Апеляційний суд Житомирської області
Справа №292/302/16-ц Головуючий у 1-й інст. Гуц О. В.
Категорія 47 Доповідач Миніч Т. І.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2017 року Апеляційний суд Житомирської області у складі:

головуючого - судді Миніч Т.І.

суддів: Гансецької І.А.,

Талько О.Б.

секретаря

судового засідання Ковальської Я.В.

з участю представника відповідача

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Житомирі апеляційну скаргу Приватного підприємства «Лібос»

на рішення Червоноармійського районного суду Житомирської області від 10 березня 2017 року

у цивільній справі за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОМІНЬ" до Приватного підприємства "ЛІБОС", ОСОБА_3, треті особи: Малинське районне управління юстиції Житомирської області, відділ Держземагенства у Червоноармійському районі Житомирської області, Малинська районна державна адміністрація Житомирської області,Відділ Держгеокадастру у Червоноармійському районі Житомирської області, Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

в с т а н о в и в:

У вересні 2016 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "ПРОМІНЬ" (надалі - СТОВ "ПРОМІНЬ") звернулося до суду з позовом. Позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений 14.12.2015 року між Приватним підприємством «Лібос» та ОСОБА_3,зареєстрований державним реєстратором Малинського районного управління юстиції Житомирської області 23.12.2015 року за р.н. 12732420, згідно з яким ОСОБА_3 передав в оренду ПП «Лібос» земельну ділянку загальною площею 2,3678га.,розташовану на території Теньківської сільської ради Червоноармійського району, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_3; скасувати запис про реєстрацію цього договору та стягнути з відповідачів судові витрати. В обґрунтування заявлених вимог посилався на те, що 23.12.2011 року ОСОБА_3 вже був укладений договір оренди цієї ж ділянки зі СТОВ "ПРОМІНЬ". Вказаний договір не є припиненим, ні розірваним, ні визнаним у судовому порядку недійсним тощо, а відтак, останній є та був діючим як станом на 14.12.2015 року, так і на даний час. Крім того, пунктом 29 договору передбачено, що орендодавець зобов"язаний не вчиняти дії, які б перешкоджали орендареві користуватися орендною земельною ділянкою. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини 1 ст.763 ЦК України та ст.33 ЗУ "Про оренду землі". Вважає, що оспорюваний договір оренди землі є недійсним, оскільки суперечить вимогам та положенням ст.ст.24,27 ЗУ "Про оренду землі", ст.95 Земельного кодексу України, вчинений без належного обсягу повноважень ОСОБА_3 на його укладення.

Ухвалою Червоноармійського районного суду від 11.11.2016 року до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів залучено: Малинську районну державну адміністрацію Житомирської області та Відділ Держгеокадастру у Червоноармійському районі Житомирської області.

Ухвалою цього ж суду від 16.02.2017 року до участі у справі справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів залучено Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області.

Рішенням Червоноармійського районного суду від 10 березня 2017 року позов задоволено частково.

Визнаний недійсним договір оренди земельної ділянки б/н, укладений 14.12.2015 року між Приватним підприємством "ЛІБОС" та ОСОБА_3, зареєстрований державним реєстратором Малинського районного управління юстиції Житомирської області 23.12.2015 року, номер запису 12732420 від 23.12.2015 року, згідно з яким ОСОБА_3 передав в оренду ПП "ЛІБОС" земельну ділянку загальною площею 2,3678 га., розташовану на території Теньківської сільської ради Червоноармійського району Житомирської області, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_3. Цим же рішенням скасований запис за №12732420 від 23.12.2015 року, вчинений державним реєстратором Малинського районного управління юстиції Житомирської області про реєстрацію зазначеного вище договору оренди земельної ділянки. Стягнуто з Приватного підприємства "ЛІБОС", , юридична адреса: Кіровоградська область, Олександрівський район, с.Родниківка, (р/р 697, МФО 323475, ВАТ "Ощадбанк") та ОСОБА_3, жителя с.Зелена Діброва Пулинського району Житомирської області, ідентифікаційний номер НОМЕР_1 на користь сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОМІНЬ" (, р/р - 2, МФО - 380805, АТ "Райффайзен Банк Аваль") судовий збір в розмірі 1378 грн., тобто в рівних частках по 689 грн. з кожного окремо. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі Приватне підприємство «Лібос» порушує питання про скасування зазначеного рішення з ухваленням нового - про відмову в позові, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції. На думку апелянта, судом першої інстанції не було враховано, що сам Договір від 23 грудня 2011 року не відповідає вимогам законодавства України, яке діяло на момент його укладення. Основна частина вказаного Договору не містить будь-якої інформації про кадастровий номер земельної ділянки відповідача, що означає відсутність істотних умов договору оренди землі. Вважає, що при ухваленні рішення суд першої інстанції порушив вимоги ст.11 ЦПК України та вийшов за межі заявлених вимог, оскільки в прохальній частині позову не було чітко зазначено, який саме номер запису про державну реєстрацію речових прав мав би скасувати суд, а вказано лише: «скасувати відповідний державний запис».

Розглянувши справу в межах, визначених ст.303 ЦПК України, суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 2.3678 га., кадастровий номер НОМЕР_4, цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Теньківської сільської ради Червоноармійського району. Ці обставини підтверджуються Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №789633 від 26.06.2007 року (а.с.16-17).

23.12.2011 року між ОСОБА_3 та СТОВ "Промінь" був укладений договір оренди землі, згідно з яким останньому в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 2.3678 га., кадастровий номер НОМЕР_3, що знаходиться в с.Зелена Діброва Червоноармійського району, на 10 років з орендною платою в розмірі 5% від нормативної оцінки земельної ділянки (а.с.6-9).

Згідно з п.п.37-39 Договору оренди землі від 23.12.2011 року, дія договору припиняється у разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - придбання орендарем земельної ділянки у власність ; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - ліквідації юридичної особи-орендаря, шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін та рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов"язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є ст.32 ЗУ "Про оренду землі".

Відповідно до актів приймання - передачі земельної ділянки в оренду, перенесення в натуру (на місцевість) меж земельних ділянок та передачу на зберігання межових знаків від 23.12.2011 року, кадастрового плану та схеми, ОСОБА_3 передав в оренду СТОВ "Промінь" земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,3678 га., кадастровий номер НОМЕР_3,яка знаходиться на території Теньківської сільської ради Червоноармійського району (а.с.10-13).

За повідомленням Відділу Держгеокадастру в Червоноармійському районі Житомирської області, зміст Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі свідчить про те, що цим Відділом у 2012 році було здійснено державну реєстрацію 88 договорів оренди землі СТОВ "Промінь" терміном на 10 років, в тому числі і щодо земельної ділянки ОСОБА_3

Із запису про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 18.04.2012 року №001092 вбачається, що у Відділі Держкомзему у Червоноармійському районі було зареєстровано договір оренди землі, укладений між СТОВ "Промінь" та ОСОБА_3, за яким останній передав товариству земельну ділянку площею 2,3678 га., кадастровий номер НОМЕР_3, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Теньківської сільської ради Червоноармійського району.

Разом з тим, 14.12.2015 року між ПП "Лібос" та ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі, згідно з яким останній передав в оренду земельну ділянку площею 2,3678 га., кадастровий номер НОМЕР_3, на строк 7 років.

Згідно з інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02.09.2016 року Малинським районним управлінням юстиції Житомирської області 23.12.2015 року був внесений реєстраційний запис про те, що земельна ділянка площею 2,3678га., кадастровий номер НОМЕР_3 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Теньківської сільської ради Червоноармійського району і належить на праві власності ОСОБА_3, передана в оренду строком на 7 років ПП "ЛІБОС" (а.с.18-19).

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що зазначений договір є недійсним.

При цьому судом враховано, що згідно з ч.4 ст.124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Спосіб та порядок захисту порушених прав та інтересів власників земельних ділянок та землекористувачів, у тому числі і орендарів, встановлений ст.152 ЗК України, яка передбачає, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

Згідно зі ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Відповідно до ст.792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Зі змісту ст.6 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно зі ст.13 ЗУ "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.2 ст.24, ч.1 ст.27 ЗУ "Про оренду землі", на ряду з іншими обов"язками орендодавець зобов"язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Із змісту статті 31 ЗУ "Про оренду землі" вбачається, що договір оренди землі припиняється в разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; - ліквідації юридичної особи-орендаря; - відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; - набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з п.16-1 Постанови КМУ "Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі" №1021 від 09.09.2009 року (в редакції до 01.01.2013 року), державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди земельної ділянки із земель державної та комунальної власності здійснюється одночасно із державною реєстрацією земельної ділянки. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки. Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів.

Для державної реєстрації договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності, договору суборенди земельної ділянки (її частини) власник чи набувач права або уповноважена ними особа подають до відповідного територіального органу Держземагентства заяву і відповідні документи, що передбачено п.16-2 Постанови КМУ "Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі" №1021 від 09.09.2009 року (в редакції до 01.01.2013 року).

Пунктом 2 Постанови КМУ №835 від 01.08.2011 року "Деякі питання надання Державним агенством земельних ресурсів та його територіальними органами платних адміністративних послуг" установлено, що до завершення здійснення заходів з утворення територіальних органів Державного агенства земельних ресурсів: адміністративні послуги згідно з переліком, затвердженим цією постановою, надаються територіальними органами Державного комітету із земельних ресурсів; функції з ведення Поземельної книги, передбачені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. №1051 (Офіційний вісник України, 2012 р., №89, ст.3598), покладаються на територіальні органи Державного комітету із земельних ресурсів.

За наведених обставин суд обґрунтовано вважав, що на момент укладення позивачем договору оренди земельної ділянки державна реєстрація цих договорів здійснювалась шляхом внесення відповідного запису у Книгу записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Частина 3 ст.10 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; 3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Відповідно до ч.1 ст. 24 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.

Зі змісту частини 1 ст.26 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" випливає, що записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав.

Згідно з ч.1 ст.27 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно чи його дубліката, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.1 ст.33 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки має безпосередній доступ та користується відомостями Державного земельного кадастру у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Державний реєстратор як суб"єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01 січня 2013 року.

При цьому судом дана правильна оцінка запереченням відповідача в тій частині, що право користування спірною земельною ділянкою у позивача відповідно до договору оренди землі від 23.12.2011 року не виникло, так як державна реєстрація держактів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснена відділом Держкомзему Червоноармійського району за відсутності законних повноважень. Так, суд зазначив, що відділ Держземагенства у Червоноармійському районі Житомирської області, як територіальний орган Держземагенства України, був створений та зареєстрований в ЄДРПОУ лише 28.09.2012 року, що підтверджується витягом з ЄДРПОУ. А тому цієї дати повноваженнями з реєстрації договорів був наділений територіальний орган Держкомзему - Відділ Держкомзему у Червоноармійському районі Житомирської області.

За наведених обставин, оскільки при реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор не перевірив відсутність реєстрації договорів оренди на спірну земельну ділянку, укладений між позивачем та ОСОБА_3 договір оренди земельної ділянки не визнаний недійсним, а здійснена 18.04.2012 року відділом Держкомзему у Червоноармійському районі Житомирської області державна реєстрація цього договору не скасована, то суд першої інстанції правильно вважав, що договір оренди земельної ділянки, що був укладений 14.12.2015 року між ПП "ЛІБОС" та ОСОБА_3, суперечить нормам матеріального права, а тому є недійсним з моменту його укладення.

Оскаржуване рішення постановлене судом з додержанням норм матеріального і процесуального права. Підстав для його зміни чи скасування апеляційний суд не вбачає.

Керуючись ст.ст.209,303,304,307,308,313-315 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Лібос» відхилити.

Рішення Червоноармійського районного суду Житомирської області від 10 березня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий: Судді: