Справа № 663/2055/16-ц
Провадження № 2/663/59/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2017 року Скадовський районний суд Херсонської області в складі:

головуючого, судді Кустова О.Ю.

за участю секретаря Кліщ Л.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду м. Скадовська цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новокиївка» про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка ОСОБА_1 у серпні 2016 року звернулася до суду з вказаним позовом в якому, з урахуванням уточнень, посилалася на те, що протягом 2013-2015 років ТОВ «Новокиївка» фактично користувалося належною їй земельною ділянкою, кадастровий номер НОМЕР_2, однак оплату за неї не здійснювало. В серпні 2016 року директор ТОВ «Новокиївка» запропонувала позивачці укласти договір оренди належної їй земельної ділянки та сплатити кошти за попередній час фактичного користування нею. При цьому директор ТОВ «Новокиївка» запевнила позивачку, що розмір орендної плати визначатиметься на підставі проведеної у встановленому законом порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складатиме 3 % він неї. Позивачка, вважаючи що вказаний договір стосуватиметься попереднього періоду, погодилась на таку пропозицію і підписала запропоновані папери, однак належним чином ознайомитися з ними змоги не мала, оскільки була без окулярів. В подальшому, ознайомившись з умовами укладеного договору, вона виявила, що вони суперечать діючому законодавству, а укладений договір не відповідає її волевиявленню. Так, договір не містить дати та не охоплює період фактичного користування відповідачем її земельною ділянкою 2013-2015 роки внаслідок чого строк договору становить не з 2013 до 2023 року, а його через відсутність дати взагалі неможливо встановити. Крім того, п. 23, 26, 33, 39, 40 договору містять два протилежні варіанти його трактування. Такий текст договору не дає можливості визначити справжню волю осіб, які вчинили правочин, і не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, а саме таких істотних умов договору як: умови передачі земельної ділянки орендарю; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. Таким чином, у договорі оренди землі відсутні декілька істотних, на думку позивачки, умов передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі»: зокрема, умови передачі земельної ділянки орендарю, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. Позивачка стверджувала, що умови договору у редакції наданій їй відповідачем не відповідають її внутрішній волі. Також вказала, що відповідач ввів її в оману, щодо оцінки земельної ділянки, від якої обраховується розмір орендної плати. На підставі викладеного, просила суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений між нею та відповідачем та скасувати його державну реєстрацію.

В судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позові. Звернув увагу суду на те, що відповідачем через декілька днів з дня підписання, позивачці було надано прошитий та скріплений печаткою екземпляр договору оренди землі, в якому відсутня надрукована дата, вказано, що земельна ділянка знаходиться на землях Новокиївської сільської ради. Разом з тим у екземплярі договору наданому органом реєстрації та відповідачем є надрукована дата та правильно вказано, що земельна ділянка знаходиться на землях Радгоспненської сільської ради. Вказане свідчить, що договір довільно, на розсуд відповідача, редагувався і редакція договору, зареєстрована відповідачем не відповідає тій яку погоджували сторони та не відповідає внутрішній волі позивачки. Також стверджував, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки відповідачем не проводилася і вартість земельної ділянки позивачки в примірнику договору, який надавався на підпис позивачці в серпні 2016 року не була зазначена. Вартість 191 317,32 грн. визначена відповідачем довільно, на власний розсуд. Саме від цієї вартості обраховується орендна плата, а отже внаслідок цього позивачка може не отримати той розмір орендної плати, який належить їй. В цій частині вона була введена в оману директором відповідача. Просив позов задовольнити, визнати оспорюваний договір недійсним та скасувати його державну реєстрацію.

Представник відповідача позов не визнав, вважає, що укладений між сторонами договір містить усі необхідні істотні умови, передбачені Законом України «Про оренду землі» в редакції на час його укладення. Позивачкою не обґрунтовано у чому полягає порушення її прав. Строк договору зазначено у ньому і він становить 10 років з 05.08.2016. Вказав, що проведення нормативної грошової оцінки землі в даному випадку не було обов'язковим, сторони визначили, як вартість земельної ділянки, так і розмір орендної плати в договірному порядку. Визнав, що нормативна-грошова оцінка відповідачем не проводилась, однак розпочато виконання договору, а саме, позивачка отримала грошові кошти в рахунок орендної плати. Кадастровий номер дозволяв однозначно ідентифікувати земельну ділянку позивачки. Не зміг пояснити, чому існують невідповідності між екземпляром договору наданим позивачкою та екземпляром наявним у відповідача і зареєстрованим сільською радою. Просив у задоволенні позову відмовити за безпідставністю.

В судовому засіданні свідок ОСОБА_2 пояснив, що очолював ТОВ «Новокиївка» з 2011 по 2013 роки. Вказане товариство використовувало землю ОСОБА_1 без укладення договору протягом 2012-2013 років, оскільки у неї були відсутні документи на земельну ділянку через не оформлення спадщини. Орендна плата за вказаний час не сплачувалася. Була домовленість, що орендна плата за час фактичного користування земельною ділянкою буде сплачена після оформлення позивачкою документів. Орендна плата в ті роки складала близько 5000 грн. на рік в залежності від площі земельної ділянки.

В судовому засіданні свідок ОСОБА_3 пояснив, що очолював ТОВ «Новокиївка» з лютого 2013 по літо 2016 року. Підтвердив, що протягом 2013-2016 років відповідач фактично використовував земельну ділянку позивачки без договору, оскільки остання не оформила спадщину, однак орендну плату останній не сплачував. ОСОБА_1 за домовленістю мала отримати орендну плату після оформлення документів на землю. Приблизний розмір орендної плати складав 5000 грн. на рік.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, їх представників, свідків, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Новокиївка» було укладено договір без дати, згідно якого позивачка надала, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Новокиївської (Радгоспненської) сільської ради (п. 1). В оренду передана земельна ділянка загальною площею 5,91 га., кадастровий номер НОМЕР_2 (п. 2). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 191 317,32 грн. (п. 5). Договір укладено на 10 років (п. 8). Орендна плата вноситься орендарем у формі та в розмірі готівкового розрахунку у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки землі, крім того Орендар кожний рік сплачує податок на землю (п. 9). Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем, підлягають (не підлягають) відшкодуванню (п. 23). На орендовану земельну ділянку встановлено (не встановлено) обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб (п. 26). Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендодавець (п. 32). Згідно з цим договором об'єкт оренди підлягає (не підлягає) страхуванню на весь період дії цього договору (п. 33). Страхування об'єкта оренди здійснює орендар (орендодавець) (п. 34). Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається (не допускається). Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиплата орендної плати в строки (п. 39). Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є (не є) підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем (п. 40).

При цьому у матеріалах справи наявні чотири копії договору оренди землі. Долучена позивачкою до матеріалів позовної заяви фотокопія, ідентична їй копія (прошита, пронумерована, скріплена підписом директора та печаткою ТОВ «Новокиївка») надана суду і звірена з оригіналом. Витребувана судом копія надана органом реєстрації Милівською сільською радою Бериславського району Херсонської області та ідентична їй копія долучена відповідачем до заперечень на уточнену позовну заяву. У екземплярах наданих позивачкою не вказано дату та зазначено, що земельна ділянка знаходиться на території Новокиївської сільської ради (п. 1). На екземплярах наданих органом реєстрації та відповідачем надрукована дата 05.08.2016 та вказано, що земля знаходиться на території Радгоспненської сільської ради (п. 1).

Як вбачається з видаткового касового ордеру від 12.08.2016 року позивачка ОСОБА_1 отримала від ТОВ «Новокиївка» орендну плату за земельні паї в розмірі 17 000 грн. При цьому ідентифікувати вказану плату, як оплату саме за оспорюваним договором оренди, іншим договором оренди чи компенсацію за раніше використання земельної ділянки неможливо, оскільки посилання на будь-який договір оренди, період за який сплачується вказана плата, тощо, в касовому ордері відсутні.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Суд вважає недоведеним позивачкою належними та допустимими доказами порушення її прав внаслідок неоднозначного викладення в договорі оренди землі умов передбачених пп. 23 (оскільки жодні поліпшення земельної ділянки не відбулись), 26 (оскільки відомості про обтяження третіх осіб на земельну ділянку у суду відсутні), п. 33 (оскільки п. 35 договору та ст. 12 Закону України «Про оренду землі» передбачена можливість орендодавця самостійно застрахувати об'єкт оренди та вимагати відшкодування витрат на це), а також пп. 39, 40.

Разом з тим, є слушними доводи позивачки про те, що сторони не дійшли у встановленому законом порядку згоди щодо умов, які визначені істотними для договорів оренди землі, щодо строку оренди та розміру орендної плати.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Позивачкою надано суду наявну у неї копію договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Новокиївка» без дати, яка разом з іншими документами прошита, пронумерована, скріплена підписом директора та печаткою ТОВ «Новокиївка». У вказаному договорі відсутня дата його укладення, а також у п. 1 зазначено, що орендована земельна ділянка розташована на території Новокиївської сільської ради. Відповідачем та органом реєстрації надано екземпляр договору з ОСОБА_1 в якому вказана (надрукована) дата 05.08.2016 р. та є відмінності, зокрема, у п. 1 вказано (надруковано) що земельна ділянка розташована на території Радгоспненської сільської ради.

Представник позивачки стверджував, що вона підписала, щонайменше 2 екземпляри договору оренди земельної ділянки. При цьому вона не згодна з умовами усіх варіантів договору оренди. З тексту договорів вбачається, що підпис позивачки у них міститься тільки на останньому аркуші.

На підставі викладеного, а також враховуючи фактично дві відмінні редакції договору оренди земельної ділянки, наявний у позивачки та зареєстрований, суд вважає встановленим той факт, що відповідач мав можливість та скористався нею, щодо внесення змін у текст договору, який був в подальшому зареєстрований. В якій саме частині, крім дати та територіального розташування земельної ділянки, були внесені вказані зміни судом не встановлено, однак вказане підтверджує те, що сторони не узгодили строк оренди земельної ділянки (фактичне користування земельною ділянкою протягом 2013-2016 років) та частково підтверджує, що зміст договору, який в подальшому було зареєстровано не відповідає внутрішній волі позивачки.

Щодо строку оренди то він визначений сторонами у 10 років, однак судом встановлено, що фактичне використання земельної ділянки позивачки відповідачем тривало протягом 2013-2016 років, що підтверджено показами свідків. При цьому слід врахувати, що позивачка наполягає на тому, що строк має відраховуватися і оплата здійснюватися за весь час фактичного використання земельної ділянки, тобто з 2013 року, а представники відповідача, що з дати підписання сторонами договору в серпні 2016 року.

Крім того, розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону України «Про оренду землі». Саме таким чином сторони врегулювали розмір орендної плати у оспорюваному договорі оренди (в усіх його редакціях).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частинами 4-7 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору) визначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Процедура встановлення нормативної грошової оцінки включає ряд стадій, передбачених чинним законодавством України. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення про проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка відповідної технічної документації, погодження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель спеціалізованою установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації (розділ ІІІ Закону України «Про оцінку земель»).

Слід погодитись з доводами представника відповідача про те, що закон не вимагає обов'язкового проведення нормативної-грошової оцінки земельних ділянок (крім земель державної та комунальної власності), однак закон і не містить такої заборони враховуючи зазначену у договорі домовленість сторін.

Зокрема, відповідно до ч. 2-3 ст. 15 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом. Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Враховуючи буквальне тлумачення відповідного пункту договору оренди землі (п. 5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 191 317,32 грн.) в усіх редакціях, суд вважає, що вказана вартість земельної ділянки мала б бути обґрунтована відповідними документами, висновками, довідками, тощо.

Фактично вартість земельної ділянки 191 317,32 грн. внесена до оспорюваного договору безпідставно.

У запереченнях представник відповідача визнав, що нормативна-грошова оцінка земельної ділянки не проводилась. Вказане підтверджується і відповіддю відділу Держгеокадастру у Скадовському районі Херсонської області від 26.01.2017 за вих. 29-2118-99.3-85/2-17, згідно якої нормативна-грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_2) загальною площею 5,91 га., що успадкувала ОСОБА_1 після смерті ОСОБА_4 на державний акт від 04.09.2003 року НОМЕР_3 у 2016 році відділом не виготовлялася.

При цьому позивачка, згідно доводів її представника, отримуючи грошові кошти за наданим представником відповідача касовим ордером та підписуючи договір оренди землі і погоджуючись із розміром орендної плати у відсотковому розмірі, виходила з того, що отримує грошові кошти та оформлює орендні правовідносини за минулий час, за період 2013-2016 роки.

Відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що на час підписання договору, у встановленому законом порядку, була проведена нормативна грошова оцінка земель, в т.ч. земельної ділянки позивачки, що дозволило б визначити розмір орендної плати за неї у грошовому виразі для розуміння позивачкою економічної вигоди від надання належної їй земельної ділянки в оренду.

Відповідно до ч. 2 ст. 61 ЦПК України, обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

На офіційному сайти Держгеокадастру України (http://land.gov.ua/icat/otsinka-zemel/) міститься інформація про нормативну-грошову оцінку земель (ріллі та перелогів) в Україні за гектар. Так, згідно вказаних відомостей станом на 01.01.2016 вартість 1 га. ріллі в Херсонській області складала 34 698,86 грн. Отже приблизна вартість земельної ділянки позивачки складає 34 698 ,86 грн. (нормативно-грошова оцінка) х 5,91 га. (площа земельної ділянки позивачки) = 205 070,26 грн., що є більшим ніж вказано в договорі.

Розрахунки наведені представником відповідача у запереченнях на уточнену позовну заяву для суду є незрозумілими, вартість земельної ділянки не відповідає нормативно визначеній, застосовані коефіцієнти не відповідають визначеним Держгеокадастром (http://land.gov.ua/derzhheokadastr-povidomliaie-pro-znachennia-koefitsiientu-indeksatsii-normatyvnoi-hroshovoi-otsinky-zemel-za-2016-rik/).

Позивачка вважає, що директор ТОВ «Новокиївка» ввела її в оману щодо проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та визначення вартості земельної ділянки на підставі вказаної оцінки, а її відсутність, виходячи з погодженого сторонами розміру орендної плати, була обов'язковою умовою для укладення спірного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до 2 абзацу ч. 1 ст. 229 ЦК України, істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Порушення прав позивачки оспорюваним договором полягає у тому, що вона значним чином позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору, а саме на отримання максимальної економічної вигоди від передачі в оренду належної їй земельної ділянки, а також отримання грошових коштів за час фактичного її використання за період 2013-2016 роки.

Доводи представника відповідача про можливість узгодження вказаних умов без визнання оспорюваного договору недійсним в цілому є слушними, однак пропозицій щодо узгодження вказаних умов, які за законом є істотними, протягом судового розгляду в т.ч. шляхом укладення мирової угоди від відповідача не надходило, у разі недійсності вказаних умов договір не може вважатися укладеним оскільки вони є істотними.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню, а договір укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Новокиївка» від 05.08.2016, зареєстрований 07.08.2016 Милівською сільською радою Бериславського району Херсонської області має бути визнано недійсним на підставі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та ч. 3 ст. 203 ЦК України, а також скасована його державна реєстрація.

Керуючись ст.ст. 212-215, 218 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новокиївка» про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 05.08.2016 року укладений між ОСОБА_1, РНОКПП НОМЕР_1, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Новокиївка», що знаходиться за адресою: вул. Леніна, 27 с. Новокиївка Каланчацького району Херсонської області та скасувати його державну реєстрацію.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Херсонської області через Скадовський районний суд Херсонської області шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а особами, які не були присутніми під час проголошення рішення в той же строк з дня отримання його копії.

Повний текст рішення виготовлений 08.02.2017 року.

Суддя О. Ю. Кустов