О К Р Е М А Д У М К А
судді Вищого спеціалізованого суду України
з розгляду цивільних і кримінальних справ
17 травня 2017 року м. Київ
у справі за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» про зобов'язання видати довідку і стягнення грошових коштів.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 липня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 10 листопада 2016 року, позов задоволено.

Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» (далі - ТОВ «Петрівський квартал») видати ОСОБА_3 та ОСОБА_2 довідку про повне виконання ними обов'язків за договором № 32/ЛУ4-А для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1.

Стягнуто з ТОВ «Петрівський квартал» на користь ОСОБА_3 і ОСОБА_2 57 146 грн 29 коп. зайво сплачених коштів за 12,3 кв. м квартири АДРЕСА_1, з розрахунку 4 646 грн 04 коп. за 1 кв. м, по 28 573 грн 14 коп. кожному з позивачів.

Касаційну скаргу на судові рішення подало ТОВ «Петрівський квартал».

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 травня 2017 року судові рішення скасовані, а справа передана на новий розгляд до суду першої інстанції.

Підставою для скасування судових рішень, на думку колегії суддів, стало те, що суд першої інстанції не встановив усіх обставин справи, не з'ясував, чи входить тераса до переліку приміщень, які можуть бути прибудовою, не встановив усіх технічних характеристик та статусу індивідуального дворика, та яким чином дана площа включається до загальної площі квартири.

З такими висновками касаційного суду погодитися не можна.

Позивачі звернулися до суду з позовом, у якому зазначали, що 26 лютого 2014 року вони уклали договори купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 з ТОВ «Петрівський квартал». Проектна загальна площа квартири вказана 109,5 кв. м, кількість кімнат - 2.

27 лютого 2014 року додатковою угодою визначена вартість майнових прав і позивачі сплатили 506 651 грн.

05 квітня 2015 року сторонами підписано акт приймання-передачі квартири.

ТОВ «Петрівський квартал» свої зобов'язання з передачі квартири у власність позивачам не виконало, оскільки вважало, що вони повинні сплатити за площу, яка перевищує проектну більше ніж на 0,5 кв. м. Позивачі вважали, що фактично площа квартири перевищує проектну на 1,85 кв. м, а відповідач вважав, що на 15,95 кв. м. Позивачі зазначали, що зайво сплатили відповідачу 57 146 грн 29 коп за 12,3 кв. м, які просили стягнути з відповідача.

ТОВ «Петрівський квартал» вважало, що до загальної площі квартири входить тераса площею 12,7 кв. м, та визначило загальну площу квартири у 125 кв. м.

Позивачі вважали, що у квартирі тераса відсутня, а індивідуальний дворик та водостік загального користування до загальної площі квартири не входить, тому загальна площа квартири становить 110,9 кв. м.

Згідно з технічним паспортом № 02-25/02/15-КТІ, виготовленим ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана» та висновком судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, загальний розмір квартири АДРЕСА_1 становить 110,9 кв. м, отже позивачі повинні були здійснити доплату відповідно до п. 3.2 договору від 26 лютого 2014 року за 1,85 кв. м. При цьому експерт у дослідницькій частині висновку вказував на відхилення у розмірах між технічними показниками площ збудованої квартири та її проекту та між технічними показниками площ збудованої квартири та даних технічного паспорта, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» від 17 грудня 2014 року.

Експерт зазначав, що згідно з визначеннями нормативних актів «прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку; приквартирна ділянка - земельна ділянка, що прилягає до будинку (квартири) з безпосереднім виходом на нього».

Саме із-за наявності на земельній ділянці (індивідуальний дворик) пригородженій до квартири АДРЕСА_1 будівельних конструкцій та інженерних мереж, які обслуговують весь будинок: конструкції вимощення (відмостки), водостічні труби організованої зовнішньої системи водовідведення, стояк газової труби, експерт вважав, що зазначена земельна ділянка (індивідуальний дворик) є прибудинковою територією, а не приквартирною ділянкою.

Крім того, згідно з визначеннями нормативних документів «тераса - огороджена відкрита прибудова до будинку у вигляді площадки для відпочинку, яка може мати дах; розміщується на землі або над нижче розташованим поверхом». «Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. Відповідно до цього визначення огороджена частина прибудинкової території не входить до переліку приміщень, які можуть бути прибудовою і тому її не можна вважати прибудовою.

Експерт прийшов до наступних висновків:

- визначення індивідуальний дворик в технічній документації не є нормативним;

- тераса (індивідуальний дворик) та водостік загального користування не входить до загальної площі досліджуваної квартири;

- індивідуальний дворик (правильно прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку) займають площу 42,475 кв. м (а. с. 63-82).

Суди і першої, і апеляційної інстанцій дослідили як технічний паспорт та проектну документацію, надані відповідачем, так і технічний паспорт, наданий позивачами та висновок судової будівельно-технічної експертизи, та надали їм відповідну правову оцінку.

Вважаю, що при розгляді вказаної справи суди дотрималися як норм процесуального права, так і правильно застосували норми матеріального права, з урахуванням того, що фізичні особи - позивачі - визначально перебували у гіршому становищі, ніж відповідач - юридична особа-забудовник, яка мала доступ як до технічної документації, так і відповідних спеціалістів у галузі будівництва та складання технічної документації.

Ураховуючи наведене, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

За таких обставин, вважаю, що необхідно було застосувати наслідки, передбачені ст. 337 ЦПК України.

Суддя Вищого спеціалізованого

суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ О.М.Ситнік