Справа № 594/303/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2017 року

Борщівський районний суд Тернопільської області

в складі: головуючої Зушман Г.І.

з участю секретаря Кушнір Т.І.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Борщеві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» до ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія», про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим, -

В С Т А Н О В И В :

У березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі ТОВ «Мрія Центр») звернулось до суду з указаним позовом, обгрунтовуючи його тим, що 10 травня 2009 рокуміж ним та відповідачем ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,93 га строком на пять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 10 грудня 2009 року.

Пунктом 8 зазначеного договору оренди передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію.

05 березня 2014 року та 07 серпня 2014 року ТОВ «Мрія Центр» направляло ОСОБА_3 листи повідомлення від 04 березня 2014 року та від 06 серпня 2014 року про наміри скористатисясвоїм переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди, однак, відповіді не отримало. ОСОБА_3 також не направляв ТОВ «Мрія Центр» протягом одного місяця з моменту закінчення договору оренди листів щодо відмови в поновленні договору оренди.

Після закінчення строку договору оренди ТОВ «Мрія Центр» продовжувало користуватися зазначеною орендованою земельною ділянкою у своїй господарській діяльності, виплатило відповідачу ОСОБА_3 орендну плату за 2015 рік у розмірі 750 кг пшениці.

Проте, 01 червня 2015 року відповідач ОСОБА_3 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з товариством з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі ТОВ «Борщівська аграрна компанія»), який було зареєстровано в 2015 році в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Посилаючись на наведені обставини, вказуючи, що ним було повністю дотримано вимоги, зазначені в частинах першій-третій Закону України «Про оренду землі», на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 червня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія» і визнати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 10 травня 2009 року, який уклали між собою ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_3

Представник ТОВ «Борщівська аграрна компанія» подав письмові заперечення на позов (а.с.119-122),обгрунтовуючи їх тим, що позивачем не надано належних та допустимих доказів повідомлення орендодавця в порядку, визначеному ч.ч.2-5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Також не підтверджена належними і допустимими доказами обставина використання земельної ділянки позивачем після спливу строку договору оренди, позивач також не зернувся до власника землі протягом місяця після спливу строку дії договору з пропозицією укласти додаткову угоду, тому відсутнє порушення переажного права позивача на поновлення договору.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, просить їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. Пояснила, що позивачем належно виконувалися умови договору оренди землі, укладеного з відповідачем, здійснювався обробіток земельної ділянки, виплачувалася орендна плата. До закінчення строку договору оренди позивач двічі направляв орендодавцю листи-повідомлення з пропозицією укласти додаткову угоду, проте, відповіді не отримав, а навесні 2016 рокувиявив, що земельна ділянка відповідача ОСОБА_3 обробляється іншим підприємством. Дані листи-повідомлення не реєструвалися в журналі вихідної кореспонденції, а нумерувалися в кожному конкретному випадку відповідно до алфавітного списку отримувачів, складалися по одному примірнику, які, в тому числі, були направлені відповідачу ОСОБА_3, а в позивача залишилися тільки скановані копії в електронному вигляді. Листи були відправлені простою поштовою кореспонденцією, проте, позивачем були складені списки простих поштових відправлень, на яких працівник поштового відділення поставив поштовий штемпель у день відправлення. Не отримавши заперечень від власника земельної ділянки позивач після спливу строку договору оренди продовжив використовувати його земельну ділянку, на якій в 2015 році вирощувалася соя. ТОВ «Мрія Центр» сплатило ОСОБА_3 орендну плату за 2015 рік, яку останній прийняв. Причини неукладення позивачем додаткової угоди з ОСОБА_3 після закінчення строку договору оренди землі на даний час невідомі, оскільки протягом 2015 року в ТОВ «Мрія Центр» декілька разів змінювалося керівництво.

Належно повідомлений відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявився повторно, направивши суду письмові заперечення проти позову (а.с.99), в яких просить у задоволенні позовних вимог відмовити посилаючись на те, що жодних листів-повідомлень від ТОВ «Мрія Центр» з пропозицією поновлення договору оренди землі ні в 2014 році, ні в 2015 році він не отримував, також йому від ТОВ «Мрія Центр» ніколи не надходило проекту додаткової угоди. ТОВ «Мрія Центр» жодного разу не зверталось до нього з пропозицією продовження дії договору оренди землі ні в усному, ні в письмовому вигляді, ні під час дії договору оренди, ні після сливу його строку, тому він через півроку після закінчення строку дії попереднього договору оренди, 01 червня 2015 року уклав договір оренди своєї земельної ділянки з ТОВ «Борщівська аграрна компанія» .

Представник відповідача ТОВ «Борщівська аграрна компанія» в судовому засіданні позов не визнав, в його задоволенні просить відмовити з підстав, викладених у письмових запереченнях.

Дослідивши та оцінивши докази по справі судом встановлені наступні обставини і відповідні до них правовідносини.

Відповідач ОСОБА_3 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю ІV-ТР №026022, виданого 05 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району, являється власником земельної ділянки площею 0,93 га, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області (а.с.9).

10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та відповідачем ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, земельної ділянки площею 0,93 га, строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація зазначеного договору здійснена 10 грудня 2009 року (а.с.7).

Умовами договору (пункт 8) передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік, у тому числі 384,74 грн. в грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно.

01 червня 2015 року між ОСОБА_3 та відповідачем ТОВ «Борщівська аграрна компанія» укладено договір оренди належної ОСОБА_3 земельної ділянки, кадастровий №:01:001:0512, строком на 7 років (а.с.195-197), державну реєстрацю якого проведено 08 липня 2015 року (а.с.13).

Умовами оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі 1000 кг зерна.

Частиноючетвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин (вирішення питання щодо поновлення договору оренди), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Таким чином реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такі ж висновки викладені в постановах Верховного суду України від 25.02.2015 року в справі №6-10цс15, 18.03.2015 року в справі №6-4цс15, 15.04.2015 року в справі №6-55цс15, 23.03.2016 року в справі №6-146цс16, 13.04.2016 року в справі №6-2027цс15, 23.11.2016 року в справі №6-2540цс16, які є обовязковими для врахування іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК України.

Позивач надав суду копії листів-повідомлень від 04.03.2014 року № 294 (а.с.11) та від 07.08.2014 року №243 (а.с.12) з проектами додаткових угод, стверджуючи, що такими листами відповідач ОСОБА_3 повідомлявся про намір позивача скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з проектом додаткової угоди. При цьому в судовому засіданні представник позивача пояснила, що оригінали таких листів-повідомлень у позивача відсутні, в наданій копії листа-повідомлення помилково зазначена дата 07.08.2014 року, оскільки в дійсності такий лист було складено 06.08.2014 року, дані листи не реєструвалися у вихідній кореспонденції ТОВ «Мрія Центр», а їм присвоювався порядковий номер відповідно до алфавітного списку власників земельнихділянок, яким того дня адресувалися листи-повідомлення.

Проте, суд приймає до уваги доводи відповідача ОСОБА_3, викладені ним у поданих суду письмових запереченнях проти позову, щодо неотримання зазначених листів та необізнаність із намірами позивача скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк виходячи з наступного.

ТОВ «Мрія Центр» не проведена реєстрація даних листів, про що свідчить відсутність реєстраційного індексу та відповідного порядкового номера вихідної кореспонденції на листах. Зазначена обставина не дає можливості суду переконатися, що такі листи-повідомлення дійсно були складені та підписані 04 березня та 06 серпня 2014 року, а відправлені 05 березня та 07 серпня 2014 року, як стверджує представник позивача.

Надані позивачем списки №№ 09(125), 201-305 (а.с. 50-51) на відправлення простих поштових відправлень по Україні, в яких зазначено прізвище відповідача ОСОБА_3, суд не приймає як допустимийдоказ належного повідомлення позивачем відповідача ОСОБА_3 про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, оскільки в даних списках не вказано, з якого саме відділення поштового звязку відправлені документи, зазначені в списках, а також посада та імя працівника поштового звязку, яка їх прийняла. Поштовий штемпель, наявний на списках, нечіткий, не містить назви поштового відділення.

Як встановлено з листів Тернопільської дирекції ПАТ «Укрпошта» від 23.08.2017 року №301-31/1-455 та від 21.09.2017 року №301-31/1-517 (а.с. 188-193) згруповані поштові відправлення в березні та серпні 2014 року для пересилання (списком) в поступленні до ВПЗ Оришківці ТД ПАТ «Укрпошта» не значаться. Надати інформацію про відправлення за 07.08.2014 року четвер неможливо, оскільки цей день у даному відділенні поштового звязку був вихідним.

Крім того, порядок надання послуг поштового звязку встановлено Правилами надання послуг поштового звязку, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009 року (далі Правила), якими складання списків на відправлення простих поштових відправлень по Україні та проставлення на таких списках підпису працівника поштового звязку та відбитку штемпеля не передбачено.

Так, абзацом 8 п.2 Правил визначено, що згруповані поштові відправлення, поштові перекази, це внутрішні реєстровані поштові відправлення, поштові перекази, кількість яких становить пять і більше, що одночасно передаються для пересилання одним відправником.

Абзацом 25 п.2 Правил визначено, що реєстроване поштове відправлення, це поштове відправлення, яке приймається для пересилання з видачею розрахункового документа, пересилається з приписуванням до супровідних документів та вручається одержувачу під розписку.

Суд також враховує, що за таких обставин відповідач ОСОБА_3, який є особою похилого віку (ІНФОРМАЦІЯ_1), позбавлений можливості довести належними і допустимими доказами, а саме інформацією відповідного поштового відділення звязку, факт неотримання від позивача вищезазначених листів-повідомлень з додатковою угодою.

Разом з тим, ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обовязок орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

В цьому випадку під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним даного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, що відповідає правовим позиціям, викладеним у постановах Верховного суду України від 25.02.2015 року в справі № 6-10цс15, від 13.04.2016 року в справі за № 6-2988цс15.

Тому суд вважає, що позивачем не спростовано твердження відповідача ОСОБА_3 в поданих ним письмових запереченнях проти позову про неотримання ним листів-повідомлень позивача щодо поновлення договору оренди землі.

Таким чином у судовому засіданні встановлено, що позивач у встановлений законом та договором строк, а саме не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, до відповідача ОСОБА_3 з приводу поновлення дії договору не звертався.

Позивач стверджує, що після закінчення договору оренди продовжив користуватися земельною ділянкою відповідача та сплатив йому орендну плату за 2015 рік, що підтверджує копією відомості з виплати орендної плати (а.с.25-26), договором на надання послуг із використанням сільськогосподарської техніки №01/04/2015-16/ОГ від 01.04.2015 року, укладеним із ТОВ «Райз М» (а.с.29-32), актом розподілу земельних ділянок по посівних площах на території Циганської сільської ради Борщівського району від 02.04.2015 року, який є додатком до даного договору (а.с.33-34), актами виконаних робіт із додатками до них за травень-серпень, жовтень 2015 року (а.с.35-49), даними форм статистичної звітності № 4-сг, № 29-сг щодо посівних площ сільськогосподарських культур під урожай 2015 року, підсумків збору врожаю на 1 грудня 2015 року на території Борщівського району Тернопільської області (а.с.52-58).

Однак, із цих документів у судовому засіданні неможливо зробити висновок, що в 2015 році позивачем оброблялася саме земельна ділянка відповідача ОСОБА_3, оскільки вони містять загальні цифри без інформації щодо конкретної земельної ділянки відповідача. Факт користування позивачем земельною ділянкою відповідача ОСОБА_3 у 2015 році не підтверджується і актом розподілу земельних ділянок по посівних площах від 02.04.2015 року (а.с.33-34), згідно якого земельну ділянку відповідача під кадастровим номером :01:001:0512 віднесено до поля № TY12, оскільки позивачем не надано суду документ, яким визначено загальну площу цього поля та розмір віднесених до нього земельних ділянок. З наданих актів розшифровки виконаних с/г робіт (наданих послуг) в розрізі посівних площ по Циганській сільській раді Борщівського району за травень-червень, серпень та жовтень 2015 року (а.с.37, 40, 43, 46, 49) вбачається, що на даному полі в травні 2015 року посіяно 38 га сої, в червні проведено обприскування 76 га сої, в серпні 2015 року проведено обприскування, а в жовтні 2015 року - пряме комбайнування 38 га сої. З огляду на дані розбіжності, а також враховуючи, що згідно вищенаведеного акту розподілу земельних ділянок до поля № TY12 віднесено не менше 38 земельних ділянок, з яких, зокрема, тільки площа земельної ділянки відповідача становить 0,93 га, в судовому засіданні не представилось можливим встановити, що ці роботи проводилися саме на його земельній ділянці.

Крім того, частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами в місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, ст.33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обовязкову вимогу укладання додаткової угоди, навіть за умови поновлення дії договору на підставі частини 6 даної статті.

Виходячи з положень ст..638 ЦК України, ст.ст.125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Однак, позивач маючи достатньо часу до дня укладення оспорюваного договору оренди землі (01.06.2015 року) не вчинив жодних дій щодо укладення з власником земельної ділянки ОСОБА_3 додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, не провів її державної реєстрації, не надавшипри цьому суду доказів відмови чи зволікання відповідача ОСОБА_3 в укладенні такої додаткової угоди.

Враховуючи викладене суд вважає, що при вищенаведених встановлених судом обставинах, а саме не надіслання позивачем відповідачу ОСОБА_3 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди та не укладення позивачем з відповідачкою додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у встановлений законом строк за відсутності доказів зволікання ОСОБА_3 в укладенні додаткової угоди, свідчить про відсутність у позивача правових підстав для користування земельною ділянкою відповідача після закінчення строку договору оренди.

Таким чином відповідач ОСОБА_3 як на момент закінчення строку договору оренди землі, укладеного з позивачем, так і на час укладення оспорюваного договору оренди землі мав правові підстави вважати, що договір оренди землі, укладений ним з ТОВ «Мрія Центр», припинений 10.12.2014 року у звязку із закінченням строку його дії і ТОВ «Мрія Центр» на власний розсуд розпорядилось своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, тобто не скористалось ним.

З цих же підстав ОСОБА_3 не зобовязаний був протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі направляти позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору.

Суд також зважає на те, що умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі, укладеним між ОСОБА_3 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором, укладеним ОСОБА_3 з позивачем.

Тому визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі, укладеного ОСОБА_3 з позивачем 10.05.2009 року на вкрай невигідних на даний час умовах для орендодавця порушує права відповідача ОСОБА_3, як власника земельної ділянки, якому відповідно до ст.317 ЦК України належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, з яких, зокрема, право користування полягає в тому, що власник має юридично закріплену можливість використовувати корисні якості майна для себе, здобувати з цього користь, вигоду.

З огляду на викладене, також враховуючи, що переважне право на поновлення договору оренди землі можливе лише за умови дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє таке право, а позивач не надав суду належних та допустимих доказів повідомлення ним орендодавця про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди та отримання орендодавцем такого повідомлення, суд вважає, що в судовому засіданні не знайшло свого підтвердження порушення переважного права позивача на укладення договору оренди землі з власником земельної ділянки відповідачем ОСОБА_3 на новий строк, тому в задоволенні позовних вимог ТОВ «Мрія Центр» слід відмовити за недоведеністю.

На підставі ст.ст.3, 317, 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст.124 ЗК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 17.02.2011 року № 3038-У1), керуючись ст..ст.10, 11, 60, 212, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» до ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія», про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим, відмовити.

Судові витрати по справі покласти на сторони в межах, в яких вони їх понесли.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення через Борщівський районний суд до апеляційного суду Тернопільської області, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, протягом того ж строку з дня отримання копії цього рішення.

Головуюча: