ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА
провадження № 2/753/305/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" січня 2017 р. Дарницький районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді КАЛІУШКА Ф.А.

при секретарі СЕМЕНЧЕНКО Я.А.

за участю

представника позивача ОСОБА_1;

представника відповідача ОСОБА_2;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтер-Преміал», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Градострой», про визнання майнових прав

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 (далі по тексту - позивач, ОСОБА_3.) звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтер-Преміал» (далі по тексту - відповідач, ТОВ «Інтер-Преміал») про визнання майнових прав.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що між сторонами було укладено договори купівлі-продажу майнових прав за № ПР/504-4, №ПР/536-5 та №ПР/537-П, відповідно до умов яких ОСОБА_3 купив майнові права на об'єкти нерухомості, зокрема - двокімнатну квартиру, загальною площею 99,63 кв.м., будівельний номер АДРЕСА_1, трикімнатну квартиру, загальною площею 107,93 кв.м., будівельний номер АДРЕСА_2 та паркінг будівельний, загальною площею 15 кв.м., будівельний номер АДРЕСА_1. Позивач повністю виконав зобов'язання за договорами, сплативши 100% вартості майнових прав.

Однак, продавець на порушення умов договорів будинок у визначені у них строки не збудував і не ввів в експлуатацію, відтак позивач на захист свого порушеного права просив суд визнати за ним майнові права на об'єкт будівництва - житловий комплекс за будівельною адресою: АДРЕСА_1, в частині двокімнатної квартири за НОМЕР_1, загальною площею 99,63 кв.м., трикімнатної квартири за №34А, загальною площею 107,93 кв.м. та паркінг будівельний за №206, загальною площею 15 кв.м.

Ухвалою суду від 18 січня 2016 року відкрито провадження у даній справі та призначено її розгляду судовому зсіданні. Крім того, ухвалою суду від 06 квітня 2016 року залучено до участі у ній у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Градострой»( далі по тексту - третя особа, ТОВ «Градострой»).

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі з підстав, викладених у позові.

Представник відповідача в судовому засіданні не заперечував проти задоволення позовних вимог надавши заяву про визнання позову.

Третя особа свого представника у судове засідання направила, будучи повідомленим про розгляд справи належним чином, при цьогму надавши заперечення проти задоволення позовних вимог, посилаючись на правову позицію Верховного Суду України, сформульовану у рішенні від 02.12.2015 № 6-1732цс15, відповідно до якої ст. 331 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК України) та Закони України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про інвестиційну діяльність» не передбачають виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення. Крім того, в своїх заперечення зазначив, що на час укладення договорів за №ПР/504-4, №ПР/536-5 та №ПР/537-П ТОВ «Інтер-Преміал» не володіло майновими правами на об'єкт нерухомості, оскільки укладений 01 грудня 2014 року між ТОВ «Градострой» та ТОВ «Інтер-Преміал» містив умови, які не настали. Згідно з робочим проектом заплановано будівництво будинку на 441 квартиру, нежилі приміщення на 1, 2 та 24 поверхах і певну кількість місць для паркування автомобілів, а відтак, укладаючи з позивачем договори купівлі-продажу майнових прав на квартири та місце для паркування, які не передбачені проектом, ТОВ «Інтер-Преміал» ввело позивача в оману.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, повно, всебічно та об'єктивно дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 25 червня 2003 року між ТОВ «Градострой» та Київським державним заводом «Буревісник» (далі по тексту - КДЗ «Буревісник») було укладено договір про будівництво житлового будинку №93/400/40-27, відповідно до умов якого КДЗ «Буревісник» надав відведену йому на підставі рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів №1156 від 01 грудня 1988 року земельну ділянку для житлового будівництва за адресою: АДРЕСА_1, інвестору ТОВ «Градострой» для виконання функцій замовника та організатора будівельних робіт, доручивши інвестору організувати та профінансувати будівництво, в тому числі, шляхом залучення коштів фізичних та юридичних осіб.

На підставі п. 2.2 вказаного договору КДЗ «Буревісник» передав ТОВ «Градострой» функції замовника будівництва і в подальшому ТОВ «Градострой» від імені КДЗ «Буревісник» отримало дозвіл на будівництво і розпочало реалізацію проекту з будівництва житлового будинку.

Згідно протоколу розподілу житлової площі до договору №93/400/40-27 від 25 червня 2003 року, акту прийому-передачі та позитивного висновку комплексної державної експертизи проекту житлового будинку на АДРЕСА_1 від 24 січня 2006 року вбачається, що будинок складається з п'яти секцій і загальна кількість квартир в будинку становить 441 шт.

26 вересня 2014 року ТОВ «Градострой» уклало з ТОВ «Інтер-Преміал» договір купівлі-продажу майнових прав №26/09/14, на часткове виконання якого погодилось передати згідно з додатком №1 майнові права на дві квартири за новим проектом за №181, 186 (№ 183, 188 за старим проектом) та у подальшому за актом передачі від 01 жовтня 2014 року передало майнові права на вказані дві квартири.

01 грудня 2014 року між ТОВ «Градострой» та ТОВ «Інтер-Преміал» укладено договір про участь у будівництві та передачі функцій замовника №13-10/15-ПР, відповідно до якого ТОВ «Градострой» передає, а ТОВ «Інтер-Преміал» приймає усі функції замовника-інвестора будівництва об'єкта по АДРЕСА_1, забезпечує власними та залученими силами і коштами належне проведення будівництва на об'єкті.

Судом також встановлено, що 23 лютого 2015 року між ТОВ «Інтер-Преміал» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № ПР/504-4.

Предметом цього договору є продаж продавцем та купівля покупцем майнових прав на об'єкт нерухомості - двокімнатну квартиру, загальною площею 99,63 кв.м., будівельний номер НОМЕР_2, яка розташована в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1

Згідно з умовами, визначеними пунктами 4.1., 4.2., 4.3. договору, на день його підписання вартість майнових прав 1 кв.м. об'єкта нерухомості складає 12 800 грн., а орієнтовна загальна вартість майнових прав - 1 275 264 грн., які позивач зобов'язався перерахувати на поточний рахунок відповідача протягом двох банківських днів.

Крім того, 18 березня 2015 року між ТОВ «Інтер-Преміал» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу майнових прав №ПР/536-5 та договір купівлі-продажу майнових прав №ПР/537-П.

Предметом договору №ПР/536-5 від 18.03.2015 року є продаж продавцем та купівля покупцем майнових прав на об'єкт нерухомості - трикімнатну квартиру, загальною площею 107,93 кв.м., будівельний номер НОМЕР_3 яка розташована в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1

Згідно з умовами, визначеними пунктами 4.1., 4.2., 4.3. договору, на день його підписання вартість майнових прав 1 кв.м. об'єкта нерухомості складає 13 000 грн., а орієнтовна загальна вартість майнових прав - 1 403 090 грн., які позивач зобов'язався перерахувати на поточний рахунок відповідача протягом двох банківських днів.

Предметом договору №ПР/537-П від 18.03.2015 року є продаж продавцем та купівля покупцем майнових прав на об'єкт нерухомості - паркінг будівельний за №206, загальною площею 15 кв.м, який розташована в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1

Згідно з умовами, визначеними пунктами 4.1., 4.2., 4.3. договору, на день його підписання вартість майнових прав 1 кв.м. об'єкта нерухомості складає 10 666,67 грн., а орієнтовна загальна вартість майнових прав - 160 000,15 грн., які позивач зобов'язався перерахувати на поточний рахунок відповідача протягом двох банківських днів.

Даними договорами погоджено плановий термін закінчення будівництва - 2 квартал 2015 року та плановий термін прийняття в експлуатацію - 3 квартал 2015 року.

Пунктом 3.2. договорів передбачено, що після отримання продавцем на об'єкт капітального будівництва сертифікату, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, продавець надсилає покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли покупець повинен з'явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом об'єкт нерухомості, підписавши акт прийому-передачі об'єкта нерухомості та договір на утримання та обслуговування об'єкта нерухомості.

На виконання умов договору №ПР/504-4 від 23.02.2015 року позивачем було сплачено повну вартість майнових прав в розмірі 1 275 264 грн., що підтверджується довідкою ТОВ «Інтер-Преміал» від 27.02.2015 року№40.

На виконання умов договору №ПР/536-5 від 18.03.2015 року т позивачем було сплачено повну вартість майнових прав в розмірі 1 403 090 грн., що підтверджується довідкою ТОВ «Інтер-Преміал» від 24.03.2015 року№59.

На виконання умов договору №ПР/537-П від 18.03.2015 року позивачем було сплачено повну вартість майнових прав в розмірі 160 000,05 грн., що підтверджується довідкою ТОВ «Інтер-Преміал» від 24.03.2015 року №60.

Відповідно до положень ст. 190 ЦК України - майном, як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

За змістом Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач порушив встановлені договором строки закінчення будівництва та введення об'єкту в експлуатацію, а будівництво зупинене, що порушує його права.

При вирішенні позовних вимог ОСОБА_3 суд керується загальними положеннями цивільного законодавства та нормами, які регулюють правовідносини у сфері права власності.

Так, частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України закріплює загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Крім того, на час укладення сторонами договорів купівлі-продажу майнових прав, правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва та управління цими коштами, порядку управління цими коштами регулювалися Закони України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність» (далі по тексту - Закони).

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою ст. 331 ЦК України не передбачено.

Вказаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Відповідні висновки викладені в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23.12.2015 р. у справі № 6-23877ск15 та постанові Верховного Суду України від 02.12.2015 р. у справі № 6-1732цс15, які відповідно до ст. 360-7 Цивільного процесуального кодексу України(далі по тексту - ЦПК України) є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Отже, враховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Зі змісту укладених між сторонами договорів купівлі-продажу майнових прав вбачається, що в момент видачі довідок про оплату 100% майнових прав за покупцем закріплюються майнові права на об'єкти нерухомості, а право власності на майнові права, що є предметами цих договорів, покупець набуває лише після отримання продавцем сертифікату, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, та після підписання актів прийому-передачі об'єктів нерухомості.

Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об'єктом інвестування є квартира або приміщення в об'єкті будівництва, яка після завершення будівництва стає окремим майном.

Таким чином, позивач фактично набув майнові права на об'єкти будівництва, тобто можливість в майбутньому у передбачений законом спосіб отримати право власності на двокімнатну квартиру, загальною площею 99,63 кв.м., будівельний номер АДРЕСА_1, трикімнатну квартиру, загальною площею 107,93 кв.м., будівельний номер АДРЕСА_2 та паркінг будівельний, загальною площею 15 кв.м., будівельний номер АДРЕСА_1, у встановлений Законом порядку після введення будинку в експлуатацію.

Разом з тим, згідно з ч. 1 ст. 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. А статтею 14 цього кодексу передбачено, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язком для неї.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 15 ЦПК України встановлено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин.

Тобто, законодавство пов'язує право звернення за судовим захистом з суб'єктивною думкою фізичної особи щодо порушення чи оспорювання її інтересів; об'єктивна наявність чи відсутність таких порушень встановлюється під час розгляду справи.

За змістом ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Проте як відповідно до ч. 1 ст. 15 цього Кодексу кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Таким чином до суду вправі звертатися кожна особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється.

Водночас, за змістом вказаної статті, а також інших норм, які гарантують право на звернення до суду (Конституція України, ЦК України та інші нормативно-правові акти) повинні існувати порушення права чи законного інтересу або спір щодо них на момент звернення до суду.

Відтак, звертаючись до суду з вимогою про визнання майнових прав на об'єкти будівництва, позивачем не доведено яким чином або ким порушується його право на ці права чи не визнається іншою особою до якої пред'явлено позов у розумінні ст. 15 ЦК України.

В свою чергу, посилання позивача на невиконання визначених в договорі обов'язків щодо закінчення будівництва у встановлений строк не може бути підставою для визнання майнових прав на квартири та паркінг із вищезазначених причин, оскільки порушення строків закінчення будівництва є фактично порушенням умов договору та регулюється, зокрема ч. 5 ст. 7, ст. 20 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», стст. 509, 525, 526 ЦК України за якими інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій.

При недодержанні договірних зобов'язань суб'єкти інвестиційної діяльності несуть майнову та іншу відповідальність, передбачену законодавством України і укладеними договорами.

Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги позивача є безпідставними, оскільки позивач виконав свої грошові зобов'язання за договорами, повністю сплативши вартість об'єктів будівництва, установлену цими договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об'єкти будівництва, та не довів належними та допустимими доказами, що ці права є порушеними.

Водночас ч. 4 ст. 174 ЦПК України встановлено, що у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Оскільки за встановлених судом обставин визнання відповідачем позову суперечить вимогам закону, судом відмовлено відповідачу у прийнятті визнання ним позову та відмовляє позивачу у задоволенні його позовних вимог.

Згідно зі ст. 88 ЦПК України суд, відмовляючи в задоволенні цивільного позову, також відмовляє позивачу у стягненні з відповідача на його користь суми сплаченого судового збору.

На підставі викладеного та керуючись стст. 10, 11, 15, 57, 60, 61, 88, 174, 208, 209, 212-215, 224-226 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва через Дарницький районний суд м. Києва шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

СУДДЯ: КАЛІУШКО Ф.А.