Справа № 2-98/10
Провадження № 4-с/577/22/17
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"19" вересня 2017 р.

в складі:

головуючого судді Буток Т.А.

при секретарі Лошкарьовій Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Конотопа цивільну справу за скаргою Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_1 Аваль» на дії державного виконавця Кролевецького районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області ОСОБА_2 про визнання протиправною оцінки майна,-

ВСТАНОВИВ:

ПАТ «ОСОБА_1 Аваль» звернулося до суду із скаргою на дії державного виконавця відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області ОСОБА_2 про визнання протиправною оцінки майна згідно Звіту від 10.01.2017 року про оцінку майна, а саме: пятикімнатної квартири, загальною площею 157,3 кв.м., яка розташована на першому поверсі житлового будинку та знаходиться за адресою: м. Кролевець, пров. площі ОСОБА_3АДРЕСА_1.

Доводи скарги мотивує тим, що для оцінки майна було взято порівняльний підхід, для порівняння виділено 5 домоволодінь, що знаходяться у м. Кролевець. Інформацію про вказані домоволодіння було взято із газети Інтернет-сайту «OLX». Вибір вказаних обєктів був невдалим і необєктивним, що вплинуло на викривлення висновку про ринкову вартість Предмета іпотеки. Субєктом оцінки було взято як джерело інформації майже одне видання та й те з Інтернету. Будь-які інші джерела не були враховані, зокрема, друковані. Тому оцінка майна була проведена оцінювачем не в повній мірі про що свідчать значні розбіжності у цінах майна відповідно до звіту про оцінку майна, яка становить: 436 185 грн. 00 коп. та оцінкою, яка була проведена Банком і становить на 30.11.2016 року 299 400 грн. 00 коп., а також оцінювачем не досліджувались внутрішні приміщення спірного обєкта, що фактично призвело до завищення ціни на предмет іпотеки.

Представник ПАТ «ОСОБА_1 Аваль» в судове засідання не зявився, надав заяву, в якій просить розгляд справи проводити без його участі, заявлені вимоги підтримує в повному обсязі.

Державний виконавець Кролевецького районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області ОСОБА_2 в судове засідання не зявилася, надала заяву, в якій просить справу розглядати без її участі, врахувати надані письмові пояснення.

Суд, дослідивши матеріали справи, матеріали виконавчого провадження № 35417346, вважає, що скарга не підлягає задоволенню за наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України Про виконавче провадження під час здійснення виконавчого провадження виконавець вчиняє виконавчі дії та приймає рішення шляхом винесення постанов, попереджень, внесення подань, складення актів та протоколів, надання доручень, розпоряджень, вимог, подання запитів, заяв, повідомлень або інших процесуальних документів у випадках, передбачених цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

З матеріалів справи вбачається, що у Кролевецькому РВ ДВС перебуває виконавче провадження № 35417346, відкрите з примусового виконання виконавчого листа № 2-98 від 15.03.2010 року, виданого Кролевецьким районним судом Сумської області, про звернення стягнення на предмет іпотеки пятикімнатну квартиру під номером 3 в будинку 4 по провулку площі ОСОБА_3 в місті Кролевці Сумської області, загальною площею 157,3 кв.м. ( далі предмет іпотеки), що належить ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_3 на праві власності в рахунок погашення заборгованості по кредитному договору № 014/05-15/551 від 06.10.2006 року в сумі 101294,70 грн. на користь ПАТ «ОСОБА_1 Аваль» в особі Сумської обласної дирекції.

Під час проведення виконавчих дій по примусовому виконанню зазначеного виконавчого листа державний виконавець Андрухова І.В. здійснила опис та арешт предмету іпотеки, про що було складено акт опису і арешту майна від 04.07.2013 року.

22.04.2016 року державний виконавець Андрухова І.В. винесла постанову «Про призначення субєкта оціночної діяльності у виконавчому провадженні». Договір про проведення незалежної оцінки майна було укладено 10.01.2017 року, коли діяла редакція Закону України «Про виконавче провадження» 02.06.2016 року № 1404, який набрав чинності 05.10.2016 року.

На час прийняття постанови про призначення субєкта оцінюючої діяльності діяла редакція Закону України «Про виконавче провадження» від 21.04.1999 року № 606, в якому порядок вирішення питання визначення вартості, оцінки майна боржника викладено у ст. 58 цього Закону.

16.01.2017 року складено звіт про оцінку майна предмету іпотеки, яка становила 436 185,00 грн. Звіт проведено та підписано субєктом оціночної діяльності фізичною особою підприємцем ОСОБА_7 та 07.02.2017 року державним виконавцем направлено ПАТ «ОСОБА_1 Аваль», як стягувачу у виконавчому провадженні.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна), що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. До їх розроблення Фонд державного майна України залучає інші органи державної влади, саморегулівні організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи. Нормативно-правові акти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна. Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування. Положення (національні стандарти) оцінки майна визначають випадки застосування оцінювачами методичних підходів оцінки ринкової вартості майна та випадки і обмеження щодо застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості майна. При цьому, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути визначений в результаті оцінки, визначається ринкова вартість. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. У разі провадження спільної господарської діяльності оцінка частки майна, яке вноситься іноземним суб'єктом господарювання, проводиться відповідно до нормативно-правових актів з оцінки майна, визначених цим Законом.

Таким чином звіт оцінки майна предмету іпотеки повинен відповідати вимогам законодавства, в тому числі і Постанові від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та Постанові від 28.10.2004 року № 1442 «Про затвердження Національного стандарту № 2 « Оцінка нерухомого майна».

Згідно п. 11 Постанови від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог. У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Згідно п.п. 15, 16, 18, 19 Постанови від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Витрати на відтворення (заміщення) повинні визначатися на дату оцінки з урахуванням ринкових цін. Під час прогнозування грошового потоку та відповідної норми доходу повинен бути врахований вплив ринкових умов на функціонування (використання) об'єкта оцінки виходячи з принципу його найбільш ефективного використання. П.16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування. За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз'яснення та застереження. При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку. П.18. Застосування неринкових видів вартості під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе у разі невідповідності умов угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, хоча б одній з умов, яка висувається для визначення ринкової вартості, крім випадків, зазначених в абзаці третьому пункту 11 цього Стандарту. Вибір неринкового виду вартості обґрунтовується у звіті про оцінку майна. П.19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.

З огляду на вищевикладене суд вважає, що субєктом оцінювання вірно вибрано вид вартості оцінки майна з врахуванням мети оцінки - ринкова.

Згідно п.п. 35, 38, 42, 44 Постанови від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. П.38. Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний. П.42. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). П.44. Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо

отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Зі звіту про оцінку майна предмету іпотеки визначеної субєктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 від 10.01.2017 року вбачається, що обґрунтування вибору методологічни підходів і методів оцінки Обєкта викладено в ч. 7. Зокрема оцінювач не використовує для розрахунків ринкової вартості Обєкту витратний і прибутковий підходи, а виконує розрахунок вартості Обєкту тільки порівняльним підходом, оскільки результат, отриманий в рамках даного підходу найточніше відображає ситуацію на ринку подібного майна і більшою мірою відповідає поняттю ринкова вартість. Витратний підхід доцільно використовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу, або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна у тому числі нерухомих памяток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість обєкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання обєкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу ( дисконтування грошового потоку) ( а.с. 25-27).

Згідно п. 52 Постанови від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки. А згідно п. 53. Вказаної Постанови залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

При складанні вказаного Звіту було проаналізовано ціни продажу (пропонування) на подібне майно станом на січень 2017 року, а саме житлові будинки за пятьма функціональними аналогами житлових будинків, які розташовані у різних частинах м. Кролевця, та вказані у табл. 4 зазначеного звіту. Вартість 1 м. кв площі Обєкту отримана порівняльним підходом та прийнята Оцінювачем рівної середньоарифметичному значенню 2772,95 грн. за м. кв. Даний результат прийнятий, виходячи з принципу розумної обережності, а також з урахуванням того, що ні у одного обєкта порівняння характеристики максимально не співпадають з оцінюваним обєктом. Ринкова вартість обєкту оцінки пятикімнатної квартири, загальною площею 157,3 кв.м., станом на дату оцінки, визначена за порівняльним підходом закруглено склала 436185,00 грн. ( а.с. 28-29).

З огляду на вищевикладене, оскаржуваний Звіт з оцінки майна від 10.01.2017 року відповідає вимогам чинного законодавства, в тому числі і Постанові від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та Постанові від 28.10.2004 року № 1442 «Про затвердження Національного стандарту № 2 « Оцінка нерухомого майна».

Крім того, оскаржуваний Звіт складений і підписаний субєктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 16.01.2016 року.

Відповідно до ч. 6 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження» звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

З письмових пояснень державного виконавця Андрухової І.В. вбачається, що в ході проведення виконавчих дій, після ознайомлення сторін з оцінкою, майно передано на реалізацію до СФ ДП «СЕТАМ» за оцінкою, яка оскаржується. Так, як в рамках діючого законодавства, оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім зупинення передачі майна на реалізацію судом, що не було зроблено сторонами. За результатами торгів майно не реалізоване в звязку з відсутністю покупців, знято з реалізації. Питання оцінки майна, визначеної СОД ФОП «ОСОБА_7Ю.», в рамках даного виконавчого провадження вже не є актуальним.

Отже скарга ПАТ «ОСОБА_1 Аваль» про визнання протиправною оцінки майна згідно Звіту від 10.01.2017 року про оцінку майна, а саме: пятикімнатної квартири, загальною площею 157,3 кв.м., яка розташована на першому поверсі житлового будинку та знаходиться за адресою: м. Кролевець, пров. площі ОСОБА_3АДРЕСА_1 не підлягає задоволенню.

Керуючись Законом України Про виконавче провадження, ст.ст. 383-387 ЦПК України, суд

У ХВАЛИВ:

В задоволенні скарги Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_1 Аваль» на дії державного виконавця Кролевецького районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області ОСОБА_2 про визнання протиправною оцінки майна згідно Звіту від 10 січня 2017 року про оцінку майна, а саме: пятикімнатної квартири, загальною площею 157,3 кв.м., яка розташована на першому поверсі житлового будинку та знаходиться за адресою: м. Кролевець, пров. площі ОСОБА_3АДРЕСА_1 відмовити.

Ухвала може бути оскаржена до апеляційного суду Сумської області шляхом подання апеляційної скарги до Конотопського міськрайонного суду протягом 5 днів з дня проголошення ухвали, а особами, які не були присутні при її постановленні - в той же строк з дня отримання копії ухвали.

СуддяОСОБА_8