Справа № 692/932/16-ц
Провадження № 2/692/16/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2017 року Драбівський районний суд

Черкаської області

в складі:

головуючого - судді Задорожнього В.П.,

при секретарі - Савенко О.В.,

за участі представників

позивача ОСОБА_1,

відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3,

розглянувши у судовому засіданні в смт.Драбів цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК «Степ» с.Золотоношка Драбівського району Черкаської області до ОСОБА_4 та Приватного підприємства «Воронинці» с.Воронинці Оржицького району Полтавської області про визнання недійсним договору та поновлення договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 22.09.2016 року, укладений між ОСОБА_4 та Приватним підприємством «Воронинці», предметом якого є земельна ділянка площею 2,6468 га, кадастровий номер :02:001:0829, місцезнаходження Золотоношківська сільська рада Драбівського району Черкаської області, визнати поновленим договір оренди землі від 16.03.2006 року, укладений між ТОВ «АПК «Степ» та ОСОБА_4, що зареєстрований у Драбівському районному відділ Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.09.2006 року за № 04.06.781.00163, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав, просив суд позов задоволити, вказував, що позивач 16.03.2006 року уклав із відповідачем договір оренди земельної ділянки площею 2,6468 га в адмінмежах Золотонішківської сільської ради на 10 років із переважним правом поновлення його на новий строк, який був зареєстрований 15.09.2006 року у Драбівському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України». Відповідач за місяць до закінчення строку дії договору, зокрема 10.02.2016 року була повідомлена про намір поновити договірні стосунки, отримала проект додаткової угоди, проте заперечень на них не надала. Натомість уклала оспорюваний договір оренди з ПП «Воронинці». Такі дії відповідача суперечать нормам ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі», а тому є дві самостійні правові підстави для поновлення договору від 16.03.2006 року направлення повідомлення ОСОБА_4 за місяць до закінчення строку дії договору без отримання заперечень та продовження користування земельною ділянкою за відсутності протягом 30 днів заперечень з боку орендодавця. Вважає, що переважне право на поновлення діючого договору було порушене відповідачем, який уклав новий договір оренди землі з ПП «Воронинці», оскільки договір оренди від 16.03.2006 року виконувався орендарем належним чином, зокрема вчасно виплачувалась орендна плата, земельна ділянка відповідача ОСОБА_4 оброблялась із дотриманням вимог земельного законодавства, застосовувалась сівозміна, вносились добрива. Зокрема, в 2016 році ОСОБА_4 сплачено 6300 грн. орендної плати, тобто в значно більшому розмірі, ніж передбачено договором, а її земельна ділянка була засіяна.

Представники відповідачів позовні вимоги не визнали. Вважають, що не можуть бути об»єднані 2 самостійні підстави для пролонгації дії договору, оскільки вони є взаємовиключними. Позивачем невірно обчислено строк дії договору, оскільки цей строк вираховується не із дати підписання, а із дати набрання ним чинності, тобто з дати державної реєстрації. При цьому договір є реальним і вважається укладеним з дати передачі земельної ділянки. Договір не може бути пролонгованим, так як в договорі від 16.03.2016 року багато умов залишились непогодженими, не були визначені межі земельної ділянки, пізніше змінювалась площа земельної ділянки, їй був присвоєний кадастровий номер, тобто вже під час дії договору встановлювалось її місце розташування. Позивачем не доведено належного виконання договору. Зокрема відповідачу ОСОБА_4 виплачувалась орендна плата в грошах, хоч це не було передбачено умовами договору. В окремих документах на отримання орендної плати стоїть інший підпис, ніж у відповідача ОСОБА_4 Довідка про внесення мінеральних добрив не є доказом підвищення родючості земельної ділянки, оскільки має значення коли саме вносились ці добрива. За місяць до закінчення строку договору і пізніше відповідач направляла позивачу рекомендованими листами з повідомленням та описом свої заперечення на поновлення договору і проект договору оренди з ПП «Воронинці» з кращими умовами. Проте представники позивача відмовились деякі з них отримувати.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, відповідача ОСОБА_4, вивчивши матеріали справи, вважає, що позов не підлягає до задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 2,6468 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адмінмежах Золотонішківської сільської ради на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку, серія та номер ІІІ-ЧР № 006182, виданого 20 січня 2003 року Золотонішківською сільською радою народних депутатів. Як встановлено з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.10.2016 року № 71129875, уточнена площа земельної ділянки, належної ОСОБА_4 складає 2,6468 га, їй присвоєно кадастровий номер :02:001:0829.

16 березня 2006 року між ТОВ «АПК «Степ» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі на 10 років, який був зареєстрований у Драбівському районному відділ Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 15.09.2006 року.

22 вересня 2016 року відповідачі уклали договір оренди вказаної земельної ділянки площею 2, 6468 га в адмінмежах Золотонішківської сільської ради на 7 років, який був зареєстрований 20.10.2016 року приватним нотаріусом ОСОБА_5 за № 31953169.

Позивач надав суду копію листа-повідомлення від 10.02.2016 року відповідачу ОСОБА_4, в якому повідомляв про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, посилаючись на п.8 договору оренди землі від 15.09.2006 року, пропонував встановити орендну плату в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки землі та додавав проект додаткової угоди. Надав також копії листа-нагадування про намір продовжити договірні стосунки від 13.04.2016 року та листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі аналогічного змісту від 08.08. 2016 року .

Представник ОСОБА_4 за довіреністю ОСОБА_2 26 квітня 2016 року направив позивачу повідомлення від імені ОСОБА_4, в якому зазначав, що 15.09.2006 року закінчується строк договору оренди з позивачем і вона заперечує проти укладення нового договору, оскільки має намір укласти договір оренди на кращих умовах. Повідомлення було отримане представником позивача 07.05.2016 року. Листом від 10 серпня 2016 року представником відповідача ОСОБА_2 ТОВ АПК «Степ» було повідомлено про закінчення дії договору оренди 15.09.2016 року та викладено заперечення проти обробітку земельної ділянки ОСОБА_4 та укладення нового договору оренди та направлено проект договору з ПП «Воронинці». 12 вересня 2016 року представником відповідача було направлено відповідь на лист від 08.08.2016 року, в якому було повторно відхилено пропозицію ТОВ АПК «Степ» по оплаті орендної плати в розмірі 8%.

Судом також встановлено, що договір оренди землі укладений між ТОВ «АПК «Степ» та ОСОБА_4 на 10 років був зареєстрований у Драбівському районному відділ Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 15.09.2006 року, тобто він втратив чинність 15.09.2016 року. Обчислення строку дії договору саме з моменту державної реєстрації, а не з моменту підписання договору відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній в Постанові ВСУ від 13 червня 2016 року (Справа № 6-643цс16).

Згідно п.8 договору оренди землі від 16.03.2006 року, після закінчення дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Таким чином, договір, який регулював взаємовідносини (права та обов»язки) сторін, не передбачав процедури направлення письмових заперечень орендодавцем, тобто зворотніх дій як умову набуття переважного права на поновлення договору.

Дослідивши та оцінивши встановлені фактичні дані, суд при вирішенні спору виходить з наступного.

Відповідно ст.14 Конституції України, право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Згідно ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частинами першою - п'ятою ст.33 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон)передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частиною шостою ст.33 Закону передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Із змісту наведених норм вбачається, що частина 6 ст.33 Закону застосовується до випадків, якщо сторони не узгодили та не прийняли рішення про поновлення договору чи його припинення до закінчення строку договору і орендар продовжує користуватися земельною ділянкою. В противному разі нівелюється правове значення ч.ч.1-5 ст.33 Закону.

В контексті наведених вище норм Конституції України та ЦК України, переважне право на поновлення договору оренди законодавцем не зводиться виключно до процедури направлення орендарем пропозицій як гарантії поновлення договору за відсутності заперечень орендодавця, а передбачає обмеження у волевиявленні орендодавця у випадках, коли він має намір передавати ділянку в оренду іншій особі, проте пропозиції орендаря є рівними з іншими пропозиціями, або більш вигідними для орендодавця. Відсутність альтернативи для орендодавця, який по закінченню строку дії договору оренди має намір передавати знову в оренду свою земельну ділянку, суперечитиме його конституційному праву як власника і суттєво обмежуватиме його, що не відповідає принципу верховенства права. Згідно ч.4 ст.33 Закону, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Правова природа ч.ч.2-5 ст.33 Закону полягає в обов»язку сторін договору не пізніше як за місяць до закінчення строку дії договору узгодити питання поновлення договору та укладення додаткової угоди, а не лише до обов»язку формального виконання процедури листування. При цьому слід враховувати, що переважне право виникає лише за пропозиції рівних або кращих умов.

Відповідно ч.1 ст.777 ЦК України, умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Таким чином, законодавець пов»язує виникнення переважного права не лише із дотриманням процедури повідомлень та узгоджень умов договору, а й із волевиявленням сторін, тобто досягнення або недосягнення домовленості щодо умов договору. Це узгоджується із правовою позицією ВСУ України у справі № 6-70 цс 15 (Постанова ВСУ від 10 червня 2015 року), в якій суд вказав, що виходячи з приписів статей 319,626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою ст.33 Закону № «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

На думку суду, позивачем доведено направлення листа-повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом та додаткової угоди лише 08.08.2016 року, що підтверджено квитанцією поштового відділення про направлення рекомендованого листа з описом відправлення та поштовим повідомленням про вручення. В той же час відмова отримувати зустрічні поштові відправлення від відповідача ОСОБА_4 після отримання від неї 07.05.2016 року листа, свідчить не про намір узгодити та укласти додаткову угоду з нею, знаючи про її наміри та заперечення, а на мету знайти формальні підстави для поновлення договору оренди всупереч її волевиявленню. Таким чином позивач не довів в судовому засіданні наявність необхідних умов для набуття переважного права на поновлення договору, оскільки діяв недобросовісно, ігноруючи зустрічні пропозиції та узгодження умов договору. Судом встановлено, що умови укладеного між відповідачами договору оренди, який оспорюється, є привабливішими для орендодавця, оскільки орендна плата передбачена вища в грошовому виразі, меншим є строк оренди, передбачено штрафні санкції за невиконання договору.

Суд враховує, що сторони знаходились в одному селі і були відсутні перешкоди для узгодження поновлення договору на новий строк. Позивач в судовому засіданні зазначала, що усно вона повідомляла керівника позивача про свої наміри. Із наданого суду поштового повідомлення ОСОБА_4, з датою відправлення 12.08.2016 року встановлено, що вона направляла проект нового договору та листа-повідомлення позивачу більш як за місяць до закінчення договору оренди, тобто повторно проінформувала про свої наміри та заперечення. Тому, в конкретній ситуації суд вважає, що відповідач виконала вимоги ч.1 -5 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, відсутні правові підстави для задоволення позовної вимоги позивача про поновлення договору оренди землі від 16.03.2006 року на той самий строк та на тих самих умовах виходячи з наступного.

Відповідно ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Договір від 16.03.2006 року в п.9 передбачає, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 1,5 % вартості земельного паю та не містить даних про те, чи обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням чи без урахування індексів інфляції, та не передбачає відповідальності за її несплату. Розмір встановленої в договорі орендної плати не відповідає вимогам законодавства. Згідно ст. 1 Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 р. № 92/2002, одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки є забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Таким чином, не може бути поновленим договір, істотні умови якого не відповідають вимогам законодавства.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.57 ч.2, 88, 208,209,210,212,214,215 ЦПК України, с у д,-

в и р і ш и в :

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК «Степ» с.Золотоношка Драбівського району Черкаської області до ОСОБА_4 та Приватного підприємства «Воронинці» с.Воронинці Оржицького району Полтавської області про визнання недійсним договору та поновлення договору оренди землі, - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області через Драбівський районний суд, а особами, які не брали участь в справі, в той же термін з дня отримання копії рішення суду.

Головуючий:

Повний текст рішення виготовлено 02.03.2017 року