Справа №473/3872/16-ц 11.05.2017 11.05.2017 11.05.2017
Провадження №22-ц/784/1026/17
Справа № 473/3872/16-ц
Провадження №22-ц/784/1026/2017 Головуючий в першій інстанції: Старжинська О.Є.
Категорія 23 Доповідач в апеляційній інстанції Лівінський І.В.
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

11 травня 2017 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого Лівінського І.В.,

суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем судового засідання Андрієнко Л.Д.,

за участі: представника позивача ОСОБА_3,

представника відповідачів ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за апеляційною скаргою

ОСОБА_5

на рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 21 березня 2017 року

за позовом

приватного підприємства «Укрінтерпостача» (далі - ПП «Укрінтерпостача») до ОСОБА_5, приватного підприємства сільськогосподарського підприємства (далі - ППСП) «Агро-Дар-Вознесенськ» про визнання договору оренди земельних ділянок недійсним,

в с т а н о в и л а:

В грудні 2016 року ПП «Укрінтерпостача» звернулось з позовом, який в подальшому уточнило, до ОСОБА_5, ППСП «Агро-Дар-Вознесенськ» про визнання договору оренди земельних ділянок недійсним.

Позивач зазначав, що 28 жовтня 2006 року уклав з ОСОБА_5 договір оренди чотирьох земельних ділянок, загальною площею 4,4354 га, в тому числі і земельні ділянки площами 3,6461 га та 0,61 га, які належать відповідачці та розташовані в межах території Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області, строком на десять років. Цей договір 9 січня 2008 року було зареєстровано у Державному реєстрі земель Вознесенським реєстраційним округом. 14 листопада 2016 року відповідачка уклала з ППСП «Агро-Дар-Вознесенськ» інший договір оренди двох земельних ділянок площами 3,6461 га та 0,6100 га строком на десять років.

Посилаючись на те, що ОСОБА_5 в період дії договору оренди від 28 жовтня 2006 року незаконно уклала інший договір оренди з ППСП «Агро-Дар-Вознесенськ», що суперечить вимогам здійснення державної реєстрації речових прав, моральним засадам суспільства та порушує його право, як орендаря, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельних ділянок, укладений між відповідачкою та ППСП «Агро-Дар-Вознесенськ» 14 листопада 2016 року.

Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 21 березня 2017 року позов задоволено. Постановлено визнати недійсним договір оренди земельних ділянок, укладений 14 листопада 2016 року між ОСОБА_5 та ППСП «Агро-Дар-Вознесенськ». Крім того, суд розподілив судові витрати.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5 посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального права просила рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які приймали участь у справі, дослідивши докази по справі в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Так, із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 належать на праві власності чотири земельні ділянки, площами 3,6461 га, 0,61 га, 0,17 га та 0,0054 га, які розташовані в межах території Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області.

28 жовтня 2006 року ОСОБА_5 уклала з ПП «Укрінтерпостача» договір оренди вказаних земельних ділянок строком на десять років. Цей договір оренди ПП «Укрінтерпостача» зареєструвало у Державному реєстрі земель 9 січня 2008 року (а.с. 5-7).

Як вбачається з пояснень представника відповідачів в судовому засіданні апеляційного суду, після укладення договору оренди від 28 жовтня 2006 року, того ж дня земельні ділянки були передані ОСОБА_5 орендарю - ПП «Укрінтерпостача», на підставі акту приймання-передачі.

Зазначені обставини передачі земельних ділянок 28 жовтня 2006 року підтвердив також представник ПП «Укрінтерпостача».

Згідно ч. 1 ст. 61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню.

Отже, ПП «Укрінтерпостача» почав використовувати земельні ділянки, які передані йому в оренду власником з 28 жовтня 2006 року.

В пункті 8 цього договору зазначено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 34 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом.

13 жовтня 2016 року ОСОБА_5 звернулась із заявою на адресу ПП «Укрінтерпостача», в якій виклала прохання повернути їй земельні ділянки у зв'язку із закінченням дії договору 28 жовтня 2016 року (а.с. 55), на що отримала письмову відмову, яка обґрунтована тим, що строк дії договору закінчиться 9 січня 2018 року з посиланням на дату реєстрації договору оренди (а.с. 56).

14 листопада 2016 року ОСОБА_5 уклала з ППСП «Агро-Дар-Вознесенськ» договір оренди земельних ділянок площами 3,6461 га, 0,61 га, строком на 10 років, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 26 листопада 2016 року (а.с. 21-24, 35).

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що спірний договір оренди земельних ділянок від 14 листопада 2016 року, укладено відповідачами під час дії договору від 28 жовтня 2006 року, за яким відлік строку оренди розпочався з моменту його державної реєстрації, тобто з 9 січня 2008 року.

Однак з таким висновком погодитись не можна.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до пункту 40 спірного договору оренди земельних ділянок від 28 жовтня 2006 року договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Будь-яких застережень, щодо початку відліку строку оренди з моменту державної реєстрації, вказаний договір не містить.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Отже, оскільки ОСОБА_5 та ПП «Укрінтерпостача» дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельних ділянок, скріпивши 28 жовтня 2006 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

До того ж, саме з 28 жовтня 2006 року ПП «Укрінтерпостача» використовує земельні ділянки, передані йому в оренду.

За такого, колегія суддів вважає, що відлік строку оренди, за договором, укладеним між ОСОБА_5 та ПП «Укрінтерпостача», має починатись з моменту його укладення, тобто з 28 жовтня 2006 року. А тому, строк дії цього договору закінчився 28 жовтня 2016 року.

Таким чином, доводи позивача про те, що спірний договір оренди земельних ділянок від 14 листопада 2016 року, укладено відповідачами до закінчення строку договору оренди від 28 жовтня 2006 року, суперечать встановленим обставинам справи.

Доводи позивача про те, що ПП «Укрінтерпостача» на час укладення спірного договору оренди від 14 листопада 2016 року продовжувало користуватись земельними ділянками, які йому було передано за договором оренди 2006 року, не можуть бути достатньою підставою для визнання спірного договору оренди недійсним.

Так, правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Як вбачається з пояснень представника позивача, ОСОБА_5 та ПП «Укрінтерпостача» не дотримались вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо поновлення договору, оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Тому, ПП «Укрінтерпостача» не має переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованими земельними ділянками орендарем не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що при укладенні договору оренди земельних ділянок від 14 листопада 2016 року відповідачі не порушили права ПП «Укрінтерпостача», як орендаря за договором від 28 жовтня 2006 року, строк якого закінчився 28 жовтня 2016 року, а тому підстави для визнання спірного договору оренди недійсним відсутні.

При цьому колегія вважає, що до спірних правовідносин не може застосовуватись правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 18 січня 2017 року (справа № 6-2777цс16), в якій визначено, що строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення, оскільки такий висновок зроблено стосовно договору, в якому містилось пряме застереження щодо початку відліку строку оренди з моменту державної реєстрації цього договору.

Також судом першої інстанції помилково застосовано правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 13 червня 2016 року (справа № 6-643цс16), оскільки у справі, яка переглядалась Верховним Судом України, порівняно з даною справою, наявні різні фактичні обставини.

Суд першої інстанції не звернув належної уваги на зазначені обставини справи та вимоги матеріального права, тому рішення підлягає скасуванню на підставі п. 3, 4 ст. 309 ЦПК України, з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до положень ч.ч. 1, 5 ст. 88 ЦПК України з позивача на користь апелянта ОСОБА_5 підлягає стягненню 1515 грн. 80 коп. судового збору, сплаченого апелянтом.

Керуючись статями 303, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 21 березня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову приватного підприємства «Укрінтерпостача» до ОСОБА_5, приватного підприємства сільськогосподарського підприємства «Агро-Дар-Вознесенськ» про визнання договору оренди земельних ділянок недійсним відмовити.

Стягнути з приватного підприємства «Укрінтерпостача» на користь ОСОБА_5 1515 грн. 80 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але протягом двадцяти днів може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий І.В. Лівінський

Судді В.В. Коломієць

Н.О. Шаманська