Справа № 727/1130/17
Провадження № 2/727/693/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 травня 2017 року Шевченківський районний суд м. Чернівці в складі:

Головуючого судді -Літвінової О.Г.

При секретарі - Чорней І.А.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_2, тертя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор прав на нерухоме майно - Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Балацький Олег Олександрович про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з вищевказаною позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, мотивуючи її тим, що 23.04.2007 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір №CVX0GA00000046 на суму 27 500 доларів США під 0,92% на місяць, строком до 20 квітня 2017 року. Згідно з п. 7.1 кредитного договору, кредит було надано на споживчі цілі.

Для забезпечення виконання зазначеного кредитного договору, між ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі № 302, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Глуговським В.В., згідно умов якого позивач передав в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк» належну йому на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1.

Умовами договору іпотеки №СVХ0GА00000046 від 23.04.2007 року передбачено, що у разі виникнення заборгованості згідно кредитного договору банк має право продати належну позивачу на праві власності квартиру в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

30 липня 2016 року до житла останнього за адресою АДРЕСА_1 завітав ОСОБА_2 та повідомив, що він є новим власником належної позивачу квартири.

На підтвердження цієї обставини останній надав позивачу копію договору купівлі - продажу квартири від 18 липня 2016 року.

29.07.2016 року отримавши інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності позивач довідався, що ОСОБА_2 є новим власником належної позивачу квартири.

Позивач вважає, що договір купівлі - продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 від 18.07.2016 року має бути визнаний судом недійсним з огляду на наступне:

Надіслане ОСОБА_1 повідомлення не є вимогою у розумінні ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки у останньому не зазначено про стислий зміст порушених ним зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

У повідомленні ПАТ КБ «Приватбанк» від 03.06.2016 року зазначено лише про те, що ОСОБА_1 є боржником за кредитним договором № CVX0GA00000046 від 23.04.2007 року та те, що після спливу тридцяти денного строку з дня отримання повідомлення, банком буде укладено договір купівлі - продажу предмета іпотеки.

Позивач зазначає, що у повідомленні не зазначено стислий зміст порушеного зобов'язання (не наведено хоча б банального розрахунку заборгованості, якщо останнє полягало у цьому), вимога про виконання порушеного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Згідно п. 7.1. Кредитного договору № CVX0GA00000046 від 23.04.2007 року банк надав позичальнику кошти на строк з 23 квітня 2007 року по 20 квітня 2017 року.

Однак вимога про дострокове виконання основного зобов'язання, як умова звернення стягнення на предмет іпотеки, ні позичальнику, ні іпотекодавцю не надходила.

Згідно умов кредитного договору (п.п.2.2.7, 5.2. Договору) та іпотечного договору передбачено видачу заставної, а відповідно до п. 57 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подається заставна.

Банк всупереч вимогам зазначеного порядку не подав нотаріусу заставну.

Однак позивачу достеменно відомо, що жодної оцінки предмету іпотеки у 2016 році не проводилось, адже відповідно до абз. 11 п. 56 Постанови КМУ від 10 вересня 2003 №1440 - загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовку висновку про вартість майна мають включати особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки). Таким чином лише зі згоди позивача суб'єкт оціночної діяльності міг потрапити до приміщення та мати можливість провести таку оцінку. Проте жодних погоджень стосовно проведення оцінки майна останнього не пропонувалось.

Отже, оскільки зміст правочину суперечить вимогам законодавства, то останній підлягає визнанню судом недійсним.

Просить визнати недійсним договір купівлі - продажу кватири за адресою: АДРЕСА_1, укладений 18.07.2016 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О., реєстр 2341, номер запису про право власності 15445969 та витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача.

До суду від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без його участі та участі позивача, позовні вимоги підтримують в повному обсязі та просять їх задовольнити.

Представник відповідача надав суду заперечення вказавши в ньому, що пред'явлені позовні вимоги ОСОБА_1 до ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» не визнають в повному об'ємі, вважають їх необґрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення, виходячи з наступного: між ПАТ КБ "ПРИВАТБАНК" та ОСОБА_2 18.07.2016 року укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Як слідує з преамбули даного договору правочин вчинено на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 23.08.2011р справа №2-160/11 щодо звернення стягнення (шляхом продажу) на належну ОСОБА_1 квартиру, яка є предметом договору іпотеки № СVХ0GА00000046 від 23.11.2007р. та рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 30.06.2016 р. по справі №2-1608/11 провадження №2-во/727/26/16.

Банк вчинив операцію з продажу предмету іпотеки саме згідно ст. 38 Закону України "Про іпотеку". Перед вчиненням вказаного правочину у відповідності до ст. 38 Закону України "Про іпотеку" Банк направив ОСОБА_1 повідомлення від 03.06.2016 року за №Е.НМ.0.0.0.0/-5325 (нотаріусу подано також докази поштового вручення повідомлення позивачу) про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки сторонній особі на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці за ціною 446574 грн. та надано 30 днів з дня отримання даного повідомлення для надання відповіді банку про своє рішення щодо наміру купити предмет іпотеки. Оскільки відповідь про намір придбати від ОСОБА_1 не отримана відповідачем після спливу визначеного законом терміну з врахуванням поштового пробігу 18.07.2016 року уклав договір купівлі-продажу.

Таким чином, продаж здійснено на підставі рішення суду у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» і зміст повідомлення відповідає саме цій нормі Закону.

Як вбачається з позовної заяви ОСОБА_1 наголошує про ненаправлення банком вимоги про дострокове виконання основного зобов'язання, як умову для звернення стягнення. Як зазначалось вище ПАТ КБ "ПРИВАТБАНК" ще в 2011 році отримав рішення, яким суд задовольнив позов банку та звернув стягнення на предмет іпотеки. Саме при розгляді такої категорії спорів суди досліджують питання направлення вимоги про дострокове виконання основного зобов'язання, як умову для звернення стягнення, оскільки цього вимагає предмет самого позову. Тобто, дане питання досліджене судом, що виразилося в позитивному рішенні для банку, тому посилання позивача в даній частині вважають безпідставним.

Так, згідно умов кредитного та іпотечного договорів передбачено видачу заставної. Заставна дійсно була видана ОСОБА_1 23 квітня 2007 року ПБ №0011552 про, що позивач не міг не знати, оскільки підписував вищезазначений документ. Однак, згідно із п.1 додаткового договору до іпотечного договору №CVX0GA00000046 від 23.11.2007року вказана заставна анульована між сторонами іпотечного договору.

Таким чином, доводи позивача в частині відсутності заставної при проведенні Державної реєстрації права власності є безпідставними у зв'язку із анулюванням заставної відповідно до угоди сторін ще 23.11.2007 року.

Нотаріусу Балацькому О.О. разом із пакетом інших документів було надано, як того вимагає Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, звіт про оцінку предмету іпотеки складений суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 від 02.06.2016 року за №2-6105/16, згідно якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 складає 445056 грн. без врахування ПДВ, призначення оцінки - для відчуження.

Таким чином посилання позивача щодо відсутності оцінки предмету іпотеки не відповідає дійсності.

Також від представника відповідача до суду надійшла заява про розгляд справи без його участі, позовні вимоги не визнає та просить відмовити в їх задоволенні за безпідставністю.

Від представника третьої особи Балацького О.О. до суду надійшла заява про розгляд справи без їх участі, просять відмовити у задоволенні позовних вимог за безпідставністю.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні, 23.04.2007 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір № CVX0GA00000046 на суму 27 500 доларів США під 0,92% на місяць, строком до 20 квітня 2017 року. Згідно з п. 7.1 кредитного договору, кредит було надано на споживчі цілі.

Для забезпечення виконання зазначеного кредитного договору, між ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі № 302, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Глуговським В.В., згідно умов якого позивач передав в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк» належну йому на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1.

Умовами договору іпотеки № СVХ0GА00000046 від 23.04.2007 року передбачено, що у разі виникнення заборгованості згідно кредитного договору банк має право продати належну позивачу на праві власності квартиру в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (іпотечне застереження).

Також при дослідженні судом доказів якими сторони обґрунтовують свої вимоги, встановлено, що між ПАТ КБ "ПРИВАТБАНК" та ОСОБА_2 18.07.2016р. укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Як слідує з даного договору правочин вчинено на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 23.08.2011 року справа №2-160/11 щодо звернення стягнення (шляхом продажу) на належну ОСОБА_1 квартиру, яка є предметом договору іпотеки № СVХ0GА00000046 від 23.11.2007р. та рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 30.06.2016 р. по справі №2-1608/11.

Банк вчинив операцію з продажу предмету іпотеки згідно ст. 38 Закону України "Про іпотеку". Перед вчиненням вказаного правочину у відповідності до ст. 38 Закону України "Про іпотеку" Банк направив ОСОБА_1 повідомлення від 03.06.2016р. за №Е.НМ.0.0.0.0/-5325 (нотаріусом подано також докази поштового вручення повідомлення позивачу) про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки сторонній особі на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці за ціною 446574 грн. та надано 30 днів з дня отримання даного повідомлення для надання відповіді банку про своє рішення щодо наміру купити предмет іпотеки. Оскільки відповідь про намір придбати від ОСОБА_1 не отримана, банк після спливу визначеного законом терміну з врахуванням поштового пробігу 18.07.2016 р. уклав договір купівлі-продажу.

Як зазначалось вище ПАТ КБ "ПРИВАТБАНК" ще в 2011 році отримав рішення, яким суд задовольнив позов останнього та звернув стягнення на предмет іпотеки. Саме при розгляді такої категорії спорів суди досліджують питання направлення вимоги про дострокове виконання основного зобов'язання, як умову для звернення стягнення, оскільки цього вимагає предмет самого позову. Тобто, дане питання досліджене судом, що виразилося в позитивному рішенні для банку.

Згідно умов кредитного та іпотечного договорів передбачено видачу заставної. Заставна дійсно була видана ОСОБА_1 23 квітня 2007 року ПБ №0011552 про, що позивач не міг не знати, оскільки підписував даний документ. Однак, згідно із п. 1 додаткового договору до іпотечного договору №CVX0GA00000046 від 23.11.2007р. Вказана заставна анульована між сторонами іпотечного договору.

Таким чином, в частині мотивації позовної заяви про відсутності заставної при проведенні Державної реєстрації права власності є безпідставними у зв'язку із анулюванням заставної відповідно до угоди сторін ще 23.11.2007року.

Нотаріусу Балацькому О.О. разом із пакетом інших документів було надано, як того вимагає Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, звіт про оцінку предмету іпотеки складений суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 від 02.06.2016 року за №2-6105/16 згідно якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 складає 445056 грн. без врахування ПДВ.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотеко держателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцяти денного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцяти денного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

За вищенаведених обставин позивачу в задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, у відповідності до кредитного договору №CVX0GA00000046 укладеного 23.04.2007 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_4, беручи до уваги, дії ПАТ КБ «Приватбанк» який вчинив правочин на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 23.08.2011 року по справі №2-160/11 щодо звернення стягнення (шляхом продажу) на належну останньому квартиру, яка є предметом договору іпотеки № СVХ0GА00000046 від 23.11.2007 року, на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 30.06.2016 року по справі №2-1608/11 та згідно ст. 38 Закону України "Про іпотеку", відповідно до якого, відповідач перед вчиненням вказаного правочину направив позивачу повідомлення від 03.06.2016 року за №Е.НМ.0.0.0.0/-5325 та з огляду на докази поштового вручення нотаріусом, повідомлення, ОСОБА_4 про свій намір укласти договір купівлі-продажу на предмет іпотеки сторонній особі, про яке позивачу було відомо, відмовити.

Керуючись ст.ст. 203, 215, 230 ЦК України, ст. 38 Закону України «Про іпотеку» №898-1У від 05.06.2003р., ст.ст. 10, 11, 209, 212, 214, 215, 218 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_2, тертя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор прав на нерухоме майно - Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Балацький Олег Олександрович про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Чернівецької області через Шевченківський районний суд м. Чернівці протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Літвінова О.Г.