Апеляційний суд Житомирської області
Справа №274/2047/16-ц Головуючий у 1-й інст. Хуторна І. Ю.
Категорія 47 Доповідач Борисюк Р. М.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді Борисюка Р.М.,

суддів Галацевич О.М., Широкової Л.В.,

з участю секретаря

судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання договору земельної ділянки недійсним,

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 24 листопада 2016 року,

встановила:

У березня 2016 року ТОВ «А.Т.К.» (далі Товариство) звернулось з даним позовом, в якому просило визнати договір оренди земельної ділянки від 27 липня 2010 року, площею 2, 0826 га, укладений між Товариством і ОСОБА_2, поновленим, а договір оренди вказаної земельної ділянки, укладений 10 лютого 2016 року між ОСОБА_2 і ТОВ «Елітне» визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію речового права ТОВ «Елітне» на оренду вказаної земельної ділянки.

24 листопада 2016 року представником Товариства було подано заяву про залишення позовних вимог щодо скасування державної реєстрації речового права ТОВ «Елітне» без розгляду, яка судом задоволена.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначав, що 27 липня 2010 року між Товариством (Орендарем) та ОСОБА_2 (Орендодавцем) було укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Буряківської сільської ради Бердичівського району, площею 2,0826 га, строком на п'ять років, зареєстрований 29 грудня 2010 року. Після закінчення строку оренди - 27 липня 2015 року, враховуючи відсутність протягом місяця письмових заперечень Орендодавця проти поновлення договору оренди, Товариство продовжувало користуватися земельною ділянкою, а в листопаді 2015 року сплатило ОСОБА_2 орендну плату за 2015 рік.

Позивач вважає, що договір оренди вважається поновленим на той же строк, оскільки після закінчення строку дії договору товариство продовжувало використовувати орендовану земельну ділянку, а орендодавець у місячний строк з дня закінчення строку його дії не направила заперечень.

На початку вересня 2015 року ОСОБА_2 повідомила позивача про своє заперечення поновлювати договір оренди на новий строк.

27 листопада 2015 року Товариством було направлено відповідачу листа разом з проектом додаткової угоди, на який у кінці грудня 2015 року ОСОБА_2 письмово повідомила повторно про відмову від укладання договору оренди на новий строк.

У березні 2016 року позивачу стало відомо, що відповідачі зареєстрували право оренди цієї земельної ділянки за ТОВ "Елітне" на підставі незаконно укладеного між ними 10 лютого 2016 року договору оренди землі, яка фактично перебуває в оренді у Товариства на підставі поновленого договору оренди.

Позивач вважає, що оскільки переважне право Товариства на поновлення договору оренди землі є порушеним, то укладений договір оренди між відповідачами у відповідності до статей 203 та 215 ЦК України слід визнати недійсним, як такий, що укладений з порушенням закону про переважне право Товариства на оренду земельної ділянки.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 24 листопада 2016 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із судовим рішенням, Товариство подало апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення по суті позовних вимог. Посилається на те, що суд при ухваленні рішення неправильно застосував норми матеріального права, які регулюють ці правовідносини. Товариство на протязі всього часу дії договору оренди землі належним чином виконувало обов'язки за його умовами, продовжує користуватись земельною ділянкою, а Орендодавець в місячний термін після закінчення дії договору не направила Орендарю заперечення щодо продовження його дії. Відповідно такий договір вважається продовженим на новий термін. Висновки суду про недотримання позивачем процедури поновлення договору оренди землі не ґрунтуються на Законі і не відповідають умовам договору оренди земельної ділянки.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах ст. 303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню із таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 303 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Апеляційний суд досліджує докази, які судом першої інстанції були досліджені з порушенням встановленого порядку або в дослідженні яких було неправомірно відмовлено, а також нові докази, неподання яких до суду першої інстанції було зумовлено поважними причинами.

Апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договір та інші правочини.

За частиною 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою - п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Судом установлено, що 27 липня 2010 року між Товариством (Орендарем) та ОСОБА_2 (Орендодавцем) було укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, площею 2,0826 га (кадастровий номер НОМЕР_1), строком на п'ять років для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказаний договір зареєстрований 29 грудня 2010 року за № 78 у Бердичівському районному відділі Житомирської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (а.с. 95-97).

Відповідно до умов цього Договору передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у 3-х денний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі в стані, що дозволяє використовувати її за цільовим призначенням. Акт прийому передачі може бути складений сторонами в день укладення даного Договору (п.20 Договору).

У пункті 43 «Прикінцеві положення» правочину зазначено, що цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 97).

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що строк оренди спірної земельної ділянки слід обраховувати, починаючи з дня його державної реєстрації, тобто 29 грудня 2010 року.

Згідно п.8 цього Договору після закінчення строку його дії Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Продовження/поновлення цього Договору здійснюється шляхом направлення Орендарем не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку оренди, письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають Орендодавцю відповідно до цього Договору право відмовити Орендарю у його продовженні. Орендодавець вправі відмовити Орендарю у продовженні/поновленні цього Договору, коли мали місце факти невиконання чи неналежного виконання Орендарем зобов'язань за цим Договором щодо сплати орендної плати та/або факти використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. При наявності у Орендодавця заперечень щодо продовження/поновлення договору він зобов'язаний повідомити про це Орендаря у письмовій формі не пізніше ніж за 10 днів до закінчення погодженого строку оренди (п.8.1. Договору).

Судом встановлено, що 28 серпня 2015 року ОСОБА_2 направила позивачу повідомлення про заперечення щодо продовження договору оренди вказаної земельної ділянки (а.с. 49). Лише 03 грудня 2015 року вона отримала від Орендаря лист-повідомлення про намір останнього поновити укладений договір оренди землі та додаткову угоду до договору оренди землі від 27 липня 2010 року про його поновлення (а.с. 13-14, 63-64).

25 грудня 2015 року ОСОБА_2 направила Товариству повторне заперечення щодо продовження договору оренди землі із наведенням своїх мотивів відмови(а.с. 51-52).

12 січня 2016 року представником Орендодавця у присутності трьох свідків було складено акт здачі-прийняття об'єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 27 липня 2010 року, при цьому представник Орендаря був відсутній (а.с. 54).

10 лютого 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Елітне» укладено договір оренди землі № 171 на спірну земельну ділянку (а.с. 57-61).

Колегія суддів аналізуючи зазначені вище правові норми дійшла висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок міститься і у постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року по справі № 6-146цс16, який згідно ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень.

Встановлені обставини по даній справі, дають підстави стверджувати, що позивачем не були дотримані вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки Товариство у встановлений договором строк не надіслало орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди. Власник земельної ділянки ОСОБА_2 завчасно двічі направляла Орендарю письмові заперечення щодо продовження договору оренди землі.

Відтак, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами встановленого строку за умовами договору та за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем - ТОВ «Елітне» договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Таким чином, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду та не впливають на правильність прийнятого рішення, оскільки суду не було надано інших доказів, на які представник позивача посилається на підтвердження обставин, крім тих, на які суд послався в своєму рішенні.

Суд першої інстанції, розглядаючи спір повно та всебічно дослідив і оцінив обставини справи, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює.

У відповідності до положень ч.1 ст. 308 ЦПК України апеляційний суд визнає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування та ухвалення нового рішення не вбачається, а тому апеляційна скарга підлягає відхиленню.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 313-315, 317 ЦПК України,

у х в а л и л а:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." відхилити.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 24 листопада 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня проголошення.

Головуючий Судді: