Справа № 306/562/15-ц
У Х В А Л А

Іменем України

26 липня 2016 року м. Ужгород

Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Закарпатської області у складі:

судді-доповідача: ОСОБА_1,

суддів: Бисаги Т. Ю., Павліченка С. В.,

при секретарі: Сочка І.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ужгороді цивільну справу за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_2 на рішення Свалявського районного суду від 04 листопада 2015 року по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, де треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: товариство з обмеженою відповідальністю „Старт, ОСОБА_4 про стягнення коштів за виконання робіт по ремонту та реконструкції орендованого приміщення кафе, -

в с т а н о в и л а :

У березні 2015 року ОСОБА_2 звернулася в суд із позовом до ОСОБА_3, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: товариство з обмеженою відповідальністю „ Старт , ОСОБА_4 про стягнення коштів за виконання робіт по ремонту та реконструкції орендованого приміщення кафе.

ОСОБА_2 позов мотивує тим, що на підставі письмового договору суборенди від 01.11.2013 року, який укладений нею між ОСОБА_3, та ТзОВ «Старт», позивачці, їй було передано строком на один рік в платне користування приміщення кафе, яке розташоване по вул. Київській, № 8 «а» площею 32 кв. м.

Крім цього, 01.11.2013 року між ОСОБА_3, ТзОВ «Старт» та ОСОБА_4, був укладений подібний договір, на підставі якого було передано в строкове платне користування приміщення кафе, яке розташоване по вул. Київській, № 8 «а» в м. Свалява площею 40,1 кв.м, разом площа орендованого майна становить 72,1 кв. м.

Дане приміщення було їй надано в оренду строком на 10 років.

Позивачкою з власниками цього майна було досягнуто усної згоди на проведення капітального ремонту приміщення кафе, та перепланування приміщення кафе для організації піцерії, оскільки таке було у вкрай незадовільному стані, а тому, нею будуть вкладені значені кошти в ремонт.

Також, між сторонами було досягнуто усної домовленості, з врахуванням та укладенням нею значних коштів у ремонт у кафе, належного ОСОБА_3 на праві власності , остання взяла на себе усний обовязок надати дане приміщення у оренду строком на десять років.

Однак, відповідачкою, скориставшись юридичною обізнаністю, було введено в оману позивачку , і усні домовленості щодо зарахування вартості ремонту до вартості оренди відповідачами було проігноровано та приховано, хоча під час проведення ремонту, який йшов майже рік, її було запевнено, що витрачені грошові кошти будуть враховані , а термін оренди буде укладений строком на один рік. Відповідачем був запропонований та виготовлений письмовий договір суборенди, який позивачкою був підписаний терміном на один рік. Обґрунтування короткостроковості договору полягало в тому, що не має потреби витрачатися на нотаріуса, а краще економити зайвий рік оренди на її користь, оскільки більший строк оренди потребує нотаріального посвідчення, право власності на земельну ділянку не оформлене, а тому, відповідачем був підготовлений договір суборенди на два роки.

Згідно цих вищезазначених договорів, вартість за строкове платне користування майном становить по 300 гривень на місяць, що разом складає 600 гривень на місяць. Фактично позивачка сплачувала біля десяти тисяч гривень щомісячно, а останнім часом до виникнення суперечок позивачка сплачувала орендну плату біля 12 тис. гривень щомісячно.

Суперечка та непорозуміння виявились в тому, що представник власниці необґрунтовано, в односторонньому порядку збільшив розмір оренди до 15200 гривень, що в свою чергу зводило нанівець мету оренди - отримання прибутку. Такий же лист отримала ОСОБА_4 Х М., що разом до оплати за оренду приміщення кафе розміром 72,1 кв. м. становить 30400 гривень щомісячно.

На це директор ТОВ „Старт та ОСОБА_3 надіслав лист, де у категоричній формі повідомив тим, що між ТОВ Старт та ОСОБА_3 на його думку розірвано договір оренди.

ОСОБА_5 домігся проставлення підпису в угоді про розірвання договору суборенди з ОСОБА_6, яка виконувала функції співорендаря та була лише формально підписантом договору суборенди з ОСОБА_5 І для спрощення господарської діяльності та звітування перед фіскальними органами.

Рішення Господарського суду Закарпатської області від 24 листопада 2014 року зобовязано ОСОБА_2 повернути ТОВ "Старт" приміщення площею 32, м. кв.

Однак згодом між сторонами у звязку з підвищенням орендної плати виник конфлікт, і договір оренди було розірвано.

Позивачка посилається на те, що нею вкладено велику кількість власних грошових коштів в дане приміщення, а відповідачка відмовляється компенсувати її грошові вкладення в невідємне покращення нерухомого майна, внаслідок яких ринкова вартість приміщення кафе зросла в рази, тому просить позов задовольнити.

Позивачка, посилаючись на зазначені у позовній заяві обставини справи та з підстав передбачених ст. 629, ч.1 ст.760, ч.1 ст. 793, ч.1 ст.795, ст.778 ЦК України просила у суді першої інстанції стягнути з ОСОБА_3 184. 642,00 грн. грошових витрат за виконання робіт по ремонту та реконструкції орендованих приміщень кафе, яке належить на праві власності відповідачеві ОСОБА_3.

Рішенням Свалявського районного суду від 04 листопада 2015 року у задоволенні позову ОСОБА_2 - відмовлено .

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції позивачка ОСОБА_2 оскаржила дане рішення в апеляційному порядку, вважаючи, що таке є незаконним, не обєктивним, не обґрунтованим, винесеним із грубим порушенням норм матеріального права та не повним зясуванням обставин, що мають істотне значення для справи, а тому, просить дане рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що суд першої інстанції не заперечуючи та не спростовуючи фактичних обставин справи, єдиним обґрунтуванням відмови у задоволенні позовних вимог зазначив, що у матеріалах справи відсутнє письмове погодження ОСОБА_3 на проведення ремонтних робіт. Таке твердження є передчасним і не спростовує позовних вимог з огляду на те, що фактично ремонтні роботи орендованого кафе розпочалися за один рік до підписання договорів суборенди, що було підтверджено свідками в судовому засіданні. Жодних обовязкових умов, зокрема, письмового дозволу або погодження закон не встановлює. Власниця особисто керувала ремонтними роботами, а її син ОСОБА_5 іноді передавав кошти за матеріали. Воно особисто погоджувала проведення ремонту та вибирала матеріали, а оплату проводив чоловік позивачки ОСОБА_7.Наявні в матеріалах справи договори суборенди від 01.11.2013 року містять підпис власниці обєкту суборенди ОСОБА_3, їй було відомо всі подробиці орендних відносин, які були узгоджені з її сином ОСОБА_5, що діяв від імені ТОВ «Старт». Суд першої інстанції не надав належної оцінки договору оренди від 13.02.2014 року. Факт та вартість виконання ремонтних робіт у приміщенні кафе-піцерії та його вартість підтверджуються проведеною інженерно-будівельною судовою експертизою від 14.02.2015 року.

Позивач та його представник повторно в судове засідання не зявились, про час і місце розгляду справи повідомлені, що вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. Судова колегія вважає, що на підставі ч.2 ст.305 ЦПК України, може розглянути справу без їх участі, тому що вони належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи та їх неявка не перешкоджає розглядові справи.

Представники відповідача та третьої особи вважають рішення місцевого суду законним та обґрунтованим, а апеляційну скаргу безпідставною.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді доповідача, пояснення осіб, що зявилися по справі, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляції, вважає, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає з наступних підстав.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без зміни, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд, керуючись принципом диспозитивності, відповідно до вимог ч. 1 ст. 303 ЦПК України та розяснень Верховного Суду України, викладених у постанові Пленуму Верховного Суду України від 24.10.2008 року № 12 "Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку", перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, не роблячи висновків щодо неоскарженої частини судового рішення.

Відповідно до ст. ст. 10, 11, 59, 60 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, доказування не може ґрунтуватись на припущеннях, а обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд виходив з того, що відсутні правові підстави передбачені ст.ст. 773, 778 ЦК України на відшкодування витрат, повязаних із капітальним ремонтом та реконструкції орендованого приміщення. Оскільки виконані роботи не є капітальними і направлені на реконструкцію орендованого приміщення в цілому, а тому для їх проведення та відшкодування за рахунок власника необхідно було узгодити із власником або орендарем, шляхом укладення додатковї угоди, у якій повинно було бути визначено вид та вартість порведених робіт.

Також , позивачем по справі, відповідно до п. 12 та п. 13.2 договору суборенди, не було укладено додаткової письмової угоди на проведення капітального ремонту та відшкодування вартості проведеного ремонту.

Судова колегія погоджується з висновками місцевого суду, який, розглядаючи заявлений по справі позов, повно і всебічно дослідив і оцінив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин.

Судом першої інстанції вставлені наступні обставини.

Згідно з витягом з реєстрації прав власності на нерухоме майно від 07.02.2012, ОСОБА_3 є власником кафе, яке знаходиться в м. Свалява.

Відповідно до Договору оренди від 14.02.2004, який посвідчено нотаріально 14.02.2004 під №780, ТОВ „Старт отримало від власника - гр. ОСОБА_3 у строкове оплатне користування (оренду) приміщення площею 72,1 кв.м., що знаходиться в м.Свалява по вул..Київська, 8. Згідно цього договору, термін його дії спливає 13.02.2014 (п.4.1. договору). У звязку із закінченням строку дії зазначеного договору, правовідносини між власником (ОСОБА_3М.) та орендарем (ТОВ «Старт») були продовжені на підставі договору оренди від 13.02.2014, термін дії якого закінчується 01.11.2015 (п.5.1. договору оренди від 13.02.2014). Актом приймання-передачі від 13.02.2014 року підтверджено факт передачі обєкта оренди орендарю.

Судом першої інстанції встановлено, що у період дії орендних відносин були укладені договори суборенди від 01.11.2012 та 01.11.2013 між ТзОВ «Старт» та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (суборендар), остання взяла в тимчасове володіння частину приміщення кафе в м. Свалява по вул. Київській, 8 площею 72,1 м. кв. м кв..

Також, аналогічні договори суборенди були укладені 18.12.2012 та 01.11.2013 у між ТзОВ «Старт» та ОСОБА_4 (суборендар), згідно яких остання взяла в тимчасове володіння частину приміщення кафе в м. Свалява по вул. Київській, 8 площею 40,1 м кв..

Із змісту договору суборенди від 01 листопад 2013 року та договору від 18 грудня 2013 року вбачається, що ТОВ „Старт є орендарем зазначеного приміщення, а ФОП ОСОБА_2 є суборендар, отже, сторонами цих договорів суборенди є позивач та відповідач по справі, а позов предявлений до власника даного приміщення , який не є стороною договору суборенди.

Згідно з наведеним вище договором суборенди від 01 листопада 2013 року, орендар ТОВ „ Старт зобовязався передати ФОП ОСОБА_2 у суборенду приміщення у м. Свалява по вул. Київській, 8 площею 72,1 м кв. на два роки без права автоматичного продовження строку його дії.

Свого зобовязання відповідач у поновному обсязі не виконав, передавши у користування лише частину обумовленого приміщення площею 32 кв. м., водночас позначивши адреси переданої частини м. Свалява вул. Київська, 8 „А( акт приймання- передачі від 1 листопада 2013 року).

Доказів витребування суборендарем іншої, непереданої частини приміщення чи звернення суборендарем із вимогами про пропорційне зменшення розміру орендної плати, позивачем не подано.

22 вересня 2014 року між власником спірного майна та орендарем ТОВ "Старт" було укладено додаткову угоду про розірвання договору від 13 грудня 2014 року, згідно з якою, відповідно до п.9.1.1 договору оренди від 13 лютого 2014 року, він визнається припиненим з моменту підписання додаткової угоди (22 вересня 2014 року).

У звязку із припиненням договору суборенди від 1 листопада 2014 року, автоматично, з 22 вересня 2014 року припинився і договір суборенди від 1 листопада 2013 року.

Як вбачається із матеріалів справи та вставлено місцевим судом, позивач стверджує свої права на відшкодування витрат, повязаних із капітальним ремонтом та реконструкцію приміщення, частину якого він використовував титульного (32 кв. м., згідно акту приймання передачі від 1 листопада 2013 року оформленого відповідно до Договору суборенди від 1 листопада 2013року), а частину - фактично , без документального оформлення.

Доводячи факт проведення ремонтно - будівельних робіть на обєкті суборенди та розмір проведених позивачем витрат повязаних із капітальним ремонтом та реконструкцією приміщення він надав висновок експерта.

Висновком № 01-02/15 від 14.02.2015, складеного судовим експертом ОСОБА_8, в кафе в м. Свалява по вул. Київській, № 8 встановлено, що позивачем проведено такі роботи: установка гіпсокартону, облицювання стін плиткою, підготовка основи підлоги під плитку, влаштування покриття підлоги з плитки, встановлення плінтусів на підлогу, встановлення багетів на стіну, влаштування перегородок, мурування стін з цегли, влаштування стяжки, ґрунтовка поверхні стін, фарбування стін, влаштування теплоізоляції перекриття мінватою, влаштування покриття підлоги з плитки (зал), влаштування ПВХ ламберії (вагонки), фарбування вагонки, фугування плитки, реконструкція бар-стійки, установка електроприладів (світильників, розеток, вимикачів та ін.), демонтаж дверних блоків старих, монтаж дверних блоків нових, реставрація каналізації (буріння), шпаклювання швів гіпсокартону, шпаклювання стелі, влаштування мощення з тротуарної плитки. Ринкова вартість орендованих приміщень кафе в м. Свалява, вул. Київська, № 8 на дату оцінки становить 1044356 грн. без ПДВ, вартість робіт по ремонту та реконструкції орендованих приміщень кафе в м. Свалява, вул. Київська, № 8 станом на 20.12.2012 складала 184642 грн. з ПДВ.

Отже , у періоді дії орендних відносин між власником спірного майна та відповідачем ( орендарем ТОВ „Старт), згідно з укладеним 14.02.2004 договором оренди, зі згоди власника майна, між позивачем та відповідачем по справі виникли правовідносини суборенди, у відповідності до договору суборенди від 01.11.2012 та в подальшому, через закінчення строку дії попереднього договору, строк суборенди відповідно до п.4.1. якого складав 1 рік, відповідно до договору суборенди від 01.11.2013.

Судова колегія вважає, що доводи зазначені у апеляційний скарзі не ґрунтуються на доказах, зібраних по справі, а тому не мають юридичного значення для справи і підлягають відхиленню з наступних міркувань.

Згідно з актом приймання-передачі від 01.11.2013, суборендарі ОСОБА_2 та ОСОБА_4 прийняли приміщення за адресою: м. Свалява, вул. Київська, № 8 «а», стан орендованого майна задовільний в повній справності. Жодних зауважень чи претензій щодо незадовільного стану приміщень не було.

Пунктами 1, 1«а».4, 7.1, 7.2 цих договорів передбачено, що стан обєкта, що орендується на момент передачі в суборенду задовільний. Вартість обєкта, що орендується 171782 грн. Сторони домовились про такий порядок відновлення майна, що суборендується: проведення поточних ремонтів за власний рахунок. Суборендар за цим Договором бере на себе наступні обовязки: утримувати майно, що суборендується, у повній справності, здійснювати за власний рахунок профілактичне обслуговування та поточний ремонт майна, що суборендується. За власний рахунок усувати несправності та поломки майна, що суборендуються. При здійсненні поточних ремонтів та інших робіт по облаштуванню приміщення вартість робіт суборендарю не відшкодовується.

Рішенням господарського суду Закарпатської області від 24.11.2014 у справі задоволений позов ТОВ „ Старт до ФОП ОСОБА_2 про повернення приміщення площею 32 м. кв. та зобовязано фізичну особу-підприємця ОСОБА_2 повернути ТзОВ «Старт» приміщення площею 32 м кв., що знаходиться за адресою Закарпатська область, м. Свалява, вул. Київська, 8.

У цій справі встановлено факти того, що виконані за цим договором роботи не є капітальними і направлені на реконструкцію орендованого приміщення в цілому, а не його частини (32,1 кв.м.), та для проведення їх відшкодовання (за рахунок власника) відповідач повинен був узгодити із власником або орендарем їх вид та вартість (ст.ст.773, 778 ЦК України).

Згідно ч. ч. 1, 3, 4, 5 ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до п. 12.4, п.13.2 договорів суборенди від 01.11.2012 та 01.11.2013, укладених між ТОВ «Старт» та ФОП ОСОБА_2 якщо інше прямо не передбачено цим Договором або чинним законодавством, зміни у цей Договір можуть бути внесені тільки за домовленістю сторін, яка оформляється додатковою угодою до цього договору окрім зміни розміру орендної плати, додаткові угоди та додатки до цього договору є його невідємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі, підписані сторонами та скріплені їх печатками.

За загальними правилами обов'язок проведення капітального ремонту об'єкта оренди лежить на власникові або орендарі. Такий обов'язок виникає в силу договору (якщо умовами договору передбачена необхідність капітального ремонту), та/або внаслідок крайньої необхідності (ст.776 ЦК України).

Так, проведення капітального ремонту цього обєкта та відшкодування витрат на нього за рахунок власника позивач повинен був узгодити із власником або орендарем, і ця домовленість ( згода) повинна бути оформлена сторонами у письмовій формі, шляхом підписання додаткової угоди відповідно до пунктів розділу 12, п.13.2 вищезазначених договорів суборенди із зазначення виду робіт та визначена їх вартість.

Однак, позивачем ОСОБА_2 у суді першої та апеляційної інстанції не було надано доказів одержання нею письмової згоди власника або орендаря на поліпшення спірного приміщення, так як усі домовленості мали бути оформлені сторонами у письмовій формі, відповідно до пунктів розділу 12, п.13.2 вищезазначених договорів суборенди та мали становити невідємну частину цих Договорів.

Судова колегія погоджується з висновком місцевого суду, який вважав, що виконані позивачем роботи у спірному приміщенні не є капітальними і направлені на реконструкцію орендованого приміщення в цілому.

Разом із цим, позивачем по справі, відповідно до п. 12 та п. 13.2 договору суборенди, не було укладено додаткової письмової угоди на проведення капітального ремонту та відшкодування вартості проведеного ремонту.

За таких обставин судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, який вважав відсутніми правові підстави, передбачені ст. 773, ч.5 ст. 778 ЦК України, на відшкодування вартості поліпшень, так як позивач по справі не набув права на відшкодування витрат, повязаних із капітальним ремонтом та реконструкції або поліпшенням суборендованого приміщення.

Таким чином, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються та не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Керуючись ст.ст. 307, 308, 313-315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - відхилити.

Рішення Свалявського районного суду від 04 листопада 2015 року - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, але протягом двадцяти днів може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Судді: