Справа № 466/9167/15 Головуючий у 1 інстанції: Свірідова В.В.
Провадження № 22-ц/783/284/17 Доповідач в 2-й інстанції: Струс Л. Б.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 лютого 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Львівської області у складі:

головуючого судді - Струс Л.Б.

суддів: Шандри М.М., Шумської Н.Л.

секретаря: Симець В.І.

за участю: представників ОСОБА_2 та ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 11 липня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_4, з участю третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_7 про визнання договору укладеним,

ВСТАНОВИЛА:

Оскарженим рішенням Шевченківського районного суду м.Львова від 11 липня 2016 року позов задоволено повністю.

Визнано повністю виконаним сторонами попередній договір від 16 вересня 2013 року - дійсним договором купівлі-продажу нерухомого майна та земельної ділянки, згідно якого ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_1, ІПН НОМЕР_1, від імені якого діяла ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_2 продав, а ОСОБА_4, ІПН НОМЕР_2, купив за 567 503,00 грн. 16/25 частин будинку, який був розташований за адресою в АДРЕСА_1 та земельну ділянку пл. 0,0712 га, яка знаходиться за адресою - АДРЕСА_2.

Вирішено питання судових витрат.

Дане рішення оскаржив представник ОСОБА_4 - ОСОБА_5.

В апеляційній скарзі зазначає, що рішення суду ухвалене з порушенням норм матеріально права. Вказує, що як вбачається із укладеного попереднього договору від 16 вересня 2013 року такий підписаний між ОСОБА_2, яка діяла від імені ОСОБА_6 та ОСОБА_4. Таким чином власником 16/25 будинку та земельної ділянки є ОСОБА_6 Доказів того, що ОСОБА_2 мала необхідний обсяг дієздатності у матеріалах справи відсутній. Зазначає, що єдиним, належним та допустимим доказом на спростування даної вимоги може бути виключно нотаріальна довіреність на укладення попереднього договору купівлі-продажу та основного договору купівлі-продажу, що в даному випадку відсутня.

Крім того вказує, що суд не врахував, що земельна ділянка позивача, як об'єкт цивільних прав, несформована, а її державна реєстрація у Державному земельному кадастрі не проведена, зазначене підтверджується листом відділу Держгеокадастру у м. Львові від 03.03.2016 року. Таким чином апелянт вважає, що договір не може бути дійсним, коли предмет договору відсутній.

Апелянт зазначає, що земельна ділянка на якій здійснювалося будівництво не передавалася ОСОБА_4 на підставі попереднього договору купівлі-продажу. Також, будівництво на вказаній земельній ділянці не здійснювалося відповідно до вказаного попереднього договору купівлі-продажу від 13.09.2013 року.

Також апелянт вказує, що позивач просить визнати дійсним договір, який ним не підписувався, як вбачається із попереднього договору, такий підписаний ОСОБА_2, яка діє на підставі довіреності, однак доказів про існування довіреностей на підписання будь-яких договорів ОСОБА_2 від імені ОСОБА_6 в матеріалах справи не має.

Просить рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 11 липня 2016 року скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Заслухавши суддю-доповідача, учасників процесу, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вимогам.

Матеріалами справи встановлено, що 16.09.2013 року між ОСОБА_2, яка діяла від імені ОСОБА_6 та ОСОБА_4 був укладений попередній договір, згідно з яким сторони зобов'язались укласти в майбутньому договір купівлі-продажу 16/25 частин житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку за цією ж адресою. В рахунок майбутнього договору ОСОБА_2 та ОСОБА_6 було виплачено 71 000 доларів США.

Встановлено, що сторони основний договір у нотаріальній конторі не оформили, хоча повинні були це зробити відповідно до умов попередньо договору не пізніше 20 вересня 2013 року.

Відповідно до державного акту на право приватної власності на землю, серія НОМЕР_3 від 07 жовтня 1996р. ОСОБА_6 на підставі рішення виконкому Брюховицької селищної ради народних депутатів від 30 травня 1996р. № 194 передано у приватну власність ділянка площею 0,0712 га. (а.с. 8)

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6 районний суд виходив з того, що на момент укладання договору сторонами було досягнуто згоду щодо всіх істотних умов договору, позивач виконав свій обов'язок повністю по даному договору, що підтверджується письмовим доказом, а відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору.

Однак, з таким висновком суду колегія суддів не погоджується, оскільки такий зроблений при невірній оцінці зібраним доказів, при порушенні та неправильному застосуванні норм матеріального та процесуального права.

Судом встановлено, що 13.11.2010 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 було укладено договір суперфіцій, згідно умов якого, ОСОБА_6, як власник земельної ділянки, надав належну йому на праві власності земельну ділянку підприємцям ОСОБА_4 та ОСОБА_8 у строкове платне користування для забудови багатоповерхового жилого будинку.

Відповідно до п. 3.1 Договір діє строком 1 (один) рік з моменту його підписання, а відповідно до п. 3.3 Договору, якщо Суперфіціарій продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, якщо суперфіціарій за 30 календарних днів до закінчення терміну дії договору не повідомить письмово Суперфіціарія про закінчення договірних відносин.

Крім цього, судом встановлено, що згідно із декларацією про готовність об'єкта до експлуатації від 06.12.2012 р. №ЛВ4 на вказаній вище земельній ділянці в грудні 2012 року побудовано та введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок. Замовниками вказаного будівництва, окрім ОСОБА_4, також були ОСОБА_8, ОСОБА_9 та ТОВ „Джерело".

16 вересня 2013 року між ОСОБА_2, яка діяла від імені ОСОБА_6 та ОСОБА_4 укладено попередній договір купівлі-продажу згідно з яким сторони зобов'язалися укласти у майбутньому договір купівлі-продажу 16/25 частин житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_2.,

Як встановлено судом повноважень для вчинення зазначеного правочину від імені ОСОБА_6 у ОСОБА_2 не було, що в судовому засіданні визнавалось сторонами та відповідності до вимог ч.1 ст.61 ЦПК України не підлягає доказуванню.

А лише 16 жовтня 2014 року ОСОБА_6 уповноважив ОСОБА_2 згідно нотаріально посвідченої довіреності представляти його інтереси.(а.с.13)

Згідно з пунктом 2.1 зазначеного Договору cторони взяли на себе зобов'язання продати та купити вищезазначений будинок та земельну ділянку в смт. Брюховичі за ціною 567 503 гривні, що на момент підписання цього договору в еквіваленті згідно з офіційним курсом Національного Банку України становило 71 000,00 (сімдесят одну тисячу) доларів США. Сторони домовилися укласти та нотаріально посвідчити Основний договір не пізніше 20 вересня 2013 року, однак такий до 20 вересня 2013 року не уклали.

Аналізуючи матеріали справи, надані докази, колегія суддів вважає, що договір від 16 вересня 2013 року по своїй правовій природі є попереднім договором, який укладений на певний строк і в якому сторони зобов'язалися укласти основний договір в майбутньому.

Відповідно до п.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов»язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір), на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно п.3 ст.635 ЦК України , зобов»язання встановлене попереднім договором припиняється , якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін) встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Частиною 2 ст.220 ЦК України встановлено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, для виконання договору дійсним повинно відбутися його повне або часткове виконання і одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Крім цього, відповідно до пункту 13 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06 листопада 2009 року № 9 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", при визнанні договорів дійсними з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину суди повинні з'ясувати, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилялася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Стаття 79-1 ЗК України визначає формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, зокрема, відповідно до ч. 1 даної статті формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Згідно з ч. 9 ст. 79-1 ЗК України земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Частиною 10 ст. 79-1 ЗК України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Судом встановлено, що земельна ділянка у відповідності до вимог ст. 79-1 Земельного кодексу України не була сформована як об'єкт цивільних прав, а отже не могла бути об'єктом договору купівлі-продажу.

Зазначене підтверджується даними, що наведені в листі Відділу Держгеокадастру у м.Львові Львівської області від 01.03.2016 р. №29-1323-0.2-962/2-16 в якому зазначається, що земельна ділянка у відповідності до вимог ст. 79-1 Земельного кодексу України не була сформована як об'єкт цивільних прав, а відтак гр. ОСОБА_6 не міг та не може отримати витяг з Державного земельного кадастру по вказаній земельній ділянці.

Згідно із п. 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженої постановою КМУ від 17.10.2013 р. (який діяв на момент укладення попереднього договору купівлі-продажу) для проведення державної реєстрації речових прав на земельну ділянку в разі, коли в документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає витяг з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку.

Згідно із п. 3.3. Інструкції вчинення нотаріальних дій, при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об'єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру (згідно даних , що містяться в Витягу з Державного земельного кадастру).

Пунктом 2.6. попереднього договору встановлено, що підготовкою та збором (отриманням) документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу буде займатися продавець, тобто позивач., а пунктом 3.1. передбачено, що позивач, серед іншого, повинен був: зареєструвати право власності на частину будинку та земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; виготовити та надати звіт про експертну оцінку частини будинку та земельної ділянки; отримати та надати ОСОБА_4 довідку про склад сім'ї (про зареєстрованих у будинку осіб). Однак, зазначених пунктів договору позивач не виконав та документів не отримав.

Окрім того позивачем не надано доказів ухилення відповідача від укладення договору, в той час, стороною відповідача подані належні письмові докази, які підтверджують невиконання попереднього договору саме Позивачем (лист Відділу Держгеокадастру у м. Львові про відсутність сформованої земельної ділянки відповідно до ст.. 79-1 ЗК України, лист Брюховецької селищної ради про те, що Позивач з 16.09.2013 року не зверталася до ради за отриманням довідки про склад сім'ї).

Слід зазначити, що суд може констатувати ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення договору лише у випадках недобросовісності поведінки такої особи - сторони договору. При цьому, позивач повинен довести факт та підстави ухилення другої сторони від нотаріального посвідчення правочину, а висновок суду про встановлення обставин ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення договору має бути мотивований.

У матеріалах справи відсутні письмові докази, які б підтверджували факт звернення позивачем до відповідача з пропозицією укласти договір, як і відсутні докази звернення до відповідача із листом, в якому б чітко було вказано дату, місце (той чи інший нотаріус) та час укладення договору купівлі-продажу.

Окрім цього, позивачем не доведено факту звернення до нотаріуса в період з 16.09.2013 р. по 20.09.2013 р. для укладення договору купівлі-продажу, і відповідно, умисного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору (відсутність у домовлений час та в погодженому місці).

Відповідно до ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до вимог ст. ст. 10, 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином, позивачем не надано належних доказів про те, що відповідач якимось чином ухилявся від нотаріального посвідчення договору.

Відповідно до положень частин 1, 2 ст. 641 ЦК України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.

Згідно ст. 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Більше того, нотаріальне посвідчення договору не відбулося з причин відсутності повного переліку документів необхідних для вчинення відповідної нотаріальної дії, і в матеріалах справи відсутні докази можливості нотаріального посвідчення договору.

Окрім того як встановлено, що кошти передавалися не на виконання договору купівлі-продажу, а на виконання попереднього договору - авансового платежу (про що зазначено в тексті попереднього договору).

Покликання позивача про те, що ОСОБА_4 отримав земельну ділянку на виконання умов договору купівлі-продажу не відповідають дійсним обставинам справи, що мали місце, оскільки ОСОБА_4 ділянку отримав під забудову задовго до укладення попереднього договору, а саме наприкінці 2010 року на підставі договору суперфіцію від 13.11.2010 р. і саме на підставі цього договору суперфіцію поряд із ОСОБА_4 іншими забудовниками побудовано і здано в експлуатацію житловий будинок на вказаній земельній ділянці. Позивачу ОСОБА_6 за використання забудови його земельної ділянки договором суперфіцію передбачено плату, а саме: 36000 доларів США та квартира з гаражем із закінченим ремонтом.

Підсумовуючи викладене, виходячи із аналізу правових норм та позиції вищих судових інстанцій України, правовий інститут визнання договору дійсним у судовому порядку можна застосовувати лише у випадку відсутності фактичних перепон (необхідних документів та ін.) та за відсутності підстав нікчемності правочину.

Отже, суд може визнати договір дійсним, який підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, лише в тому випадку, коли наявні усі підстави для нотаріального посвідчення договору (підготовлено усі передбачені документи та проведено усі необхідні дії), і нотаріус вправі здійснити таке посвідчення, але одна із сторін ухиляється від цього.

За відсутності підстав, необхідних документів або ж технічних можливостей для нотаріального посвідчення договору, суд не вправі підміняти органи нотаріату та визнавати такий договір дійсним в обхід визначеної Законом процедури нотаріального посвідчення договорів.

Отже, дійсним може бути визнано такий договір, який на момент його вчинення міг бути укладений сторонами з дотриманням вимог чинного законодавства України.

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Пунктом 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009р., передбачено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Вищенаведена правова позиція викладена також в постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 року у справі № 6-162 цс 12, яка в силу вимог ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Вирішуючи спір, суд на вказане уваги не звернув та не дотримався встановленого ст. 212 ЦПК України принципу оцінки доказів, відповідно до якого суд на підставі всебічного, повного й об'єктивного розгляду обставин справи аналізує і оцінює докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв'язку, в єдності і протиріччі, і ця оцінка повинна спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін; у достатньому обсязі не визначився з характером спірних правовідносин та правовою нормою, що підлягає застосуванню; доводи позивача не перевірив та не навів факти, які б спростували ці доводи; суд не з'ясував усіх обставин справи та не надав їм належної правової оцінки, хоча їх з'ясування має суттєве значення для правильного вирішення справи.

Відповідно до ст.309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального права. Норми матеріального права вважаються порушеними або неправильно застосованими, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, або не застосовано закон, який підлягав застосуванню.

З огляду на вищенаведене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 до ОСОБА_4 про визнання укладеним попереднього договору - дійсним договором купівлі-продажу.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.209, 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, ст..ст.309, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 11 липня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення яким у позові ОСОБА_6 до ОСОБА_4, з участю третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_7 про визнання повністю виконаним сторонами попередній договір від 16 вересня 2013 року - дійсним договором купівлі-продажу, згідно якого ОСОБА_6, від імені якого діяла ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_4, купив за 567 503,00 грн. 16/25 частин будинку, який був розташований за адресою в АДРЕСА_1 та земельну ділянку пл. 0,0712 га, яка знаходиться за адресою - АДРЕСА_2 .

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання рішення законної сили.

Головуючий

Судді