його державну реєстрацію відповідно до чинного на момент укладення договору законодавства, ОСОБА_1 мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди землі, до якого додано копію державного акта про право власності на землю, підписано акт прийому-передачі земельної ділянки. Вказаний договір в судовому порядку недійсним, припиненим, розірваним не визнавався, в теперішній час виконується обома сторонами.
ОСОБА_1 не звертався до ТОВ "АГРОКОМ" з будь якими заявами про припинення укладеного 07.12.2011 року договору оренди, рішення про припинення договору, його розірвання, не приймалось, в судовому порядку договір недійсним не визнавався.
Позивач, представник ТОВ «Агроком» Смбатян А.Г., в судове засідання не з'явився, однак надав суду заяву, в якій позовні вимоги підтримує, просить їх задовольнити в повному обсязі та розглянути справу в його відсутність.
Відповідач ОСОБА_1, в судове засідання не з'явився повторно, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений своєчасно та належним чином. Після винесення рішення до суду надійшла заява від ОСОБА_1, про перенесення справи на іншу дату.
Відповідач ОСОБА_2, в судове засідання не з'явився повторно, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений своєчасно та належним чином.
Суд, ознайомившись з матеріалами справи, приходить до висновку про задоволення позовних вимог позивача, виходячим з наступного.
Так з матеріалів справи встановлено, що 20.01.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,346 га на 10 років, кадастровий номер ділянки НОМЕР_1, який зареєстрований у відділі Державного агенства земельних ресурсів у Миколаївському районі Одеської області ( а.с. 7 - 10 ). 07.12.2011 року позивач ТОВ «Агроком» уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з ОСОБА_1, який зареєструвано державною реєстраційною службою по Миколаївському району Березівського міжрайонного управління юстиції в Одеській області ( а.с. 14 - 16 ).
Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно ст. 57 ЦПК України, доказами є будь - які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Як вбачається з договору оренди землі від 07.12.2011 року, який укладено між позивачем та відповідачем, договір оренди землі зареєстрований у відділі Державного агенства земельних ресурсів у Миколаївському районі Одеської області. Також під час державної реєстрації договорів оренди землі згідно Постанови Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року, що діяла на момент вчинення правочину, пунктами 10-12 Порядку передбачена послідовність дій для реєстрації договору оренди земельної ділянки, згідно якої для висновку про можливість державної реєстрації спеціальним органом державної влади, якому надана відповідна компетенція з державної реєстрації договорів, проводиться комплексна перевірка наданих документів, у тому числі тексту редакції договору на відповідність закону, за результатами якої робиться висновок про відповідність договору чинному законодавству та можливості його державної реєстрації або про відмову в реєстрації.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до статті 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
У відповідності до ст. 5 Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право
володіння і користування земельною ділянкою.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
В силу ч. 1 ст. 210 ЦК України та ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і виходячи зі змісту статей 210, 640 ЦК України та ст.18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.
Відповідно до ст. 126 ЗК України право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З 2013 року державну реєстрацію прав на земельні ділянки покладено на Укрдержреєстр, повноваження якого закріплено в Положенні про Державну реєстраційну службу, затвердженому Указом Президента України від 06 квітня 2011 року за № 401/2011, тобто Державний земельний кадастр функціонує паралельно із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.
Діяльність органів державної реєстрації речових прав з 01 січня 2013 року регулює Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ч. 1 ст. 9 якого передбачено право державного реєстратора запитувати від органів виконавчої влади відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у т.ч. на земельні ділянки.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором реєстраційної служби по Миколаївському району Березівського міжрайонного управління юстиції в Одеській області Молчановим
Євгенієм Олексанровичем було зареєстровано речове право на підставі договору оренди земельної ділянки площею 6,346 га, кадастровий номер НОМЕР_1, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що укладений 20.01.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , номер запису про інше речове право 8901112.
Згідно ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний, зокрема, при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки та не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
В свою чергу орендар земельної ділянки відповідно до ст. 25 зазначеного закону має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону, що закріплено уст.27 Закону України «Про оренду землі».
Згідно ч. 1 ст. 1 Протоколу № 11 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16 квітня 2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч. 3 статті 152 Земельного кодексу України шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобіганню вчинення дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсним рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших передбачених законом способів.
Таким чином, відпо відачі, укладаючи другий договір оренди земельної ділянки, фактично порушили право ТОВ "АГРОКОМ" на володіння і користування орендованою за чинним договором оренди земельною ділянкою, що був укладений раніше, позбавивши ТОВ "АГРОКОМ" права самостійного господарювання на землі, отримання продукції і доходів. Більш того, існування одночасно двох правочинів та зобов'язань щодо одного об'єкту договору суперечить законодавству України. Отже, зважаючи на те, що право оренди попереднього орендаря підлягає захисту на рівні із правом власності, суд вважає, що дії відповідачів при укладанні договору суперечили Закону України «Про оренду землі», а відповідно і порушені права ТОВ "АГРОКОМ" підлягають захисту.
Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
Відповідно п. 8 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державний реєстратор: під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію ( довідки, копії документів тощо ), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.
Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі наявних суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно у державній реєстрації прав може бути відмовлено, а відповідно до ч. 2 ст. 24 зазначеного вище Закону за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
Згідно роз'яснення Державної реєстраційної служби України № 2951/05-15-13 від 06 серпня 2013 року "Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами" з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку державний реєстратор повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, які здійснювали їх державну реєстрацію до 01 січня 2013 року.
В даному випадку речове право, що виникло раніше, реєструвалось в Держземагенстві, але реєстратор не перевірив наявності іншого речового права, хоча у нього було достатньо можливостей для з'ясування всіх обставин та відмови у здійсненні державної реєстрації оспорюваного договору.
Згідно ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду, зокрема, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства,
його моральним засадам.
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Згідно ст. 88 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню також судові витрати, з кожного по 689 гривень 00 копійок, понесені при зверненні до суду з позовною заявою.
Керуючись ст. ст. 15, 88, 213, 214, 215, 217, 218, 294 ЦПК України, ст.ст. 15, 203, 215, 638 ЦК України, ст. ст. 13, 15, 18, 20, 21 Закону України «Про оренду землі» суд,-
Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі - задовольнити.
Визнати недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,346 га, яка знаходиться на території Настасіївської
сільської ради, Миколаївського району, Одеської області, кадастровий номер:
НОМЕР_1, що укладений 20 січня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, інше речове право, який зареєстровано реєстратором реєстраційної служби по Миколаївському району Березівського міжрайонного управління юстиції в Одеській області Молчановим Євгенієм Олексанровичем за номером: 8901112.
Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області протягом 10 днів з дня його проголошення через Миколаївський районний суд Одеської області, а стороною, що не була присутня в судовому засіданні з дня отримання копії рішення.

Суддя: В.Л. Горобець