Справа № 372/651/17
провадження № 2-616/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 червня 2017 року Обухівський районний суд Київської області в складі:

Головуючого судді Болобана В.Г.,

за участі секретаря Рудніцької О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Обухові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: ОСОБА_3, про визнання договору оренди з викупом дійсним,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до Обухівського районного суду Київської області з позовом до відповідача, ОСОБА_2, з зазначеним позовом, в якому просив суд визнати Договір оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, який складається з : житлового будинку загальною площею 535, 9 кв.м., дворових споруд : сауни, свердловини, огорожі та знаходиться за адресою : Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22, укладений 01.01.2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 дійсним та визнати ним право власності на вищезазначений житловий будинок, з подальшою реєстрацією у відповідних органах державної реєстрації прав та їх обтяжень.

В обґрунтування позову позивач зазначив, що 01 січня 2014 року між ним та відповідачем ОСОБА_2 в простій письмовій формі був укладений договір оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, що знаходяться за адресою: Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22. Дане приміщення належить відповідачу на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу жилого будинку з дворовими побудовами від 25.06.2004 року, що посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4 При укладенні договору ними було погоджено всі належні умови договору оренди з викупом вказаного житлового будинку з дворовими спорудами. Зокрема, щодо порядку передачі житла в оренду з викупом, строку оренди, порядку розрахунків, порядку викупу житла, що орендується тощо. Згідно з п.4.1 договору строк оренди складає 2 роки з моменту прийняття житла за актом прийому-передачі. Відповідно до п.1.2.5 договору погоджена сторонами вартість житла , що передається в оренду з правом викупу,становить 1 800 000,00 грн., а за п. 5.2. договору орендна плата сплачується щомісячно готівкою в сумі 75 000,00 гривень.

Позивач вартість обєкта оренди повністю сплатив відповідачу 24 березня 2016 року, що підтверджується відповідною розпискою, які за договором про відступлення права вимоги від 03.03.2014 року одержала третя особа (ОСОБА_3І.) Позивач усно та в письмовому порядку через нотаріуса звертався до відповідача з проханням звернутись до нотаріуса для посвідчення договору купівлі-продажу обєкта оренди, проте відповідач ухиляється від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу та мотивує відмову тим, що ціна обєкту оренди, зазначена у договорі оренди, на даний час є заниженою. Позивач вважає, що відповідач порушує його майнові права, що в свою чергу унеможливлює оформлення його права власності на зазначену нерухомість в установленому законом порядку.

Позивач та відповідач в судове засідання не з'явились.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав у повному обсязі та просив його задовольнити з підстав, викладених позивачем у позовній заяві

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, проти його задоволення заперечувала. Пояснила, що позивач дійсно звертався до відповідача з пропозиціями провести необхідні дії щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, не заперечила факт укладення між сторонами договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу від 01.01.2014 року та проведення позивачем повного розрахунку за цим договором з третьою особою по справі ОСОБА_3 відповідності до договору про відступлення права вимоги. Однак, мотивувала відмову відповідача укласти договір купівлі-продажу обєкта оренди з позивачем тим, що ціна житлового будинку, що зазначена в договорі оренди з правом викупу, на даний час є для них неприйнятною, так як є заниженою, порівняно з ринковими цінами.

Третя особа, ОСОБА_3, в судове засідання не зявилась, подала до суду клопотання, в якому просила розглянути справу за її відсутності та щодо позовних вимог покладається на розсуд суду.

Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив такі обставини справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Відповідно до ч. 2 ст. 810-1 ЦК України за договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Відповідно до ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі, а договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Ст. 334 ЦК України (ч. 3) встановлено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Судом встановлено, що відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно та інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_2 є власником житлового будинку загальною площею 535, 9 кв.м., з дворовими побудовами, що знаходиться за адресою: Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22, на підставі договору купівлі-продажу жилого будинку з дворовими побудовами від 25.06.2004 року, що посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4, зазначені обставини підтверджуються записами в будинковій книзі та технічним паспортом на житловий будинок. Інших відомостей в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо конкретного спірного будинку немає.

01.01.2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, який складається з : житлового будинку загальною площею 535, 9 кв.м., дворових споруд : сауни, свердловини, огорожі та знаходиться за адресою : Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22.

При укладенні угоди сторонами були погоджені всі належні умови договору оренди з викупом вказаного обєкту оренди. Зокрема, щодо порядку передачі житлового будинку з дворовими спорудами в оренду з викупом, строку оренди, порядку розрахунків, порядку викупу, нерухомого майна, що орендується тощо. Застереження в договорі щодо нотаріального посвідчення договору не міститься.

Згідно з п. 4.1 договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, строк оренди складає 2 роки з моменту прийняття обєкта за актом приймання-передачі, який і був цього ж дня 01.01.2014 року складений та підписаний сторонами.

Відповідно до п.1.2.5 договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу погоджена сторонами вартість житлового будинку з дворовими спорудами, що передається в оренду з викупом, складає 1 800 000,00 грн.

Відповідно до п. 5.2 договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, орендна плата сплачується в готівковому порядку кожного місяця в сумі 75 000,00 гривень.

03 березня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір відступлення права вимоги, відповідно до якого первісний кредитор ОСОБА_2 передає новому кредитору ОСОБА_3 право вимоги за договором оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу від 01.01.2014 року, що укладений між первісним кредитором та ОСОБА_1, а відступлення вимоги не тягне за собою ніяких змін умов основного договору.

Згідно з п. 8.1. Договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу обєкт оренди переходить у власність орендаря, за умови сплати суми у розмірі, що складається 1800 000,00 грн.

Позивач, ОСОБА_1, вартість обєкта оренди повністю сплатив відповідачу 24 березня 2016 року, що підтверджується розпискою в сумі 1 800 000,00 грн., які за Договором про відступлення права вимоги від 03.03.2014 року одержала ОСОБА_3

Пунктом 8.2. Договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу визначено, що перехід права власності на обєкт від орендодавця до орендаря оформляється шляхом складання (підписання) сторонами відповідного договору купівлі-продажу.

Пунктом 8.4. Договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу передбачено, що договір купівлі-продажу обєкту оренди повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Позивач 10 лютого 2017 року через приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 звернувся письмово з заявою до Відповідача з пропозицією про посвідчення Договору купівлі-продажу обєкта оренди.

27 лютого 2017 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 видала свідоцтво, яким посвідчила, що через неї в порядку ст. 84 ЗУ «Про нотаріат» посвідчено заяву від ОСОБА_1, адресовану відповідачу ОСОБА_2, з пропозицією виконати п. 8.4. умов Договору від 01.01.2014 року та зявитись для посвідчення Договору купівлі-продажу обєкту оренди. В зазначеному свідоцтві приватний нотаріус також зазначила, що на її адресу 24.02.2017 року надійшов лист від представника ОСОБА_2 - адвоката ОСОБА_6 з відмовою від укладення Договору купівлі-продажу обєкту оренди, у звязку з тим, що ціна житлового будинку у договорі оренди на даний час є не прийнятною, так як є заниженою порівняно з ринковою ціною на зазначене нерухоме майно. Всі ці обставини підтверджуються матеріалами справи.

Відповідно до частини 2 статті 628 ЦК України - сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Отже, між сторонами був укладений змішаний договір, який містить як елементи договору найму житла (оренди житла з викупом) так і договору купівлі-продажу.

Передача в оренду житлового будинку загальною площею 535,9 кв.м., з дворовими побудовами, що знаходиться за адресою: Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22, була здійснена 01.01.2014 року, що підтверджується актом прийому -передачі від 01.01.2014 року.

На виконання умов договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу позивач, ОСОБА_1, вартість обєкта оренди повністю сплатив відповідачу 24 березня 2016 року, що підтверджується розпискою в сумі 1 800 000,00 грн., які за Договором про відступлення права вимоги від 03.03.2014 року одержала ОСОБА_3

Як встановлено в судовому засіданні і підтверджено сторонами, умови вказаного договору відповідачем не виконуються в повній мірі, а саме відповідачем не проведено дій по нотаріальному оформленню вказаного договору, після передачі житлового будинку з дворовими спорудами за актом від 01.01.2014 року та внесення повної вартості обєкта оренди.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Судом встановлено, що після проведення позивачем повних розрахунків відповідач не дотримався взятих зобов'язань, не розпочав дії по нотаріальному оформленню вказаного договору.

Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Відповідно до положень ст. 318 ЦК України, суб'єктами права власності є Український народ, фізичні особи та юридичні особи.

Таким чином, в судовому засіданні достовірно встановлено, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виникли договірні відносини з приводу оренди з правом викупу житлового будинку загальною площею 535,9 кв.м., з дворовими побудовами, що знаходиться за адресою: Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22. Позивачем взяті на себе зобов'язання виконані повністю (отримано об'єкт нерухомості та сплачено викупну вартість), що підтвердив і представник відповідача. Натомість, відповідач ухиляється провести реєстрацію та нотаріальне оформлення вказаного договору з тих підстав, що вартість спірного будинку змінилась з урахуванням економічної ситуації та курсу валют (в порівнянні з 2014 роком).

За змістом 13, 41, 47 Конституції України кожному гарантується реалізація права власності і його захист та непорушність. Кожен має право на житло.

Відповідно до ч.1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Стаття 392 ЦК України надає власнику майна право пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідно до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання, або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Аналізуючи зібрані у справі докази у їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги про визнання дійсним договору оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, укладеного 01.01.2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, та визнання права власності на вказаний обєкт нерухомості з подальшою реєстрацією у відповідних органах державної реєстрації прав та їх обтяжень є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, оскільки позивач свої обов'язки за договором виконав в повному обсязі, а відповідач (підтверджуючи факт виконання позивачем своїх обов'язків) ухиляється від укладання договору купівлі-продажу, чим порушує законні права та інтереси позивача. А тому, порушені права позивача мають бути захищені, а позовні вимоги задоволені в повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 88 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати в розмірі 8 000,00 гривень у відшкодування сплаченого судового збору.

Керуючись статтями 10, 11, 57, 60, 212-214, 218 ЦПК України, статтями 220, 318, 334, 655, 657, 810, 810-1, 811 ЦК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати Договір оренди житлового будинку з дворовими спорудами з правом викупу, який складається з : житлового будинку загальною площею 535,9 кв.м., дворових споруд : сауни, свердловини, огорожі та знаходиться за адресою : Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22, укладений 01.01.2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1) право власності на нерухоме майно, а саме : на житловий будинок загальною площею 535,9 кв.м., з дворовими спорудами : сауною, свердловиною, огорожею, які знаходяться за адресою : Київська обл., Обухівський район, смт. Козин, вул. Старокиївська, 22, з подальшою реєстрацією у відповідних органах державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 8000 (вісім тисяч) грн. 00 коп.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Київської області через Обухівський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

СуддяОСОБА_7