АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 серпня 2017 року м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Чернівецької області в складі:

головуючої Перепелюк І. Б.

суддів: Половінкіної Н.Ю., Яремка В.В.

секретар Тодоряк Г.Д.

за участю: представника ТзОВ «Кей-Колект», представника Міністерства юстиції України

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ТзОВ «Кей-Колект» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном шляхом вселення та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Кей-Колект», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни, третя особа Міністерство юстиції України, про визнання протиправним та скасування рішення, визнання дій приватного нотаріуса неправомірними та зобов'язання скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності за апеляційною скаргою представника ТзОВ «Кей-Колект» на рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 26 червня 2017 року -

В С Т А Н О В И Л А :

ТзОВ «Кей-Колект» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод у реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном шляхом вселення.

Позовні вимоги обгрунтовувало слідуючими обставинами. 02.12.2005р. між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсиббанк» укладено кредитний договір №219/225/05, в забезпечення виконання зобов'язань за яким між Банком та позичальником того ж дня укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М., відповідно до якого в іпотеку передано нерухоме майно,

22-ц/794/877/2017р. Провадження № 725/3809/16 -ц Головуючий у 1 інстанції Піхало Н.В. Категорія 59 доповідач Перепелюк І.Б.

а саме: квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

12 грудня 2011 року банк відповідно до Договору факторингу №1 та Договору про відступлення прав за договором іпотеки відступив ТОВ «Кей-Колект» свої права вимоги до позичальника та іпотекодавця за зобов'язаннями по кредитному та іпотечному договорах.

При цьому, у зв'язку із порушенням відповідачем ОСОБА_1 умов кредитного договору, ТОВ «Кей-Колект», звернувши стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, 24 листопада 2015 року набуло у порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», право власності на предмет іпотеки - квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

18 липня 2015 року ТОВ «Кей-Колект», як законним власником, здійснена спроба потрапити у власну квартиру, однак виявлено, що в ній незаконно проживає ОСОБА_1, яка чинить перешкоди товариству у вільному володінні та користування належним йому на праві власності нерухомим майном, що підтверджено відповідними актами обстеження майна від 18.07.2016р. та від 1 серпня 2016р.

З метою добровільного врегулювання спору щодо подальшого користування спірною квартирою, товариством 06.05.2016р. на адресу відповідача було направлено вимогу про добровільне виселення та звільнення житлового приміщення протягом місяці з дня отримання даної вимоги, однак станом на час подання позовної заяви відповідач добровільно не звільнила квартиру, а також перешкоджає у вільному доступі до неї.

Позивач просив усунути перешкоди в реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном шляхом вселення представника ТОВ «Кей-Колект» до житлового будинку, розташованого за адресою: м.Чернівці, вул. Ольжича 52/1.

ОСОБА_1 звернулась до суду із зустрічною позовною заявою до ТОВ «Кей-Колект» та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М.

Позивач по зустрічному позову вказувала, що нотаріус, вчиняючи дії щодо реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Кей-Колект» не перевірила повноваження особи, яка подала документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень, не звернула увагу на відсутність протоколу загальних зборів ТОВ «Кей-Колект», підписаного та належним чином завіреного печаткою про згоду на вчинення конкретного правочину від імені ТОВ «Кей-Колект» щодо конкретного договору фізичної чи юридичної особи, а також порушила вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку»,

В обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом вказувала, що ТОВ «Кей-Колект» у порушення умов договору іпотеки та норм чинного законодавства неправомірно набуло право власності на належну їй на праві власності квартиру, здійснивши у позасудовому порядку звернення стягнення не предмет іпотеки шляхом внесення приватним нотаріусом Кобелєвою А.М. зміни в державний реєстр речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кейт-Колект».

Також зазначала, що у договорі іпотеки, укладеному між нею та банком відсутнє застереження, а тому безпосередньо сам договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно.

ОСОБА_1 вказувала, що вона не отримувала будь-яких повідомлень від ТОВ «Кей-Колект» про усунення порушень за кредитним зобов'язанням та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги.

ОСОБА_1 вказувала, що дії приватного нотаріуса по прийняттю рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки є протиправними та такими, що підлягають скасуванню, оскільки при перереєстрації права власності на підставі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку державним реєстратором не було перевірено факт отримання нею як боржником вимоги про усунення порушень, а також не дотримано положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Крім того, перереєстрація права власності на квартиру була проведена за наявності багатьох арештів на її майно, а також за наявності заборони щодо відчуження майна боржника й відповідно наявність в реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.

Також позивач по зустрічному позову зазначає, що нотаріус, згідно вимог законодавства, повинен був відмовити в реєстрації за ТОВ «Кей-Колект» права власності на спірне майно, оскільки на час вчинення реєстраційних дій в Єдиному реєстрі були наявні записи про арешт спірного майна.

Позивач просила визнати незаконними дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. при прийнятті рішення про реєстрацію права власності за власником ТОВ «Кей-Колект» на квартиру АДРЕСА_2 зі зміною реєстраційного номеру даного об'єкта нерухомого майна; визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Кобелєвої А.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за власником ТОВ «Кей-Колект» №26434239 від 24.11.2015 р. на зазначену квартиру; зобов'язати приватного нотаріуса Кобелєву А.М. скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності №12199543 від 24.11.2015р. про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на зазначену квартиру. Рішенням Першотравневого районного суду м.Чернівців від 26 червня 2017 року в задоволенні позову ТОВ «Кей-Колект» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном шляхом вселення відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано незаконним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. від 24.11.2015р. про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» право власності на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 72,6 кв.м., житловою площею 52,2 кв.м., яка складається з 3-х кімнат.

Провадження в справі в частині вимог ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. про визнання дій приватного нотаріуса неправомірними та зобов'язання скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності закрито.

Вирішено питання щодо судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ТзОВ «Кей-Колект» подав апеляційну скаргу, просить рішення скасувати та задовольнити первісний позов, а у задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити.

Апелянт вважає оскаржуване рішення незаконним та необгрунтованим.

Посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Апелянт зазначає, що в договорі іпотеки, на підставі якого було проведено реєстраційні дії, міститься іпотечне застереження, а підтвердженням відповідності реєстраційних дій нормам Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрації обтяжень» є наявна в матеріалах справи реєстраційна справа, яка містить всі необхідні документи, передбачені чинним законодавством для вчинення реєстраційних дій.

Апелянт посилається на те, що укладаючи іпотечний договір, ОСОБА_1 надала згоду на перехід власності (відчуження) до іпотекодержателя у разі настання чітко визначених обставин та звертає увагу суду на те, що відсутність факту реалізації домовленості сторін щодо укладення окремої угоди про задоволення вимог іпотекодержателя за наявності відповідного застереження в іпотечному договорі свідчить про те, що сторони домовилися про позасудовий порядок врегулювання спору.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційну скаргу слід відхилити, рішення - залишити без змін з наступних підстав.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що рішення приватного нотаріуса не відповідає встановленим законам вимогам і є протиправним.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

Згідно зі ст.308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 2 грудня 2005 року ОСОБА_1 та АКІБ «Укрсиббанк» уклали кредитний договір № 219/225/05, згідно якого відповідач отримала у позику під сплату 12, 5 % річних кредит у розмірі 43 300 доларів США на строк до 2 грудня 2026 року.

В забезпечення виконання вищевказаного зобов'язання, між Банком та позичальником укладено договір іпотеки 219/225/05 від 2 грудня 2005 року, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М., за умовами якого в іпотеку передано нерухоме майно, а саме: квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

На підставі Договору факторингу №1 та Договору про відступлення прав за договором іпотеки від 12.12.2011р. банк відступив ТОВ «Кей-Колект» свої права вимоги до позичальника та іпотекодавця за зобов'язаннями по кредитному та іпотечному договорах.

ОСОБА_1 не виконала зобов'язання за кредитним договором.

8 січня 2014 року ТОВ «Кей-Колект» направило ОСОБА_1 повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Боржник не виконала умови укладеного кредитного договору, у зв'язку з чим ТзОВ «Кей-Колект» в позасудовому порядку, згідно поданої заяви від 24 листопада 2015 року, в рахунок погашення боргу звернуло стягнення на предмет іпотеки та з 24.11.2015р. ТОВ «Кей-Колект» набуло у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», право власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, шляхом реєстрації права власності.

Підставою для винесення рішення по державну реєстрацію права власності за ТОВ «Кей-Колект» на вищевказану квартиру став іпотечний договір від 02.12.2005р.

Зокрема, п. 2.1.1. договору іпотеки визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання зобовязань за кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.

У разі порушення Іпотекодавцем обовязків, встановлених цим договором, іпотеко держатель має право вимагати дострокового виконання зобовязань за кредитним договором, а у разі невиконання Іпотекодавцем цієї вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки.

В силу ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з ч 1 і ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частинами 1 і 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Як передбачено ч.1 ст.37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

За наведених обставин можливо зробити висновок про те, що у разі невиконання основного зобов'язання Банк має право звернуть стягнення на предмет іпотеки у спосіб передбачений законом або договором в тому числі і визнавати за собою право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, повинні відповідати загальним положенням про договір. При дотриманні цих умов іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки з дотриманням умов звернення стягнення та порядку реалізації, передбачених законом.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Із п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 3 Закону № «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» слідує, що обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав і внесення відомостей до державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом, є одними із загальних засад державної реєстрації прав.

Державній реєстрації прав підлягає право власності. У державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення (п. 1 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Закону № 1952-IV).

В силу п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

В ст. 27 Закону України «Про держану реєстрації речових на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено підстави для державної реєстрації прав. Згідно ст. 24 вказаного Закону подання заяви про державну реєстрацію прав неналежною особою є підставою для відмови у державній реєстрації прав.

Згідно п. 46 Порядку № 868 заявник подає документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно.

Згідно наданої позивачем інформаційної довідки вбачається, що оскаржуване позивачем рішення про право власності прийнято на підставі договору іпотеки № 6125 від 2.12.2005 року, про щодо зазначено у державному реєстрі речових прав (запис № 12199543) та зареєстровано право власності на квартиру за ТОВ «Кей- Колект» (37825968).

Судом першої інстанції було встановлено, що у тексті договору іпотеки від 2 грудня 2005 року відсутні будь-які посилання про права ТОВ «Кей Колект» на предмет іпотеки, дане товариство не є стороною вказаного договору та при переході права вимоги за даним договором до товариства від банку, та ним не було проведено згідно ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відповідної реєстрації обтяження. Крім того, державним реєстратором не внесено до державного реєстру речових прав відомостей щодо інших документів, які були підставою для виникнення та реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект», а тому прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності за відповідачем не відповідає вимогам Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що як вбачається з матеріалів справи, умови укладеного між сторонами договору іпотеки не містять в собі згоду іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, а саме застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке відповідає приписам Закону України «Про іпотеку», як правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя, а тпозивачем не надано суду доказів про укладення додатково із позичальником (іпотекодавцем) окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який би був нотаріально посвідчений й відповідно надавав би іпотекодержателю право звернути стягнення на предмет іпотеки та задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги у повному обсязі.

Посилання апелянта на те, що сторони домовилися про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору шляхом викладення у договорі іпотеки розділу «Застережень про задоволення вимог іпотекодержателя» є безпідставними, оскільки в договорі відсутній вказаний розділ.

Суд надавав апелянту можливість підтвердити зазначені доводи належними та допустимими доказами, однак, апелянт своїм правом не скористався.

Представник апелянта в судовому засіданні при розгляді апеляційної скарги визнав цю обставину.

Усі вищенаведені обставини свідчать про те, що у приватного нотаріуса Кобелєвої А.М. були відсутні правові підстави для прийняття рішення про проведення державної реєстрації права власності квартири ОСОБА_1 за ТОВ «Кей-Колект».

Суд першої інстанції зробив правильний висновок про наявність підстав для визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. від 24.11.2015р. про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» право власності на квартиру АДРЕСА_1.

Враховуючи зазначене, позовні вимоги ТОВ «Кей-Колект» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном шляхом вселення є безпідставними.

Належних та допустимих доказів на спростування цього апелянтом не надано. Доводи апеляційної скарги про те, що в договорі іпотеки були зазначені згідно ст.36 Закону України «Про іпотеку» способи позасудового врегулювання заборгованості, а отже не суперечать нормам чинного законодавства і є підставою для вчинення відповідних реєстраційних дій, є необґрунтованими.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що даний спір повинен розглядатися в порядку адміністративного судочинства, є безпідставними, оскільки у даній справі спірні правовідносини пов'язані із невиконанням умов цивільно-правової угоди, випливає з договірних відносин і має вирішуватися судами за правилами Цивільного процесуального кодексу України.

Суд першої інстанції повно та об'єктивно встановив фактичні обставини справи, дослідив надані сторонами докази, дав їм належну оцінку. Рішення є законним та обгрунтованим. Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, підстав для скасування рішення не вбачається.

Керуючись ст.307, ст.308 ЦПК України, колегія суддів -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника ТзОВ «Кей-Колект» відхилити.

Рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 26 червня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуюча (підпис)

Судді: (підписи)

З оригіналом вірно :