Провадження № 2/161/19/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 січня 2017 року

Луцький міськрайонний суд Волинської області

в складі:

судді Івасюти Л.В.

при секретарі Заболотько Д.М.

з участю представника позивачів ОСОБА_1

відповідача ОСОБА_2

його представника ОСОБА_3

представника відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_5

представника Луцької міської ради

та виконавчого комітету Луцької міської ради ОСОБА_6

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 до ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні відповідача - виконавчий комітет Луцької міської ради, третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет позову - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41", про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна, позов обєднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" до ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні відповідачів - виконавчий комітет Луцької міської ради, про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 свій позов мотивують тим, що їм на праві приватної власності належать квартири № 3, 5, 6, 7 у будинку №41 по вул.Коперника у місті Луцьку. 05 лютого 2015 року було зареєстроване обєднання співвласників багатоквартирного будинку «Коперніка 41», що знаходиться за адресою: Волинська обл., м.Луцьк, вул.Коперніка, буд. 41, номер запису 1 008819, підтвердженням чого є виписка з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 10.02.2015р. Протоколом № 1 установчих зборів ОСББ «Коперніка 41» було прийнято рішення про взяття житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку на баланс ОСББ «Коперніка 41». Згідно із рішенням Луцької міської ради № 72/4 від 25.03.2015р. було дано згоду про передачу житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м.Луцьку з балансу ЖКП № 3 на баланс обєднання співвласників багатоквартирного будинку «Коперніка 41» у порядку, передбаченому чинним законодавством. Підтвердженням цього є акт приймання-передачі житлового будинку або його частини з балансу на баланс від 15.04.2015р.

Відповідно до рішення виконавчого комітету від 17.12.2014р. № 745-11 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул.Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_4 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014 р. № 71 на термін з 21.12.2014 р. до 30.11.2017р., включно, для розміщення гончарної майстерні.

Відповідно до рішення виконавчого комітету від 18.02.2015р. № 95-15 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул. Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від18.02.2015р. №94 на термін з 01.03.2015р. до 31.01.2018р., включно, для розміщення художньої майстерні.

03.06.2015р. голова ОСББ «Коперніка 41» звернувся до виконавчого комітету Луцької міської ради щодо розірвання вказаних договорів оренди.

Листом №Г-1623-040 від 25.06.2015р. було надіслано відмову. В цьому листі підтверджується передача згідно акту приймання-передач житлового будинку за адресою: вул. Коперніка, 41, укладеного 15.04.2015р. між ЖКП № 3 та ОСББ «Коперніка 41» на баланс ОСББ, зокрема, і підвальних приміщень, наданих в оренду.

Вважають зазначені договори оренди нежитлових підвальних приміщень недійсними з наступних підстав.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі - Закон) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управлінню утримання і використання спільного майна.

Відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» в процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців (підвали, сараї і т.ін.), допоміжні приміщення стають обєктами права спільної власності співвласників будинків одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру.

У п.п.2, 6 ч. 1 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зазначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку- приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); спільне майно багатоквартирного будинку приміщення загального користування (у тому числі, допоміжні), несучі огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території , а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинокі належні до нього будівлі і споруди і його прибудинкова територія.

У звязку з тим, що договори оренди було укладено з порушенням вимог чинного законодавства, за відсутності згоди співвласників будинку такі правочини є недійсними, відповідно до вимог ст.215 ЦК України.

Посилаючись на вищенаведене, позивачі просять визнати недійсними договори оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014р. №71 та від 18.02.2015р. №94.

Третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет позову - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" 06.12.2016р. звернулось в суд з аналогічним позовом , просить суд визнати недійсними вищевказані договори оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014р. №71 та від 18.02.2015 року №94з цих же підстав.

Представник позивачів в судовому засіданні позов підтримала в повному обсязі з наведених у позовній заяві мотивів.

Відповідачі та їх представники позов не визнали, подали суду письмові заперечення, та пояснили, що спірні приміщення належать Луцькій міській раді, не відносяться до допоміжних, позивачі не є стороною в договорі, тому не вправі звертатись з даним позовом, договори оренди укладені згідно вимог чинного законодавства, просили в задоволенні позову відмовити.

Голова ОСББ «Коперніка 41» позови підтримав, подав суду заяву, згідно з якою просив розглядати справу без представника ОСББ.

Заслухавши пояснення сторін, їх представників, дослідивши письмові докази по справі, суд приходить до висновку, що заявлений позов підлягає до задоволення з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що позивачі ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 є власниками квартир № 3, 5, 6, 7 у будинку №41 по вул.Коперника у місті Луцьку.

Судом при розгляді справи встановлено, що 05 лютого 2015 року зареєстровано обєднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі ОСББ) «Коперніка 41», яке знаходиться за адресою: Волинська обл., м. Луцьк, вул.Коперніка, буд. 41, номер запису 1 008819, про що свідчить виписка з Єдиного державно реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 10.02.2015р.

Установчими зборами ОСББ «Коперніка 41» було прийнято рішення про взяття житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку на баланс ОСББ «Коперніка 41, раніше даний житловий будинок знаходився на балансі ЖКП №3.

Згідно із рішенням Луцької міської ради № 72/4 від 25.03.2015р. було дано згоду на передачу житлового будинку № 41 на вул. Коперніка у м. Луцьку з балансу ЖКП № 3 на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Коперніка 41», про що свідчить акт приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 15.04.2015р.

Згідно цього акту на баланс ОСББ, в тому числі передані, крім семи квартир, підвальні приміщення площею 87,1 кв.м, інші технічні приміщення площею 41,9кв.м.,що за адресою: м.Луцьк, вул.Коперника, 41.

Відповідно до рішення виконавчого комітету від 17.12.2014р. № 745-11 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул.Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_4 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 17.12.2014р. № 71 на термін з 21.12.2014 р. до 30.11.2017рр., включно, для розміщення гончарної майстерні.

Також, відповідно до рішення виконавчого комітету від 18.02.2015р. № 95-15 «Про продовження оренди нежитлового приміщення на вул. Коперніка, 41», між відділом управління майном міської комунальної власності та ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 18.02.2015р. № 94 на термін з 01.03.2015р. до 31.01.2018р., включно, для розміщення художньої майстерні.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі - об'єднання) юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Як слідує із змісту ст.ст. 1, 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» у процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації побутового обслуговування мешканців (підвали, сараї і та інше). Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщені гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і та інше) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно, окремо приватизації не підлягають.

Згідно пункту 2 статті 10 вищевказаного Закону, допоміжні приміщення стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутої у такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Отже, допоміжні приміщення відповідно до зазначеного вище Закону, стають обєктами права спільної власності співвласників будинків одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру.

Згідно п.п. 2. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі, допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Судом встановлено, та вбачається з п. 3.1. Статуту ОСББ «Коперніка 41» майно обєднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно -неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, гаражі, в тому числі, підземні, майстерні тощо).

Відповідно до п. 3.2.1. Статуту, до неподільного майна належить: частина допоміжних приміщень, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку, та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території.

Таким чином, судом встановлено, що внутрішньо-будинкові мережі, комунікації, горище, сходові клітини та підвали відповідно до Статуту ОСББ «Коперніка 41» знаходяться у неподільній власності позивачів та ОСББ.

Згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи № О-59, складеного експертом Волинської торгово- промислової палати ОСОБА_11 від 08.07.2016р. приміщення по вул.Коперніка,41/1 (приміщення 6-1 і 6-2) та по вул.Коперніка, 41/2 (приміщення 7-1 і 7-2) у м.Луцьку по своїх об'ємно-планувальних та конструктивних рішеннях не відповідає вимогам ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення» як житлові. Через приміщення 6-1 і 7-1 по вул.Коперніка,41 у м.Луцьку проходять стояки каналізації квартир №№3, 5, 6 і 7 житлового будинку, крім того, в приміщенні 7-1 наявні повороти системи каналізації та оглядовий люк каналізації, до яких повинен бути забезпечений у будь-який час доби доступ представників виконавця послуг, через що приміщення №6-1 площею 8,8кв.м. по вул.Коперніка,41 та приміщення №7-1 площею 7,7кв.м. вул.Коперніка,41 є підсобними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку, в т.ч. є підсобними приміщеннями , як колишні кухні квартир №1 і №2, для приміщень відповідно №6-2 і №7-2.

Отже, судом встановлено, що нежитлові приміщення , які орендуються. відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_4 і, зокрема, приміщення 6-1 та 7-1 за вищевказаною адресою, відносяться до допоміжних приміщень.

Як пояснили в судовому засіданні представник позивачів та голова ОСББ ,у них немає вільного доступу до вказаних приміщень, що створює незручності та призводить до аварійних випадків, а це, на думку суду, порушує права та інтереси позивачів.

Пунктом 17 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» розяснено, що вимоги про визнання правочину недійсним можуть заявлятись як сторонами правочину, так і будь-якою заінтересованою особою в разі, якщо таким правочином порушено її права чи законні інтереси.

Отже, посилання відповідачів на те, що позивачі не вправі звертатись з даним позовом, суд вважає безпідставними.

Суд приймає до уваги вказаний висновок експертизи, і вважає безпідставним посилання відповідача ОСОБА_2 та його представника на те, що експерта ОСОБА_11 в судовому засіданні не приведено до присяги, а тому цей висновок не слід брати до уваги, оскільки ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 27 квітня 2016 року про призначення будівельно-технічної експертизи,експерти були попереджені про кримінальну відповідальність за ст. ст. 384, 385 КК України.

Відповідно до статті 41 Конституції України, набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним, це право згідно статті 55 Конституції України забезпечується державою і захищається судом.

Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.2004р. № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону було вирішено: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з іншими власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Аналізуючи вищевказані правові норми, власники квартир будинку № 41 на вулиці Коперніка у м. Луцьку є співвласниками спірних приміщень, які знаходяться за адресою: м. Луцьк, вул. Коперніка, 41, допоміжні приміщення не потребують окремо приватизації.

Як зазначено в п. 1 ст. 203 ЦК, зміст правочину (договору) не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Судом встановлено, що всупереч Законів України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідачі уклали зазначені вище договори оренди нежитлових приміщень, незважаючи на те, що спірні приміщення належать на праві спільної власності співвласникам вищевказаного будинку.

Відповідно до ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно із ч.2 ст. 382 ЦК України власникам квартири у дво- багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

У звязку із вступом в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», приватизацією квартир мешканцями будинку №41 по вул.Коперника, вказаний будинок втратив статус такого, що належить на праві власності Луцькій міській ради , а тому доводи відповідачів про те, що спірні приміщення є власністю міської ради є безпідставними.

Згідно п.1ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Крім цього, як встановлено судом, згода співвласників об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41"про передачу допоміжних приміщень не надавалася, отже, вказані договори оренди укладені з порушенням вимог законодавства.

Судом встановлено, що оскільки спірні приміщення не належали Луцькій міській раді на дати укладення відповідних договорів, позивачі були співвласниками спірних нежитлових приміщень, які є допоміжними, Управління комунальною власністю Луцької міської ради не вправі було укладати відповідні договори оренди, тому вищевказані договори оренди слід визнати недійсними.

Керуючись ст. ст. 8, 10, 60, 212-215, 34 ЦПК України, Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду», рішення Конституційного Суду Українивід 02.03.2004р. №4-рп/2004 про офіційне тлумачення положення п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ч.1ст.203, ч.ч.1,3 ст.215, 382ЦК України, суд-

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 та позов об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" задовольнити.

Визнати недійсними договір оренди нежитлового приміщення за адресою: м.Луцьк, вул.Коперніка, 41 загальною площею 22,6кв.м., укладеного між відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_4, 17.12.2014р. №71.

Визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення за адресою:м.Луцьк, вул.Коперніка,41 загальною площею 22,6кв.м., укладеного між відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_2, 18.02.2015 року №94.

Стягнути з ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради в користь ОСОБА_7 121,80грн. судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради в користь ОСОБА_8 121,80грн. судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради в користь ОСОБА_9,121,80грн. судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради в користь ОСОБА_10,121,80грн. судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_4, ОСОБА_2, відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради в користь об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" судові витрати в сумі 551,20грн., по 137,80грн. з кожного.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Волинської області через Луцький міськрайонний суд протягом десяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя Луцького міськрайонного суду Л.В. Івасюта