Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1009/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Гарбуз О.С.
Доповідач Дьомич Л. М.
УХВАЛА

Іменем України

10.08.2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді: Дьомич Л.М.

суддів: Єгорової С.М.; Письменного О.А.

за участю секретаря: Федоренко Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 березня 2017 року у справі за позовом Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2, приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду,-

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2016 року Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулася в суд з позовом до ОСОБА_2, приватного підприємства «Дніпро» про:

- визнання недійсним договору оренди землі б/н від 15 жовтня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Дніпро», який зареєстрований 23 жовтня 2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради - Заболотною Оленою Сергіївною, номер запису № 17245643;

- визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 656 від 06 листопада 2008 року, зареєстрованого 22 червня 2009 року на умовах визначених додатковою угодою.

В обґрунтування вимог зазначено, що 06 листопада 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі № 656. Згідно умов якого орендодавець надав, а орендар (ТОВ АФ «Зоря») прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 2,41 га, яка знаходиться на території Грузької сільської ради, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором (п. 1.1, 2.1, 3.1). Вказаний правочин зареєстровано Голованівським реєстраційним офісом КРФ ДП «Центр ДЗК» 22 червня 2009 року.

20 вересня 2011 року сторонами укладено додаткову угоду, якою строк дії договору оренди продовжено до 31 серпня 2016 року.

АФ «Хлібороб» у формі ТОВ, є правонаступником всього майна, усіх прав і зобов'язань ТОВ АФ «Зоря».

Сторонами погоджено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж як за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.2 договору).

Агрофірма «Хлібороб» 14 липня 2016 року направила відповідачу лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення долучено додаткову угоду, в якій запропоновано збільшити орендну плату до рівня 7 % від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року.

Позивач сподіваючись на поновлення строку дії договору, в 2016 року здійснив відповідний обробіток землі та посів зернових культур, зібрав урожай, тобто продовжує на даний час користуватися земельною ділянкою й після закінчення строку дії договору.

ОСОБА_2 будь - яких заперечень, пропозицій, вимог щодо перегляду умов договору, як це узгоджується із положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» товариству не надав. Натомість уклав договір оренди землі з ПП «Дніпро» на умовах значно гірших ніж були запропоновані позивачем, який має переважне право перед іншими особами на поновлення строку дії договору оренди на новий строк.

ОСОБА_2 не дотримався вимог, встановлених приписами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», чим порушив переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, що є правовою підставою для визнання недійсним договору оренди між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро».

Рішенням Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 березня 2017 року визнано недійсним договір оренди землі, укладений 15 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Дніпро», зареєстрований 23.10.2016 року державним реєстратором - Заболотною Оленою Сергіївною, Голованівська селищна рада Кіровоградської області, номер запису 17245643. Визнано поновленим на тих самих умовах договір оренди землі №656 укладений 06 листопада 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2, зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за НОМЕР_1.

ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить про скасування рішення суду. Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно з'ясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. А саме,

лист про те, що орендодавець не має наміру продовжувати з позивачем дію договору оренди від 06 листопада 2008 року, у зв'язку із низькою орендною платою запропонованою позивачем, відповідач надіслав позивачу у строк передбачений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі. Крім того, поновляючи договір № 656 від 06.11.2008 року на той самий строк і на тих самих умовах суд вийшов за межі заявлених позовних вимог, що є порушенням вимог цивільного процесуального кодексу України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача Кольчика С.Ф. та пояснення представника відповідачів ОСОБА_5, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню за наступного.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України - під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку, що дії позивача були направлені на укладення договору оренди на новий строк, однак враховуючи відсутність згоди ОСОБА_2 на укладення додаткової угоди до договору, такий договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Вказаний висновок відповідає обставинам справи, яким суд дав належну правову оцінку.

Судом встановлено, що згідно державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,41 га, що знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 19).

06 листопада 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_2 (орендодавець) передав ТОВ Агрофірма «Зоря» ( Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря» а.с. 21) в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Грузької сільської ради, загальною площею 2,41 га., строком на 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 7-9).

Згідно п. 3.2. договору, після закінчення строку його дії , орендар має переважне право поновлення на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію правочину(а.с.7-9).

20 вересня 2011 року між сторонами укладено додаткову угоду, за якою строк дії оренди землі №656 визначений до 31 серпня 2016 року (а.с. 10).

14 липня 2016 року позивачем на адресу ОСОБА_2 направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору, що підтверджується описом вкладу у цінний лист та фіскальним чеком. В листі позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на вигідних умовах на новий строк, з терміном дії 10 років, з виплатою орендної плати 7% від нормативно-грошової оцінки, що у грошовому виразі становить 6370,48 грн. (а.с.14-16).

23.10.2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області - Заболотною Оленою Сергіївною зареєстровано договір оренди землі, укладеного 15.10.2016 року між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» (а.с. 17).

Судом апеляційної інстанції за клопотанням сторони витребувано у Голованівської селищної ради Кіровоградської області договір оренди землі від 15 жовтня 2016 року між приватним підприємством «Дніпро» (орендар) та ОСОБА_2 (орендодавець). Згідно умов якого в оренду передано спірну земельну ділянку строком до 31.12.2027 року. Орендна плата встановлюється за погодженням сторін у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки (а.с.196-203).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, Агрофірма «Хлібороб» посилалась на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

За положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Колегія суддів погоджується з висновком суду, що внаслідок укладення 15 жовтня 2016 року між відповідачами оспорюваного договору оренди землі порушено належне позивачу згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право на поновлення попереднього договору оренди від 06 листопада 2008 року на новий строк.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, відбувається, зокрема, в разі укладення договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб; за відсутності попереднього повідомлення добросовісного орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем. Вказане узгоджується з правовими позиціями Верховного Суду України, викладених у постановах від 09 вересня 2015 року, 23 листопада 2016 року, у справах № 6-531цс15, № 6-2540цс16, які в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковими для всіх судів України.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю в порядку вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, 14 липня 2017 року, більш ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки, направив відповідачу ОСОБА_2 лист - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого долучено проект додаткової угоди. Вказаний лист був адресований орендодавцю за адресою, зазначеною у договорі оренди: с. Грузьке, Голованівський район, Кіровоградська область (а.с. 7-10;14). Факт отримання якого не оспорюється орендодавцем. Позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував орендну плату (а.с.58-92), зазначене не спростовувалось відповідачем.

ОСОБА_2 21 липня 2016 року направив на адресу позивача заяву про небажання продовжувати дію договору так як має намір обробляти дану земельну ділянку одноосібно. У заяві не зазначено, що його не влаштовують запропоновані позивачем умови, а також, що він має намір укласти договір оренди з новим орендарем ПП «Дніпро». (а.с.98).

Таким чином, попередньо не повідомивши позивача про свій намір укласти правочин з новим орендарем, ОСОБА_2 в порушення вимоги діючого законодавства, уклав 15 жовтня 2016 року договір оренди з ПП «Дніпро», при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право. Більш того, договір з новим орендарем укладено на умовах гірших ніж запропоновано позивачем. Оскільки згідно змісту додаткової угоди до договору оренди від 06.11.2008 року, примірник якої направлявся ОСОБА_2 позивач запропонував сплачувати останньому орендну плату в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі становить 6370,48 грн., з терміном дії договору до 31 грудня 2026 року (а.с.11-13). В той час укладаючи договір з ПП «Дніпро» сторони погодили, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також, що договір діє до 31 грудня 2027 року (а.с196-202). В суді апеляційної інстанції представник ПП «Дніпро» надав додаток до договору, згідно якого власнику землі здійснюється ще і в натуральній формі. Сторона позивача наполягала, що за домовленістю сторін в змозі виплачувати орендну плату також в натуральній формі, розмір визначений в оспорюваному договорі не перевищує пропозицію в додатковій угоді ТОВ Агрофірма «Хлібороб».

Так як договір між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Дніпро» порушує переважне право позивача на використання спірної земельної ділянки, тому правомірно заявлена вимога особою, яка не є стороною угоди на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України, правова позиція у справі № 6-55цс15.

Встановивши факт належного виконання орендарем Агрофірма «Хлібороб» у формі ТОВ умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, суд правомірно задовольнив позов в частинні визнання недійсним договору оренди землі від 15.10.2016 року, а також дійшов обґрунтованого висновку щодо поновлення договору оренди від 06.11.2008 року з попереднім орендарем.

Укладаючи договір оренди землі, власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що орендар має право на захист свого права, в тому числі від порушень з боку орендодавця - власника землі.

Доводи апеляційної скарги про те, що поновивши дію договору оренди укладеного 06 листопада 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є Агрофірма «Хлібороб» у формі ТОВ та ОСОБА_2 на тих самих умовах, суд першої інстанції вийшов за межі заявлених позовних вимог, апеляційним судом не приймаються. З урахуванням положення частини

четвертої статті 10 ЦПК ( 1618-15 ) вийти за межі заявлених вимог

(вирішити незаявлену вимогу, задовольнити вимогу позивача у

більшому розмірі, ніж було заявлено) суд має право у

випадках, прямо передбачених законом.

В даному випадку судом визначено спосіб захисту порушеного права відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки поновлення дії вищевказаного правочину є наслідком визнання недійсним договору оренди укладеного з ПП «Дніпро» та заходом відновлення порушених прав попереднього орендаря, який має переважне право на поновлення строку дії договору. Так як сторони не досягли згоди щодо підписання додаткової угоди, суд правомірно залишив договір на тих умовах які були ними визначені під час укладення попереднього договору оренди, адже при переважному праві правочин поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що рішення суду ухвалене з порушенням норм права, а відтак є незаконним

Рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною сторонами не оскаржується.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо недоведеності відповідачем фактів порушення його прав, свобод та інтересів та виходячи з визначених ст. 1 ЦПК України завдань цивільного судочинства правомірно задовольнив позов.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду - залишенню без змін.

Керуючись ст. 304, ст. 307, ст. 308, ст. 313, ст. 314, ст. 315, ст. 319 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - відхилити.

Рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 березня 2017 року - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий:

Судді: