АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 березня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду міста Києва у складі:

головуючого: Поливач Л.Д.

суддів: Вербової І.М., Шахової О.В.

при секретарі: Горак Ю.М.

за участю осіб:

представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ» про розірвання договору оренди, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, стягнення заборгованості за договором оренди, -

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ»

на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 грудня 2016 року

в с т а н о в и л а :

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 02 грудня 2016 року задоволено частково позов ОСОБА_3 до ТОВ «ШУНЯ» про розірвання договору оренди, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, стягнення заборгованості за договором оренди. Розірвано договір оренди нежитлових приміщень №4 від 01.08.2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «ШУНЯ». Стягнуто з ТОВ «ШУНЯ» на користь ОСОБА_3 заборгованість за договором оренди нежитлових приміщень №4 від 01.08.2015 року за листопад 2016 року у розмірі 10000,00 грн., пеню за прострочення сплати орендної плати в сумі 4615,24 грн. В іншій частині позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Справа № 761/31634/16-ц
№ апеляційного провадження № 22-ц/796/2443/17
Головуючий у суді першої інстанції: А.А. Осаулов
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Л.Д. Поливач
Не погоджуючись із рішенням суду ТОВ «ШУНЯ» подало апеляційну скаргу, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, невірну оцінку доказів, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування зазначено, що позивач передала в оренду відповідачу нежитлові приміщення з недоліками, які повинна була усунути відповідно до п.5.2.2 договору оренди, чого нею зроблено не було. На думку заявника, позивачем не надано жодних доказів, які б вказували на систематичність та істотність порушень Товариством договору оренди, не сплати орендної плати протягом 3-х місяців. Звернуло увагу на те, що у період з липня по вересень, на який у позовній заяві посилається ОСОБА_3, між сторонами проводилися перемовини щодо зміни ціни орендної плати. Позивач не зазначила істотних підстав/порушень для підвищення орендної плати. Вважає, що позивач визнала відповідача як такого, що належним чином виконує умови договору оренди надіславши пропозицію про переважне право на придбання орендованого приміщення у порядку ст. 777 ЦК України.

Представники позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у судовому засідання апеляційної інстанції просили відхилити апеляційну скаргу, рішення суду залишити без змін як законне та обґрунтоване.

ТОВ «ШУНЯ» належним чином повідомлялось про час та місце судового розгляду, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення, але явку свого представника у судове засідання апеляційної інстанції не забезпечило. Від представника Товариства Вариводи М.З. надійшла заява про відкладення розгляду справи у зв'язку із неможливістю бути присутнім у судовому засіданні через перебування за межами м. Києва. Доказів на підтвердження зазначеного до заяви не додано. Колегія суддів розцінила причини неявки як неповажні та дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника відповідача у відповідності до вимог ч.2 ст.305 ЦПК України. Неявка вказаної особи в судове засідання не унеможливлює встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

Так, згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до ч.1 ст.303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до ч.1 ст.308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, заслухавши пояснення представників позивача, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість рішення суду в межах апеляційного оскарження, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Так, частково задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з їх обґрунтованості та доведеності, зокрема встановивши, що відповідач не виконував належним чином умови договору оренди, ухилявся від його розірвання у досудовому порядку.

Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони ґрунтуються на вимогах закону, підтверджуються зібраними по справі доказами виходячи з наступного.

Так, відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, між ОСОБА_3 та ТОВ «ШУНЯ» 01.08.2015 року було укладено договір оренди нежитлових приміщень № 4, відповідно до умов якого ОСОБА_3 передає, а ТОВ «ШУНЯ» приймає в строкове платне користування (оренду) наступне майно: нежитлові приміщення загальною площею 81, 1 кв.м, які знаходяться на цокольному поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1 (п. 1.1. Договору оренди).

Пунктом 1.3. Договору передбачено строк його дії - з 01.08.2015року по 30.06.2018 року, крім випадків, передбачених Договором оренди.

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди, розмір орендної плати складає 10 000 грн. за один місяць.

Пунктом 3.2. Договору, визначено, що розмір орендної плати може бути змінено не раніше ніж з 01.08.2016 року за ініціативою будь-якої із сторін на підставі досягнення взаємної згоди обох сторін. Сторони погодились, що така зміна розміру орендної плати не може бути більшою ніж на 25 % як в сторону підвищення, так і в сторону зниження встановленого цим Договором розміру і має бути закріплена відповідною додатковою угодою до 16.07.2016року.

Відповідно до п. 3.4. Договору оренди, якщо сторони не можуть дійти згоди щодо зміни розміру орендної плати, кожна із сторін має право на припинення дії цього Договору, попередивши про це іншу сторону не менше, ніж за 30 календарних днів до планової дати припинення.

Згідно п. 3.6. Договору оренди Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату щомісяця, починаючи з 01.08.2015 готівкою або безготівково не пізніше 15 числа місяця, за який здійснюється оплата.

03.08.2015року між ОСОБА_3 та ТОВ «ШУНЯ» було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору оренди нежитлових приміщень №4 від 01.08.2015 (а.с. 16-17), відповідно до умов якої розмір орендної плати складає 10 000 грн. за один місяць та додатково відповідач зобов'язався сплатити щомісячні суми відповідно до графіку, з якого вбачається, що кожного місяця, не пізніше 15 числа, 15.08.2015 року сплатити 10000 грн., за період з 15.09.2015 року по 15.06.2016 року Орендар зобов'язаний сплатити щомісяця грошові кошти в розмірі 14 300 грн., та не пізніше 15.07.2016 року - 10 000 грн.

Свої зобов'язання ТОВ «ШУНЯ» виконало частково. Так, відповідно до платіжного доручення № 796 від 24.06.2016 сплачено 1500 грн., відповідно до платіжного доручення № 906 від 29.09.2016 сплачено 1610 грн., відповідно до платіжного доручення № 933 від 17.10.2016 (після звернення позивача до суду з даним позовом) сплачено 41 699 грн.

ТОВ «ШУНЯ» залишило поза увагою та не відреагувало на повідомлення ОСОБА_3 щодо підвищення розміру місячної орендної плати до 29 470 грн. та пропозицію підписати у зв'язку з цим додаткову угоду, повідомлення про необхідність виконання умов Договору оренди які позивачем надсилалися листом вих. №14/07-16 від 14.07.2016, листом вих. № 1 від 28.07.2016. ОСОБА_3 було листом за вих. №23/08-16 від 22.08.2016 повідомлено відповідача про припинення Договору оренди та запропоновано звільнити орендоване приміщення.

Як вбачається, вказане повідомлення також було залишено відповідачем поза увагою. Разом з тим, заперечуючи проти такого підвищення, в порушення умов п.3.2., 3.4. Договору оренди, ТОВ «ШУНЯ» жодним чином не повідомило про це позивача.

Крім того, в позасудовому порядку Товариство не погодилося припинити Договір оренди.

Так, дія вказаного Договору припиняється в разі дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством та/або цим Договором (пп. 9.4.4. Договору оренди).

Згідно п. 9.2. Договору оренди, цей Договір може бути достроково розірваний однією із сторін у разі порушення іншою стороною умов, визначених цим Договором.

Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України).

Тобто таке порушення договору однією зі сторін, повинно тягнути для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. При цьому, оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таким чином, істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь - якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальним для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Відповідно до ч. 2 ст. 782 ЦК України, у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до положень ст.ст. 525-526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язань або одностороння зміна його умов не допускається.

Як вбачається із матеріалів справи відповідач щомісячну орендну плату в термін визначений умовами договору та додаткової угоди №1 до договору оренди не вносив, також не сплатив заборгованість повністю і позасудовим зверненням позивача, а відтак колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правомірно дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди та стягнення з відповідача заборгованості по сплаті орендної плати та пені за прострочення сплати орендної плати, погодившись з розрахунками позивача в цій частині.

Твердження відповідача щодо невірності проведених позивачем розрахунків колегія суддів відхиляє, оскільки вони є вірними щодо частини задоволених вимог. На спростування їх правильності відповідачем не надано суду власного розрахунку, який він вважає вірним. Такого розрахунку не надано і суду апеляційної інстанції.

Посилання на порушення позивачем умов п.5.2.2. Договору оренди колегія суддів оцінює критично, оскільки це не є підставою для невиконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди щодо сплати орендної плати. Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач звертався до позивача із претензіями щодо недоліків зазначених в акті прийому - передачі нежитлових приміщень, згідно якого ці приміщення передані у належному стані з усіма комунікаціями. Крім того, зазначене не є предметом позову, із зустрічним позовом з такими вимогами відповідач під час розгляду справи у суді першої інстанції не звертався.

Доводи апеляційної скарги щодо відсутності доказів неналежного виконання відповідачем умов договору колегія суддів відхиляє, оскільки вони спростовуються матеріалами справи.

Так, умовами договору та додаткової угоди №1 до договору оренди, графіку сплати, було передбачено сплату орендної плати не пізніше 15 числа місяця за який здійснюється плата, 15.08.2015 року 10000 грн., з 15.09.2015 року по 15.06.2016 року щомісячно у розмірі по 14300,00 грн.. та 15.07.2016 року 10000,00 грн.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачем порушені умови договору в частині несвоєчасної та неповної сплати за оренду приміщень, оскільки ТОВ «ШУНЯ» здійснено платежі частково, а саме: у червні 2016 року у розмірі 1500,00 грн., у вересні 2016 року у розмірі 1610,00 грн. И лише після звернення позивача до суду з даним позовом, у жовтні 2016 року відповідачем було сплачено орендну плату у розмірі 41699,00 грн., у квитанції зазначено, що плату проведено за червень - вересень 2016 року, що і є фактом підтверджуючим несвоєчасність внесення орендної плати більше 3-х місяців.

Посилання ТОВ «ШУНЯ» на порушення ОСОБА_3 положень Договору оренди в частині перегляду розміру орендної плати колегія суддів не бере до уваги, оскільки відповідач зобов'язаний був сплачувати орендну плату відповідно до умов договору та додаткової угоди, чого ним виконано не було.

Крім того, статтею 762 ЦК України визначено, що встановлення орендної плати регулюється сторонами в договірному порядку. При цьому, законодавством не визначені чинники, що впливають на формування вартості оренди майна приватної власності. Водночас, положеннями п.3.2 Договору оренди сторони встановили право зміни орендної плати, що не вимагає жодного обґрунтування чи розрахунку від зацікавленої сторони.

У ході розгляду даної справи, судом першої інстанції встановлено, що на лист-пропозицію від позивача щодо зміни вартості оренди відповідач не відреагував жодним чином, а в судовому засіданні повідомив про незгоду із запропонованим розміром, що згідно з п. 3.4. Договору, є підставою для припинення Договору. При цьому, ігнорування будь-яких звернень Орендодавця (в тому числі щодо розміру орендної плати) - підтверджує недобросовісність дій ТОВ «ШУНЯ», щодо ухилення від належного виконання погоджених ним же умов Договору.

«Мала відвідуваність закладу» жодним чином не може впливати на розмір орендної плати, яку зобов'язався сплачувати відповідач у відповідності до умов Договору та Додаткової угоди до нього.

Хибними є посилання відповідача на ту обставину, що надіславши пропозицію про переважне право придбання орендованих приміщень у порядку ст. 777 ЦК України, позивачем визнано його як такого, що належно виконує умови договору оренди, з огляду на наступне.

Положеннями частини 2 статті 777 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Сам по собі факт направлення ОСОБА_3 на адресу ТОВ «ШУНЯ» пропозиції про придбання приміщення не свідчить про визнання нею Товариство таким, що належно виконує умови договору оренди, оскільки це спростовується фактом її звернення до суду з даним позовом. Як пояснювали суду представники позивача зазначене носить формальний характер та свідчить лише про те, що ОСОБА_3 вважає Товариство недобросовісним орендарем, який, не маючи реального наміру придбати орендоване приміщення, може створювати перепони в реалізації права власника продати майно на користь третіх осіб. Тобто, з метою уникнення подібної ситуації ОСОБА_3 було прийняте рішення дотриматися формальної процедури щодо направлення пропозиції придбання майна орендарем.

Отже, твердження заявника про незаконність ухваленого судом рішення, порушення норм процесуального та матеріального права, невідповідність висновку суду дійсним обставинам справи, неповне з'ясування обставин справи, що призвело до неправильного вирішення справи, на думку суду є необґрунтованими, а обставини, на які посилається Товариство - недоведеними та не підтверджені належними та допустимими доказами по справі, оскільки доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до вимог ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.

Справу було розглянуто судом на підставі встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи та належних письмових доказів.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог відповідає вимогам матеріального та процесуального права. Підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, колегія не знаходить. В іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржується та не переглядалось судом апеляційної інстанції.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.1 ч.1 ст.307, 308, 313, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ» відхилити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 грудня 2016 року в частині задоволення позову залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили шляхом подання до цього суду касаційної скарги.

Головуючий:

Судді: