АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Справа 22-ц/796/5000/2016 Головуючий у 1 інстанції - Вовк С.В.
Доповідач - Барановська Л.В.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 травня 2016р. колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду м. Києва в складі:

Головуючого-Барановської Л.В.

Суддів-Панченка М.М., Побірченко Т.І.

при секретарі Куркіній І.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва» на рішення Печерського районного суду м. Києва від 23.12.2011 року у справі за позовом ОСОБА_4 до ПП «Дівіс» про визнання права власності.

Заслухавши доповідь судді Барановської Л.В., пояснення осіб, які з'явились в судове засідання, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія -

В С Т А Н О В И Л А:

У квітні 2011 року позивач звернувся до суду з даним позовом до відповідача.

Зазначав, що між позивачем та відповідачем було укладено договір підряду № 26/01/10, відповідно до п. 2.1. якого передбачено, що замовник доручає, а генпідрядник бере на себе зобов'язання виконати будівельні роботи (роботи по реконструкції), згідно положень діючого законодавства на умовах дійсного договору на об'єкті «надбудова мансарди АДРЕСА_1». Відповідно до умов договору позивач сплатив 95 000,00 грн. вартості робіт.

Відповідач відмовився підписати акт прийому-передачі виконаних робіт поки не буде сплачена заборгованість, а у разі несплати ПП «Дівіс» визнає право власності на приміщення за собою. Внаслідок здійснення відповідачем робіт по надбудові мансарди відповідно до договору підряду, загальна площа приміщення почала становити 226,5 кв. м., тобто збільшилась на 83,5 кв. м.

Посилаючись на вказані обставини, просив позов задовольнити.

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 23.12.2011 року позовні вимоги ОСОБА_4 задоволені, за позивачем визнано право власності на нерухоме майно, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 226,5 кв.м.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 15.03.2012 року виправлена описка у вступній, мотивувальній та резолютивній частинах рішення Печерського районного суду м. Києва від 23.12.2011р. у даній справі та вказано « ОСОБА_4 замість ОСОБА_4».

В апеляційній скарзі Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва» просить скасувати рішення Печерського районного суду м. Києва від 23.12.2011 року та ухвалити нове, яким у позові ОСОБА_4 відмовити повністю. Посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

В матеріалах справи також є заява апелянта про поворот виконання рішення суду.

Апеляційна скарга Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва» підлягає задоволенню з наступних підстав.

Предметом спору у даній справі є визнання права власності на реконструйований у результаті проведення будівельних робіт об'єкт нерухомого майна - квартиру в багатоквартирному житловому будинку.

Відповідно до ст.ст. 382, 383 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, − за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

В матеріалах справи містяться виготовлені Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна матеріали технічної інвентаризації на квартиру АДРЕСА_3 станом на 03.08.2010 року, яким судом першої інстанції не надана оцінка при винесенні рішення по справі.

У вказаних матеріалах технічної інвентаризації відображено фактичну наявність 2 поверхів у квартирі № 27, включаючи житлове приміщення у мансарді квартири як складової частини горища багатоквартирного житлового будинку і наголошено, що в БТІ не було надано дозволу на приєднання горища і реконструкцію.

Згідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (чинного на момент розгляду справи судом першої інстанції) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників; накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства; отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

Як вбачається із апеляційної скарги, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва» є балансоутримувачем багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1

Згідно з ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Статтею 24 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлено права та обов'язки балансоутримувача. Зокрема, балансоутримувач має право: 1) здійснювати функції утримання на балансі переданого йому за договором з власником майна та управляти їм чи передавати за договором повністю або частково функції управління управителю; 2) визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту майна; 6) звертатися до суду про звернення стягнення на майно осіб, які відмовляються оплачувати рахунки за споживання житлово-комунальних послуг або відшкодовувати завдані збитки майну, що перебуває в нього на балансі. Балансоутримувач зобов'язаний: 2) утримувати на балансі майно, визначене договором з власником (співвласниками); 4) забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір з юридичною особою на управління майном; 5) забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил; 6) забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі.

Відтак, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району міста Києва» є балансоутримувачем неподільного майна, включаючи горище у складі допоміжних приміщень, яке перебуває у спільній власності всіх власників квартир багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1, та має право вимагати відшкодування завданих збитків майну, що перебуває в нього на балансі.

У результаті самовільної реконструкції квартири № 27 та надбудови у ній мансарди площу квартири позивача було збільшено за рахунок частини горища, яке є приміщенням загального користування (неподільним майном) і перебуває у володінні та в управлінні балансоутримувача, забезпечуючи останньому можливість здійснювати свої права і обов'язки.

Після реконструкції квартири зазначена частина горища, площею 83,5 кв. м., вибула з володіння балансоутримувача, що позбавило останнього можливості виконувати свій обов'язок щодо забезпечення управління та належної експлуатації багатоквартирного житлового будинку, а тому комунальне підприємство повинно нести додаткові витрати, пов'язані з підтриманням будинку у належному стані, а також приведенням горища у попередній стан.

Колегія суддів вважає, що діями позивача щодо будівництва мансарди та приєднання до квартири частини неподільного майна загального користування комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Печерського району м. Києва» завдано майнову шкоду, а також порушено його майнові права та інтереси.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Згідно ч. 1 ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій» (чинного станом на 03.08.2010 року, дату виготовлення матеріалів технічної інвентаризації на квартиру № 27) дозвіл на виконання будівельних робіт - документ, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не були виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд.

У відповідності до ч. 1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції на момент винесення рішення суду першої інстанції) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що належать до I - III категорій складності, та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Форма декларації про готовність об'єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України.

Згідно з ч. 5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Виходячи із змісту ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України, ч. 1 ст. 182 ЦК України та п. 8 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, чинного на момент винесення рішення суду першої інстанції, право власності на новостворене нерухоме майно виникає у особи, яка створила це майно, після закінчення будівництва об'єкта нерухомості, введення його в експлуатацію, отримання свідоцтва про право власності та реєстрації права власності (постанова Верховного Суду України від 19.09.2011 року).

У квартирі, що належить позивачу, були проведені будівельні роботи, внаслідок чого загальна площа нерухомого майна була збільшена до 226,5 кв. м. При цьому, в порушення вищевказаних приписів чинного законодавства позивачем не отримано дозволу на виконання будівельних робіт щодо влаштування мансарди у квартирі АДРЕСА_3, а також у встановленому порядку не зареєстровано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації.

За таких обставин реконструкцію нерухомого майна, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 226,5 кв. м. шляхом надбудови мансарди слід вважати самочинним будівництвом, право власності на яке не виникає у особи, яка його здійснила.

Зазначені обставини щодо відсутності у позивача дозвільної документації на проведення будівельних робіт, а також не введення об'єкта в експлуатацію не досліджені судом першої інстанції, у зв'язку з чим суд допустив порушення норм матеріального права та дійшов помилкових висновків про наявність підстав для задоволення позову.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України (в редакції станом на 03.08.2010 року, дату виготовлення матеріалів технічної інвентаризації на квартиру № 27) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Такі ж приписи містить ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», які підлягають застосуванню, враховуючи, що багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 було збудовано у 1950 році: власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Правова позиція щодо права власності на допоміжні приміщення та порядку його здійснення висловлена у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 року № 4-рп/2004, згідно якого допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

За загальним правилом та згідно з ч. 2 ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Оскільки горище будинку по АДРЕСА_1, за рахунок частини якого було збільшено площу квартири № 27, є допоміжним приміщенням, яке перебуває у спільній сумісній власності всіх власників квартир цього багатоквартирного житлового будинку, розпоряджання цим приміщенням, включаючи приєднання його частини до квартири та влаштування мансарди, потребує згоди всіх співвласників цього приміщення, тобто згоди власників усіх квартир будинку по АДРЕСА_1.

Здійснивши надбудову мансарди та шляхом бездіяльності не отримавши згоду власників квартир будинку АДРЕСА_1 позивач заволодів чужим майном (частиною горища, площею 83,5 кв. м.), яке перебуває у спільній власності усіх власників квартир.

Звертаючись до суду з позовними вимогами, позивач надав суду першої інстанції договір підряду з відповідачем, свій лист з вимогою до відповідача підписати акт прийому-передачі виконаних робіт, лист відповідача щодо необхідності сплатити заборгованість, а також матеріали технічної інвентаризації на квартиру з урахуванням проведених у ній будівельних робіт.

Як вбачається із наданих позивачем матеріалів, договір підряду між позивачем та відповідачем на виконання будівельних робіт щодо надбудови мансарди у квартирі № 27 укладено 15.09.2010 року. У п. 4.2 договору підряду передбачено, що термін закінчення будівельних робіт - 15.02.2011 року.

Однак матеріали технічної інвентаризації на квартиру АДРЕСА_3 були виготовлені Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна станом на 03.08.2010 року, тобто до укладення договору підряду. У зазначених матеріалах технічної інвентаризації відображено житлове приміщення у мансарді квартири, що є складовою частиною горища багатоквартирного житлового будинку, тобто станом на 03.08.2010 року частина горища була фактично приєднана до квартири позивача.

Зазначене свідчить про те, що будівельні роботи у квартирі АДРЕСА_3 щодо надбудови мансарди не могли бути здійснені відповідачем на виконання укладеного договору підряду № 26/01/10, а фактично були здійснені позивачем до його укладення, що підтверджується матеріалами технічної інвентаризації квартири № 27 станом на 03.08.2010 року.

Згідно з ч. 1 ст. 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

У відповідності з приписами ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Договір підряду № 26/01/10 укладений сторонами після виконання будівельних робіт, а тому при його укладенні сторони не переслідували реальної мети створити для себе правові наслідки як замовник робіт і підрядник. Цей правочин вчинено з метою надання законного вигляду протиправному заволодінню позивачем спільним неподільним майном співвласників, відтак договір підряду № 26/01/10 містить ознаки як фіктивного правочину, так і такого, який порушує публічний порядок.

Дії по заволодінню позивачем чужим майном, що належить на праві спільної сумісної власності власників квартир багатоквартирного будинку, спричинили шкоду власникам квартир та загрожують захисту прав і законних інтересів громадян.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин; інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що оскільки будівельні роботи щодо надбудови мансарди у квартирі № 27 на момент укладення договору підряду вже були виконані, то відповідачем не порушено будь-яких прав позивача і тому відсутні підстави для захисту судом прав позивача та задоволення позовних вимог.

Відповідачами за вимогами про визнання права власності на частину спільного неподільного майна багатоквартирного житлового будинку можуть бути тільки власники усіх житлових і нежитлових приміщень та управитель/балансоутримувач вказаного будинку.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що ОСОБА_4 протиправно із використанням договору підряду з ознаками фіктивності здійснено заволодіння частиною приміщення загального користування (горища) шляхом його приєднання до квартири, чим завдано шкоди та порушено права і законні інтереси громадян - власників квартир у будинку АДРЕСА_1, яким належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (зокрема, горище).

Враховуючи наведене колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

У відповідності до ст. 380 ЦПК України питання про поворот виконання вирішує суд апеляційної чи касаційної інстанції, якщо, скасувавши рішення, він закриває провадження у справі, залишає позов без розгляду, відмовляє в позові повністю або задовольняє позовні вимоги в меншому розмірі.

Оскільки по даній справі 23.12.2011 року Печерським районним судом м. Києва було ухвалене рішення про задоволення заявленого позову, яке було виконано шляхом здійснення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3, загальною площею 226,5 кв. м. за ОСОБА_4 Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, є підстави для повороту виконання цього рішення шляхом скасування вказаної реєстрації.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 316, 317, 380 ЦПК України, колегія -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу Комунального підприємства «Керуюча компанія з управління житлового фонду Печерського району міста Києва» задовольнити.

Рішення Печерського районного суду м. Києва від 23.12.2011 року скасувати та ухвалити нове рішення.

В позові ОСОБА_4 до Приватного підприємства «Дівіс» про визнання права власності відмовити.

Допустити поворот виконання рішення Печерського районного суду м.Києва від 23.12.2011р.

Скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 226,5 кв. м., проведену Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 22.03.2011 року, реєстраційний номер майна - 35971583, номер запису: 3179 в книзі д.973-126.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді