Справа №573/629/17 Головуючий у суді у 1 інстанції - Свиргуненко Ю. М.
Номер провадження 22-ц/788/1255/17 Суддя-доповідач - Ткачук С. С.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 серпня 2017 року м.Суми

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Ткачук С. С.,

суддів - Левченко Т. А. , Собини О. І.

за участю секретаря судового засідання - Новікової А.С.,

розглянувши цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО»

на рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 червня 2017 року

у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_3, Селянського фермерського господарства «Шафорост», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради, про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобов'язання вчинити дії,

в с т а н о в и л а:

Звернувшись до суду із позовом, ТОВ «СААН-АГРО» просило суд: визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 03 січня 2017 року між СФГ «Шафорост» і ОСОБА_3; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» і ОСОБА_4 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі; зобов'язати ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 02 січня 2007 року.

Свої вимоги мотивує тим, що 02 січня 2007 року між ним і ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, який було зареєстровано в установленому законом порядку. Зазначеним договором передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк.

09 грудня 2016 року товариство надіслало ОСОБА_3 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди, відповідно до якої розмір орендної плати складатиме 8%.

Наприкінці грудня 2016 року вони отримали від ОСОБА_3 лист, відповідно до якого відповідач відмовляється поновити договір, оскільки бажає самостійно розпоряджатися земельною ділянкою.

03 січня 2017 року ОСОБА_3 уклала договір оренди землі з СФГ «Шафорост», який 10 січня 2017 року було зареєстровано. Розмір орендної плати за цим договором визначено на рівні 7%.

Вказує, що діями відповідачів було порушено його право на переважне право на поновлення договору оренди землі, що ним були запропоновані більш вигідні умови.

Рішенням Білопільського районного суду Сумської області від 02 червня 2017 року у задоволенні позову ТОВ «СААН-АГРО» відмовлено за необґрунтованістю.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «СААН-АГРО» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Доводи скарги мотивує тим, що товариство, у відповідності до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», скористалося переважним правом на поновлення договору оренди землі та своєчасно надіслало відповідачу лист-повідомлення та проект додаткової угоди. Вважає, що порушене переважне право товариства на поновлення договору оренди на новий строк підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між відповідачами.

В судовому засіданні представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав і просив задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3, третя особа в судове засідання не з'явилися, але про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Представник СФГ «Шафорост» просив рішення залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ТОВ «СААН-АГРО», суд першої інстанції виходив з того, що у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої ст.33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого відмовив у задоволені й інших позовних вимог.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.

Як вбачається із цивільної справи та встановлено судом першої інстанції, що ОСОБА_3, на підставі державного акту на право приватної власності на землю від 31 травня 1999 року, належить земельна ділянка загальною площею 2,72 га, з яких 2,53 га ріллі та 0,19 га кормових угідь, що розташована на території Річківської сільської ради, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка передана йому у приватну власність на підставі рішення VІІІ сесії 23 скликання Річківської сільської ради народних депутатів від 30 квітня 1999 року (а. с. 19-20).

02 січня 2007 року між ОСОБА_3 і ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,53 га. строком дії на 10 років з січня 2007р. по січень 2017р. Вказаний договір 07 березня 2008 року було зареєстровано в Білопільському відділі Сумської регіональної філії за №73 (а. с. 13-16).

Земельна ділянка була передана позивачу в користування за актом приймання-передачі від 02 січня 2007 року.

Відповідно до п.8 вказаного договору оренди, строк дії договору становить 10 років з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 зазначеного договору передбачено, що орендна плата становить 1,5% від грошової оцінки, що становить 425 грн. 07 коп.

09 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» надіслало ОСОБА_3 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого додало 3 примірники додаткової угоди, де передбачалось розмір орендної плати визначено на рівні 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а. с. 23-29).

19 грудня 2016 року ОСОБА_3 листом повідомила позивача про те, що вона не має наміру продовжувати дію договору оренди землі, не погоджується з додатковою угодою та залишає за собою право самостійно розпоряджатися земельною ділянкою (а. с. 30).

03 січня 2017 року ОСОБА_3 уклала з СФГ «Шафорост» договір оренди спірної земельної ділянки №3 на 10 років строком до 03 січня 2027 року, який згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 31.01.2017р. пройшов державну реєстрацію 10 січня 2017 року, і умовами якого розмір орендної плати було визначено на рівні 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а. с. 42-45).

Згідно відомостей про виплату грошей останній сплачувалась орендна плата (а.с.68,69).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

За статтями 24, 27 цього Закону орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

З матеріалів справи вбачається, що в межах 30 денного строку до закінчення строку дії договору оренди землі від 02.01.2007р. , а саме, 09 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» направило ОСОБА_3 лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки разом з додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі.

Отже, позивачем не було порушено місячного строку про направлення пропозиції про поновлення строку, передбаченого п. 8 цього договору та ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

За таких обставин колегія суддів визнає хибним висновок місцевого суду про не своєчасне направлення позивачем орендодавцю листа-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк із пропозицією у додатковій угоді щодо збільшення розміру орендної плати до 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є більш привабливою ніж умови укладеного останньою 03.01.2017р. договору оренди землі з СФГ «Шафорост».

У своєму листі від 19.12.2016р. ОСОБА_3, відмовляючись від укладання додаткової угоди, посилається на своє право самостійно розпорядитися земельною ділянкою. Питання про дострокове розірвання ще діючого договору оренди земельної ділянки від 02.01.2007р. не порушила.

Не зважаючи на той факт, що 19 грудня 2016 року ОСОБА_3 у визначений законом строк, повідомила позивача про відсутність наміру поновити договір оренди земельної ділянки, вона до спливу строку дії договору від 02.01.2017р. та повернення орендованої земельної ділянки уклала 03.01.2017р. новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, внаслідок чого порушила право позивача, за захистом якого останній звернувся до суду з вимогою про визнання цього договору оренди землі недійсним.

Колегія суддів відхиляє пояснення представника позивача щодо строку дії договору від 02.01.2007р. до січня 2018р., оскільки договором окрім строку у 10 років визначено термін його дії до січня 2017р., який відповідно до ч.3 ст. 254 ЦК України сплинув у відповідне число місяця - 31.01.2017р.

Ураховуючи викладене та приймаючи до уваги приписи ст.33 Закону України «Про оренду землі, колегія суддів визнає, що орендар земельної ділянки має переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди за наявністю таких юридичних фактів: належного виконання умов договору і фактичне користування об'єктом оренди; дотримання процедури направлення повідомлення про намір продовжувати орендувати земельну ділянку, при наявності наміру орендодателя здати земельну ділянку в оренду, надання пропозицій у новому проекті договору, які більш сприятливі ніж пропозиції іншого орендаря.

Відповідно до ст. 3 ЦК України переважне право орендаря порушено у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така правова позиція не обмежує свободи власника земельної ділянки, як сторони договору, у відмові від укладення договору оренди з орендарем у разі наміру розпорядитися земельною ділянкою у іншій спосіб: продати, подарувати тощо.

Укладення відповідачами 03.01.2017р. договору №3 оренди земельної ділянки, вказує на намір ОСОБА_3 продовження здавати земельну ділянку в оренду, а тому оспорюваний договір порушує права позивача, яке підлягає захисту через визнання цього договору недійсним.

Щодо інших позовних вимог, колегія суддів визнає, такими, що не підлягають задоволенню, оскільки визнав договір оренди земельної ділянки №3 від 03.01.2017р. укладений між ОСОБА_3 та СФГ «Шарофост», судом відновлено становище сторін у договорі від 02.01.2007р. для подальшого вирішення питання узгодженнями ними пропозицій додаткової угоди, шляхом їх особистого волевиявлення при укладенні договору, у зв'язку з тим, що відповідач ОСОБА_3 у своєму листі від 19.12.2016. висловила не згоду через бажання укласти такий договір з іншим орендарем в порушення наведених вище норм матеріального права, не роз'яснила з якими умовами проекту додаткової угоди до договору вона не згодна.

За таких обставин визнання договору оренди земельної ділянки від 02.01.2017р. поновленим та покладення на відповідача ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладення /підписання додаткової угоди до цього договору буде суперечити принципам свободи договору, який відповідно до ст.627 ЦК України передбачає вільне волевиявлення при укладені договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Оскільки місцевий суд незаконно відмовив у задоволенні даних вимог через відсутності у орендаря переважного права на поновлення договору від 02.01.2017р., колегія суддів на підставі ст. 309 ЦПК України скасовує рішення і ухвалює нове, яким задовольняє позов частково, визнав тільки укладений ОСОБА_3 та СФГ «Шарофост» 03.01.2017р. договір оренди земельної ділянки №3, зареєстрований 10.01.2017р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 18518587 - недійсним. В задоволенні інших вимог відмовляє.

На підставі ст. 88 ЦПК України стягує з ОСОБА_3 та СФГ «Шафорост» на користь ТОВ «СААН-АГРО» у відшкодування фактично понесених судових витрат за подання позову та апеляційної скарги в сумі 3360грн., по 1680грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 314,316, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» задовольнити частково.

Рішення Білопільського районного суду Сумської області від 02 червня 2017 року скасувати.

Позов задовольнити частково.

Визнати договір оренди земельної ділянки №3 від 03.01.2017 року укладений ОСОБА_3 та Селянським фермерським господарством «Шафорост», зареєстрований 10.01.2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 18518587 - недійсним.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 та Селянського фермерського господарства «Шафорост» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» у відшкодування фактично понесених судових витрат за подання позову та апеляційної скарги в сумі 3360,00 гривень, тобто по 1680,00 гривень з кожного.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Судді: