Справа № 130/1759/16-ц Провадження № 22-ц/772/1285/2017Головуючий в суді першої інстанції Вернік В. М.
Категорія 20 Доповідач Войтко Ю. Б.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 травня 2017 рокум. Вінниця

Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Вінницької області в складі:

Головуючого: Войтка Ю.Б.,

Суддів: Міхасішина І.В., Стадника І.М.,

При секретарі: Безрученко Н.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на заочне рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 28 березня 2017 року в справі за позовом

ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, -

встановила:

В серпні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_6, за участю третіх осіб без самостійних вимог на стороні відповідача ОСОБА_3, ОСОБА_4, про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Ухвалою суду від 24.11.2016 року заявлених третіх осіб ОСОБА_3 та ОСОБА_4 за клопотанням представника позивача залучено до участі у справі як співвідповідачів, а також залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_5

Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі генеральних довіреностей від ОСОБА_3 та ОСОБА_4, яким на праві власності у рівних частках належить 1/2 будинку і господарських споруд за адресою АДРЕСА_1, ОСОБА_6 15.08.2013 року продано ОСОБА_2 вказане нерухоме майно за 6000 доларів США, що еквівалентно 47985 грн. При цьому позивач передав ОСОБА_6 гроші, а останній написав і видав розписку, передав правовстановлюючі документи, ключі від будинку. З тих пір позивач користується будинком. Відповідно до технічного паспорту, вартість будинку складає 103720 грн. Тобто фактично договір купівлі-продажу відбувся, однак його не оформлено в нотаріальному порядку, а тому ОСОБА_2 не може стати його власником, провести державну реєстрацію нерухомого майна, у зв'язку з чим змушений звернутись до суду.

Просив визнати дійсним договір купівлі-продажу від 15.08.2013 року, згідно з яким ОСОБА_4 та ОСОБА_3 продали, а ОСОБА_2 купив 1/2 частину житлового будинку з відповідними будівлями та спорудами, належну продавцям в рівних частках (по 1/4), розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Заочним рішенням Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 28 березня 2017 року задоволенні позовних вимог адвоката Кучера Вячеслава Миколайовича в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_5, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач ОСОБА_2 просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

При цьому посилається на те, що рішення суду є незаконним через неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи в задоволенні позову, міськрайонний суд виходив з того, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно з положеннями ст.220, ч.3 ст.640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК України. Зазначена частина вказаної норми застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення не відповідала встановленим законом вимогам. Визнання в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов'язковій державні реєстрації, тому положення ч.2 ст.220 ЦК України до таких правовідносин не застосовується.

Враховуючи те, що при вчиненні відчуження частини будинку за розпискою наведених вимог не дотримано, суд прийшов до висновку, що позов ОСОБА_2 задоволенню не підлягає, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна від 15.08.2013 року між ОСОБА_2 та представником ОСОБА_3, ОСОБА_4 - ОСОБА_6 не є укладеним і не створює прав та обов'язків для його сторін, а положення ч.2 ст.220 ЦК України не підлягають застосуванню щодо правочинів, момент виникнення права власності за якими відповідно до ст.334 ЦК України пов'язується із держаною реєстрацією.

Вирішуючи спір на підставі доказів, наданих стороною позивача, суд також вважав недоведеним факт ухилення саме відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, адже позивачем не доведено, що ОСОБА_6, який на час чинності довіреностей, був уповноважений ними на укладення договору купівлі продажу, та від імені якого суду представлено розписку про отримання належних відповідачам коштів за договором купівлі-продажу, дійсно передав ці кошти власникам нерухомого майна - відповідачам у справі, не діючи певним чином у власних інтересах, що може становити вагому причину щодо невчинення нотаріального посвідчення такого правочину та нездійснення його державної реєстрації.

Проте з такими висновками погодитись не можна, так як вони не відповідають обставинам справи, суд неправильно застосував норми матеріального та процесуального права.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів", яким частину третю статті 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК виключено слова "та державної реєстрації". З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Отже, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК).

В той же час, відповідно до роз'яснень, даних в пункті 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» при розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що згідно розписки від 15.08.2013 року (а.с.6) ОСОБА_6 на підставі довіреностей від ОСОБА_3, ОСОБА_4 продав будинок АДРЕСА_1 ОСОБА_2 Вартість будинку становить шість тисяч доларів США. Всю суму за будинок ОСОБА_6 отримав, претензій до ОСОБА_2 не має. Будинок і документи передав покупцю. Зобов'язався у строк до 01.10.2013 року з'явитись до нотаріуса для оформлення купівлі-продажу даного будинку.

Згідно свідоцтва про право власності від 05.07.2010 року та витягу №28212377 від 02.12.2010 року про державну реєстрацію прав (а.с.15-17) за відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_8 в порядку, встановленому на час такої реєстрації, зареєстровано на праві приватної спільної часткової власності по 1/4 частці, а всього на 1/2 частину будинку, який розташований в АДРЕСА_1. Відповідачу ОСОБА_3 належить 1/2 частина земельної ділянки по АДРЕСА_2 за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (а.с.21-22)

Згідно з технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок по АДРЕСА_1 станом на 13.06.2016 року вбачається наявність самочинної прибудови незавершеного будівництва готовністю 16%; інвентаризаційна вартість будинку, господарських будівель та споруд складає 103720 грн. (а.с.23-27).

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Згідно ст. 638 ЦК України істотною умовою будь-якого договору є предмет договору.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Укладений між сторонами договір містить всі суттєві умови: предмет договору, ціна продажу, умови оплати, перехід права власності, відповідальність сторін, тощо.

Отже, при вирішенні справи про визнання дійсним договору купівлі-продажу для суду має першочергове значення з'ясування питання, чи була наявна між сторонами домовленість щодо всіх істотних умов договору. При цьому допустимими доказами такої домовленості можуть бути лише письмові докази, якими відповідно до ч. 1 ст. 64 ЦПК є будь-які документи, акти, довідки, листування службового або особистого характеру або витяги з них, що містять відомості про обставини, які мають значення для справи.

Тобто для визнання договору дійсним у судовому порядку є недостатнім надання сторонами пояснень з приводу домовленості щодо всіх істотних умов договору, а відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України такі обставини мають бути підтверджені письмовими доказами. До того ж необхідним є встановлення обставин дотримання сторонами вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачених чч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, оскільки їх недотримання визначено ст. 215 цього Кодексу в якості підстав недійсності правочину.

Судом встановлено, що ОСОБА_4 належить на праві власності ? частка житлового будинку з відповідною частиною господарчих будівель в АДРЕСА_1, та 1/2 частка земельної ділянки , що знаходиться в АДРЕСА_2. ОСОБА_3 на праві власності належить 1/4 частка житлового будинку з відповідною частиною господарчих будівель в АДРЕСА_1, та 1/2 частка земельної ділянки , що знаходиться в АДРЕСА_2.

Згідно з технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок по АДРЕСА_1 станом на 13.06.2016 року вбачається наявність самочинної прибудови незавершеного будівництва готовністю 16%.

З письмової розписки від 15.08.2013 року вбачається, що предметом договору є весь будинок АДРЕСА_1, та, відповідно, вартість всього будинку визначена в шість тисяч доларів США.

Проте за твердженням позивача ОСОБА_2 домовленість з представником відповідачів ОСОБА_6 мала місце щодо купівлі-продажу 1/2 частину житлового будинку з відповідними будівлями та спорудами в АДРЕСА_1. Однак письмових доказів щодо такої домовленості, що відповідає положенням ст. 208 ЦК, позивачем суду не надано.

Крім того, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину.

Однак позивачем не було надано суду доказів, які б підтверджували ухилення відповідачами від нотаріального посвідчення спірного договору. Позивач не надав суду доказів про те, що відповідачі викликалися для здійснення нотаріального посвідчення договору чи повідомлялися про час та місце його проведення чи доказів про те, що відповідач не з'явився в обумовлений строк для нотаріального посвідчення тощо, а також не доведено, що така можливість нотаріального посвідчення втрачена безповоротно.

Таким чином твердження, що саме відповідачі ухилялися від нотаріального посвідчення спірного договору, не були доведені в процесі розгляду справи та не підтверджені доказами. Також судом було встановлено, що договір купівлі-продажу від 15.08.2013 року не відповідає вимогам ст. 203 ЦК України, оскільки не містить суттєві умови щодо предмету договору та його ціни. У зв'язку з цим позовні вимоги позивача про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 15.08.2013 року, згідно з яким ОСОБА_6 продав, а ОСОБА_2 купив 1/2 частину житлового будинку з відповідними будівлями та спорудами, належну в рівних частках (по 1/4) ОСОБА_4 і ОСОБА_3, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, є необґрунтованими і задоволенню не підлягають.

Судова колегія вважає, що вказані порушення призвели до неправильного вирішення справи, тому суд апеляційної інстанції на підставі п.п. 3 і 4 ст. 309 ЦПК України рішення суду першої інстанції скасовує і ухвалює нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Враховуючи наведене та керуючись ст.ст. 304, 307, 309, 313, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Заочне рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 28 березня 2017 року скасувати й ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і з цього часу може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: (підпис) Войтко Ю.Б.

Судді: (підпис) Міхасішин І.В.

(підпис) Стадник І.М.

Згідно з оригіналом:

Суддя апеляційного суду Войтко Ю.Б.