06.03.2017 Провадження №2/389/1106/16
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 березня 2017 року Знамянський міськрайонний суд

Кіровоградської області

у складі: головуючого судді Савельєвої О.В.,

при секретарі Солонько К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Знамянка Кіровоградської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Пантазіївське», третя особа управління Держгеокадастру у Знамянському районі Кіровоградської області, про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі без номеру та дати, що укладений між нею та ТОВ «Пантазіївське».

Позовні вимоги, уточнені під час розгляду справи обґрунтувані тим, що згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії KP №000323, який виданий на підставі розпорядження голови Знам'янської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.01.2008, вона є власником земельної ділянки площею 5,3432 га, яка розташована на території Пантазіївської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, з кадастровим номером №:02:000:0403. З моменту набуття права власності вона погодилася на те, що TOB «Пантазіївське» буде орендувати вказану землю, але безпосередньо самого договору оренди особисто не підписувала. У 2016 році вона звернулася до TOB «Пантазіївське» з вимогою про надання їй договору оренди землі або перегляду умов його укладення, так як зрозуміла, що відповідно до зростання цін, тарифів, інфляції та індексації орендар мав збільшувати розмір орендної плати відповідно до вищевказаних показників. Після того, як їй надали договір про оренду землі, встановила, що в ньому відсутня дата укладення і підписаний він іншою особою. За змістом договору вартість земельної ділянки станом на 2012 рік складала 142934 грн. і відповідно орендна плата вноситься орендарем щорічно у вигляді грошової, натуральної та відробітної форм у розмірі 3,5% від грошової оцінки, що становить 5002 грн. 69 коп. Вказаний розмір орендної плати, яку їй сплачував орендар, є значно нижчим, ніж реальна оцінка земельної ділянки. Жодного перерахунку орендної плати орендарем не проводилося. Згідно з уточненим розрахунком нормативної грошової оцінки земельної ділянки, станом на 01.01.2016 загальна нормативна грошова оцінка угідь складає 214221 грн. при коефіцієнті індексації 4,796. Тобто, за умовами договору оренди землі, відповідач мав сплатити тільки у 2016 році орендну плату у розмірі 7494 грн. 73 коп. До ТОВ «Пантазіївське» вона подала письмову заяву з вимогою розірвання договору, так як він є недійсним, оскільки вона його не підписувала і згоди на викладені в ньому умови не надавала. Жодної відповіді до моменту звернення до суду за захистом своїх прав так і не отримала. Вважає, що розмір недоплати орендної плати зі сторони орендаря за 2015-2016 роки складає 3730 грн. 09 коп. Крім того, з урахуванням індексів інфляції за період з 2011 року по 2016 рік сума недоплати орендної плати складає 5058 грн. 92 коп. Таким чином, конкретне невиконання та порушення істотних умов договору є підставою для його розірвання. Вважає, що вищезазначені факти підробки її підпису у договорі оренди земельної ділянки, а також відсутність дати його укладення порушують її права як власника щодо вільного користування та розпорядження власним майном.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, посилаючись на обставини викладені у позовній заяві.

Представник відповідача у судовому засіданні позовні вимоги не визнала. Вважає їх безпідставними і не обґрунтованими, просить відмовити у їх задоволенні. Вказала, що між ОСОБА_1 як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю «Пантазіївське» як орендарем був укладений договір оренди землі загальною площею 5,3432 га ріллі, яка розташована на території Пантазіївської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області, строком на 7 років. Зазначений договір зареєстрований у відділі Держкомзему в Знам'янському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.04.2012 за реєстраційним №01572. Орендну плату за користування земельною ділянкою ОСОБА_1 відповідно до умов договору отримувала вчасно. Письмових звернень щодо розрахунків на адресу товариства не надходило. Своїм підписом у договорі оренди ОСОБА_1, засвідчила свою волю на укладення договору оренди земельної ділянки, тому її волевиявлення як учасника правочину було вільним і відповідало її внутрішній волі. З цього слідує, що з моменту реєстрації договору оренди землі пройшло більше 4 років, за кожен рік позивач отримувала відповідну плату і вже отримала її й за 2016 рік, тобто можна зробити висновок, що позивач, отримуючи плату за земельну ділянку, розуміла, що договір є дійсним і продовжує свою дію і своїми діями, а саме отримуючи плату підтвердила, що згодна на дію цього договору та користування TOB «Пантазіївське» земельною ділянкою протягом часу на який його було укладено. Отже, враховуючи, що договір оренди землі був підписаний позивачем, орендна плата вносилася своєчасно і у повному обсязі відповідно до чинного законодавства та умов договору, представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, та дослідивши матеріали справи у їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії KP №000323, який виданий на підставі розпорядження голови Знам'янської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.01.2008, належить на праві власності земельна ділянка площею 5,3432 га в межах згідно з планом, розташована на території Пантазіївської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер №:02:000:0403 (а.с.12).

Між ОСОБА_1 як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю «Пантазіївське» як орендарем був укладений договір оренди землі, за яким, в оренду останньому передано земельну ділянку площею 5,3432 га ріллі, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії KP №000323 (а.с.48-54).

Вказаний договір зареєстрований у відділі Держкомзему в Знам'янському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.04.2012 за реєстраційним №01572.

За пунктом 4 договору оренди, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2012 становить 142934 грн.

Договір сторонами укладено на 7 років. Орендна плата за умовами договору вноситься орендарем щорічно у вигляді грошової, натуральної та відробіткової форми у розмірі 3,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5002 грн. 69 коп. (п.9).

Умовами договору оренди також визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року.

Згідно з п.12 договору оренди, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами та в інших випадках передбачених законом.

Пунктом 35 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

У п.37 договору зазначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно з п.38 договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Згідно з уточненим розрахунком нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки, її нормативна грошова оцінка в цінах 1995 року складала 44667 грн. (грошова оцінка земельної ділянки збільшена на коефіцієнт 1,756 відповідно до Постанови КМУ №1185 від 31.10.2011). Проіндексована нормативна грошова оцінка станом на 01.01.2016 становить 214221 грн. (а.с.10).

З розрахунку орендної плати ОСОБА_1, нарахованої за оренду земельної ділянки площею 5,3432 га за період з 2011 року по 2016 рік включно, представленого до суду ТОВ «Пантазіївське», вбачається наступне (а.с.32).

Стосовно розміру орендної плати за 2011 рік:

- станом на 01.01.2011 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, виходячи з домовленості сторін в цінах на 01.01.1995 складала 25437 грн., коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки становив 3,2, отже, проіндексована грошова оцінка складала 81398 грн. (25437х3,2), розмір орендної плати складав 3,5% від нормативної грошової оцінки, відтак розмір нарахованої орендної плати за 2011 рік становив 2848 грн. 94 коп. (81398х0,035).

Стосовно розміру орендної плати за 2012-2014 роки:

- станом на 01.01.2012 нормативна грошова оцінка складала 44668 грн. (грошова оцінка земельної ділянки збільшена на коефіцієнт 1,756 відповідно до Постанови КМУ №1185 від 31.10.2011, тобто 25437х1,756), коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки становив 3,2, отже проіндексована грошова оцінка складала 142938 грн. (44668х3,2), розмір орендної плати складав 3,5% від нормативної грошової оцінки, відтак розмір нарахованої орендної плати в 2012-2014 роках становив 5002 грн. 82 коп. (142932х0,035).

Стосовно розміру орендної плати за 2015 рік:

- станом на 01.01.2015 нормативна грошова оцінка складала 44668 грн. (грошова оцінка земельної ділянки збільшена на коефіцієнт 1,756 відповідно до Постанови КМУ №1185 від 31.10.2011, тобто 25437х1,756), коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки становив 3,997, отже проіндексована грошова оцінка складала 178538 грн. (44668х3,997), розмір орендної плати складав 3,5% від нормативної грошової оцінки, відтак розмір нарахованої орендної плати за 2015 рік становив 6248 грн. 83 коп. (178538х0,035).

Стосовно розміру орендної плати за 2016 рік:

- станом на 01.01.2016 нормативна грошова оцінка складала 44668 грн. (грошова оцінка земельної ділянки збільшена на коефіцієнт 1,756 відповідно до Постанови КМУ №1185 від 31.10.2011, тобто 25437х1,756), коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки становив 4,7964, отже проіндексована грошова оцінка 214246 грн. (44668х4,7964), розмір орендної плати складав 3,5% від нормативної грошової оцінки, відтак розмір нарахованої орендної плати за 2016 рік становив 7498 грн. 60 коп. (214246х0,035).

Наявні в матеріалах справи платіжні відомості, видаткові касові ордери, накладні, свідчать про те, що ОСОБА_1 протягом 2011-2016 років отримувала за оренду земельної ділянки від ТОВ «Пантазіївське» орендну плату як у грошовому виразі, так і в натуральній формі, в розмірах, які відображені у зазначеному вище розрахунку орендної плати, за вирахуванням відповідних податків (а.с.55-195).

Таким чином судом встановлено, що фактично ТОВ «Пантазіївське» сплатило ОСОБА_1 оренду плату за користування земельною ділянкою за період 2011-2016 роки в сумі, відображеному в розрахунку, і заборгованість по орендній платі перед позивачем у орендаря відсутня.

Представником позивача зазначені обставини в ході судового розгляду не спростовані. Також не спростовані і надані відповідачем на підтвердження своїх заперечень письмові докази, зокрема щодо нарахування і виплати орендної плати за період 2011-2016 років як у грошовій, так і в натуральній формах.

Разом з цим, представник позивача в судовому засіданні відзначив, що розрахунок орендної плати наданий відповідачем є невірним, не відповідає умовам договору. При цьому, надати власний розрахунок орендної плати з метою спростування порядку нарахування, наведеного ТОВ «Пантазіївське», представник позивача в ході судового розгляду не спромігся.

Безпідставними є і зауваження представника позивача щодо завищеного розміру продукції, яка передавалася позивачу від ТОВ «Пантазіївське» в рахунок орендної плати в натуральному виразі. Посилаючись на завищену вартість отриманої натуральної продукції в рахунок орендної плати, представник позивача не навів ні ринкових цін на ці продукти за відповідні роки, ні різниці, на яку, як він вважає, завищена вартість продуктів. До того ж, суд зауважує, що позивач мала можливість відмовитись від отримання орендної плати в натуральній формі та витребувати її, наприклад, у грошовій формі, що не суперечить умовам договору оренди землі.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також укладеним між сторонами договором оренди землі.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-ХІV.

Згідно зі статями 13, 14, 19 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі», орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є суттєвими умовами договору оренди землі.

Після досягнення сторонами домовленості з питань орендної плати та інших істотних умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», підписання договору оренди та його реєстрації він набуває чинності та може бути змінений лише за взаємною згодою сторін, у тому числі й у частині розміру орендної плати. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст.792 ЦК України, ст.ст.23, 30 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди, а розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін (ст.23 Закону України «Про оренду землі»).

Статтями 24, 25 Закону «Про оренду землі» передбачені права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (п.«д» ч.1 ст.141 Земельного кодексу України).

Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 №6-146цс12, яку згідно зі ст.360-7 ЦПК України суди мають враховувати при застосуванні таких норм права.

За змістом статей 626, 628, 629, 651 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

На час укладення договору грошова оцінка землі була визначена згідно Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995.

Постановою Кабінету Міністрів України №1185 від 31.10.2011 було внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995, а саме п.5 Методики було доповнено абзацом такого змісту: «Для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01.07.1995 (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1,756. Постанова набрала чинності з 01.01.2012.

Розрахунок величини коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, щороку здійснює Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), про що інформує до 15 січня поточного року.

Так, нормативна грошова оцінка земель індексується на відповідний коефіцієнт (по роках, за які проводилася індексацйія): за 2011 рік 1,0; за 2012 рік 1,0; за 2013 рік 1,0; за 2014 рік 1,249, за 2015 рік 1,433, за 2016 рік 1,0.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно, залежно від дати проведення нормативно грошової оцінки земель. Кумулятивне значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель з 1995 року станом на 01.01.2010-01.01.2014 становить 3,2, станом на 01.01.2015 - 3,997, станом на 01.01.2016 - 4,7964.

Таким чином, судом встановлено, що орендна плата за договором оренди відповідачем сплачувалася своєчасно, в розмірі, який визначено умовами договору.

Визначена договором оренди умова щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2012 в сумі 142934 грн. сторонами у договорі оренди не змінювалася, тому посилання представника позивача на те, що розмір орендної плати повинен автоматично обчислюватися з нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня кожного послідуючого року, не ґрунтується на умовах укладеного між сторонами договору та на законі.

Так само не грунтуюсться на умовах договору, доводи представника позивача щодо не врахування відповідачем під час нарахування орендної плати індексу інфляції.

З матеріалів справи вбачається, що умови договору оренди землі, зокрема щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки і розміру орендної плати, сторонами не змінювалися, будь-які додаткові угоди щодо розміру орендної плати чи порядку її обчислення сторонами не укладалися.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що розрахунок орендної плати, наданий відповідачем, на підставі якого позивачу нараховувалася орендна плата, відповідає діючому законодавству і умовам договору сторін. Відповідач в повному обсязі виконав свої зобовязання по сплаті орендної плати за договором, змін до якого у встановленому порядку сторонами не вносилося.

Відповідно до ч.1, ч.3, ч.4 ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У порушення вказаних вимог процесуального закону позивачем не надано належних і допустимих доказів на підтвердження допущених відповідачем порушень умов договору, як і не доведено невідповідність положень договору вимогам закону, у зв'язку з чим підстави для задоволення позову і розірвання спірного договору з підстав неправильного нарахування та не виплати у відповідному розмірі орендної плати, відсутні.

З приводу відсутності дати укладення договору суд відзначає, наступне. Відповідно до правової позиції, яка висловлена Верховним Судом України у постанові від 18.01.2017 (справа №6-2777цс16), за змістом ст.ст.18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин), укладений договір оренди землі підлягає реєстрації. Договір оренди землі набирає законної сили після його державної реєстрації. Строк дії договору оренди землі розпочинається після набрання ним законної сили, а не з моменту укладення. Набрання договором законної сили є моментом в часі, коли розпочинають діяти права і обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стають правовідносинами, на виникнення яких було направлено волевиявлення сторін.

Посилання позивача на недійсність договору оренди землі з підстав не підписання його особисто позивачем, суд не приймає до уваги. Так, ст.204 ЦК України визначено принцип презумпції правомірності правочину правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Позивачем договір оренди не оспорюється, вимоги щодо визнання його недійсним із вказаних підстав, позивачем не заявлено.

При цьому, суд звертає увагу позивача на те, що відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Слід також зауважити, що доводи позивача щодо того, що нею не підписувався договір оренди фактично є підставою позову для визнання його недійсним, але в даному позові ставляться вимоги про розірвання договору оренди, що по суті є взаємовиключенням.

На підставі викладеного, ст.ст.204, 626, 628, 629, 651, 792 ЦК України, ст.ст.13, 14, 15, 19, 21, 23, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст.ст.3, 10, 11, 59, 60, 88, 213-215, 218 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Пантазіївське», третя особа управління Держгеокадастру у Знамянському районі Кіровоградської області, про розірвання договору оренди землі, відмовити.

Судові витрати віднести на рахунок позивача, залишивши по фактично нею понесеними.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до апеляційного суду Кіровоградської області в десятиденний строк з дня проголошення рішення через Знамянський міськрайонний суд Кіровоградської області. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Знамянського міськрайонного суду

Кіровоградської області ОСОБА_2