Номер провадження: 22-ц/785/4000/17
Головуючий у першій інстанції Бойчук А. Ю.
Доповідач Сегеда С. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.07.2017 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Сегеди С.М.,

суддів: Кононенко Н.А.,

Кравця Ю.І.,

за участю секретаря Цихиселі Л.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_3, який діє в інтересах ОСОБА_4, на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 07 березня 2017 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» про визнання незаконним та скасування запису про реєстрацію права власності та визнання недійсним договору,

встановила:

01.09.2016 р. представник ОСОБА_3, який діє в інтересах ОСОБА_4, звернувся до суду з позовом до Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради» (далі (КП «БТІ ОМР»), ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, ТОВ «Українська інвестиційно-будівельна компанія (далі - «УІБК») «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» про визнання незаконним та скасування запису про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, та недійсним договору іпотеки нерухомого майна.

Позовні вимоги позивач обґрунтував тим, що 11 квітня 2005р. між ним і ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД було укладено договір комісії №86 на будівництво об'єкта нерухомості. За умовами вказаного договору ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД зобов'язалося за плату та за рахунок у тому числі ОСОБА_4 здійснити від свого імені всі фактичні та юридичні дії (правочини), необхідні для будівництва об'єкта нерухомості - сімейно-оздоровчого комплексу цілорічної дії, розташованого у прибережній зоні в районі 8-ї станції Великого Фонтану в місті Одесі, провулок Морський, 2 з метою передання у власність ОСОБА_4 частини зазначеного об'єкту - апартаментів №102 загальною площею 109,8 кв. м., розташованих на 1-поверсі, 20-ти поверхового корпусу зазначеного сімейно-оздоровчого комплексу.

В свою чергу, ОСОБА_4 свої зобов'язання щодо перерахування обумовлених сум виконав у повному обсязі, сплатив на користь ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД 293447,44грн. Таким чином, позивач повністю виконав всі свої зобов'язання за укладеним договором комісії, спрямовані на виникнення необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

04.11.2011р. КП «БТІ ОМР» зареєструвало право власності на об'єкт незавершеного будівництва сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: м. Одеса, провулок Морехідний, 2/2 за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, що підтверджується інформаційною довідкою про витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно від 31.07.2015р. (реєстраційний номер майна №34043211, номер запису 36 в книзі 1-нс62, форма власності приватна, частка власності-1/1, підстава виникнення права власності р.4007, 29 жовтня 2010р., договір оренди землі/договір про зміни №1 до договору оренди землі/13 травня 2011р., 1299/ Чужовська Н.Ю. приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу).

Оскільки відповідач ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД під час реєстрації права на об'єкт незавершеного будівництва не повідомив державного реєстратора про наявність майнових прав ОСОБА_4, як сторону правочину договору комісії, та приховав від позивача обставину реєстрації за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД 1/1 права на об'єкт незавершеного будівництва, позивач вважав вказані підстави достатніми для визнання незаконною та скасування запису про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД.

При цьому позивач зазначив, що рішення Комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» є правовим актом органу державної влади індивідуальної дії, який має не суперечити актам цивільного законодавства і не порушувати цивільні права або інтереси власників нерухомого майна. Оскільки уклавши з ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД договір комісії та виконавши свої зобов'язання щодо сплати грошових коштів, у строки і розмірі, зазначеному у договорі, ОСОБА_4 придбав майнові права на об'єкт нерухомості і став співвласником нерухомого майна об'єкту незавершеного будівництва.

Посилаючись на підстави для визнання недійсним договору іпотеки на об'єкт незавершеного будівництва, позивач зазначив, що передача в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва, у якому у ОСОБА_4 є майнові права, і він є його співвласником, можлива тільки за його згодою. Оскільки ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД уклало оспорюваний правочин за відсутності згоди позивача, то ним були порушені вимоги закону.

Представники відповідачів: КП «БТІ ОМР» та ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД заперечували проти позову, просили в його задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» до суду не з'явився, був повідомлений належним чином про час і місце судового засідання.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 07.03.2017 року у задоволенні позову ОСОБА_4 було відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_3, який діє в інтересах ОСОБА_4, просить скасувати вищевказане рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 07.03.2017 року та ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_4 задовольнити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечень проти неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність відмови в задоволенні апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

Ухвалюючи судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що майнові права позивача ОСОБА_4 на апартаменти, що є предметом договору комісії, не вважаються речовими правами, а також не вважаються правом власності, оскільки об'єкту (апартаментів) юридично не існує, а тому порушень прав позивача на час реєстрації об'єкту незавершеного будівництва не відбулось.

Що стосується позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки, то суд виходив із того, що до іпотекодержателя, яким в даному випадку є ТОВ «УІБК» «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ», перейшли всі права та обов'язки забудовника - ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, у тому числі і щодо надання у власність позивачу ОСОБА_4 апартаментів після завершення будівництва. При цьому суд зазначив, що у разі звернення стягнення на іпотечне майно, до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців, а тому права позивача укладеним договором іпотеки також не порушуються.

З таким висновком суду першої інстанції повністю погоджується колегія суддів, з огляду на наступні обставини.

Як вбачається з матеріалів справи, 11 квітня 2005р. між комісіонером, в особі ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, і позивачем ОСОБА_4 було укладено договір комісії № 86, відповідно до якого комісіонер зобов'язувався за плату та в тому числі за рахунок комітента ОСОБА_4, здійснити усі фактичні та юридичні дії, необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно - оздоровчого комплексу цілорічної дії. Зазначений договір було укладено з ціллю передачі у власність комітенту частини вказаного об'єкта нерухомості, а саме апартаментів за будівельним №102 загальною площею 109,8 кв.м., розташованих на 1 поверсі 20-ти поверхової секції сімейно - оздоровчого комплексу, за що комітент сплачує комісіонеру комісійну плату, що складає 0,5 % від загальної ціни договору.

За договором комісії комісіонер зобов'язався за дорученням комітента за плату вчинити один або декілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Комітент зобов'язався забезпечити комісіонера усім необхідним для виконання обов'язку перед третьою особою. Реалізація доручення комітента за укладеними договорами комісії здійснюється комісіонером шляхом укладання з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості, вводу його до експлуатації та передачі апартаментів від комісіонера комітенту у власність.

Комісіонер здійснює спорудження об'єкта у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу, частиною якого є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивача. Таким чином, предметом договору комісії є апартаменти в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації об'єкта будівництва, стають окремим майном (окремим об'єктом права власності) на яке повною мірою виникають речові права.

Тобто, майнове право, що є предметом договору комісії, укладеним між ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД та ОСОБА_4, це обумовлене право набуття у майбутньому прав власності на нерухоме майно, яке виникне за умови виконання його сторонами всіх умов договору комісії.

Вирішальним в даному випадку є створення об'єкта нерухомості та введення його до експлуатації, а тому лише після цього позивач отримає майнові (речові) права на виготовлену (створену) річ у вигляді апартаментів, у зв'язку з чим твердження позивача про те, що він є співвласником нерухомого майна, є хибним.

Комісіонер ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД здійснює спорудження об'єкту у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу, який складається з декількох окремих будівель, в тому числі 10-ти поверхової секції, будівлі паркінгу, окремих трирівневих апартаментів (котеджів), що разом і складає сімейно-оздоровчий комплекс. Частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивача.

Тобто, предметом договору комісії є апартаменти в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації об'єкта будівництва, стають окремим майном (окремим об'єктом права власності), на яке виникають майнові (речові) права. В даному випадку у позивача є майнове (зобов'язальне) право вимагати від ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД надання (передачі) речі після її створення і це право відповідачем не оспорюється та не заперечується.

Рішенням Одеської міської ради № 14 квітня 2010 року № 5848-V ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД передано у довгострокову оренду, строком на 25 років, у тому числі на 5 років для завершення будівництва, земельну ділянку, площею 3.14 га, за адресою: м. Одеса, 8-станція Великого Фонтану, для завершення будівництва сімейно-оздоровчого комплексу, із земель, які раніше були надані ВАТ «Чорноморський регіональний центр туризму». Рішенням Одеської міської ради від 8 квітня 2011 року № 620-V були внесені зміни у вказане рішення Одеської міської ради в частині уточнення адреси земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво сімейно-оздоровчого комплексу, а саме: «8-станція Великого Фонтану (узбережжя Чорного моря) у м. Одесі», було змінено на «провулок Морехідний, 2/2».

ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД є замовником будівництва Сімейно-оздоровчого комплексу за вказаною адресою та виступає комісіонером за укладеними договорами комісії.

17 липня 2014 року вказаний об'єкт незавершеного будівництва - сімейно-оздоровчий комплекс передано в іпотеку ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ».

У відповідності до ст.1011 ЦК України, за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Зазначена норма не містить жодних обмежень щодо сфери застосування договорів комісії.

Згідно закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. З Закону). Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Так, у відповідності до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

За змістом ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Таким чином, слід дійти висновку, що майнове право, що є предметом договору комісії, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Тобто, оскільки майнові права на апартаменти, що є предметом договору комісії, укладеного 11 квітня 2005р. між ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, і позивачем ОСОБА_4, не вважаються речовими правами, та не вважаються правом власності, оскільки об'єкту (апартаментів) юридично не існує, то порушень прав позивача на час реєстрації об'єкту незавершеного будівництва не було здійснено.

Більш того, реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва за забудовником - ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД в жодному разі не виключає у майбутньому набуття права власності позивачем на окрему складову об'єкту будівництва - апартаментів після завершення будівництва та введення до експлуатації об'єкту будівництва до експлуатації.

Так, судом обгрунтовано встановлено, що відповідач КП «БТІ ОМР» у своїй діяльності щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно керувався Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004р. №1952-ІV та Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002р., зареєстроване в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за №157/6445, яке втратило чинність 01 січня 2013р. Реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД відбулась на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Замовник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, разом із замовленням про державну реєстрацію прав на об'єкт незавершеного будівництва, за адресою: м. Одеса, пров. Морехідний,2/2, від 29.06.11р. №268082.72.11, надав договір оренди землі, посвідчений Чужовською Н.Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, від 29.10.2010р., Договір про зміни №1 до договору оренди землі, посвідченого 29.10.2010р. Чужовською Н.Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за №4007 від 13.05.2011р. за №1299, проект сімейно-оздоровчого комплексу на 8-й станції Великого Фонтану в м. Одесі від 2004р., Дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області від 24.01.2011р. №29 виданий ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД на виконання будівельних робіт з будівництва сімейно-оздоровчого комплексу на 8-й станції Великого Фонтану у м. Одесі та Опис об'єкту незавершеного будівництва від 22.06.2011р. №232526.55.

З підстав викладеного, заявлені позовні вимоги щодо незаконності реєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва є безпідставними і задоволенню не підлягають.

Що є стосується укладення спірного договору іпотеки, колегія судів зазначає наступне.

Так, як було зазначено вище, 17 липня 2014р. між ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД та ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» було укладено договір іпотеки об'єкту незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Переверзевою Г.О.

У відповідності до ст.583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Із матеріалів справи вбачається та судом встановлено, що в даному випадку предметом іпотеки є не майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, а безпосередньо зареєстрований у відповідності до встановленого на той час порядку об'єкт незавершеного будівництва в цілому на підставі витягу з реєстру прав на нерухоме майно №34043211 від 04 липня 2011р.

Таким чином, враховуючи, що в іпотеку було передано не майнові права, а безпосередньо зареєстрований об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який було зареєстровано одноосібно за ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, то згода позивача ОСОБА_4 на щодо передачу в іпотеку сімейно-оздоровчого комплексу не потрібна.

Доводи представників іпотекодавця - ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, та іпотекодержателя - ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» про те, що ними було повідомлено приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Переверзеву Г.О. про наявність осіб, які придбали майнові права за договорами комісії, матеріалами справи не спростовані.

Що ж стосується письмових доказів вищевикладеного, то зазначені повідомлення не входять в перелік документів, які необхідно надавати нотаріусу при посвідченні договорів іпотеки.

У відповідності до ст. 16 Закону України «Про іпотеку» у разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю, (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

З огляду на викладене, та враховуючи, що об'єкт будівництва, частиною якого є апартаменти, не завершений будівництвом і не зданий в експлуатацію, суд дійшов правильного висновку про необхідність відмови ОСОБА_4 в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У відповідності до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ч.ч. 1,2,3 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Відповідно до ст. 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги не надав суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог та доводів апеляційної скарги.

У відповідності до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід відхилити, оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.1 ч.1 ст. 307, ст.ст. 308, 313 - 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

ухвалила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3, який діє в інтересах ОСОБА_4, відхилити.

Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 07 березня 2017 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили безпосередньо до суду касаційної інстанції України.

Судді апеляційного суду Одеської області: С.М. Сегеда

Н.А. Кононенко

Ю.І. Кравець