Справа №592/7523/16-ц Головуючий у суді у 1 інстанції - ОСОБА_1
Номер провадження 22-ц/788/484/17 Суддя-доповідач - ОСОБА_2
УХВАЛА

і м е н е м У к р а ї н и

29 березня 2017 року м. Суми

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Собини О. І.,

суддів - Левченко Т. А. , Хвостика С. Г. ,

з участю секретаря судового засідання - Пархоменко А.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні апеляційного суду Сумської області цивільну справу за апеляційною скаргою Сумської міської ради

на рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 18 січня 2017 року

у справі за позовом ОСОБА_3 до Сумської міської ради

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, -

в с т а н о в и л а :

15 серпня 2016 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зазначеним позовом, який уточнила в ході судового розгляду справи і обґрунтовуючи його тим, що 21 січня 2014 року між нею та Сумською міською радою був укладений договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10 та зареєстрований 05 лютого 2014 року за № 4572047 реєстраційною службою Сумського міського управління юстиції. ОСОБА_4 пункту 2.1. договору, земельна ділянка надається в оренду під розміщеною аптекою. Пунктом 2.2. договору встановлено термін його дії до 30 жовтня 2018 року. У пункті 1.1. договору зазначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 56/1000 частин від 0,3534 га загальної площі прибудинкової території за вказаною адресою. На земельній ділянці знаходиться багатоповерховий житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями. До договору додано план земельної ділянки площею 0,3534 га, на якій знаходиться багатоповерховий будинок. В даному будинку по вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10 знаходиться нежитлове приміщення площею 100,6 кв.м., яке на час укладення договору належало їй на праві власності та використовувалося для розміщення аптеки. Зі змісту пункту 1.1. договору випливає, що в оренду надана умовна доля земельної ділянки площею 56/1000 частин від 0,3534 га загальної площі земельної ділянки прибудинкової території багатоповерхового будинку, у складі якого є нежитлове приміщення, що знаходиться у її власності, межі якої на плані не зазначені, в натуру (на місцевість) не винесені. Зазначає, що всупереч ст.79 ЗК України, ст.15 ЗУ «Про оренду землі» обєкт оренди відсутній, про що свідчить пункт 1.1 договору. Надати в оренду земельну ділянку під приміщенням розташованим (вбудованим) у багатоповерховому будинку неможливо, оскільки неможливо створити обєкт земельних відносин (сформувати земельну ділянку), не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна. Таку земельну ділянку неможливо передати в оренду за актом прийому-передачі у зв'язку з відсутністю самого об'єкту оренди земельної ділянки. Зазначає, що відповідачем порушені норми Земельного кодексу України та передано в оренду земельну ділянку, яка не підлягає передачі в оренду (тобто право оренди прибудинкової території багатоквартирного будинку взагалі відсутнє). Зазначені дії відповідача не були їй відомі на момент укладення договору оренди земельної ділянки, чим порушено її матеріальне право, а саме, призвело до сплати коштів за оренду неіснуючої земельної ділянки, право оренди якої передбачено чинним земельним законодавством. Зміст укладеного між сторонами договору суперечить нормам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», а також не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, оскільки реальна передача в оренду невизначеної на плані та не винесеної в натурі умовної частки земельної ділянки неможливо, як неможливе реальне використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі орендарем. Тому просила суд визнати договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2014 року, укладений між нею та Сумською міською радою, зареєстрований реєстраційною службою СМУЮ в реєстрі за № 4572047.

Рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 18 січня 2017 року позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 21 січня 2014 року між Сумською міською радою та ОСОБА_3, зареєстрований 05 лютого 2014 року у Державному реєстрі прав за № 4572047.

Вказане рішення суду Сумська міська рада оскаржила в апеляційному порядку.

В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги вказує, що договір оренди земельної ділянки пройшов державну реєстрацію, який внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Судом першої інстанції ненадано належної оцінки наданим доказам та фактам.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи представника позивача, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав:

Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи ОСОБА_3 на праві приватної власності належить нежитлове приміщення аптека загальною площею 100,6 кв.м. за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки , будинок 10, приміщення 4 (а.с.23-24).

21 січня 2014 року між Сумською міською радою та ОСОБА_3 укладено Договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 05 лютого 2014 року у Державному реєстрі прав за № 4572047. За умовами договору орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку (обєкт оренди), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10. Межі земельної ділянки на плані не зазначаються і в натурі (на місцевість) не виносяться. В оренду передається земельна ділянка площею 56/1000 частин від 0,3534 га, що становить 198 кв.м., кадастровий номер :19:034:0027. На земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями (пункт 1.1). Категорія землі землі житлової та громадської забудови (пункт 1.3).

Земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду під розміщеною аптекою, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель-землі громадської забудови (03.03. для будівництва та обслуговування закладів охорони здоровя та соціальної допомоги) (пункт 2.1). Пунктом 2.2 визначено, що договір укладено строком до 30 жовтня 2018 року (а.с.7- 13). Відповідно до п. 2.3. договору земельна ділянка передана в оренду за ОСОБА_4 прийому-передачі обєкта оренди, який є невідємною частиною договору (Додаток 4) (а.с.19). Договір оренди зареєстровано у Державному земельному кадастрі (а.с.64 65).

Рішенням Сумської міської ради від 07 червня 2016 року № 876-МР ОСОБА_3 відмовлено у припиненні дії договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Набережна р. Стрілка, 10, площею 56/1000 частин від 0,3534 га, що становить 198 кв.м. (а.с.22).

З Кадастрового плану на земельну ділянку та опису меж вбачається, що земельна ділянка, яка передана в оренду ОСОБА_3 площею 56/1000 від 0,3534 га в натурі не виділялась (а.с.15).

ОСОБА_4 прийомкипередачі межових знаків на зберігання ОСОБА_3 за адресою: вул. 1-ша Набережна р. Стрілки, 10, м. Суми від 03 вересня 2013 року ОСОБА_3 прийняла межові знаки земельної ділянки площею 0,3534 га, що відповідають межам та розмірам земельної ділянки, наданої ТОВ «Юність» згідно ОСОБА_4 про встановлення в натурі меж земельної ділянки прибудинкової території будинку № 10 по вул. Набережна р. Стрілки м. Суми від 22 листопада 2008 року, яким було проведено встановлення та закріплення в натурі меж земельної ділянки прибудинкової території будинку № 10 по вул. 1-ша Набережна р. Стрілки в м. Суми (а.с.16 - 18).

Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

ОСОБА_4 зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

ОСОБА_4 зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 42 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

З викладеного випливає, що виділення в натурі часток земельної ділянки державної або комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок і належні до нього будівлі й споруди, та їх окреме відчуження не допускається. Саме тому земельна ділянка під багатоквартирними жилими будинками не може передаватись в оренду. Таким чином, оспорюваний договір оренди сторонами укладено всупереч наведеним правовим нормам.

Отже висновок суду першої інстанції про незаконність укладання даного договору є правильним, так як порушує права ОСОБА_3, яка на його підставі сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції врахував всі факти, що входять до предмета доказування. Обставини, якими мотивовано рішення підтверджуються належними й допустимими доказами, яким суд дав оцінку з дотриманням вимог ст. 212 ЦПК України, тому підстав для їх переоцінки колегія суддів не вбачає.

Висновки суду по суті спору відповідають встановленим фактам. Суд дійшов цих висновків з дотриманням та правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, на які послався в рішенні.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 308, 313 - 315 ЦПК України, колегія суддів -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Сумської міської ради відхилити.

Рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 18 січня 2017 року у даній справі залишити без зміни.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і з цього часу протягом двадцяти днів може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий -

Судді -