Справа № 465/5559/15 Головуючий у 1 інстанції: Дзеньдзюра С.М.
Провадження № 22-ц/783/505/17 Доповідач в 2-й інстанції: ОСОБА_1 С. М.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 червня 2017 року м.Львів

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Львівської області в складі:

головуючого - судді Бойко С.М.,

суддів: Ванівського О.М., Шандри М.М.,

секретаря Юзефович Ю.І.,

з участю: представника ОСОБА_2 міської ради

ОСОБА_3, ОСОБА_4, його представника

ОСОБА_5, представника ОСОБА_6

ОСОБА_7, ОСОБА_8,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2 міської ради та ОСОБА_4 на рішення Франківського районного суду м. Львова від 30 вересня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_2 міської ради до ОСОБА_6, треті особи: ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_4, про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и л а:

У серпні 2015 року ОСОБА_2 міська рада звернулась до суду з позовом, в якому просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 11.08.2008 року, укладений між ОСОБА_2 міською радою та ОСОБА_6, зареєстрований у ОСОБА_2 міській раді за №Ф-1068 у книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ф-2, та зобовязати ОСОБА_6 повернути ОСОБА_2 міській раді земельну ділянку у м.Львові на вул.Котляревського, 47 загальною площею 0,0860 га, кадастровий №:03:001:0032.

Свої вимоги ОСОБА_2 міська рада обґрунтовувала тим, що вказаний договір оренди було укладено на підставі ухвали ОСОБА_2 міської ради від 10.07.2008 року №1996 «Про користування ОСОБА_6 земельною ділянкою на вул.Котляревського, 47 у м.Львові», відповідно до якої земельна ділянка передана ОСОБА_6 для обслуговування господарських споруд за рахунок земель, що не надані у власність чи користування, за функцією використання землі комерції, терміном на 10 років до 10.07.2018 року.

Позивач зазначає, що пунктом 30 договору оренди передбачено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі та споруди, проте, в порушення цієї умови договору оренди, без письмової згоди ОСОБА_2 міської ради департаментом Держархбудінспекції України у Львівській області зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт №ЛВ97 на будівництво багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських будівель за адресою: м.Львів, вул.Котляревського, 47, на наданій ОСОБА_6 в оренду земельній ділянці, що призведе до використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, яке визначене в договорі оренди, чим зумовить потенційне порушення умов договору оренди (пункту 15 договору), що відповідно до закону є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку. Крім того, зазначає, що ухвала ОСОБА_2 міської ради, на підставі якої було укладено договір оренди, скасована ухвалою ОСОБА_2 міської ради від 19.06.2015 року №4816. Звертає увагу, що здійснення запланованого будівництва багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських будівель на цій земельній ділянці ставить під загрозу руйнування сусіднього будинку №47 на вул.Котляревського у м.Львові, як памятки містобудування і архітектури місцевого значення Львівської області.

Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 30.09.2016 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду оскаржили позивач ОСОБА_2 міська рада та третя особа ОСОБА_4, просять його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_2 міської ради задовольнити.

ОСОБА_2 міська рада вважає, що рішення суду ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, оскільки судом не застосовано норми матеріального закону, які визначають підстави для розірвання договору оренди, та не надано належної правової оцінки доказам, які є в матеріалах справи. Апелянт не погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що наявність зареєстрованої декларації про початок будівельних робіт без проведення таких не свідчить про порушення умов договору оренди щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки 27.02.2015 року департаментом Держархбудінспекції України у Львівській області було здійснено планову перевірку щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних норм стандартів і правил за адресою: вул.Котляревського, 47 у м.Львові, за результатами якої виявлено порушення ОСОБА_6, як замовником містобудівної документації, пункту 7 статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яке полягало в тому, що він письмово не проінформував виконавчий орган міської ради або місцеву держадміністрацію за місцезнаходженням обєкта будівництва, а також державні органи у сфері пожежної та техногенної безпеки про початок виконання будівельних робіт на згаданому вище обєкті, за що його було притягнуто до адміністративної відповідальності у виді штрафу. На думку апелянта, це підтверджує факт початку виконання відповідачем будівельних робіт по будівництву багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою і, як наслідок, підтверджує факт зміни відповідачем цільового призначення наданої йому в оренду земельної ділянки. Крім того, зазначає, що судом не взято до уваги тієї обставини, що здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських споруд на земельній ділянці по вул.Котляревського, 47 у м.Львові ставить під загрозу руйнування сусіднього будинку №47 на цій вулиці, як памятки містобудування і архітектури місцевого значення Львівської області. Апелянт зазначає, що декларацією про початок виконання будівельних робіт передбачено будівництво багатоквартирного житлового будинку (6 поверхів) з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських будівель за адресою: м. Львів, вул. І. Котляревського, 47, однак, при цьому не враховано рішення виконавчого комітету ОСОБА_2 міської ради від 09.12.2005 року №1311, в якому передбачено, що орендована земельна ділянка розміщена в межах історичного ареалу міста та належить до зони малоповерхової забудови (до 4 поверхів).

По суті позовних вимог доводи апелянта ОСОБА_4 є за своїм змістом аналогічними доводам ОСОБА_2 міської ради, а інші доводи стосуються незаконнності передачі земельної ділянки в оренду ОСОБА_6, оскільки відповідно до рішення виконкому ОСОБА_2 міської ради депутатів трудящих від 11.05.1953 року №590 земельна ділянка площею 1907,90 кв.м. була закріплена за будинком №47 по вул.Котляревського у м.Львові, який належить до памяток архітектури та містобудування (охоронний №116), а тому, з урахуванням положень ст.75 ЗК України (1990 року) ця земельна ділянка належала до земель історико-культурного призначення, для якої законом визначено спеціальний режим використання. Зазначає, що будівництво багатоквартирного будинку, дозвільні документи на яке отримав відповідач, здійснюється у безпосередній близькості з обєктом культурної спадщини місцевого значення, що може завдати шкоди цьому обєкту, а тому є також підставою для розірвання укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки.

В судове засідання апеляційного суду інші учасники судового розгляду не зявились, про час та місце розгляду справи всі були повідомлені у встановленому процесуальним законом порядку, клопотань про відкладення розгляду справи від них не надходило, а тому справу розглянуто апеляційним судом відповідно до вимог ч.2 ст.305 ЦПК України у їхній відсутності.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторони позивача та третіх осіб в підтримання апеляційних скарг, заперечення сторони відповідача, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційних скарг з наступних підстав.

Судом встановлено, що предметом спору є договір оренди землі, укладений 11.08.2008 року між ОСОБА_2 міською радою (орендодавцем) та ОСОБА_6 (орендарем), зареєстрований у ОСОБА_2 міській раді за №Ф-1068 у книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ф-2 (а.с.7-10 т.1).

Вказаний договір було укладено на підставі ухвали ОСОБА_2 міської ради від 10.07.2008 року №1996 «Про користування ОСОБА_6 земельною ділянкою на вул.Котляревського, 47 у м.Львові» (а.с.12 т.1), відповідно до якої, земельна ділянка передана ОСОБА_6 для обслуговування господарських споруд за рахунок земель, що не надані у власність чи користування, за функцією використання землі комерції, терміном на 10 років.

Ця ухвала була скасована ухвалою ОСОБА_2 міської ради №4816 від 19.06.2015 року (а.с.11 т.1), однак, остання була визнана протиправною та скасована в судовому порядку постановою Галицького районного суду м.Львова від 30.09.2015 року (а.с.67-70 т.1), залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 03.02.2016 року (а.с.145-149 т.1).

Вказані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій були скасовані ухвалою Вищого адміністративного суду України від 19.10.2016 року із закриттям провадження в адміністративній справі за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_2 міської ради про визнання протиправною та скасування ухвали ОСОБА_2 міської ради №4816 від 19.06.2015 року з тієї підстави, що цей позов підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства (а.с.237-238 т.2).

Предметом оренди за вказаним вище договором оренди є земельна ділянка загальною площею 0,0860 га, з яких: під забудовою 0,0143 га, під твердим покриттям 0,0131 га, під озелененням 0,0586 га, кадастровий №:03:001:0032, яка знаходиться у м.Львові на вул.Котляревського, 47.

Відповідно до п.15 договору оренди, земельна ділянка передана для обслуговування господарських споруд нежитлових приміщень загальною площею 153,1 кв.м., які знаходяться на цій земельній ділянці, зареєстровані за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, і належать відповідачеві ОСОБА_6 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 04.09.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_10 (а.с.21-23 т.1).

Пунктом 16 договору оренди визначено, що цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням землі комерційного використання.

Пунктом 26 договору оренди визначено обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.

Так, зокрема, ним передбачено, що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження згідно з висновком Управління архітектури Департаменту містобудування ОСОБА_2 міської ради (УАМ) про наявність містобудівельних обмежень щодо користування земельною ділянкою від 12.11.2007 року №З-Ч-25377/2401 та обмеження управління земельних ресурсів у м.Львові щодо режиму використання земельної ділянки від 16.10.2007 року №40/01-14/1086.

У висновку УАМ про наявність містобудівельних обмежень щодо користування земельною ділянкою від 12.11.2007 року №З-Ч-25377/2401 (а.с.20 т.1) встановлено обмеження щодо нового будівництва і реконструкції, а саме: зазначено, що дозволяється реконструкція існуючих будівель, з дотриманням нормативних вимог за умови оформлення відповідного дозволу та узгодження у встановленому порядку проектної документації.

21.07.2014 року Інспекцією ДАБК у Львівській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт (а.с.125-128 т.1) з будівництва на переданій в оренду ОСОБА_6 земельній ділянці багатоквартирного (10 квартир, 6 поверхів) житлового будинку з автостоянкою на вул.Котляревського, 47 у м.Львові зі знесенням існуючих господарських споруд на підставі проектної документації та Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затверджених наказом Департаменту містобудування ОСОБА_2 міської ради від 11.03.2014 року №66 (а.с.129-133, 140-141, 150-202 т.1).

Треті особи ОСОБА_4, ОСОБА_8 та ОСОБА_9 є власниками квартир №№2а, 5, 2, відповідно, в будинку №47 по вул.Котляревського у м.Львові (а.с.39-41 т.1).

Статтею 141 ЗК України визначені підстави припинення права користування земельною ділянкою, серед яких є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі», зокрема, передбачено, що орендар зобовязаний виконувати встановлені щодо обєкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Такий же обовязок орендаря закріплений і в договорі оренди земельної ділянки від 11.08.2008 року, укладеному з відповідачем ОСОБА_6 (п.31).

Пунктом 38 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За загальним правилом частини другої статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України, викладеного в постанові від 18.09.2013 року (Справа №6-75цс13), йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за обєктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як субєктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, i для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Отже, для розірвання договору відповідно до вимог ч.2 ст.651 ЦК України суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Враховуючи наведені вище норми матеріального права, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди від 11.08.2008 року, оскільки позивачем не доведено, а судом не встановлено наявності всіх необхідних для цього умов.

Окрім того, безпідставними є доводи сторони позивача про використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням та з порушенням встановлених договором щодо обєкта оренди обмежень, оскільки самою ОСОБА_2 міською радою в особі уповноваженого на те органу Департаменту містобудування ОСОБА_2 міської ради, наказом №66 від 11.03.2014 року було затверджено містобудівні умови та обмеження забудови орендованої ОСОБА_6 земельної ділянки на будівництво багатоквартирного житлового будинку (5 поверхів + мансардний (6-й) поверх) з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських споруд, який лише в судовому порядку постановою Галицького районного суду м.Львова від 07.12.2015 року (а.с.94-96 т.3) визнано незаконним та скасовано, зокрема, з тієї підстави, що орендована земельна ділянка розміщена в межах історичного ареалу міста та належить до зони малоповерхової забудови (до 4 поверхів).

Скасування судом цього наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, з урахуванням яких було зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт, унеможливлює в подальшому виконання запроектованих і вказаних у декларації будівельних робіт з будівництва багатоквартирного 6-ти поверхового будинку, а тому підстав для висновку про те, що сам факт реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт є підтвердженням використання відповідачем орендованої земельної ділянки з порушенням встановлених договором оренди обмежень щодо обєкта оренди, - немає.

Безпідставними є й посилання апелянтів на те, що підтвердженням факту виконання відповідачем будівельних робіт з будівництва нового багатоквартирного будинку є притягнення відповідача до адміністративної відповідальності за порушення ст.36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки це порушення стосується невиконання відповідачем, як замовником, свого обовязку щодо повідомлення після реєстрації декларації відповідних органів про початок виконання будівельних робіт. При цьому, в самому акті департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області від 27.02.2015 року зазначено, що на час перевірки будівельні роботи не розпочаті (а.с.29-30 т.2).

Інші доводи апелянтів не мають правового значення для вирішення даної справи, оскільки не стосуються обставин, які входять у предмет доказування щодо наявності підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Таким чином, суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, давши належну оцінку доказам, на які сторони посилались в обгрунтування своїх вимог та заперечень, не допустив порушення норм матеріального та/або процесуального права, які б були підставою для зміни чи скасування оскаржуваного рішення, доводи апеляційних скарг не спростовують висновків суду, а тому апеляційні скарги необхідно відхилити, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 307 ч.1 п.1, 308, 313, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

у х в а л и л а:

апеляційні скарги ОСОБА_2 міської ради та ОСОБА_4 відхилити.

Рішення Франківського районного суду м. Львова від 30 вересня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили ухвалою апеляційного суду.

Головуючий: Бойко С.М.

Судді: Ванівський О.М.

ОСОБА_11