Справа №592/4493/16-ц Головуючий у суді у 1 інстанції - Хитров Б. В.
Номер провадження 22-ц/788/13/17 Суддя-доповідач - Левченко Т. А.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 січня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Левченко Т. А.,

суддів - Хвостика С. Г. , Собини О. І.

за участю секретаря судового засідання - Чуприни В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Апеляційного суду Сумської області цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3, що діє самостійно і в інтересах малолітнього сина ОСОБА_6 - ОСОБА_4

на рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 21 вересня 2016 року

у справі за позовом ОСОБА_3, що діє самостійно та в інтересах малолітнього сина ОСОБА_6, до Ковпаківського відділу державної виконавчої служби м. Суми Головного територіального управління юстиції у Сумській області, товариства з обмеженою відповідальністю «ТД «Еліт Сервіс», ОСОБА_5, треті особи: Служба у справах дітей Сумської міської ради, публічне акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» про визнання прилюдних торгів, акту державного виконавця недійсними, визнання свідоцтв недійсними, повернення у власність нерухомого майна, -

в с т а н о в и л а:

04 травня 2016 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом, який мотивує тим, що 23.06.2008 року вона придбала у власність за договором купівлі-продажу житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1. На придбання зазначеного будинку 27.06.2008 року вона взяла в ПАТ «Ощадбанк» банківський кредит в сумі 727500 грн. В забезпечення кредитного договору 27.06.2008 року було укладено іпотечний договір, за умовами якого вищевказаний будинок був переданий в іпотеку. З 2008 року вона та її малолітній син проживали та були зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1. Через скрутне фінансове становище утворилася заборгованість перед банком. Банк звернувся до суду з вимогою про погашення заборгованості за кредитним договором в сумі 825 748,57 грн. шляхом реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах за ціною 580 000 грн. Рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми № 1806/2-1089/11 від 05.08.2011 року позов банку було задоволено. Наприкінці червня 2013 року до неї звернувся банк з повідомленням, що будинок продано і їй необхідно знятися з реєстрації. Представники банку пообіцяли, що у випадку її добровільного виселення з будинку та зняття з реєстрації, ніяких майнових претензій з боку банка не буде. Але банк повторно звернувся до суду і рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 19.11.2013 року з неї на користь ПАТ «Державний ощадний банк України» було стягнуто 542 737,95 грн. В даний час на виконання цього рішення вона сплачує 20% від доходів в порядку виконавчого провадження.

Посилається на те, що в будинку проживав та був зареєстрований її малолітній син, а тому на його реалізацію державний виконавець повинен був отримати дозвіл органів опіки та піклування. Про час і місце реалізації предмета іпотеки її ніхто не повідомляв. Крім того Державна виконавча служби України своїм наказом № 7/2 від 28.01.2013 року виключила ТОВ «ТД Еліт Сервіс» з переліку спеціалізованих організацій, з якими органами державної виконавчої служби можуть укладатися договори про реалізацію арештованого майна. Також зазначає, що предметом іпотеки є житловий будинок. В той же час під час торгів була реалізована без будь-яких правових підстав і земельна ділянка.

Остаточно уточнивши та доповнивши позовні вимоги просить:

визнати недійсними прилюдні торги, які відбулися 01.02.2013 року з реалізації Ковпаківським ВДВС Сумського міського управління юстиції Сумською філією ТОВ «ТД «Еліт Сервіс» нерухомого майна - житлового будинку з прибудовами та земельної ділянки 0,10 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1;

визнати недійсним акт державного виконавця про проведені прилюдні торги з реалізації нерухомого майна - земельної ділянки площею 0,1 га та житлового будинку з прибудовами за адресою: АДРЕСА_1;

визнати недійсним свідоцтво про придбання нерухомого майна (земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,1 га) з прилюдних торгів, виданого на ім'я ОСОБА_5;

визнати недійсним свідоцтво про право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, виданого на ім'я ОСОБА_5;

застосувати наслідки недійсності прилюдних торгів та повернути у її власність житловий будинок та земельну ділянку, площею 0, 10 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням суду від 21 вересня 2016 року в задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_3, що діє самостійно і в інтересах малолітнього ОСОБА_6 - ОСОБА_4 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3, що діє самостійно і в інтересах малолітнього ОСОБА_6 задовольнити. В доводах апеляційної скарги зазначає, що реалізація житлового будинку відбулася з порушенням норм законодавства, без попереднього дозволу органів опіки та піклування, що призвело до порушення законних прав та інтересів малолітньої дитини та позивачки. ОСОБА_3 не була ознайомлена з матеріалами виконавчого провадження, не була повідомлена про час та місце проведення публічних торгів, ТОВ «ТД Еліт Сервіс» не мало права на проведення прилюдних торгів. Крім того безпідставно була реалізована земельна ділянка, яка не була предметом іпотеки.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення ОСОБА_3 та її представника ОСОБА_4, які підтримали апеляційну скаргу, представників Ковпаківського ДВС м. Суми Головного територіального управління юстиції у Сумській області Балабу Л.О. та Новікову Х.М., відповідача ОСОБА_5 та його представника адвоката Щербак С.В., представника ПАТ «Державний ощадний банк України» Вовк О.В., які заперечують проти апеляційної скарги, вивчивши матеріали даної справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що прилюдні торги з реалізації належних позивачці будинку та земельної ділянки відбулись з дотриманням встановленого діючим законодавством порядку, позивачкою не надано безсумнівних доказів порушення законних прав та інтересів її та її малолітньої дитини, неправомірної поведінки відповідачів та третіх осіб в процесі примусового виконання судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, проведення прилюдних торгів, видачі свідоцтв про право власності.

Проте погодитись з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову не можна, так як суд дійшов його з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За змістом ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За положеннями частин першої і третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За змістом статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.

Виконавче провадження є процесуальною формою, що гарантує примусову реалізацію рішення суду, яким підтверджені права та обов'язки суб'єктів матеріальних правовідносин цивільної справи.

Закон України «Про виконавче провадження» визначає умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку.

Главою 4 цього Закону (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) визначається загальний порядок звернення стягнення на майно боржника. Серед іншого, відповідно до частини першої статті 52 цього Закону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.

Стаття 44 цього Закону передбачає черговість задоволення вимог стягувачів, згідно з якою в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги щодо стягнення з вартості заставленого майна.

Положеннями статті 54 Закону України «Про виконавче провадження» визначено особливості звернення стягнення на заставлене майно. Зокрема, згідно із частиною восьмою цієї статті примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку».

Питання щодо здійснення підготовки державним виконавцем та проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, а також реалізації арештованого майна визначені у п. п. 4.5.3., 4.5.4. Інструкції з організації примусового виконання рішень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 02 квітня 2012 року № 512/5 і зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 02 квітня 2012 року за № 489/20802 (далі - Інструкція), яка розроблена на виконання Закону України «Про виконавче провадження» і визначає умови та порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до Закону, інших нормативно-правових актів підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку.

Відповідно до п. 4.5.3. Інструкції реалізація арештованого державними виконавцями нерухомого майна здійснюється відповідно до Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 та зареєстрованого в указаному Міністерстві 2 листопада 1999 року за № 745/4038 (далі - Тимчасове положення). Зазначене Тимчасове положення діяло на час проведення прилюдних торгів, які є предметом спору в даній справі.

Таким чином Законом України «Про виконавче провадження» та Інструкцією визначено такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах, який відносно виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем в порядку, встановленому Тимчасовим положенням з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку».

Ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені ч. ч. 1-3 та 6 ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу).

При цьому підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням (Правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 13 лютого 2013 року у справі № 6-174цс12).

Відповідно до п. 1.2 Тимчасового положення, прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна за заявкою державного виконавця організовує і проводить спеціалізована організація, з якою органом державної виконавчої служби укладено відповідний договір. Пунктом 1.4 Тимчасового положення визначено, що організація та проведення прилюдних торгів з реалізації предмета іпотеки здійснюються з урахуванням вимог Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до п. 3.1. Тимчасового положення орган державної виконавчої служби укладає із спеціалізованою організацією договір, яким доручає реалізацію майна спеціалізованій організації за визначену винагороду за надані послуги з реалізації арештованого майна, яка встановлюється у відсотковому відношенні до продажної ціни лота.

Згідно п. 3.2. Тимчасового положення спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги, за експертною оцінкою та інші відомості, передбачені Інструкцією. До заявки додаються: 1) копія виконавчого документа, а в разі наявності зведеного виконавчого провадження також довідка державного виконавця щодо загальної кількості виконавчих документів та суми, що підлягає стягненню за ними; 2) копія акта опису й арешту майна; 3) копії правовстановлювальних документів, що підтверджують право власності або право користування нерухомим майном; 4) документи, що характеризують об'єкт нерухомості (копію технічного паспорта на житловий будинок, квартиру, земельну ділянку тощо).

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 23 червня 2008 року ОСОБА_3 набула право власності на житловий будинок з надвірними господарськими та побутовими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1, вартістю 925040 гривень. Крім того на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 23 червня 2008 року ОСОБА_3 набула право власності на земельну ділянку за вказаною адресою площею 0,1 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, вартістю 121956 гривень (т. 1, а. с. 25-26, 27-28).

27 червня 2008 року між ВАТ «Ощадбанк» та ОСОБА_3 було укладено договір про іпотечний кредит № 2143, за умовами якого банк надав позивачці кредит в сумі 727 500 грн. на 28 років з терміном остаточного погашення кредиту не пізніше 27 червня 2036 року на придбання будинку за договором купівлі-продажу № 2264 від 23 червня 2008 року, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 103-108). В забезпечення належного виконання зобов'язань за вказаним договором 27 червня 2008 року було укладено іпотечний договір, за умовами якого іпотекодавець передає в іпотеку банку нерухоме майно - житловий будинок з надвірними господарськими та побутовими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1; а. с. 29-34).

Відповідно до п. 1.3. іпотечного договору вартість предмету іпотеки, визначена сторонами шляхом проведення оцінки суб'єктом оціночної діяльності і згідно Звіту про оцінку майна від 13 червня 2008 року становить 925 040 гривень. Згідно п. 3.3.13. іпотечного договору при отриманні Державного акту про право власності на земельну ділянку, Іпотекодавець зобов'язується в десятиденний термін після його отримання, зібрати всі необхідні документи та укласти договір про внесення змін та доповнень до даного Іпотечного договору.

Позивачка зареєструвала місце проживання за адресою: АДРЕСА_1 28 жовтня 2008 року (т. 1, а. с. 48-49).

30 січня 2009 року позивачка уклала шлюб з ОСОБА_12, а ІНФОРМАЦІЯ_1 у неї народився син ОСОБА_6, місце проживання якого також було зареєстровано у вказаному будинку (т. 1; а. с. 46; 47).

Рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 05 серпня 2011 року задоволено позов ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії - Сумського обласного управління АТ «Ощадний банк» до ОСОБА_3 В рахунок погашення заборгованості за договором про іпотечний кредит № 2143 від 27 червня 2008 року в розмірі 825 748,57 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки: житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1, який належить відповідачу на праві власності відповідно до договору купівлі-продажу від 23 червня 2008 року, будинок знаходиться на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 23 червня 2008 року, шляхом реалізації вказаного предмету іпотеки (оціночна вартість предмету іпотеки становить 580000 грн.) на прилюдних торгах (т. 1, а. с. 35-37). З матеріалів зазначеної цивільної справи вбачається, що на підтвердження ринкової вартості заставленого майна ПАТ «Державний ощадний банк України» надало висновок начальника відділу по роботі з проблемними активами згідно якого ринкова вартість житлового будинку станом на 08.07.2010 року складає 580 000 гривень (а. с. 54 цивільна справа № 1806/2-1089/11).

На виконання вказаного рішення 23 серпня 2011 року видано виконавчий лист (т. 1 а. с. 172-173).

Постановою державного виконавця від 19 квітня 2012 року за заявою стягувача відкрито виконавче провадження по примусовому виконанню вказаного рішення суду (т. 1 а. с. 98).

10 травня 2012 року державним виконавцем було складено акт опису й арешту майна, а саме: двоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1, вартістю 580 000 гривень ( т. 1 а. с. 112-115).

17 вересня 2012 року ВДВС Сумського міського управління юстиції (правонаступником якого за вказаним виконавчим провадженням є Ковпаківський відділ державної виконавчої служби м. Суми Головного територіального управління юстиції у Сумській області) уклав з СФ ТОВ «ТД ЕЛІТ СЕРВІС» договір № 18-0150/12 про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки). За умовами цього договору майном, яке підлягає реалізації на прилюдних торгах є двоповерховий житловий будинок з прибудовами по АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 129-133).

СФ ТОВ «ТД ЕЛІТ СЕРВІС» 12 жовтня 2012 року повідомило ВДВС Сумського міського управління юстиції та сторони виконавчого провадження, що передане на реалізацію нерухоме майно, а саме двоповерховий житловий будинок з прибудовами та земельна ділянка по АДРЕСА_1 вартістю 580 000 гривень на прилюдних торгах 12.10.2012 року реалізовано не було у зв'язку з відсутністю покупців, а тому просить провести уцінку арештованого майна (т. 1, а. с. 125).

26.10.2012 року було направлено повідомлення ОСОБА_3 та ПАТ «Державний ощадний банк» про те, що майно не було реалізовано, а тому старшим державним виконавцем на 08.11.2012 року призначено уцінку арештованого майна (т. 1 а. с. 150).

Згідно акту переоцінки від 08.11.2012 року нова вартість зазначеного майна склала 574 200 гривень (т. 1 а. с. 126).

08 січня 2013 року старшим державним виконавцем ВДВС Сумського міського управління юстиції складено акт уцінки майна на 10 %, нова ціна склала 516 780 гривень (т. 1 а. с. 148).

Відповідно до протоколу № 18-0150/13 від 01 лютого 2013 року проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_3, складеного СФ ТОВ «ТД «ЕЛІТ СЕРВІС», під час торгів було реалізовано лот № 1 - двоповерховий будинок з прибудовами та земельна ділянка площею, 0,10 га, що знаходяться по АДРЕСА_1, переможцем торгів став ОСОБА_5, ціна продажу 516 780 гривень (т .1 а. с. 163-164).

Згідно постанови державного виконавця від 21 лютого 2013 року про закінчення виконавчого провадження (ВП № 32335830) вказаний вище житловий будинок з прибудовами та земельна ділянка 0,10 га було реалізовано 01.02.2013 року шляхом проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки Сумською філією ТОВ «ТД «Еліт Сервіс» за ціною 516 780 грн. (т. 1, а. с. 41-42).

22 квітня 2013 року старшим державним виконавцем ВДВС Сумського міського управління юстиції Грицаєнко Ю.М. було складено 2 акти про реалізацію предмета іпотеки, а саме: житлового будинку та земельної ділянки площею 0,10 га, розташованих по АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 166-167, 168-169).

08 травня 2013 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В. на підставі зазначеного акта державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки видано свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціону), яким посвідчено право власності ОСОБА_5 на житловий будинок, житловою площею 115,6 кв. м., загальною площею 165,1 кв. м. та земельну ділянку площею 0,10 га, наданої для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1. Загальна вартість нерухомого майна складає 516 780 гривень (т. 2 а. с. 89).

В цей же день за ОСОБА_5 зареєстровано право власності на будинок та земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (т. 1 а. с. 43-45).

Рішенням Ковпаківського районного суду Сумської області від 19 листопада 2013 року частково задоволено позов ПАТ «Державний ощадний банк України». Стягнуто солідарно з ОСОБА_3 та ОСОБА_16 на користь банку заборгованість за договором про іпотечний кредит № 2143 від 27 червня 2008 року у розмірі 542 737,95 грн. (т. 1 а. с. 228-231). Таким чином відповідно до умов іпотечного договору, укладеного ПАТ «Державний ощадний банк України» з ОСОБА_3 предметом іпотеки є житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1. Відповідний договір про внесення змін та доповнень до Іпотечного договору про передачу в іпотеку земельної ділянки, на якій розташовано зазначений будинок, сторонами не укладався. Рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 05 серпня 2011 року звернуто стягнення на предмет іпотеки житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1, оціночною вартістю 580 000 гривень. Державним виконавцем на виконання зазначеного рішення суду складено акт опису й арешту майна, а саме: двоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1, вартістю 580 000 гривень та згідно укладеного 17 вересня 2012 року ВДВС Сумського міського управління юстиції з СФ ТОВ «ТД ЕЛІТ СЕРВІС» договору № 18-0150/12 про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), майном, яке підлягає реалізації на прилюдних торгах є двоповерховий житловий будинок з прибудовами по АДРЕСА_1.

В той же час з протоколу № 18-0150/13 від 01 лютого 2013 року проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_3, складеного СФ ТОВ «ТД «ЕЛІТ СЕРВІС», вбачається, що під час торгів було реалізовано крім двоповерхового будинку, що знаходиться по АДРЕСА_1 також земельна ділянка площею, 0,10 га за цією ж адресою, яка не є предметом іпотеки за іпотечним договором, на яку не було звернуто стягнення рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 05 серпня 2011 року та яка відповідно до вимог Закону України «Про виконавче провадження», Інструкції та Тимчасового положення, зокрема, з проведенням її оцінки та визначенням вартості, для реалізації на прилюдних торгах СФ ТОВ «ТД ЕЛІТ СЕРВІС» державним виконавцем не передавалась, що є грубим порушенням прав ОСОБА_3 як власника цього нерухомого майна. Покупцем ОСОБА_5 було сплачено тільки вартість будинку, проте у власність він набув і земельну ділянку, належну ОСОБА_3, за рахунок грошових коштів, від реалізації якої у встановленому порядку з визначенням її вартості, може бути погашена частина заборгованості останньої перед ПАТ «Державний ощадний банк України», яка в повному обсязі за рахунок предмету іпотеки не була погашена і станом на 25.10.2016 року складає 531 319,56 грн. (т. 2 а. с. 25).

Як зазначалося вище, відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу. Відповідно до ч. 2 ст. 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). В протоколі № 18-0150/13 від 01 лютого 2013 року проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_3, також в порушення ч. 2 ст. 377 ЦК України не зазначено кадастровий номер земельної ділянки.

Колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що житловий будинок є головною річчю, а земельна ділянка в силу приписів ст. ст. 373, 377, 381 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 6 Закону України «Про іпотеку» фактично наслідує юридичну долю нерухомого майна, переданого в іпотеку, яке на ній розміщено, а тому порушень при реалізації земельної ділянки на прилюдних торгах допущено не було. Відповідно до положень ст. 186 ЦК України житловий будинок не є головною річчю по відношенню до земельної ділянки, на якій він розташований, та кожний з цих об'єктів цивільних прав відповідно до ст. 181 ЦК України є окремим нерухомим майном. Щодо переходу права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок, якій розміщений на цій земельній ділянці, то відповідно до ч. 2 ст. 377 ЦК України право власності на земельну ділянку набувається на підставі відповідного договору, яким передбачено набуття права власності і на житловий будинок. Зокрема, якщо це договір купівлі-продажу житлового будинку, то за договором купівлі-продажу набувається і право власності на земельну ділянку, на якій він розташований.

Є таким, що не відповідає обставинам справи, і висновок суду першої інстанції про те, що наказ ДВС України від 28.01.2013 року № 7/2, на який посилається позивачка, зупиняв чи припиняв дію вже укладених договорів виконавчої служби зі спеціалізованими організаціями, зокрема з ТОВ «ТД Еліт Сервіс».

Наказом Державної виконавчої служби від 28 січня 2013 року № 7/2 «Про виключення Товариства з обмеженою відповідальністю «ТД Еліт Сервіс» з переліку спеціалізованих організацій, з якими органами державної виконавчої служби можуть укладатися договори про реалізацію арештованого майна» ТОВ «ТД Еліт Сервіс» виключено з переліку спеціалізованих організацій, з якими органами державної виконавчої служби можуть укладатися договори про реалізацію арештованого майна, за порушення вимог Генерального договору № 2 про реалізацію арештованого майна, на яке звернено стягнення державними виконавцями при примусовому виконанні рішень, від 6 січня 2012 року. Даний договір, укладений Державною виконавчою службою України з ТОВ «ТД Еліт Сервіс» та договори про реалізацію арештованого державними виконавцями майна, укладені органами державної виконавчої служби з цією організацією та її філіями, розірвано Державною виконавчою Службою України в односторонньому порядку (том 2 а. с. 133-135). Згідно зазначеного наказу майно передане на реалізацію даній спеціалізованій організації повинно бути повернено та передано на реалізацію іншим спеціалізованим організаціям в установленому законодавством порядку.

Відтак, враховуючи порушення пунктів 3.1.; 3.2. Тимчасового положення та відсутність повноважень у ТОВ «ТД Еліт Сервіс» на проведення спірних прилюдних торгів, які відбулися 01 лютого 2013 року, прилюдні торги підлягають визнанню недійсними. Крім того внаслідок визнання прилюдних торгів недійсними підлягають визнанню недійсними акт державного виконавця від 22 квітня 2013 року про реалізацію предмета іпотеки та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів від 08 травня 2013 року, виданого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В., яким посвідчено право власності ОСОБА_5 на житловий будинок та земельну ділянку.

В той же час, колегія суддів не може погодитись з твердженнями позивачки про те, що державним виконавцем в порушення п. 4.5.9 Інструкції не отримано дозвіл органу опіки і піклування на реалізацію будинку в якому проживав її малолітній син, чим порушено його права. В даному випадку підлягає виконанню рішення суду про звернення стягнення на спірний житловий будинок як предмет іпотеки і іншого способу його виконання, крім примусової реалізації на прилюдних торгах бути не може. А тому вимоги п. 4.5.9 Інструкції не розповсюджуються на виконання рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, в порушення вимог п. 3.3.11. Іпотечного договору позивачка зареєструвала сина в спірному будинку без попередньої письмової згоди іпотекодержателя, а після його реалізації на прилюдних торгах 30 квітня 2013 року разом з сином знялась з реєстрації та виселилась з будинку.

Щодо позовної вимоги ОСОБА_3 про застосування наслідків недійсності прилюдних торгів та повернення у її власність житлового будинку та земельної ділянки, площею 0, 10 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, то вони задоволенню не підлягають, так як у випадку визнання недійсним укладеного на торгах договору відчужене майно повертається організатору торгів для повторної організації і проведення торгів. Крім того відповідно до положень ст. 377 ЦК України підлягає реалізації разом з будинком і земельна ділянка, на якій він розташований.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач ОСОБА_5 з посиланням на ст. 48 Закону України «Про іпотеку» заявив клопотання про застосування строку позовної давності до вимог ОСОБА_3

Відповідно до ст. 48 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.

Колегія суддів вважає, що так як внаслідок прилюдних торгів було реалізовано земельну ділянку, яка не передавалась в іпотеку у встановленому законом порядку та на яку не було звернуто стягнення в порядку, передбаченому Законом України «Про іпотеку», при цьому внаслідок спірного правочину відбулося порушення права власності позивачки на це нерухоме майно, а відповідно до ст. 377 ЦК України набуття права власності на житловий будинок передбачає і набуття права власності на земельну ділянку, на якій він розташований, тобто ці об'єкти нерухомості не можуть бути реалізовані окремо, до вимог позивачки необхідно застосовувати загальний строк позовної давності, передбачений ст. 257 ЦК України тривалістю у три роки.

Відповідачами не надано суду доказів повідомлення позивачки про реалізацію належного їй майна на прилюдних торгах. Як зазначалося вище позивачка разом з сином виселилась та знялась з реєстраційного обліку в спірному будинку 30 квітня 2013 року, а до суду з даним позовом звернулась відразу після травневих свят 04.05.2016 року. Тоді ж у квітні вона передала ОСОБА_5 державний про право власності на земельну ділянку, про що вона пояснила в судовому засіданні апеляційного суду. Крім того є поважними причинами ті обставини, що позивачка є інвалідом з дитинства, отримує незначні доходи та має на утриманні малолітнього сина, 2009 року народження. З врахуванням зазначеного, підстав для застосування строку позовної давності до вимог ОСОБА_3 про визнання прилюдних торгів недійсними, немає, а її порушене право підлягає захисту.

Отже, рішення суду першої інстанції на підставі п. п. 3,4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову та визнання недійсними прилюдних торгів, акту державного виконавця від 22 квітня 2013 року про реалізацію предмета іпотеки та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів від 08 травня 2013 року, виданого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В., яким посвідчено право власності ОСОБА_5 на житловий будинок та земельну ділянку.

На підставі ст. 88 ЦПК України з відповідачів пропорційно задоволеним позовним вимогам підлягає стягненню на користь держави судовий збір за апеляційний розгляд справи в сумі по 606,32 гривень з кожного.

Керуючись ст. ст. 303; 307 ч. 1 п. 2; 309 ч. 1 п. п. 3, 4; 313-314; 316 ЦПК України, колегія суддів -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3, що діє самостійно і в інтересах малолітнього ОСОБА_6 - ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 21 вересня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_3 задовольнити частково.

Визнати недійсними прилюдні торги з реалізації нерухомого майна: двоповерхового житлового будинку з прибудовами та земельної ділянки площею 0,10 га, що знаходяться по АДРЕСА_1 та належать ОСОБА_3, які відбулися 01 лютого 2013 року.

Визнати недійсним акт державного виконавця від 22 квітня 2013 року про реалізацію предмета іпотеки: житлового будинку та земельної ділянки, площею 0,10 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 та належать ОСОБА_3.

Визнати недійсним свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів від 08 травня 2013 року, виданого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В., яким посвідчено право власності ОСОБА_5 на житловий будинок, житловою площею 115,6 кв. м., загальною площею 165,1 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку, загальною площею 0,10 га, наданої для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

В іншій частині позову ОСОБА_3 відмовити.

Стягнути з Ковпаківського відділу державної виконавчої служби м. Суми Головного територіального управління юстиції у Сумській області, товариства з обмеженою відповідальністю «ТД «Еліт Сервіс», ОСОБА_5 на користь держави судовий збір за апеляційний розгляд справи в сумі по 606,32 гривень з кожного.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і з цього часу може бути оскаржено у касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий -

Судді -