Справа № 573/1013/17
Номер провадження 2/573/404/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(вступна і резолютивна частина)

20 червня 2017 року м. Білопілля

Білопільський районний суд Сумської області в складі:

головуючої судді Терещенко О.І.,

з участю секретаря Кислої Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Білопілля цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Князівське» до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, ОСОБА_2, треті особи: Служба з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, Білопільська міська рада про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування державної реєстрації договорів оренди, зобовязання зареєструвати договір оренди землі,

у х в а л и в :

У задоволенні позовних вимог Фермерського господарства «Князівське» до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, ОСОБА_2, треті особи: Служба з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, Білопільська міська рада про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування державної реєстрації договорів оренди, зобовязання зареєструвати договір оренди землі відмовити за безпідставністю.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя

Справа №573/1013/17

Номер провадження 2/573/404/17

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(повний текст рішення)

20 червня 2017 року м. Білопілля

Білопільський районний суд Сумської області в складі:

головуючої судді Терещенко О.І.,

з участю секретаря Кислої Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Білопілля цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Князівське» до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, ОСОБА_2, треті особи: Служба з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, Білопільська міська рада про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування державної реєстрації договорів оренди, зобовязання зареєструвати договір оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

16 травня 2017 року ФГ «Князівське» звернулося до ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2 з позовом, в якому вказує, що 01 березня 2006 року фермерське господарство уклало з ОСОБА_2 строком на 10 років договір оренди земельних ділянок загальною площею 4,1862 га, який 07 квітня 2008 року було зареєстровано в Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК. 20 грудня 2010 року було укладено додаткову угоду до договору, зареєстровану 19 травня 2011 року. 01 березня 2016 року фермерське господарство уклало з відповідачем новий договір оренди земельних ділянок, який в реєстраційній службі відмовилися зареєструвати, оскільки договір від 2006 року діє до 2018 року.

Згодом йому стало відомо, що 25 квітня 2017 року ОСОБА_2 уклав з ФОП ОСОБА_1 договір оренди спірних земельних ділянок, який 26 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором.

Посилаючись на те, що державний реєстратор не мав права реєструвати договори оренди земельних ділянок від 25 квітня 2017 року, оскільки не закінчився строк дії договору оренди від 01 березня 2006 року, на своє переважне право на укладення договору оренди землі, просить визнати недійсними договори оренди земельних ділянок площею 3,6948 га (рілля) та 0,4914 га (сіножаті), укладені 25 квітня 2017 року між ОСОБА_3 і ФОП ОСОБА_1 Скасувати державну реєстрацію зазначених договорів. Зобовязати Службу з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради зареєструвати договір оренди землі від 01 березня 2016 року №172, укладений між ФГ «Князівське» та ОСОБА_2

У судовому засіданні представники ФГ «Князівське» - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 позовні вимоги підтримали в повному обсязі.

Відповідачі ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в судове засідання не прибули, надали суду письмові заперечення, в яких зазначили, що позов не визнають. Їх інтереси за довіреністю представляв ОСОБА_6, який позовні вимоги не визнав в повному обсязі.

Представник третьої особи Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно ОСОБА_7 вирішення позову залила на розсуд суду.

Представник третьої особи Білопільської міської ради в судове засідання не прибув, причин свого неприбуття суду не повідомив, хоча належним чином був сповіщений про день, час і місце розгляду справи.

Заслухавши представників позивача та відповідачів, представника третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на підставі розпорядження голови Білопільської районної державної адміністрації від 01 червня 2004 року №278 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 4,1862 га, розташованої на території Павлівської сільської ради, Білопільського району, Сумської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 15).

01 березня 2006 року між ОСОБА_2 і ФГ «Князівське» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,1862 га, з яких 3,6948 га ріллі, 0,4914 га сіножаті, строком на 10 років з 01 березня 2006 року по 01 березня 2016 року. Вказаний договір 07 квітня 2008 року був зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №67 (а. с. 11-13).

01 березня 2006 року між ОСОБА_2 і ФГ «Князівське» було укладено додаткову угоду до вказаного вище договору оренди земельної ділянки, відповідно до якої сторони погодили, що виправлення щодо терміну дії договору оренди до 2016 року та нормативної грошової оцінки землі вважати дійсним (а. с. 10).

01 березня 2016 року між ОСОБА_2 і ФГ «Князівське» було укладено договір оренди земельної ділянки №172 площею 4,1862 га, з яких 3,6948 га ріллі, 0,4914 га сіножаті (а. с.33-35).

Відповідно до п. 3.1 вказаного договору його укладено на 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Договір діє з моменту його державної реєстрації.

11 квітня 2016 року ФГ «Князівське» сплатило за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та за надання інших адміністративних послуг, але договір в установленому законом порядку зареєстрований не був (а. с. 40).

25 квітня 2017 року ФОП ОСОБА_1 уклав з ОСОБА_2 договори оренди земельних ділянок площею 3,6948 га та 0,4914 га строком на 15 років, які 26 квітня 2017 року були зареєстровані в установленому законом порядку (а. с. 42-43, 89-93).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 25 квітня 2017 року, ФГ «Князівське» не було його стороною. У той же час позивач, як колишній орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання зазначеного договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року справа №6-605цс16, від 23 листопада 2016 року права №594/153/16-ц.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

З огляду на ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з ч. ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як встановлено судом, строк дії договору оренди землі від 01 березня 2006 року закінчився 01 березня 2016 року, оскільки про це сторони дійшли згоди в момент його укладення. Так, у п. 8 договору сторони чітко обумовили кінцеву дату дії договору 01 березня 2016 року. Крім того, у додатковій угоді до договору оренди від 01 березня 2006 року останні ще раз погодили та підтвердили, що виправлення щодо терміну дії договору оренди до 2016 року є дійсним.

Посилання представника позивача на правову позицію Верховного Суду України, висловлену в справі №6-162цс13 від 19 лютого 2014 року, відповідно до якої, як він вважає, строк дії договору повинен закінчуватися через 10 років після його державної реєстрації, тобто 07 квітня 2018 року, є безпідставними, оскільки в даних правових позиціях розяснена різниця між моментом укладення договору та моментом набрання договором чинності.

Правова позиція про те, що строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення, висловлена в постановах Верховного Суду України від 27 квітня 2017 року справа №6-422цс17, від 18 січня 2017 року справа №6-2777 цс16. Але в цих випадках, на відміну від договору оренди землі від 01 березня 2006 року, договорами не була передбачена конкретна дата закінчення строку договору, вона обраховувалася виключно роками.

Враховуючи, що договір оренди землі від 01 березня 2016 року №172, укладений між ОСОБА_2 і ФГ «Князівське», так і не був зареєстрований у встановленому законом порядку, хоча позивач і сплатив за його державну реєстрацію кошти, фермерське господарство втратило право на переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 зазначила, що весь пакет необхідних документів для реєстрації договору оренди, укладеного з відповідачем ОСОБА_2, вона своєчасно надала в Службу з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, але реєстратор їй роз'яснив, що строк дії попереднього договору оренди закінчується лише в 2018 році, тому підстав для реєстрації нового договору немає.

Але представник Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради ОСОБА_7 суду зазначила, що ОСОБА_5 в 2016 році зверталась до них усно за роз'ясненнями щодо порядку реєстрації договору оренду. Їй була надана консультація з цього приводу. З письмовою заявою встановленого зразка про державну реєстрацію прав та їх обтяжень СФГ "Князівське" не зверталось.

Пунктом 1 частини 1 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державна реєстрація прав проводиться в порядку прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;

Частиною 1 стаття 19 вказаного Закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться у строк, що не перевищує пяти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Згідно з ч. 1 ст. 37 зазначеного Закону рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, субєкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

Суд також зазначає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється у відповідності з Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127.

Пунктом 6 вказаного Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до субєкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

В абзацах 1 та 4 пункту 7 вказаного Порядку передбачено, що державний реєстратор, уповноважена особа за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав формує та роздруковує заяву, на якій заявник (за умови відсутності зауважень до відомостей, зазначених у ній) проставляє власний підпис. Така заява долучається до документів, поданих для державної реєстрації прав.

Після проставлення заявником підпису на заяві уповноважена особа субєкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник реєструє заяву в базі даних заяв.

Представники позивача в судовому засіданні зазначили, що ОСОБА_5, яка є головним бухгалтером СФГ "Князівське", в 2016 році зверталась до Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради з відповідними документами з метою реєстрації договору оренди №172, укладеного між СФГ "Князівське" та ОСОБА_2 01 березня 2016 року. Доказом цього вважають платіжні доручення від 11 квітня 2016 року ФГ «Князівське» про сплату коштів за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та за надання інших адміністративних послуг, а також заяву про державну реєстрації прав та їх обтяжень (а. с. 40, 41).

Але суд зазначені документи не може врахувати як належні докази на підтвердження зазначеного вище факту, оскільки на заяві про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відсутні дані про її реєстрацію в базі даних заяв, а з платіжних доручень неможливо зробити висновки, що вони сплачені саме з метою реєстрації договору оренди земельної ділянки №172.

Крім того, виходячи з позиції позивача про те, що вони подали документи до Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, яке без поважних причин не зареєструвало їх договір, то вони мали право оскаржити в судовому порядку як бездіяльність даної служби з приводу зволікання з реєстрацією договору, а також оскаржити рішення щодо відмови в його реєстрації, як це передбачено ч. 1 ст. 37 Закону України "Про "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Таким чином, суд приходить до висновку, що всупереч вимогам ст. 60 ЦПК України позивач не надав суду доказів на підтвердження своїх доводів про те, що працівник Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно відмовила йому в державній реєстрації договору оренди від 01 березня 2016 року.

Також суд зазначає, що статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Приписами пункту 3 статті 3 ЦК України передбачено, що загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Згідно з ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частинами 1 та 6 статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

Згідно з ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Аналізуючи вищевказане, суд приходить до висновку, що суд не вправі, відповідно до вимог ст. ст. 3, 203 ч. 3, 373, 627 ЦК України, ст. 16 ЗУ «Про оренду землі», примушувати відповідача ОСОБА_2 укладати договір оренди належної йому земельної ділянки з позивачем.

Крім того, у своїх письмових запереченнях відповідач ОСОБА_2 зазначив, що позивач, уклавши з ним 01 березня 2016 року договір оренди земельної ділянки, не набув статусу орендаря цієї ділянки, оскільки не зареєстрував право оренди в порядку, передбаченому ч. 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі". На його неодноразові звернення до позивача з приводу реєстрації договору та повернення йому примірника договору оренди жодної відповіді від нього не отримав. В зв'язку з чим він уклав договори оренди земельної ділянки з ФОП ОСОБА_1 (а. с. 100-101).

Позивач суду не надав належних доказів на спростування вказаних заперечень відповідача ОСОБА_2

Крім того, суд звертає увагу на те, що позивач на протязі одного року після підписання договору з ОСОБА_2 не вчинив дій щодо проведення його державної реєстрації, тому цей договір не набрав чинності і позивач не набув прав орендаря за даним договором, внаслідок чого відповідачі не порушили його прав, уклавши договори оренди земельної ділянки 25 квітня 2017 року та здійснивши 26 квітня 2017 року їх державну реєстирацію.

Саме така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року в справі №6-643цс16.

З огляду на викладене, суд вважає, що уклавши спірні договори оренди з ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2 реалізував своє законне право на передачу земельних ділянок, які перебувають у його власності, в оренду, оскільки станом на 25 квітня 2017 року, тобто на час укладення спірних договорів, земельні ділянки не перебували в оренді.

У звязку з викладеним, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договорів оренди, зобовязання Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради зареєструвати договір оренди землі від 01 березня 2016 року №172 укладений між ФГ «Князівське» та ОСОБА_2, суд враховує також, що позов до Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради не заявлявся, а відповідно до ст. 33 ЦПК України суд за клопотанням позивача, не припиняючи розгляду справи, замінює первісного відповідача належним відповідачем, якщо позов предявлено не до тієї особи, яка має відповідати за позовом, або залучає у справі іншу особу як співвідповідача. Крім того, навіть у випадку, якщо б позовні вимоги були б заявлені до зазначеної Служби, то вони б не підлягали розгляду в порядку цивільного судочинства.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 4, 10, 57, 58, 60, 64, 88, 174, 209, 213, 215 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

У задоволенні позовних вимог Фермерського господарства «Князівське» до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, ОСОБА_2, треті особи: Служба з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, Білопільська міська рада про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування державної реєстрації договорів оренди, зобовязання зареєструвати договір оренди землі відмовити за безпідставністю.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя