Апеляційний суд Житомирської області
Справа №274/464/16-ц Головуючий у 1-й інст. Щербак Д. С.
Категорія 47 Доповідач Якухно О. М.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді: Якухно О.М.

суддів: Жигановської О.С., Коломієць О.С.,

з участю секретаря

судового засідання: ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Житомирі цивільну справу за позовами Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Елітне», третя особа без самостійних вимог - Бердичівське міськрайонне управління юстиції, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації речового права за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 серпня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У січні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» (надалі - ТОВ «А.Т.К.») звернулося до суду з позовом, в якому просило визнати поновленим на новий строк, а саме - до 09.09.2018 року, договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер №:04:000:0622, площею 1,4184 га, укладений 10.09.2008 року між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 В подальшому ТОВ «А.Т.К.» подало до суду додатковий позов до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Елітне» (надалі ТОВ «Елітне»), в якому просило визнати недійсним укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Елітне» договір оренди вищевказаної земельної ділянки, зареєстрований 29.02.2016 року, та скасувати його державну реєстрацію. Вказані позовні заяви за клопотанням позивача ухвалою суду об'єднано в одне провадження.

Свої вимоги позивач обґрунтував тим, що 10.09.2008 року між ТОВ "А.Т.К." та ОСОБА_2 було укладено та зареєстровано договір оренди земельної ділянки кадастровий номер №:04:000:0622, площею 1,4184 га, яка розташована на території Буряківської сільської ради, Бердичівського району, Житомирської області, строком на 5 років, тобто до 09.09.2013 року. Протягом строку дії зазначеного договору ТОВ «А.Т.К.» орендовану земельну ділянку використовувало за цільовим призначенням, своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендодавцю орендну плату і будь-якого спору щодо невиконання або неналежного виконання ТОВ «А.Т.К.» договірних зобов'язань від ОСОБА_2 не надходило. Після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, враховуючи відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку дії договору письмових заперечень ОСОБА_2 щодо його поновлення на новий строк, ТОВ «А.Т.К.» продовжувало користуватися вищевказаною земельною ділянкою, а орендодавець продовжував отримувати орендну плату, тому згідно п.8.1 договору він є продовженим на новий строк. Крім того, ТОВ «А.Т.К.» провело комплекс робіт по підготовці орендованої земельної ділянки до весняно-польових робіт 2016 року. На початку вересня 2015 року на адресу ТОВ «А.Т.К.» надійшли заперечення ОСОБА_2 щодо продовження/поновлення строку дії договору оренди землі на новий строк. Оскільки орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а надіслані орендодавцем на початку вересня 2015 року та у подальшому заперечення щодо продовження договору оренди поза межами строків, встановлених договором, останній вважається продовженим. Укладення нового договору порушує права первісного орендаря.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 серпня 2016 року позовні вимоги ТОВ "А.Т.К." залишено без задоволення.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням, ТОВ "А.Т.К." подано апеляційну скаргу в якій, посилаючись порушення судом норм матеріального та процесуального права, апелянт просить скасувати це рішення в частині вирішення вимог про визнання договору оренди продовженим та визнання недійсним наступного договору та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову. В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що при розгляді справи судом першої інстанції неповністю зясовано обставини справи. Зокрема, суд керувався при ухваленні оскаржуваного рішення правовими позиціями Верховного Суду України в справі №6-146цс16 від 23.03.2016 року, проте правовідносини, які були предметом розгляду ВСУ є кардинально відмінними від правовідносин, що виникли між сторонами даної справи. Судом не було взято до уваги вимоги абз.3 п.8.1 договору оренди. Оскільки позивач належним чином виконував умови укладеного договору, а орендодавець в місячний термін після закінчення дії договору не надав жодних заперечень щодо продовження строку дії договору оренди такий договір вважається поновленим на новий строк. Також, судом не надано жодної правової оцінки факту отримання ОСОБА_2 від ТОВ "А.Т.К." орендної плати за період фактичного продовження договірних стосунків після вересня 2013 року та використання позивачем орендованої земельної ділянки на умовах укладеного договору оренди в господарських цілях.

Представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги і пояснив, що строк оренди розпочався з дня підписання договору, а не з дати його реєстрації, а тому всі листи відповідача про припинення оренди надіслані поза межами місячного строку і до уваги не повинні прийматися.

Представник відповідача ОСОБА_2 заперечує у задоволенні скарги з посиланням на закінчення строку оренди земельної ділянки через 5 років після державної реєстрації договору та повідомлення орендодавця у місячний строк з цієї дати про його припинення.

Розглянувши справу в межах, визначених ст.303 ЦПК України, колегія суддів вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню.

Так, судом встановлено, що ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка площею 1,4184 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер :04:000:0622, що підтверджується державним актом на право власності на землю серії ЯД № 550690.

10.09.2008 року між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,4184 га, яка розташована на території Буряківської сільської ради, Бердичівського району Житомирської області, з погодженим строком дії договору на 5 років.

Пунктами 20, 43 договору оренди земельної ділянки передбачено, що цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації, а передача земельної ділянки здійснюється у 3-х денний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі, з можливістю складання такого акту і в день підписання договору оренди.

Вказаний договір зареєстровано у Бердичівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр ДЗК» 29.12.2010 року за №19.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У справі, яка переглядається, строк дії договору встановлено на 5 років, передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та державної реєстрації з передачею земельної ділянки у користування за актом приймання-передачі після такої реєстрації.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Право оренди земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ч.2 ст.125 ЗК України в редакції на день підписання договору).

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання сторонами, тому строк дії договору, визначений у п.8, починається з дати його державної реєстрації, тобто часу, з якого починають діяти права та обовязки сторін договору і виникає право оренди. Надання можливості складення акту прийому-передачі в день укладення даного Договору (п.20 Договору), не змінює перебігу вищевказаного строку.

Зазначені висновки щодо строку дії договору оренди викладені у постановах Верховного Суду України №№ 6-219цс14, 6-146цс16, 6-643цс16, 6-2540цс16, 6-2777цс16, що не суперечить іншим правовим позиціям Верховного Суду України у справах №№ 6-127цс13, 6-118 цс13, 6-162цс13, предметом розгляду яких було встановлення досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору на час його підписання, тобто надання волевиявленню сторін правочину встановленої форми, що не змінює часу набрання ним чинності.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору спливав 29 грудня 2015 року, а тому висновок суду першої інстанції про закінчення строку оренди 09.09.2013 року є помилковим, що призвело до подальших неправильних висновків.

В той же час, колегія суддів враховує наступне.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі»

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Згідно з ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час підписання договору оренди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Аналогічні вимоги про переважне право орендаря зазначені п.п.8.1 та 8.2 договору від 10.09.2008 року, а саме :

- якщо орендар буде продовжувати користуватися земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються ;

- орендодавець визнає за орендарем переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк за інших рівних умов після припинення цього договору, за умови належного виконання орендарем своїх зобовязань за цим договором.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першоюпятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору (правові висновки Верховного Суду України у справі №6-146цс16, які не суперечать висновкам у справі № 6-219 цс14).

Як вбачається із матеріалів справи, у вересні 2015 року, ОСОБА_2 письмово повідомив ТОВ «А.Т.К.» про своє заперечення щодо продовження/поновлення дії вказаного договору оренди землі на новий строк.

27.11.2015 року ТОВ «А.Т.К.» дізнавшись про намір ОСОБА_2 укласти договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ "Елітне", направило ОСОБА_2 лист-повідомлення та проект додаткової угоди від 25.11.2015 року, в якій було заявлено про переважне право орендаря на поновлення договору оренди та запропоновано збільшення розміру орендної плати до 6 (шести) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У відповідь на вищевказаний лист-повідомлення, у грудні 2015 року ОСОБА_2 направив на адресу ТОВ «А.Т.К.» повторний лист, в якому заперечив щодо права товариства на продовження/поновлення договору оренди землі, посилаючись на закінчення строку його дії 29.12.2015 року та можливість укладення договору оренди з іншим орендарем на більш сприятливих умовах.

Після 29.12.2015 року ТОВ «А.Т.К.» продовжило використовувати земельну ділянку, але 15.01.2016 року ОСОБА_2 направив останнім чергове повідомлення про припинення договору оренди землі.

Вручення заперечень підтверджено відповідними повідомленнями і не заперечується представником позивача.

10.02.2016 року ОСОБА_2 уклав із ТОВ «Елітне» договір оренди земельної ділянки кадастровий номер №:04:000:0622, площею 1,4184 га, який було зареєстровано 29.02.2016 року реєстраційною службою Бердичівського міськрайонного управління юстиції.

Пунктом 9 цього договору орендна плата встановлена у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки землі.

У справі, яка переглядається, встановлено, що сторони договору оренди землі дотримались вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки орендар у встановлений договором строк надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, яким передбачалося збільшення орендної плати до 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але орендодавець не погодився із вказаними істотними умовами, оскільки мав намір укласти договір на більш вигідних умовах, надіславши відповідні заперечення, що свідчить про припинення переважного права.

Продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Доводи позивача про виплату орендної плати за 2015 рік цих висновків не спростовують, оскільки вона здійснена за період користування земельною ділянкою з 1 січня по 29 грудня 2015 року.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права і дійшов помилкового висновку щодо строку дії договору оренди від 10.09.2008 року та невиконання сторонами договору вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, виконання орендодавцем вимог ст.764 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду» щодо своєчасного направлення орендарю у письмовій формі заперечення не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди, який закінчився 29.12.2015 року, свідчить про припинення дії договору оренди згідно п.37 Договору та неможливість застосування вимог п.8.1 Договору щодо його автоматичного продовження/поновлення.

За таких умов, коли у ТОВ «А.Т.К» припинилося переважне право на укладення договору оренди землі у звязку із недосягненням згоди з орендодавцем щодо орендної плати та інших істотних умов договору і укладенням останнім договору оренди з іншим орендарем на більш вигідних умовах, відсутності підстав для продовження його дії по фактичному користуванню за наявності своєчасно надісланих орендодавцем заперечень, укладення наступного договору оренди з ТОВ «Елітне» та його реєстрація після припинення попереднього не порушує прав ТОВ «А.Т.К.».

На підставі викладеного рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову з інших підстав.

Керуючись ст.ст. 209, 218, 303, 304, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." задовольнити частково.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 серпня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Елітне» про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації речового права з інших підстав.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: Судді: