АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/50/17Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 23,47 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3, ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» (далі СТОВ «Маяк») на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 01 серпня 2016 року по справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» (далі СТОВ «Агроко») до ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 Ії Михайлівни, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, СТОВ «Маяк», Чорнобаївської районної державної адміністрації про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації та визнання договорів оренди землі поновленими з попереднім орендарем, -

в с т а н о в и л а :

10 травня 2016 року СТОВ «Агроко» звернулось до суду з вказаним позовом до відповідачів, посилаючись на те, що 03 лютого 2006 року між ОСОБА_12 та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», було укладено договір оренди землі, згідно з якими ОСОБА_12 передав, а СТОВ «Агроко» прийняло у користування належну йому земельну ділянку з кадастровим номером :05:000:0880, площею 5,6856 га., яка розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. Відповідно до умов договору оренди землі він був укладений строком на 10 (десять) років з 01.01.2006 року по 31.12.2015 року.

11 лютого 2008 року між ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 Ією Михайлівною, ОСОБА_13, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_19, ОСОБА_17, ОСОБА_18 та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», було укладено договори оренди землі, згідно з якими орендодавці передали орендарю у користування належні їм земельні ділянки, що розташовані в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. Строк дії договорів - 8 років, починаючи з 01.01.2008 року і закінчуючи 31.12.2015 року. Вказані договори зареєстровані в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК».

Пунктом 8 кожного договору передбачалось, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

СТОВ «Агроко» добросовісно й належним чином виконувало свої зобовязання за укладеними договорами оренди землі.

У серпні вересні 2015 року позивач більш як за 100 днів до закінчення строку дії вказаних договорів надіслав орендодавцям письмові повідомлення з проектами додаткових угод до існуючих договорів оренди землі, якими повідомив про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк.

СТОВ «Агроко» запропонувало орендодавцям укласти повторно договори оренди землі з наступними умовами: строк дії договору 7 та 10 років; орендна плата 6 % від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (145145,72 грн.), що становить в рік 8 708,74 грн.

Крім того, уповноважені особи СТОВ «Агроко» пропонували орендодавцям узгодити умови та укласти договори оренди землі на новий строк на запропонованих орендодавцями умовах.

Орендодавці у визначений термін не надали відповідь на пропозицію, але ще на початку 2015 року заздалегідь відмовились переукласти договори оренди землі на новий строк із СТОВ «Агроко», направивши на адресу позивача заяви про те, що вони не бажають продовжувати договірні відносини із СТОВ «Агроко», оскільки планують самостійно використовувати (обробляти) свої земельні ділянки (паї). Це змусило орендаря розпочати процедуру передачі ділянок орендодавцям.

Але, в подальшому 18 квітня 2016 року з отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформації позивачу стало відомо, що відповідачі на підставі договорів оренди землі від 11.01.2016 року передали спірні земельні ділянки в користування іншій юридичній особі відповідачу СТОВ «Маяк». Зазначені договори були зареєстровані державними реєстраторами Чорнобаївського районного управління юстиції за СТОВ «Маяк», а саме :

- з ОСОБА_20 23.02.2016 року за № 13489588 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_7 24.02.2016 року за № 13490107 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_8 24.02.2016 року за № 13485996 на 7 років під 6 %;

- з ОСОБА_9 14.03.2016 року за № 13702703 на 10 років під 8709,18 грн.;

- з ОСОБА_10 23.02.2016 року за № 13487582 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_11 24.02.2016 року за № 13490272 на 7 років під 6 %;

- з ОСОБА_12 24.02.2016 року за № 13486443 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_13 24.02.2016 року за № 13489914 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_14 23.02.2016 року за № 13489463 на 7 років під 6 %;

- з ОСОБА_15 24.02.2016 року за № 13484924 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_16 24.02.2016 року за № 13487240 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_17 24.02.2016 року за № 13485640 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_18 24.02.2016 року за № 13485299 на 10 років під 6 %.

Вважаючи порушеним своє переважне право як первісного орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк, СТОВ «Агроко» просило суд визнати недійсними договори оренди землі між вказаними орендодавцями та СТОВ "Маяк", визнати недійсними та скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди, визнати поновленими договори оренди між відповідачами-фізичними особами та СТОВ "Агроко" та зобовязати відповідачів-фізичних, осіб власників паїв, вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договору оренди земельних ділянок.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 01 серпня 2016 року позов задоволено повністю.

Визнано недійсними вказані договори оренди землі, укладені між кожним з орендодавців та СТОВ «Маяк». Визнано недійсними та скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди за СТОВ «Маяк». Визнано поновленими договори оренди землі орендарів з попереднім орендарем СТОВ «Агроко». Зобовязано кожного з власників земельних ділянок вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк.

Вирішено питання солідарного стягнення з відповідачів судового збору у розмірі 20 670 грн. на користь СТОВ «Агроко».

Не погоджуючись з рішенням суду СТОВ «Маяк» подало апеляційну скаргу, в якій вказано, що рішення є не законним, таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним зясуванням обставин, що мають значення по справі. Апелянт просив його скасувати й ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.

Апелянт вказує на невірне застосування судом першої інстанції ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки в порушення вимог вказаного положення СТОВ «Агроко» неналежним чином виконувало зобовязання за договорами оренди, замість проекту додаткової угоди СТОВ «Агроко» направило орендодавцям пусті банки без зазначення дати, строку та розміру орендної плати. Орендодавці, втративши довіру до СТОВ «Агроко», направили письмові повідомлення про відсутність наміру продовжувати орендні правовідносини з СТОВ «Агроко». Крім того, апелянт зазначає, що СТОВ «Агроко» припинив користування вказаними земельними ділянками з 23.11.2015 року при підписанні договору з орендодавцями про встановлення площ та меж землекористування.

Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, судова колегія проходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалене судом першої інстанції рішення не в повній мірі відповідає зазначеним вище вимогам.

Як вбачається з матеріалів справи, 03 лютого 2006 року між ОСОБА_12 та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», було укладено договір оренди землі, згідно з якими ОСОБА_12 передав, а СТОВ «Агроко» прийняло у користування належну йому земельну ділянку з кадастровим номером :05:000:0880, площею 5,6856 га., яка розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради, Черкаської області. Відповідно до умов договору оренди землі він був укладений строком на 10 (десять) років, починаючи з 01.01.2006 року і закінчуючи 31.12.2015 року (т.1 а.с. 80-89).

11 лютого 2008 року між ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 Ією Михайлівною, ОСОБА_13, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_19, ОСОБА_17, ОСОБА_18, кожним окремо, та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко» було укладено договори оренди землі, згідно з якими орендодавці передали орендарю у користування належні їм земельні ділянки, що розташовані в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. Строк дії договорів - 8 років, починаючи з 01.01.2008 року і закінчуючи 31.12.2015 року. Вказані договори зареєстровані в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК».

Отже термін дії усіх договорів оренди закінчувався 31 грудня 2015 року.

СТОВ «Агроко» добросовісно й належним чином виконувало свої зобовязання за укладеними договорами оренди землі.

Пунктом 8 кожного укладеного договору оренди передбачалось, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 100 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В серпні вересні 2015 року позивач, трохи більше як за 100 днів до закінчення строку дії вказаних договорів, направив орендодавцям письмові повідомлення з проектами додаткових угод до існуючих договорів оренди землі, якими повідомив про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк.

СТОВ «Агроко» запропонувало орендодавцям укласти повторно договори оренди землі з наступними умовами: строк дії договору 7 та 10 років; орендна плата 6 % від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (145145,72 грн.), що становить в рік 8 708,74 грн.

Крім того, уповноважені особи СТОВ «Агроко» пропонували орендодавцям узгодити умови та укласти договори оренди землі на новий строк на запропонованих орендодавцями умовах.

Орендодавці не надали відповідь у встановлений договором та законом строк, відмовились переукласти договори оренди землі на новий строк із СТОВ «Агроко», направивши на адресу позивача заяви про те, що вони не бажають продовжувати договірні відносини із СТОВ «Агроко», оскільки планують самостійно використовувати (обробляти) свої земельні ділянки (паї).

При цьому вказані заяви кожного з орендодавців були направлені на адресу первісного орендаря не в період після отримання відповідних пропозицій про продовження терміну договору, а в період з січня по березень 2015 року, тобто задовго до закінчення строку дії договорів, що і змусило позивача вчиняти дії щодо компактної передачі цих земельних ділянок її власникам для індивідуального обробітку.

У подальшому 18 квітня 2016 року з отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформації СТОВ «Агроко» стало відомо, що відповідачі на підставі договорів оренди землі від 11.01.2016 року передали спірні земельні ділянки в користування іншій юридичній особі відповідачу СТОВ «Маяк». Зазначені договори були зареєстровані державними реєстраторами Чорнобаївського районного управління юстиції за СТОВ «Маяк», а саме :

- з ОСОБА_20 23.02.2016 року за № 13489588 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_7 24.02.2016 року за № 13490107 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_8 24.02.2016 року за № 13485996 на 7 років під 6 %;

- з ОСОБА_9 14.03.2016 року за № 13702703 на 10 років під 8709,18 грн.;

- з ОСОБА_10 23.02.2016 року за № 13487582 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_11 24.02.2016 року за № 13490272 на 7 років під 6 %;

- з ОСОБА_12 24.02.2016 року за № 13486443 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_13 24.02.2016 року за № 13489914 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_14 23.02.2016 року за № 13489463 на 7 років під 6 %;

- з ОСОБА_15 24.02.2016 року за № 13484924 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_16 24.02.2016 року за № 13487240 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_17 24.02.2016 року за № 13485640 на 10 років під 6 %;

- з ОСОБА_18 24.02.2016 року за № 13485299 на 10 років під 6 %.

Зазначені факти підтверджуються копіями договорів оренди землі, укладеними між кожним з орендодавців та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», повідомленням СТОВ «Агроко» про намір продовжити договір оренди, копією додаткових угод, копіями заяв відповідачів про припинення договірних відносин, копіями інформаційних довідок з Державного реєстру (т. 1 а.с. 20-79, 90-149).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" ( в редакції на час виникнення даних правовідносин) визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частинами першою-пятою статті 33 Закону України "Про оренду землі передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар надав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Наявними у справі доказами доведено, що СТОВ «Агроко» виконало усі викладені вище умови. Посилання апелянта на неналежне виконання позивачем умов договору по своєчасній сплаті орендної плати нічим не підтверджені як не спростовані і вказівки на те, що лист-повідомлення направлялось власникам земельних ділянок з пустим бланком проекту додаткової угоди. Позивачу надані проекти додаткової угоди з доказами поштового відправлення усіх необхідних документів на адресу кожного орендодавця та отримання ними відповідної пропозиції. В судовому засіданні відповідачі ОСОБА_6Й, ОСОБА_21, ОСОБА_15, ОСОБА_18 проти цього не заперечували.

Отже аналіз приведених вище правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15), яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України має враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм.

Що стосується повідомлень кожного з орендодавців на адресу СТОВ «Агроко» на початку 2015 року, тобто до закінчення дії договорів, про небажання продовжувати орендні відносини, то на підставі встановлених обставин, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, колегія суддів вважає, що ці листи не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Даючи оцінку наданого СТОВ «Маяк» Договору про встановлення площ та меж землекористування від 23 листопада 2015 року, як доказу того, що позивач погодився передати землі орендодавців у користування відповідачу, суд апеляційної інстанції звертає увагу на наступне.

Судом встановлено і підтверджується відповідними доказами кожний з орендодавці - власників земельних ділянок ще на початку 2015 року тобто задовго до закінчення договорів оренди звернувся до СТОВ «Агроко» з листом про те, що в подальшому сам буде обробляти свою земельну ділянку і не бажає продовжувати договір оренди. Відповідач, діючи у відповідності до вимог закону, розпочав роботу про виділення вказаних земельних ділянок селянам для обробітку єдиним земельним масивом, що і підтверджує даний договір від 23 листопада 2015 року.

Разом з тим у квітні 2016 року стало відомо, що кожний з землевласників і не збирався самостійно використовувати свої земельні ділянки а через 11 днів після закінчення дії договорів оренди 2008 року, уклали договори оренди з іншим орендарем фактично на тих же самих умовах, що і були запропоновані первісним орендарем.

Приведені вище правові норми також дають підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року (справа № 6-219цс14 ).

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед другим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право СТОВ «Агроко» порушене а рішення суду в цій частині обґрунтоване і відповідає закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його діяльність на підставах, встановлених законом, такий право чин може бути визнаний судом недійсним.

Разом з тим, колегія суддів звертає увагу на те, що суд першої інстанції в своєму рішенні зобовязав кожного з власників земельних ділянок вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк. При цьому вказав на який строк поновити договір та який повинен бути розмір орендної плати, тобто визначив дві умови договору, які відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відносяться до істотних умов договору.

На думку колегії суддів це є неприпустимим, оскільки порушує принцип свободи договору, визначений п. 3 ст. 3 ЦК України.

Більше того частинами 8, 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачений термін укладання додаткових угод та право орендаря оскаржувати дії орендодавців у разі відмови або зволіканні від укладання таких угод.

Отже в цій частині задоволення позовних вимог СТОВ «Агроко» щодо кожного з орендодавців не ґрунтуються на законі і судом задоволені бути не можуть.

В решті рішення суду законне та обґрунтоване, ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» задовольнити частково.

Рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 31 травня 2016 року в частині зобовязання ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_21 Ії Михайлівни, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18 вчинити дії щодо укладення з СТОВ «Агроко» додаткових угод щодо поновлення договорів оренди землі від 11 лютого 2008 року на новий 10-річний строк, з виплатою орендної плати у грошовій формі в розмірі 6% від розміру нормативної грошової оцінки на рік скасувати.

В задоволенні позову в цій частині - відмовити.

В іншій частині рішення районного суду - залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з часу проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.

Головуючий :

Судді :