РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 лютого 2017 року Київський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого-судді - Сенаторова В.М.,

при секретарі - Явнюк К.Р.,

представника - ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа: ОСОБА_5 про визнання правочину недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому просить поновити строк на оскарження договору про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності №3 від 10.05.2006 року та відліковувати початок перебігу строку позовної давності з 08.09.2014 року; договір про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності №3 від 10.05.2006 року, підписаний позивачем та відповідачами, визнати недійсним.

В обгрунтування позовних вимог ОСОБА_2 зазначила, що 09.02.2006 року, перебуваючи у шлюбі з ОСОБА_5, позивач купила житловий будинок № 29 по пров. Гнєдича у м. Харкові - на той час житловою площею 15,3 кв.м. Після купівлі будинку її чоловік почав його капітальну реконструкцію. Протягом двох з половиною років він збудував кілька поверхів будинку і в 2008 році позивач отримала технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» практично на новий будинок, площею 411,6 кв.м., житловою площею 233,2 кв.м. У 2007 році шлюб з ОСОБА_5 було розірвано. Свою частку будинку після розірвання шлюбу останній не отримав, продовжуючи будівництво будинку, а тому ОСОБА_5 залучений позивачем третьою особою, оскільки рішення суду може вплинути на його права та обов'язки як іншого з подружжя, та у зв'язку з тим, що він має право заявити самостійні вимоги. У листопаді 2008 року до ОСОБА_2 почав навідуватися та телефонувати син відповідачів ОСОБА_6, який погрожував тим, що колишній чоловік позивача начебто заборгував йому якісь грошові кошти і що він накладе арешт на будинок та не дасть ним користуватись або продати, викине мене з будинку разом з донькою. ОСОБА_2 три чи чотири рази зверталась до міліції із заявами про вчинення злочину з боку ОСОБА_6, але міліція не вжила жодного заходу до його затримання та порушення кримінальної справи. 28.11.2008 року до позивача звернувся її колишній чоловік ОСОБА_5, який заявив, що ОСОБА_6 погрожує йому судовими позовами і що може дійсно накласти арешт на все майно, у тому числі і те, яке було придбано під час шлюбу, що умовою ОСОБА_6 є підписання інвестиційного договору про дольову участь у будівництві будинку по пров. Гнєдича, 29 у м. Харкові, який ОСОБА_5 побудував та на який вже отримано новий технічний паспорт, як гарантія того, що ОСОБА_5 розрахується з ним. Сказав, що потрібно прийти до нотаріуса та підписати акт виконаних робіт. В цей же день ОСОБА_5 привіз позивача до нотаріуса, де чекав ОСОБА_6 та його батьки - відповідачі за позовом. Отримавши проект договору № 3, позивач побачила, що він датований 10.05.2005 року, будь-яких грошових сум чи строків їх сплати не визначено. Є посилання на якісь кошториси, яких позивач ніколи не бачила і про які нічого не знає. ОСОБА_6 шантажував позивача тим, що якщо вона не віддасть йому половину будинку, то він не дасть її колишньому чоловікові продати об'єкти, які вони будували разом. На той момент чоловік ще вірив, що ОСОБА_6 дасть продати обманом оформлені на ОСОБА_6 будинки і просив її підписати папери. Від ОСОБА_5 вона дізналася, що два нових будинки всупереч домовленостям ОСОБА_6 оформив тільки на себе. Він купив ще одну ділянку на своє ім'я і пропонував колишньому чоловікові позивача побудувати ще один будинок і коли той відмовив, почав шантажувати. Тоді, 21 листопада 2008 року позивач була впевнена, що у ОСОБА_6 нічого не вийде, бо без надання Дольщиком 1 та Дольщиком 2 їй як Основному Дольщику готівкових коштів від неї ніхто не отримає жодної розписки чи іншого фінансового документу про отримання готівки. А тому вважаючи, що до жодних реальних наслідків такий договір не приведе, позивач його підписала та підписала акт виконаних робіт від 28.11.2008 року. Оскільки на той час прізвище позивача після розірвання шлюбу було ОСОБА_2, вона підписала кілька примірників договору № 3, датованого 10.05.2005 року, прізвищем ОСОБА_2. Після підпису договору ОСОБА_6 почав горланити, що у договорі неправильно зказана дата - 10.05.2005 року, оскільки у позивача право власності на будинок виникло лише за договором купівлі-продажу від 09.02.2006 року і у 2005 році для такого договору не було підстав. На всіх примірниках договору було виправлено рік з 2005 року на 2006 рік. Позивач не встигла вийти від нотаріуса, як ОСОБА_6 знову почав горланити, що вона неправильно розписалася, вказавши прізвище ОСОБА_2, що потрібно було вказати її прізвище до припинення шлюбу - ОСОБА_5, бо всі дані у договорі вказані станом до припинення шлюбу (на 2006 рік). Взявши її примірник договору, він розірвав всі примірники, але вона все ж таки вихватила у нього з рук та зберегла свій примірник - на всяк випадок. Підписавши інші примірники договору прізвищем ОСОБА_5, позивач вважала, що без сплати Дольщиками їй готівкових коштів пропорційно визначеним часткам - по 25% Дольщику 1 та Дольщику 2, вони ніколи не зможуть заволодіти цими частками, оскільки інвестиційний договір №3 суперечив актам цивільного законодавства і позивач в будь-яку мить зможе визнати його недійсним. А оскільки відповідачі не надавали (і не могли надати в силу підписання договору заднім числом) їй жодної копійки, при визнанні недійсним договору в натурі їй нічого повертати, бо позивач нічого від них не отримувала і познайомилась з ними лише 28.11.2008 року. Позивач вважає, що їй не погрожують будь-які негативні наслідки у вигляді повернення в натурі всього, що було отримано сторонами на виконання цього договору. Дольова участь сторін договору у будівництві будинку № 29 по пров. Гнєдича у м. Харкові вважається існуючою на підставі начебто фінансування будівництва з боку відповідачів протягом 2006-2008 років. Позивач вказує, що істотними умовами договору дольової участі у будівництві будинку беззаперечно є розмір грошового внеску, оскільки: пайовим або дольовим будівництвом називається форма інвестиційної діяльності, при якій забудовник для зведення того або іншого об'єкту залучає грошові кошти громадян. У свою чергу, громадянин, що вклав свої гроші у будівництво на підставі договору, стає учасником пайового будівництва житла. Позивач вказує, що вона не залучала такі кошти на підставі договору, оскільки до та під час будівництва договору не існувало взагалі, і, на її думку, відповідачі не мали статусу учасників дольового будівництва і не мали жодної правової підстави надавати грошові кошти для будівництва вищевказаного будинку до та під час його будівництва протягом 2006-2008 років. Також нотаріально засвідченим актом виконаних робіт від 28.11.2008 року зазначається про дольову участь відповідачів по 25 % кожного, при цьому зазначений акт стосується договору від 10.05.2006 року. А як вже зазначалось вище - 10.05.2006 року договір не підписувався. Станом на 10.05.2006 року та 28.11.2008 року в Україні вже діяв Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», прийнятий парламентом 19 червня 2003 року. Ним суттєво обмежувались як дії забудовників, так і коло посередників на цьому ринку. Зокрема, передбачалось створення так званих фондів фінансування будівництва (надалі - ФФБ), управителями якого могли бути виключно фінансові установи. Повинно бути обов'язкове страхування забудовником фінансових ризиків у страховій компанії, а також передача в іпотеку майнових прав на об'єкт будівництва. Законодавець цим законом заборонив залучати кошти за іншими механізмами, і визнавав чинність договорів про пайову участь лише укладених до 01.01.2004 року.

Позивач вказує, що вітчизняне законодавство забороняє залучення коштів від фізичних і юридичних осіб для інвестування в об'єкти житлового будівництва без участі інвесторів в діяльності ФФБ, ФОН, ІСІ, недержавних пенсійних фондів або без випуску безпроцентних (цільових) облігацій, тому істотними умовами договору про пайову (дольову) участь у будівництві будинку № 29 по пров. Гнєдича у м. Харкові беззаперечно мають бути умови залучення ФФБ, ФОН, ІСІ, недержавних пенсійних фондів або умови випуску безпроцентних (цільових) облігацій, а також нотаріально посвідчена передача в іпотеку об'єкту будівництва. Таких умов договір не містить.

Позивач ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилася, про час та мысце розгляду справи повыдомлялася належним чином, направила до суду свого представника за довіреністю ОСОБА_1, яка у судовому засіданні викладене у позовній заяві підтримала та просила задовольнити.

Третя особа ОСОБА_7 у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував. Крім того, надав свої заперечення у письмововму вигляді, в яких просив у задоволенні позовних вимог відмовити по суті з огляду на факт неукладеності договору.

Відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_4 у судове засідання не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши представника позивача та третю особу, приходить до наступного.

10.05.2006 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, ОСОБА_4 було укладено договір №3 про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності, за яким Дольщикик доручають Основному Дольщику (позивачу) заключати договори із підрядчиками на будівництво об'єкту дольової власності чи об'єкт, розташований за адресою: м. Харків, вул. Гнєдича, буд. 29, загальною площею приблизно 400 кв.м.

/ а.с. 13/

Підставами для позову ОСОБА_2 зазначила між іншим ті обставини, що договір нею у вказану 10.05.2006 року не укладався, а підписаний лише 21.11.2008 року одночасно з актом виконаних робіт від 21.11.2008 року.

Однак вказана обставина не підтверджена жоднимим доказами з боку позивача, та спростовується поясненнями третьої особи ОСОБА_7, який у письмових запереченнях повідомив, що Договір про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності підписувався ОСОБА_2 не 10.05.2006 року, а 21.11.2008 року, оскільки це відбувалось за його присутності, а саме - 21.11.2008 року у приміщенні приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_8, яка на вимогу сина відповідачів - ОСОБА_6, відмовилась посвідчувати цей договір, датований 10.05.2006 року, внаслідок чого він не посвідчений нотаріально.

ОСОБА_7 у письмових поясненнях підтверджує зазначені в позові обставини того, що він разом з сином відповідачів - ОСОБА_6, будував декілька будинків, але після їх побудування ОСОБА_6 шахрайським шляхом заволодів ними, зареєструвавши на своє ім'я право власності на них. Аналогічні дії він провів і з іншими забудовниками. Як наслідок, за шахрайські дії він поплатився та відбував покарання за вироком суду у трудовій колонії. Однак що стосується будинку по пров. Гнєдича, 29 у м. Харкові, про який йде мова у договорі, ні відповідачі, ні їх син ОСОБА_6 будівництво будинку у 2006-2008 роках не фінансували. Всі дії з його будівництва виконував ОСОБА_7 виключно за кошти ОСОБА_9, яка надавала йому грошові кошти у позику. Про це будівництво ні відповідачі, ні їх син ОСОБА_6 до листопада 2008 року не знали взагалі нічого. А тому ні про які дольові внески з їх боку не могло бути й мови.

Згідно п. 2.2 договору передбачено: «Оплата производится путем передачи их наличними Основному дольщику с формулировкой «передача денег в счет оплаты доли расходов на строительство дома в г. Харьков по ул. Гнедича, 29».

Абзацом 3 п. 2.3 договору передбачено: «Стоимость, сроки выполнения этих работ и сроки оплати Дольщиком долевого участия устанавливаются согласно сметам, предьявляемым подрядчиками, графикам и дополнительним соглашениям между сторонами».

Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оскільки істотних умов договору, якими були би визначені конкретні строки виконання робіт і строки оплати пайовиками дольової участі, а також вартість робіт, сторони в належній формі (письмовій у вигляді графіків та додаткових угод) не дійшли. А тому в розумінні ст. 638 ЦК України договір про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності від 10.05.2006 року № 3 не є укладеним.

Відповідно до п. 8 Постанови Пленуму ВСУ № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»: не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Отже, враховуючи, що договір про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності від 10.05.2006 року № 3 не містить істотних умов та додаткових угод та графіків з істотними умовами, він вважається не укладеним. Не вчинений правочин не можна визнати недійсним і до нього не застосовуються наслідки недійсності.

Акт виконаних робіт від 21.11.2008 року, який ОСОБА_2 підписувала у нотаріуса, також не є підтвердженням того, що сторони дійшли істотних умов, за яким договір вважається укладеним, оскільки також не містить ні вартості робіт, ні строків їх виконання, ні сум грошових коштів, які надавались би кожним із пайовиків за договором, якби він був укладений, ні посилань на додаткові угоди.

Крім того, рішенням Київського районного суду м. Харкова від 24 жовтня 2014 року по справі № 640/17882/14-ц, що набрало законної сили, стосовно третьоъ особи та ОСОБА_2 було встановлено обставини того, що саме ОСОБА_9 надавала ОСОБА_7 грошові кошти у позику, цільове призначення якої - будівництво будинку № 29 по пров. Гнєдича у м. Харкові. Цим же рішенням право власності на будинок визнано за ОСОБА_9

Згідно ч. З ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Належними та допустимими доказами виконання договору, якщо би він вважався укладеним, можуть слугувати лише графіки, додаткові угоди, які місять конкретні відомості про вартість робіт, строки їх виконання та строки сплати пайовиками грошових сум, а також підпис Основного пайовика про отримання грошових коштів від пайовиків у документах з написом «передача денег в счет оплаты доли расходов на строительство дома в г. Харьков по ул. Гнедича, 29», однак вони відсутні.

Що стосується посилання позивача на той факт, що оспорюваний договір суперечить актам цивільного законодавства України, зокрема Закону України «Про інвестиційну діяльність» та Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Стаття 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" передбачає виключні умови фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва. Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості (в редакції станом на 10.05.2006 р.)

Отже, законом передбачена умова договору про фінансування пайовиками будівництва об'єкту житлового будівництва виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), інші фонди та інститути.

Такої істотної умови, як визначення конкретного Фонду, договір від 10.05.2006 р. не містить. В ньому передбачено фінансування будівництва житлового будинку через Основного пайовика - фізичну особу. Тому за таких обставин сторони не могли апріорі дійти істотних умов, бо в договорі відсутня обов'язкова сторона - ФФБ, що в розумінні ст. 638 ЦК України свідчить про неможливість укладення договору.

Крім того, є цілком вірним посилання позивача на Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», оскільки саме цей закон, що був чинним станом на 10.05.2006 року, на 21.11.2008 року та є чинним зараз, встановлює окремі правила на фінансування житлового будівництва.

Згідно ст. 1 вказаного Закону: Цей закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Визначення договору про пайову участь у будівництві ЦК України не містить.

Але у цивільному законодавстві діє принцип свободи договору, який означає, що сторони мають право укласти договір, не передбачений актами цивільного законодавства, але такий, що відповідає його основним принципам.

Таким чином, особи, які бажають «увійти в пай» - тобто пайовики, зокрема фізичні особи, цілком можуть укласти договір про пайову участь у будівництві. Але тут діє одна заборона - для фінансування житлового будівництва встановлено окремі правила. Укласти договір пайової участі для будівництва житлового об'єкта декількома фізичними особами з іншою фізичною особою - управителем, яким є Основний пайовик (фізична особа) за договором від 10.05.2006 року, не можна, бо згідно зі ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію.

Основний пайовик за договором від 10.05.2006 року є фізичною особою - позивачем у справі. А тому суб'єктний склад сторін вказаного договору не відповідає вимогам закону, що свідчить про неможливість укладення такого договору.

Істотними умовами договору дольової участі у будівництві будинку беззаперечно є конкретні розміри грошових внесків, оскільки: пайовим або дольовим будівництвом називається форма діяльності, при якій забудовник для зведення того або іншого об'єкту залучає грошові кошти громадян. У свою чергу, громадянин, що вклав свої гроші у будівництво на підставі договору, стає учасником пайового будівництва житла.

Також істотними умовами, які так чи інакше мають бути вказані в договорі про дольову участь залишаються: 1)об'єкт договору, який має бути переданий учасникові дольового будівництва і має бути визначений в проектній документації;

2) термін передачі об'єкту нерухомості учасникові дольового будівництва після введення його в експлуатацію;

3) ціна договору, порядок і терміни її сплати учасниками дольового будівництва.

У даному випадку вказаних істотних умов договір не містить, а тому позивач не міг залучати такі кошти на підставі договору, оскільки до та під час будівництва договору не існувало взагалі і додаткових угод, якими буди би визначені розміри грошових внесків, пайовиками не укладалось. Тобто відповідачі не мали статусу учасників дольового будівництва і не мали жодної правової підстави надавати грошові кошти для будівництва вищевказаного будинку до та під час його будівництва протягом 2006-2008 років фізичній особі Основному пайовику.

Також нотаріально засвідченим актом виконаних робіт від 21.11.2008 року зазначається про дольову участь позивачів по 25 % кожного, при цьому зазначений акт стосується договору від 10.05.2006 року. А як вже зазначалось вище - 10.05.2006 року договір не укладено.

Станом на 10.05.2006 року та 21.11.2008 року в Україні вже діяв Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», прийнятий парламентом 19 червня 2003 року. Ним суттєво обмежувались як дії забудовників, так і коло посередників на цьому ринку. Зокрема, передбачалось створення так званих фондів фінансування будівництва (надалі - ФФБ), управителями якого могли бути виключно фінансові установи. Повинно бути обов'язкове страхування забудовником фінансових ризиків у страховій компанії, а також передача в іпотеку майнових прав на об'єкт будівництва. Законодавець цим законом заборонив залучати кошти за іншими механізмами, і визнавав чинність договорів про пайову участь лише укладених до 01.01.2004 р., підтвердженням чого є роз'яснення в документах: листах № 06-10/10-1124 від 08.10.2004 р. та № 06-10/220 від 04.03.2004 р. Комітету

Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності, листі № 272-розп від 06.04.2004 р. Державної комісії з регулювання фінансових послуг в Україні, листі № К-157-19 від 13.08.2004 р. Мін'юсту України.

Пунктом 3.1 договору визначено: «Руководство ведением строительства обьекта долевой собственности и ведение общих дел возлагается на Основного Дольщика», тобто Основний пайовик повинен управляти веденням будівництва об'єкту дольової власності. Але управителем може бути лише фінансова установа, яка законом визначена як така, що має ліцензію та несе відповідальність за залучення грошових коштів від фізичних осіб та за їх управління.

Отже, договір про дольову участь у будівництві об'єкту дольової власності від 10.05.2006 року № 3, якщо таке будівництво є житловим, повинен укладатись пайовиками з фінансовою установою, що має ліцензію.

За відсутності у вказаному договорі істотних умов, у тому числі передбачених ним графіків та додаткових угод про конкретні вартості робіт на кожному етапі будівництва, строків їх виконання та строків сплати пайовиками дольової участі, відсутності фінансової установи такий договір не може вважатися укладеним.

Вимоги про недійсність договору № 3 від 10.05.2006 р. з підстав його невідповідності актам цивільного законодавства та з підстав того, що під час його підписання він не спрямовувався і не міг бути спрямований (за підписання заднім числом) на реальне настання правових наслідків, ним обумовлених, можуть бути задоволені лише при встановленні факту укладеності договору, тобто виконання вимог ст. 638 ЦК України. Такі вимоги сторонами не були виконані, а з огляду на відсутність обов'язкової сторони такого договору - фінансової установи, такі вимоги не могли бути виконані. Таким чином, неукладений договір не може бути визнаний недійсним.

При відмові у визнанні недійсним договору з підстав його неукладеності, тобто з підстав, що випливають із суті справи, судом не застосовується позовна давність, якщо про таку навіть буде заявлено відповідачами.

Згідно судової практики Верховного Суду України якщо суд встановить обставини, на підставі яких позов не підлягає задоволенню, він відмовляє позивачу у задоволенні позову по суті спору. Якщо ж суд встановить порушення прав позивача, у цьому випадку за наявності клопотання відповідача чи його представника про застосування позовної давності суд застосовує норми матеріального права про позовну давність і відмовляє у задоволенні позову з підстав спливу строку позовної давності, якщо минуло три роки з моменту, як позивач довідався чи міг довідатися про порушення свого права.

На підставі вищезазначеного, керуючись ст. 638 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 59, 60, 61, 79, 88, 209, 212, 214, 215, 218, 224-228, 233 ЦПК України, Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа: ОСОБА_5 про визнання правочину недійсним - відмовити у повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене до судової палати з цивільних справ апеляційного суду Харківської області через Київський районний суд м. Харкова шляхом подачі в 10-ти денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя -