Ухвала

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 квітня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Ткачука О.С.,

суддів: Висоцької В.С. Кафідової О.В.,

Умнової О.В., Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом фермерського господарства «Сербин» до ОСОБА_3, фермерського господарства «Велетень плюс», третя особа - державний реєстратор Світловодського відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, про продовження дії договору оренди на новий строк та визнання недійсним договору оренди землі, за касаційною скаргою фермерського господарства «Сербин» на рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 25 травня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2015 року фермерське господарство «Сербин» (далі - ФГ «Сербин») звернулося до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 01 лютого 2010 року між ним та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,96 га, яка знаходиться на території Павлівської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області. 22 жовтня 2010 року цей договір було зареєстровано у Світловодському міськрайонному відділі Кіровоградської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (далі - Світловодський МРВ Кіровоградської РФ ДП «ЦДЗК»). Строк дії договору визначено терміном на 5 років. За весь час дії договору претензій чи нарікань щодо виконання умов договору не було, повідомлень про небажання продовжувати дію договору від ОСОБА_3 позивач не отримував. Відповідно до п. 8 договору оренди після закінчення строку його дії він пролонгується на новий строк. Крім того, 18 вересня 2015 року ФГ «Сербин» направило ОСОБА_3 лист повідомлення про бажання продовжити договір оренди та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 лютого 2010 року. Позивач і надалі продовжує користуватися спірною ділянкою відповідно до умов договору оренди, належним чином сплачує оренду плату, а тому вважає договір оренди продовженим. Проте, 18 жовтня 2015 року між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Велетень плюс» (далі - ФГ «Велетень плюс») було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, який 23 жовтня 2015 року був зареєстрований у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Позивач вважає такі дії відповідачів протиправними, а договір оренди від 23 жовтня 2015 року таким, що суперечить нормам цивільного та земельного законодавства.

Враховуючи викладене, ФГ «Сербин» просило: визнати укладений між ним та ОСОБА_3 договір оренди землі від 01 лютого 2010 року таким, що є фактично пролонгованим з 22 жовтня 2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто до 22 жовтня 2022 року; визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Велетень Плюс» 18 жовтня 2015 року та зареєстрований 23 жовтня 2015 року; зобов'язати Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір про оренду землі, який укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Сербин»; виключити з державного реєстру речових прав договір оренди землі, який укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Велетень Плюс».

Рішенням Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року позов задоволено. Договір оренди землі від 01 лютого 2010 року, укладений між ФГ «Сербин» та ОСОБА_3, зареєстрований 22 жовтня 2010 року, визнано таким, що є фактично пролонгованим з 22 жовтня 2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто до 22 жовтня 2022 року. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Велетень Плюс» 18 жовтня 2015 року, зареєстрований 23 жовтня 2015 року. Зобов'язано Світловодський відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір між ОСОБА_3 та ФГ «Сербин» від 01 січня 2010 року про оренду землі, виключивши з державного реєстру речових прав визнаний судом недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Велетень Плюс».

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 25 травня 2016 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі ФГ «Сербин», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України (далі - ЦПК України) від 18 березня 2014 року.

Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відсутні правові підстави для продовження укладеного з позивачем договору оренди на новий строк. Разом з тим, орендодавець уклав договір оренди з новим орендарем і цей договір пройшов державну реєстрацію.

Проте з таким висновком суду апеляційної інстанції погодитися неможна з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

За наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд, у відповідності до п. 2 ч. 1 ст. 307 ЦПК України, має право скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити рішення по суті позовних вимог.

Підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є неправильно встановлені фактичні обставини справи, що полягає у неповному з'ясуванні судом обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків суду обставинам справи (ст. 309 ЦПК України).

Таким вимогам закону рішення апеляційного суду не відповідає.

Судом встановлено, що 01 лютого 2010 року між ФГ «Сербин» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,96 га, яка знаходиться на території Павлівської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області. 22 жовтня 2010 року цей договір було зареєстровано у Світловодському МРВ Кіровоградської РФ ДП «ЦДЗК». Строк дії договору визначено терміном на 5 років (а. с. 10-11).

Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 01 лютого 2010 року спірна земельна ділянка площею 3,96 га, передана ОСОБА_3 у користування ФГ «Сербин» (а. с. 12).

Судом також встановлено, що позивач 18 вересня 2015 року направив на адресу ОСОБА_3 лист з пропозицією про продовження терміну дії договору від 01 лютого 2010 року та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди від 01 лютого 2010 року на новий термін, що підтверджено копією рекомендованого відправлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_3, описом вкладення у цінний лист та квитанцією про оплату цінного листа від 18 вересня 2015 року.

При цьому, ОСОБА_3 у судовому засіданні апеляційного суду підтвердив, що сам отримав повідомлення від позивача про намір продовжити договір оренди своєї земельної ділянки.

21 вересня 2015 року ОСОБА_3 направив ФГ «Сербин» повідомлення про припинення договору оренди земельної ділянки, що підтверджується квитанцією про почтове відправлення.

18 жовтня 2015 року ОСОБА_3 уклав договір оренди земельної ділянки з ФГ «Велетень плюс» строком на сім років. Того ж дня між ФГ «Велетень плюс» та ОСОБА_3 було складено акт приймання-передачі земельної ділянки та акт приймання-передачі межових знаків на зберігання. 23 жовтня 2015 року даний договір було зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Статтею 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Частинами 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Вказаний висновок узгоджується із правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року.

Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд дійшов висновку, що ОСОБА_3 було належним чином у місячний строк після закінчення договору оренди повідомлено ФГ «Сербин» про відмову від укладення договору оренди.

Разом з тим, відповідно до відповіді начальника поштового відділення с. Павлівка Світловодського району Кіровоградської області на адресу ФГ «Сербин» направлявся рекомендований лист ОСОБА_3, проте вручений адресату не був та після закінчення терміну зберігання повернутий відправнику.

Таким чином, апеляційний суд не надав належної правової оцінки тому, що вказане вище повідомлення було надіслано, але не вручено орендарю.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку, що ОСОБА_3 відповідно до норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та договору оренди від 22 жовтня 2010 року було повідомлено ФГ «Сербин» про намір розірвати цей договір оренди, а також не вказав, якими належними та допустимими доказами підтверджено такі обставини.

Разом з тим, апеляційним судом не надано належної правової оцінки доводам позивача, що він і надалі продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, а також своєчасно сплачує орендну плату.

Таким чином, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у місцевому суді, суд апеляційної інстанції всупереч вимогам статей 213, 214, 303, 304 ЦПК України на вищенаведені положення закону та обставини справи уваги не звернув, не дослідив усіх доказів, які містяться у матеріалах справи, не витребував нових доказів на підтвердження або спростування заявлених вимог, а тому дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позову.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, ухвалене апеляційним судом рішення - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених ч. 3 ст. 338 ЦПК України.

Керуючись статтями 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу фермерського господарства «Сербин» задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 25 травня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.С. Ткачук

Судді: В.С. Висоцька

О.В.Кафідова

О.В.Умнова

І.М. Фаловська