Апеляційний суд Житомирської області
Справа №291/416/15-ц Головуючий у 1-й інст. Нейло В. М.
Категорія 47 Доповідач Трояновська Г. С.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 березня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів: Павицької Т.М., Миніч Т.І.,

з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест холдинг" до ОСОБА_1, Приватного акціонерного товариства "Технологічна аграрна компанія об'єднана" про визнання недійсним договору оренди землі

за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства "Технологічна аграрна компанія об'єднана" на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 07 грудня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

У квітні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест холдинг" звернулося до суду із вказаним позовом, в якому просило визнати недійним договір оренди земельної ділянки від 01.08.2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ "Технологічна аграрна компанія об'єднана", площею 3,25 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та належить ОСОБА_1 відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 15 червня 2004 року, та скасувати державну реєстрацію вказаного договору. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 03.05.2006 р. між ОСОБА_1 та ТОВ "Украгроінвест холдинг" укладено договір оренди вказаної земельної ділянки площею 3.25 га, яка належить ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а 25.12.2009 р. - додаткову угоду до цього договору, відповідно до яких строк дії договору оренди було продовжено до 2016 року. Договір оренди землі від 03.05.2006 року зареєстрований у Ружинському районному відділі Житомирської регіональної філії ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.10.2006 року № 74. Додаткова угода також була зареєстрована у Ружинському районному відділі Житомирської регіональної філії ДЗК, про що вчинено відповідний запис. На підставі вказаних договорів позивач користується належною відповідачу земельною ділянкою. 01.08.2014 року ОСОБА_1 уклав з ПАТ "ТАКО" ще один договір оренди землі, відповідно до якого передав в оренду зазначеному Товариству земельну ділянку, яка перебуває в оренді у Товариства. Вказаний договір було зареєстровано реєстраційною службою Ружинського РУЮ Житомирської області.

Оскільки на одну і ту саму земельну ділянку оформлені документи, які підтверджують право оренди, і надають обом суб'єктам господарювання право приступати до обробки земельної ділянки та отримувати з неї врожай, позивач вважає, що укладений між ОСОБА_1 та ПАТ "ТАКО" договір оренди землі порушує його права та суперечить вимогам законодавства, а тому просить суд визнати його недійсним.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 07 грудня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки укладений 01.08.2014 р. між ОСОБА_1 та ПАТ "Технологічна аграрна компанія об'єднана" на земельну ділянку площею 3,25 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та належить ОСОБА_1 відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 15 червня 2004 року.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

У поданій апеляційній скарзі ПАТ "Технологічна аграрна компанія об'єднана", посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити. В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 24 вересня 2015 року було визнано протиправними та скасовано рішення Ружинського відділу Житомирської філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до нього, укладених між ТОВ "Украгроінвест Холдинг" і ОСОБА_1, що є підставою для відмови в позові.

Розглянувши справу в межах, визначених ст.303 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,25га, розташованої на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданого 15 червня 2004 року на підставі рішення Ружинської районної державної адміністрації від 26 лютого 2004 року №116 (т.1 а.с.12).

03.05.2006 р. між ОСОБА_1, як власником земельної ділянки площею 3,25 га, та ТОВ "Украгроінвест Холдинг", як орендарем земельної ділянки, було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 5 років. Договір зареєстровано у державному земельному кадастрі, про що у Державному реєстрі земель Ружинським відділенням Житомирської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 01.10.2006 року було вчинено запис за № 88 (т.1 а.с.5-8).

25.12.2009 року між тими ж сторонами було укладено Додаткову угоду про внесення змін до вказаного договору. Відповідно до Додаткової угоди сторони, погодили, зокрема, збільшення розміру орендної плати із 1,5% до 3 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки та визначили строк договору в 10 років. Вказана угода також була зареєстрована Ружинським відділом Житомирської філії ДП "Центр державного земельного кадастру" про що у Державному реєстрі земель 25.12.2009 року було вчинено запис № 73 (т.1 а.с.10).

В подальшому, а саме 01 серпня 2014 року ОСОБА_1 уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з Приватним акціонерним товариством «Технологічна аграрна компанія об'єднана»(т.1 а.с.81-83).

Право оренди вказаної земельної ділянки відповідно до цього договору було зареєстровано за ПАТ "ТАКО" Реєстраційною службою Ружинського районного управління юстиції Житомирської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за індексним № 15528659 від 02.09.2014 року ( т.1 а. с. 92).

Таким чином судом встановлено, що існують одночасно два договори оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, укладених ОСОБА_1 з різними суб'єктами господарювання. Договори оренди пройшли відповідну державну реєстрацію.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції правильно визначився із характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню.

Так, на підставі статті 125 ЗК України (в редакції від 31 березня 2006 року) суд дійшов правильного висновку, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Такі ж положення передбачені у ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01 січня 2013 року), відповідно до яких договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 202 ЗК України (в редакції до 01 січня 2013 року) передбачено, що державна реєстрація земельних ділянок здійснювалась у складі державного реєстру земель, що складався з двох частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Ця ж норма Земельного кодексу України в редакції від 07 липня 2011 року зазначала, що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом.

Наказом Державного комітету України по земельним ресурсам №135 від 23.05.2003р. "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства" Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", зареєстрованим МЮУ 27 травня 2003р. за №408/7729, встановлено, що реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює державне підприємство "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", на який було покладено повноваження щодо ведення державного реєстру земель.

Пунктом 3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04 травня 1999 року № 43, зареєстрованої Міністерством юстиції України 04 червня 1999 року за №354/3647 (в редакції до 20 квітня 2010 року) передбачено, що Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами вказаного Центру ДЗК при Держкомземі України.

Проаналізувавши наведені норми діючого на час виникнення спірних правовідносин законодавства, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що в період 2006 - 2009 років реєстрація правовстановлюючих документів на земельні ділянки, у т.ч. договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась у Державному реєстрі земель державним підприємством «Центр державного земельного кадастру» та правильно вважав, що доказами проведення на законних підставах реєстрації спірних правочинів є договір оренди землі від 03 травня 2006 року, акт прийому-передачі земельної ділянки від 03 травня 2006 року, додаткова угода до договору оренди землі від 01 жовтня 2006 року, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 25 грудня 2009 року, державний акт на право власності на земельну ділянку (т.1 а. с.5-8, 9, 10, 11, 12).

Зазначені висновки зроблені з урахуванням ч. 4 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень",відповідно до якої права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за умови, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Починаючи з 2013 року державну реєстрацію прав на земельні ділянки покладено на Укрдержреєстр, повноваження якого закріплено в Положенні про Державну реєстраційну службу, затвердженому Указом Президента України від 06 квітня 2011 року за № 401/2011р., тобто Державний земельний кадастр функціонує паралельно із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

Діяльність органів державної реєстрації речових прав з 01 січня 2013 року регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", частиною 1 статті 9 якого передбачено право державного реєстратора запитувати від органів виконавчої влади відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у т.ч. земельні ділянки.

Згідно з роз'ясненням Державної реєстраційної служби України№2951/05-15-13 від 06 серпня 2013 року «Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами» встановлено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку державний реєстратор повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, які здійснювали їх державну реєстрацію до 01 січня 2013 року.

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства.

Орендареві забезпечується захист його прав на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону(ст. ст. 13, 15, 27 Закону "Про оренду землі").

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162ц13, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

З огляду на наведене суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що договір оренди землі, укладений між позивачем та ОСОБА_1 03.05.2006 року та додаткова угода до цього договору від 25.12.2009року набули юридичної сили в момент їх державної реєстрації та на підставі діючого, на момент вчинення договорів, законодавства. Існування ж одночасно двох правочинів щодо одного об'єкту договору та зобов'язань, суперечить законодавству України та породжує наслідки зобов'язань по цим договорам одночасно.

На підставі положень ст.ст. 59, 60 ЦПК України суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність доказів того, що при реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор перевірив відсутність реєстрації договорів оренди на спірну земельну ділянку.

Відповідачами також не надано доказів визнання недійсним, розірвання чи припинення дії договору оренди землі від 03.05.2006 року та додаткової угоди до нього від 25.12.2009 року, укладених ОСОБА_1 з ТОВ "Украгроінвест Холдинг", на час укладення оспорюваного договору оренди землі ОСОБА_1 з ПАТ «ТАКО».

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо заперечень ПАТ «ТАКО» проти позову, які викладені також в апеляційній скарзі, про те, що не є підставою для відмови в задоволенні позову постанова Житомирського окружного адміністративного суду від 24 вересня 2015 року, якою було визнано протиправними та скасовано рішення Ружинського відділу Житомирської філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" від 03 травня 2006 року і 25 грудня 2009 року про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до нього, укладених ТОВ "Украгроінвест Холдинг" і ОСОБА_1

Суд правильно вважав, що як вказана постанова, так і постанова Вищого адміністративного суду України від 12 травня 2016 року по справі № К/800/654/16 про визнання недійсним і скасування п.3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, набрали законної сили, відповідно 14 грудня 2015 року і 20 квітня 2010 року, не існували на час укладання договору оренди і додаткової угоди між ОСОБА_1 і ТОВ "Украгроінвест Холдинг" і пройшли державну реєстрацію до винесення вказаних постанов, а саме: у 2006 році і 2009 році зворотної дії в часі не мають.

Постанова Житомирського окружного адміністративного суду від 24 вересня 2015 року не існувала на час укладення 01 серпня 2014 року спірного договору і реєстрації 02 вересня 2014 року права оренди землі за ПАТ «ТАКО».

Інші доводи, наведені в апеляційній скарзі, висновків суду першої інстанції не спростовують та не впливають на правильність його прийняття.

Відповідно до ч.1 ст.308 ЦПК України суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції ухвалив рішення на підставі наданих сторонами та досліджених у судовому засіданні доказів, повно і всебічно з'ясувавши обставини, на які посилаються сторони як на підставу своїх вимог і заперечень.

Рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 209, 218, 303, 307, 308, 313, 314, 315, 317, 319, 324, 325 ЦПК України, колегія суддів

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Технологічна аграрна компанія об'єднана» відхилити.

Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 07 грудня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий Судді