Суддя Клименко А. М.
Справа № 644/3268/16-ц
Провадження № 2/644/676/17
Рішення

Іменем України

19 липня 2017 року.

Орджонікідзевський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Клименка А.М.,

при секретарі - Литвиненко А.Л.,

з участю:

представника позивача - Оганезової Р.А.,

представника відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі і просила прийняти рішення, яким внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 19 квітня 2004 року за № 8209/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі. В обґрунтування заявленого позову позивач посилається на те, що на підставі рішення сесії Харківської міської ради «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» № 18/04 від 25 лютого 2004 року відповідачу було надано в оренду земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, строком до 01 січня 2029 року зі сплатою 512 грн. 16 коп. орендної плати на рік, але на теперішній час розмір орендної плати не відповідає вимогам п. 289.1 та п. 289 Податкового Кодексу України.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав.

Відповідач в судове засідання не прибув, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, направив для участі в розгляді справи свого представника, який позов не визнав, і надав суду пояснення, які цілком збігаються з його письмовими запереченнями проти позову, відповідно до яких представник відповідача вважав, що: позивачем не надано суду достатніх доказів в підтвердження ухилення відповідача від укладання додаткової угоди до договору оренди землі, оскільки відсутні відомості про отримання відповідачем її проекту; відповідно до положень частини 1 статті 651 ЦК України орендодавець не може змінювати умови договору оренди землі своїм рішенням, оскільки у відповідності до частини 4 статті 30 Закону України «Про оренду землі» це можливо лише за взаємною згодою сторін; умовами договору оренди землі не передбачено такої підстави для внесення до нього змін як зміна нормативної грошової оцінки земель, а частиною 1 статті 23 Закону «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядаються за згодою сторін; відповідно п. 29 Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням позивача від 29.12.2012 року, його приписи не поширюються на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком; у додатковій угоді позивач також пропоную відповідачу умови договору, яких немає у Типовому договорі оренди землі, який затверджено Постановою КМУ від 30.03.2004 року № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», що свідчить про те, що позивач в дійсності бажає не конкретизувати, а змінити і доповнити умови Типового договору, що прямо заборонено його умовами; позивач пропонує змінити розмір орендної плати із застосуванням коефіцієнту 5,6% від нормативної грошової оцінки землі, встановленого на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, яке затверджено рішенням 19 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08, але спірний договір був укладений 01 лютого 2005 року, коли це Положення ще не діяло; постановою Харківського окружного адміністративного суду від 25.10.2016 року, яка набрала законної сили, визнано протиправними дії Управління Дерземагенства у м. Харкові Харківської області щодо застосування у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 14.11.2013 № 222 коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки у розмірі 2,5 і зобов'язано Управління Дерземагенства у м. Харкові Харківської області видати ОСОБА_3 витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з урахуванням рішення по справі, але на теперішній час рішення суду не виконано і в запропонованому проекті Додаткової угоди до договору оренди землі не враховано.

Вислухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, оцінивши надані сторонами докази, суд вважає, що позов задоволенню не підлягає. До такого висновку суд дійшов виходячи з наступного…

Судовим розглядом встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 25.02.2004 р. № 18/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між позивачем та відповідачем 19.04.2004 р. був укладений договір оренди землі (далі - договір), у відповідності до умов якого позивач надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку №1 несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0087 га. для будівництва аптеки (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації цього об'єкту. Договір зареєстровано в Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і в державному реєстрі земель за № 8209/04.

У пункті 2.1 зазначеного договору визначено, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові № 0002, банк УДК у Харківській обл. м. Харкова, МФО 851011 код ЗКПО 24134490, код платежу 13050500;01, не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

Пункт 2.2. договору визначає розмір орендної плати і встановлює, що орендна плата за земельну ділянку на період будівництва об'єкту, згідно з довідкою №656/04 від 01.04.2004 року, становить у 2004 році 13,97 грн., у 2005 році - 18,63 грн., на період експлуатації об'єкту, згідно з довідкою № 657/04 від 01.04.2004 року, у 2006 році - 29,45 грн. і з 2007 року - 42,63 грн. Згідно з пунктом 4.1 договору зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою його сторін.

13 листопада 2006 року між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду до договору оренди 19.04.2004 року, за якою розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку, згідно з довідкою № 2437/06 від 13.04.2006 року, становить: з 01.01.2006 року - 30,48 грн., з 2007 року - 44,18 грн.

На теперішній час відповідачем умови договору з врахуванням додаткової угоди від 13.11.2006 року виконуються в повному обсязі.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 цього рішення визначено, що рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Розмір орендної плати на рік після ведення в дію рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 розмір орендної плати за земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, становить 5534,48 грн.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" (оприлюднено на офіційному сайті Харківської міської ради: www.city.harkov.ua/ru) встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 цього рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (оприлюднено на офіційному сайті Харківської міської ради: www.city.harkov.ua/ru).

Згідно з пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Позивачем надано суду копію листа - пропозиції №217/0/30-14 від 31.01.2014 року про зміну договору оренди та листа - пропозиції №241/0/30-14 від 03.02.2014 року про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі, але доказів їх отримання відповідачем позивачем суду не надано.

Суд зазначає, що запропонована позивачем додаткова угода окрім розділу ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ, передбачає внесення змін ще в низку розділів, а саме: у розділи ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ, ПРАВА ТА ОБОВЯЗКИ СТОРІН, ЗМІНА ПРИПИНЕННЯ РОЗІРВАННЯ І ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ, ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА НЕВИКОНАННЯ ДОГОВІРНИХ ЗОБОВЯЗАНЬ, УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, що складають весь зміст договору, а також доповнення договору оренди новим розділом РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБЄКТУ ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ.

Суд вважає, що позивачем не доведена необхідність зазначених змін і відповідність їх вимогам діючого законодавства у сфері земельних відносин. Твердження представника позивача, що додаткова угода була викладена на виконання постанови КМУ від 3 березня 2004 р. № 220 зі змінами та доповненнями «Про затвердження Типового договору оренди землі» не може бути прийнято до уваги, оскільки відповідно до приписів статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Постанови КМУ відповідно до частини 4 статті 4 ЦК України є Актами цивільного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки було укладено 19.04.2004 р., додаткова угода до нього було укладено 13.11.2006 року, тому підстави для застосування постанови КМУ яка вступила в силу після 2007 року відсутні.

Цей принцип цивільного законодавства знайшов своє відображення в рішенні Харківської міської ради від 29.12.2012 р. №960/12, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. В пункті 29 цього Порядку зазначено, що його приписи не поширюються на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Додаткове підтвердження принципу стабільності цивільних відносин в чинному законодавстві закріплено в рішенні Конституційного Суду України від 16.04.2009 року №7рп/2009, яке встановлює неможливість органів місцевого самоврядування скасовувати свої попередні рішення, вносити в односторонньому порядку до них зміни, які погіршують становище інших учасників відносин, оскільки в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.

У запропонованій позивачем Додатковій угоді розмір орендної плати за користування земельною ділянкою визначений на підставі розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року №1488/14. В свою чергу, цей розрахунок виконаний на підставі даних про нормативно -грошову оцінку земельної ділянки, що міститься у витязі з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки № 222 від 14.11.2013 року, виконаному Управлінням Дерземагентства у м. Харкові Харківської області.

Постановою Харківського окружного адміністративного суду від 25.10.2016 року, залишеною без змін ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду по справі №820/4593/16 від 18.01.2017 року, визнано протиправними дії управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області із застосування у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 14.11.2013 року № 222 до земельної ділянки загальною площею 0,0087 га, кадастровий номер: 8209/04, що знаходиться у користуванні позивача на підставі договору оренди земельної ділянки, коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки - 2,5, а також зобов'язано Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області видати ОСОБА_3 витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,0087 га, кадастровий номер: 8209/04 із застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки з урахуванням судового рішення по даній справі.

При розгляді вказаної адміністративної справи судами було встановлено, що при визначені розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки Управлінням Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області було невірно застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки - 2,5, що, в свою чергу, зумовило невірний розрахунок розміру нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, і, як наслідок цього, призвело до помилкового розрахунку розміру орендної плати, яку позивач вказує в своїй додатковій угоді.

Сторонами не оспорюється, що на час розгляду справи зазначене судове рішення не виконано, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, з урахуванням зазначеного рішення суду, Управлінням Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області (правонаступник управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області) не складений і сторонам не наданий.

На підставі наведеного суд дійшов висновку, що визначений у Додатковій угоді до договору оренди землі розмір орендної плати за земельну ділянку не відповідає вимогам діючого законодавства і укладання додаткової угоди у запропонованому позивачем варіанті призведе до порушення прав сторони договору - відповідача ОСОБА_3, що неможливо визнати законним і обґрунтованим.

Статтею 19 Конституції України встановлено, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Згідно пункту 3 частини 1 статті 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Статтею 627 ЦК України (свобода договору) встановлено, що відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

Відповідно до приписів статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно з приписами статей 525,526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннями частини 1 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 4. статті 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Згідно зі ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність до обставин, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України умов.

Суд вважає, що під час розгляду справи позивачем не надано суду достатніх та допустимих доказів у підтвердження наявності цих обставин, а тому підстав для внесення змін до договору оренди суд не вбачає.

Відповідно до ст. ст. 10, 15, 88, 209, 212, 215 ЦПК України, ст. ст. 627, 629, 632, 651, 652 ЦК України, Законом України «Про оренду землі, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Харківської міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до апеляційного суду Харківської області через районний суд.

Суддя: