Справа № 202/264/17
Провадження № 2/202/825/2017
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

17 січня 2017 року Індустріальний районний суд м. Дніпропетровська

в складі : головуючого судді: Мороза В.П.

за участю секретаря: Овечко А.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Дніпропетровська цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, про визнання добросовісним набувачем, про визнання права власності на квартиру, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 (надалі також «Позивач») звернувся до суду з зазначеним позовом, у якому просив суд:

-визнати договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, що посвідчений 23 липня 2016 року приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4, дійсним;

-визнати Позивача добросовісним набувачем квартири, що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 81,2 кв.м. й житловою площею 48,9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1;

-визнати за Позивачем право власності на квартиру, що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 81,2 кв.м. й житловою площею 48,9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Позивач у судове засідання не зявився надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просив їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявився, причини неявки суду не повідомив.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не зявився, надавши суду письмові заперечення, при цьому про час та місце судового розгляду був повідомлений належним чином.

З огляду на викладене судом ухвалено проводити розгляд справи на підставі наявних у справі доказів та винести заочне рішення.

Суд, дослідивши усі наявні у справі письмові докази, вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі, у звязку з наступним.

Як вбачається, 15 серпня 2016 року між позивачем та відповідачем 1- ОСОБА_2 було укладено Угоду про завдаток.

У відповідності з п. 1.1. вказаної Угоди, Позивач зобовязався продати, а Відповідач 1 купити обєкт нерухомості, а саме квартиру, що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 81,2 кв.м. й житловою площею 48,9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, за суму 127795,58 (сто двадцять сім тисяч сімсот девяносто пять) доларів 58 центів США, що за курсом НБУ на день укладення Угоди складало 3 200 000,00 (три мільйони двісті тисяч) гривень 00 копійок.

У відповідності з п. 1.2. Угоди про завдаток, Покупець сплачує Продавцю завдаток у сумі 50 000,00 (пятдесят тисяч) доларів 00 центів США, що на курсом НБУ на день укладення Угоди складало 1 252 000,00 (один мільйон двісті пятдесят дві тисячі) гривень 00 копійок.

У відповідності з п. 2.1. Угоди, Покупець зобовязується купити зазначений обєкт нерухомості до 31 вересня 2016 року.

У відповідності з п. 3.1. Угоди, Продавець зобовязується продати зазначений обєкт нерухомості за обумовлену в Угоді суму.

Як встановлено судом з копії розписки від 15.08.2016 року, Позивач отримав від Покупця Відповідача 1 суму завдатку у розмірі 50 000 доларів США.

З пояснень сторін судом встановлено, що вони звернулися до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округа з метою оформлення Договору купівлі-продажу зазначеного вище обєкту нерухомості, при цьому останній відмовив у посвідченні угоди купівлі-продажу квартири з тих підстав, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутній запис про реєстрацію права власності на вказаний обєкт нерухомості за Позивачем.

Зазначений факт перевірено судом на підставі Довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно мною, та встановлено, що у реєстрі дійсно відсутній запис про реєстрацію права власності на вказане нерухоме майно як за Позивачем, так і за попереднім власником ОСОБА_2, та міститься тільки один запис про реєстрацію права власності за громадянином ОСОБА_5 в Реєстрі прав власності на нерухоме майно архівній складовій частині Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як вбачається з Наказу №2719/5 від 14 вересня 2016 року Міністерства юстиції України, виданого на підставі розгляду скарги ПАТ «Альфа-Банк» від 15 серпня 2016 року за №65947-10-б/б з доповненням до неї від 07 вересня 2016 року, скаргу ПАТ «Альфа-Банк» у повному обсязі задоволено, скасоване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2016 року за №30553589, прийняте приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_6, скасоване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 липня 2016 року за №30601863, прийняте приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу ОСОБА_4

Внаслідок впровадження вказаного Наказу Мінюсту, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були скасовані записи про реєстрацію прав на спірну квартиру як за Позивачем, так й за попереднім власником квартири ОСОБА_2

У звязку із зазначеними обставинами, угода купівлі-продажу квартири між Позивачем та Відповідачем 1 не відбулася, й Відповідач 1, керуючись положеннями п. 4.2. Угоди про завдаток від 15 серпня 2016 року та ст. 571 ЦК України, на даний час вимагає від Позивача повернення отриманого завдатку у подвійному розмірі - у сумі 100 000 доларів США.

У звязку із чим Позивач вважає, що його права та інтереси є суттєво порушеними, так як він позбавлений можливості розпоряджатися належним йому нерухомим майном та крім того отримав суттєві збитки у звязку із зобовязанням сплатити Відповідачу 1 суму у розмірі 50 000,00 доларів США.

Як встановлено судом, право власності на спірне нерухоме майно виникло в Позивача на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 23 липня 2016 року, що був посвідчений ОСОБА_4, приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області, на підставі чого було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та обтяжень за №30601863.

За зазначеним Договором купівлі-продажу Позивач придбав майно в громадянина ОСОБА_2, який у свою чергу отримав право власності на квартиру на підставі рішення Апеляційного суду Київської області від 22.05.2016 року по справі №357/54123/15.

Та як було встановлено Мінюстом шляхом запиту до зазначеного суду, такого рішення в зазначену дату суд не ухвалював, справа №357/54123/15 судом не розглядалася. На цій підставі Мінюст скасував записи у реєстрі про реєстрацію права власності на підставі зазначеного рішення суду, та усі подальші записи при переході права власності, як наслідок, й щодо Позивача.

Як встановлено судом, громадянин ОСОБА_5, який зазначений у реєстрі як власник спірної квартири, помер 24 листопада 2015 року. 08 грудня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 було заведено спадкову справу №58331240 на підставі заяви кредитора ПАТ «Альфа-Банк» щодо боргу померлого на загальну суму 31 927 108,31 доларів США.

У відповідності зі ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій сторони (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

У відповідності зі ст. 658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

У відповідності до ч. 1 ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

При цьому, у відповідності з ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Таким чином, за змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі тільки за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Згідно розяснень пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, п. 5 постанови від 7 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (ст. 334 ЦК України) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (ст. 5 ЦК України).

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у своєму Листі від 28.01.2013 № 24-150/0/4-13 Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав зазначив, що для встановлення правомірності набуття права власності на майно у порядку, передбаченому ст. 330 ЦК України, під поняттям знав слід розуміти не лише безпосередню обізнаність особи у тому, що вона набуває майно у субєкта, який не наділений правом на його відчуження, а й водночас усвідомлення факту порушення своїми діями прав іншої особи.

Щодо застосовуваного законодавцем поняття повинен був знати, то воно характеризує недобросовісність того володільця (набувача), який хоч і не був безпосередньо інформований про відсутність у відчужувача права на відчуження майна, але за обставинами його набуття міг та зобовязаний був про це знати (наприклад, особа набувала майно у незнайомого відчужувача поза межами магазину чи ринку у сумнівній ситуації).

Як вбачається, Позивач придбав спірне майно за відплатним договором купівлі-продажу, сплатив за нього грошові кошти у сумі 3 020 540,00 гривень, після чого відбулася передача майна Позивачу у володіння.

Позивач при укладенні цієї угоди дійсно мав можливість перевірити правомірність володіння спірним майном в його попереднього власника ОСОБА_2, й, як встановлено судом з наявних у справі доказів, на час укладення угоди купівлі-продажу квартири між ОСОБА_2 та Позивачем, в останнього не було підстав вважати продавця неналежним власником квартири.

Так, станом на час укладення цієї угоди, а саме, станом на 23 липня 2016 року, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно був наявний запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2016 року за №30553589, внесений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_6 на підставі рішення Апеляційного суду Київської області від 22.05.2016 року по справі №357/54123/15, що вбачається з інформаційної довідки, сформованої приватним нотаріусом ОСОБА_4 в день посвідчення угоди купівлі-продажу.

Тому Позивач міг обґрунтовано вважати ОСОБА_2 належним власником квартири, так як він не мав змоги, та не був зобовязаний перевіряти справжність описаного рішення суду, та обґрунтовано міг покладатися на ствердження продавця про справжність цього документу, крім того, на підставі цього рішення суду право власності було зареєстровано в реєстрі прав 20 липня 2016 року.

Договір купівлі-продажу між Позивачем та ОСОБА_2 укладений у повній відповідності з діючим законодавством України, був виконаний у повному обсязі, його не було розірвано сторонами, не було визнано недійсним судом, він є чинним й на даний час.

Окрім того, аналізуючи правомірність придбання спірного майна Позивачем, суд враховує також наступне.

На час оформлення прав на майно на користь ОСОБА_2, попередній власник спірної квартири, ОСОБА_5, вже помер (дата смерті - 24.11.2015 року).

У відповідності з ч. 11 ст. 346 ЦК України, право власності припиняється у тому числі у випадку смерті власника.

У відповідності зі ст. 1218 ЦК України, до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

У відповідності з ч. 5 ст. 1268 ЦК України, незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

Спадкоємець, який прийняв у спадщину нерухоме майно, ще до його державної реєстрації має право витребувати це майно від його добросовісного набувача з підстав, передбачених ст. 388 ЦК України, зокрема у разі, якщо воно вибуло з володіння спадкодавця поза волею останнього.

Як вбачається з наявних у справі доказів, усі спадкоємці померлого ОСОБА_5 на даний час відмовилися від прийняття спадщини, а тому на час реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_2 була відсутня будь-яка особа, з володіння якої поза її волею могла вибути ця квартира, так як прав на майно не було ані у власника квартири, який помер на той час, ані в його спадкоємців.

У відповідності з ст. 1277 ЦК України, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини, а якщо до складу спадщини входить нерухоме майно - за його місцезнаходженням, зобов'язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.

Заява про визнання спадщини відумерлою може також бути подана кредитором спадкодавця. Заява про визнання спадщини відумерлою подається після спливу одного року з часу відкриття спадщини. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини, а нерухоме майно - за його місцезнаходженням. Територіальна громада, яка стала власником відумерлого майна, зобов'язана задовольнити вимоги кредиторів спадкодавця, що заявлені відповідно до статті 1231 цього Кодексу.

Таким чином, перехід права на спадщину, від якої відмовилися спадкоємці, здійснюється шляхом визнання цієї спадщини відумерлою, й спадщина, яка відкрилася після смерті ОСОБА_5, не визнана відумерлою до даного часу.

Тому суд вважає, що спірна квартира не могла вибути з володіння власника квартири поза волею останнього, так як на час винесення рішення суду та на час реєстрації прав на неї у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 липня 2016 року, у вказаного майна вже фактично був відсутній власник, який мав би змогу виразити свою волю щодо цього майна.

Тому суд у сукупності наведених вище фактів вважає, що Позивач дійсно має право вважати себе добросовісним набувачем спірної квартири, та його позовні вимоги про визнання цього факту у судовому порядку, підлягають задоволенню.

У відповідності зі ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідач 1 не визнає Позивача власником майна, крім того, вимагає повернення завдатку за неможливість оформлення угоди купівлі-продажу майна у подвійному розмірі.

Тому суд вважає за можливе задовольнити вимоги Позивача про визнання за ним права власності на спірну квартиру.

На підставі викладеного вище, керуючись ст. ст. 15, 16, 328, 330, 388, 392 Цивільного кодексу України; ст. ст. 11, 15, 27, 60, 61, 88, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

Визнати договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, що посвідчений 23 липня 2016 року приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4, дійсним.

Визнати ОСОБА_1 добросовісним набувачем квартири, що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 81,2 кв.м. й житловою площею 48,9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 81,2 кв.м. й житловою площею 48,9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Дніпропетровської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10 денний строк апеляційної скарги з дня проголошення рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя В.П. Мороз