Кодимський районний суд Одеської області
_____________________________________________________________________Справа № 503/1169/16-ц
Провадження №2/503/26/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.01.2017 року м. Кодима Одеської області

Кодимський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Сопільняка О.М.

при секретарі Вдовиченко В.О.

з участю:

позивача ОСОБА_1

представника позивач ОСОБА_2

представників відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Кодимі Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_6, Кодимського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Одеській області та товариства з обмеженою відповідальністю "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору», - комунального підприємства «Одеський обласний фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі», про визнання недійсними прилюдних торгів, протоколу про проведення прилюдних торгів та акту про проведені прилюдні торги,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 30 червня 2016 року звернувся до Кодимського районного суду Одеської області з позовом до відповідачів ОСОБА_6, Кодимського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Одеській області (далі Кодимський РВ ДВС) та товариства з обмеженою відповідальністю "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" (далі - ТОВ "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП") про визнання недійсними:

- прилюдних торгів, проведених 08 листопада 2013 року ТОВ "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" з реалізації належного позивачу жилого будинку №16 в с.Будеї по вулиці Лікарняній, Кодимського району Одеської області;

- протоколу №16-0534/13 від 08 листопада 2013 року про проведення зазначених прилюдних торгів;

- акту державного виконавця від 03 грудня 2013 року про проведені прилюдні торги.

Третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, вказав комунальне підприємство «Одеський обласний фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі».

В позовній заяві позивач вказав, що 08 листопада 2013 року ТОВ "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" на замовлення Кодимського відділу державної виконавчої служби були проведені прилюдні торги, на яких був реалізований належний йому на праві приватної власності жилий будинок №16, розташований в с.Будеї по вул.Лікарніній, Кодимського району Одеської області.

Переможцем цих торгів став єдиний учасник відповідач ОСОБА_6, який сплатив за придбаний будинок стартову ціну у розмірі 23025 грн.

Вважає, що зазначені прилюдні торги були проведені з порушенням вимог закону, що є наслідком їх недійсності.

Зокрема, прилюдні торги відбулись за участю лише одного покупця, а спірний будинок був проданий за стартовою ціною, що є порушенням п.4.2 Тимчасового положення про порядок проведення аукціону з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №68/5 від 27 жовтня 1999 року (далі Тимчасове положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року).

Окрім цього, позивач не був повідомлений про проведення прилюдних торгів, про експертну оцінку жилого будинку та про його стартову ціну (а.с.1-3).

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 (діє відповідно довіреності від 04 травня 2016 року та доручення для надання безоплатної вторинної правової допомоги від 04 травня 2016 року, а.с.25-27) позов підтримали та пояснили, що допущені при проведенні торгів з реалізації належного позивачеві жилого будинку порушення є підставою для визнання їх недійсними і, як наслідок, визнання недійсними протоколу проведення торгів та акту про проведені прилюдні торги.

Представники відповідача ОСОБА_6 - ОСОБА_4 (адвокат, діє відповідно до ордера адвоката серії ОД №212720 від 12 липня 2016 року, а.с.28) та ОСОБА_5 (діє відповідно до виданої відповідачем нотаріально засвідченої довіреності, а.с.32) в судовому засіданні заявленого позову не визнали, вказавши, що оспорювані позивачем прилюдні торги були проведені у відповідності з вимогами закону, жодних положень якого особисто відповідачем ОСОБА_6 порушено не було.

Окрім цього, у спірному будинку в даний час проживають дружина відповідача та двоє його малолітніх дітей, виселення яких буде суперечити вимогам закону.

Представник Кодимського РВ ДВС ОСОБА_3 (начальник відділу) в судовому засіданні позов ОСОБА_1 не визнав та вказав, що спірні прилюдні торги за замовлення Кодимського РВ ДВС були проведені ТОВ «УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП», яке і є відповідальним за допущені під час їх проведення порушення.

Представники відповідача ТОВ "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" та третьої особи КП «Одеський обласний фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» в судові засідання не зявились, будучи належним чином повідомленими про виклик до суду (а.с.36-37,56-57,87-88,89,90-91,97,98-99).

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши позовну заяву позивача та надані сторонами письмові докази, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог та необхідність їх задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що 10 серпня 2006 року між комунальним підприємством Фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі та позивачем ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №722, відповідно до якого позивач отримав грошовий кредит в сумі 44000 грн. для придбання жилого будинку №16, розташованого в с.Будеї по вулиці Лікарняній, Кодимського району Одеської області (а.с.9).

17 жовтня 2006 року між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_7 був укладений договір купівлі-продажу жилого будинку №16, розташованого в с.Будеї по вул.Лікарняній Кодимського району Одеської області. Продаж спірного будинку вчинено за 44000 грн., якій отримані продавцем під час оформлення правочину (п.п.1.1-1.3, 2.1 договору, а.с.117).

26 жовтня 2006 року між КП «Одеський обласний фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» та позивачем ОСОБА_1 з метою забезпечення передбачених договором №722 від 10 серпня 2006 року кредитних зобовязань позивача, був укладений договір іпотеки, за умовами якого позивач передав в іпотеку належний йому жилий будинок №16, розташований в с.Будеї по вул.Лікарняній Кодимського району Одеської області (п.п.1.1,1.2 договору, а.с.118).

Внаслідок неналежного виконання позивачем ОСОБА_1 передбачених кредитним договором №722 від 10 серпня 2006 року зобовязань, рішенням Кодимського районного суду Одеської області від 23 серпня 2012 року (справа №1514/1425/12) був задоволений позов прокурора Кодимського району Одеської області, поданий в інтересах держави в особі КП Фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі, та з позивача на користь зазначеного комунального підприємства стягнуто заборгованість за вказаним кредитним договором в сумі 52573 грн.71 коп. (а.с.9).

На підставі вказаного судового рішення, яке набрало законної сили 02 вересня 2012 року, Кодимським районним судом Одеської області 03 вересня 2012 року був виданий виконавчий лист (а.с.62).

05 жовтня 2012 року державним виконавцем відділу державної виконавчої служби Кодимського районного управління юстиції на підставі вказаного судового рішення та виданого виконавчого листа, за заявою прокурора Кодимського району Одеської області винесено постанову про відкриття виконавчого провадження №34592690 щодо примусового виконання рішення Кодимського районного суду Одеської області від 23 серпня 2012 року про стягнення з позивача ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором №722 від 10 серпня 2006 року (а.с.61,62).

В ході здійснення виконавчих дій у зазначеному виконавчому провадженні 01 червня 2013 року державним виконавцем описано та заарештовано належний позивачу ОСОБА_1 жилий будинок №16, розташований в с.Будеї по вул.Лікарняній Кодимського району Одеської області, який є предметом іпотеки (а.с.73-74,118).

17 червня 2013 року постановою державного виконавця було призначено експерта для оцінки заарештованого будинку з метою його подальшої реалізації (а.с.75).

Відповідно до висновку ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА» ринкова вартість спірного будинку склала 30700 грн. (а.с.76).

Листом №882/04-01 від 22 липня 2013 року КП Фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі надало згоду на реалізацію належного позивачу будинку (а.с.77).

Відповідно до ОСОБА_5 з протоколу конкурсної комісії ВДВС Головного управління юстиції в Одеській області від 20 серпня 2013 року переможцем конкурсу щодо примусової реалізації належного позивачу жилого будинку визнано ТОВ «УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП» (, м.Київ, вул.Панаса Мирного, буд.11, а.с.102).

23 серпня 2013 року між відділом державної виконавчої служби Кодимського районного управління юстиції та ТОВ «УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП» був укладений договір №16-0534/13 про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації належного ОСОБА_1 житлового будинку (а.с.106-108).

08 листопада 2013 року ТОВ «УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП» проведені прилюдні торги з реалізації належного позивачеві жилого будинку №16, розташованого в с.Будеї по вул.Лікарняній Кодимського району Одеської області, за результатами яких складено акт №16-0534/13. Переможцем торгів визнано єдиного учасника відповідача ОСОБА_6, жилий будинок продано за стартовою ціною, яка склала 23025 грн. (а.с.7).

Відповідно до частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України особа має право звернутися до суду за захистом свого права та інтересу, одним із способів захисту яких є визнання правочину недійсним (пункт 2 частини 2 статті 16 ЦК України).

Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи передбачені законодавством особливості щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а отже, є правочином.

Відтак, враховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частин 1-3 та 6 статті 203 ЦК України (частина 1 статті 215 цього Кодексу).

За змістом частин 1 та 2 статті 62 Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року, №606-ХІV (втратив чинність, але регулював спірні правовідносини на час реалізації належного позивачу будинку), реалізація арештованого нерухомого майна здійснювалась виключно шляхом його продажу на прилюдних торгах.

Наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року №68/5 (втратив чинність на підставі наказу Міністерства юстиції №2710/5 від 22 грудня 2015 року, але регулював правовідносини на час реалізації спірного будинку), було затверджено Тимчасове положення, яке визначало умови і порядок проведення прилюдних торгів з продажу квартир, будинків, підприємств як цілісного майнового комплексу, інших приміщень, земельних ділянок, що є нерухомим майном, на які звернено стягнення відповідно до чинного законодавства, а також розрахунків за придбане майно (п.1.1 положення).

Окрім цього, питання продажу іпотечного майна врегульовано і Законом України «Про іпотеку» від 05 червня 2003 року, №898-IV.

Так, відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовязання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За положеннями частин 1 та 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобовязання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобовязанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положення Закону України «Про іпотеку» застосовуються до зобовязань, виконання яких забезпечене іпотечним майном.

Передбачене кредитним договором №722 від 10 серпня 2006 року зобовязання позивача ОСОБА_1 забезпечене іпотекою (договір іпотеки від 26 жовтня 2006 року).

Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином, норми Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року, №606-ХІV дозволяли державному виконавцю передавати на реалізацію предмет іпотеки в ході примусового виконання рішень судів про стягнення на користь іпотекодержателя заборгованості, яка випливає із забезпечених іпотекою зобовязань, за наявності рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя за таких умов: відсутність у боржника будь-якого іншого майна, на яке можна першочергово звернути стягнення; наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем; дотримання порядку реалізації майна, визначеного Законом України «Про іпотеку».

Частина 1 статті 41 Закону України «Про іпотеку» зазначає, що реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", з дотриманням вимог цього Закону.

Відповідно до вимог частини 8 статті 54 Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року, №606-ХІV та пункту 1.4 Тимчасового положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року, державний виконавець здійснював примусове звернення стягнення на предмет іпотеки з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку».

Прилюдні торги, які є предметом спору в цій цивільній справі, проводились з метою примусового виконання рішення Кодимського районного суду Одеської області від 23 серпня 2012 року про стягнення з позивача ОСОБА_1 на користь КП «Одеський обласний фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» заборгованості за кредитним договором №722 від 10 серпня 2006 року (а.с.9).

При цьому, будь-яке судове рішення чи виконавчий напис нотаріуса про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є належний позивачу жилий будинок, відсутні.

Примусова реалізація заставленого майна як стадія виконавчого провадження є сукупністю правовідносин (урегульованих Законом України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року, №606-ХІV, Цивільним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами), що в процесі примусового виконання виникають і реалізуються між органами й посадовими особами, які здійснюють примусову реалізацію судових рішень, та особами, які беруть участь у виконавчому провадженні чи залучаються до проведення виконавчих дій відповідно до Закону.

Загальний порядок реалізації нерухомого майна з прилюдних торгів станом на день реалізації спірного будинку визначався нормами Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року, №606-ХІV та Тимчасового положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року.

Згідно з п.1.4 Тимчасового положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року організація та проведення прилюдних торгів із реалізації предмета іпотеки здійснюються з урахуванням вимог Закону України «Про іпотеку». Отже, Законом України «Про іпотеку» визначено спеціальний порядок для реалізації з прилюдних торгів предмета іпотеки.

Аналіз правових норм з точки зору колізії загальної та спеціальної норм дає підстави для висновку про те, що у разі, коли прилюдні торги з продажу майна проводились на виконання судового рішення про стягнення кредитної заборгованості, а судове рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки відсутнє, при вирішенні питання про наявність чи відсутність порушення встановлених законодавством правил проведення торгів норми Закону України «Про іпотеку» до спірних правовідносин не застосовуються, а застосовуються загальні норми, що регулюють правовідносини з реалізації нерухомого майна з прилюдних торгів, зокрема - норми Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року №606-ХІV та Тимчасове положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року (відповідна правова позиція викладена в постановах судової палата у цивільних справах Верховного Суду України від 24листопада 2014 року, від 03 та 24 грудня 2014 року, та інших).

Таким чином, положення частини 3 статті 45 Закону України «Про іпотеку» щодо можливості проведення прилюдних торгів за умови присутності хоча б одного учасника та придбання ним товару за початковою ціною, застосовуватись при реалізації належного позивачу будинку не могли, позаяк відповідно до рішення Кодимського районного суду Одеської області від 23 серпня 2012 року з позивача стягнуто заборгованість за кредитним договором, а рішення суду чи виконавчий напис нотаріуса про звернення стягнення на предмет іпотеки відсутні.

Відповідно до пункту 3.2 Тимчасово положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року, спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги за експертною оцінкою та інші відомості.

Відповідно до пунктів 4.2 та 7.1 Тимчасового положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року, в редакції наказу Міністерства юстиції №1758/5 від 29 листопада 2012 року, чинній на момент підготовки та проведення спірних прилюдних торгів (станом на листопад місяць 2013 року), лот виставляється на торги за наявності не менше двох покупців, а реалізація майна не може бути здійснена за стартовою ціною лоту. Прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися, зокрема, у разі відсутності покупців або наявності лише одного покупця.

Судом встановлено, що на проведених 08 листопада 2013 року торгах з реалізації належного позивачеві ОСОБА_1 жилого будинку був присутній лише один покупець відповідач ОСОБА_6, який і придбав спірний будинок за стартовою ціною 23025 грн.

Таким чином, враховуючи, що прилюдні торги проводилися з продажу арештованого майна на виконання судового рішення про стягнення з позивача кредитної заборгованості й за відсутності виконавчого документу про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд вважає, що ці торги проведено з порушенням пунктів 4.2 та 7.1 чинного на день проведення торгів Тимчасового положення №68/5 від 27 жовтня 1999 року через наявність лише одного покупця та продаж лоту за стартовою ціною, а відтак визнає ці торги недійсними.

Відповідна правова позиція викладена в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 18 червня 2014 року, законність якої підтверджено постановою колегії суддів Судоовї палати з розгляду цивільних справ Верховного Суду України від 26 листопада 2014 року.

Отже, визнання недійсними з цих підстав проведених 08 листопада 2013 року прилюдних торгів з реалізації належного позивачу ОСОБА_1 жилого будинку є підставою для визнання недійсними і протоколу про проведення цих торгів №16-0534/13 від 08 листопада 2013 року та акту про проведені прилюдні торги від 03 грудня 2013 року.

Окрім цього, у відповідності з вимогами ст.88 ЦПК України з ТОВ ОСОБА_8", як з особи, яка проводила спірні прилюдні торги, визнані судом недійсними, на користь держави підлягає стягненню судовий збір в сумі 551 грн.20 коп.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.213, 215, 218 ЦПК України, суд-

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_6, Кодимського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Одеській області та товариства з обмеженою відповідальністю "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" про визнання недійсними прилюдних торгів, протоколу про проведення прилюдних торгів та акту про проведені прилюдні торги - задовольнити.

Визнати недійсними проведені 08 листопада 2013 року товариством з обмеженою відповідальністю "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" прилюдні торги з продажу належного ОСОБА_1 житлового будинку №16, розташованого в с.Будеї по вулиці Лікарняній Кодимського району Одеської області.

Визнати недійсним протокол №16-0534/13 від 08 листопада 2013 року про проведення прилюдних торгів з реалізації житлового будинку №16, розташованого в с.Будеї по вул.Лікарняній Кодимського району Одеської області.

Визнати недійсним акт від 03 грудня 2013 року про проведені прилюдні торги щодо реалізації житлового будинку №16, розташованого в с.Будеї по вулиці Лікарняній Кодимського району Одеської області.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП" () на користь держави 551 грн.20 коп. судового збору.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Одеської області через Кодимський районний суд Одеської області протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя Сопільняк О.М.