Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 січня 2017 року м. Рівне

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Рівненської області в складі :

Головуючого судді: Гордійчук С.О.

суддів : Ковальчук Н.М., Бондаренко Н.М.

секретар судового засідання: Шептицька С.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Рівне апеляційну скаргу Рівненської обласної державної адміністрації на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 27 вересня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Комфортний дім", товариства з обмеженою відповідальністю "Гефест Капітал", товариства з додатковою відповідальністю "Фабрика Рівненчанка" до Рівненської обласної державної адміністрації, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління служби безпеки України в Рівненській області про визнання протиправною бездіяльність та внесення змін до договору.

в с т а н о в и л а :

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 27 вересня 2016 року позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Комфортний дім", товариства з обмеженою відповідальністю "Гефест Капітал", товариства з додатковою відповідальністю "Фабрика Рівненчанка" до Рівненської обласної державної адміністрації, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління служби безпеки України в Рівненській області про визнання протиправною бездіяльність та внесення змін до договору задоволено.

Визнано протиправною бездіяльність Рівненської обласної державної адміністрації при розгляді клопотання співвласників нерухомого майна (квартир) по вул.Неофіта Кибалюка, буд. 4,6,10 в м.Рівне стосовно оформлення орендних правовідносин для користування земельною ділянкою площею 0,9998 га, кадастровий номер :01:042:0605 для обслуговування житлових будинків і прибудинкових території за рахунок земель державної власності.

Внесено зміни в договір оренди землі від 16 липня 2014 року укладеним між Рівненською обласною державною адміністрацією (орендодавець) та Управління служби безпеки України в Рівненській області (орендар), а саме викласти в наступній редакції: А) преамбулу: «Орендодавець» Рівненська обласна державна адміністрація в особі голови адміністрації ОСОБА_15 , що діє на підставі Закону України «Про місцеві державні адміністрації» з одного боку, та орендар ОСОБА_3, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Комфортний дім", товариства з обмеженою відповідальністю "Гефест Капітал", товариства з додатковою відповідальністю "Фабрика Рівненчанка", уклали цей договір про нижченаведене:»

Б) замінено реквізити сторін: в розділі «Орендар».

В поданій на рішення суду апеляційній скарзі відповідач вказує на його незаконність, оскільки рішення постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Просить рішення скасувати та постановити нове про відмову у задоволенні позову.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з їх обґрунтованості та доведеності.

Проте погодитись з таким висновком апеляційний суд не може з таких підстав.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права позивачі покликались на те, що оскільки вони набули право власності на частини незавершеного будівництвом житлових будинків та на квартири у багатоквартирних будинках, а тому до них також переходить право на оренду зазначеної земельної ділянки в обсязі та на умовах встановлених для попереднього землекористувача.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи, вбачається, що 16 липня 2014 року між Рівненською обласною державною адміністрацією (орендодавець) та Управлінням служби безпеки України в Рівненській області (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (надалі договір оренди) загальною площею 0,9998 га, відповідно до умов якого орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер :01:042:0650 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, з правом передачі в суборенду відповідно до вимог чинного законодавства, яка знаходиться в межах міста Рівне.

Відповідно до п.8 договору оренди договір укладено на 10 (десять) років.

08 серпня 2014 року Управлінням служби безпеки України в Рівненській області (орендар) укладено договір суборенди із ТзДВ «Фабрика «Рівненчанка» вказаної земельної ділянки із цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств.

Цільове призначення спірної земельної ділянки у встановленому законом порядку не змінювалось.

ТзДВ «Фабрика «Рівненчанка» здійснило забудову земельної ділянки загальною площею 0,9998 га, переданої йому в суборенду, а саме було збудовано багатоквартирні жилі будинки яким присвоєно наступні поштові адреси: вул. Кибалюка буд. 4, вул. Кибалюка буд. 6, вул. Кибалюка буд. 10.

В судовому засіданні встановлено, що будинки №4 та 6 по вул. Кибалюка, на час розгляду справи, будівництвом не завершенні і не здані в експлуатацію.

У подальшому, ТзДВ «Фабрика «Рівненчанка» відчужило частину незавершеного будівництва, житлових будинків та квартир за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу від 11 листопада 2014 року, 16 січня 2016 року, 18 березня 2016 року, 22 квітня 2016 року, 26 травня 2016 року, 09 червня 2016 року, 14 липня 2016 року, укладеними із позивачами.

Так, спеціальним нормативно-правовим актом, який регулює правовідносини з оренди земельних ділянок, є Закон України «Про оренду землі».

Частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» закріплено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно зі статтею 17 ЗК розпорядження землями державної власності, у тому числі й надання у користування, належить до повноважень місцевих державних адміністрацій та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу.

За змістом ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Положеннями ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно абз. 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Згідно приписів ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці обєкти. Аналогічні положення закріплені в ст. 377 ЦК України, відповідно до яких до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на обєкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє імя шляхом укладення договору оренди, а не шляхом внесення змін до договору оренди.

Положеннями ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та п.33 Договору оренди від 16.07.2014 року визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Тобто чинне законодавство не містить приписів про автоматичний перехід права користування земельною ділянкою за попереднім договором оренди, на якій розміщений обєкт нерухомості, до нового власника нерухомого майна, стороною якого він не є, без додержання законодавчо встановленого порядку набуття права користування такою земельною ділянкою (ст.ст. 123 - 125 ЗК України). Виникнення такого права можливо лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи позивачі як співвласники квартир 29 червня 2016 року звернулись із листом до голови Рівненської ОДА із проханням припинити договір оренди та суборенди на земельну ділянку кадастровий № :01:042:0650 та надати дану земельну ділянку їм в користування для обслуговування житлових будинків та прибудинкової території. (а.с.10)

Згідно відповіді Рівненської обласної державної адміністрації від 29 липня 2016 року №4691/0/01-31/16 у задоволенні клопотання про надання спірної земельної ділянки у користування співвласників відмовлено, оскільки вона перебуває в оренді Управління СБУ в Рівненській області та в суборенді ТзДВ «Фабрика «Рівненчанка» із цільовим призначенням для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств.

Прохання щодо припинення договору оренди та суборенди відповідачем не розглядалось (а.с.11).

Із заявою до власника земельної ділянки про заміну сторони в договорі оренди чи укладення договору оренди ні позивачі, ні сторони договору не звертались.

Крім того, Орендар із заявою про розірвання договору шляхом припинення дії оренди до власника землі також не звертався.

Враховуючи положення ч.1 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», а також те, що на земельній ділянці яка надана за договором оренди Управлінню СБУ в Рівненській області для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств зведені будівлі, право власності на які, після прийняття будинку в експлуатацію, перейшло до співвласників квартир, позовні вимоги про внесення змін в договір оренди є безпідставними та не підлягають задоволенню

Колегія суддів враховує також ту обставину, що чинне законодавство України не передбачає можливості внесення змін до договору оренди землі у даному випадку із особами, які не перебувають у договірних правовідносинах із відповідачем, оскільки суперечить загальним засадам чинного законодавства та, зокрема, положенням ст.ст.651,652 ЦК України, Земельного Кодексу України, та Закону України "Про оренду землі".

Частина 2 статті 42 ЗК України передбачає, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Крім того, суд неналежним чином вирішив питання про склад осіб, які беруть участь у справі та всупереч вимогам ст. 10 ЦПК України не сприяв залученню до участі у справі в якості відповідача орендаря Управління СБ України, а розглянув справу за його участі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог.

Враховуючи, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, таке рішення підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 316 ЦПК України, ст.377, 626, 627, 651, 652, 792 ЦК України, ст..42,116,120,152 ЗК України, та ст..7,30,31 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів,

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Рівненської обласної державної адміністрації задовольнити.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 27 вересня 2016 року скасувати.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Комфортний дім", товариства з обмеженою відповідальністю "Гефест Капітал", товариства з додатковою відповідальністю "Фабрика Рівненчанка" до Рівненської обласної державної адміністрації, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління служби безпеки України в Рівненській області про визнання протиправною бездіяльність та внесення змін до договору відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним чинності.

Головуючий:

Судді: