Справа №481/626/16-ц 26.01.2017 26.01.2017 26.01.2017
Провадження №22-ц/784/139/17
Єдиний унікальний номер 481/626/16-ц
Номер провадження 22-ц/784/139/17
Головуючий у 1 інстанції Уманська О.В.
Категорія 27 Доповідач Прокопчук Л.М.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 січня 2017 року м. Миколаїв

Судова колегія судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

Головуючого Прокопчук Л.М.,

Суддів Козаченка В.І., Локтіонової О.В.,

із секретарем судового засідання Лівшенко О.С.

за участю представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 листопада 2016 року по справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про розірвання договору, визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, зобовязання звільнити приміщення та стягнення заборгованості,

В С Т А Н О В И Л А:

У червні 2016 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом, в якому після уточнення позовних вимог просив визнати договір (найму) оренди житлового будинку та земельних ділянок від 23.07.2014 року, що був укладений між ним та відповідачем ОСОБА_3 достроково припиненим/таким, що втратив свою чинність; визнати ОСОБА_3 такою, що втратила право користування житловим будинком №127 по вул. Гребєннікова в м. Новий Буг та прибудинковою земельною ділянкою з кадастровим номером :04:025:0006 та присадибною ділянкою з кадастровим номером :04:025:0021, розташованими за тією ж адресою; зобовязати ОСОБА_3 передати обєкти найму/оренди у тому стані, в якому вони були передані в найм з урахуванням нормального зносу, надати докази по сплаті комунальних послуг за період використання орендованого приміщення та звільнити орендоване приміщення; стягнути з ОСОБА_3 борг та неустойку за користування житловим будинком та земельними ділянками в період з 23.10.2014 року по 09.07.2016 року згідно договору оренди, а також зобовязати внести оплату за фактичне користування обєктами оренди після зазначеного терміну; стягнути з відповідача витрати на правову допомогу, а також витрати, понесені для вирішення даного питання (у тому числі проїзд, харчування тощо); стягнути з відповідача вартість несплачених комунальних послуг за період користування житловим будинком.

В обґрунтування позову зазначав, що 23 липня 2014 року між тим та відповідачем було укладено договір (найму) оренди житлового будинку № 127 по вул. Гребєннікова в м. Новий Буг та прибудинкової земельної ділянки з кадастровим номером :04:025:0006, а також присадибної ділянки з кадастровим номером :04:025:0021 з умовою щомісячної оплати по 500 грн. В той же день було складено акт прийому-передачі вказаних обєктів. Відповідач наперед сплатила 1500 грн., а за період з 23.10.2014 року по 23.07.2015 року має заборгованість в сумі 4500 грн. У жовтні 2015 року він направив відповідачу листа з вимогою погасити заборгованість, в листі також повідомлялось про розірвання договору, але відповідач заборгованість не погасила, а орендований будинок не звільнила (а.с. 2-4, 29, 47).

Рішенням Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 листопада 2016 року, з урахуванням ухвали того ж суду від 21 листопада 2016 року про виправлення описки, позов задоволено частково. Розірвано договір найму будинку та земельних ділянок від 23 липня 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 кошти у розмірі 18933,33 грн. за договором оренди будинку та судові витрати в сумі 551,20 грн. Зобовязано ОСОБА_3 передати ОСОБА_4 будинок № 127 по вул. Гребєннікова в м. Новий Буг із земельними ділянками, на яких він розташований, у тому ж стані, в якому він був переданий в найм. Усунуто перешкоди ОСОБА_4 у користуванні та розпорядженні будинком № 127 по вул. Гребєннікова в м. Новий Буг із земельними ділянками, на яких він розташований, шляхом виселення ОСОБА_3 У решті вимог відмовлено. Вирішено питання про судові витрати (а.с. 97-103, 105-106).

В апеляційній скарзі відповідач просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині частково задоволених позовних вимог та ухвалити нове, яким в задоволенні позову відмовити. На обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права (а.с. 113-116).

В судовому засіданні апеляційного суду представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити.

Представник позивача просив рішення суду залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представників сторін, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, дослідивши матеріали справи, судова колегія вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, а рішення суду в оскаржуваній частині скасувати та ухвалити нове рішення, виходячи з такого.

Рішення суду в частині відмови в задоволенні позову судом не переглядається, оскільки воно в цій частині не оскаржено.

Судом першої інстанції встановлено, що позивачу на праві власності належить житловий будинок №127 по вул. Гребєннікова в м. Новий Буг та земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку та для ведення особистого селянського господарства, які розташовані за тією ж адресою. 23 липня 2014 року між сторонами укладено договір оренди вказаної нерухомості строком на один рік зі сплатою щомісяця орендної плати за найм житлового будинку разом з земельними ділянками по 500 грн. Відповідач сплатила 1500 грн. Решту суми не сплачує, в будинку проживає. На пропозицію позивача, направлену в жовтні 2015 року, розірвати договір та сплатити заборгованість, відповіла відмовою.

Задовольняючи позов частково, суд виходив з того, що з відповідача на користь позивача слід стягнути заборгованість плати за найм та неустойку за період з 09.10.2015 року по 15.11.2016 року (час фактичного користування) у розмірі 13200 грн., а договір найму слід розірвати та виселити відповідача з будинку, зобовязавши її передати предмет найму в тому вигляді, в якому його було отримано.

З висновками суду слід погодитись частково.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч.2 ст. 640 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

За змістом статті 6 цього Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту його державної реєстрації.

Таким чином, законодавець визначив спеціальний порядок та набуття права оренди на земельні ділянки.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

З матеріалів справи вбачається, що державна реєстрація спірного договору в частині оренди землі не відбулась, тому договір в частині передачі в оренду землі є невчиненим і не створює для його сторін прав та обовязків.

Отже, спірний договір в частині оренди земельних ділянок не був зареєстрований у відповідному державному органі, тому він не є вчиненим (укладеним), а неукладений договір не може бути розірваний.

Є помилковим рішення суду і в частині задоволення вимог про стягнення неустойки.

Задовольняючи вимоги в зазначеній частині, суд керувався ч.2 ст. 785 ЦК України, якою передбачено права наймодавця вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення, якщо наймач не виконує обовязку щодо повернення речі.

При цьому суд не звернув увагу на те, що основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 "Найм (оренда)" та 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу України. При цьому вимоги глави 59 Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення - для проживання. Таким чином житло як об'єкт нерухомості виокремлено в окрему правову категорію і не може ототожнюватися з об'єктами, речові права щодо яких виникають з підстав, визначених §1- 4 глави 58 "Найм (оренда)" Кодексу. Отже, глава 59 ЦК України, якою врегульовані відносини щодо найму (оренди) житла є спеціальною, а тому положення норм глави 58 «Найм (оренда)», в якій розташована ст. 785 ЦК, на неї не поширюються.

За наведених підстав відповідно до вимог п.3, 4 ч.1 ст. 309 ЦПК України рішення суду про розірвання договору оренди в частині земельних ділянок та стягнення неустойки за несвоєчасне повернення предмету договору оренди слід скасувати і ухвалити нове, яким в задоволенні позову в зазначеній частині відмовити.

З пояснень представника відповідачки в судовому засіданні апеляційного суду вбачається, що спірний будинок використовувся відповідачкою на час ухвалення рішення судом першої інстанції в якості місця проживання родини її сина.

За такого відповідно до завлених вимог та умов договору найму, укладеного між сторонами, який передбачає оплатне користування предметом оренди зі сплатю 500 грн. щомісячної плати за найм (розділ 3 договору найма), з відповідача на користь позивача слід стягнути несплачену суму орендної плати за період з 24 жовтня 2014 року по 15 листопада 2016 року, що складає 12375,00 грн. Зазначену суму слід стягнути з відповідача на користь позивача, змінивши рішення суду першої інстанції в зазначеній частині.

В іншій частині рішення суду слід залишити без змін

З доводами апеляційної скарги щодо того, що договір оренди між сторонами є недійсним, укладеним під впливом обману, погодитись не можна, оскільки відповідачем вимога про визнання його недійсним з будь-яких підстав не заявлялась. Відповідно до приписів ч.1 ст. 303 ЦПК України апеляційний суд перевіряє законність та обгрунтованість рішення суду першої інстанції не тільки в межах доводів апеляційної скарги, але і в межах вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Інші доводи апеляційної скарги щодо недійсності договору не заслуговують на увагу, не впливають на правильність висновків суду.

Матеріали справи свідчать про те, що між сторонами дійсно укаладено договір завдатку, на що посилається відповідач в апеляційній скарзі (а.с. 52-55). Якщо між сторонами виникне спір щодо вказаного договору, він може бути вирішений між ними як шляхом переговорів, так і шляхом звернення до суду.

Його наявність не впливає на виконання зобовязань сторін за договором оренди.

Пунктом 8.4 договору найму передбачено, що договір може бути розірваний в односторонньому прорядку у випадку несплати наймачем комунальних платежів та (або) плати на найм протягом 3-х календарних місяців, або у разі, якщо приміщення житлового будинку чи земельної ділянки викоритовується не за своїм цільовим призначенням.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 825 ЦК України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі не внесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі понад два рази.

Позивачем направлялось повідомлення відповідача про розірвання договору найму, оскільки відповідачем не вносилась орендна плата більше 9 місяців.

З урахуванням наведенного судом обгрунтовано задоволені позовні вимоги в частині розірвання договору оренди житла.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла (ч.1 ст. 826 ЦК).

Таким чином, відповідає вимогам закону та обставинам справи і рішення суду в частині виселення відповідача з найманого будинку.

Оскільки судом апеляційної інстанції, частково скасовано та змінено рішення суду першої інстанції, відповідно до положень ч.5 ст. 88 ЦПК України слід змінити розподіл судових витрат.

Керуючись ст. ст. 303, 309, 316 ЦПК України, судова колегія, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 листопада 2016 року в частині задоволення позову щодо розірвання договору оренди земельних ділянок та стягнення неустойки за несвоєчасну сплату орендної плати скасувати і ухвалити в цих частинах нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди земельних ділянок та стягнення неустойки за несвоєчасну сплату орендної плати за оренду жилого приміщення відмовити.

Зазначене рішення в частині стягнення заборгованості за договором оренди жилого приміщення та судових витрат, понесених ОСОБА_4, змінити, стягнувши з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 орендну плату за договором оренди від 23.07.2014 року за період з 23 жовтня 2014 року по 15 листопада 2016 року в сумі 12375 (дванадцять тисяч триста сімдесят пять) грн. 00 коп. та судові витрати в сумі 426 (чотириста двадцять шість) грн.00 коп.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрати по сплаті судового збору, сплаченого нею при подачі апеляційної скарги, в сумі 572 (пятсот сімдесят дві) грн. 00 коп.

В іншій частині рішення суду залишити без змін

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення і протягом двадцяти днів може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подачі скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий Судді