Справа №: 615/1247/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 березня 2017 р. м. Валки

Валківський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді Токмакової А.П.,

секретаря Антоненко М.Г.,

за участю позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

відповідача ОСОБА_3,

представника відповідача ОСОБА_4,

розглянувши в судовому засіданні в залі суду міста Валки Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання попереднього договору недійсним, зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів та зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про усунення перешкод в здійсненні права користування, володіння та розпорядження житловим будинком та іншими надвірними будівлями шляхом виселення, стягнення грошових коштів,

в с т а н о в и в:

29.07.2015 року позивач звернулася до суду з позовною заявою, в якій просить визнати попередній договір від 15.10.2012 року недійсним, укладений між нею та ОСОБА_3 та стягнути з відповідача витрати, повязані зі сплатою судового збору.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 05.04.2013 року їй на праві власності належить домоволодіння, розташоване по вул. Маршала Конєва, 31 в с. Сніжків Валківського району Харківської області.

Під час оформлення спадщини в жовтні 2012 року вона вирішила продати вказане домоволодіння після оформлення своїх спадкових прав на нього. В результаті пошуку вірогідним покупцем домоволодіння стала відповідач у справі, яку влаштовував стан житлового будинку та договірна вартість в розмірі, що в гривневому еквіваленті становить 7000 доларів США. За таких обставин сторони уклали домовленість попередній договір в простій письмовій формі від 15.10.2012 року про купівлю-продаж вказаного домоволодіння, предметом якого стало зобовязання позивача оформити спадщину на дане домоволодіння до 15.04.2013 року, після чого сторони вчинять нотаріальне оформлення договору його купівлі-продажу. Також сторони домовилися, що відповідач буде проживати в цьому домоволодінні до 15.04.2013 року, тобто до нотаріального оформлення договору про його продаж.

Як зазначає позивач, протягом тривалого часу відповідач ухиляється від купівлі спірного домоволодіння, що належить позивачу на праві власності, хоча проживає в ньому разом зі своїми родичами. Таким чином, на його думку, відповідач порушує належні позивачу охоронювані законом права. Посилаючись на те, що попередній договір від 15.10.2012 року немає юридичної сили, оскільки при його укладені не дотримано встановлених законом вимог щодо обовязкового нотаріального посвідчення, вважає його недійсним з моменту укладення.

Заочним рішенням Валківського районного суду Харківської області від 03.11.2015 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено, визнано недійсним попередній договір, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 в письмовій формі 15.10.2012 року.

В цей же день 03.11.2015 року ОСОБА_5 звернулася до суду із зустрічною позовною заявою, в якій, уточнивши в подальшому вимоги, просить стягнути з ОСОБА_1 належні їй грошові кошти у сумі 3500 доларів США внесені нею в якості завдатку; 3500 доларів США грошові кошти, відповідно до ст. 571 ЦК України додаткова сума, що дорівнює розміру завдатку; 10516,85 грн. 3% річних; 28633 грн. - вартість ремонту будинку; 5409,85 грн. за комунальні послуги; 1000 грн. сплачені ОСОБА_1 в грудні 2014 року; 2260,16 грн. - судовий збір.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог вказує, що дійсно між нею та ОСОБА_1 укладено попередній договір щодо купівлі будинку за адресою: Харківська область, Валківський район, с. Сніжків, вул. Маршала Конєва, 31. На час домовленості у позивача за первісним позовом не було правовстановлюючих документів на будинок та на землю, які потрібно було підготувати.

Домовившись з ОСОБА_1 про вартість будинку - 56000 грн., що станом на осінь 2012 року становило еквівалент 7000 доларів США, за домовленістю віддала їй 3500 доларів США, тобто половину суми вартості будинку в якості завдатку, проти чого остання не заперечувала та склала розписку.

Оскільки згідно домовленості вселилася в даний будинок, зробила капітальний ремонт даху над кухнею, ремонт підлоги, встановила сантехніку, газову колонку, поклеїла шпалери, застелила лінолеум, провела в будинок воду та каналізацію. Крім того, сплачувала всі комунальні послуги за користування електроенергією та природним газом, через необхідність підтримувати будинок в жилому стані, щоб не допустити сирість і руйнування.

ОСОБА_1 до теперішнього часу не показала правовстановлюючі документи, а з 2015 року почала вимагати сплатити недоплачену частину суми вартості будинку в доларах США, хоча на даний час курс долара США відносно гривні України значно збільшився, майже на 300 відсотків, в звязку з чим суму, яку на даний час вимагає ОСОБА_1 складає в гривнях 80477,95 грн., що значно перевищує суму, про яку сторони домовились.

На думку ОСОБА_3, вимоги ОСОБА_1 щодо сплати їй суми в розмірі 3500 доларів США є безпідставними, оскільки несвоєчасне оформлення договору купівлі-продажу будинку сталося не з її вини. На момент укладення попереднього договору мала при собі кошти в розмірі 28000 грн., щоб сплатити ОСОБА_1 в якості остаточного розрахунку, але через відсутність правовстановлюючих документів цього не зробила.

На даний час, враховуючи позицію позивачки за первісним позовом та вимоги звільнити будинок, вважає, що ОСОБА_1 перш за все повинна повернути грошові кошти в розмірі 3500 доларів США, які вона отримала в якості завдатку, додаткову суму в розмірі завдатку у відповідності до ст. 571 ЦК України, грошові кошти в сумі 28633,00 грн., витрачені на ремонт будинку, повернути вартість сплачених грошових коштів за комунальні послуги в сумі 5409,85 грн., а також виплатити у відповідності до ст.625 ЦК України 3 % річних за користування її грошовими коштами позивача за період з 15.10.2012 року по 22.09.2016 року, тобто повинна повернути всі належні їй грошові кошти, які давала особисто та витратила на поліпшення будинку, що належить ОСОБА_1, оскільки домовленість між сторонами порушена не з її сторони. Зі змісту позовної заяви вбачає намір останньої залишити собі відремонтований будинок з влаштованим ОСОБА_3 водопостачанням та каналізацією, залишити собі суму сплаченого завдатку, а її залишити ні з чим, що є несправедливим.

20.11.2015 року ОСОБА_5 звернулася до суду із заявою про перегляд заочного рішення від 03.11.2015 року, в якій посилаючись на викладені вище обставини, на погодилася з висновком суду щодо визнання попереднього договору недійсним, оскільки фактично виконала передбачені договором обовязки, зокрема, сплатила 3500 доларів США завдатку за купівлю житлового будинку, заселилася в нього та сплачує комунальні послуги, тому вважає вказаний договір фактично виконаним сторонами, що підтверджує його дійсність.

Ухвалою Валківського районного суду Харківської області від 20.01.2016 року заочне рішення суду від 03.11.2015 року скасовано та призначено в судове засідання.

24.12.2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зустрічним позовом, в якому, в подальшому уточнивши вимоги просить суд зобовязати ОСОБА_5 не чинити перешкоду в користуванні належним їй на праві приватної власності житловим будинком, що знаходиться за адресою: вул. Маршала Конєва, 31, с. Сніжків Валківського району Харківської області; усунути перешкоди в здійсненні нею права користування, володіння та розпорядження своєю власністю шляхом виселення разом з сином ОСОБА_6, матірю ОСОБА_7 з даного житлового будинку; стягнути з ОСОБА_3 грошові кошти: 68400,00 грн. збитків (упущеної вигоди) за користування житлом (довгостроковий найм будинку); 50000,00 грн. в рахунок відшкодування завданої моральної шкоди; судові витрати, повязані з явкою в судове засідання позивача, його представника, свідка та визначенням ринкової вартості довгострокового найму будинку в розмірі 500,00 грн.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог вказала, що укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу будинку по вул. Маршала Конєва, 31, в с. Сніжків Валківського району Харківської області є недійсним з моменту його укладення. Твердження ОСОБА_3 про домовлену суму покупки будинку 56000 грн. вважає завідомо неправдивими, оскільки ця сума на той момент відповідала еквіваленту 7000 доларів США, але не була сплачена останньою в повному обсязі, а тільки половина в доларовому еквіваленті.

Твердження ОСОБА_3 про те, що на момент укладення договору, тобто 15.10.2012 року, вона могла передати гроші в сумі 28000 грн. ОСОБА_1 в якості остаточного розрахунку, на його думку, не можуть бути визнані правдивими, оскільки ОСОБА_1 на той час навіть по закону не встигала прийняти спадщину (пройшло менше 3-х тижнів з дня відкриття спадщини за заповітом) та оформити право власності на будинок. Крім того, ОСОБА_1, яка є пенсіонеркою та отримує невелику пенсію, гостро потребувала на момент укладення попереднього договору грошових коштів для сплати всіх витрат, повязаних з оформленням документів для продажу будинку, що могло вплинути на несвоєчасність проплат, тому саме запропонована сума в гривневому еквіваленті 3500 доларів США була необхідна для цього в якості авансу.

Оскільки з моменту відкриття спадщини минуло лише 3 тижні, оформлення правовстановлюючих документів потребувало тривалого часу, тому вона дозволила ОСОБА_3 проживати в даному будинку до 15.04.2013 року. Не дивлячись на це, ОСОБА_5 незаконно вселила до будинку дорослого сина та матір без дозволу власника житлового будинку. Вважає, що разом з родичами вона проживає в будинку без законних на те підстав, тому повинна або викупити його, або ж звільнити.

05.04.2013 року, отримавши завчасно документи про право приватної власності на будинок, запропонувала ОСОБА_3 в той же день оформити договір дарування, згідно якого подарувати будинок останній або оформити генеральну нотаріально завірену довіреність на неї з усіма правами користування, володіння та розпорядження будинком з правом його продажу (за умови повної сплати 7000 доларів США в гривневому еквіваленті по курсу НБУ), оскільки дізналася, що для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу житлового будинку необхідно переоформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку. Вважає, що вини в порушенні умов попереднього договору з боку ОСОБА_1 немає, так як питання по оформленню земельної ділянки затягнулося через необхідність виготовлення технічної документації та затверджується рішенням сесії Сніжківської сільради, яка у відповідності до закону проводиться 1 раз в 3 місяці.

Як зазначає ОСОБА_1, після отримання документів на земельну ділянку, звернулася до останньої оформити правочин по продажу домоволодіння в найкоротші строки. Проте ОСОБА_5 затягує час, ухиляється від покупки будинку, посилаючись на відсутність грошей з проханням надати час для оформлення кредиту в банку або позичити гроші. Письмові пропозиції вирішити спір мирним шляхом ігнорує, відповідає грубою образою на її адресу, що виразилося на душевному стані та здоровї. Дії ОСОБА_3 характеризує, як рейдерство та самозахват будинку, що змусило її звернутися 24.06.2015 року до Валківського райвідділу поліції та пройти курс платного лікування на стаціонарі. Спричинену в результаті цих дій моральну шкоду оцінює в сумі 50000 грн.

На її думку, ОСОБА_5 своїми незаконними діями перешкоджає користуватися та розпоряджатися власністю на протязі більше 3-х років, позбавляючи її доходів (упущеної вигоди), оскільки блокує продаж будинку іншим покупцям, не сплачує орендну плату за користування та проживання в будинку з розрахунку в 100 грн. за кожного проживаючого за місяць, не сплачує доходи за користування присадибною ділянкою та родючим садком (плодами) з розрахунку 1000 грн. в рік.

Але перш за все ОСОБА_5 повинна звільнити незаконно займаний дім, підтвердивши його цілісність висновком експертизи, оскільки самостійно без згоди відповідача проводила роботи, повязані з переоснащенням та переплануванням будинку, розрахунок за виконання яких вважає недостовірним, так як ніким не підписаний та документально не підтверджений, тому задоволенню не підлягає.

Ухвалою суду від 28.01.2016 року зазначені позовні та зустрічні позовні вимоги обєднані в одне провадження.

В ході розгляду справи 03.10.2016 року ОСОБА_1 при черговому уточненні позовних вимог відмовилася від позову про визнання недійсним попереднього договору від 15.10.2012 року, посилаючись на те, що недотримання сторонами вимог закону про обовязкове нотаріальне посвідчення такого виду договорів не потребує обовязкового в даному випадку визнання судом оспорюваного попереднього договору від 15.10.2012 року недійсним.

В судовому засіданні сторони та їх представники підтримали позовні вимоги, просили їх задовольнити, посилаючись на викладені вище обставини.

Заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши надані докази, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 15 жовтня 2012 року між сторонами укладено попередній договір, за умовами якого ОСОБА_1 зобовязалася продати будинок, а ОСОБА_5 зобовязалася купити будинок, що знаходиться за адресою: вул. Конєва, 31 в с. Сніжків Валківського району Харківської області. (т.1 а.с.4)

Як слідує із даного договору, сторони домовилися, що сума угоди буде складати 7000 доларів США, сума завдатку 3500 доларів США, дата передачі ключем та заселення 20 жовтня 2012 року.

При цьому ОСОБА_1 зобовязалася до 15.04.2013 року оформити документи про право власності на будинок, а ОСОБА_5 за весь час проживання до 15.04.2013 року сплачувати за газ, світло.

Відповідно до ст.526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню в цей строк (ст.530 ЦК України). Згідно вимог ст.610 ЦК України порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежного виконання).

Ст.626 ЦК України встановлює, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Попереднім відповідно до ст.635 ЦК України є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена у письмовій формі.

Зобовязання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

За змістом ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Таким чином, укладений між сторонами 15 жовтня 2012 року попередній договір, суд розцінює як попередній договір по відношенню до договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, що знаходяться за адресою: Харківська область, Валківський район, с. Сніжків, вул. Конєва Маршала, 31. Цим договором визначений термін укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, а саме до 15 квітня 2013 року, що є основним предметом попереднього договору.

Відповідно до розписки від 15.10.2012 року за продаж будинку за адресою: с. Сніжків, вул. Конєва, 31, ОСОБА_1 отримала від ОСОБА_3 3500 доларів США. (т.2 а.с.9)

Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 05.04.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Валківського нотаріального округу Харківської області і зареєстрованого в реєстрі за № 330, ОСОБА_1 оформила право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходяться за адресою: Харківська область, Валківський район, с. Сніжків, вул. Конєва Маршала, 31. (т.1 а.с.5)

З пояснень представника позивача слідує, що ОСОБА_1 виконала умови попереднього договору, оскільки 05.04.2013 року, тобто у передбачений договором строк до 15.04.2013 року, оформила у відповідності до чинного законодавства право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходяться за адресою: Харківська область, Валківський район, с. Сніжків, вул. Конєва Маршала, 31, але дізналася, що для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу житлового будинку необхідно переоформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку, що потребує додаткових коштів та тривалого часу.

З наданого позивачем витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку станом на 28.04.2014 року земельна ділянка, розташована за адресою: вул. Конєва, 31, с. Сніжків Валківського району Харківської області, кадастровий номер :00:001:0259, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд належить до комунальної форми власності. Державна реєстрація здійснена на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 17.09.2013 року. (т.3 а.с.106-108) Доказів, які б свідчили, що ОСОБА_1 в передбаченому законом порядку набула право власності на земельну ділянку, що є необхідним для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу житлового будинку, який на ній знаходиться, суду не надано.

Відповідно до ст.ст.10,60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, матеріали справи свідчать про те, що встановлені попереднім договором від 15 жовтня 2012 року зобовязання ОСОБА_1 в повній мірі не виконані, домовленості між сторонами продовжують існувати.

Оскільки в ході розгляду справи ОСОБА_1 відмовилася від позову про визнання недійсним попереднього договору від 15.10.2012 року (т.3 а.с.215), суд у відповідності до п.3 ч.1 ст. 205 ЦПК України закриває провадження у справі в звязку з відмовою позивача від позову.

Ч.2 постанови №11 Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 року "Про судове рішення" передбачено, що відповідно до принципу безпосередності судового розгляду рішення може бути обґрунтоване лише тими доказами, які одержані у визначеному законом порядку і перевірені в тому судовому засіданні, в якому постановлюється рішення.

Згідно зі ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, щодо зазначених і доведених ним обставин.

Відповідно до ст.19 Конституції України, статті 1 ЦПК України та з урахуванням положення ч.4 ст.10 ЦПК України вийти за межі заявлених вимог (вирішити незаявлену вимогу, задовольнити вимогу позивача у більшому розмірі, ніж було заявлено) суд має право лише у випадках, прямо передбачених законом.

В пункті 10 постанови № 9 від 6.11.2009 р. „Про судову практику розгляду цивільних прав про визнання правочинів недійсними зазначено, що реституція як спосіб захисту цивільного права (ч.1 ст.216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами кладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв'язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред'явлена тільки стороні недійсного правочину.

З огляду на викладене, враховуючи відсутність доказів щодо визнання нікчемним або не дійсним укладеного між сторонами попереднього договору від 15.10.2012 року, який породжує визначені ними права і обовязки за власним розсудом, позовні вимоги щодо стягнення грошових коштів за правилами реституції задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 212-215, 218 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання попереднього договору недійсним закрити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 про стягнення з ОСОБА_1 грошових коштів: 3500 доларів США, внесених нею в якості задатку; 3500 доларів США у відповідності до ст.571 ЦК України як додаткової суми, що дорівнює розміру задатку; 10516,85 грн. - 3 % річних; 28633,00 грн. в рахунок відшкодування вартості ремонту будинку; 5409,85 грн., сплачених за комунальні послуги; 1000,00 грн. сплачених в грудні 2014 року відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про зобовязання ОСОБА_3 не чинити перешкоду в користуванні належним їй на праві приватної власності житловим будинком, що знаходиться за адресою: вул. Маршала Конєва, 31, с. Сніжків Валківського району Харківської області відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про зобовязання ОСОБА_3 усунути перешкоди в здійсненні нею права користування, володіння та розпорядження своєю власністю шляхом виселення разом з сином ОСОБА_6, матірю ОСОБА_7 з житлового будинку з іншими надвірними будівлями, що знаходяться за адресою: вул. Маршала Конєва, 31, с. Сніжків Валківського району Харківської області відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про стягнення з ОСОБА_3 грошових коштів: 68400,00 грн. збитків (упущеної вигоди) за користування житлом (довгостроковий найм будинку); 50000,00 грн. в рахунок відшкодування завданої моральної шкоди; судових витрат, повязаних з явкою в судове засідання позивача, його представника, свідка та визначенням ринкової вартості довгострокового найму будинку в розмірі 500,00 грн. відмовити. Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області через Валківсь-кий районний суд Харківської області протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя: ОСОБА_8