Справа №469/912/15-ц 25.05.2017 25.05.2017 25.05.2017
Провадження №22-ц/784/1185/17
Головуючий у першій інстанції-Старчеус О.П.
Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2017 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого Данилової О.О.,

суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем Лівшенком О.С.,

за участю представника позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

представника позивачки ОСОБА_3

на рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 4 квітня 2017 року у цивільній справі за позовом

ОСОБА_3

до товариства з обмеженою відповідальністю «Алгей-Агро»

про розірвання договору оренди

У С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2015 року ОСОБА_3 звернулась з позовом до ТОВ «Алгей-Агро» про розірвання договору оренди.

Позивачка зазначала, що є власницею земельної ділянки площею 10, 09 га, розташованої в межах території Ташинської сільської ради Березанського району Миколаївської області. 20 березня 2008 року вона уклала договір оренди з ТОВ «Алгей-Агро» та передала відповідачу земельну ділянку.

Посилаючись на те, що з середини 2013 року орендар не обробляє орендовану землю та не сплачує орендну плату, що є істотним порушенням умов оренди, ОСОБА_3 просила достроково розірвати договір оренди від 20 березня 2008 року.

Представник ТОВ «Алгей-Агро» позов не визнав, посилаючись на те, що у 2013 році ОСОБА_3, порушивши умови оренди, передала земельну ділянку в оренду ТОВ «Адмірал-Агро», що позбавило їх підприємство права користуватись землею, отримувати прибуток та з 2014 року сплачувати орендну плату. За попередній період орендна плата виплачувалась орендодавцю своєчасно та в повному, і навіть більшому, розмірі.

Ухвалою суду від 19 вересня 2016 року до участі у справі як третю особу на стороні позивача залучено ТОВ «Адмірал-Агро», представник якої участі у судових засіданнях не приймав, своєї думки стосовно позову не висловив.

Рішенням Березанського районного суду Миколаївської області від 4 квітня 2017 року у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

В апеляційній скарзі представник позивачки ОСОБА_3 просила рішення скасувати та задовольнити позов, посилаючись на ті ж обставини, якими обґрунтовував позов. Недоплату орендної плати апелянт визначала як різницю між сумою всіх орендних платежів за час дії договору (в т.ч. і за 2016 рік) та фактично виплаченою орендної платою.

Перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів не вбачає підстав для її задоволення, виходячи з наступного.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом "Про оренду землі" (далі - Закон), ЗК України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання договору.

За загальними правилами статті 651 ЦК умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата орендної плати.

Стаття 13 Закону визначає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з частиною 1 статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати (статті 24 Закону).

Відповідно до частини 2 статті 24 Закону орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Правилами частини 1 статті 32 Закону також передбачені умови розірвання договору оренди землі, якими є невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також підстави, визначені земельним законодавством та іншими законами України.

Отже за змістом статтті 141 ЗК та статті 32 Закону підставою розірванні договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, і відповідно до статтей 214, 360-7 ЦПК України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких правових норм.

Норми земельного законодавства не містять визначення поняття «систематичності» щодо несплати орендної плати, проте загальними правилами найму (частина 1 статті 782 ЦК) передбачено право наймодавця (орендодавця) відмовитись від договору найму, якщо наймач не вносить плату за три місяці підряд, якщо плату визначену щомісячними платежами.

Виходячи з того, що право орендодавця на розірвання договору є наслідком порушення зобов'язання орендаря, то відповідальність останнього наступає при наявності його вини (статті 611,614 ЦК).

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 є власницею земельної ділянки площею 10,09 га, розташованої в межах території Ташинської сільської ради Березанського району Миколаївської області, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1 від 14 липня 2004 року (а.с. 14).

20 березня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Алгей-Агро» укладено договір оренди земельної ділянки (далі -Договір) строком на десять років, який зареєстровано у Березанському реєстраційному окрузі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 червня 2008 року за № 12. У тексті договору, екземпляр якого знаходився у орендодавця, строк оренди згодом безпідставно виправлено на п'ять років (а.с. 3-4, 34-40).

Відповідно до пунктів 9,10 Договору орендна плата сплачується щорічно після збирання урожаю з 15 серпня по 31 грудня у розмірі 1500 грн. у грошовій та натуральній формі за згодою сторін. До розміру орендної плати включено податки, які сплачуються в передбаченому діючим законодавством порядку.

Згідно з пунктами 36, 37 Договору він припиняється у випадках, передбачених законом, в тому числі шляхом його розірвання на вимогу однією із сторін - у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором.

Інших умов розірвання оренди, ніж визначені законом, Договір не передбачав.

Пунктом 29 Договору передбачено обов'язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Відомостей про дострокове розірвання Договору матеріали справи не містять.

Проте 10 липня 2013 року ОСОБА_3, порушивши умови Договору та не припинивши договірні відносини з відповідачем, уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з ТОВ «Адмірал-Агро». Договір пройшов державну реєстрацію 7 вересня 2013 року. Зазначені обставини встановлені судовим рішенням (а.с.96,97).

З середини 2013 року спірна земельна ділянка вибула з користування ТОВ «Алгей-Агро», та з цього часу використовувалась іншою особою, що підтверджено Державною інспекцією сільського господарства в Миколаївській області (а.с.30-33) та Ташинською сільрадою Березанського району (а.с.18, 75а).

Постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 19 вересня 2014 року, залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 31 липня 2015 року, визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок за ТОВ «Адмірал-Агро», в тому числі і за договором оренди, укладеним 10 липня 2013 року з ОСОБА_3 (а.с.34- 42, 43-47).

Земельна ділянка перебувала у користуванні ТОВ «Адмірал-Агро» з 2013 року.

Права ТОВ «Алгей-Агро» на користування земельною ділянкою станом на теперішній час не поновлено.

Спори щодо дійсності договорів оренди з ТОВ «Адмірал-Агро» знаходяться в стадії судового розгляду.

За розрахунком орендної плати, наданим відповідачем, ОСОБА_3 за умовами Договору мало бути нараховано та виплачено (після сплати податків): у 2008 році - 1275 грн., у 2009 році - 1468 грн, у 2010 та 2011 роках - по 1555,45 грн., у період 2012-2014 років - по 2731,39 грн., у 2015 році - 3351,29 грн., (а.с. 65-71,128).

Фактично виплачена ОСОБА_3 орендна плата за цією довідкою складала: у 2008 році -1275 грн., у 2009 році - 2544,49 грн., у 2010 році - 2920,8 грн., у 2011 році - 3510 грн., у 2012 році - 5530,55 грн., яка була виплачена як в натуральній, так і в грошовій формі.

Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_3 посилалась на те, що орендну плату (в повному обсязі) не отримувала з 2013 року (а.с.2,11,13).

Не заперечуючи цієї обставини, ТОВ «Алгей-Агро» посилалось на те, що несплата орендної плати з 2013 року стала наслідком дій ОСОБА_3, які перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Встановлені обставини свідчать про те, що у період 2008-2012 років ТОВ «Алгей-Агро» належним чином виконувало зобов'язання по виплаті орендної плати, сплачуючи її у передбачені Договором строки та навіть у більшому розмірі. З другої половини 2013 року відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою з вини позивачки ОСОБА_3 Остання порушила вимоги частини 2 статті 24 Закону та пункт 29 Договору, внаслідок чого припинилась і виплата орендної плати, яка за своєю суттю (стаття 21 Закону) є платою за фактичне користування землею.

Таким чином, вірно оцінивши зазначені обставини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про недоведеність систематичної несплати відповідачем орендної плати, наявність вини позивача у припиненні її виплати з 2013 року та відсутність підстав для дострокового розірвання Договору за правилами статті 32 Закону.

Колегія суддів не може прийняти до уваги посилання апелянта на те, що за період 2008-2015 років недоплата орендної плати складає 11501,08 грн. Вказана недоплата розрахована представником позивача як різниця між загальним розміром орендної плати за умовами Договору (без врахування сплачених орендарем податків) - 20541,63 грн. та фактично виплаченою орендною платою лише за 2011 та 2012 роки - 9040,55 грн. (а.с.128). Орендна плата за період 2008-2010 років апелянтом не врахована.

В судовому засіданні апеляційного суду представник позивачки не заперечувала факти виплати орендної плати до 2012 року включно. При цьому наявність заборгованості за цей період не доведена.

Посилання апелянта на несплату орендної плати у 2016 року виходять за межі заявленого позову. До того ж, матеріали справи не містять відомостей про те, що у 2016 році право орендаря на фактичне користування земельною ділянкою поновлено.

Не може бути прийнято до уваги і твердження представника позивача, що земельна ділянка не оброблялась відповідачем з 2012 року, а орендна плата заборгована з 2011 року, оскільки ці обставини не тільки спростовуються матеріалами справи (а.с.18, 67-71), але й суперечать змісту позовної заяви та клопотання про забезпечення позову (а.с.11,13).

До того ж факт невикористання земельної ділянки не був підставою позову.

Інших доводів, які б спростовували висновки суду чи доводили б порушення ним норм земельного та процесуального права, апеляційна скарга не містить. Отже підстав для скасування судового рішення колегія суддів не вбачає.

Керуючись статтями 308, 315 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 відхилити.

Рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 4 квітня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, але протягом двадцяти днів з цього часу може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий О.О.Данилова

Судді: В.В.Коломієць

Н.О.Шаманська