АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Номер справи 658/2473/16-ц Головуючий в І інстанції Батовріна І.Г.
Номер провадження 22-ц/791/867/17 Доповідач Орловська Н.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючого Орловської Н.В.

суддів: Кутурланової О.В.

Майданіка В.В.

секретар Цулукіані І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 02 березня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: ОСОБА_3, приватний нотаріус Каховського районного нотаріального округу Херсонської області Коршунова Людмила Анатоліївни, про визнання іпотечного договору недійсним, зняття заборони на нерухоме майно і виключення запису про його обтяження

В С Т А Н О В И Л А :

У серпні 2016 року ОСОБА_2 звернулась з позовом до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі ПАТ «Укрсоцбанк»), треті особи: ОСОБА_3, приватний нотаріус Каховського районного нотаріального округу Херсонської області Коршунова Людмила Анатоліївна, про визнання іпотечного договору недійсним, зняття заборони на нерухоме майно і виключення запису про його обтяження.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилалась на те, що між нею та ТОВ «Південенерго» у письмовій формі укладено договір № 221 від 10.01.2006р. із змінами, внесеними додатковою угодою від 10.10.2006р. про часткову участь у будівництві з метою фінансування витрат на будівництво квартир АДРЕСА_1.

На підставі кредитного договору від 13.09.2006р., укладеного із АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», вона отримала кредит, для забезпечення виконання зобов'язань за яким між тими ж сторонами укладений договір іпотеки майнових прав від 24.11.2006р. За умовами іпотечного договору в іпотеку передані майнові права на незакінчені будівництвом трикімнатні квартири АДРЕСА_1.

За домовленістю сторін до договору № 221 про часткову участь у будівництві між ОСОБА_2 та ТОВ «Південенерго» внесено зміни, внаслідок чого власником квартири АДРЕСА_1, став ОСОБА_3.

Оскільки у липні 2016р. ОСОБА_2 стало відомо про наявність правової позиції Верховного Суду України, згідно з якою договори щодо передачі в іпотеку майнових прав є незаконними, а тому договір іпотеки, укладений із ПАТ «Укрсоцбанк» з порушенням вимог законодавства. Просила визнати недійсним такий договір, а також скасувати заборону на предмет іпотеки і виключити запис в реєстрі про його обтяження.

Рішенням Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 02 березня 2017 року позов задоволено частково. Ухвалено: визнати іпотечний договір від 24.11.2006р., укладений між АКБСР «Укрсоцбанк» (правонаступник ПАТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу Коршуновою Людмилою Анатоліївною та зареєстрованим у реєстрі за № 4352 недійсним. Стягнути з ПАТ «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_2 судовий збір в сумі 551,20 грн. В іншій частині позовних вимог відмовити.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, оскільки при розгляді справи судом порушені норми процесуального законодавства і не враховані всі обставини та неправильно застосовані норми матеріального права.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах визначених ст.303 ЦПК України, встановлені такі обставини.

10.01.2006р. між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_2 укладений договір про часткову участь у будівництві № 221 від 10.01.2006р., із змінами внесеними додатковою угодою від 10.10.2006р., за яким учасник зобов'язалась надати забудовнику кошти в розмірі та на умовах, передбачених цим договором на будівництво квартир у житловому будинку АДРЕСА_1, а забудовник зобов'язався завершити будівництво вказаного будинку, ввести його в експлуатацію та передати учаснику у власність квартири НОМЕР_1 на умовах, визначених цим договором.

Сторони у п. 2.2.1 договору (в редакції від 10.10.2006р.), визначили загальну вартість квартир - 390 150 грн., із яких вартість кожної із цих квартир складає 130 050 грн., із розрахунку 1970 грн. за кв.м., що складає договірну ціну квартир НОМЕР_1, загальною площею 198 кв.м., по 66 кв.м. кожної із них.

У пункті п.2.2. встановлено строк внесення коштів учасником, а саме на розрахунковий рахунок забудовника має бути внесено 90 150 грн. до 12.09.2006р. та до 14.09.2006р. - 300 000 грн.

З матеріалів справи вбачається, що визначені договором кошти, повністю внесені учасником, оскільки за квитанцією № 160 від 12.09.2006р. позивачем сплачено 90 150 грн., а решта 300 000 грн. сплачена за рахунок коштів за меморіальним ордером № 12-б від 13.09.2006р., отриманих за кредитним договором від 13.09.2006р., із змінами внесеними додатковою угодою від 24.10.2006р., укладеного нею та АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк» (а.с.88-89).

За умовами вказаного кредитного договору, із змінами внесеними додатковою угодою № 1 від 24.10.2006р., кредит надано позичальнику на строк до 23.11.2020р. за погодженим сторонами графіком щомісячних платежів із сплатою 13 відсотків річних на умовах забезпеченості кредиту майновими правами на квартири АДРЕСА_1.

З метою забезпечення виконання основного зобов'язання позичальника за вказаним кредитним договором від 13.09.2006 року, із змінами внесеними додатковими угодами від 24.11.2006р. та 27.11.2006р., між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме: майнові права на квартири АДРЕСА_1.

Умовами п.1.9 договору іпотеки (в редакції від 24.11.2006р.) встановлено, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно, предметом іпотеки буде квартира, майнові права на яку за цим договором є предметом іпотеки. У статті 4 договору визначається порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. (а.с. 79,83-85)

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи недійсним наведений договір іпотеки, суд першої інстанції, керувався тим, що ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку».

При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірні квартири, вартість яких була сплачена позивачем у повному обсязі за договором про часткову участь у будівництві житлового будинку № 221 від 10.01.2006р., не могли бути предметом іпотеки.

Проте, з таким висновком погодитись не можна, оскільки у відповідності до положень частин 1 та 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку», яка діяла в редакції на час укладання спірного договору іпотеки від 24.11.2006р., не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном, як особливим об'єктом, вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 року №6-168цс12)

У справі, що є предметом апеляційного перегляду встановлено, що позивачка є іпотекодавцем за визначенням ч.7 ст.5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» №979-ІV, як особа, яка передала в іпотеку свої майнові права на квартири у будинку що будується, та стане її власністю після завершення будівництва.

Оскільки на час укладення договору іпотеки ОСОБА_2 здійснила стовідсоткову передоплату, сплативши повну вартість квартири за договором із забудовником, а такі її дії, в силу ст. 2.2.2. та 4.4 Договору про часткову участь у будівництві № 221 від 10.01.2006р., є достатньою підставою для отримання нею права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва, після його завершення.

Отже, вказані майнові права могли бути предметом іпотеки, як засоби забезпечення кредитних зобов'язань позивачки.

Враховуючи, що суд першої інстанції допустив помилку у застосуванні наведених норм права, які регулюють спірні правовідносини, а тому висновок щодо недійсності оспореного позивачкою договору іпотеки суперечить фактичним обставинам справи, не ґрунтується на нормах законодавства, а тому рішення суду не можна визнати законним і обґрунтованим, що є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення, про відмову у задоволенні позовних вимог із викладених вище підстав.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити.

Рішення Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 02 березня 2017 року в частині визнання недійсним договору іпотеки від 24.11.2006 року скасувати і ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: ОСОБА_3, приватний нотаріус Каховського районного нотаріального округу Херсонської області Коршунова Людмила Анатоліївна, про визнання недійсним договору іпотеки від 24.11.2006р. залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» понесені судові витрати в сумі 2206,32 грн.

В решті рішення суду не переглядалось.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає чинності негайно з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий _______________ Н.В.Орловська

Судді: _______________ О.В.Кутурланова

_______________ В.В.Майданік