Справа № 520/7845/16-ц
Провадження № 2/520/2470/17
Рішення

іменем України

09 березня 2017 року

Київський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого судді Прохорова П.А.,

при секретарі Месропянцевій О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулась до суду з наведеним позовом, у якому вказуючи на те, що договори купівлі-продажу від 28.10.2015 року р.№496 та від 23.05.2016 року, р.№1011, укладено із порушенням чинного законодавства України, просила суд визнати їх недійсними.

З наданих позивачем обґрунтувань позову вбачається, що оскаржувані договори купівлі-продажу було укладено між відповідачами в рамках звернення стягнення заборгованостей за основними зобовязаннями, на предмети іпотеки, якими такі зобовязання були забезпечені. При цьому позивач наполягає на тому, що ОСОБА_3 було порушено її право на пріоритетний викуп предметів іпотеки через неповідомлення її про намір укладення відповідних договорів купівлі-продажу, та вказана у оскаржуваних договорах ціна іпотечного майна визначена із порушенням вимог законодавства, що вказує на те, що сторони договорів купівлі продажу не досягли згоди щодо такої істотної умови договорів, а тому, за переконанням позивача, такі договори мають бути визнані недійсними з підстав ст. 215 ЦК України.

У судовому засіданні представник позивача наголошував на тому, що згоди сторін договору іпотеки щодо вартості іпотечного майна не було досягнуто, а ціна, визначена на підставі звіту про оцінку істотно нижча за звичайні ціни на цей вид майна, вказував, що всупереч приписам законодавства, його довірителя (іпотекодателя) не було повідомлено про намір продажу предмета іпотеки, у звязку з чим було порушено її право на першочерговий викуп майна, та крім того, представник позивача вказав, що інший іпотекодатель за договором іпотеки №13259 від 21.12.2010 року, ОСОБА_4, на час укладення спірного договору купівлі-продажу р.№1011, від 29.10.2015 року, помер, та після його смерті була відкрита спадщина, однак його спадкоємців до процедури задоволення вимог кредитора за рахунок предмета іпотеки, - квартири № 36 в м. Одесі по вул. Академіка Корольова, 64, 1/3 частка якої належала померлому та входила до обсягу спадкового майна, залучено не було, та з такого, вказуючи на порушення прав позивача, просив суд задовольнити позов.

Позивач надала аналогічні пояснення, додатково зазначила, що їй про спірні договори стало відомо лише в липні 2016 року, просила суд позов задовольнити.

Представник відповідачів заперечував проти задоволення позову з підстав його надуманості та необґрунтованості, наполягав на тому, що при укладені оспорюваних договорів було дотримано всі передбачені законом вимоги, зокрема повідомлення про намір задоволення вимог ОСОБА_3 шляхом продажу предметів іпотеки відповідач та ОСОБА_4 отримали особисто, 18 листопада 2014 року та 02 грудня 2014 року відповідно, а ціна нерухомого майна визначена на підставі звіту про оцінку, що виконаний компетентним субєктом оціночної діяльності, та яка істотно перевищує вартість предметів іпотеки, яку сторони визначили при укладенні договорів іпотеки. Крім того представник відповідачів наголошував на тому, що посилання сторони позивача на те, що звернення стягнення заборгованості на майно, що належало ОСОБА_4 після його смерті порушує права позивача, є неналежними, оскільки жодних належних доказів чи відомостей про відкриття спадщини до майна померлого, чи про те, що позивач є спадкоємцем майна ОСОБА_4, та прийняла спадщину, немає.

Разом з тим представник відповідача вказував на те, що заявлені позивачем підстави вимог, відповідно до норм законодавства не є підставами для визнання договорів купівлі-продажу недійсними, та позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав та інтересів, що вона вважає порушеними. З такого представник позивача просив суд відмовити у задоволенні позову та скасувати вжиті в ході розгляду справи заходи забезпечення позову.

Вислухавши пояснення учасників судового засідання та дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини.

21 грудня 2010 року між ОСОБА_1, ОСОБА_4 та ОСОБА_3 був укладений договір позики посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та - зреєстрований в реєстрі 13258.

Відповідно до умов вищевказаного договору Позикодавець надав, а Позичальники отримали кошти в розмірі 419198,64 грн., що на час укладення договору були еквівалентні до 52640,00 дол. США, строком до 26 вересня 2012 року, без нарахування відсотків.

Того ж дня між сторонами вищевказаного договору позики було укладено договір іпотеки яким було забезпечено виконання позичальниками їх зобовязань за договором позики від 21.12.2010 року зареєстрованим за № 13259 та за яким у іпотеку позивачу було передано нерухоме майно, а саме: квартира № 36, що знаходиться в м. Одесі по вул. Академіка Корольова, 64, загальною площею 63,1 кв. м.

Крім того, 03 листопада 2011 року між ОСОБА_6 яка діяла від імені ОСОБА_3, на підставі довіреності Р№ 5447 від 09.07.2011 року (позикодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) було укладено договір позики посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за № 11257.

Відповідно до умов вищевказаного договору позикодавець надав, а позичальник отримав кошти в розмірі 187673,14 грн., що в еквіваленті на час укладення договору складає 23520,00 дол. США, строком до 03 травня 2012 року, без нарахування відсотків.

Того ж дня між сторонами вищевказаного договору позики було укладено договір іпотеки відповідно до умов якого забезпечувалося зобов'язання за договором позики від 03.11.2011 року зареєстрованим за № 11258 та передавалося в іпотеку нерухоме майно, а саме: квартира № 37, що знаходиться в м. Одесі по вул. Академіка Корольова. 64, загальною площею 33,6 кв. м.

Зміст договору позики передбачає що одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. (ст. 1046 ЦК України).

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін), ч.1 ст. 526, ч.1 ст. 530 ЦК України.

Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання), у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Відповідно до положень ст. 546 ЦК України, виконання зобов'язання може забезпечуватися, зокрема заставою.

Згідно положень ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згіно визначення терміну «Іпотека», що наведено у с. 1 Закону України «Про Іпотеку», іпотекою є вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Питання про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вирішено шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про Іпотеку».

Відповідно до положень ст. 36 Закону України «Про Іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Якщо договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

При цьому дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Так, з наданих суду пояснень, вбачається, що позивач умов основних зобовязань за довоговорами позики від 21 грудня 2010 року та від 03 листопада 2011 року, щодо повернення позики у визначені договорами строки не виконали. Спору між сторонами з приводу таких обставин не було.

Згідно свідоцтва від 22 жовтня 2015 року, що видано ПНОМНО ОСОБА_7, ОСОБА_3, реєстраційний номер в реєстрі 6608, вбачається, що вказаним нотаріусом заяву ОСОБА_3 р.№6660 (від 14 листопада 2014 року), яка містила відомості щодо обставин та умови укладеного між сторонами договору позики від 03.11.2011 року та невиконання позичальником її зобовязань з повернення отриманої позики, а також попередження про те, що у випадку невиконання основного зобовязання позичальником протягом тридцяти календарних днів, ОСОБА_3 має право звернути стягнення заборгованості на предмет іпотеки за договором р.№11258, яким забезпечено належне виконання зобовязання ОСОБА_1 її зобовязань з повернення коштів, було передано ОСОБА_1 рекомендованим листом з повідомленням про вручення поштового відправлення та отримана нею особисто 18 листопада 2014 року.

Свідоцтво від 22 жовтня 2015 року, що видано ПНОМНО ОСОБА_7, ОСОБА_3, реєстраційний номер в реєстрі 6607, вказує на те, що зазначеним нотаріусом заяву ОСОБА_3 р.№6659 від 14 листопада 2014 року, яка містила відомості щодо обставин та умови укладеного між сторонами договору позики від 21.12.2010 року та невиконання позичальниками їх зобовязань з повернення отриманої позики, а також попередження про те, що у випадку невиконання основного зобовязання позичальниками протягом тридцяти календарних днів, ОСОБА_3 має право звернути стягнення заборгованості на предмет іпотеки за договором р.№13259, яким забезпечено належне виконання зобовязання ОСОБА_1 та ОСОБА_8 їх зобовязань з повернення коштів, було передано ОСОБА_1 та ОСОБА_8 рекомендованими листами з повідомленням про вручення поштового відправлення та отримані ними особисто 18 листопада 2014 року та 02 грудня 2014 року відповідно.

У наступному, 23 травня 2016 рокуАДРЕСА_1, що знаходиться в м. Одесі по вул. Академіка Корольова. 64, загальною площею 33,6 кв. м., яка була предметом іпотеки за договором іпотеки р.№11258, було продано від імені ОСОБА_3, ОСОБА_2 за ціною 520000,00 грн., що встановлена згідно виготовленого ФОП ОСОБА_9 звіту про оцінку майна №LO-160520-001.

29 жовтня 2015 року від імені ОСОБА_3, ОСОБА_2 за ціною 744692,00 грн., (що встановлена згідно виготовленого ФОП ОСОБА_9 звіту про оцінку майна №LO-151012-004) було продано квартиру № 36, що знаходиться в м. Одесі по вул. Академіка Корольова, 64, загальною площею 63,1 кв. м., що була предметом іпотеки за договором іпотеки р.№13259.

Вказані договори купівлі-продажу були посвідчені ПНОМНО ОСОБА_10 та зареєстровані у державному реєстрі у день їх укладення за р.№496 та р.№1011 відповідно. Зі змісту наведених договорів вбачається, що ОСОБА_3, відчужуючи вказані квартири діяв на підставі вищевказаних договорів іпотеки та ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Позивач вважає наведені договори купівлі-продажу такими, що укладено без додержання передбаченої статтею 38 процедури, зокрема щодо повідомлення іпотекодателя про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та щодо ціни продажу майна, яка на її думку є заниженою, та що має тягнути визнання договорів недійсними.

В обґрунтування своїх доводів позивач вказує на те, що ціна майна є істотною умовою договору купівлі-продажу, та, згідно чинного на час укладення правочинів законодавства, вона має бути визначена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. Крім того позивач вказувала на те, що вона не отримувала повідомлення про намір укласти оспорювані договори купівлі-продажу, у звязку з чим було порушено її право на пріоритетне придбання предмета іпотеки.

Засади ст.ст. 3 ЦПК України, ст. 15 ЦК України, а також положення ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року гарантують кожній особі право на захист її порушених, оспорюваних чи невизнаних прав а також охоронюваних законом інтересів судом.

Відповідно до положень ст.ст. 10, 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше ніж на підставі відповідного позову, в межах заявлених позивачем вимог та їх підстав.

Звертаючись до суду за захистом свого права позивач визначає предмет та підстави позову самостійно.

Згідно п. 26 Постанови Пленуму Верховного Суду України №2 від 12.06.2009 року «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції», під час судового розгляду предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

При цьому відповідно до системного аналізу положень ст.ст. 10, 11, 27, 57-60 ЦПК України, сторони при вирішенні спору зобовязані довести перед судом ті обставини, на які вони посилаються як на підстави їх вимог.

Так, встановлені у судовому засіданні фактичні обставини справи та наведені вище правові положення вказують на те, що вимоги положень ст. 38 Закону України «Про іпотеки» при укладені оскаржуваних правочинів порушені не були (позивач отримала відповідні повідомлення про намір продажу предметів іпотеки 18 листопада 2014 року), та їх сторони, всупереч думці позивача, дійшли згоди щодо усіх істотних умов, а ціна предметів іпотеки була визначена на підставі звітів ФОП ОСОБА_9, яка за наданими суду відомостями є субєктом оціночної діяльності (сертифікат №16503/14 від 30.05.2014 року). Відповідні звіти не були визнані недійсними чи скасовані.

При цьому відомості висновку судової оціночно-будівельної експертизи №017/2016 року від 02.03.2017 року, що було виготовлено судовим експертом ПП «Одеський науково-дослідницький центр експертних досліджень ім. Скибінського С.С., ОСОБА_11 (на виконання ухвали суду про призначення відповідної експертизи від 02.11.2016 року), про те, що станом на 29.10.2015 року ринкова вартість квартири №36 що знаходиться в м. Одесі по вул. Академіка Корольова. 64, у випадку її «відмінного» технічного стану складала 1056759,00 грн. (а у випадку «задовільного» технічного стану 905485,00 грн.), та що станом на 23.05.2016 року ринкова вартість квартири №37 що знаходиться в м. Одесі по вул. Академіка Корольова, 64, у випадку її «задовільного» технічного стану складала 619819,00 грн. (а у випадку «незадовільного» технічного стану 547310,00 грн.), не спростовують тієї обставини, що сторони оспорюваних позивачем договорів дійшли згоди щодо вартості предметів купівлі-продажу, не вказують на порушення передбаченої положеннями ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу іпотечного майна іпотекодержателем та не є передбаченою законом підставою для визнання відповідних договорів купівлі-продажу недійсними.

Разом з тим суд звертає увагу на те, що, відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку», незгода іпотекодателя з ціною продажу предмета іпотеки, або невиконання вимог з направлення іпотеко держателю попередження про намір укласти договір купівлі-продажу не є підставою для визнання відповідного договору купівлі-продажу недійсним, оскільки такими положеннями передбачені спеціальні наслідки, зокрема у разі невиконання умов з повідомлення іпотекодателя, іпотекодержатель несе відповідальність перед такою особою за відшкодування завданих збитків, а у разі продажу предмета іпотеки за ціною, нижчою за звичайні ціни на цей вид майна іпотекодержатель несе відповідальність шляхом відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Посилання позивача на те, що інший іпотекодатель за договором іпотеки №13259 від 21.12.2010 року, ОСОБА_4, на час укладення спірного договору купівлі-продажу р.№1011, від 29.10.2015 року, помер, та після його смерті була відкрита спадщина, а спадкоємців до процедури продажу відповідної квартири залучено не було, чим завдано шкоду правам позивача підтверджені лише в частині смерті вказаної особи, - згідно долученої до матеріалів справи копії свідоцтва про смерть (бланк серії І-ЖД №422931) ОСОБА_4 помер 03 вересня 2015 року, а в іншій частині жодних відомостей та належних доказів суду надано не було.

Самі пояснення позивача про наявність родинного звязку між вказаними особами за ступенем спорідненості двоюрідна сестра (позивач) двоюрідний брат (ОСОБА_4В.) не є належним доказом такої обставини, та не свідчить про наявність будь-яких спадкоємців майна ОСОБА_4 що прийняли спадщину. Порушення прав позивача з вказаних обставин не вбачається.

Отже суд доходить висновку про те, що відповідно до вимог ч.6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку", іпотекодавець отримала попередження про намір іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки завчасно, а ціна предмета іпотеки була визначена на підставі належної оцінки суд'єктом оціночної діяльності, відомостей про відкриття спадкової справи до майна ОСОБА_4В, та про прийняття позивачемспадщини до суду не надано.

Таким чином суд наголошує на тому, що за фактичних обставин справи, що були встановлені в ході її розгляду, та відповідно до аналізу чинного законодавства, визнання договорів купівлі продажу від 23.05.2016 року, р.№ 496 та від 29.10.2015 року, р. №1011, вбачається неможливим, що тягне за собою відмову у задоволенні позову ОСОБА_1.

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 09 вересня 2016 року судом було вжито заходів забезпечення позову ОСОБА_1 шляхом заборони відповідачам - ОСОБА_2 та ОСОБА_3, та будь-яким іншим особам самостійно вселятися до квартири розташованої за адресою: АДРЕСА_2 та самостійно виселяти ОСОБА_1 з квартири розташованої за адресою: АДРЕСА_2.

З наведених вище висновків, вбачається, що позов ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.

Відповідно до положень с ч. 6 ст. 154 ЦПК України якщо у задоволенні позову було відмовлено, вжиті заходи забезпечення позову застосовуються до набрання судовим рішенням законної сили, а після того мають бути скасовані. Питання про скасування заходів забезпечення позову суд може вирішити одночасно з ухваленням судового рішення.

Таким чином, виходячи з заявлених позивачем вимог, змісту заходів забезпечення позову, що були вжиті судом, та встановлених в ході розгляду справи фактичних обставин, суд доходить висновку про доцільність скасування зазначених заходів забезпечення позову одночасно з ухваленням рішення у справі.

Зважаючи на висновки суду про відмову у задоволенні позову, згідно положень ст. 88 ЦПК України, понесені позивачем судові витрати компенсації не підлягають.

Керуючись ст.ст. 3, 10, 11, 57-60, 88, 154, 208, 209, 213-215 ЦПК України ст.ст. 15, 16, 203, 215, 526, 530, 546, 575, 655, 1046 ЦК України, ст.ст. 1, 36, 38 Закону України «Про іпотеку», суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними відмовити.

Після набрання вказаного рішення законної сили касувати заходи забезпечення позову, застосовані Ухвалою суду від 09 вересня 2016 року, а саме:

-скасувати заборону відповідачам - ОСОБА_2 та ОСОБА_3, та будь-яким іншим особам самостійно вселятися до квартири розташованої за адресою: АДРЕСА_2 та самостійно виселяти ОСОБА_1 з квартири розташованої за адресою: АДРЕСА_2.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області шляхом подання до Київського районного суду міста ОСОБА_10 апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення.

Суддя П. А. Прохоров