21 вересня 2017 року Селидівський міський суд Донецької області у складі головуючого судді Владимирської І.М., при секретарі Склярук О.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Селидове в порядку заочного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, зобовязання повернути нежитлове приміщення, -
Позивач ОСОБА_1 01.08.2017 року звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та зобовязання повернути нежитлове приміщення, в якому зазначила, що 01.04.2015 року між нею та відповідачем було укладено договір оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90, що належить позивачу на праві власності на підставі судового рішення № 2-245-2008 від 21.02.2008 року та зареєстрованого в Селидівському бюро технічної інвентаризації 21.04.2008 року під реєстраційним № 9374147. Зазначила, що між позивачем та ОСОБА_3 було укладено попередній Договір купівлі-продажу вищевказаного нежитлового приміщення, у звязку з чим, 05.10.2016 року ОСОБА_2 було направлено повідомлення про припинення дії договору у звязку з відчуженням приміщення. Відповідач з грудня 2016 року орендоване приміщення не звільнила та перестала сплачувати орендну плату. Просить суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 01.04.2015 року, зобов'язати відповідача повернути надане їй у користування на підставі договору оренди приміщення та стягнути з відповідача на користь позивача понесені судові витрати.
Позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_4 у судове засідання не з'явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, надали заяви про слухання справи у їх відсутність, на позовних вимогах наполягають, проти винесення заочного рішення у справі не заперечували.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилася, про день, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Згідно ст. ст. 169, 224 ЦПК України суд вважає можливим розглянути справу у порядку заочного провадження у відсутність відповідача з дотриманням вимог, встановлених законом, за згодою позивача на розгляд справи в порядку заочного провадження.
Суд, вивчивши та дослідивши матеріали справи, повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, розглянувши справу в межах заявлених вимог, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Ухвалою від 21.02.2008 року Селидівський міський суд Донецької області у справі № 2-245-2008 визнав мирову угоду, згідно якої визнано за ОСОБА_1 право власності на 23/40 частки приміщення магазину розташованого за адресою: Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90.
Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 18580467, виданого 21.04.2008 року Селидівським бюро технічної інвентаризації, за ОСОБА_1 проведено реєстрацію права власності на 23/40 частки нежитлової будівлі, приміщення магазину за адресою: Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90.
Згідно ст. 525, 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх умов договору. Істотними умовами є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
В судовому засіданні встановлено, що 01.04.2015 року між ОСОБА_1 в особі ОСОБА_4, що діє на підставі довіреності посвідченої приватним нотаріусом Селидівського міського нотаріального округу Донецької області (Орендодавець) та ОСОБА_2 (Орендар), підписаний договір оренди нежитлового приміщення. Відповідно до п.п. 1.1. п. 1 Договору, його предметом є нежитлове приміщення магазину площею 48,3 кв.м., що розташоване за адресою: Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90.
Відповідно до акту приймання-передачі в оренду нежитлового приміщення від 01.04.2015 року, ОСОБА_1 в особі ОСОБА_4, що діє на підставі довіреності посвідченої приватним нотаріусом Селидівського міського нотаріального округу Донецької області, передала ОСОБА_2 нежитлове приміщення магазину площею 48,3 кв.м., що розташоване за адресою Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90.
Так, у відповідності до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно пункту 3 Договору, орендна плата по договору сплачується незалежно від результатів господарської діяльності орендаря щомісячно до 7 числа поточного місяця на рахунок Орендодавця відкритого в ПАТ «КБ «Приватбанк» у розмірі 300 грн. 00 коп. на місяць.
Згідно п.п. 6.1. п. 6 Договір вступає в силу з дня підписання і діє до 01 жовтня 2016 року.
Підпунктом 6.2 п. 6 Договору сторони домовилися, що якщо за 3 місяці до спливу строку оренди жодна з сторін письмово не заявить про небажання продовжувати договір, він вважається подовженим на тих самих умовах і на той самий строк.
Як вбачається з матеріалів справи та наданих позивачем доказів, договір оренди нежитлового приміщення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був двічі автоматично пролонгований, а саме до 01.04.2017 року.
Судом встановлено, що 10.05.2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване за адресою Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90.
Згідно ч. 2 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
В пункті 5 Договору оренди нежитлового приміщення, сторони досягли згоди, що дія договору припиняється зокрема: 5.1.2. у звязку з відчуженням приміщення, що є предметом договору оренди; 5.2 договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендодавця, якщо Орендар не сплачує орендну плату більше трьох місяців підряд.
Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов'язання в натурі.
Щодо розірвання договору оренди нежитлового з підстав укладання між позивачем та ОСОБА_3 попереднього Договору купівлі-продажу від вищевказаного нежитлового приміщення 10.05.2016 року, суд вважає дані доводи позивача необґрунтованими, виходячи з наступного.
Відповідно до статей 209 та 210 ЦК України нотаріальне посвідчення та державна реєстрація правочинів здійснюється у випадках встановлених законом. Нотаріальне посвідчення окрім того, може бути здійснено також на вимогу фізичної чи юридичної особи, яка є стороною відповідного правочину.
Частиною 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій форм».
Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обовязковим.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України).
Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України «Про нотаріат»
З наведеного вбачається висновок щодо обовязковості нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири, будинку, земельної ділянки та іншої нерухомості.
Згідно зі ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Нікчемний договір не породжує тих прав і обовязків, настання яких бажали сторони, й визнання такого договору недійсним судом не вимагається.
Правові наслідки недійсності договору передбачені ст. 216 ЦК України.
Положення ст. 216 ЦК України застосовуються також при вирішенні вимог про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 18 січня 2017 р. у справі № 6-648цс16).
З огляду на те, що позивачем не наданого суду жодного доказу з приводу укладення з ОСОБА_5 попереднього Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90, посвідченого нотаріально, суд вважає, що такий правочин є нікчемним і не породжує прав і обовязків та в свою чергу не може бути підставою для розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 01.04.2015 року в аспекті п.п. 5.1.2. «Відчуженням приміщення, що є предметом договору оренди».
Частиною 2 ст. 651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобовязання сторін припиняються.
Зокрема, ст. 793 ЦК України передбачає, що договір найму або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права і виконувати свої обов'язки відповідно до договору (ст. 631 ЦК України).
Як вбачається з наданої позивачем роздруківки по надходженням грошових коштів по особовому рахунку відкритого в ПАТ «КБ «Приватбанк» останній платіж відповідачем ОСОБА_2 у сумі 300 грн. 00 коп. було здійснено 14.11.2016 року.
У звязку з чим, суд приходить до висновку, що ОСОБА_2І не сплачується орендна плата більше трьох місяців підряд, що в свою чергу є підставою для розірвання договору оренди відповідно до п.п. 5.2. Договору.
Оцінивши представлені в силу ст. 60 ЦПК України докази, вивчивши матеріали справи, законодавство, що регулює дані правовідносини, дійшов до висновку, що відповідач ОСОБА_2 в однобічному порядку не виконує покладені на неї договором зобовязання по орендній платі більше трьох місяців підряд, що в свою чергу є підставою для розірвання договору оренди відповідно до п.п. 5.2. Договору, а тому позовні вимоги позивача обґрунтовані і підлягають задоволенню.
У відповідності зі ст.79 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, повязаних з розглядом справи.
Згідно зі ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.
В судовому засіданні документально підтверджені витрати позивача на сплату судового збору у розмірі 640 грн. 00 коп., які підлягають стягненню з відповідача ОСОБА_2 на користь позивача.
На підставі вищезазначеного та керуючись ст. ст. 16, 209, 210, 216, 220, 525, 526, 628, 629, 631, 635, 638, 651, 653, 657, 759, 793 ЦК України, ст. ст. 76, 79, 88, 213-215, 224-226 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, зобовязання повернути нежитлове приміщення задовольнити частково.
Розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 01 квітня 2015 року, що укладений між орендодавцем ОСОБА_1 до орендарем ОСОБА_2.
Зобовязати ОСОБА_2 повернути орендоване нею нежитлове приміщення площею 48,3 кв.м., яке розташоване за адресою: Донецька область, м. Гірник, вул. Центральна, 90, ОСОБА_1, яка є власником даного приміщення на підставі рішення Селидівського міського суду Донецької області № 2-245-2008 від 21.02.2008 року та зареєстрованого в Селидівському бюро технічної інвентаризації 21.04.2008 року під реєстраційним № 9374147
Стягнути з ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) на користь ОСОБА_1 витрати, повязані зі сплатою судового збору у розмірі 640 (шістсот сорок) грн. 00 коп.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданої протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Суддя І.М. Владимирська