Провадження №22-ц/784/25/17
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 490/4005/15-ц Головуючий І інстанції Подзігун Г.В.
Провадження № 22-ц/784/25/17 Доповідач Темнікова В.І.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 березня 2017 року судова колегія судової палати з цивільних справ апеляційного суду Миколаївської області в складі :

головуючого Темнікової В.І.,

суддів Шаманської Н.О., Прокопчук Л.М.,

за участю секретаря Тищенко Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 19 липня 2016 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Управління використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, -

В С Т А Н О В И Л А :

В квітні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, в якому посилався на те, що 02.01.2003 р. між фондом комунального майна Миколаївської міської ради, правонаступником якого є Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради та ним було укладено договір оренди нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 211,88 кв.м. по вул. Артема, 30/а в м. Миколаєві. На підставі угоди про зміни від 01.05.2003 р. площа орендованого підвалу була збільшена на 23,7 кв.м. та склала 235,58 кв.м. Зазначений договір було укладено строком на 1 рік до 02.01.2004 р., та в подальшому пролонговано до 02.01.2015р. З листів управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради від 18.11.2014 р., 12.12.2014 р. та 05.01.2015 р. йому стало зрозумілим, що управління не бажає продовжувати вищезазначений договір оренди та пропонує звільнити орендоване майно. Також позивач зазначив, що на підставі розпорядження фонду комунального майна Миколаївської міської ради від 15.01.2003 р. № 10-р ним були проведені ремонтні роботи по поліпшенню вищезазначеного орендованого майна. Вказані ремонтні роботи здійснювались на підставі договору підряду № 8 від 07.02.2003 р., укладеного з ПП «СТЕГ». Крім того, позивач зазначив, що вартість вказаних ремонтних робіт була підтверджена аудиторським висновком від 18.10.2012р. та довідкою управління капітального будівництва, реконструкції та ремонту Миколаївської міської ради. Відповідно до п. 7.4. договору сторони передбачили обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених полішень в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. Так, відповідно до оцінки на момент укладання договору (станом на 2003 рік) вартість орендованого майна площею 235,58 кв.м. складала 70400 грн., а на момент закінчення договору (станом на 2015 р.) вартість вказаного орендованого майна складає вже 643000 грн., тому сума відшкодування вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна не має перевищувати суму 572600 грн. (643000 - 70400). 12.01.2015 на адресу управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради був скерований лист про відшкодування в строк до 02.02.2015 вартості зроблених невідокремлених поліпшень орендованого майна, однак вищезазначений лист залишився без задоволення. На підставі викладеного, з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог на підставі проведеної експертизи, позивач просив суд стягнути з управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради на його користь вартість зроблених ним невідокремлених поліпшень орендованого майна площею 235,58 кв.м. по вул. Артема, 30/а в м. Миколаєві з урахуванням індексу інфляції у розмірі 52993,65 грн. та судові витрати.

Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 19 липня 2016 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Управління використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна відмовлено.

Не погодившись з зазначеним рішенням, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалите нове рішення, яким задовольнити його позов, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник підтримали доводи апеляційної скарги, надавши пояснення, аналогічні змісту апеляційної скарги.

Представник відповідача не визнала доводи апеляційної скарги, просила її відхилити, а рішення суду залишити без змін, вважаючи його законним та обгрунтованим.

Заслухавши доповідача, учасників процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав:

Згідно ст. 10 ЦПК України обставини цивільних справ встановлюються судом за принципом змагальності. Суд же, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, лише створює необхідні умови для всебічного і повного дослідження обставин справи. При дослідженні і оцінці доказів, встановленні обставин справи і ухваленні рішення суд незалежний від висновків органів влади, експертиз або окремих осіб. Згідно ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Крім того згідно ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на основу своїх вимог або заперечень.

Як убачається з матеріалів справи, судом під час розгляду цієї справи дані вимоги закону в повній мірі виконані не були.

Судом було встановлено, що територіальна громада м. Миколаєва є власником нежитлових приміщень підвалу за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А.02 січня 2003 року між Фондом комунальної власності міської ради (орендодавець; у подальшому Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради) та субєктом підприємницької діяльності фізичною особою ОСОБА_1 (орендар; 17.07.2014 року ОСОБА_1 за власним рішенням припинено підприємницьку діяльність) було укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 5260. Відповідно до умов вказаного Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення міської комунальної власності на підставі розпорядження 83-р від 20.11.2002 року, яке розташоване за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А, площею 211,88 кв.м (підвал) для використання під зал ігрових автоматів, центр дозвілля. Вартість приміщення складає 63 400 грн. Пунктом 5.4 Договору оренди визначено, що орендар зобов'язався своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна тільки з письмового дозволу орендодавця. З дозволу орендодавця орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості (пункт 6.3 Договору оренди). Згідно з пунктом 7.4 Договору оренди орендодавець зобов'язався відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. Відповідно до п. 7.5 Договору оренди у судовому порядку орендодавець може бути звільнений від обовязку відшкодувати орендарю вартість невідокремлених поліпшень орендованого майна, якщо доведе, що втрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна.

Відповідно до пункту 10.1 Договору оренди його укладено строком на 1 рік, тобто з 02.01.2003 року до 02.04.2004 року включно. Але згідно з п. 10.6 Договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору протягом одного місяця до закінчення строку чинності Договору та протягом одного місяця після закінчення строку його чинності, Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього Договору. Судом встановлено, що в подальшому, на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 10.6 Договору договір було пролонговано до 02.01.2015 року.

01 травня 2003 року у Договір оренди нерухомого майна на підставі Угоди про зміни було внесено зміни, відповідно до яких орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення міської комунальної власності за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А, площею 23,7 кв.м для використання під офіс та приймальню депутата.Таким чином, загальна площа орендованих позивачем приміщень склала 235,58 кв.м. На виконання Договору оренди 02 січня 2003 року сторонами було складено Акт прийому-передачі нежитлового приміщення, відповідно до умов якого відповідач передав, а позивач прийняв вищезазначене нежитлове приміщення.

Також судом було встановлено, що 15 січня 2003 року Фондом комунальної власності Миколаївської міської ради було видано розпорядження № 10-р, яким, керуючись ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», надано дозвіл на проведення поліпшень орендованого майна ПП ОСОБА_1 в підвальному приміщенні по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві. 07 лютого 2003 року між ПП ОСОБА_1 та ПП «Стег» було укладено Договір підряду № 8, відповідно до умов якого ПП «Стег» прийняло на себе відповідальність здійснити загальнобудівельні та спеціальні роботи капітальний ремонт приміщення за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А. Вартість робіт відповідно до умов Договору та кошторису складає 72 054 грн. 51 коп. Вказана сума за виконання робіт була сплачена позивачем, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями квитанцій. 18 жовтня 2012 року аудиторською фірмою «Символ-Аудит» було проведено аудиторську перевірку позивача з питань достовірності фінансування витрат на ремонтні роботи з поліпшення орендованого приміщення. Згідно з аудиторським висновком та довідкою аудитора, вказані витрати у вищезазначеному розмірі були понесені позивачем за рахунок його власних коштів. 20 жовтня 2010 року головним спеціалістом відділу договірних відносин в присутності позивача було проведено обстеження нежитлового підвального приміщення по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві, про що було складено відповідний акт обстеження. Із акту вбачається, що за рахунок орендаря було проведено капітальний ремонт вищезазначеного приміщення. Крім того, із довідки обстеження нежитлового приміщення (підвалу) за адресою: вул. Артема, 30-А, вбачається, що спеціалістом управління капітального будівництва, реконструкції та ремонту Миколаївської міської ради було здійснено обстеження вищезазначеного обєкту і проведено перевірку обємів виконаних робіт. Перевіркою встановлено, що за вказаною адресою було виконано наступні будівельні роботи: бетонна підготовка під підлогу; виконання стяжки з подальшим устроєм підлоги з керамічної плитки в санвузлі; устрій підлоги з лінолеуму в кабінетах; штукатурка стін, відкосів; шпатлювання стін та відкосів; облицювання стін в санвузлі керамічною плиткою; фарбування стін. Вартість виконаних робіт становить 72 054 грн. 51 коп.

Приймаючи рішення по справі, суд виходив також з того, що у подальшому листами від 18.11.2014 року, 12.12.2014 року та 05.01.2015 року відповідачем на адресу позивача було направлено повідомлення про припинення Договору оренди комунального майна, яким позивачу запропоновано у строк до 25.01.2015 року звільнити орендоване майно, передавши його відповідачу у належному стані по акту приймання-передачі орендодавцю.

12 січня 2015 року позивачем на адресу начальника Управління з використання та розвитку комунальної власності ММР було направлено лист, яким ОСОБА_1 просив Управління у строк до 02.02.2015 року відшкодувати вартість невідокремлених поліпшень орендованого майна у розмірі 72 054 грн. 51 коп. 27 січня 2015 року було проведено обстеження нежитлового приміщення за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А, яким встановлено, що майно, яке орендується, знаходиться у задовільному технічному стані, але потребує косметичного ремонту. Візуальним оглядом встановлено, що ремонтно-відновлювальні роботи дійсно виконувались, однак щодо їх вартості та правильності застосування будівельних матеріалів висновки зроблені не були.

Згідно з висновком експерта № 112 від 18.03.2016 року, види та обсяги робіт, що були здійснені позивачем, можна класифікувати як поточний ремонт, при якому орендарем за час оренди здійснені заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості, тобто здійснені орендарем поліпшення є невідємними. З великою долею ймовірності, на думку експерта, можливо припустити, що роботи дійсно проводились у період з лютого по жовтень 2003 року. В результаті проведених позивачем робіт та створення невідємних поліпшень ринкова вартість нежитлових приміщень могла підвищитися на 34 694 грн. Однак, проаналізувавши даний висновок експерта, суд дійшов висновку, що дане судження експерта носить ймовірний характер, оскільки судовий експерт за обєктивними обставинами особисто не досліджував обєкт дослідження до проведення реконструкції та одразу після її проведення, і не міг обєктивно оцінювати технічний стан зазначених приміщень на вищезазначені дати.

Проаналізувавши зазначені обставини по справі у їх сукупності, суд дійшов висновку, що позивачем були проведені роботи, які за своїм характером є капітальним ремонтом, проведення якого договором визначено як обовязок орендаря за умови погодження з орендодавцем, вартість яких не може бути відшкодована саме у вигляді вартості здійснення погоджених невідємних поліпшень орендованого комунального майна.

Крім того, суд дійшов висновку, що позивачем не було доведено конкретної вартості здійснених поліпшень та не надано документального підтвердження вартості приросту орендованого майна в результаті проведених поліпшень, зробленого на підставі Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а проведення у справі лише будівельно технічної експертизи на думку суду не направлене на оцінку майна. Крім того, суд врахував, що висновок експерта носить ймовірний характер.

Тому суд дійшов висновку про необгрунтованість позовних вимог про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, і як наслідок і вимог про стягнення інфляційних витрат та 3% річних, які за своїм характером є похідними від вимог про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна.

Проте даний висновок суду не в повній мірі відповідає обставинам по справі, виходячи з наступного.

Згідно ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Частиною 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. В той же час вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

В договорі оренди від 02 січня 2003 року в п. 7.4 сторони також передбачили обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Судом було встановлено, що 15 січня 2003 року Фондом комунальної власності Миколаївської міської ради розпорядженням № 10-р було надано дозвіл на проведення саме поліпшень орендованого майна ПП ОСОБА_1 в підвальному приміщенні по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві, а не на капітальний ремонт, передбачений п. 5.4 договору. Не заперечується сторонами також те, що роботи по поліпшенню стану орендованого майна були проведені.

На підтвердження факту здійснення невід'ємних поліпшень позивач посилався на договір підряду №8 від 07.02.2003р., укладений з ПП «СТЕГ», акт прийому-передачі виконаних робіт, кошторис на ремонт, квитанції до прибуткових касових ордерів, на підставі яких було здійснено розрахунок з виконавцями робіт, на акти обстеження від 20.10.2010р. та від 27.01.2015р., на аудиторський висновок від 18.10.2012р. та довідку управління капітального будівництва, реконструккції та ремонту Миколаївської міської ради.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін. Згідно з ч. 1 ст. 10 названого Закону України оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Для встановлення факту здійснення поліпшень майна, визначення того, чи є вони невідокремленими, та визначення суми приросту вартості орендованого майна в результаті здійснення невідокремлених поліпшень, за клопотанням позивача апеляційний судом була призначена судова оціночно - технічна експертиза. Згідно висновку судової оціночно - технічна експертизи № 125-010 від 09.03.2017р. було встановлено, що в жовтні 2003р. були виконані будівельні роботи, які є невідємними поліпшеннями. Також висновком експертизи встановлено, що сума приросту вартості орендованого майна, розташованого у м. Миколаєві по вул. Артема,30-а в результаті здійснення невідокремлених поліпшень за ринковими цінами на момент дослідження становить 282301 грн., тобто 43/100%.

За таких обставин висновок суду, що позивачем були проведені роботи, які за своїм характером є капітальним ремонтом, проведення якого договором визначено як обовязок орендаря за умови погодження з орендодавцем, вартість яких не може бути відшкодована саме у вигляді вартості здійснення погоджених невідємних поліпшень орендованого комунального майна, є помилковим. При цьому колегія суддів враховує, що п. 7.4 договору оренди не містить застережень в результаті яких саме робіт ( капітального, поточного ремонту, тощо) повинні відбутися невідокремлені поліпшення, так як обовязок орендодавця по відшкодуванню вартості таких поліпшень повязаний тільки з їх наявністю, а також з наявністю дозволу орендодавця на їх здійснення.

Визначаючи розмір вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, яка повинна бути стягнута з відповідача на користь позивача, колегія суддів враховує як висновок судової оціночно - технічної експертизи № 125-010 від 09.03.2017р., так і заяву позивача про зменшення розміру позовних вимог ( а.с.160), згідно якої позивач просив стягнути на його користь вартість невідокремлених поліпшень орендованого майна у розмірі 34694грн. Враховуючи те, що апеляційний суд згідно ст. 303 ЦПК України, розглядає справи в межах заявлених в установленому законом порядку позовних вимог в суді першої інстанції, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню в рахунок відшкодування вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна саме 34694грн.

В той же час, вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача інфляційних витрат та 3% річних, передбачених ст. 625 ЦК України, задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Зобовязання, викладені в п. 7.4 договору оренди, дійсно носять характер грошового зобовязання, оскільки орендарь має право вимагати від орендодавця відповідної оплати вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, а орендодавець зобовязаний оплатити йому цю вартість за певних умов. Тому, зважаючи на таку юридичну природу правовідносин сторін як грошових зобовязання, на них поширюється дія ч. 2 ст. 625 ЦК України як спеціальний вид цивільно-правової відповідальності за прострочення виконання зобовязання.

Однак, конкретна сума, яка підлягала сплаті, та строк здійснення її оплати в договорі оренди сторонами не визначалися. Зазначена в листі від 12 січня 2015року сума вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, не була погоджена сторонами по справі. Більше того, як убачається з матеріалів справи, відповідач заперечував навіть проти наявності у нього обовязку на виплату не тільки зазначеної позивачем в листі суми, а будь- якої суми взагалі, так як заперечує право позивача на такі виплати взагалі. Дані обставини свідчать про те, що зазначена позивачем в листі від 12 січня 2015року сума вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, залишалася спірною до часу винесення судом рішення по даній справі. Сума вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, яка підлягає відшкодуванню відповідачем позивачу, вперше визначається тільки на підставі рішення апеляційного суду.

За таких обставин обєктивні підстави для застосування положень ст. 625 ЦК України до правовідносин сторін з урахуванням конкретних обставин по справі відсутні, оскільки відсутній період, за який необхідно нараховувати інфляційні витрати та 3% річних, передбачені ст. 625 ЦК України, з урахуванням позовних вимог, викладених в заяві про зменшення позовних вимог.

Проаналізувавши зазначені обставини по справі у їх сукупності, колегія суддів вважає, що рішення суду слід скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково та стягнути з Управління використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради на користь ОСОБА_1 34 694 грн. в рахунок відшкодування вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна.

Згідно ч. 1 ст. 88 ЦПК України, якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.

Як убачається з матеріалів справи, позивачем було сплачено за подачу позовної заяви судовий збір у розмірі 2766,16 грн., за подачу апеляційної скарги судовий збір у розмірі 606,33грн. Крім того, за проведення судової оціночно - технічної експертизи № 125-010 від 09.03.2017р. позивачем було сплачено 5000грн. Таким чином, загальний розмір судових витрат, понесених та документально підтверджених позивачем, становить 8372,49грн., з яких з урахуванням принципу пропорційності від задоволених вимог, з відповідача на користь позивача слід стягнути 5442,11грн. (8372,49грн.:100% х 65% (відсоток задоволених позовних вимог по відношенню до уточнених позовних вимог)= 5442,11грн.).

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, судова колегія, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Центрального районного суду м.Миколаєва від 19 липня 2016 року скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з Управління використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради на користь ОСОБА_1 34 694 грн., а також судові витрати по справі у розмірі 5442 грн.11 коп.

Рішення набирає законної сили негайно після його проголошення, але може бути оскаржене безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів після його проголошення в касаційному порядку.

Головуючий:

Судді: