РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2017 року Хмельницький міськрайонний суд

Хмельницької області

в складі: головуючої - судді Козак О.В.,

при секретарі - Слободянюк А.Ю.,

за участі: позивача - ОСОБА_1,

представника позивача - ОСОБА_2,

представника відповідача - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Хмельницького цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди, стягнення орендної плати та зобов'язання повернути приміщення і ключі,

встановив:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ФОП ОСОБА_4 про стягнення заборгованості по орендній платі та зобов'язання провести передачу ключів та приміщення. В обгрунтування позову вказав, що 26.06.2016 року між ними та ФОП ОСОБА_4 був укладений письмовий договір про надання в оренду нежитлового приміщення, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне користування приміщення в будівлі по АДРЕСА_1. Орендар використовує приміщення загальною площею 84,5 кв.м., яке складається з двох торгівельних залів, двох санвузлів, господарського приміщення, двох тамбурів та двох окремих входів. В приміщенні централізоване водо- та електропостачання, встановлено опломбовані лічильники, приміщення обладнано освітлювальними приладами з енергозберігаючими лампами, вимикачами, розетками, сантехнікою (два умивальника зі шкафом, цільнолитий унітаз), лічильниками води та світла (з УЗО та напівавтоматичними вимикачами безпеки), двома вентиляторами. На час передачі в оренду стіни приміщення були прошпакльовані, підлога викладена облицювальною плиткою, встановлені вікна, вхідні двері, ролета.

19.04.2016 року він передав ключі орендареві від приміщень та будівельні матеріали для проведення косметичного ремонту. В усній формі вони домовились, що надається 1 місяць безоплатно для проведення підготовчих робіт, фактично підготовчі роботи в орендаря зайняли 2,5 місяці.

26.06.2016 року було підписано договір, згідно якого нараховується орендна плата. Відповідно до п.п.6.1.2, 6.1.3 вказаного договору, орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та рахунки за комунальні послуги. Згідно п.4.2 Договору оренди, орендар ОСОБА_4 мала провести першу оплату за 2 місяці. Він неодноразово по телефону та при зустрічі звертався до неї з вимогою провести відповідні перерахунки орендної плати згідно з умовами Договору, однак станом на 19.09.2016 року орендарем не було здійснено жодної оплати, ні за використання електромережі, ні за водопостачання/водовідведення, ні за оренду.

01.10.2013 року ПАТ «Хмельницькобленерго» надало технічну послугу здійснення передачі електромережі нежитловому приміщенню згідно розподілу потужності (Договір №181 від 01.10.2013 року), за що ним було сплачено 12900 грн. (Акт №181 від 01.10.2013 року). Дане приміщення отримало потужність 5,5 квт. Відповідно до вимоги ПАТ «Хмельницькобленерго» 06.05.2014 року його заявою про прийняття на облік будинку АДРЕСА_1 обумовлено заключення договорів зі споживачами з кожним окремо. На вимогу орендаря він також збійльшив потужність електроенергії з 5,5 квт. до 13,3 квт.. Проте, ОСОБА_4 не заключила договір з жодним підприємством, яке надає комунальні послуги, що унеможливлює здійснення підприємницької діяльності. На даний час приміщення знаходиться у користуванні ОСОБА_4, тому позивач просить позов задоволити та стягнути з відповідача на його користь борг в розмірі 22350 грн. та зобов'язати ОСОБА_4 провести передачу йому ключів та приміщення, з підписанням акту-передачі.

В судовому засіданні позивач позовні вимоги уточнив, просить суд розірвати договір оренди між ним та ОСОБА_4, стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі в розмірі 22350 грн. за період з липня по вересень 2016 року включно та зобов'язати відповідача повернути приміщення та ключі від нього по акту передачі. Суду пояснив, що він згідно договору оренди передав відповідачу нежитлове приміщення для розміщення магазину, проте з часу укладення вказаного договору відповідач не сплачує йому орендну плату, а також не уклала жодного договору з жодним підприємством, яке надає комунальні послуги, та відповідно не здійснює оплату за комунальні послуги. У звязку, з істотним порушенням умов договору оренди позивач просить позов задоволити.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовній заяві та просив їх задоволити, у зв'язку з істотним порушенням умов договору оренди відповідачем.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та заперечив проти їх задоволення, суду пояснив, що приміщення в оренду може надати лише власник , а нежитлове приміщення, що передано в оренду не зареєстровано за позивачем. Крім наведеного, відповідно до ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. В переданому в оренду приміщенні немає світла, у зв'язку з чим, відповідач не могла використовувати його за призначенням для здійснення підприємницької діяльності. При цьому зазначив, що вони не заперечують проти розірвання договору оренди, але не з підстав істотного порушення ними умов договору, та щодо передачі ключів та приміщення позивачу.

Суд, заслухавши пояснення позивача, його представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст.759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Судом встановлено, що за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, на підставі рішення Хмельницького міськрайонного суду від 13.03.2007 року, загальною площею 1181,9 м.кв. та 304,9 м.кв. житлової площі, що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав від 13.12.2011 року №32465743 та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №77038598 від 26.12.2016 року.

На першому поверсі вказаного будинку знаходиться нежитлове приміщення загальною площею 84.5м.кв., що підтверджується технічним паспортом, виготовленим 11.04.2016 року на вказану частину приміщення. Також згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку НОМЕР_1 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 494 кв.м., розташованої в АДРЕСА_1.

26.06.2016 року між ОСОБА_1 (орендодавцем) та суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 (орендарем) було укладено договір оренди нежитлового приміщення, згідно якого орендодавець зобов'язується надати орендарю у тимчасове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею- 84,5 кв.м..

Згідно п.1.3 Договору оренди нежитлового приміщення, приміщення передається орендарю з метою розміщення там магазинів продовольчих та непродовольчих товарів (приміщення-1 - 50 кв.м. для торгівлі одягом; приміщення-2 - 34,5 кв.м. для торгівлі ковбасними виробами) і здійснення підприємницької діяльності відповідно до статутних завдань орендаря. Орендарю не дозволяється використовувати приміщення і для будь-яких інших цілей, за власним розсудом.

Згідно п.2.2 Договору оренди про факт передачі-прийому приміщення складається акт, в якому зазначається технічний стан приміщення. Акт підписується обома сторонами і є невід'ємною частиною Договору.

Сторони 26.06.2016 року склали акт прийому-передачі нежитлового приміщення до договору оренди №1 від 2016 року. Згідно вказаного акту на підставі п.1.1. Договору, Орендодавець передає Орендарю в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 84,5 м.кв., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Згідно п.3 акту вбачається, що приміщення передається в стані придатному для його використання по призначенню. Факт підписання вказаного акту сторони в судовому засіданні визнали та не оспорювали.

Відповідно п.п.4.1, 4.2 Договору оренди розмір орендної плати за один місяць становить: приміщення-1 - 50 кв.м. (торгівля одягом) - 80 грн. за кв.м., що складає 4000грн.; приміщення-2 - 34,5 кв.м. (торгівля ковбасними виробами) - 100грн. за кв.м., що складає 3450грн. Що за місяць становить 7450грн. і підлягає коригуваню згідно з пунктом 4.4.. Орендар зобов'язаний протягом 5 (п'яти) календарних днів з дня підписання договору сплатити орендну плату за перші 2 (два) місяця авансом. Пунктом 4.3. Договору передбачено, що орендна плата сплачується до 10 числа поточного місяця.

Відповідно до ст.ст. 525, 526, 629 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою ст. 651 ЦК України передбачено, що при відсутності згоди (домовленості) сторін про зміну або розірвання договору він може бути змінений чи розірваний на вимогу однієї із сторін лише за рішенням суду за наявності певних підстав, передбачених договором або законом. Однією із таких підстав є істотне порушення договору другою стороною.

Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Відповідно до ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

В грудні 2016 року позивачем на адресу ОСОБА_4 було направлено листа з пропозицією повернути ключі від приміщення по АДРЕСА_1, яке не використовується відповідно до укладеного між ними договору, та підписати Акт приймання-передачі приміщення. Зазначивши, що з 01 липня 2016 року вона не здійснила жодної оплати орендної плати та комунальних послуг, у зв'язку з чим, припиняється достроково дія договору. Вказаний лист було отримано відповідачем, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Проте, ключі від приміщення не було повернуто позивачу.

Відповідач своїх обов'язків за договором оренди належним чином не виконувала, а тому в неї виникла заборгованість по орендній платі, яка за період з 01.07.2016 року по вересень 2016 року включно становить - 22350 грн. (7450 грн.х3 міс.).

Згідно ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

В судовому засіданні представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог з тих підстав, що відповідач не могла використовувати приміщення через те, що не було підключено світло до приміщення.

Проте, належних та допустимих доказів на спростування доводів позивача щодо того, що світло у будинку є, однак оскільки відповідач не уклала договір з ПАТ "Хмельницькобленерго" на постачання електроенергії, тому на даний час опломбовано лічильник, відповідачем та її представником суду не надано. Не надано доказів і на підтвердження того, що світло не було підключено внаслідок дій чи бездіяльності позивача.

Вищевказані доводи представника відповідача спростовуються: актом №181 від 01.10.2013 року, згідно якого ПАТ "Хмельницькобленерго" надало послугу ОСОБА_1 із створення технічної можливості здійснення передачі в точку приєднання електроустановки магазину продовольчих та промислових товарів, перукарні, житлових квартир та гаража; довідкою ПАТ "Хмельницькобленерго" №01-627 від 23.04.2014 року, згідно якої технічні умови №181 від 01.10.2013 року ОСОБА_1 на приєднання електроустановки магазину продовольчих та промислових товарів, перукарні, гаража та 11 житлових квартир по вул.Подільській,161 виконані; заявою ОСОБА_1 директору ХМРЕМ від 06.05.2014 року щодо прийняття на облік будинку АДРЕСА_1, в якому знаходиться 11 житлових квартир, перукарня, магазин продуктових і промислових товарів, та заключити договори зі споживачами з кожним окремо.

З листа ПАТ "Хмельницькобленерго" від 14.07.2016 року №03-03-2259 вбачається, що ОСОБА_5 було повідомлено, що на реконструкцію існуючого приміщення під житловий будинок на 11 квартир, перукарню, магазин продовольчих та непродовольчих товарів, гараж по АДРЕСА_1 були видані технічні умови №181 від 01.10.2013 року та листом №03-03-171 від 22.01.2014 року був погоджений розподіл потужності. Для перерозподілу потужності їй необхідно надати в ПАТ "Хмельницькобленерго" проектну документацію з відповідними змінами.

Згідно листа ПАТ "Хмельницькобленерго" від 04.08.2016 року №03-03-2578 вбачається, що на реконструкцію існуючого приміщення під житловий будинок на 11 квартир, перекарню, магазин продовольчих товарів та гараж по АДРЕСА_1 були видані технічні умови №181 від 01.10.2013 року та листом №03-03-171 від 22.01.2014 року було погоджено розподіл потужностей, в т.ч.: магазин продовольчих товарів - 23 кВт; магазин промислових товарів - 5,5 кВт. Орендар ОСОБА_4 звернулась в ПАТ "Хмельницькобленерго" для погодження заключення договору про постачання електричної енергії магазину з приєднаною потужністю 8 кВт. Оскільки, приєднана потужність вказана у заяві не відповідає потужності в листі розподілу, ПАТ "Хмельницькобленерго" повідомило вказаним листом, що орендарю необхідно надати нову заяву відповідно до листа розподілу. Крім того, для підтвердження розподілу потужностей необхідно надати копію проекту внутрішніх електричних мереж будинку, виконаного згідно технічних умов №181 від 01.10.2013 року.

З наведеного вбачається, що відповідач зверталась в ПАТ "Хмельницькобленерго" для погодження заключення договору про постачання електричної енергії магазину з приєднаною потужністю 8 кВт, в той час, як власником приміщення в ПАТ "Хмельницькобленерго" було погоджено розподіл потужностей, в т.ч. магазин промислових товарів - 5,5 кВт. Отже, відповідач зверталась до ПАТ "Хмельницькобленерго" з приводу перерозподілу потужності і їй було роз'яснено про необхідно надати в ПАТ "Хмельницькобленерго" проектну документацію з відповідними змінами.

Згідно укладеного між сторонами договору оренди не передбачено обов'язку Орендодавця здійснювати чи вживати заходів для перерозподілу наявної потужності електроенергії та укладати договір на постачання електричної енергії, враховуючи, що користувачем електроенергії фактично мав бути орендар.

Доказів того, що відповідач була позбавлена можливості укласти договір з ПАТ "Хмельницькобленерго" про постачання електричної енергії магазину з дотриманням погодженого розподілу потужностей суду надано не було.

Не підтверджуються заперечення відповідача і показаннями свідка ОСОБА_6, який суду показав, що на даний час світло у приміщенні магазину у встановленому законом порядку не підключено, оскільки проектно-технічна документація не була надана в повному обсязі, а саме не було надано робочий проект на магазин. При цьому свідок зазначив, що вказані документи могли надати як власник приміщення так і орендар.

Крім того, слід зазначити, що відповідно до п.5.1.3 Договору оренди Орендодавець зобов'язаний на вимогу Орендаря надавати копії документів, які стосуються приміщення (в т.ч. про його місцезнаходження, інше). Проте, відповідачем та його представником не надано суду доказів на підтвердження того, що вони звертались до позивача з відповідними вимогами про надання документів, які необхідні для укладення договору з ПАТ "Хмельницькобленерго" про постачання електричної енергії магазину, і позивач вказані вимоги не виконав.

Лише після відкриття 20.09.2016 року Хмельницьким міськрайонним судом Хмельницької області провадження в даній цивільній справі за позовом ОСОБА_1, відповідач 02.12.2016 року направила на адресу останнього листа з вимогою про надання документів про право власності на приміщення, від отримання якого позивач відмовився.

Також згідно п.9.2.1 договору оренди термін дії вказаного договору припиняється за вимогою Орендаря якщо приміщення в силу обставин, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання згідно з умовами Договору. Проте, з часу укладення договору 26.06.2016 року до часу звернення позивача до суду в вересні 2016 року, так і на час розгляду справи судом Орендар з такою вимогою до Орендодавця не звертався.

Враховуючи наведене, а також те, що в підписаному акті прийому-передачі нежитлового приміщення до договору оренди від 26.06.2016 року сторони в п.3 зазначили, що приміщення передається в стані придатному для його використання по призначенню, суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_4 порушила умови договору оренди, а саме не сплачувала орендну плату більше 3 місяців підряд, внаслідок чого позивач був позбавлений того, на що він розраховував, а отже має місце істотне порушення умов договору, внаслідок чого є підстави для розірвання договору оренди нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 26.06.2016 року між сторонами, та стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості по орендній платі у розмірі 22350 грн. за період з липня по вересень 2016 року включно, та відповідно, повернення майна орендодавцю.

Відпоідно до ст.88 ЦПК України, слід стягнути з ОСОБА_4 на користь держави судовий збір в сумі 1653,60грн. (551,20 грн.х3), за дві вимоги немайнового характеру та одну вимогу майнового характеру, враховуючи, що позивач являється інвалідом другої групи і звільнений від сплати судового збору при зверненні до суду.

Керуючись ст.ст.11,60,525,526,526,611,629,651,759,762,785 ЦК України, ст.ст.10, 11, 60, 61, 88, 209, 212-215 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 26.06.2016 року між "Орендодавцем" ОСОБА_1 та "Орендарем " суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі за договором оренди укладеним 26.06.2016 року між "Орендодавцем" ОСОБА_1 та "Орендарем " суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 в сумі 22350 грн. за період з липня 2016 року по вересень 2016 року включно.

Зобов'язати ОСОБА_4 повернути ОСОБА_1 нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та ключі він нього.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь держави судовий збір в сумі 1653,60грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Хмельницької області через Хмельницький міськрайонний суд протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: