Справа № 500/2866/16-ц
Провадження № 2/500/855/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 березня 2017 року

Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого Жигуліна С.М.

при секретарі Павлюк Л.П.

за участю представників ОСОБА_1, ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ізмаїлі

справу за позовом

Фермерського господарства «ОСОБА_3А.»

до

фермерського господарства «Дінекс-Агро»,

ОСОБА_4

про

визнання недійсним договору оренди

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача пояснив, що 04 січня 2011 року з відповідачем ОСОБА_4 був укладений договір оренди належної позивачеві на праві власності земельної ділянки загальною площею 3,64 гектарів. Строк дії договору становить десять років, тобто до 04 січня 2021 року. Разом із тим державна реєстрація договору не була проведена через зміни у законодавстві, але земельна ділянка була належним чином передана та оброблюється фермерським господарством «ОСОБА_3А.», договір до наступного часу не розірваний та не скасований. Між тим 01 вересня 2014 року відповідачі уклали між собою договір оренди на ту ж саму земельну ділянку, у зв'язку із чим просить визнати недійсним договір оренди від 01 вересня 2014 року, укладений між укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Дінекс-Агро» щодо земельної ділянки загальною площею 2,64 гектарів та скасувати державну реєстрацію права оренди від 01 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Дінекс-Агро» щодо земельної ділянки загальною площею 2,64 гектарів.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з'явилась, оповіщена у встановленому порядку про час і місце судового розгляду, про причину неявки не повідомила.

Представник відповідачів проти позовних вимог заперечує, пояснив, що договір від 04 січня 2011 року не набув державної реєстрації, у зв'язку із чим у позивача відсутнє право судового захисту. Окрім вказаного підставою для заперечень визнає наявність вимог ст. 210 ЦК України, ст. 18-20 Закону України «Про оренду землі», а також правовий висновок Верховного Суду України у справі №2776/цс16.

Вислухавши пояснення, думку захисту, суд вважає заявлені позовні вимоги обгрунтованими.

Право власності відповідача на вказану земельну ділянку підтверджено державним актом на право приватної власності на землю серії Р1 №458738, виданим на підставі рішення 22 сесії XXIII скликання Новопокровської сільської ради народних депутатів Ізмаїльського району Одеської області від 09 жовтня 2001 року за № 77.

Користування позивачем земельною ділянкою відповідача з 2005 року сторонами не оскаржуються.

З урахуванням вимог п.1.1, 3.1 договору оренди земельної ділянки від 04 січня 2011 року відповідач ОСОБА_4 передала позивачеві в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,22 гектарів зі строком дії договору на десять років.

У відповідності до вимог ст. 13-17 Закону України «Про оренду землі» позивач та власник земельної ділянки вчинили всі дії, що свідчать про те, що угода між сторонами укладена.

Незважаючи на відсутність державної реєстрації договору оренди землі сторони розпочали і тривалий час здійснювали фактичну реалізацію умов договору оренди землі. Позивач до теперішнього часу використовує земельну ділянку у власній діяльності та відповідно за користування землею здійснював оплату, передбачену умовами договору оренди землі.

До наступного часу вказаний договір не розірвано та не скасовано.

Разом із тим 01 вересня 2014 року відповідачі уклали між собою договір оренди тієї ж самої земельної ділянки площею 2,64 гектарів, реєстрація якого підтверджена витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Роз'ясненнями п.7,8 постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсноті, передбачених законом.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

У звязку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205210, 640 ЦК тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Разом із тим згідно із ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов'язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно із ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

У відповідності до вимог ст. 20 Закону України «про оренду землі» (у редакції яка була чинною на момент виникнення правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі складають і підписують відповідний документ.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових нрав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, встановленого ст. 627 ЦК України.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, склали та скріпили підписом письмовий документ, в якому зафіксовані правові наслідки цього правочину.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Вказана правова позиція визначена в постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року (6-127цс13) та від 25 грудня 2013 грудня (6-118цс13).

Постановою Верховного Суду України від 18 січня 2017 року по справі №6-2777цс16, на висновки по якій посилається представник відповідача, визначено, що за вимогами частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Між тим договором оренди, який укладено між позивачем та власником земельної ділянки не визначено окремого положення щодо часу, з якого договір набуває законної сили.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Разом із тим на час укладення договору 04 січня 2011 року з урахуванням правової позиції в постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року (6-127цс13) та від 25 грудня 2013 грудня (6-118цс13), яка діяла на час укладення договору оренди позивачем 04 січня 2011 року, реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. До наступного часу вказані правові висновки не скасовані.

Між позивачем та власником земельної ділянки станом на 01 вересня 2014 року, коли був укладений договір між відповідачами, спір щодо порушення з боку позивача виконання договору відсутній.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору спливає 04 січня 2021 року.

Отже, строк дії договору оренди, який укладений у формі, передбаченій ст. 14 Закону України «Про оренду землі» з урахуванням устотних умов та порядку, передбачених ст. 15-17 Закону України «Про оренду землі» не закінчився, він є чинним, а право на оренду землі позивачем відбулось з урахуванням того, що сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, склали та скріпили підписом письмовий документ, в якому зафіксовані правові наслідки цього правочину.

З урахуванням вказаного при укладенні договору оренди між відповідачами 04 січня 2011 року порушені вимоги ст. 24 Закону України «Про оренду землі» в частині перешкоди позивачеві користування земельною ділянкою за договором оренди від 01 вересня 2014, строк дії якого не закінчився. У відповідності до вимог ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається з урахуванням того, що чинним законодавством, а також існуючим договором оренди вказане не передбачене.

Земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, до наступного часу відповідачеві не передана та використовується позивачем.

Таким чином договір оренди, укладений на земельну ділянку, яка вже використовується на підставі укладеного між сторонами договору, визнається недійсним, що у свою чергу тягне за собою скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Керуючись ст. 209-215 ЦПК України

В И Р І Ш И В:

Визнати недійсним договір оренди від 01 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Дінекс-Агро» щодо земельної ділянки загальною площею 2,64 гектарів.

Скасувати державну реєстрацію права оренди від 01 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Дінекс-Агро» щодо земельної ділянки загальною площею 2,64 гектарів.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: ОСОБА_5