АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
Справа № 641/7169/16-ц Головуючий суддя І інстанції Ященко С. О.
Провадження № 22-ц/790/3443/17 Суддя доповідач Піддубний Р.М.
Категорія: Спори, що виникають із договорів найму (оренди)
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2017 року м. Харків

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого: судді Піддубного Р.М.,

суддів: Котелевець А.В., Швецової Л.А.,

за участю секретаря: Кравченко О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Комінтернівського районного суду м. Харкова від 20 березня 2017 року по справі за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди землі,-

встановила:

У серпні 2016 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовом, мотивуючи який зазначила, що 09.12.2005 року між Харківською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди, відповідно до умов якого відповідач прийняв у платне користування строком до 01.12.2029 року земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_1. Згідно з п. 9 договору розмір орендної плати становить 6 805, 95 грн. на місяць. Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, відповідно до якої базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова становить 291 грн. 18 коп. Дане рішення вводиться в дію з 01 січня 2014 року (п. 2). Рішенням Харківської міської Ради від 25.09.2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», встановлено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» вводиться в дію з 01.01.2014 року, зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листом-пропозицією від 13.12.2013 року направлено на адресу відповідача. Посилаючись на те, що відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди, Харківська міська рада просила внести зміни до договору оренди землі від 09.12.2005 року за реєстраційним номером № 69216/05 шляхом визнання укладеним в редакції, викладеній у позовній заяві, договору про зміну до вказаного договору оренди землі.

16 лютого 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом доповнення пункту 29 договору підпунктом є) наступного змісту: «29. Обов'язки Орендодавця: є) відшкодувати Орендарю додаткові витрати, понесені ним зі сплати збільшеної орендної плати у випадку зміни її розміру, не пов'язаної зі змінами умов господарювання, передбачених даним договором, та/або зміною розмірів земельного податку, підвищенням цін, тарифів, та/або щорічного перегляду розміру орендної плати внаслідок інфляції, та/або погіршенням стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами, та/або в інших випадках, прямо передбачених законом як підстава для зміни розміру орендної плати за земельні ділянки, в межах різниці між сплаченою за відповідний період сумою, та сумою, обчисленою за такий період з розрахунку розміру орендної плати в місяць, встановленого під час укладення договору на період його дії, починаючи з 2007 року, а саме - 6805, 95 гривень (шість тисяч вісімсот п'ять гривень дев'яносто п'ять копійок), з урахуванням індексів інфляції за відповідні періоди». В обґрунтування позову зазначив, що на час укладення договору оренди законодавством не було передбачено зв'язку розміру орендної плати за користування земельною ділянкою з її грошовою оцінкою, а тому наслідками збільшення розміру орендної плати має бути обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю пов'язані з цим додаткові витрати.

Рішенням Комінтернівського районного суду м. Харкова від 20 березня 2017 року позов задоволено частково. Внесено зміни до пунктів 5, 9 договору оренди земельної ділянки, укладеного між Харківською міською радою та ОСОБА_1 09.12.2005 року, зареєстрованого 09.12.2005 року за № 69216/05, а саме: пункт 5 викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 633 від 17.10.2013 р. становить 9 098 297 (дев'ять мільйонів дев'яносто вісім тисяч двісті дев'яносто сім) грн. « пункт 9 викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 562/14 від 12.11.2013 р. на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 509 504, 63 грн. (п'ятсот дев'ять тисяч п'ятсот чотири гривні 63 копійки), або в місяць - 42 458, 72 грн. (сорок дві тисячі чотириста п'ятдесят вісім гривень 72 копійки)». Стягнуто з ОСОБА_1 (код НОМЕР_1) на користь Харківської міської ради (код 04059243) витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 000 (одна тисяча) грн. В іншій частині у задоволенні позову Харківської міської ради, а також у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просив рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволені позову Харківської міської ради відмовити, заявлений ним зустрічний позов задовольнити..

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, що з'явилися, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 1 ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судовим розглядом встановлено, що 09.12.2005 року між Харківською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за умовами якого останній отримав у строкове платне користування до 01.12.2029 року земельну ділянку несільськогосподарського призначення із земель промисловості, площею 0,4045 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Пунктами 5, 9 зазначеного договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою №352/05 від 21.02.2005 року становить 2 686 558 грн. (два мільйони шістсот вісімдесят шість тисяч п'ятсот п'ятдесят вісім гривень). Розмір щомісячної орендної плати становить протягом 2005 року - 5036 грн. 40 коп., протягом 2006 року - 5785 грн. 05 коп., з 2007 року - 6805 грн. 95 коп.

Розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом (пункт 13 договору оренди землі).

3 липня 2013 року Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення № 1209/13, яким затверджено «Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року», у тому числі й базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова в розмірі 291 грн. 18 коп., яка отримана на підставі витрат на освоєння й облаштування території міста станом на 1 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 цього рішення встановлено, що рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому законодавством порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року застосовується з 1 січня 2014 року.

Рішенням від 25 вересня 2013 року № 1269/13 Харківська міська рада Харківської області затвердила Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року та встановила, що зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 19 грудня 2012 року № 960/12.

Згідно з пунктом 3 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 25 вересня 2013 року № 1269/13, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Встановлено також, що Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області підготував додаткову угоду до договору оренди від 09.12.2005 року, за умовами якої змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати й зазначено, що ця оцінка відповідно до витягу з технічної документації від 17.10.2013 року №633 становить 9 098 297 грн. (дев'ять мільйонів дев'яносто вісім тисяч двісті дев'яносто сім гривень), а розмір орендної плати складає 5,6 % від її нормативної грошової оцінки й складає 509504, 63 грн. (п'ятсот дев'ять тисяч п'ятсот чотири гривні шістдесят три копійки) на рік або 42458, 72 грн. (сорок дві тисячі чотириста п'ятдесят вісім гривень сімдесят дві копійки) на місяць.

13 грудня 2013 року Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області направив ОСОБА_1 лист-пропозицію про зміну договору оренди землі та підписання додаткової угоди до договору оренди землі.

Цього ж дня ОСОБА_1 направлено лист-пропозицію про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до цього договору.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Установивши, що умовами договору оренди землі передбачено зміну розміру орендної плати за землю, Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення про проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок; ОСОБА_1 ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, разом з тим не порушує питання про припинення чи розірвання цього договору, продовжує використовувати орендовану земельну ділянку, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Колегія суддів погоджується з висновками з наступних підстав.

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Частиною першою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша, друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом

Встановивши, що внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для внесення змін до пунктів 5, 9 договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.12.2005 року між Харківською міською радою та ОСОБА_1

Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою ст. 652 ЦК України, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частина четверта ст. 652 ЦК України встановлює, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції керувався положеннями ст. 652 ЦК України та дійшов правильного висновку про відсутність встановлених зазначеною нормою підстав для внесення змін до договору оренди, відповідно до яких орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю додаткові витрати, понесені ним у зв'язку зі збільшенням розміру орендної плати.

Оскільки судом першої інстанції не було порушено норм процесуального права, рішення суду відповідає вимогам матеріального права та встановленим обставинам справи, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду - залишенню без змін.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 313 - 315, 317, 319 ЦПК України, судова колегія, -

ухвалила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилити.

Рішення Комінтернівського районного суду м. Харкова від 20 березня 2017 року залишити без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий

Судді