Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31.07.2017 Справа №1915/14800/2012

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області

в складі: головуючого судді В.М. Братасюка

за участю секретаря О. І. Чичкевич

позивача ОСОБА_1, представників сторін ОСОБА_2, ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Тернополі справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк», Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901», Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області про визнання правочину дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,-

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк», Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901», Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області про визнання дійсним договору купівлі - продажу адміністративно - виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою АДРЕСА_1, укладеного 03.09.2012 року між ним - ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901» та визнання за ним - ОСОБА_1 права власності на адміністративно - виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою АДРЕСА_1.

В обґрунтування вимог зазначає, що він є покупцем приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 7415,4 кв.м., яке належало продавцю - ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» на праві власності. Продаж майна вчинено на проведеному 03.09.2012р. аукціоні. Дане приміщення було предметом іпотеки, реалізоване в рахунок погашення заборгованості перед Банком. Зважаючи на виконання ним - ОСОБА_1 всіх умов договору, а саме сплату коштів, передачу майна, договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений через проведені самочинні добудови та надбудови, які перебували раніше у власності продавця - ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901». Крім цього зазначає, що земельна ділянка, на якій знаходиться приміщення, а також самочинно збудовані раніше приміщення, перебуває в комунальній власності і знаходиться в оренді на підставі договору оренди із ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» із цільовим призначенням - для промислового використання. Прав та інтересів інших осіб, зокрема, Білецької сільської ради, проведена продавцем самочинна добудова не порушує. Вважає, що придбав адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами разом з огорожею і площадкою, а тому є законним власником всього цілісного майнового комплексу разом з самочинними прибудовами. Таким чином, позивач просить суд позовні вимоги задовольнити.

Позивач ОСОБА_1 та представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги підтримали, просять їх задовольнити, посилаючись на обставини викладені в позовній заяві, додатково пояснили, що на час проведення аукціону спірне майно перебувало лише в іпотеці і всі покращення іпотечного майна, як цілісного майнового комплексу, так і перебудови, добудови є невід'ємними частинами, та на них поширюється іпотека і вони переходять до покупця при його відчуженні.

Представник TOB «Український промисловий банк» в судове засідання не з'явився, подано заяву про розгляд справи без участі їх представника, проти позову не заперечує.

Представник ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» ОСОБА_3 позовні вимоги не визнав, пояснивши, що предметом іпотеки були будівлі від літер "А" до "М" площею 7415,4 кв.м., вони оцінювались експертами і відчужувались на аукціоні. Решту будівель, площею близько 6000 кв.м., були самочинно збудовані, становлять значну цінність, не були предметом іпотеки і могли бути використані на погашення боргів перед пенсійним фондом, державним бюджетом та погашенні заробітної плати перед працівниками. ОСОБА_1, заволодівши всіма приміщеннями, продав устаткування та інше майно, яке не було предметом іпотеки. До сьогодні існують борги, які існували на час проведення аукціону і могли бути погашені за рахунок майна, яке не перебувало в іпотеці. Щодо долученого ОСОБА_1 витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження, звертає увагу на те, що витяг не відповідає дійсності, оскільки зроблений за невірними критеріями пошуку, так як пошук здійснюється за параметрами юридичної особи. Арешт, накладений постановою ДВС 11.08.2010 року, було знято лише в 2013 році, а борги по виконавчих провадженнях з того часу існують по даний час і вважає, що державний виконавець повинен був негайно накласти арешт по іншому незакінченому провадженні щодо даного боржника. Щодо відсутності заперечень інших осіб, в тому числі ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», вказав, що позичальником і поручителем була одна родина Щепановських і тому тоді так все відбувалося.

Представник Білецької сільської ради в судове засідання не з'явився, згідно заяви просить справу розглядати без участі їх представника, проти задоволення позову не заперечують.

Дослідивши та оцінивши зібрані по справі докази, суд встановив наступні обставини справи.

17.08.2007 року між TOB «Український промисловий банк» (іпотекодержатель), ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір, за умовами якого іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя за кредитним договором на відкриття відновлювальної мультивалютної кредитної лінії №17/КВ-07 від 17.08.2007р., укладеним між іпотекодержателем та позичальником ПП «Тернопільська фірма «Будівельник». Предметом іпотеки за умовами даного договору є нерухоме майно - адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, що розташовані в АДРЕСА_1, загальною площею 7415,4 кв.м.

03.09.2012 року був проведений аукціон з продажу майна ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», а саме предмету іпотеки: адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв.м., які розташовані в АДРЕСА_1 Переможцем аукціону став ОСОБА_1, придбавши майно за ціною 3 078 960 грн.

Зі змісту протоколу аукціону (т.1, а.с.9) вбачається, що об'єктом продажу було: адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, площею 7415,4 кв.м: літ. «А» - контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом, літ. «Б» - будівля заправочної станції, літ. «В» - автомийка, літ. «Г» - будівля майстерні з прибудовами і навісом, літ. «Д» - будівля ремонту автомобілів, літ. «Ж» - мазутосховище, літ. «З» - будівля підстанції, літ. «І» - будівля обмінного пункту з навісом, літ. «К» -мазутосховище з підвалом, літ. «Л» - адмінбудівля з прибудовами і підвалом, літ. «М» - котельня, 1, літ. «І» - огорожа, площадка.

Цього ж числа, 03.09.2012 року між ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (продавець) та ОСОБА_1 (покупцем) був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець купив адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1

В перелік майна, яке переходило до покупця за цим договором, були включені самочинно збудовані приміщення.

03.09.2012 року між ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» та ОСОБА_1 також був складений Акт прийому-передачі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1

В акті прийому-здачі засвідчено факт передачі ОСОБА_1 згідно умов договору купівлі-продажу наступне майно:

-під літ. «А» контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом, площею 662,2 кв.м. - самовільно проведено добудову та надбудову загальною площею 338,5кв.м.;

-під літ. «Б» будівля заправочної станції, площею 20,5 кв.м.;

-під літ. «В» автомийка площею 207,8 кв.м.;

-під літ. «Г» будівля майстерні з прибудовами і навісом площею 1878,9 кв.м.;

-під літ. «Д» будівля ремонту автомобілів площею 933,5 кв.м.;

-під літ. «Ж» виробничий цех з прибудовою площею 466,3 кв.м. - самовільно переобладнано з мазутосховища та добудована прибудова загальною площею 110,6кв.м.;

-під літ. «З» будівля підстанції площею 52,5 кв.м.;

-під літ. «І» будівля обмінного пункту з навісом площею 1007,1 кв.м.;

-під літ. «К» мазутосховище з підвалом площею 145,7 кв.м.;

-під літ. «Л» адмінбудівля з прибудовами і підвалом площею 2358,7кв.м. -самовільно проведено переобладнання і перепланування приміщень;

-під літ. «М» котельня площею 105,1 кв.м.;

- під літ. «І» площадка;

-під літ.«О» склад площею 1438,1 кв.м. - самочинно побудовано;

-під літ. «П» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований;

-під літ. «Р» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований;

-під літ. «Т» ангар з навісом площею 3233,2 кв.м. - самочинно побудований;

-під літ. «Ц» пилорама площею 123,5 кв.м. - тимчасова будівля;

-під літ. «Ї» бетонорозчинний вузол площею 32,0 кв.м. самочинно побудований;

-під літ. «Ф» незавершена будівництвом автомийка №2 з підвалом - самочинно побудована;

-під літ. «У» сторожова площею 4.5 кв.м. - тимчасова будівля;

-під літ. «С» септик площею 12,0 кв.м.;

-під літ. «Ч» металічна щитова - тимчасова будівля;

-під літ. «И» склад площею 14,8 кв.м. - тимчасова будівля;

-під № 1 -6 огорожа.

Судом встановлено, що договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений, так як згідно із витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 16.08.2012р. в складі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами в АДРЕСА_1, які належали на праві власності ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» є самочинно збудовані, переобладнанні та реконструйовані об'єкти нерухомості.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Згідно ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.2 вказаної статті ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Частиною 3 ст.640 ЦК України (в редакції станом на дату укладання спірного правочину) передбачено, що договір який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 657 ЦК України (в редакції станом на дату укладання спірного правочину), договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно роз'яснення Пленуму Верховного Суду України у п. 13 постанови №9 від 6 листопада 2011 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Судом встановлено, що постановою державного виконавця ДВС Тернопільського районного управління юстиції від 11.08.2010 року при виконанні вимоги про сплату боргу №2823, виданої 07.07.2010 року про стягнення з ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» в користь ПФУ у Тернопільському районі Тернопільської області боргу в сумі 61808, 83 грн., було накладено арешт на все нерухоме майно, що належить ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901». Вказаний арешт існував на час проведення аукціону 03.09.2010 року. Згідно довідки Управління ПФУ в Тернопільському районі загальна сума заборгованості ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» перед управлінням складала станом на 01.09.2012 року - 191329,17 грн.

Наведене свідчить про те, що відчуженням нерухомого майна (в тому числі самочинного будівництва, яке має цінність як будівельні матеріали, обладнання, використані в процесі його будівництва) порушуються права Управління ПФУ в Тернопільському районі, як стягувача відносно боржника ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901».

Посилання ОСОБА_4 на те, що будь-яких заборон на відчуження майна ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» не існувало не відповідає дійсності та спростовуються матеріалами справи.

Крім цього, згідно акту прийому-передачі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1 до ОСОБА_1, згідно умов договору купівлі-продажу перейшла значна кількість самочинно збудованого нерухомого майна великих площ, а саме склад під літерою "О" площею 1438,1 кв.м., ангар з навісом під літерою «Т» площею 3233,2 кв.м., бетонорозчинний вузол площею 32 кв.м. та інші незавершені будівництвом склади і будівлі під літерами "П", "Р", "Ц", "Ф".

Не бере суд до уваги і доводи позивача, щодо того що іпотека відповідно до ст.5 ЗУ "Про іпотеку" поширюється на все самочинно збудоване майно (в тому числі завершене і незавершене будівництво, тимчасові будівлі) як на цілісний майновий комплекс, оскільки самочинно збудовані об'єкти є самостійним нерухомим майном великих площ і не складають єдине ціле з будівлями, які є предметом іпотеки та можуть бути виділені в натурі.

Враховуючи наведені обставини, а саме що договір купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами станом на 03.09.2012 (дату підписання спірного правочину) підлягав нотаріальному посвідченню та держаній реєстрації та те, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 ЦК України та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін, суд вважає, що не може бути визнаний дійсним договір купівлі - продажу адміністративно - виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою АДРЕСА_1 укладений 03.09.2012 року між ОСОБА_1 та ВАТ«Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901», з підстав, передбачених ч.2 ст. 220 ЦК України, а також визнано за ОСОБА_1 право власності на адміністративно - виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою АДРЕСА_1, а тому позов до задоволення не підлягає.

Окремо суд вважає взагалі недоведеним належними та допустимими доказами факт будь - якого ухиляння відповідача - «Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901» від нотаріального посвідчення спірного правочину.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 210, 220, 638, 640 ЦК України, ст.ст.10, 60, 208 ,212, 213, 214, 215 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк», Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901», Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області про:

-визнання дійсним договору купівлі - продажу адміністративно - виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою АДРЕСА_1, укладеного 03.09.2012 року між ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901»;

-визнання за ОСОБА_1 права власності на адміністративно -

виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою АДРЕСА_1

- відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Апеляційна скарга може бути подана протягом 10 днів з дня проголошення рішення до апеляційного суду Тернопільської області через Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області.

Головуючий суддяВ. М. Братасюк