АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________
Справа № 683/3672/16-ц
Провадження № 22-ц/792/1086/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 травня 2017 року м. Хмельницький

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Апеляційного суду Хмельницької області

в складі: головуючого судді Ярмолюка О.І.,

суддів Пастощука М.М., Спірідонової Т.В.,

секретар Шевчук Ю.Г.,

з участю представника позивача ОСОБА_1,

представників відповідачів ОСОБА_2,

ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» до ОСОБА_4, Фермерського господарства «Бізон-1», Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області про визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі укладеним за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» на рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 25 квітня 2017 року,

встановила:

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» (далі ТОВ «Енселко Агро») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, Фермерського господарства «Бізон-1» (далі ФГ «Бізон-1») про визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі укладеним.

ТОВ «Енселко Агро» зазначало, що 12 січня 2011 року між ним і ОСОБА_4 укладено договір оренди землі, за яким остання передала позивачеві у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,484 га (кадастровий номер :05:011:0087), розташовану в адміністративних межах Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області (далі ОСОБА_5), строком на 5 років. 5 серпня 2011 року була здійснена державна реєстрація цього договору. По закінченню строку його дії позивач мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та виконувати зобовязання за договором, а ОСОБА_4 не висловила заперечення щодо продовження договірних відносин сторін. Разом із тим, 24 жовтня 2016 року відповідачі уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки. Вказаний правочин порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, не відповідає вимогам закону та є недійсним в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України.

За таких обставин ТОВ «Енселко Агро» просило суд: визнати договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 і ФГ «Бізон-1», зареєстрований державним реєстратором ОСОБА_5 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 листопада 2016 року № 32329019, недійсним і скасувати державну реєстрацію цього договору; визнати договір оренди землі між ОСОБА_4 і ним, ТОВ «Енселко Агро», укладеним із моменту набрання чинності судовим рішенням.

Суд залучив ОСОБА_5 до участі у справі як співвідповідача.

Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 25 квітня 2017 року в позові відмовлено.

Суд виходив з того, що у ТОВ «Енселко Агро» не виникло переважного права на поновлення договору оренди землі, а оспорюваний правочин не порушує його прав і відповідає вимогам закону.

В апеляційній скарзі ТОВ «Енселко Агро» просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, представник відповідачки ОСОБА_4 ОСОБА_2 і представник ФГ «Бізон-1» ОСОБА_3 зазначили, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому відсутні підстави для його скасування.

ОСОБА_5, який у встановленому порядку оповіщений про час і місце судового засідання, до апеляційного суду не зявився. ОСОБА_6 до апеляційного суду надійшли письмове заперечення проти апеляційної скарги та заява про розгляд справи без участі її представника.

Заслухавши учасників процесу та перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду не відповідає.

Суд першої інстанції не зясував у повній мірі обставини, якими обґрунтовувались позовні вимоги та заперечення сторін, не застосував закон (ст. 777 ЦК України), який підлягав застосуванню, неправильно витлумачив норми ст. 33 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон № 161-ХІV) та не дотримався приписів ст. 212 ЦПК України.

У звязку з неповним зясуванням судом обставин, що мають значення для справи, порушенням судом норм матеріального та процесуального права рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення.

Згідно з ч. 5 ст. 88 ЦПК України має бути змінений розподіл судових витрат.

Встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 2,484 га (кадастровий номер :05:011:0087), яка знаходилася в адміністративних межах ОСОБА_6 та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

12 січня 2011 року між ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_4 укладено договір оренди землі, за умовами якого остання передала ТОВ «Енселко Агро» указану земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років. 5 серпня 2011 року Управління Держкомзему у Старокостянтинівському районі Хмельницької області зареєструвало цей договір у Державному реєстрі земель за № 03338.

ОСОБА_4 передала ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку за актом приймання-передачі обєкта оренди від 6 серпня 2011 року.

Пунктом 7 договору оренди землі визначено, що орендар має переважне право продовжити строк дії оренди за цим договором. Якщо до моменту закінчення строку дії договору жодна із сторін не заявить про його припинення шляхом надсилання відповідного поштового повідомлення іншій стороні, цей договір підлягає продовженню на такий самий строк та на тих самих умовах. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

2 березня 2016 року ТОВ «Енселко Агро» надіслало ОСОБА_4 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект цього договору. У березні 2016 року ОСОБА_4 одержала ці документи.

21 жовтня 2016 року ОСОБА_4 звернулася до ТОВ «Енселко Агро» з заявою про розірвання договору оренди землі за згодою сторін.

Разом із тим, 24 жовтня 2016 року ФГ «Бізон-1» і ОСОБА_4 уклали договір оренди землі, за умовами якого остання передала ФГ «Бізон-1» спірну земельну ділянку в оренду строком на 10 років. Державний реєстратор ОСОБА_6 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32329019 від 11 листопада 2016 року зареєструвала право ФГ «Бізон-1» на оренду земельної ділянки (номер запису 17395941).

Зазначені обставини визнані сторонами та підтверджуються наявними у справі письмовими доказами.

Згідно з ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Законом № 161-ХІV визначається порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

В силу ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 Закону № 161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Як передбачено ч. 1 ст. 31 Закону № 161-ХІV, договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 33 Закону № 161-ХІV встановлено порядок поновлення договору оренди землі.

Із частин 1-3, 5, 6, 8, 11 даної норми слідує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, що закріплює переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк і передбачає певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можливе лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону № 161-ХІV, буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 23 листопада 2016 року (справа № 6-2540цс16), яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами при застосуванні вказаних норм права.

Аналіз положень ст. 33 Закону № 161-ХІV дає підстави для висновку, що для застосування частини першої цієї норми та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону № 161-ХІV передбачена інша підстава поновлення договору оренди. Для поновлення договору оренди землі за цією нормою необхідна наявність таких юридичних фактів: продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обовязків за договором; відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, буде передусім: при укладенні договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у разі укладення новим орендарем договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; у разі укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Зазначена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (справа № 6-10цс15), від 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15), від 10 червня 2015 року (справа № 6-70цс15), яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для суддів.

З матеріалів справи вбачається, що 12 січня 2011 року між ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_4 укладено договір оренди землі, який 5 серпня 2011 року пройшов державну реєстрацію та набрав чинності (набув юридичної сили). Цей договір укладено сторонами на 5 років, а саме до 5 серпня 2016 року.

У п. 7 договору оренди землі ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_4 визначили, що договір припиняє свою чинність після закінчення сільськогосподарських робіт та збору врожаю, разом із тим, у справі відсутні достатні та обєктивні докази іншого терміну припинення договірних відносин сторін.

Таким чином, ТОВ «Енселко Агро» є добросовісним орендарем.

Як зясовано, ТОВ «Енселко Агро» належно виконувало свої обовязки за договором оренди та до закінчення строку дії договору (2 березня 2016 року) повідомило ОСОБА_4 про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк. До листа-повідомлення позивач додав проект договору оренди, який міг бути укладений ним з ОСОБА_4, однак остання у визначений законом строк не повідомила ТОВ «Енселко Агро» про наявність заперечень та своє рішення.

Крім того, сторони визнали, що після 5 серпня 2016 року ТОВ «Енселко Агро» продовжувало користуватися земельною ділянкою та виконувало зобовязання за договором оренди землі, відносно чого ОСОБА_7 не висловлювала заперечень.

Отже ТОВ «Енселко Агро» реалізувало своє право на поновлення договору оренди землі, дія якого фактично була поновлена на новий строк.

Цю обставину визнала й сама ОСОБА_8, яка у заяві від 21 жовтня 2016 року (а.с. 73) не висловлювала заперечення щодо поновлення договору оренди землі, а просила позивача розірвати договір за взаємною згодою сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Один із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійним (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

В силу ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Як передбачено ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Укладення 24 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 і ФГ «Бізон-1» договору оренди землі порушує переважне право ТОВ «Енселко Агро» на поновлення договору оренди землі, внаслідок чого це право підлягає захисту.

Неврахувавши вказаних обставин і норм чинного законодавства суд першої інстанції помилково виходив з того, що позов ТОВ «Енселко Агро» є безпідставним і не підлягає задоволенню.

На думку апеляційного суду, позов ТОВ «Енселко Агро» підлягає задоволенню частково, зокрема, оспорюваний правочин слід визнати недійсним, а договір від 12 січня 2011 року, укладений між ТОВ «Енселко Агро» і ОСОБА_4, поновленим на новий строк.

Відповідно до ст. 26 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення про визнання правочину недійсним є підставою для внесення державним реєстратором до Державного реєстру прав запису про скасування державної реєстрації прав, які особа набула за цим правочином.

Крім того, ОСОБА_6 є неналежним відповідачем у цій справі.

Отже позов ТОВ «Енселко Агро» в частині вимог, у тому числі до ОСОБА_6, про скасування державної реєстрації договору оренди землі від 24 жовтня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 і ФГ «Бізон-1» не може бути задоволений.

При розподілі судових витрат, апеляційний суд враховує пропорційність задоволених вимог.

Позов ТОВ «Енселко Агро» містить дві вимоги немайнового характеру, кожна з яких задоволена частково, тому з ОСОБА_4 і ФГ «Бізон-1» як належних відповідачів на користь позивача підлягає стягненню половина понесених ним витрат на сплату судового збору, зокрема: 1 378 грн за подання позову до суду першої інстанції (2756:2); 1 515 грн 80 коп. за подання апеляційної скарги (2756х110%:2), - а всього 2 893 грн 80 коп. Ці судові витрати мають бути покладені на ОСОБА_4 і ФГ «Бізон-1» у рівних частках по 1 446 грн 90 коп. на кожного.

Керуючись ст.ст. 88, 307, 309, 314, 316, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» задовольнити частково.

Рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 25 квітня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов задовольнити частково.

Визнати договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та Фермерським господарством «Бізон-1» щодо земельної ділянки площею 2,484 га (кадастровий номер :05:011:0087), недійсним.

Визнати договір оренди від 12 січня 2011 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» та ОСОБА_4 щодо земельної ділянки площею 2,484 га (кадастровий номер :05:011:0087), зареєстрований 5 серпня 2011 року в Управлінні Держкомзему у Старокостянтинівському районі Хмельницької області за № 03338, поновленим.

В решті позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» 1 446 грн 90 коп. судового збору.

Стягнути з Фермерського господарства «Бізон-1» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» 1 446 грн 90 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, проте може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий/підпис/ОСОБА_9

Судді: /підпис/ОСОБА_10

/підпис/ОСОБА_11

Копія вірна. Суддя апеляційного суду О.І.Ярмолюк

_________________________________________________________________________

Головуючий у першій інстанції ОСОБА_12

Доповідач Ярмолюк О.І. Категорія 23