"28" березня 2017 р.
Жмеринський міськрайонний суд Вінницької області
в складі: головуючого - судді Верніка В.М.,
із участю: - секретаря Українця П.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Жмеринці цивільну справу за позовом адвоката ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,
04.08.2016 року адвокат ОСОБА_1 звернувся до Жмеринського міськрайонного суду із позовом в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_6, за участю третіх осіб без самостійних вимог на стороні відповідача ОСОБА_3, ОСОБА_4, про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Ухвалою суду від 24.11.2016 року заявлених третіх осіб ОСОБА_3 та ОСОБА_4 за клопотанням представника позивача залучено до участі у справі як співвідповідачів, а також залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_5 (а.с.76)
Ухвалою суду від 31.07.2017 року позов в частині вимог до ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним залишено без розгляду (а.с.103).
Позивач ОСОБА_2 та представник позивача - адвокат ОСОБА_1 за належним викликом в судове засідання, що призначене на 28.03.2017 року, не з'явилися, останній надав письмову заяву, згідно якої просив судове засідання проводити у його відсутність, підтримавши позовні вимоги повністю, просив задовольнити позов. Будучи допитаним в судовому засіданні 21.10.2016 року представник позивача послався на викладені у позовній заяві обґрунтування. В подальшому додатково пояснив, що інша 1/2 частка вказаного домоволодіння належить ОСОБА_5, який не претендував на придбання відчуженої частки будинку.
ОСОБА_6, перебуваючи у статусі відповідача, будучи належним чином та завчасно повідомленим про час та місце розгляду справи, у судові засідання не з'являвся, направивши до суду письмову заяву (а.с. 53), згідно якої позов ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу 1/2 будинку за адресою АДРЕСА_1, визнав повністю та просить його задовольнити. Всі належні за договором гроші від отримав, ключі від будинку та документи на будинок ОСОБА_2 передав, претензій до покупця не має. Просив розглядати справу у його відсутність. Ухвалою суду від 21.10.2016 року (а.с. 55) відмовлено у прийнятті визнання ОСОБА_6 позову ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.
Відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_4, які про день, час і місце розгляду справи за зареєстрованим у встановленому порядку місцем проживання (а.с.89, 90) повідомлялись належним чином, завчасно та неодноразово, проте, в судове засідання не з'являлись, доказів поважності причин неявки суду не надали, заяв про відкладення розгляду справи, розгляд справи у їх відсутність не надали, поважності причин неявки суду не повідомили, заперечень позову не представили.
Виходячи з наведеного суд дійшов висновку про можливість постановлення рішення в порядку заочного розгляду справи, так як відповідно ч.4 ст.169 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
Третя особа ОСОБА_5 неодноразово повідомлявся судом за адресою, що вказана стороною позивача, у судові засідання не з'являвся, надав суду письмову заяву (а.с.119), згідно із якою позовну заяву свого сусіда ОСОБА_2 до ОСОБА_4, ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу 1/2 будинку за адресою АДРЕСА_1, визнає повністю, на придбання даної частини будинку не претендує, просить позов розглядати за його відсутності.
Оскільки наразі розгляд справи здійснюється судом за відсутності осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч.2 ст.197 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Оглянувши позовну заяву, заяву представника позивача, дослідивши та оцінивши представлені в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку, що позов необґрунтований та задоволенню не підлягає.
Судом встановлено наступні обставини і визначені відповідно до них правовідносини.
Згідно розписки від 15.08.2013 року (а.с.6) ОСОБА_6 на підставі довіреностей від ОСОБА_3, ОСОБА_4 продав будинок АДРЕСА_1 ОСОБА_2 Вартість будинку становить шість тисяч доларів США. Всю суму за будинок ОСОБА_6 отримав, претензій до ОСОБА_2 не має. Будинок і документи передав покупцю. Зобов'язався у строк до 01.10.2013 року з'явитись до нотаріуса для оформлення купівлі-продажу даного будинку.
Ззгідно довіреностей від 02.03.2011 року, що зареєстровані у Єдиному реєстрі довіреностей 02.03.2011 року (а.с.7-10) відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_3 окремо кожна уповноважили ОСОБА_6 продати за ціну та на умовах на його розсуд належні їм 1/4 частини житлового будинку з відповідною частиною господарчих будівель, що знаходиться в м.Жмеринка Вінницької області по вулиці Ударника, 15/2 , а також бути представником з усіх питань, пов'язаних з оформленням договорів купівлі-продажу із правами в тому числі представляти інтереси в нотаріальних конторах, органах реєстрації права власності, підписати договори купівлі-продажу, одержати належні їм від продажу гроші, а також вчиняти інші необхідні дії. Вказані довіреності чинні строком до 02.03.2016 року, а станом на час пред'явлення позову, що розглядається, представництво ОСОБА_6 за довіреністю припинено на підставі п.1 ч.1 ст.248 ЦК України.
Право власності відповідачів ОСОБА_7 та ОСОБА_3 на 1/2 частину кожної від 1/2 частини спірного житлового будинку з відповідною часткою господарчих будівель виникло на підставі рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 25.06.2016 року в порядку спадкування (а.с.19-20). Визначення в натурі об'єктів вказаного права власності зазначеним судовим рішенням не встановлено. Склад спірного нерухомого майна станом на 2002 рік визначений у технічному паспорті, на який міститься посилання у вказаному рішенні суду від 25.06.2016 року та оглядом якого встановлено, що власником 1/2 частки спірного будинку є третя особа у справі ОСОБА_5 (а.с.11-14).
Згідно свідоцтва про право власності від 05.07.2010 року та витягу №28212377 від 02.12.2010 року про державну реєстрацію прав (а.с.15-17) за відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_8 в порядку, встановленому на час такої реєстрації, зареєстровано на праві приватної спільної часткової власності по 1/4 частці, а всього на 1/2 частину будинку, який розташований в АДРЕСА_1, який в цілому складається з кухні 1-1 площею 3,9 кв.м., кімнати 1-2 площею 9,8 кв.м., веранди "а1"; погреба літ. "п/а1"; сараю літ. "В"; літної кухні літ. "Г"; огорожі №1 з хвірткою №3. Право власності на 1/2 частину зареєстровано за ОСОБА_5
З довідки виконавчого комітету Жмеринської міської ради Вінницької області від 10.12.2010 року №247 вбачається, що станом на час її видачі у спірному житловому будинку в 1/4 частці ОСОБА_4 ніхто не зареєстрований та не проживав (а.с.18)
Відповідачу ОСОБА_3 належить 1/2 частина земельної ділянки по вул. Ударника, 15/2, в м.Жмеринка за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (а.с.21-22)
Згідно з технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок по АДРЕСА_1 станом на 13.06.2016 року вбачається наявність самочинної прибудови незавершеного будівництва готовністю 16%; інвентаризаційна вартість будинку, господарських будівель та споруд складає 103720 грн. (а.с.23-27).
Спірніі правовідносини регулються нормами Цивільного кодексу України у редакції, що діяла на час їх виникнення.
Відповідно до ч.1,3 ст.237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Згідно ч.1,3 ст.238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах.
У відповідності до положень ст.239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє.
Згідно ч.1 ст.244 ЦК України представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.
Відповідно до змісту ст.248 ЦК України представництво за довіреністю припиняється, зокрема, у разі закінчення строку довіреності.
Згідно вимог ст.328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
У відповідності до п.1 ч.1 ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме право власності на нерухоме майно.
Відповідно до ч.1 ст.356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Оскільки предметом оспорюваного договору є нерухоме майно, а саме перехід права власності у зв'язку з купівлею-продажем частини нерухомого майна, тому такий договір підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, коли сторони в належній формі досягли з усіх істотних умов договору.
Відповідно до вимог ч.1,2 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину, здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
За змістом ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом).
Відповідо до ч.3 ст.640 ЦК України (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню є укладеним з дня такого посвідчення.
У відповідності до вимог ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язуються передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору,що підтверджується письмовими доказами,і відбулося повне або часткове виконання договору,але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення ,суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Отже, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
За первісними підставами право власності на житловий будинок виникає вперше або незалежно від волі попередніх власників: новостворене майно (ст.331 ЦК України), переробка речі (ст.332 ЦК України), безхазяйна річ (ст.335 ЦК України), набувальна давність (ст.344 ЦК України), набуття права власності в разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності (ст.345 ЦК України), реквізиція (ст.353 ЦК України), конфіскація (ст.354 ЦК України).
За похідними підставами право власності на житловий будинок виникає за волею попереднього власника (цивільні правочини, спадкування за законом чи за заповітом). Позивач, звертаючись до суду із позовом, може скористатись конкретним способом захисту свого порушеного права, який визначений статтею 16 ЦК України, або договором чи спеціальним законом, який регламентує конкретні цивільні правовідносини.
Аналізуючи вказані норми закону суд доходить висновку, що по своїй суті визнання дійсним оспорюваного договору купівлі-продажу тягне виникнення у позивача ОСОБА_2 права власності на обумовлене правочином нерухоме майно за умови дотримання вимог закону щодо реєстрації права власності.
За змістом ст.210, ч.3 ст.640 ЦК України у випадках, встановлених законом ,правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.
Згідно вимог ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податкові заставі.
Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, суд враховує, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно з положеннями ст.220, ч.3 ст.640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК України. Зазначена частина вказаної норми застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення не відповідала встановленим законом вимогам. Визнання в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов'язковій державні реєстрації, тому положення ч.2 ст.220 ЦК України до таких правовідносин не застосовується.
Такого висновку дійшов і Верховний Суд України, визначивши у постанові від 30.01.2013 року в справі № 6-162цс12 свою правову позицію, яка відповідно до положень ст.360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.
За змістом роз'яснень, що містяться у п.5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, від 07.02.2014 року №5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» вбачається, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК України) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК України).
Згідно вимог ч.1,4 ст.334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом; якщо договір про відчудження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Тобто на об'єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до вказаних положень ч.4 ст.334 ЦК виникає з дня державної реєстрації (ст.182 ЦК України), а не в момент фактичного передання майна або у будь-якій інший момент, визначений угодою сторін.
Зазначена норма є імперативною, тому сторони правочину не вправі відступити від неї.
Отже, передача грошових коштів представнику власника нерухомого майна не свідчить про набуття права власності на нерухоме майно за відсутності нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації.
Враховуючи те, що при вчиненні відчуження частини будинку за розпискою наведених вимог не дотримано, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_2 задоволенню не підлягає, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна від 15.08.2013 року між ОСОБА_2 та представником ОСОБА_3, ОСОБА_4 - ОСОБА_6 не є укладеним і не створює прав та обов'язків для його сторін, а положення ч.2 ст.220 ЦК України не підлягають застосуванню щодо правочинів, момент виникнення права власності за якими відповідно до ст.334 ЦК України пов'язується із держаною реєстрацією.
Згідно ч.1 ст.1 ЦПК України завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до вимог ст.4 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб визначений законами України.
Перелік способів захисту цивільних справ та інтересів міститься у ст.16 ЦК України. Цей перелік не є вичерпним, і суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений законом або договором.
Відповідно до положень ст.10, 57, 60 ЦПК України суд вирішує цивільно-правовий спір на засадах змагальності, кожна сторона зобов'язана доказами довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог чи заперечень.
Суд сприяє всебічному та повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, що мають значення для справи.
Вирішучи спір на підставі доказів, наданих стороною позивача, суд також вважає недоведеним факт ухилення саме відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, адже позивачем не доведено, що ОСОБА_6, який на час чинності довіреностей, був уповноважений ними на укладення договору купівлі продажу, та від імені якого суду представлено розписку про отримання належних відповідачам коштів за договором купівлі-продажу, дійсно передав ці кошти власникам нерухомого майна - відповідачам у справі, не діючи певним чином у власних інтересах, що може становити вагому причину щодо невчинення нотаріального посвідчення такого правочину та нездійснення його державної реєстрації.
За сукупністю наведених підстав, судом встановлено, що позовні вимоги задоволенню не підлягають за їх безпідставності та недоведеності позивачем належними та допустимими доказами.
Враховуючи викладене, керуючись ст. 210, 220, 237, 238, 244, 248, 328, 334, 356, 638, 640, 655, 657 ЦК України, ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 1, 3-5, 8, 10, 11, 57, 60, 74, 88, 158, 169, 197, 209, 210, 212-215, 224-226 ЦПК України, суд -
У задоволенні позовних вимог адвоката ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_5, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, - відмовити.
Рішення набуває законної сили після закінчення строків на його оскарження, якщо не було подано заяву про перегляд заочного рішення відповідачем та не було подано апеляційну скаргу.

Заочне рішення може бути переглянуто за письмовою заявою відповідача, яку може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії, Жмеринському міськрайонному суду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня отримання його копії відсутніми в судовому засідання сторонами, Апеляційному суду Вінницької області через Жмеринський міськрайонний суд.

Суддя