Апеляційний суд Житомирської області
Справа №274/469/16-ц Головуючий у 1-й інст. Щербак Д. С.
Категорія 47 Доповідач Талько О. Б.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючої судді Талько О.Б.,

суддів: Гансецької І.А., Микитюк О.Ю.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 10 листопада 2016 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К» до ОСОБА_1 про визнання договорів оренди землі поновленими, а також за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Елітне», третя особа - Бердичівське міськрайонне управління юстиції, про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації,

ВСТАНОВИЛА:

У січні 2016 року позивач звернувся до суду із позовом, в якому просив визнати укладені між ним та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 7 квітня 2009 року, кадастровий номер :02:000:0397, площею 2,0826 га, зареєстрований 29 грудня 2010 року, реєстраційний номер №24, та договір оренди земельної ділянки від 7 квітня 2009 року, кадастровий номер :04:000:0287, площею 4,5030 га, зареєстрований 29 грудня 2012 року, реєстраційний номер №07, поновленими до 6 квітня 2019 року.

В обґрунтування своїх позовних вимог зазначив, що вказані земельні ділянки були передані в оренду на пять років, тобто до 6 квітня 2014 року, та використовувались товариством за цільовим призначенням, орендна плата вносилась своєчасно та в повному обсязі. Після закінчення строку дії цих договорів, враховуючи відсутність письмових заперечень зі сторони відповідача, товариство з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» продовжувало користуватися земельними ділянками та сплачувати орендну плату. Окрім того, позивачем проведено комплекс робіт по підготовці орендованих земельних ділянок до весняно-польових робіт 2016 року.

На початку вересня 2015 року ОСОБА_1 письмово повідомив товариство про небажання продовжити договір. У листопаді 2015 року на адресу відповідача ТОВ «А.Т.К» був направлений лист-повідомлення та додаткову угоду про поновлення договорів оренди на новий строк. Втім у грудні 2015 року ОСОБА_1, надіславши позивачу відповідні листи, заперечив право ТОВ «А.Т.К» на поновлення договорів оренди землі, мотивуючи це тим, що строк дії договорів обчислюється з моменту його державної реєстрації, а не з часу досягнення сторонами домовленості щодо всіх істотних умов договору та підписання сторонами договору.

Окрім того, у квітні 2016 року позивач звернувся до суду із позовом, в якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0397, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Елітне» і зареєстрований 27 лютого 2016 року, та скасувати його державну реєстрацію, посилаючись на те, що фактично є продовженим договір оренди земельної ділянки від 7 квітня 2009 року.

Ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 29 липня 2016 року позовні заяви обєднані в одне провадження.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 10 листопада 2016 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ "А.Т.К", посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Зокрема, зазначає, що ОСОБА_1 отримав орендну плату за 2015 рік та не надав заперечень щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок у строки та в порядку, передбаченими спірними угодами. Так, п.8.1 вказаних договорів передбачено, що договір вважається продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватися земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються.

Таким чином, вважає, що договори оренди земельних ділянок, укладені між ТОВ "А.Т.К" та ОСОБА_1, містять механізм (процедуру) їх поновлення в залежності від обставин, які фактично склалися на певний момент.

Також стверджує, що суд керувався положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка не була чинною не на момент укладення спірних договорів, а діяла на момент розгляду справи, та не застосував правові висновки Верховного Суду України у справах №6-219цс14, №6-1282цс16.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які зявились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

При вирішенні спору суд першої інстанції виходив з того, що зазначені договори оренди землі діяли до 6 квітня 2014 року, а користування орендарем земельними ділянками та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договорів оренди поза межами строку дії цих угод, за наявності заперечень орендодавця, не є підставою для задоволення позовних вимог.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком.

В судовому засіданні встановлено, ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 2,0826 га (кадастровий номер :02:000:0397) та площею 4,5030 га ( кадастровий номер :04:000:0287), розташовані на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області.

7 квітня 2009 року між позивачем та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, за умовами якого останній передав в оренду ТОВ « А.Т.К.» земельну ділянку площею 2,0826 га, строком на пять років.

Даний договір зареєстрований у Бердичівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр ДЗК» 29 грудня 2010 року за №024.

Також 7 квітня 2009 року між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_1 укладений договір про передачу в оренду товариству земельної ділянки площею 4,5030 га, строком на пять років.

Вказаний договір зареєстрований у Бердичівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр ДЗК» 29 грудня 2012 року за №07.

За правилами ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації ( ч.1 ст.210 ЦК України).

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правовідносини, повязані з орендою землі, регулюються Законом України « Про оренду землі»ю

За змістом статей 18,20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Окрім того, згідно з положеннями статей 125,126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим, цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125,126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Зазначений правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду України від 13 червня 2016 року ( справа №6-643 цс 16) та від 18 січня 2017 року ( справа №6-2777 цс16).

Таким чином, строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 2,0826 г, кадастровий номер :02:000:0397, розпочався з 29 грудня 2010 року й закінчився 29 грудня 2015 року.

Строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 4,5030 га, кадастровий номер :04:000:0287, розпочався 29 грудня 2012 року й триватиме до 29 грудня 2017 року.

З огляду на вищезазначене, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про те, що строк дії спірних договорів оренди закінчився.

Умовами спірних договорів передбачено, що продовження/ поновлення договорів здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку оренди, письмової заяви про бажання продовжити договірні правовідносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цих договорів прав відмовити орендарю у його продовженні.

Орендодавець вправі відмовити орендарю у продовженні/поновленні договорів, коли мали місце факти невиконання чи неналежного виконання орендарем зобовязань за цими договорами щодо сплати орендної плати та/або факти використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. При наявності у орендодавця заперечень щодо продовження/поновлення договорів він зобовязаний повідомити про це орендаря у письмовій формі не пізніше ніж за десять днів до закінчення погодженого строку оренди.

Ці договори вважатимуться продовженими / поновленими на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватись земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються (п.8.1 договорів).

Аналогічне правило закріплене у ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції, яка була чинною на час підписання сторонами спірних договорів).

Окрім того, відповідно до вимог ч.6 ст.33 цього Закону у редакції, чинній на час закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, площею 2,0826 г, кадастровий номер :02:000:0397, у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Оскільки строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 4,5030 га, кадастровий номер :04:000:0287, ще не закінчився, а пятирічний строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 2,0826 г, кадастровий номер :02:000:0397, сплинув 29 грудня 2015 року, посилання позивача на продовження строку дії цих угод після 6 квітня 2014 року є безпідставним.

Відповідно до ч.ч.1-3,5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на грудень 2015 року), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем ( за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі ( щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Матеріали справи свідчать, що 26 серпня 2015 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «А.Т.К.» повідомлення про заперечення продовження договору оренди земельної ділянки, площею 2,0826 га.

27 листопада 2015 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення спірних договорів оренди разом з додатковими угодами. 25 грудня 2015 року останній повторно надіслав заперечення щодо продовження строку дії договору оренди землі.

Оскільки орендодавець до закінчення строку дії договору заперечував щодо продовження договору оренди земельної ділянки, площею 2,0826 га, підстави вважати цей договір поновленим відсутні.

Також, враховуючи ту обставину, що строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 4,5030 га, ще не закінчився, позовні вимоги щодо поновлення цього договору не підлягають до задоволення.

Судом також встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, площею 2,0826 га, 10 лютого 2016 року ОСОБА_2 передав дану земельну ділянку в оренду ТОВ «Елітне», уклавши відповідний договір, який зареєстрований 27 лютого 2016 року.

Отже, за таких обставин, коли позивач та орендодавець не дійшли згоди щодо продовження строку дії договору оренди землі, дана угода вважається припиненою та укладення договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Елітне» узгоджується з вимогами законодавства й не свідчить про порушення прав ТОВ «А.Т.К.».

З огляду на вищезазначене, рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового, - про відмову у задоволенні позову з наведених вище підстав.

Керуючись ст. ст. 209, 303, 307, 309, 313, 314, 316, 319 ЦПК України, колегія суддів

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» задовольнити частково.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 10 листопада 2016 року скасувати та постановити нове рішення,- про відмову у задоволенні позовних вимог з інших підстав.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуюча Судді: